Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 17 de Octubre de 2011

En la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento…, el Arrendatario SE OBLIGA a pagarle a el Arrendador el canon mensual de arrendamiento mas el 1.28% por gastos comunes de mantenimiento del “Centro Comercial Villa Inés”, mas el valor del IVA correspondiente al cánon de arrendamiento, mas la cuota parte que le corresponde por concepto de vigilancia en forma mensual y consecutiva los primeros cinco (5) días de cada mes. Igualmente el Arrendatario SE OBLIGA a pagarle a el Arrendador los intereses moratorios por el atraso en el pago; y CONVINIERON también que “La falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento y sus obligaciones accesorias como gastos comunes por mantenimiento, impuestos al valor agregado, cuota parte de la vigilancia del “Centro Comercial Villa Inés” o el incumplimiento de cualquiera otra de las cláusulas contractuales daría lugar a la resolución unilateral del presente contrato de pleno derecho o a rescindirlo en forma automática. El arrendamiento SE OBLIGÓ también a pagar la indemnización por daños y perjuicios cuando incumpliere alguna de sus obligaciones así como al pago de los gastos extrajudiciales y/o judiciales a que diera lugar por los mismos motivos.

…Es evidente que el arrendatario R.A.D. no ha dado fiel cumplimiento a algunas de las obligaciones contraídas en el Contrato de Arrendamiento ni ante la Ley, ya que tiene diez (10) meses sin pagar el canon de arrendamiento y mas de un (01) año sin pagar el IVA, los gastos comunes, gastos de vigilancia ni mucho menos los gastos por cobranza que le ha causado a mi representada a pesar de estar en conocimiento de la deuda insoluta que mantiene…

Los hechos narrados que determinan la falta de pago en que ha incurrido el Arrendatario R.A.D., dan lugar al desalojo contenido en el Artículo 34, literal (a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario…; y es en razón de ello que ocurro en nombre de mi mandante ADMINISTRADORA COLMENARES C.A., ante esta competente autoridad a DEMANDAR como en efecto demando EL DESALOJO del ciudadano R.A. DIAZ…

Posteriormente, el ciudadano R.A.D., ya previamente identificado, debidamente asistido por el abogado en ejercicio A.V.L., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 81.827, procedió a dar Contestación a la Demanda presentada bajo los siguientes términos:

…Como punto previo quiero dejar constancia que existen en el libelo de la demanda una serie de contradicciones con respecto a la fecha del contrato de arrendamiento que ha dado origen al presente proceso; ya que el demandante en su escrito libelar afirma lo siguiente: “…Contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública de Maracaibo del estado Zulia, la mencionada fecha del 18 de enero del año 2007…”

Como se puede apreciar con claridad meridiana que el actor trata de confundir al tribunal a(sic) no establecer en el mencionado libelo la fecha cierta cuando comenzó la relación arrendaticia y que la verdad verdadera es que fue hace más de treinta (30) años.

Es cierto que en fecha 18-01-07 se firmo(sic) o renovó nuevamente un nuevo contrato y que el mismo tendría una duración de un año, el cual expiro(sic) en fecha 01-05-07 motivo por el cual dicha relación paso a ser por tiempo indeterminado, ya que yo seguía ocupando el local, cumpliendo con mis obligaciones de Arrendatario y LA ADMINISTRADORA, recibiendo de mi parte los pagos por concepto de canon de arrendamiento.

Ahora bien quiero poner en conocimiento a este tribunal que a pesar de que existe un decreto por parte del ejecutivo nacional referente al congelamiento de los cánones de arrendamiento y sin que exista una regulación en el referido local, la empresa administradora “SUCESIÓN COLMENARES, C.A.”, hace caso omiso al referido decreto, en el sentido de que todos los años, sin previo aviso y de manera un(sic) unilateral aumenta dicho canon, lo que la pone al margen de la ley, al punto de que en fecha 13 de enero de 2009, se me notifica, a través de una misiva que: para el 01/10/09, el canon de arrendamiento pasara a ser BsF. 2.250 mensuales, calculando la Unidad Tributaria a razón de BsF. 61, cuando todos sabemos que el día 26/0109(sic), la Unidad Tributaria pasó a ser de 46 a 55 Bolívares Fuerte, por lo que considero que estoy pagando un canon de arrendamiento muy superior al que tendría que pagar si existiere una regulación como lo establece la norma que regula dicha materia…

…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que me haya negado a pagar los canos(sic) de arrendamiento, desde NOVIEMBRE DEL AÑO 2008 y que deba un monto de de(sic) Bs. 9.500,oo.

NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO Que(sic) me haya negado a pagar los canos(sic) de arrendamiento, ya que lo cierto es que durante el tiempo que ha durado la mencionada relación arrendaticia JAMAS se me podría catalogar como un Arrendatario moroso, ya que siempre he cumplido cabalmente con mis obligaciones; lo que si es cierto, es quie la Arrendadora se ha negado a recibir dichos pagos, por lo que presumo no ha sido con otra intención que no sea la de sorprenderme en mi buena fe y solicitar el desalojo del inmueble por mi arrendado por más de TREINTA Y CINCO AÑOS.

Por último solicito al Tribunal, Primero que inste a la parte actora a explicar cuál es el punto once del escrito libelar.

considero que la estimación de la demanda es demasiado exagerada. Por lo que solicito al tribunal desde ya que se hagan los cálculos correspondientes.

Finalmente, pido a este Tribunal que admita la presente contestación con todos los pronunciamientos legales y que declare la presente demanda SIN LUGAR…

En fecha 07 de octubre de 2009, la abogada en ejercicio G.G.D.N., ya previamente identificada y actuando con el carácter que consta en actas, presentó escrito de promoción de pruebas, por medio del cual promovió:

…TITULO ADQUISITIVO: Promuevo e invoco todo el valor probatorio que de él se desprenda a favor de mis representados ya que en virtud de ello se demuestra fehacientemente la titularidad de mi mandante sobre el inmueble arrendado y en virtud de ello, al no ser impugnado…

…CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: consignado con la letra “D” con el libelo de la demanda, suscrito entre ADMINISTRADORA SUCESION COLMENARES C.A. y el demandado R.A.D., el 18 de enero de 2007. Con dicho instrumento se demuestra que en el inmueble constituido por un local Comercial distinguido con el No.09, situado en la planta baja del “Centro Comercial Villa Inés”…, objeto de dicho contrato de arrendamiento, el demandado tiene establecido el centro fotográfico denominado “Foto Enrique” y se demuestra además la permanencia del arrendador en dicho inmueble toda vez que la Cláusula Cuarta estipulaba que tenía una duración de un (1) año contado a partir del primero de Mayo de 2006 prorrogable por un plazo máximo de seis (6) meses…de modo que el término de un año del contrato concluyó el 30 de Abril de 2007 y la única prórroga de 6 meses, finalizó el 31 de Octubre de 2007, lo cual, de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, aquel contrato que nació a tiempo determinado se ha convertido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y ello da lugar a la demanda intentada por mi representada.

También se demuestra con dicho Instrumento que el demandado R.A.D., tiene la obligación de pagar las pensiones de arrendamiento, así como el Impuesto al Valor agregado fijado por el Ejecutivo Nacional, los gastos comunes y los gastos de vigilancia, porque así fue convenido en la Cláusula Cuarta de dicho Contrato.

…CARTA DE COBRO: consignada con el libelo de la demanda… Condicho(sic) instrumento demuestra mi mandante que realizó en forma amistosa las gestiones pertinentes para obtener el pago de las cantidades adeudadas por el demandado sin que ello fuera posible.

PRINCIPIO DE COMUNIDAD DE LA PRUEBA: …el valor probatorio de los alegatos explanados por el demandado en su escrito de contestación a la demanda de los cuales se desprende que efectivamente esta insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento convenidos, argumentando que “la arrendadora se ha negado a recibir dichos pagos”. En virtud de lo expresado PIDO AL TRIBUNAL DECLARE CON LA(sic) INSOLVENCIA del mismo y DECLARE CON LUGAR EL DESALOJO, EL PAGO DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS y LA ENTREGA DE INMEDIATO DEL LOCAL COMERCIAL ARRENDADO con el pago al día de los servicios públicos.

En la misma fecha anterior, el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó auto por medio del cual admitió las pruebas presentadas por la parte demandante.

En fecha 08 de octubre de 2009, el ciudadano R.A.D., debidamente asistido por el abogado A.S.V.L., ambos previamente identificados, presentó escrito de promoción de pruebas, por medio del cual promovió:

Copia Certificada del contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 04 de Agosto de 1976, anotado bajo el N° 624, de los libros llevados por esa Notaria(sic), el cual es pertinente ya que con ello se demuestra que dicha relación arrendaticia que nos trae a este proceso, data de 33 años…

En la misma fecha anterior, el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó auto por medio del cual admitió las pruebas presentadas por la parte demandada.

Posteriormente el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó en fecha 16 de octubre de 2009, Sentencia Definitiva por medio de la cual declaró IMPROCEDENTE la presente demanda, bajo los siguientes argumentos:

…observa esta Juzgadora y como antes se indicó y preciso en relación a la naturaleza de la relación arrendaticia existente que desde el 01 de Mayo de 2.007, fecha en que finalizó el contrato de arrendamiento contractualmente hasta el 01 de Mayo de 2.010, fecha en que finaliza la prórroga legal, correspondiente por existir entre las partes una relación arrendaticia de más de treinta años, será a tiempo determinado, tal y como lo establece la parte final del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto se encontrará en vigencia la prórroga legal arrendaticia, de manera que si el demandado incumplió con una de sus obligaciones como lo es la cancelación del canon de arrendamiento, le nacía a la parte demandante el derecho a demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento por cuanto durante la prórroga legal el contrato de arrendamiento sigue a tiempo determinado, más no el desalojo por cuanto el contrato de arrendamiento o la relación existente no es a tiempo indeterminado. Así se establece.

…De manera que en aplicación de la Jurisprudencia antes parcialmente transcrita, y habiéndose establecido que la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente proceso es a tiempo determinado por estar en curso la prórroga legal hasta el 01 de Mayo de 2.010, la acción procedente para la terminación de la relación arrendaticia por incumplimiento de las obligaciones es la Resolución del Contrato de Arrendamiento, y no el Desalojo conforme el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento, por cuanto esta vía ésta(sic) permitida para colocarle fin a la relación arrendaticia que tiene como fundamento un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, situación que no es el caso de marras, y por cuanto el criterio jurisprudencial establece que el sentenciador no puede modificar la calificación jurídica de la pretensión efectuada por la accionante, por cuanto eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con el demandado. Así se Decide.

Seguidamente, la abogada G.G.d.N., ya previamente identificada y actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, estampó diligencia por medio de la cual APELÓ del fallo dictado por el Tribunal de la causa.

III

EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

La Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SUCESIÓN COLMENARES S.A., parte actora en la presente causa, afirmó en su escrito libelar que le fue encomendada la administración del Centro Comercial Villa Inés, ubicado en la Avenida B.V. entre las Calles 80 y 81 en jurisdicción de la Parroquia S.L.d.M.A.M.d.E.Z.; siendo el caso que el día 18 de enero de 2007, dio en arrendamiento al ciudadano R.A.D. un local Comercial distinguido con el No.09, situado en la planta baja del “Centro Comercial Villa Inés”, para que estableciera el centro fotográfico denominado “Foto Enrique”, como efectivamente consta en el Contrato de Arrendamiento Suscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, de la mencionada fecha anotado bajo el No.45, Tomo 09 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría Pública, contrato de arrendamiento que, según la Cláusula Cuarta, tenía una duración de un (1) año contado a partir del 01 de Mayo de 2006, prorrogable por un plazo máximo de seis (6) meses, el cual finalizó el 31 de Octubre de 2007.

Afirma a su vez que es el caso que hasta la presente fecha el arrendatario R.A.D., ha permanecido en el local arrendado, lo cual, de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, aquel contrato que nació a tiempo determinado se ha convertido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, con el agravante de que desde el mes de Junio del año 2008 y hasta la presente fecha, R.A.D. no ha dado fiel cumplimiento a la obligación que tiene de pagar, no solo los cánones o pensiones de arrendamiento, sino también el Impuesto al Valor Agregado (IVA), fijado por el Ejecutivo Nacional, ni los gastos de vigilancia ni los gastos comunes, tal como lo convino en el mencionado contrato de arrendamiento, de modo que R.A.D. debe a mi mandante la cantidad de Bs. 9.500,00, más la cantidad de Bs.1.140,00 por concepto de IVA correspondiente al canon de arrendamiento; más la cantidad de Bs.1.452,27 por concepto de gastos comunes y/o mantenimiento los cuales adeuda desde el mes de JUNIO DE 2008 hasta el mes de DICIEMBRE DE 2008, mas los ocho (08) meses que van del año 2009, es decir, de ENERO a AGOSTO de 2009; así como también debe la cantidad de Bs. 2.203,52 por concepto de vigilancia que tampoco paga desde el mes de JUNIO DE 2008 hasta el mes de DICIEMBRE DE 2008, mas los ocho (08) meses que van del año 2009, es decir de ENERO a AGOSTO de 2009; mas la cantidad de Bs.3.000,00 por concepto de gastos de cobranza; más la indemnización por daños y perjuicios que dicho incumplimiento le ha causado a mi mandante y le seguirá causando hasta que la causa sea sentenciada.

Por lo antes expuesto es que la referida Sociedad Mercantil procedió a demandar el desalojo contenido en el Artículo 34, literal (a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, así como el pago de las cantidades de Dinero Adeudadas estimadas en la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES con SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 37.295,79).

Por su parte el ciudadano R.A.D., alegó como punto previo que existen en el libelo de la demanda una serie de contradicciones con respecto a la fecha del contrato de arrendamiento cuando se puede apreciar que el actor trata de confundir al tribunal al no establecer en el mencionado libelo la fecha cierta cuando comenzó la relación arrendaticia afirmando que la misma fue hace más de treinta (30) años.

Que en fecha 18 de enero de 2007 se firmó un nuevo contrato y que el mismo tendría una duración de un año, el cual expiró en fecha 01 de mayo de 2007 motivo por el cual dicha relación paso a ser por tiempo indeterminado, ya que su persona seguía ocupando el local, cumpliendo con mis obligaciones de Arrendatario y LA ADMINISTRADORA, recibiendo de mi parte los pagos por concepto de canon de arrendamiento.

A su vez, alegó que se haya negado a pagar los cánones de arrendamiento, ya que siempre ha cumplido cabalmente con sus obligaciones; pero que lo que si es cierto, es que la Arrendadora se ha negado a recibir dichos pagos con la intención de sorprenderle en su buena fe y solicitar el desalojo del inmueble arrendado por más de Treinta y Cinco años.

IV

DE LAS PRUEBAS

De las Pruebas Promovidas por la Parte Actora en el Escrito Libelar.

1. Copia Simple de Documento Registrado en fecha 20 de abril de 1988, por medio del cual el ciudadano R.A.C.R. da en venta a la Sociedad Mercantil INVERSIONES COLMENARES S.A., los derechos de propiedad y posesión que le asisten del inmueble “Centro Comercial Villa Inés”, la cual consta en actas al folio 04 del presente expediente.

   Al respecto del anterior medio probatorio, el mismo es una Copia Simple de un instrumento público registrado con las formalidades de ley por ante el Registro Mercantil Primero del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual no fue impugnado por la contraparte en el presente proceso, razón por la cual adquiere pleno valor probatorio de los hechos en ella plasmados de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-ASÍ SE ESTABLECE.

2. Copia Simple de Documento Registrado en fecha 28 de junio de 1988, por medio del cual el ciudadano M.C.R. da en venta a la Sociedad Mercantil COLMENARES HERMANOS S.A., los derechos de propiedad y posesión que le asisten del Inmueble “Centro Comercial Villa Inés”, la cual consta en actas al folio 06 del presente expediente.

   Al respecto del anterior medio probatorio, el mismo es una Copia Simple de un instrumento público registrado con las formalidades de ley por ante el Registro Mercantil Primero del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el cual no fue impugnado por la contraparte en el presente proceso, razón por la cual adquiere pleno valor probatorio de los hechos en ella plasmados de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-ASÍ SE ESTABLECE.

3. Copia Certificada de Documento Autenticado de fecha 18 de enero de 2007, por medio del cual la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SUCESION COLMENARES S.A., dio en arrendamiento al ciudadano R.A.D., un local comercial distinguido con el número 09 del “Centro Comercial Villa Inés”, ya identificado en actas, la cual consta en actas al folio 11 del presente expediente.

   El presente medio probatorio no fue desconocido ni tachado por la contra parte en el presente proceso, razón por lo cual adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Respecto al contenido del mismo y los elementos que pueden desprenderse de él, se observa que la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SUCESION COLMENARES C.A., dio en arrendamiento al ciudadano R.A.D., un inmueble distinguido como local número 09 del Centro Comercial Villa Inés, ya plenamente identificado en autos, y cuya influencia en la solución del presente proceso se expondrá en la parte motiva de la presente sentencia.-ASÍ SE ESTABLECE.

4. Original de Documento Privado suscrito por la abogada G.G.D.N. dirigido a la Sociedad Mercantil FOTO ENRIQUE en la persona de su Administrador R.A.D., la cual consta en actas al folio 16 del presente expediente.

   Del anterior medio probatorio puede observarse que el mismo es un medio documental emanado de la representación judicial de la parte actora, supuestamente en su nombre y representación, de la cual no consta ningún aviso de recibo o que efectivamente haya sido presentado a la contraparte, razón por la cual de conformidad al principio de alteridad de la prueba que en resumen y conforme al viejo aforismo significa que nadie puede fabricar su propia prueba es por lo que este tribunal no puede apreciar tal documental.-ASÍ SE ESTABLECE.

   De las Pruebas de la Parte Actora Traídas en el Lapso Probatorio.

1. Original de Documento Privado suscrito por el ciudadano A.C. dirigido a ESTUDIO FOTOGRÁFICOS ENRIQUE, S.A., la cual consta en actas al folio 37 del presente expediente.

   Del anterior medio probatorio puede observarse que el mismo es un medio documental emanado de la propia parte y de la cual según lo afirmado por la propia parte demandada, cuando en su escrito de contestación a la demanda afirmó que:

   Ahora bien quiero poner en conocimiento a este tribunal que a pesar de que existe un decreto por parte del ejecutivo nacional referente al congelamiento de los cánones de arrendamiento y sin que exista una regulación en el referido local, la empresa administradora “SUCESIÓN COLMENARES, C.A.”, hace caso omiso al referido decreto, en el sentido de que todos los años, sin previo aviso y de manera un(sic) unilateral aumenta dicho canon, lo que la pone al margen de la ley, al punto de que en fecha 13 de enero de 2009, se me notifica, a través de una misiva que: para el 01/10/09, el canon de arrendamiento pasara a ser BsF. 2.250 mensuales, calculando la Unidad Tributaria a razón de BsF. 61, cuando todos sabemos que el día 26/0109(sic), la Unidad Tributaria pasó a ser de 46 a 55 Bolívares Fuerte, por lo que considero que estoy pagando un canon de arrendamiento muy superior al que tendría que pagar si existiere una regulación como lo establece la norma que regula dicha materia…”

   En tal sentido, si bien es cierto que no consta ningún aviso de recibo no es menos cierto que la parte demanda afirmó haber recibido tal comunicación, razón por la cual adquiere pleno valor probatorio la anterior prueba documenta, y como consecuencia de ello se toma como cierto la variación del canon de arrendamiento mensual, al monto de Dos Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 2.250,oo) contados a partir desde el mes de octubre de 2009.-ASÍ SE ESTABLECE.

   De las Pruebas de la Parte Demandada Traídas en el Lapso Probatorio.

   1. Copia Certificada de Documento Autenticado de fecha 06 de agosto de 1976, por medio del cual la Sucesión del Dr. A. COLMENARES, dio en arrendamiento a FOTO ESTUDIO ENRIQUE, representada por el ciudadano R.A.D., un local comercial distinguido con el número 09 del “Centro Comercial Villa Inés”, ya identificado en actas, la cual consta en actas al folio 35 del presente expediente.

   El presente medio probatorio no fue desconocido ni tachado por la contra parte en el presente proceso, razón por lo cual adquiere pleno valor probatorio en virtud de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Respecto al contenido del mismo y los elementos que pueden desprenderse de él, se observa que en fecha 04 de agosto de 1976, la SUCESION del Dr. A. COLMENARES, dio en arrendamiento al ciudadano R.A.D. como representante del FOTO ESTUDIO ENRIQUE, un inmueble distinguido como local número 09 del Centro Comercial Villa Inés, ya plenamente identificado en autos, y cuya influencia en la solución del presente proceso se expondrá en la parte motiva de la presente sentencia.-ASÍ SE ESTABLECE.

   V

   PUNTO PREVIO

   Previo al análisis que ha de realizar esta sentenciadora sobre el fondo de la controversia, se evidencia de actas, que la parte demandada mediante su escrito de contestación a la demanda Impugnó la estimación que realizara el actor de la demanda, a lo que el juez de instancia no emitió pronunciamiento en el texto de la presente sentencia.

   En tal sentido, es necesario establecer que a pesar del alegato formulado por la demandada el mismo no manifestó si la expresada por la demandante resultaba insuficiente o exagerada, ni alegó exactamente cuál sería el monto que según su entender correspondería al valor de la demanda, concluyendo de esta manera que la impugnación formulada constituye una contradicción pura y simple sancionable por la doctrina de esta Sala de Casación Civil.

   En efecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.

   Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor, alegato este que no se demuestra del texto del mismo, razón por la cual esta Superioridad debe desechar tal defensa y declarar firme la estimación hecha por la demandada, y cuya procedencia se analizará con posterioridad en el texto de la presente decisión.-ASÍ SE DECIDE.

   IV

   MOTIVOS PARA DECIDIR

   Resulta evidente que la presente causa se contrae a un juicio de desalojo incoado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SUCESIÓN COLMENARES C.A., contra el ciudadano R.D. a tenor de lo establecido en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto, y así lo reclama la parte actora, no le han cancelado el accionado diversos canon de arrendamientos sobre el inmueble objeto de la presente causa, razón por la cual, una vez que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, es por lo que intentó la presente demanda.

   Ahora bien, admitió el demandado que el contrato de arrendamiento por el cual procedió a demandar la parte actora en la presente causa, es sólo una continuación de un contrato de arrendamiento primigenio que suscribieran las partes el 04 de agosto de 1976, razón por lo cual el referido contrato se considera a tiempo indeterminado y así mismo contradijo y rechazó los términos de la demanda genéricamente, afirmando que había cumplido con sus obligaciones como arrendatario y si en algún momento no había cancelado el canon de arrendamiento es porque el arrendador se había negado a recibir el referido pago.

   En tal sentido, resulta necesario para dilucidar el presente thema decidendum determinar si efectivamente, tal como lo afirma la representación judicial de la parte demandada, el contrato objeto de la presente causa es un tratado por el cual renovaron la relación arrendaticia que naciera en agosto de 1976, al efecto se puede observar del primigenio acuerdo de arrendamiento, que el mismo fue suscrito como arrendador “SUCESIÓN del Dr. A. COLMENARES” y como arrendatario el ciudadano R.A.D., titular de la cédula de identidad número 3.643.243 y el cual tiene como objeto un local comercial identificado con el número 9 del Centro Comercial Villa Inés, propiedad de la misma SUCESIÓN del Dr. A. COLMENARES., y por su parte el segundo contrato de arrendamiento celebrado en enero de 2007, fue suscrito por el arrendador “ADMINISTRADORA SUCESIÓN COLMENARES C.A.”, y el arrendatario R.A.D., portador de la cédula de identidad 3.643.243, y el cual versaba sobre un local comercial identificado con el número 9 del Centro Comercial Villa Inés, de la única y exclusiva propiedad de las sociedades Mercantiles INVERSORA COLMENARES S.A., y ADMINISTRADORA COLMENARES C.A., y COLMENARES HERMANOS S.A.

   En consecuencia, efectivamente queda demostrado que el bien objeto del arrendamiento en ambas relaciones son el mismo, es decir el local comercial identificado con el número 9 del Centro Comercial Villa Inés; así como también el arrendatario de tal inmueble que es el ciudadano R.A.D., titular de la cédula de identidad número 3.643.243, hoy parte demandada del presente proceso.

   Pero es el caso que el arrendador en el contrato más antiguo es la Sucesión del Dr. A. Colmenares, y en el segundo es la Administradora Sucesión Colmenares C.A., es decir, que si a simple vista se observa una similitud entre las personas, no consta de actas prueba alguna que le otorgue la certeza a este Tribunal Superior que efectivamente se trate de la misma persona, razón por la cual en necesario aplicar lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual a la letra establece:

   Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

   En consecuencia, esta Juzgadora debe analizar la presente acción en consonancia con que el contrato objeto de la presente demanda es continuador de la relación arrendaticia pactada en agosto de 1976 toda vez que las partes no atacaron tales instrumentos notariados y en consecuencia adquirieron pleno valor probatorio de los hechos en ellos demostrados.-ASÍ SE ESTABLECE.

   Continuando con lo anterior y a los fines de decidir, dispone el Código Civil:

   Artículo 1.579:

   El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

   Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

   Artículo 1.592:

   El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

   2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…

   Consagra el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

   …Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas… (Resaltado del Tribunal)

   En atención a lo anterior, se puede conceptualizar que el arrendamiento es un contrato por el cual, una de las partes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de un bien mueble o inmueble por cierto tiempo, determinado o no, a fin de obtener en contraprestación un precio o canon previamente estipulado; consistiendo por ende que las obligaciones del arrendatario son servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia conforme al uso determinado en el contrato así como también pagar la pensión o canon en los términos convenidos.

   No obstante, alegó la actora que una vez finalizado el contrato que nació en fecha 01 de mayo de 2006 el cual tenía duración de un año, más una prórroga contractual establecida en el referido instrumento de seis meses más, dejó al arrendatario en posesión del inmueble; por lo que a su decir operó la tácita reconducción y el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; en ese sentido el procesalista Henríquez La Roche, en su obra Arrendamientos Inmobiliarios, Caracas 2008, pág. 77, manifiesta respecto de la tácita reconducción lo siguiente:

   …Su fundamento reside en un doble aspecto: de una parte, el hecho de permanecer el arrendatario ocupando el inmueble; de otra, la actitud del arrendador que pudiendo despedirlo no lo despide.

   …Para que haya ese efecto de convertir un contrato a tiempo determinado en indeterminado, es necesario que la condición “tácita” se dé, o sea, que el arrendatario continúe poseyendo el inmueble y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión, sin iniciativa alguna de ponerlo en mora para entregarlo…

   Frente a lo anterior, alegó la parte demandada que, el referido contrato es sólo la renovación de un contrato suscrito el 06 de agosto de 1976, y que el mismo expiró efectivamente el día 01 de mayo de 2007, motivo por el cual dicha relación pasó a ser a tiempo indeterminado, pero el mismo siguió cumpliendo con sus obligaciones del pago de los conceptos de cánones de arrendamiento.

   Ahora bien, de las actas procesales quedó demostrado efectivamente que existe una relación contractual entre las partes desde el año 1976, siendo así el primigenio contrato de arrendamiento suscrito entre las partes nació en fecha 06 de agosto de 1976, el cual tenía una duración de un año, que se prorrogaría por un año más y una vez vencido este, el arrendatario, hoy parte demandada, permaneció en el inmueble hasta la fecha; al respecto, los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, establecen:

   Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…

   De allí que, la tácita reconducción consiste en la renovación del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continua ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración, que para el caso en concreto fue de un (01) año; de modo que, en el contrato a plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, el arrendamiento se presume renovado.

   Por consiguiente, una vez que de actas quedó demostrado y no fue desvirtuado por ninguna de las partes, que una vez finalizado el primigenio contrato de arrendamiento y no fue demostrado que el contrato haya sido novado por algún otro medio instrumental o contrato arrendaticio que modificara las condiciones de tiempo y canon de arrendamiento, razón por la cual la presente relación arrendaticia debe tomarse como establecido a tiempo indeterminado.-ASÍ SE ESTABLECE.

   Así las cosas, el contrato original de arrendamiento desaparece en cuanto al tiempo y el nuevo contrato, es decir el suscrito en fecha 18 de enero de 2007, viene a modificar sólo lo referente a los cánones de arrendamiento, por lo que los cambios que alega la parte demandada, debieron ser objeto de prueba en el transcurso del proceso, toda vez que el arrendatario alegó una variación ilegal del monto del canon de arrendamiento, y tales argumentos no fueron demostrados en actas y con ello deben tomarse como válidos las condiciones establecidas en el contrato traído por la parte actora, especialmente los referentes a las cargas y monto del pago de los cánones de arrendamiento.-ASÍ SE ESTABLECE.

   En consecuencia, este Tribunal Superior observa que el contrato de arrendamiento suscrito el 18 de enero de 2007, además de ser el fundamento de la acción, y como quiera que el mismo es una novación del contrato de arrendamiento suscrito en el año 1976, ese documento recoge la voluntad inicial de las partes, el cual varió especialmente lo referente al canon de arrendamiento y otras condiciones, tal como ha sido establecido precedentemente. Por lo que pasa esta Superioridad a transcribir, algunas cláusulas determinantes para dilucidar la presente controversia:

   …TERCERA: El canon de arrendamiento “del inmueble” arrendado que EL ARRENDATARIO se obliga a pagarle a EL ARRENDADOR en forma mensual y consecutivo, es la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100 CTS. (Bs. 595.000,oo); igualmente se obliga a cancelar el uno punto veintiocho por ciento (1,28%) correspondientes a los gastos comunes de mantenimiento del “Centro Comercial Villa Inés”. Igualmente, EL ARRENDATARIO se obliga a cancelarle a EL ARRENDADOR conjuntamente con el canon de arrendamiento el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) correspondiente al canon de arrendamiento, así como la cuota-parte que le corresponde al “inmueble” arrendado por concepto de la vigilancia privada del “Centro Comercial Villa Inés” así como los gastos comunes de mantenimiento referidos, todo ello dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes… Ambas partes convienen expresamente, que el atraso en el pago del canon de arrendamiento y/o del impuesto al valor agregado y/o de la cuota por gastos comunes y/o de la cuota-parte por concepto de gastos de vigilancia privada en la forma antes señalada, generará el pago de intereses moratorios a favor de LA ARRENDADORA, los cuales serán calculados en cada oportunidad de conformidad con la tasa pasiva promedio de las tres (03) principales entidades financieras del país conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. Igualmente se obliga EL ARRENDATARIO a cancelar todos y cada uno de los servicios que se encuentren instalados o se suministren, en o para “el inmueble” objeto del presente contrato, sean por concepto de agua, teléfono, electricidad y cualquier otro que en el futuro se proveyere, así como también queda obligada a cancelar el impuesto municipal “del inmueble” que aparezca reflejado en la facturación de servicio eléctrico, todo ello de acuerdo a los respectivos recibos expedidos por los órganos e instituciones encargados de la previsión de estos servicios públicos y el cobro de estos tributos o cuotas, hasta la extinción o finalización del presente contrato o de cualquiera de sus prórrogas…

   De la transcripción anterior se evidencian dos elementos del contrato, esto es, que el pago de los cánones vigentes para la fecha, así como los gastos comunes al mantenimiento del Centro Comercial y el pago del I.V.A. del canon de arrendamiento, serían hechos durante los cinco primeros días de cada mes; y el otro aspecto es que para el momento en el cual fue suscrito el contrato, la relación arrendaticia ya era tomada como una relación a tiempo indeterminado, razón por la cual si bien las partes establecieron un lapso de duración, el mismo fue dejado sin efecto en virtud de la naturaleza primigenia del contrato de arrendamiento.

   Al respecto, esta Superioridad debe señalar que el arrendatario afirmó en el transcurso del proceso que el arrendador se había negado a recibir los pagos correspondientes a los cánones de arrendamiento; y en tal sentido ha debido la parte hacer uso del derecho que recoge el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ya que la sola afirmación no es prueba suficiente para demostrar que efectivamente el canon haya sido rechazado por el arrendador.

   Razón por lo cual, precisa esta Superioridad que el arrendador se encuentra facultado para demandar judicialmente el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato a tiempo indeterminado, específicamente por el incumplimiento en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon establecido, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, producto de lo cual, resulta forzoso para este Tribunal de Alzada determinar si en el caso bajo estudio se encuentran presente los elementos necesarios para la procedencia de la acción interpuesta.

   Dentro de este marco, expresa el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, Organización Gráficas Capriles, Caracas-Venezuela, páginas 51 y 52, lo siguiente:

   …Obligaciones del arrendatario

   El arrendatario está obligado a pagar el alquiler, a servirse de la cosa con la diligencia de un buen padre de familia y a no darle uso distinto al determinado en el contrato o, en su defecto, al fin que pueda presumirse según las circunstancias (Art.1.592 CC).

   10bis. Pago del precio

   La principal obligación del arrendatario es >, según dispone el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Puede negarse a pagar el alquiler si el arrendador no cumple con su obligación de garantizar el libre uso de la cosa, según se deduce del principio non adimpleti contractus previsto en el artículo 1.16837.

   La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del inmueble, destinado a vivienda o a uso comercial, aunque el contrato sea a tiempo indeterminado (Art. 34). En los contratos a tiempo determinado puede establecerse la resolución o penalización por mora en el pago de uno o varios cánones de arrendamiento, pues no es aplicable la restricción legal que establece el artículo 34 para el desalojo en caso de arrendamientos inmobiliarios a tiempo indeterminado. Según el artículo 41 in fine, son admisibles las demandas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…

   Así, se tiene que entre las causales del desalojo judicial, la establecida por falta de pago, la misma hace referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado los cánones arrendaticios correspondientes, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”.

   La falta de pago se materializa al existir esta omisión por dos mensualidades consecutivas para lo cual la doctrina ha señalado que la interpretación del literal a) del articulo 34 conduce a que se interprete erróneamente como que con el solo vencimiento de los dos meses, el arrendador podrá solicitar el desalojo del inmueble arrendado, de forma tal que de actas se observa que no se encuentra evidenciado pago alguno a los efectos de cubrir la suma obligada a cancelar en el mencionado contrato, así como tampoco se desprenden suficientes elementos de convicción que le permitan a este Sentenciador deducir que se haya realizado algún pago por canon de arrendamiento.-ASÍ SE DECIDE.

   De esta forma, examinados y analizados como han sido los alegatos de ambas partes, y el cúmulo de pruebas aportadas al proceso, esta Jurisdicente Superior evidencia que se encuentra demostrada en actas la relación arrendaticia existente entre las partes actuantes en el presente proceso, más no el cumplimiento del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que no existen elementos probatorios suficientes que lograran demostrar, ni llevar a la convicción de este juzgador que el demandado haya dado efectivo cumplimento a su obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento insolutos, surgiendo en consecuencia un estado de insolvencia para el arrendatario.

   Asimismo, determinado como fue que la relación arrendaticia demostrada se circunscribe a la suscrita en documento notariado de fecha 6 de agosto de 1976, el cual una vez vencido y renovado automáticamente paso a constituirse en un arrendamiento a tiempo indeterminado, resulta forzoso para este operador de justicia en declarar CON LUGAR la presente demanda por Desalojo de conformidad con lo establecido en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que quedó demostrado de los elementos probatorios traídos a juicio que el demandado no ha dado efectivo y real cumplimiento al pago de las obligaciones pecuniarias con el arrendador desde el mes de noviembre de 2008 por más de dos mensualidades consecutivas.-ASÍ SE DECIDE.

   Frente a esta situación, una vez resuelto que efectivamente el ciudadano R.A.D. no ha dado cumplimiento a su parte de la obligación contractual que es cancelarle a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SUCESION COLMENARES C.A., los pagos establecidos en el contrato de arrendamiento ya a.e.a.e.p. lo que resulta forzoso determinar que siguiendo el planteamiento antes expuesto, este Tribunal advierte que han sido ejercidas dos pretensiones, el desalojo de un inmueble, y el pago de cánones de arrendamiento insolutos y otras cláusulas pecuniarias.

   Las anotadas circunstancias inciden directa y definitivamente en el tratamiento y solución de la cuestión planteada, pues tratándose de dos (2) pretensiones reunidas en un mismo proceso, bastará con preguntarse cuál sería la consecuencia de la declaratoria con lugar de las pretensiones propuestas.

   En tal sentido el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

   “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.“

   Tenemos entonces, que de conformidad con la ley especial que rige la materia que ciertamente las demandas por desalojo, y cualquier otra acción que se derive de un contrato de arrendamiento, como lo es en el presente caso, el pago de cánones de arrendamiento insolutos, pueden perfectamente tramitarse a través del procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, por lo que sin duda alguna, el reclamo de los cánones de arrendamiento insolutos corresponden a la indemnización que reclama la parte actora, por la ocupación del inmueble arrendado, y viene a ser en todo caso una reclamación que tiene como característica que es justa y derivada del contrato de arrendamiento.

   En consecuencia, y toda vez que tal como fue expresado con anterioridad, la parte demandada de actas no logró demostrar que haya dado cumplimiento a lo demandado por la parte actora o alguna otra forma de liberación de la deuda, razón debe esta Sentenciadora a.l.p.d. las cantidades demandadas en razón de lo pautado en el contrato de arrendamiento suscrito el 18 de enero de 2007 y de lo alegado y demostrado en actas, y en tal sentido este Juzgado Superior detalla a continuación que la Sociedad Mercantil Administradora Sucesión Colmenares C.A., demandó:

1. En primer término, las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE DE 2008, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO y AGOSTO DE 2009.

   Al respecto observa esta Juzgadora Superior, que si bien es cierto que la parte actora estimó cada canon mensual en la cantidad de Novecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 950,oo), no es menos cierto que del contrato de arrendamiento consignado y valorado en actas quedó demostrado que fue pautado el canon mensual en razón de Quinientos Noventa y Cinco Bolívares (Bs. 595,00), contados desde el mes de noviembre de 2008, hasta el mes de septiembre de 2009, lo cual suma la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 6.595,oo).

   Así mismo, en virtud de lo afirmado por la representación judicial de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SUCESIÓN COLMENARES C.A., lo cual fue admitido por el ciudadano R.A.D., a partir del mes de octubre de 2009, el canon de arrendamiento quedó en el monto de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES MENSUALES (Bs. 2.250,oo) razón por la cual contados a partir de la referida fecha hasta el momento de emitir la presente decisión han transcurrido 14 meses y 17 días, lo cual tomando en consideración que según lo pactado en el contrato de arrendamiento demandado en autos, se cancelará el canon de arrendamiento por mes de adelantado y en consecuencia adeuda adicionalmente la cantidad de TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 33.750,oo).

   Es por lo que la deuda habida en razón de los cánones de arrendamiento no cancelados desde el mes de NOVIEMBRE de 2008, suman la cantidad de CUARENTA MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 40.345,oo), más los que sigan causándose hasta el efectivo y formal DESALOJO del inmueble objeto de la presente causa.-ASÍ SE ESTABLECE.

2. El Impuesto al Valor Agregado por concepto de IVA de los cánones de arrendamiento adeudados a una tasa del Doce por ciento (12 %) desde el mes de NOVIEMBRE de 2008, para lo cual, se ordenará efectuar una experticia complementaria del fallo a los fines de determinar el monto al que asciende el Impuesto al Valor Adeudado de los montos adeudados, más los que sigan causándose hasta el efectivo y formal DESALOJO del inmueble objeto de la presente causa.-ASÍ SE ESTABLECE.

3. Los gastos comunes y/o mantenimiento contados desde el mes de JUNIO DE 2008 hasta la actualidad, cuantificados en el 1,28% del canon de arrendamiento adeudado por la parte demandada, para lo cual, se ordenará efectuar una experticia complementaria del fallo a los fines de determinar el monto al que asciende dicho monto adeudado, más los que sigan causándose hasta el efectivo y formal DESALOJO del inmueble objeto de la presente causa.-ASÍ SE ESTABLECE.

4. La cuota parte adeudada por concepto de vigilancia adeudada desde el mes de JUNIO DE 2008 hasta la actualidad, para lo cual, se ordenará efectuar una experticia complementaria del fallo a los fines de determinar el monto al que asciende dicho monto adeudado, más los que sigan causándose hasta el efectivo y formal DESALOJO del inmueble objeto de la presente causa.-ASÍ SE ESTABLECE.

5. Los intereses moratorios por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, calculados de conformidad con la tasa pasiva promedio de las tres principales entidades financieras del país, de conformidad a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, para lo cual, se ordenará efectuar una experticia complementaria del fallo a los fines de determinar el monto al que asciende dichos montos.-ASÍ SE ESTABLECE.

6. La cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) por concepto de gastos de cobranza.-ASÍ SE ESTABLECE.

   Cantidades estas que la parte demandada no demostró haber cancelado, incluso afirmando que fue responsabilidad del arrendador no recibirle los cánones de arrendamiento, sin que conste en actas medio alguno que demostrara tales alegatos, tal como fue analizado previamente en el texto de la presente sentencia, razón por lo cual este Juzgado Superior condena al ciudadano R.A.D. al pago de las cantidades de Dinero arriba determinadas.-ASÍ SE DECIDE.

   Así mismo, respecto a la cantidad demandada por concepto de indemnización por daños y perjuicios, estimada por la actora en la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), el referido representante judicial de la demandante, afirma que dicho incumplimiento le ha causado daños a su mandante y le seguirá causando hasta que la causa sea sentenciada, quede definitivamente firme y el local sea desocupado y entregado totalmente solvente en el pago de los servicios públicos y en las buenas condiciones en que lo recibió.

   En tal sentido, el anterior pedimento, en criterio de esta Juzgadora, resulta contraria a la convención contractual y por tanto no se puede imponer la penalidad solicitada, por no estar prevista contractualmente, toda vez que la penalidad solicitada obedece a que las partes sólo previeron indemnizaciones en favor de la Arrendadora, para el caso de que el inquilino incurriera en retardo en el pago de los arrendamientos, como lo contempla la Cláusula Tercera del Contrato. Sin embargo, en el caso de autos la reclamación de daños y perjuicios no se sustenta en la falta contractualmente establecida, sino por el contrario lo hace la accionante bajo el alegato de haber incurrido el demandado en retardo en la entrega del inmueble.

   Esta forma de estructurar la petición indemnizatoria resulta contraria a la Ley, pues tratándose de un contrato arrendaticio a tiempo indeterminado, sus consecuencias y efectos se reglan conforme a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil ya previamente transcrita.

   En tal sentido el vínculo arrendaticio que une a las partes, no permite conforme a la Ley Sustantiva fijar penalidades por retardo en la entrega, pues como hemos referido, la iniciativa conclusiva del contrato pertenece a los contratantes y su reglamentación difiere sustancialmente a las reglas que fija la Ley para los contratos a tiempo determinado.-ASI SE DECIDE.

   Por lo fundamentos antes expuestos, tomando como base los fundamentos de derecho y doctrinarios aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro del caso facti-especie, aunado al examen de los alegatos esbozados por las partes, resulta forzoso para esta Sentenciadora Superior declarar, CON LUGAR el recurso de apelación incoado por la demandante, REVOCAR la decisión emanada por el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MMUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIPÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, y en consecuencia declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SUCESIÓN COLMENARES, C.A., en contra del ciudadano R.A.D. en los términos que de forma expresa, positiva y precisa se explanarán en el dispositivo del presente fallo-.ASÍ SE DECIDE.

   V

   DISPOSITIVA

   Este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR el recurso de apelación ejercida por la abogada en ejercicio G.G.D.N., actuando como apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA SUCESIÓN COLMENARES C.A., parte actora en la presente causa.

REVOCA, por las razones explanadas en la parte motiva de esta sentencia, la decisión proferida por el JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, de fecha 16 de octubre de 2009.

Se declara CON LUGAR la presente demanda que por DESALOJO, sigue la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SUCESIÓN COLMENARES C.A., en contra del ciudadano R.A.D..

Se condena al ciudadano R.A.D. al PAGO de las siguientes cantidades:

1. La cantidad de CUARENTA MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 40.345,oo) en razón de los cánones de arrendamiento no cancelados desde el mes de NOVIEMBRE de 2008 hasta la presente fecha, más los que sigan causándose hasta el efectivo y formal DESALOJO del inmueble objeto de la presente causa.

2. El Impuesto al Valor Agregado por concepto de IVA de los cánones de arrendamiento adeudados a una tasa del Doce por ciento (12 %) desde el mes de NOVIEMBRE de 2008 hasta el momento de dictar la presente sentencia más los que sigan causándose hasta el efectivo y formal DESALOJO del inmueble objeto de la presente causa.

3. Los gastos comunes y/o mantenimiento contados desde el mes de JUNIO DE 2008 hasta el momento de dictar la presente sentencia, más los que se sigan causando hasta el efectivo DESALOJO del bien objeto de la presente demanda, cuantificados en el 1,28% del canon de arrendamiento adeudado por la parte demandada.

4. La cuota parte adeudada por concepto de Vigilancia adeudada desde el mes de JUNIO DE 2008 hasta la presente fecha más los que sigan causándose hasta el efectivo y formal DESALOJO del inmueble objeto de la presente causa.

5. Los intereses moratorios por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, calculados de conformidad con la tasa pasiva promedio de las tres principales entidades financieras del país, de conformidad a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.

6. La cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) por concepto de gastos de cobranza.-ASÍ SE ESTABLECE.

A los efectos de determinar los montos a cancelar de lo condenado en los ordinales 2, 3, 4 y 5, se ordenará efectuar una experticia complementaria del fallo a los fines de determinar el monto al que ascienden dichas cláusulas.

Se condena en costas a la parte demandada en la presente causa, en virtud de haber sido vencida en su totalidad en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE

Déjese por Secretaría copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diecisiete (17) días del mes de octubre del año dos mil once (2011). AÑOS: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

(fdo)

Dra. I.R.O.

EL SECRETARIO,

(fdo)

Abog. M.F.Q..

En la misma fecha anterior, siendo las tres en punto de la tarde (03:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.

EL SECRETARIO,

(fdo) Abog. M.F.Q..