Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 19 de Septiembre de 2006

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 29 de marzo de 2006 por la abogada S.A.E., en su carácter de apoderada judicial dela parte demandada sociedad mercantil TALLER MECANICO RODANY, C.A., en contra de la decisión dictada en fecha 16 de febrero de 2006, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta misma Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º, 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; sin lugar la falta de cualidad opuesta por la parte accionada, y parcialmente con lugar la demanda por desalojo inquilinario incoado en su contra por la SUCESIÓN H.A., integrada por los ciudadanos A.M.d.A., G.A.M. y A.C.A.d.C., en consecuencia, condenó a la parte accionada a entregar a la actora el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 5, ubicado en la parte posterior de la Quinta Miramontes, No. 47, ubicada en la Avenida A.B., entre Segunda y Tercera transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, libre de personas y bienes; a pagar la cantidad de DIECINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 19.408.690,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses que van desde julio del año 1999 hasta enero de 2001, -ambos inclusive-, previa deducción de los montos consignados por ante el tribunal competente, equivalentes a la cantidad de UN MILLÓN NOVENTA MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (1.090.900,00) más los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde el 01 de febrero de 2001, a razón de UN MILLON NOVENTA MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.090.900), hasta la entrega material del inmueble.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por auto fechado 11 de abril de 2006, por lo que fueron remitidas las actuaciones al Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial en funciones de distribuidor, quien asignó el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Se dio por recibido mediante auto de fecha 26 de abril de 2006, fijándose el décimo (10º) día para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

II

SINTESIS DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa por libelo de demanda por desalojo incoada por la representación judicial de la SUCESIÓN H.A., integrada por los ciudadanos A.M.d.A., G.A.M. y A.C.A.d.C., reformado en fecha 15 de marzo de 2001, en virtud del cual quedaron explanados los siguientes alegatos: 1) Que en fecha 13 de julio de 1995 mediante instrumento privado sus mandantes suscribieron con la sociedad mercantil TALLER MECANICO RODANY, C.A., un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 5, ubicado en la parte posterior de la Quinta Miramontes, No. 47, de la Avenida A.B., entre Segunda y Tercera transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, cuyo lapso de duración fue fijado en un (01) año a partir del 01 de agosto de 1995, prorrogable por el término de un (01) año adicional. 2) Que en principio el referido contrato fue suscrito a tiempo determinado y prorrogable por una sola vez, sin embargo, en aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la relación arrendaticia se configuró a tiempo indeterminado, por cuanto el arrendatario al vencimiento del mismo continuó con la anuencia del arrendador en posesión del inmueble objeto del contrato que se demanda, pero es el caso, que el accionado ha dejado de cumplir con una de las obligaciones principales como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, el cual quedó pactado inicialmente en la cantidad de Bs. 65.000,00 y posteriormente ratificado mediante Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato de fecha 21 de abril de 1999, fijado en la cantidad de Bs. 1.090.900,00. Dicha Resolución por ser de naturaleza administrativa cuyo principio general estatuye que el acto administrativo tiene fuerza ejecutoria inmediata, no obstante, ser susceptible de nulidad y siendo que en el expediente administrativo antes aludido se cumplió con el presupuesto del artículo 14 de la derogada Ley de Regulación de Alquileres, esto es, la notificación hecha al arrendatario publicada en el Diario Ultimas Noticias, por lo que el arrendatario quedó obligado al pago del nuevo monto fijado por dicho ente regulador. 3) Con relación a este punto acotó que siendo como es -en efecto-, la Resolución No. 000326, un acto administrativo, tiene carácter de ejecutivo y ejecutorio, lo que implica su inmediato cumplimiento, aun cuando contra el mismo se haya ejercido el recurso jerárquico correspondiente, y refirió para ilustrar al Tribunal lo que sobre ese punto ha sostenido la doctrina venezolana, específicamente el autor I.B.L., en su obra “Estudios de Derecho Inquilinario”. Adujo que siendo notificado de la Resolución No. 000326, dictada en fecha 21 de abril de 1999 por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de UN MILLON NOVENTA MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.090.900,00) el arrendatario ha debido acatarla desde el mismo momento en que fue notificado, y al no hacerlo –es decir pagar la cantidad fijada en dicha Resolución, sino un monto parcial-, ha incurrido el arrendatario en incumplimiento de su obligación de pago en su calidad de arrendatario y en consecuencia, en insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde julio del año 1999 hasta enero de 2001, ambos inclusive, en virtud de lo cual -reiteró-, ejerció la demanda de desalojo de marras. 4) Que en razón de la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios desaparece el procedimiento intimatorio que establecía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y con ello, la posibilidad de hacer cesar el juicio mediante consignaciones de la suma adeudada, por otro lado, el artículo 35 de la referida ley establece que las cuestiones previas deben ser opuestas por el demandado en la oportunidad de contestar la demanda, y la regulación de competencia se tramitará por cuaderno separado a fin de no impedir la continuación del proceso hasta obtener el resultado de una sentencia en el que se paralizará la causa hasta que se haya resuelto el recurso. Adicionalmente, alegó que la ley en cuestión produjo un cambio en el procedimiento que se aplicaba, esto es, donde se pretendía la desocupación del inmueble por falta de pago del arrendatario frente a un contrato a tiempo indeterminado, como ocurre en el presente caso, razón por la cual se ejerce la acción de desalojo con el fin de que el arrendatario convenga o en su defecto sea condenado a desalojar el inmueble ut supra identificado; el pago de Bs. 20.727.100,00, correspondientes a los meses ya mencionados, a razón de Bs. 1.090.900,00; y la misma cantidad mensual por concepto de indemnización sustitutiva de daños y perjuicios por la ocupación del inmueble hasta tanto se proceda a la desocupación y entrega material del mismo. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de Bs. 20.727.100,00.

En fecha 30 de marzo del 2001, el Juzgado de Municipio declinó la competencia por razón de la cuantía por ante los Tribunales de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, siendo remitido al Juzgado de Primera Instancia Distribuidor de turno, a los fines de asignar por sorteo el conocimiento de la causa en cuya virtud le fue asignado al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial.

Dicha reforma fue admitida por el a quo mediante auto de fecha 21 de mayo de 2001, en consecuencia, ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo día de despacho a la constancia en autos de su citación, a fin de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.

Cumplido el trámite de citación personal y ante la negativa del accionado de firmar la misma fue librada a solicitud de la parte actora la boleta de notificación prevista en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente, en fecha 18 de julio de 2001 compareció por ante ese Juzgado la abogada A.M., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada TALLER MECANICO RODANY, C.A., y se dio por citada en nombre de su representada, consignando documento poder que acredita tal carácter.

Mediante escrito fechado 23 de julio del 2001, la representación judicial de la parte accionada contestó la demanda en los términos que de seguidas se explanan: 1) Opuso las siguientes cuestiones previas previstas en los ordinales 2°, 3º, 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el orden siguiente: A) Ordinal 2º referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio, al señalar que no indican el carácter con que actúan en el presente juicio, por cuanto del contrato de arrendamiento se evidencia que fue la SUCESIÓN HERNANN AHRENBURG quien suscribió el contrato con su poderdante y no la actora, aunado a ello, no consta en autos instrumento alguno que acredite tal carácter, ni se evidencia que sea la actora integrante o no de dicha sucesión, menos aún consta el parentesco familiar que alegan tener, por lo que carecen de legitimidad -como ya se dijo- para actuar en juicio. B) En cuanto a la cuestión del ordinal 3º, alegó la ilegitimidad de la persona que acredita ser apoderado judicial de la actora por no tener capacidad para ejercer poderes en juicio, o por no tener el carácter que se acredita, o porque el poder no esté otorgado en la forma legal o sea insuficiente, por cuanto del instrumento poder que acompaña la actora en escrito libelar donde se sustituyen facultades judiciales a la abogada ODILETTE OLLAVARES RUIZ, como del poder apud acta mediante el cual se sustituyen facultades a la abogada MORELLA ARANDIA MUSSA, se desprende que en dichas sustituciones se trata de un poder conferido a nombre de otra persona natural, siendo que la persona que actúa como apoderado de la parte actora es el ciudadano A.J.C.U., quien no es abogado y les fueron conferidas erróneamente facultades para actuar en el presente juicio, según se evidencia de poder autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha 21 de julio de 1998, bajo el No. 72, Tomo 78 de los libros respectivos, sustituye facultades que son reservadas únicamente a los profesionales del derecho, por lo que dichos apoderados judiciales carecen de capacidad para actuar en juicio. C) Ordinal 8º circunscrita a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, -alegaron- que la misma tiene su fundamento en que el canon de arrendamiento fijado por la Dirección de Inquilinato en su función de ente regulador, fue impugnada por su mandante ante la jurisdicción contenciosa administrativa lo que constituye la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto. D) También alegó la cuestión previa del ordinal 6º, referida al defecto de forma de la demanda por no constar en autos que la actora haya acompañado al libelo y su reforma los documentos en que fundamentó su pretensión, es decir, aquellos de donde se derive el derecho deducido y que deben ser acompañados con la demanda, por lo que debe ser aplicada la norma contenida del artículo 334 del Código de Procedimiento Civil. 2) También rechazó, negó y contradijo esa representación la demandada, por no ser cierto que su mandante haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 1999; de enero a diciembre de 2000 y enero de 2001, por cuanto ha venido efectuando consignaciones por dicho concepto ante los tribunales competentes, de conformidad con lo previsto en el artículo 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto al alegato de que existe una nueva regulación que permitiría el aumento del canon de arrendamiento, desconoció e impugnó las copias fotostáticas de dicha resolución presentada por la accionante, aunado a ello se pretende hacer valer la misma cuando dicha resolución ha sido objeto de un recurso de nulidad ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, motivo por el cual no puede ser aplicada al presente caso hasta tanto no quede definitivamente firme, es por ello que su mandante ha venido realizando las consignaciones antes aludidas a razón de Bs. 69.390,00. 3) Alegó la falta de cualidad e interés de la actora para sostener el presente juicio, ya que el contrato de arrendamiento cuya extinción se intenta tiene como arrendadora a la SUCESIÓN H.A., y los actores en este juicio son los ciudadanos arriba mencionados, sin que hayan demostrado los mismos que son efectivamente éstos quienes conforman la referida sucesión, por lo que fue rechazada, negada y contradicha la insolvencia de su representada con respecto de los cánones comprendidos desde julio de 1999 hasta enero de 2001, ya que ésta ha venido pagando los referidos cánones por ante los tribunales de consignaciones competentes a razón de SESENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs.69.390,00), por cuanto su representada ejerció recurso de nulidad contra el nuevo canon de arrendamiento fijado por la Dirección de Inquilinato, por lo cual la misma no puede ser aplicada hasta tanto quede definitivamente firme; impugnó las copias simples de la Resolución Administrativa de fecha 21 de abril de 1999, emanadas de la Dirección de Inquilinato, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 4) Finalmente, impugnaron por exagerada la cuantía de la demanda fijada por la actora.

En fecha 19 de septiembre del 2001, las apoderadas judiciales de la parte actora, consignaron escrito mediante el cual rechazaron la cuestiones previas opuestas, en el orden siguiente: 1) Ordinal 2º, es decir, la ilegitimidad del actor por no tener la capacidad necesaria para comparecer en juicio, por cuanto su poderdante no se encuentra incursa dentro de los supuesto de ley para limitarla en su capacidad, esto es, que no está sometida a interdicción o inhabilitación. 2) Ordinal 3º, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, cuestión esta que fue subsanada con la consignación del poder otorgado por los ciudadanos A.M.D.A., G.A.M. y A.C.A.D.C., ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao, el 07 de agosto de 2001, bajo el No. 18, Tomo 110. 3) La cuestión del ordinal 8º, esto es la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, lo que fue rechazado con fundamento en que la Resolución signada con el No. 000326 del 21 de abril de 1999, emanada de la Dirección de Inquilinato, tiene eficacia desde su notificación, en consecuencia, por tratarse de actos administrativos de efecto particular cuyo cumplimiento es inmediato, aun cuando sea objeto de recurso de nulidad, por lo que la acción instaurada no puede estar subordinada a ningún otro proceso distinto a este, en consecuencia debe ser declarada improcedente tal cuestión previa. 4) En cuanto a la cuestión previa del ordinal 6º, referida al defecto de forma de la demanda, la parte accionada alegó que su mandante no acompañó al libelo los documentos fundamentales de la acción. Dicho defecto fue subsanado con la consignación de la copia certificada de la planilla sucesoral No. 6394, de fecha 31 de octubre de 1990, donde consta que los únicos miembros de la sucesión H.A. son los ciudadanos A.M.D.A., G.A.M. y A.C.A.D.C., por lo que en apoyo a todo lo expuesto solicitó dicha representación judicial, que sean desechadas las cuestiones previas de los ordinales 2º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 03 de octubre del 2001, la apoderada judicial de la parte demandada, impugnó el documento poder consignado el 19 de septiembre del 2001, por cuanto –a su decir-, no cumplió con los requisitos previstos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, por no constar en autos que el Notario haya dejado constancia que tuvo a la vista la planilla sucesorial de donde se desprenda que los actores son representantes de la sucesión H.A..

Aperturado ope legis el lapso probatorio, ambas partes aportaron sus medios probáticos en el orden siguiente:

ACCIONADA: En fecha 03 de octubre de 2001, reprodujo y ratificó el mérito probatorio de los documentos siguientes:

• Comprobantes de consignaciones efectuadas por su mandante a favor de la sucesión H.A. correspondientes a los meses de julio de 1999 hasta enero de 2001, comprobantes acompañados con la contestación.

• Copias certificadas del recurso de nulidad interpuesto en contra de la Resolución de Inquilinato del 21 de abril de 1999, mediante el cual se impugnó la legalidad del acto administrativo que fijó el nuevo canon de arrendamiento, y que sustenta la prejudicialidad incoada.

ACTORA: En su escrito fechado 17 de octubre de 2001, reprodujo el merito probatorio de autos, especialmente del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda, de donde se evidencia que sus mandantes son miembros de la SUCESION H.A., según copia certificada de la Planilla Sucesoral signada con el No. 6394 de fecha 31 de octubre de 1990, emanada del Departamento de Sucesiones, Administración de Rentas, Región Capital del Ministerio de Hacienda, seguidamente promovió los medios probatorios que de seguidas se explanan:

• Marcada “B.1” original de la Resolución No. 000326 de fecha 21 de abril de 1999 emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, mediante la cual fue fijado el nuevo canon de arrendamiento.

• Marcada “B.2”, copia certificada del Informe Fiscal del Departamento de Iniciación de Procedimientos de la Dirección de Inquilinato, de fecha 25 de junio de 1999, mediante el cual se dejó constancia del cumplimiento a lo previsto en el artículo 14 de la derogada Ley de Regulación de Alquileres, así como del transcurso de los diez (10) días requeridos por la ley para que el acto administrativo adquiera –a su decir-, el carácter de ejecutorio y ejecutivo, en consecuencia, el cumplimiento inmediato de tal resolución.

Todos éstos medios probatorios fueron admitidos por el a quo mediante auto fechado 24 de octubre de 2001.

Luego de notificado el avocamiento de los jueces designados, en fecha 16 de febrero de 2006, se dictó la sentencia recurrida que declaró parcialmente con lugar la demanda.

Cumplido el trámite procesal del juicio breve en segunda instancia para sentencias definitivas, se entró en la fase decisoria que nos ocupa.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad para emitir el fallo que corresponde, éste Tribunal pasa a hacerlo con base a las siguientes consideraciones:

Fueron deferidas las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 29 de marzo de 2006 por la abogada S.A.E., en su carácter de apoderada judicial de sociedad mercantil TALLER MECANICO RODANY, C.A., parte demandada, en contra de la decisión dictada en fecha 16 de febrero de 2006, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta misma Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 3º, 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sin lugar la falta de cualidad de la parte actora; y parcialmente con lugar la demanda por desalojo incoada en su contra por la SUCESIÓN H.A., integrada por los ciudadanos A.M.d.A., G.A.M. y A.C.A.d.C., en consecuencia, condenó a la parte accionada a realizar la entrega libre de bienes y personas del inmueble suficientemente identificado en autos. También ordenó pagar las cantidades siguientes: a) DIECINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 19.408.690,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses que van desde julio del año 1999 hasta enero de 2001, -ambos inclusive-, previa deducción de los montos consignados por ante el tribunal competente de consignaciones equivalentes a la cantidad de UN MILLÓN NOVENTA MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (1.090.900,00). b) Por concepto de cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde el 01 de febrero de 2001, a razón de UN MILLON NOVENTA MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.090.900), hasta la entrega material del inmueble en la condiciones antes descritas, con fundamento en lo siguiente:

… Esta cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio (falta de capacidad procesal lo cual obsta al seguimiento del juicio mientras no se subsane el defecto, (…/…) considerando quien decide, que lo que persigue verdaderamente la representación judicial de la parte demandada es un pronunciamiento que atañe al mérito de la causa, dado que se objeta la cualidad de la parte actora, cuestión que nada tienen que ver con la legitimidad, por lo que al estar mal planteada la referida cuestión previa, la misma no puede prosperar. Así se de decide.

(Omissis)

Sin embargo la parte actora compareció dentro de la oportunidad legal correspondiente y subsanó voluntariamente el defecto de forma invocado, consignando al efecto documento poder mediante el cual los ciudadanos A.M.d.A., G.A.M. y A.C.A.d.C. directamente le otorgaban poder a las apoderadas judiciales de la parte actora.

(Omissis)

Ahora bien, la parte demandada dentro de la oportunidad legal correspondiente, es decir, en la primera oportunidad en que se hizo presente a contar desde la fecha en que se consignó el poder, impugnó el mismo, aduciendo que el mismo no llenaba los extremos exigidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en el mismo el notario no dejó constancia de haber tenido a la vista la Planilla Sucesoral de la cual emana que en efecto dichos ciudadanos forman parte de la sucesión H.A..

(Omissis)

siendo que en el presente caso la declaración sucesoral consta en autos en copia certificada, en los folios 109 al 117, evidenciándose que en efecto los ciudadanos supra mencionados son los integrantes de la sucesión H.A. sería violatorio al principio constitucional mencionado acordar dicha cuestión previa, por cuanto en el presente caso al evidenciarse que en efecto los ciudadanos forman parte de la sucesión supra mencionada, se cumplió con el objetivo de dicho requisito consagrado en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.

(Omissis)

En el caso de autos si bien es cierto existe un proceso judicial de nulidad contra la resolución de Inquilinato que fijó el nuevo canon de arrendamiento, y monto sobre el cual se demanda la insolvencia de los mismo, no es menos ciertos que dicho proceso en nada subordina, o es necesario para poder pronunciarse sobre el presente juicio, toda vez que el pronunciamiento de aquel sólo produce efecto respecto a los cánones que se deberán pagar luego de dicha decisión, entendiéndose bien pagados los cánones de arrendamiento que hubieran sido cancelados con base en el canon fijado por la Dirección de Inquilinato.

(Omissis)

Oponen las apoderadas judiciales de la parte demandada la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando el defecto de forma del libelo, referente a que la parte actora no acompañó conjuntamente con el libelo y su reforma, los instrumentos fundamentales de la pretensión. (…/…)

En este orden de ideas, observa quien suscribe el instrumento fundamental de la demanda de desalojo, viene a ser el contrato de arrendamiento, y en este sentido tras realizar una revisión de las actas procesales, se ha podido evidenciar que el mismo corre inserto en el presente expediente, y que a su vez fue consignado al momento de presentar los recaudos necesarios para admitir la presente demandada, razón por la cual se desecha la cuestión previa opuesta. Así se declara.

(Omissis)

Del artículo transcrito se evidencia que existe norma expresa para determinar el valor de la demanda, de ahí que, no le es dable a la parte, estimar a su antojo la cuantía, lo cual sólo es posible en los casos en que el valor de la cosa no conste pero sea apreciable en dinero, por mandato del artículo 38 del Código Adjetivo. Por lo que en situaciones como la nos ocupa, (…/…) es evidente de una simple operación aritmética, multiplicando la referida cantidad por doce, que el valor de la demanda es de Bs. 13.090.800,00, por lo que ésta es la cuantía del presente juicio. Así se resuelve.

(Omissis)

La parte demandada al momento de contestar la demanda, conforme a lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegó falta de cualidad para sostener el presente juicio como actores por cuanto quien funge como arrendadora en el contrato de arrendamiento cuya extinción se pretende, es la sucesión H.A., y no los ciudadanos supra mencionados, aunado al hecho de que estos últimos no presentaron instrumentos públicos o privado de los cuales se infiera que los prenombrados ciudadanos son integrantes de la sucesión in comento. (…/…)

En efecto en el presente juicio quien tenía cualidad para instaurar la acción era la sucesión H.A., en virtud de que la misma es quien funge como arrendadora, tal y como se puede evidenciar del contrato de arrendamiento (…/…)

la parte actora al momento de subsanar las cuestiones previas opuestas por la demandada, consignó copias certificadas de la Declaración Sucesoral No. 6394, de fecha 31 de octubre de 1990, (…/…) y en consecuencia la misma demuestra que en efecto los ciudadanos (…/…) son parte integrante de la sucesión arrendadora, teniendo por ende perfecta legitimación o interés para sostener el presente juicio. Así se decide (sic)

Sostiene la parte actora, que la parte demandada TALLER MECANICO RODANY, C.A, ha dejado de cumplir con su obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento que van desde JULIO DE 1999 hasta ENERO DEL 2001, a razón de UN MILLON NOVENTA MIL NOVECIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 1.090.900,oo) y que es exigible a partir de la notificación de la misma, conforme lo dispuesto en el artículo 14 de la derogada Ley de Regulación de Alquileres, que fuere en fecha 25 de junio de 1999.

(Omissis)

En tal sentido, probada como fue la relación arrendaticia, y que el canon que debía soportar el arrendatario alcanzaba la cantidad de UN MILLON NOVENTA MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.090.900), correspondía al demandado probar el hecho extintivo de la obligación, conforme los principios de la carga de la prueba anteriormente expuestos.

Así las cosas la parte demandada promovió comprobantes de recibos de las consignaciones por ella efectuadas por ante el Juzgado Décimo Sexto de Parroquia correspondiente a los meses que van desde JULIO DE 1999 hasta ENERO DE 2001, al cual este Juzgado les otorga todo el valor probatorio previsto en el artículo 1360 del Código Civil. Así se resuelve.

Ahora bien, de los mismos se desprende que la parte demandada canceló únicamente por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES, monto éste inferior al canon establecido por la regulación administrativa de inquilinato. En tal sentido dispone el artículo 1.291 del Código Civil: (…/…)

En tal sentido al haber pagado sólo una parte de la deuda sin cancelar la totalidad de la misma, el arrendatario conforme con la anterior norma transcrita, incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento durante los meses que van desde JULIO DE 1999 hasta ENERO DEL 2001, razón por la cual es evidente su condición de insolvencia, no pasando este Tribunal a a.l.o.e. que se efectuaron tales consignaciones, ya que no habiéndose realizado por el monto total de la regulación, los mismos no producen efecto liberatorio, independientemente de la fecha de su depósito, subsumiendo perfectamente el caso de estudio en la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo procedente en consecuencia la acción de desalojo propuesta en el presente juicio. Así se decide (…).

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Narrado lo anterior, debe determinar previamente este juzgador los limites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual está referido a la pretensión de la actora que persigue el desalojo del inmueble objeto de arrendamiento y en consecuencia su entrega, en razón del incumplimiento del arrendatario de su obligación principal; como lo es el pago del canon de arrendamiento que asciende a la suma de veintitrés millones novecientos noventa y nueve mil ochocientos bolívares (Bs. 23.999.800,00), desde el mes de abril de 1999 hasta el mes de enero de 2001, canon fijado por la Dirección Sectorial de Inquilinato según Resolución No. 00326, de fecha 21 de abril de 1999, en la cantidad de UN MILLÓN NOVENTA MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.090.900,00) mensuales. Igualmente, solicitó que el demandado sea condenado al pago de una indemnización sustitutiva y como daños y perjuicios por la ocupación del inmueble, durante el tiempo que transcurra desde el mes de febrero de 2001 y la oportunidad en que efectivamente sea desalojado y entregado el inmueble, la suma equivalente al canon de arrendamiento a que está obligado según la Resolución ya mencionada, es decir, la cantidad de UN MILLÓN NOVENTA MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.090.900,00) mensuales, por último, peticionó sea condenada en costas y costos del proceso la parte accionada.

Dicha pretensión fue rechazada por la representación judicial de la parte demandada, arguyendo que su poderdante ha venido cancelando dichos cánones a través de las consignaciones hechas ante los tribunales competentes, conforme a lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 69.390,00), por cuanto en su decir el nuevo canon de arrendamiento fijado por la Resolución Administrativa de fecha 21 de abril de 1999, dictada por la Dirección de Inquilinato, que fijó el canon en un MILLÓN NOVENTA MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.090.900,00) mensuales, no puede ser aplicada hasta tanto quede definitivamente firme el recurso de nulidad intentado en contra de dicha decisión administrativa por dicha representación. Igualmente opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 2º, 3º, 6º y 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la falta de cualidad como defensa de fondo e impugnó la cuantía de la demanda por exagerada.

Claramente establecidos los puntos controvertidos por las partes en el caso sub iudice, este juzgador pasa a realizar el correspondiente análisis probatorio de todos los medios de prueba que han quedado validamente aportados al proceso en el orden siguiente:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: Trajo a los autos junto con el libelo de la demanda las instrumentales que de seguidas se explanan:

• Marcado con la letra “B”, documento privado fechado 13 de julio de 1995, mediante la cual la parte actora SUCESION H.A. representada por los ciudadanos G.A. y A.J.C.U. y la sociedad mercantil TALLER MECANICO RODANY, S.R.L., representada por el ciudadano H.P., suscribieron contrato de arrendamiento sobre el local comercial distinguido con el No. 5, situado en la parte posterior de la Quinta Miramonte, No. 47, Avenida A.B. entre la 2da y 3era Transversal, Urbanización Los Palos Grandes, Distrito Sucre del Estado Miranda, lo que perfecciona la relación arrendaticia, ante el reconocimiento que de ello hubo entre las partes, lo que implica la existencia y validez del vínculo jurídico que los une, de donde se desprende con meridiana claridad que las partes contratantes pactaron que la relación locativa tendría una duración de un (1) año, prorrogable únicamente por el término de un (1) año adicional, que luego se indeterminó en el tiempo y se iniciaría el día 01 de agosto de 1995. A este documento, quien aquí decide le otorga el valor probatorio que de él dimana, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, y así se declara.

En la fase probatoria reprodujo el mérito favorable que se desprende de autos, especialmente del contrato de arrendamiento, expresión ésta que no constituye per se un elemento probatorio válido, por cuanto en aplicación del principio de exhaustividad procesal consagrado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, es obligación de los jueces apreciar y valorar todas las pruebas que han quedado válidamente aportadas a los autos, y así establece.

• Marcada con la letra “B.1”, original de la Resolución No. 000326 fechada 21 de abril de 1999, emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, mediante la cual fue fijado por dicho ente regulador un nuevo canon de arrendamiento, lo que evidencia que el canon a pagar a partir de la notificación hecha al arrendador es la cantidad de un MILLÓN NOVENTA MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.090.900,00) mensuales, por lo que a este documento, quien aquí sentencia le confiere todo el valor probatorio que de él dimana, conforme a lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, y así se declara.

• Marcada “B.2”, copia certificada del Informe Fiscal del Departamento de Iniciación de Procedimientos de la Dirección de Inquilinato, expediente No. 43.888, fechado 25 de junio de 1999, mediante el cual se dejó constancia de haber dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 14 de la derogada Ley de Regulación de Alquileres, en consecuencia, se le confiere todo el valor probatorio que de él dimana, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.360 y 1.384 del Código Civil. Asimismo, se evidencia que se dió cumplimiento a la formalidad referida a la notificación del acto administrativo al arrendatario en fecha 25 de junio de 1999, en virtud de lo cual transcurridos diez (10) días, se entiende que la misma ha sido practicada validamente, lo que hace eficaz el acto dictado a partir del cumplimiento de dicha formalidad y surte sus efectos de ejecutividad; que es la cualidad de ser ejecutado y ejecutoriedad es la cualidad de alcanzar el fin por si mismo, es decir que habiéndose dictado el acto administrativo el mismo se cumplirá aun contra la decisión del obligado, sin que se haga necesaria la intervención de los órganos jurisdiccionales, esto en función del principio de presunción de legitimidad de los actos administrativos. Esto implica que el acto administrativo debe considerarse válido en tanto y en cuanto no declare lo contrario el órgano jurisdiccional competente para ello y o se hayan suspendido sus efectos conforme a la ley. Ahora bien, se evidencia de lo anterior que en virtud de un procedimiento de regulación del canon de arrendamiento, ejercido por la propietaria del inmueble objeto de controversia, SUCESIÓN H.A. –parte actora en este juicio-, mediante Resolución No. 000326 de fecha 21 de abril de 1999, emitida por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 1.090.900,00 mensuales y que el arrendador TALLER MECÁNICO RODANY, C.A., efectivamente fue notificado de tal disposición, en virtud de lo cual ejerció el demandado el recurso de nulidad correspondiente contra dicho acto, lo que implica y deja probado que el canon a pagar a partir de la notificación del arrendador es la cantidad DE UN MILLÓN NOVENTA MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.090.900,00) mensuales. De esta manera la parte actora logró demostrar la existencia de la relación arrendaticia y el monto a cancelar por parte de la accionada por concepto de canon de arrendamiento fijado mediante un acto administrativo –es decir-, Resolución dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, y así se declara.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA: La representación judicial de esa parte, reprodujo y ratificó en todas y cada una de sus partes el valor probatorio de las siguientes documentales:

• Comprobantes de consignaciones realizados a favor de la sucesión H.A., correspondiente a los meses comprendidos desde julio de 1999 hasta enero de 2001, y que fueron acompañados con la contestación de la demanda, al cual este juzgado les otorga todo el valor probatorio previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, las consignaciones fueron efectuadas por ante el Juzgado Décimo Sexto y Noveno de Parroquia y Vigésimoquinto de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, con respecto a los meses comprendidos desde julio de 1999 hasta enero de 2001, y se desprende que la parte demandada pagó por concepto de cánones de arrendamientos sólo la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 69.390,00), monto éste que resulta inferior al canon establecido por la regulación administrativa de inquilinato. Vale señalar –como bien lo hizo el a quo en la recurrida-, que nuestro ordenamiento jurídico sustantivo dispone en su artículo 1.291 lo siguiente:“El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda aunque ésta fuere divisible”. De lo anterior se colige que el demandado no cumplió con una de sus obligaciones contenidas en el artículo 1.592 de nuestro Código Civil, el cual es del siguiente tenor:“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…)2. pagar la pensión de arrendamiento…”. Y no habiendo cancelado la parte demandada la totalidad del canon de arrendamiento fijado por el Órgano Regulador competente en la Resolución dictada en fecha 21 de abril de 1999, a lo que estaba obligado pese a haber ejercido contra dicho acto el recurso contencioso de nulidad respectivo, luego de notificado de la misma según copia del Informe Fiscal del Departamento de Iniciación de Procedimientos de la Dirección de Inquilinato, lo que evidencia palmariamente el estado de insolvencia en el que incurrió el arrendatario. En tal sentido, al haber pagado parcialmente la deuda el arrendatario conforme con la normativa transcrita, incumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento durante los meses que van desde julio de 1999 hasta enero del 2001, razón por la cual es evidente su condición de insolvencia, no siendo necesario analizar la tempestividad de tales consignaciones, ya que no habiéndose realizado por el monto total de la regulación, la misma no producen efecto liberatorio, independientemente de la fecha de su depósito, y así se declara.

• Igualmente ratificaron el valor probatorio de las copias certificadas del Recurso de Nulidad interpuesto por su representada contra la Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato que fijó el nuevo canon de arrendamiento, que se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, y demuestra la interposición del recurso, más no, la suspensión de los efectos del acto impugnado, y así se declara.

Fijados los hechos controvertidos materia de la presente apelación formulada únicamente por la parte demandada, a los fines de no incurrir en el vicio de reformatio impeius, se deja expresa constancia que los rubros no acordados en la recurrida quedan desechados del conocimiento de esta alzada, y valoradas las pruebas aportadas por las partes en juicio, esta superioridad pasará primero a resolver lo referente a la impugnación de la cuantía realizada por la accionada al contestar la demanda, en segundo lugar las cuestiones previas opuestas contenidas en los ordinales 2°, 3°, 6° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para luego decidir lo relacionado con los alegatos de falta de cualidad de la demandante SUCESIÓN H.A., por último, de no prosperar lo anterior, se pasará a dirimir el fondo de la controversia.

PUNTO PREVIO: Corresponde a este Tribunal determinar la procedencia o no de la impugnación hecha por la parte accionada, a la estimación de la cuantía de la demanda por considerarla exagerada.

Al respecto, disponen los artículos 36 al 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

...Artículo 36: En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año…

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Artículo 38. Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...”

En efecto, del escrito libelar se aprecia que la representación judicial actora estimó la cuantía de la demanda en la cantidad de VEINTE MILLONES SETECIENTOS VEINTISIETE MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 20.727.100,00), monto éste que fue objetado por la representación judicial accionada en la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda, lo cual el legislador también faculta hacer en el segundo aparte del artículo 38 de nuestra norma adjetiva, en razón de considerarla exagerada y no ajustarse a lo que a tales efectos prevé la ley.

Ahora bien, sobre este punto, debe aclarar quien aquí decide que conforme a lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil citado supra, es evidente que el legislador previó la forma para determinar el valor de la demanda, de manera que no es potestad de la parte, estimar conforme a su criterio la cuantía de una demanda en cuestiones de arrendamiento, lo cual sólo es posible en los casos en que el valor de la cosa no conste pero sea apreciable en dinero, por mandato del artículo 38 del Código Adjetivo, por lo que en el caso de marras, particularmente en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado ha de acumularse los cánones correspondientes a un año; y de acuerdo al canon de arrendamiento fijado en la Resolución emanada de la Dirección General Sectorial de Inquilinato, de fecha 21 de abril de 1999, el cual es por la cantidad de un millón noventa mil novecientos bolívares (Bs. 1.090.900,00) mensuales, resulta entonces evidente que el valor estimado de la demanda será la cantidad de trece millones noventa mil ochocientos bolívares (Bs. 13.090.800,00), lo que determina que la impugnación ejercida debe ser declarada procedente, modificándose la cuantía estimada por el actor, fijándose en la cantidad señalada precedentemente, y así se declara.

En mérito de lo antes expuesto, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: