Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Octubre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, Nueve 09 de Octubre de Dos Mil Nueve (2009)

199º y 150º

ASUNTO: AH13-V-2008-000144

ASUNTO ANTIGUO: 2008-32.090

SENTENCIA DEFINITIVA

(CIVIL-DESALOJO-FUERA DE LAPSO)

Vistos

sin Informes.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: SUCESIÓN ARANGUREN SÁNCHEZ, según formulario para Autoliquidación de Impuestos Sobre Sucesiones, emanada del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Finanzas, conforme a la Planilla Sucesoral N° 035096 de fecha 13 de Octubre de 1996, Expediente N° 963038, representada por los ciudadanos J.M.A.A. y A.A.A., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-1.884.610 y V-2.933.365, en su condición de herederos.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos LUSBY A.F.F., M.G.M. y ELISSETH DÍAZ GUIA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 36.093, 50.613 y 123.529, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano H.M.D.L.H.T., colombiano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número E-81.388.806, y con Cédula de Identidad Venezolana N° V-24.213.103.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano A.M.B., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 13.471.

MOTIVO: DESALOJO.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de Desalojo interpuesta en fecha 18 de Julio de 2008, por los ciudadanos J.M.A.A. y A.A.A., en representación de la SUCESIÓN ARANGUREN SÁNCHEZ, a través de sus apoderados judiciales abogados Lusby A.F.F. y M.G.M., ante el Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, Distribuidor de Turno, en contra del ciudadano H.M.D.L.H.T., por presunto incumplimiento en el pago del alquiler.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 06 de Agosto de 2008, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 17 de Septiembre de 2008, la abogada actora consignó los fotostátos correspondientes para la elaboración de la compulsa la cual fue librada en fecha 22 del mismo mes y año. En fecha 08 de Octubre de 2008, dicha representación judicial proporcionó los medios necesarios para la práctica de dicha citación.

En fecha 30 de Julio de 2009, previa formalidades de Ley, la parte demandada asistido de abogado, se dio por citado en el presente juicio y otorgó poder apud acta a su abogado asistente.

En fecha 03 de Agosto de 2009, el citado abogado, presentó escrito mediante el cual, entre otras consideraciones, cuestionó la acción ejercida, dio contestación a la demanda, tachó e impugnó recaudos, objeto la cuantía, opuso la falta de cualidad activa y pasiva.

En fecha 11 de Agosto de 2009, la representación actora presentó escrito de alegatos y promovió pruebas junto con recaudos. En esa misma fecha el abogado de la parte demandada formalizó la tacha propuesta. En fecha 13 del mismo mes y año se admitieron las citadas pruebas.

En fecha 17 de Septiembre se negó la prueba de inspección solicitada promovida por la representación accionante. En fecha 21 del mismo mes y año la apoderada actora presentó diligencia mediante la cual solicita al Tribunal revoque el auto que negó la admisión de la prueba promovida y que en caso de no ser revocado apeló del mismo.

En fecha 24 de Septiembre de 2009, el Tribunal negó la revocatoria solicitada por la representación actora y por auto separado oyó en un solo efecto la apelación ejercida. En esa misma fecha, este Juzgado difirió la sentencia por el lapso de cinco (5) días continuos, en aplicación analógica al postulado contenido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, se observa de autos que hasta la presente la apoderada actora, abogada M.G., no ha impulsado el recurso de apelación que ejerció contra el auto de fecha 17 de Septiembre de 2009, y en vista que el mérito de la presente controversia no fue resuelto dentro de su lapso legal, el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo y consecuencialmente procederá a notificar de ella a las partes con la finalidad de garantizarles el efectivo ejercicio del derecho a la defensa y el principio constitucional al debido proceso, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias…

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Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

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Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del petitorio del escrito de demanda la representación accionante pretende el desalojo del bien inmueble de marras, alquilado al ciudadano H.M.D.L.H.T. mediante contrato que alega haberse convertido a tiempo indeterminado, constituido por un Local distinguido con el N° 2-5, donde funciona una Empresa con el nombre Tapicería Nemoz, situada en la Calle La Línea de la Urbanización Los Dos Caminos del Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente a la Sucesión Aranguren Sánchez, ya que éste último violó el referido contrato al no pagar los cánones de alquiler correspondientes a los meses de Abril de 2005 a Junio de 2008, los cuales suman en su conjunto la cantidad de Dieciocho Mil Ciento Veinticuatro Bolívares con Ochenta y Seis Céntimos (Bs.F 18.124,86) según la reconversión monetaria actual, a razón de Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Sesenta y Cuatro Céntimos (Bs.F 464,74) cada mensualidad, a la que fue aumentada según Resolución N° 008805 de fecha 27 de Enero de 2005, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en el Expediente Administrativo N° 35.414, con vigencia a partir del mes de Marzo de 2005, cuyo pago también demanda así como las mensualidades que se sigan venciendo; los intereses moratorios por el atraso en el pago, calculado mediante experticia complementaria del fallo y las cantidades de dinero que resulten de dicha experticia, al igual que las costas y honorarios de abogados que se causen.

Fundamentan la demanda en la Cláusula Tercera del contrato, en los Artículos 1.167, 1.159, 1.160, Ordinal 2° del Artículo 1.592 del Código Civil, en concordancia con el Literal a) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicitaron medida cautelar de secuestro sobre el inmueble de marras y la designación de los actores como depositarios del mismo. Estimaron la acción en la cantidad de Dieciocho Mil Ciento Veinticuatro Bolívares con Ochenta y Seis Céntimos (Bs.F 18.124,86) de acuerdo a la reconversión en referencia y por último pidieron la declaratoria con lugar de la acción en la definitiva.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

Así las cosas, el Tribunal observa de autos que cumplida la actividad citatoria correspondiente y llegada la oportunidad para el referido acto de contestación de la demanda, la parte accionada ciudadano H.M.D.L.H.T., representado por el abogado A.M.B., quien en su condición de apoderado judicial presentó escrito donde, entre otras determinaciones, alegó la improcedencia de la acción por haber sido mal elegida.

Contradijo en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho la acción de resolución. Manifestó que el inmueble distinguido con el N° 2-1, no es un local comercial sino un inmueble destinado a vivienda, y que debido a la congelación de alquileres no puede ser objeto de incremento alguno en el canon de alquiler por lo cual tachó e impugnó la Resolución que produjo tal aumento.

Sostiene que el actor se confunde ya que demanda la resolución de un contrato por un local de comercio cuando el mismo fue a título personal y autónomo que no tiene nada que ver con el local N° 2-5.

Niega que su representado esté atado a un vínculo arrendaticio sobre un local de comercio ni que esté obligado a pagar por vía subsidiaria y en compensación la suma de Dieciocho Mil Ciento Veinticuatro Bolívares con Ochenta y Seis Céntimos (Bs.F 18.124,86) por no aplicarse, no adeudarse y por estar congelados los incrementos de alquileres para las viviendas familiares así como tampoco pagar intereses ni ajustes de corrección monetaria.

Objetó la estimación del valor de la demanda. Opuso la falta de cualidad activa y pasiva para intentar y sostener el presente juicio, por lo cual solicitó que se declare sin lugar la misma.

Planteados los hechos anteriores pasa este Órgano Jurisdiccional a verificar la procedencia o no de las defensas previas opuestas por el abogado de la parte demandada, en la forma siguiente:

DE LA ACCIÓN, EL CONTRATO, EL OBJETO Y ALCANCES

Alegó la representación demandada la improcedencia de la acción al considerar que la misma fue mal elegida ya que el actor no puede demandar la resolución de un contrato que se venció con el transcurso del tiempo ni el desalojo por falta de pago puesto que un contrato ya vencido no puede generar pensiones de alquiler aunado a que obvió y cercenó el derecho a prórroga legal al no haber notificado su disfrute; que el inmueble distinguido con el N° 2-1, no es un local comercial sino un inmueble destinado a vivienda y que el actor se confunde ya que demanda la resolución de un contrato por un local de comercio cuando el mismo fue a título personal y autónomo que no tiene nada que ver con el local N° 2-5, y que por ello no puede ser objeto de incremento alguno de cánones de arrendamiento, de lo cual se observa:

Riela a los folios 19 al 24 del expediente copia certificada del contrato de arrendamiento opuesto por la representación de la parte actora como instrumento fundamental de la pretensión libelar, suscrito en fecha 25 de Agosto de 1997, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 78, Tomo 93 de los libros respectivos, entre la SUCESIÓN ARANGUREN SÁNCHEZ representada por S.A.A., en su carácter de arrendador y el ciudadano H.D.L.H. C., EN SU CONDICIÓN DE ARRENDATARIO.

Revisado como ha sido dicho documento el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, al no haber sido desconocido ni tachado de falso por el abogado de la parte demandada, y aprecia que las partes contratantes convinieron expresamente en la Cláusula Primera que el arrendador cedió en arrendamiento a el arrendatario y éste lo tomó en tal concepto, un inmueble constituido específicamente por un local comercial distinguido con el N° 2-5, ubicado en la Calle La Línea de la Urbanización Los Dos Caminos del Municipio Sucre del Estado Miranda, ya que dicha representación demandada nada demostró en contrario a los autos, y así se decide.

Del mismo modo se observa que en la Cláusula Segunda ambas partes convinieron que la relación arrendaticia bajo estudio tendría una duración de un (1) año fijo sin prórroga, contada a partir del día 02 de Septiembre de 1997, por lo que la misma concluyó en fecha 02 de Septiembre de 1998, comprometiéndose el arrendatario a destinar dicho local únicamente para realizar actividades de lícito comercio según lo contemplado en la Cláusula Quinta, y no como vivienda familiar como lo alegó el apoderado de la parte demandada ya que éste no demostró nada en contrario, siendo en consecuencia susceptible de aumentos en el canon de alquiler, y así se decide.

Ahora bien, en vista que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba por medio de la cual se demuestre la voluntad del arrendador sobre su renovación mediante comunicación escrita librada por él a el arrendatario con tres (3) meses de anticipación al vencimiento según la parte in fine de la comentada Cláusula Segunda, evidentemente queda comprobado que el vínculo obligacional arrendaticio en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, durante el término antes indicado, y así se decide.

No obstante lo anterior, entiende quien aquí sentencia que una vez vencida la vigencia estipulada del contrato, es inobjetable que se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, a partir del día 03 de Septiembre de 1998, inclusive, por lo cual este Órgano Jurisdiccional califica dicho vínculo obligacional como una relación locativa sin determinación de tiempo a partir el citado día; tomando en consideración que la parte demandada continuó ocupando el inmueble de autos sin oposición de la parte actora aunado a que para esa fecha no se encontraba en vigencia la prórroga legal que estipula la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que comenzó a regir a partir del año 2000, por tanto no surgía obligación de notificar prórroga legal alguna, y así se decide.

Por lo anterior se debe concluir que lo ajustado a derecho es demandar por desalojo como se alegó en forma expresa e inequívoca en el particular primero del petitorio del escrito libelar. En consecuencia, se declaran improcedentes en derecho las defensas opuestas por el abogado de la parte demandada a estos respectos, y así queda establecido.

DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA

El abogado de la parte demandada objetó la estimación del valor de la demanda presentada por la demandante. Al respecto se infiere que en el presente caso, lo que se acciona es el desalojo de un local por presunto incumplimiento en el pago del canon de alquiler, siendo aplicable lo dispuesto en el Artículo 38 del Código Adjetivo en el sentido que al no constar el valor de la demanda, el abogado accionante la estimará, pudiendo el apoderado de la parte demandada rechazarla bien sea por insuficiente o exagerada, debiendo necesariamente alegar un hecho nuevo, que debe probar en juicio; y no habiendo determinado si es por insuficiente o exagerada ni alegado ni probado en autos la estimación que a su entender debía ser la cuantía del juicio, se tiene como no opuesta la impugnación hecha y en consecuencia queda firme la estimación propuesta por la representación judicial de la parte actora, y así se decide.

DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA

El apoderado judicial del demandado invocó como defensa de fondo, la falta de cualidad del actor para intentar el presente juicio, al considerar que éstos intentan una acción como arrendadores de un local comercial amparados en un contrato de arrendamiento que no lo especifica así y que por vía de consecuencia la falta de cualidad de su representado para sostenerlo como arrendatario o representante de una empresa arrendataria de un local que no está previsto en dicho contrato.

Así las cosas, considera prudente este Tribunal destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación.

En tal sentido, existe jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de Noviembre de 1992, que determina que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal, entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio y que por otra parte, nuestra doctrina procesal, distingue lo que ha de entenderse por legitimidad ad-causam, esto es, ser titular del derecho que se cuestiona, el cual, no es un presupuesto para la existencia y validez del proceso, sino, como un presupuesto para una sentencia favorable.

Bajo estos criterios precedentemente señalados y que objetivamente hace suyo éste Sentenciador, la pretensión de desalojo en estudio, bien puede dirigirla la SUCESIÓN ARANGUREN SÁNCHEZ representada por los ciudadanos J.M.A.A. y A.A.A. contra el ciudadano H.M.D.L.H.T., por encontrarse los mismos legitimados para intentar y enfrentar el presente juicio, toda vez que el efecto de desalojo que se pretende es producto de un convenio inquilinario respecto del local comercial identificado con el N° 2-5, en el cual los demandantes como causahabientes o herederos del arrendador originario se subrogan con tal carácter en dicho vínculo contractual, en atención al Artículo 1.163 del Código Civil, donde a su vez la parte accionada aparece como arrendatario, ya que su representación judicial nada demostró en contrario, conforme fue determinado anteriormente, lo que consecuencialmente les atribuye el carácter de partes interesadas en las resultas del juicio en comento; por lo tanto, ello trae como consecuencia una declaratoria de improcedencia sobre la falta de cualidad activa y pasiva opuesta por la representación judicial de éste último, y así se decide.

De lo anterior cabe resaltarse que en el contenido de la normativa especial inquilinaria no se contempla en ninguna forma de derecho el arriendo de un fondo de comercio, por el contrario, está excluido de su ámbito de aplicación en su Artículo 3 ibídem, razones por las cuales no puede confundirse el inmueble como tal con un fondo de comercio, aunque aquel forme parte de este y le sea necesario como sede para su ejercicio comercial, y así se decide.

Resueltos los puntos anteriores el Tribunal pasa a examinar el resto de las probanzas aportadas a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

A los folios 10 al 12 del expediente riela copia fotostática presentada ad efectum videndi del poder original otorgado por la parte actora SUCESIÓN ARANGUREN SÁNCHEZ representada por los ciudadanos J.M.A.A. y A.A.A., a los abogados Lusby A.F.F., M.G.M. y Elisseth Díaz Guia, en fecha 16 de Marzo de 2007, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 61, Tomo 34 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen en nombre de sus poderdantes, y así se decide.

Rielan a los folios 13 al 18 del expediente copia fotostática presentada ad efectum videndi de su original certificación del formulario para auto liquidación de impuestos sobre sucesiones distinguido con el N° 963038 de fecha 13 de Septiembre de 1996; relación de herederos y legatarios donde están incluidos los actores, ciudadanos J.M.A.A. y A.A.A. y Forma – 32 relativas a la relación de bienes que forman el activo hereditario del de cujus ARANGUREN S.F.A., expedidas por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); a las cuales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, por no haber sido cuestionadas en forma alguna, y aprecia que el bien inmueble de marras perteneció en propiedad a la causante de los demandantes, y así se decide.

Rielan a los folios 25 al 39 del expediente copias fotostáticas presentadas ad efectum videndi de sus originales de algunas actuaciones contenidas en la Resolución Nº 008805 de fecha 27 de Enero de 2005, dictada en el Expediente N° 35.414, por la Dirección General de Inquilinato del hoy Ministerio del Poder Popular Para la Infraestructura, a las cuales se les adminiculan las copias fotostáticas presentadas ad efectum videndi de sus originales cursantes a los folios 40 al 44 del expediente relativas al recurso contencioso administrativo de nulidad por ilegalidad interpuesto por el abogado de la parte demandada contra la referida resolución ministerial, concatenándose con las actuaciones contenidas en el Expediente N° 1.065-05, relativo a la nomenclatura particular del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, cursantes a los folios 45 al 73, 113 y 114 del expediente, respectivamente, en el cual el día 02 de Abril de 2008, se declaró desistido tal recurso por incumplimiento de las cargas procesales por parte del recurrente. Estas pruebas se relacionan con las actuaciones instrumentales que rielan a los folios 179 al 307 del expediente en copia certificada.

Vistas las anteriores probanzas se observa que la representación de la parte accionada en el acto de contestación de la demanda de fecha 03 de Agosto de 2009, tachó e impugnó la resolución ministerial en comento al considerar que el inmueble arrendado no es un local comercial sino una vivienda familiar que no puede ser objeto de incremento por existir congelación de alquileres y por haber sido suscrito el contrato en forma personal y no como local comercial, y al momento de formalizar la tacha en cuestión el día 11 del mes y año en comento, en base a lo dispuesto en los Ordinales 3° y 4° del Artículo 1.380 del Código Civil, sostuvo que si el inmueble de autos pertenecía a una sucesión era necesario para la validez del mismo, que el contrato fuese suscrito por todos los herederos y se autorizara mediante poder al arrendador ciudadano S.A.A., quien lo suscribió en forma personal falleciendo en fecha posterior al vencimiento del mismo. Por otro lado aduce que los demandantes hacen uso del contrato como si ellos fuesen los arrendadores solicitando una regulación a espalda del verdadero arrendador ya fallecido en relación a un local comercial cuando el inmueble que el demandado utiliza es un vivienda y lo demandan sin éste saber quienes eran sus arrendadores, por lo cual aduce que es falsa dicha regulación, siendo que en fecha 16 de Septiembre de 2009, la abogada actora desestimó tal defensa al considerar que no cumple con los formalismos de Ley, de lo cual se observa:

Establece el Artículo 438 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 438.- La tacha de falsedad se puede proponer en juicio civil, ya sea como objeto principal de la causa, ya incidentalmente en el curso de ella, por los motivos expresados en el Código Civil

(subrayado del sentenciador).

El artículo antes transcrito, establece que la tacha de falsedad, puede ser invocada de manera incidental o por vía principal, siendo que ambos casos debe subsumirse dentro de las causales a que se refiere el Artículo 1.380 del Código Civil.

Ahora bien, de la revisión minuciosa que se hace al escrito de formalización, se evidencia que la representación demandada fundamenta la tacha en las causales contenidas en los Ordinales 3° y 4° del citado Artículo 1.380 eiusdem, al sostener que es ilegal la comparecencia de los demandantes ya que no aparecen como arrendadores sorprendiendo la buena fe del funcionario del hoy Ministerio de infraestructura, alterando la expresado en el contrato original y aduciendo que son arrendatarios de un local comercial distinguido con el N° 2-5, que no tiene nada que ver con el que arrendó su poderdante. Sin embargo no trajo a las actas procesales prueba alguna donde se demostrara que los demandantes no sean los propietarios del inmueble en mención ni produjo contrato de alquiler alguno por medio del cual donde se evidencie que lo arrendado por el demandado sea una vivienda familiar distinta al inmueble de marras, y así se decide.

Con vista a lo anterior, es necesario acotar que con la muerte de sus causantes, a saber F.A.A. y S.A.A., se subrogaron con el carácter de únicos y universales herederos en la propiedad del local comercial distinguido con el N° 2-5 y en la relación inquilinaria en comento, ya que existe la presunción legal contenida en el Artículo 761 ibídem, lo cual demuestra el carácter que se atribuyen los demandantes con justo título en la resolución ministerial invocada, conforme los presupuestos contenidos en los Artículos 761, 1.163 y 1.579 del Código Civil, ya que dicha titularidad la representa un régimen de comunidad ordinaria donde cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, por ello es forzoso para este Tribunal declarar sin lugar la tacha interpuesta, y por tal razón le otorga valor probatorio a los referidos documentos de conformidad con los Artículos 429, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384, y aprecia que para el día 27 de Enero de 2005, se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual por el Local Comercial identificado con el Nº 2-5, en la cantidad de Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs.F 464,74) mensuales, con vigencia a partir del mes de Marzo de 2005, cuando el arrendatario quedó notificado de ello, y sí se decide.

En cuando a la impugnación de la referida resolución el Tribunal la declara improcedente ya que al ser un documento administrativo de acuerdo a las leyes, no es susceptible de impugnación ni de desconocimiento, el cual, si bien fue tachado de falsa, tal defensa no prosperó conforme fue determinado anteriormente, y así e decide.

Rielan a los folios 74 al 112 del expediente recibos de pago emitidos a nombre del ciudadano H.D.L.H., por concepto del alquiler correspondiente al inmueble de marras relativos a los meses de Abril de 2005 hasta Junio de 2008, los cuales, si bien no fueron cuestionados por la representación accionada, también es cierto que conforme al espíritu, razón y alcance de lo pautado en el Artículo 1.378 del Código Civil, versan sobre papeles domésticos que no hacen fe a favor de quien los produjo, ya que este tipo de instrumentos solamente pueden hacer fe a favor del promovente cuando enuncian formalmente un pago que el deudor le ha hecho al acreedor o cuando contienen mención expresa de haberse hecho la anotación para suplir la falta de documento en favor de tal acreedor; y no siendo este el caso la consecuencia legal de esta circunstancia es que, dichos papeles domésticos deben desecharse del proceso, ya que no fueron traídos a las actas procesales conforme los medios de pruebas establecidos en la ley, y así se decide.

Riela a los folios 150 al 178 del expediente copia certificada de diversas actuaciones contenidas en el Expediente N° 2000-563 relativo a la Nomenclatura particular del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a la cual se le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que el ciudadano H.D.L.H., realizó consignaciones, durante los meses de Febrero de 2000; Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006; Enero, Febrero y Marzo de 2007, a favor del de cujus S.A., a razón de la cantidad hoy equivalente a Veintinueve Bolívares con Cincuenta y Un Céntimos (Bs.F 29,51) cada una de dichas mensualidades, violando así las consignaciones del año 2006, los parámetros que determina la Resolución Nº 008805 de fecha 27 de Enero de 2005, dictada en el Expediente N° 35.414, por la Dirección General de Inquilinato del hoy Ministerio del Poder Popular Para la Infraestructura, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual por el Local Comercial identificado con el Nº 2-5, en la cantidad de Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs.F 464,74) mensuales, con vigencia a partir del mes de Marzo de 2005, y así se decide.

Durante la etapa probatoria correspondiente el abogado de la parte demandada no promovió prueba alguna a favor de su mandante.

Riela a los folios 325 al 328 del expediente escrito de conclusiones presentado por la representación actora, y de su revisión se puede observar que aborda aspectos relacionados con los alegatos y defensas que fueron opuestas en la relación procesal ya tomados en consideración para la resolución del conflicto planteado, y así se decide.

Ahora bien, resueltos como han quedado los cuestionamientos opuestos por el apoderado judicial de la parte accionada y analizadas como han sido las probanzas anteriores, pasa este Órgano Jurisdiccional a pronunciarse sobre el fondo de la controversia planteada, en los términos siguientes:

De conformidad a lo establecido en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió a las abogadas actoras probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen, y que a juicio de este Tribunal lo hicieron parcialmente conforme a derecho, tomando en consideración el resultado obtenido del análisis probatorio realizado en el presente fallo y que la representación del ciudadano H.D.L.H., no probó en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado en su debida oportunidad, conforme a la Resolución Nº 008805 de fecha 27 de Enero de 2005, por tanto adeuda específicamente la cantidad de Diecisiete Mil Ochocientos Veintinueve Bolívares con Setenta y Seis Céntimos (Bs.F 17.829,76) discriminados de la siguiente manera: La suma de Seis Mil Quinientos Seis Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs.F 6.506,36) por concepto de los cánones relativos a los meses de Abril de 2005 hasta Mayo de 2006, ambos inclusive, a razón de Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs.F 464,74) cada mensualidad; la suma de Cuatro Mil Trescientos Cincuenta y Dos Bolívares con Treinta Céntimos (Bs.F 4.352,30) por concepto de diferencia de los cánones relativos a los meses de Junio de 2006 hasta Marzo de 2007, ambos inclusive, a razón de Cuatrocientos Treinta y Cinco Bolívares con Veintitrés Céntimos (Bs.F 435,23) cada mensualidad y la suma de Seis Mil Novecientos Setenta Un Bolívares con Diez Céntimos (Bs.F 6.971,10) por concepto de los cánones relativos a los meses de Abril de 2007 hasta Junio de 2008, ambos inclusive, a razón de Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs.F 464,74) cada mensualidad, y así formalmente se decide.

Con vista a lo anterior este Juzgado acuerda el pago de los intereses de mora solicitados en el particular cuarto (4°) del petitorio del escrito libelar por el atraso en el pago conforme el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sin embargo niega el pedimento contenido en el particular quinto (5°) relativo a las cantidades de dinero que resulten de la experticia complementaria del fallo a fin de procurar compensación de las cantidades hoy debidas, por la pérdida de su valor real al momento en que se produzca el pago por la devaluación del signo monetario por efecto de la inflación; por cuanto, en esencia, ha sido solicitada dos veces una indemnización por el mismo motivo, pues, tanto los intereses moratorios como la adecuación monetaria persiguen el mismo fin, “reparar el perjuicio que sufre el acreedor por la tardanza del deudor en la satisfacción de la deuda”, aunado a que fue acordada la primera conforme la pauta la Ley Especial, ya que ello implicaría una doble reparación y generaría intereses sobrepuestos contrarios a la noción del pago justo, y así se decide.

Ahora bien, constata este Juzgador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar la improcedencia de las defensas previas opuestas por la representación demandada, sin lugar la tacha; por último parcialmente con lugar la demanda y solamente acordar los intereses de mora por el atraso en el pago; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente se decide.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTES las defensas relativas a la acción mal elegida; al cuestionamiento de la cuantía; el objeto del contrato y a la falta de cualidad activa y pasiva, invocadas por la representación accionada, conforme los lineamientos de esta sentencia.

SEGUNDO

SIN LUGAR la tacha propuesta por el abogado del demandado contra la Resolución Ministerial N° 008805, de fecha 27 de Enero de 2005 e IMPROCEDENTE la impugnación formulada sobre dicha prueba.

TERCERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la SUCESIÓN ARANGUREN SÁNCHEZ representada por los ciudadanos J.M.A.A. y A.A.A. contra el ciudadano H.M.D.L.H.T., todos plenamente identificados al inicio de este fallo, y en consecuencia extinguido el contrato de arrendamiento que los vinculaba; por cuanto quedó demostrado en las actas procesales que el inquilino no dio cumplimiento a la Resolución Nº 008805 de fecha 27 de Enero de 2005, relativa al canon de alquiler a partir del mes de Abril de 2005 hasta el mes de Junio de 2008, ambos inclusive.

CUARTO

SE CONDENA a la parte demandada al desalojo del inmueble de autos constituido por un Local distinguido con el N° 2-5, donde funciona una Empresa con el nombre Tapicería Nemoz, situada en la Calle La Línea de la Urbanización Los Dos Caminos del Municipio Sucre del Estado Miranda; y consecuencialmente a pagar a los demandantes la cantidad de Diecisiete Mil Ochocientos Veintinueve Bolívares con Setenta y Seis Céntimos (Bs.F 17.829,76) discriminados de la siguiente manera: La suma de Seis Mil Quinientos Seis Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs.F 6.506,36) por concepto de los cánones relativos a los meses de Abril de 2005 hasta Mayo de 2006, ambos inclusive, a razón de Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs.F 464,74) cada mensualidad; la suma de Cuatro Mil Trescientos Cincuenta y Dos Bolívares con Treinta Céntimos (Bs.F 4.352,30) por concepto de diferencia de los cánones relativos a los meses de Junio de 2006 hasta Marzo de 2007, ambos inclusive, a razón de Cuatrocientos Treinta y Cinco Bolívares con Veintitrés Céntimos (Bs.F 435,23) cada mensualidad y la suma de Seis Mil Novecientos Setenta Un Bolívares con Diez Céntimos (Bs.F 6.971,10) por concepto de los cánones insolutos relativos a los meses de Abril de 2007 hasta Junio de 2008, ambos inclusive, a razón de Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs.F 464,74) cada mensualidad.

QUINTO

SE CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora los cánones que se han generado a partir del mes de Julio de 2008, inclusive, y los que se sigan causando hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, a razón de Cuatrocientos Sesenta y Cuatro Bolívares con Setenta y Cuatro Céntimos (Bs.F 464,74) cada mensualidad.

SEXTO

SE CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora los intereses de mora conforme a los montos de las mensualidades antes descritas, por el atraso en el pago, los cuales deberán ser calculados por un solo experto contable colegiado designado al efecto por el Tribunal en fase de ejecución de sentencia, los cuales no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a los Índices Inflacionarios para el Consumidor (IPC) que suministre el Banco Central de Venezuela, tal como lo pauta el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo dictamen formará parte integrante del dispositivo de la presente sentencia, en armonía con lo pautado en el Artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

SÉPTIMO

Dada la naturaleza de la presente decisión no hay especial condenatoria en costas.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 eiusdem, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 ibídem.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Nueve (09) días del mes de Octubre de Dos Mil Nueve (2009). Años 199° y 150°.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

C.Y. BETHENCOURT CHACÓN

En la misma fecha anterior, siendo las 01:39 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

JCVR/CYBC/PL-B.CA.

Asunto AH13-V-2008-000144.

Asunto Antiguo 2008-32.090.

Materia Civil. Desalojo Arrendaticio.

Arrendamiento Inmobiliario.