Decisión nº 033 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 21 de Marzo de 2007

En el juicio principal, acaecieron los siguientes eventos procesales:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 07.11.2006, por ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién al verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora consignó los instrumentos con los cuales fundamenta su pretensión, el día 13.11.2006.

Acto seguido, en fecha 14.11.2006, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, emplazándose a la parte demandada para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecida en la tablilla del Tribunal para despachar, a fin de que diese contestación de la demanda.

Luego, el día 22.11.2006, se libró la compulsa y se autorizó a la parte actora para que gestionase la citación de la parte demandada con cualquier otro Alguacil de la jurisdicción del Tribunal, conforme a lo previsto en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil.

Después, en fecha 11.01.2007, el abogado M.R.C., consignó las resultas de la citación de la parte demandada, de las cuales se evidenciaba la infructuosidad en su práctica, por lo que solicitó en esa misma oportunidad la citación por carteles, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante auto dictado el día 17.01.2007, librándose, a tal efecto, cartel de citación.

A continuación, en fecha 23.01.2007, la abogada R.M.d.P., consignó instrumento poder que le acreditó la representación judicial de la sociedad mercantil Corporación C.E.F. Digital C.A., y a su vez se dio por citada en nombre de su representada.

De seguidas, el día 25.01.2007, la abogada R.M.d.P., consignó escrito de oposición de cuestiones previas, así como de contestación de la demanda, y en esa misma oportunidad, propuso reconvención contra la parte actora.

Por tal motivo, en fecha 29.01.2007, el abogado M.R.C., consignó escrito a título de rechazo contra las cuestiones previas, contestación de la demanda y reconvención propuesta por la parte demandada, siendo que mediante auto dictado en esa misma fecha, se admitió la demanda reconvencional, para lo cual se fijó el segundo (2º) día de despacho siguiente a esa oportunidad, a fin de que la parte actora reconvenida diese contestación a la misma.

En tal virtud, el día 31.01.2007, el abogado M.R.C., consignó escrito de contestación de la reconvención propuesta en contra de su representada.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:

En fecha 22.11.2006, se abrió el cuaderno de medidas.

Acto continuo, el día 08.12.2006, se instó a la accionante a consignar copias certificadas del documento de propiedad del bien inmueble sobre el cual se solicitó la cautela, cuyo requerimiento fue satisfecho en fecha 11.01.2007.

Luego, el día 17.01.2007, se decretó medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble objeto de la convención locativa accionada, exhortándose para su práctica al Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Después, en fecha 23.01.2007, la abogada R.M.d.P., ejerció recurso de apelación contra el decreto cautelar, siendo que el día 25.01.2007, solicitó la fijación de una fianza con el objeto de suspender la medida preventiva de secuestro decretada.

Acto seguido, el día 31.01.2007, el abogado M.R.C., solicitó se fijase la fianza solicitada por la parte demandada para suspender la aludida cautelar, de acuerdo con las previsiones contenidas en el artículo 590 del Código de Procedimiento Civil, siendo que en esa misma oportunidad, este Tribunal declaró improcedente tanto el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, contra la medida preventiva decretada, así como la fianza solicitada para suspender la misma.

A continuación, en fecha 01.02.2007, se agregó en autos las resultas de la práctica de la medida preventiva de secuestro decretada el día 17.01.2007.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

El abogado M.R.C., actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos M.D.E.S.P.d.F., A.C.F.P. y C.R.F.P., en sus caracteres de miembros integrantes de la Sucesión del causante J.C.F.F. (†), en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por sus representados, adujo lo siguiente:

Que, consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 01.11.2002, bajo el Nº 03, Tomo 161 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que en vida, el causante de sus representados, ciudadano J.C.F.F. (†), en su carácter de arrendador, suscribió con la sociedad mercantil Corporación C.E.F. Digital C.A., un contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble constituido por la sección B de un local distinguido con el Nº 144, que forma parte del conjunto de edificaciones denominadas Sector Comercial La Villa (o Sector Comercial La Villa), situado en la Urbanización Montalbán, La Vega, Unidad Vecinal 2, Sector D, entre la calle 51, calle 4, Transversal 50 y Segunda Avenida de la citada Urbanización, Municipio Libertador, Distrito Capital y los bienes muebles especificados en las cláusulas dos y tres de la citada convención locativa.

Que, el canon de arrendamiento fue convenido en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo) y el plazo de su duración por tres (03) años fijos improrrogables y contados a partir del día de la autenticación notarial del contrato, es decir, desde el día 01.11.2002, por lo que el mismo venció en fecha 01.11.2005.

Que, en fecha 13.02.2004, falleció el arrendador, ciudadano J.C.F.F. (†), de manera que el contrato de arrendamiento continuó su tracto de ejecución y vigencia con sus mandantes como arrendadores, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.603 y 1.163 del Código Civil.

Fundamentó la pretensión deducida por sus representados en los artículos 38 literal (b) y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil.

Por lo anterior, procedió a exigir de la arrendataria, en primer lugar, el cumplimiento de su obligación de entregar, sin plazo alguno, el bien inmueble arrendado, así como los bienes muebles especificados en las cláusulas dos y tres de la citada convención locativa; en segundo lugar, por vía subsidiaria, reclamó el pago de la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) diarios, contados a partir del día 02.11.2006, hasta el día de la definitiva y real entrega del inmueble; y, en tercer lugar, el pago de las costas.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La abogada R.M.d.P., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, sociedad mercantil Corporación C.E.F. Digital C.A., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 25.01.2007, sostuvo lo siguiente:

Que, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en su criterio los demandantes no tienen demostrado su cualidad de herederos y causahabientes de la Sucesión del causante J.C.F.F. (†), por cuanto justifican tal condición en el justificativo de únicos y universales herederos evacuado el día 17.03.2004, por la Sala Nº 5 del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de modo que procedió a impugnar en nombre de su representada el instrumento poder que le acredita a los apoderados actores la representación que ejercen de los demandantes.

Que, niega, rechaza y contradice en todas y cada unas de sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, porque a su decir, no se ajusta a la realidad de los hechos narrados ni al derecho reclamado, por cuanto los ciudadanos M.D.E.S.P.d.F., A.C.F.P. y C.R.F.P., no demostraron sus caracteres de miembros integrantes de la Sucesión del causante J.C.F.F. (†), mediante el certificado de liberación o solvencia expedido por la Dirección de Tramitaciones de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Capital del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), adscrita al Ministerio de Finanzas.

Que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, procedió a reconvenir a la parte actora para que pagase la cantidad de ochocientos cincuenta y tres mil ciento treinta y siete bolívares con veintidós céntimos (Bs. 853.137,22), por concepto de alícuota de pago de consumo eléctrico y aseo, en virtud de la alegada violación por parte de los arrendadores de la cláusula décima del contrato de arrendamiento accionado.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a dictar la sentencia de mérito, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- IV.I -

DE LA CUESTION PREVIA

Preliminarmente, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 25.01.2007, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, consagrada en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que los demandantes no tienen demostrado su cualidad de herederos y causahabientes de la Sucesión del causante J.C.F.F. (†), por cuanto la sostienen en un justificativo de únicos y universales herederos evacuado el día 17.03.2004, por la Sala Nº 5 del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que tal condición se demuestra a través de la declaración jurada del patrimonio gravado por ante la División de Tramitaciones de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Capital del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), adscrita al Ministerio de Finanzas, quién después de efectuada la recaudación del impuesto o de haberse declarado su exoneración o extinción en los casos determinados por la ley, se expide un certificado de solvencia o liberación a nombre de los herederos y legatarios, de tal modo que bajo tales argumentaciones basó la impugnación del poder otorgado por los accionantes a los abogados que ejercen su representación.

En este sentido, resulta pertinente destacar que la cuestión previa antes referida platea tres (03) supuestos, entre los cuales se encuentra, en primer lugar, la falta de capacidad para ejercer poderes en juicio, bien sea porque no posee el título profesional de abogado, o cuando aún poseyéndolo no puede ejercer libremente la profesión por no hallarse inscrito en el Colegio de Abogados y en el Instituto de Previsión Social del Abogado, toda vez que de acuerdo con lo establecido en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados, cuyo artículo 3 precisa que para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado.

El segundo supuesto de la cuestión previa bajo análisis plantea la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya, lo cual comprende la falta de otorgamiento del poder respectivo, o que aún cuando se le confirió, el mismo fue revocado con anterioridad a la interposición de la demanda; sin embargo, como excepción a la regla se admite la representación del actor sin poder, en las causas referidas a la herencia, del heredero por su coheredero y en las atinentes a la comunidad, la representación que efectúa el comunero por su condueño, mientras que por el demandado puede presentarse sin poder cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial.

Y, en lo que respecta al tercer supuesto de ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, comprende las situaciones en las que no fue otorgado el mandato de acuerdo a las previsiones legales que lo autorizan, o aún cuando fue otorgado conforme a las normas que regulan su autorización, las facultades allí conferidas limitan el ámbito de actuación del mandatario para realizar determinados actos.

En efecto, el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el poder para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o auténtica, esto es, mediante escritura, autorizado con las solemnidades de ley por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público con facultades de darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se autorizó.

Precisado lo anterior, observa este Tribunal que, por una parte, si efectivamente los ciudadanos M.D.E.S.P.d.F., A.C.F.P. y C.R.F.P., en la oportunidad de proponer la demanda fundamentaron su cualidad de herederos del causante J.C.F.F. (†), con el justificativo de únicos y universales herederos evacuado el día 17.03.2004, por la Sala Nº 5 del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sustanciado en el expediente distinguido con el Nº S-19.383, de la nomenclatura interna llevada por ese Tribunal, cuya cualidad se arraigó aún más con la consignación en autos del original - ad effectum videndi – del certificado de solvencia de sucesiones y formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones, contenidos en el expediente signado bajo el Nº 042176, de la nomenclatura interna llevada por la Gerencia Regional de Tributos Internos – Región Capital del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), adscrita al Ministerio de Finanzas, emitidos en fecha 14.11.2005 y 05.08.2004, respectivamente, relativos a la declaración sucesoral del ciudadano J.C.F.F. (†), resulta pertinente destacar que la falta de cualidad del actor en modo alguno conduce a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del mismo, ya que son situaciones totalmente disímiles entre sí, toda vez que la impugnación de la cualidad que se arroga el actor debe efectuarse mediante el empleo de la defensa perentoria de falta de cualidad, a la que hace referencia el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, pero, se insiste, tal deficiencia no trae como consecuencia la ocurrencia de la ilegitimidad del representante del actor.

Es por ello que, estima este Tribunal que en el caso sub júdice, no fue refutada la representación que ejercen los abogados J.M.G. y M.R.C., mediante la enunciación de hechos concretos que demuestren la ocurrencia de las causas establecidas por el legislador para la procedencia de la impugnación de la representación desplegada por los apoderados actores, sino, por el contrario, se basó en la falta de cualidad de los accionantes como causahabientes de quien en vida tenía el carácter de arrendador, por lo que habiéndose constatado que los referidos abogados se encuentran en el libre ejercicio de su profesión, por hallarse inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 71.996 y 17.101, respectivamente, además que su actuación en la presente causa deviene del poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27.04.2006, bajo el Nº 09, Tomo 23 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, sin que se evidencia de autos que haya sido revocado, es por lo que estas circunstancias conllevan a desechar la cuestión previa opuesta por la parte demandada en la contestación de la demanda, consagrada en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

- IV.II -

DE LA RECONVENCIÓN

Por otro lado, la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 25.01.2007, también reconvino a la parte actora para que pagase la cantidad de ochocientos cincuenta y tres mil ciento treinta y siete bolívares con veintidós céntimos (Bs. 853.137,22), por concepto de alícuota de pago de consumo eléctrico y aseo, en virtud de la alegada violación por parte de los arrendadores de la cláusula décima del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.C.F.F. (†) y la demandada reconviniente, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 01.11.2002, bajo el Nº 03, Tomo 161 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Al respecto, resulta pertinente precisar que la reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como “…la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia…”. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte, Caracas; 1995, pág. 145)

En tal sentido, la parte demandada puede en el acto de contestación de la demanda llevado a cabo conforme a las reglas del procedimiento breve, proponer reconvención o mutua petición contra el actor, y éste a su vez, oponer cuestiones previas contra la misma en el acto de su contestación, las cuales deberán decidirse como punto previo en la sentencia definitiva, de conformidad con lo previsto en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.

Es por ello que, la demanda reconvencional debe cumplir con los requisitos de forma del libelo de la demanda, al cual alude el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por remisión de lo dispuesto en el artículo 365 ejúsdem, en cuanto a que debe expresar la indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda; el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene; si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro; el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales; la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones; los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo; si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas; el nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder; y, la sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174 ibídem.

En el presente caso, la parte demandada reconviniente, sociedad mercantil Corporación C.E.F. Digital C.A., atribuyó a la parte actora reconvenida, Sucesión del causante J.C.F.F. (†), la violación de la cláusula décima de la convención locativa accionada, la cual es del tenor siguiente:

“…Décima: La Arrendataria conviene igualmente en que será de su cargo el pago puntual del consumo de electricidad del local comercial general, y una vez efectuado ese pago La Arrendataria rebajará del canon de arrendamiento mensual la suma correspondiente al valor de doscientos sesenta kilovatios (260 kwh), consumo este que es el promedio estimado del consumo del Arrendador durante los últimos seis (06) meses en la sección “A” que ocupa con su Agencia de Lotería. Y en cuanto al aseo urbano domiciliario que corresponde pagar por el mismo local comercial general, lo pagará la Arrendataria puntualmente, siendo de su cargo el ochenta (80%) por ciento de su monto, y el veinte por ciento (20%) restante del cargo del Arrendador lo rebajará la Arrendataria del canon de arrendamiento mensual. El Arrendador no responde en ningún caso por obligaciones de pago de cualquier otro servicio ni por los riesgos de robos, incendios, terremotos, guerras, asonadas, levantamientos, motines ni, en general, por hechos y/o eventos parecidos, similares o distintos, ni de ningún modo por la suspensión y/o cancelación o negativa de patentes, permisos o autorizaciones que concedan o deban conceder las autoridades competentes. Una vez efectuado por la Arrendataria cada uno de los pagos puntuales referidos, le entregará al Arrendador los respectivos comprobantes de cancelación, de lo cual el Arrendador expedirá recibo. En todo caso, la Arrendataria deberá tomar póliza o pólizas de seguro en beneficio del Arrendador, para cubrir los riesgos de robos, incendios y terremotos que puedan afectar al local-sección “B” y a los bienes especificados en las cláusulas dos y tres por todo el tiempo de duración del presente contrato, póliza(s) esta(s) que debe conservar el Arrendador, por lo que de la entrega que le hará la Arrendataria dará recibo el Arrendador…”.

De lo anterior, se desprende que la demandada reconviniente convino en pagar puntualmente el consumo de electricidad del local comercial general, y una vez efectuado ese pago rebajaría del canon de arrendamiento mensual la suma correspondiente al valor de doscientos sesenta kilovatios (260 kwh), consumo este que es el promedio estimado del consumo de electricidad de la parte actora reconvenida durante los últimos seis (06) meses en el local comercial sección “A” donde tiene establecida una Agencia de Lotería, así como también convino en pagar el aseo urbano domiciliario por el mismo local comercial general, siendo de su cargo el ochenta por ciento (80%) del monto pagado, y el veinte por ciento (20%) restante del cargo del arrendador, el cual rebajaría la arrendataria del canon de arrendamiento mensual, por lo que una vez efectuado cada uno de los referidos pagos, le entregaría al arrendador los respectivos comprobantes de cancelación, quién expediría recibo por ello.

En tal sentido, no consta en autos que la demandada reconviniente haya aportado algún medio probatorio que demuestre el pago del consumo de electricidad y aseo urbano domiciliario del local comercial general, cuyos recibos que las empresas facturan por tales servicios prestados debían entregarse a la parte actora reconvenida, para que ésta le expidiese un recibo por ello, de tal modo que no habiendo demostrado la accionada los hechos con los cuales fundamenta su demanda reconvencional, es por lo que la misma debe desecharse, por carecer de elementos probatorios que avalen cada una de sus afirmaciones, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

- IV.III -

DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA

Resuelto el anterior punto previo, procede este Tribunal a referirse al mérito del asunto controvertido y al respecto, se observa que la reclamación invocada por la Sucesión del causante J.C.F.F. (†), en contra de la sociedad mercantil Corporación C.E.F. Digital C.A., se patentiza en la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.C.F.F. (†) y la demandada, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 01.11.2002, bajo el Nº 03, Tomo 161 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por la sección B de un local distinguido con el Nº 144, que forma parte del conjunto de edificaciones denominadas Sector Comercial La Villa (o Sector Comercial La Villa), situado en la Urbanización Montalbán, La Vega, Unidad Vecinal 2, Sector D, entre la calle 51, calle 4, Transversal 50 y Segunda Avenida de la citada Urbanización, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria de entregar el inmueble arrendado, luego de vencida la prórroga legal a que se refiere el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por los accionantes, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Es por ello que, el autor J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Asimismo, resulta pertinente precisar que el contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión deducida por la parte actora, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ex artículo 1.159 del Código Civil).

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ex artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva podemos precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél el precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la Ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal, como una potestad para el primero y, una obligación para el segundo, pero, si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, luego del vencimiento de la referida prórroga legal, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado.

Así las cosas, nuestra Legislación establece diferentes acciones para terminar los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, como la posibilidad jurídico constitucional que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo consagra el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de modo que para verificar la idoneidad de la acción escogida por los accionantes para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, prevé que:

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la norma jurídica antes transcrita, la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito, a tiempo determinado, conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, pero si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 ejúsdem.

En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si la relación arrendaticia ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

En el caso sub júdice, la parte actora produjo conjuntamente con el libelo de la demanda, original del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.C.F.F. (†) y la sociedad mercantil Corporación C.E.F. Digital C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 01.11.2002, bajo el Nº 03, Tomo 161 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se le asigna el valor probatorio que le dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en relación con lo contemplado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose del mismo los derechos y obligaciones que asumieron las partes respecto al arrendamiento del bien inmueble constituido por la sección B de un local distinguido con el Nº 144, que forma parte del conjunto de edificaciones denominadas Sector Comercial La Villa (o Sector Comercial La Villa), situado en la Urbanización Montalbán, La Vega, Unidad Vecinal 2, Sector D, entre la calle 51, calle 4, Transversal 50 y Segunda Avenida de la citada Urbanización, Municipio Libertador, Distrito Capital.

También, los accionantes presentaron copias certificadas - ad effectum videndi - del justificativo de únicos y universales herederos evacuado el día 17.03.2004, por la Sala Nº 5 del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sustanciado en el expediente distinguido con el Nº S-19.383, de la nomenclatura interna llevada por ese Tribunal, al cual se le atribuye el valor probatorio que le dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituye un instrumento público expedido por un funcionario público con facultad de darle fe pública en el lugar donde se autorizó, de manera que resulta improcedente la impugnación desplegada por la demandada en la contestación contra dicha documental, toda vez que si bien se efectuó oportunamente, también es cierto que la vía idónea y eficaz para redargüir los efectos jurídicos que emanan de un instrumento público es la acción de tacha de falsedad, a la que hace referencia el artículo 1.380 del Código Civil, por lo que de la misma se desprende que los ciudadanos M.D.E.S.P.d.F., A.C.F.P. y C.R.F.P., fueron declarados únicos y universales herederos del ciudadano J.C.F.F. (†).

Adicionalmente, fue consignada original de la comunicación suscrita en fecha 02.11.2006, por el abogado M.R.C., actuando en su condición de apoderado judicial de los propietarios del inmueble arrendado, dirigida a los ciudadanos M.H.A., A.R.L. y G.C.d.S., en su caracteres de Directores de la sociedad mercantil Corporación C.E.F. Digital C.A., acompañada con el comprobante de telegrama Nº 6751, de fecha 02.11.2006, emitido por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (Ipostel), la cual no surte efecto contra la parte a quién se dirige, ya que si bien fue impugnada en la contestación con fundamento en el desconocimiento de la condición de apoderado que se atribuyó el referido abogado, lo cierto es que no se desprende de autos que tal comunicación haya sido entregada a cualquiera de sus destinatarios, por lo que este Tribunal no le dispensa valor probatorio alguno.

De igual manera, los demandantes acompañaron con la demanda original de la comunicación suscrita en fecha 02.11.2006, por el abogado M.R.C., actuando en su condición de apoderado judicial de los propietarios del inmueble arrendado, dirigida a los ciudadanos M.H.A., A.R.L. y G.C.d.S., en su caracteres de Directores de la sociedad mercantil Corporación C.E.F. Digital C.A., acompañada con el comprobante de telegrama Nº 6754, de fecha 06.11.2006, emitido por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (Ipostel), la cual no surte efecto contra la parte a quién se dirige, ya que si bien fue impugnada en la contestación con fundamento en el desconocimiento de la condición de apoderado que se atribuyó el referido abogado, lo cierto es que no se desprende de autos que tal comunicación haya sido entregada a cualquiera de sus destinatarios, por lo que este Tribunal no le dispensa valor probatorio alguno.

Asimismo, los accionantes produjeron copias simples del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 07.05.2001, bajo el Nº 09, Tomo 16, Protocolo Primero, las cuales se tienen como fidedignas, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fueron impugnadas en la contestación de la demanda, apreciándose de la misma que el ciudadano P.M.R.G., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano J.C.F.F. (†), el bien inmueble arrendado.

Y finalmente, fue producido original - ad effectum videndi - del certificado de solvencia de sucesiones y formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones, contenidos en el expediente signado bajo el Nº 042176, de la nomenclatura interna llevada por la Gerencia Regional de Tributos Internos – Región Capital del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), adscrita al Ministerio de Finanzas, emitidos en fecha 14.11.2005 y 05.08.2004, respectivamente, relativos a la declaración sucesoral del ciudadano J.C.F.F. (†), a los cuales se les atribuye el valor probatorio que le dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto constituye un instrumento público expedido por un funcionario público con facultad de darle fe pública en el lugar donde se autorizó, de manera que de las documentales en referencia se desprende que los ciudadanos M.D.E.S.P.d.F., A.C.F.P. y C.R.F.P., constituyen los causahabientes del ciudadano J.C.F.F. (†).

Ahora bien, observa este Tribunal de la convención locativa accionada que el plazo de su duración fue pactado entre las partes por tres (03) años fijos, contados a partir de su autenticación notarial, esto es, el día 01.11.2002, tal y como se evidencia de su cláusula sexta, de modo que vencido el término de duración contractual, en fecha 01.11.2005, comenzó a transcurrir de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, el beneficio de la prórroga legal por el lapso de un (01) año, a tenor de lo dispuesto en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual culminó en fecha 01.11.2006, lo que conduce a calificar la relación arrendaticia como a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, concluyéndose, de esta manera, que la norma aplicable para deshacer los efectos del contrato accionado, conforme a la petición invocada por los accionantes, es la contenida en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Siendo ello así, estima este Juzgador que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno de los derechos y garantías que el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tutela a toda persona, ya que podrá refutar las pretensiones que le han sido opuestas, durante el transcurso de las fases integrantes del proceso, al ofrecer medios de prueba permitidos por el Legislador en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la carga que tiene cada una de las partes de probar todo cuanto afirman, conforme a lo pautado en el artículo 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los lapsos de carácter preclusivos establecidos en la ley adjetiva civil para tal fin.

Es por ello que a la parte actora le atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión o, lo que es lo mismo, el onus probandi incumbit actori, ya que sólo a ella le corresponde demostrar fehacientemente el derecho que aduce ostentar al momento de interponer la demanda ante el órgano jurisdiccional que la solucionará.

De tal manera que, habiendo producido en autos conjuntamente con el libelo de la demanda, original del contrato de arrendamiento accionado; y durante el lapso probatorio, copias certificadas - ad effectum videndi - del justificativo de únicos y universales herederos evacuado el día 17.03.2004, por la Sala Nº 5 del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distinguido con el Nº S-19.383, de la nomenclatura interna llevada por ese Tribunal, así como original - ad effectum videndi - del certificado de solvencia de sucesiones y formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones, contenidos en el expediente signado bajo el Nº 042176, de la nomenclatura interna llevada por la Gerencia Regional de Tributos Internos - Región Capital del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), adscrita al Ministerio de Finanzas, emitidos en fecha 14.11.2005 y 05.08.2004, respectivamente, de cuyas documentales se deriva la cualidad de arrendadores que poseen actualmente los ciudadanos M.D.E.S.P.d.F., A.C.F.P. y C.R.F.P., por efecto de la transmisión de los derechos que de allí emana producto de la muerte de su causante, ciudadano J.C.F.F. (†), es por lo que la parte actora cumplió con el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión.

Por consiguiente, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en cabeza de la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que durante la contienda procesal no desvirtuó el incumplimiento que se le atribuyó respecto a la entrega del bien inmueble objeto de la convención locativa accionada, luego del vencimiento de la prórroga legal, a que alude el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 01.11.2006, lo cual conduce a precisar la procedencia de la demanda sometida al conocimiento de este órgano jurisdiccional, como así se dictaminará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

Finalmente, la parte actora reclamó por vía subsidiaria en el particular segundo del petitorio contenido en el escrito de la demanda, el pago de la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) diarios, por concepto de indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el retardo en la entrega del inmueble arrendado, contados a partir del día 02.11.2006, hasta el día de la definitiva y real entrega del bien, en razón de lo cual, este Tribunal, tomando en cuenta que fue declarada procedente la pretensión principal, es por lo que resulta innecesario entrar a conocer la pretensión subsidiaria. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: