Decisión nº 2148 de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 1 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

EXPEDIENTE: 46.780

PARTE DEMANDANTE:

L.A.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.604.162, en nombre y representación sin poder ex artículo 168 del Código de Procedimiento Civil de sus co-herederos T.A.S., I.B.D.C.S. e I.C.C.S., titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.509.511, V-4.529.474 y V-3.380.669 respectivamente; todos domiciliados en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES:

H.C.R., A.J. LA ROCHE, M.E.G. y G.I. LA ROCHE titulares de la cédulas de identidad N° V-15.718.992, V-107.877, V-7.832.393 y V-7.610.742; e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 114.173, 2.195, 47.817 y 25.795 respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

E.A.G.V. y M.C.M.D.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-2.625.956 y V-4.122.006 respectivamente, ambos domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES:

M.A.G., titular de la cédula de identidad N° V-3.507.475 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 89.862.

MOTIVO: DESALOJO

I

Ocurre la representación judicial de la parte demandante e interpone formal demanda por desalojo en contra de los prenombrados demandados de conformidad con el ordinal B del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios (en lo sucesivo Ley de Arrendamiento Inmobiliario o simplemente L.A.I.) aduciendo que en fecha 10 de enero de 1.992, se autenticó bajo el N° 22, Tomo 3° de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, un contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana A.E.S., quien en vida era portadora de la cédula de identidad N° V-107.366 y propietaria de un bien inmueble constituido por un apartamento del Edificio Laguna de Morrocoy, Piso 1°, apartamento 1-A ubicado en la calle 73, entre avenidas 15 y 16 de esta misma ciudad; ciudadana ésta causante del prenombrado extremo activo, por una parte; y por la otra los arrendatarios (hoy demandados y previamente identificados) E.A.G.V. y M.C.M.D.G.; fijándose a los efectos del referido contrato de arrendamiento un canon mensual de once mil bolívares (Bs. 11.000,00), hoy once bolívares fuertes (BsF. 11,00), y con un término de duración de un (1) año contado a partir de la fecha dos (02) de septiembre de 1.991, alegando además que vencido dicho periodo los arrendatarios continuaron ocupando el inmueble, renovándose verbalmente el referido contrato con un canon de arrendamiento de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales, hoy trescientos bolívares fuertes (BsF. 300,00) de acuerdo al proceso de reconversión monetaria ejecutado por el ejecutivo nacional. Asimismo alega la referida representación judicial que en razón de la necesidad que tendría la ciudadana I.C.C.S., antes identificada, de ocupar dicho inmueble, ya que en la actualidad ostenta su vivienda principal en calidad de arrendataria, la cual se le ha hecho insostenible por los altos costos de la vida debido a su actual condición de desempleada y siendo hija de la causante A.E.S., goza del derecho a obtener una mejor calidad de vida, razón por la cual decidió accionar la jurisdicción a los fines de obtener una sentencia favorable.

Anexo al escrito libelar consigna la parte demandante:

1. Copia Certificada de documento constante de Poder General protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de julio de 2.008, bajo el N° 40, Tomo I, Protocolo 3°;

2. Copia Certificada de Acta de Defunción de la ciudadana A.E.S., certificación expedida por la Jefatura Civil de la Parroquia Chiquinquirá de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

3. Documento contentivo de contrato de Compra-Venta, registrado en fecha 20 de agosto de 1.980 por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Maracaibo (hoy Municipio Maracaibo) del Estado Zulia, anotado bajo el N° 19, Tomo 14°, Protocolo 1° de los libros llevados por dicha Oficina Subalterna.

4. Copia Certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana A.E.S. y los ciudadanos E.A.G.V. y M.C.M.d.G., todos anteriormente identificados, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, en fecha 10 de enero de 1.992, y anotado bajo el N° 22, Tomo 3° de los Libros llevados por dicha Notaría.

   Recibida la demanda propuesta de la unidad de recepción y distribución de documentos del Estado Zulia, este Tribunal mediante auto proferido en fecha 09 de enero de 2.009, procedió a admitir por cuanto ha lugar en derecho la demanda, ordenando la citación de la accionada a los fines de que comparecieren en el segundo día de despacho siguiente a los fines de dar contestación a la demanda propuesta.

   Posteriormente mediante diligencia suscrita en fecha veintiséis (26) de enero de 2.009 por la abogada H.C., representante judicial de la parte actora, y consigna las copia necesarias para la elaboración de los recaudos de citación y asimismo indica el domicilio de los demandados, poniendo además a disposición del alguacil de este Tribunal los emolumentos necesarios para llevar a cabo la practica de la debida citación.

   En fecha veintisiete (27) de enero de 2.000 la ciudadana alguacil de este Tribunal dejo constancia en actas de haber recibido los emolumentos necesarios para practicar la citación.

   Realizadas las actuaciones tendentes a conseguir la citación de los ciudadanos demandados. Practicada la citación personal del ciudadano E.A.G.V. en fecha dieciséis (16) de abril de 2.009, en fecha 20 de abril de 2.009 comparecen ambos codemandados dentro del término correspondiente para dar contestación a la demanda propuesta asistidos por el profesional del derecho M.A.G.P., oponiendo las siguientes excepciones:

   Oponen los demandados como defensa de fondo perentoria la falta de cualidad de la parte actora como demandante para sostener las razones del presente litigio aduciendo que el accionante no consignó con el escrito libelar instrumento alguno que le confiriere la capacidad suficiente para sostener el presente juicio ya que para accionar el derecho que se reclama en el caso en concreto debió éste consignar entre otras cosas un justificativo a p.m. obtenido a través de una sentencia mero declarativa de un Tribunal competente y la correspondiente declaración al Fisco Nacional (declaración sucesoral) del inmueble objeto de la demanda, instrumento que a su entender otorgaría los plenos derechos a través de la vía sucesoral a los causados para ejercer las acciones tendentes a personalizar y materializar su derecho de acceso legal sobre la cosa.

   En adición a la defensa de falta de cualidad propuesta, procede la parte accionada a manifestar en su escrito de contestación negando, rechazando y contradiciendo lo manifestado por la parte actora en su libelo de demanda, afirmando que los hechos articulados en el mismo son totalmente falsos e infundados en vista de que el derecho que se pretende aplicar es improcedente, porque si bien es cierto que en fecha 10 de enero de 1.992, se autentico el contrato de arrendamiento que sustenta la presente demanda, posteriormente en fecha veintisiete (27) de octubre de 1.992 anotado bajo el Nº 21, Tomo 156 de los libros llevados por la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, se celebró un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes (el cual acompañan los demandados con su escrito de contestación) fijando un nuevo canon de arrendamiento que, según la opinión de los accionados, modificaría el contrato primigenio, contrato éste que a su opinión se ha renovado de forma sucesiva en el tiempo de conformidad con la cláusula tercera del mismo, haciendo que la demanda propuesta devenga inadmisible por estar enmarcado el mismo dentro del rango de los contratos a tiempo determinado siendo imposible aplicar la figura jurídica del desalojo propia de los contratos a tiempo indeterminado ex artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

   Dándose apertura al lapso probatorio conducente en los procedimientos especiales relacionados con la materia arrendaticia inmobiliaria, ocurren las partes intervinentes promoviendo los siguientes medios probatorios:

   Por medio de escrito presentado en fecha veinticuatro (24) de abril de 2.009 promueve la representación de la parte demandante las siguientes pruebas:

1. Invoca el merito favorable que se desprende de las actas procesales. En lo referente a esta prueba considera esta Juzgadora que dicha invocación no constituye en si un medio probatorio ya que todo Juzgador se encuentra compelido a decidir conforme a la verdad y a la justicia otorgando la procedencia en derecho a quien resulte evidente vencedor de actas.

2. Invoca el merito favorable del contrato de arrendamiento consignado por los demandados junto a su escrito de contestación, contrato que como ya se especifico ut supra seria celebrado entre las mismas partes que celebraron el contrato de arrendamiento anexo al escrito libelar, celebrado éste en fecha veintisiete (27) de octubre de 1.992 anotado bajo el Nº 21, Tomo 156 de los libros llevados por la Notaría Pública Quinta de Maracaibo.

   En lo referente a esta prueba considera esta Juzgadora que dicha invocación no constituye en si un medio probatorio ya que todo Juzgador se encuentra compelido a decidir conforme a la verdad y a la justicia otorgando la procedencia en derecho a quien resulte evidente vencedor de actas.

3. Promueve prueba documental constante de declaración sucesoral, constante de cuatro (4) folios útiles, relativa a los derechos hereditarios trasmitidos por la causante A.E.S. a sus legítimos hijos (demandantes) con el objeto de demostrar la cualidad que le asiste a su representado, así como a sus co-herederos, en el cual se evidencia la titularidad de propiedad sobre el inmueble objeto de la presente demanda. Con respecto al documento referido observa esta Juzgadora que el mismo construye un documento público y que el mismo no fue enervado por la parte demandada en consecuencia esta Sentenciadora le otorga su pleno valor probatorio de conformidad con la disposición 1.359 del Código Civil. ASÍ SE VALORA.

4. Finalmente promueve las pruebas testimoniales de los ciudadanos E.M.d.G., titular de la cédula de identidad N° V-7.788.323 y J.d.C.F.D., titular de la cédula de identidad N° V-7.818.079, ambos domiciliados en esta ciudad de Maracaibo, con el objeto de demostrar la causal de desalojo en que se fundamenta la pretensión, es decir, la necesidad de habitar el inmueble objeto del litigio por uno de los co-herederos de la sucesión A.E.S.. Con respecto a las pruebas testimoniales promovidas y evacuadas esta Juzgadora procederá a examinarlas en la parte motiva del presente fallo específicamente al omitir criterio en lo concerniente al objeto de la misma prueba.

   Posteriormente y en fecha treinta (30) de abril de 2.009 ocurre la representación judicial del extremo pasivo de la relación procesal y promueve las siguientes pruebas:

1. Invoca el merito favorable que se desprende de las actas procesales que conforman el presente expediente.

2. Ratifica en todo su contenido el contrato de arrendamiento consignado por dicha representación en el acto de contestación de la demanda tantas veces referido.

3. Ratifica su escrito de contestación.

   Como ya se determinó con anterioridad, lo anterior no constituye por si un medio probatorio y en consecuencia se encuentra relevado de valoración probatoria. Sin embargo debe adelantar esta Juzgadora en lo referente a los contratos de arrendamientos consignados por ambas partes en sus escritos iniciales, que los mismos no fueron enervados por su contraparte y en tal sentido se procede a concederle su plena eficacia probatoria de conformidad con el artículo 429 del C.P.C y 1.363 del Código Civil. ASÍ SE VALORA.

   Presentadas las pruebas anteriormente especificadas, las mismas fueron debidamente admitidas por este Tribunal en fecha 30 de abril de 2.009, ordenando la comisión a cualquier Juzgado de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia a los fines de evacuar las pruebas testimoniales promovidas por la parte actora. Con respecto a las pruebas testimoniales y observando el Tribunal que para el momento de la consignación de las copias simples necesarias para la elaboración del despacho de prueba correspondiente se encontraba vencido el lapso probatorio, este Tribunal dictó un auto para mejor proveer en fecha trece (13) de mayo de 2.009 de conformidad con la previsión del ordinal 3° del artículo 401 del Código de Procedimiento Civil, ordenando la evacuación de las testimoniales juradas promovidas, las cuales fueron efectivamente evacuadas por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 21 de mayo de 2.009.

   Realizada la síntesis lacónica de los hechos que constan en actas a que se refiere el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil pasa esta Juzgadora a dictar la sentencia de merito en la presente causa, en los siguientes términos:

   II

   PUNTO PREVIO

   SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA

   Observa esta juzgadora la excepción falta de cualidad activa o falta de legitimación a la causa activa, propuesta por los demandados de conformidad con el artículo 361 del C.P.C. y en tal sentido procede esta Juzgadora a revisar la doctrina más calificada en lo referente a dicha institución jurídica explanada por el insigne autor L.L. en su tesis LA EXCEPCIÓN DE INADMISIBILDAD POR FALTA DE CUALIDAD, quien afirma:

   La cualidad, en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentran planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación.

   En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o de legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva.

   El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado.

   Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema practico fundamental queda circunscrito a saber determinar que criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio valido, es el que afirma y enseña que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que, precisamente la efectiva y real titularidad de la relación o estado jurídico cuya protección se solicita, forman el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente.

   En el presente caso concreto y suscribiendo plenamente lo anteriormente expuesto, observa esta Juzgadora que el demandante una vez opuesta la excepción comentada, procedió a consignar en el lapso probatorio el documento ya valorado de declaración sucesoral, constante de cuatro (4) folios útiles, relativa a los derechos hereditarios trasmitidos por la causante A.E.S. a sus legítimos hijos (demandantes) logrando demostrar la cualidad que le asiste a su representado, así como a sus co-herederos, ya que se evidencia la titularidad de propiedad sobre el inmueble objeto de la presente demanda, específicamente en el vuelto del folio 55 del presente expediente, en el cual se detallan los datos de los herederos y que se corresponden exactamente con la identificación de los demandantes existiendo entonces una identidad lógica entre las personas que han concurrido a ejercer la presente acción y las personas a que la Ley ha concedido el derecho abstracto. Aunado a lo anteriormente expuesto se observa que el demandante al momento de introducir su escrito libelar invoca la permisión enmarcada en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil que establece: “Podrán presentarse en juicio como actores sin poder: El heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad…omissis…”, verificando a su vez la legitimación al proceso de los demandantes, deviniendo entonces improcedente la defensa por falta de cualidad aducida. ASÍ SE DECIDE.

   SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA

   A los fines de decidir sobre el fondo de la presente controversia considera pertinente esta Juzgadora establecer los limites de la presente controversia, y en tal sentido analizadas como han sido la totalidad de las actas se puede determinar que han sido consignados dos contratos de arrendamientos suscritos en diferentes oportunidades por ambos extremos procesales y que la existencia de ambos ha sido un hecho no controvertido por las partes debiendo esta Juzgadora basar su sentencia en el contrato celebrado en fecha veintisiete (27) de octubre de 1.992 y anotado bajo el Nº 21, Tomo 156 de los libros llevados por la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, por ser el último de los suscritos por las partes y de donde se desprenden los derechos y obligaciones inherentes al contrato bilateral aducido. De este modo se observa que la verdadera controversia radica en que la parte demandante ha catalogado el contrato suscrito como “por tiempo indeterminado” mientras que la parte demandada ha considerado que el mismo se ha renovado anualmente desde la fecha su fecha de suscripción convirtiéndolo consecuencialmente en contrato a tiempo determinado. Ahora bien, suscribe esta Juzgadora lo planteado por el relevante autor patrio NÚÑEZ ALCÁNTARA quien expone:

   TRANSFORMACION DE UN CONTRATO DE TIEMPO DETERMINADO A TIEMPO INDETERMINADO. El contrato de tiempo determinado nace de manera exclusiva por la voluntad cierta de las partes cuando estas fijan una fecha precisa para la culminación del convenio; igualmente la ley establece similar sistema en la prorroga legal, cuando en el articulo 38 de la ley especial señala: “Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado,…”.

   Por el contrario, el contrato de tiempo indeterminado puede nacer no solo por la voluntad expresa de las partes, sino que estas, por inacción deseada o por omisión, pudiesen transformar el contrato que nació a término fijo a uno de tiempo indeterminado al surgir lo que se conoce como tacita reconducción. Esta figura se observa en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, que establecen:

   Articulo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   Articulo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

   A los fines de ejecución del desalojo fundado en esta causal, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, según el Primero de este articulo 34. El antecedente de esta suerte de preaviso de desahucio esta en el articulo 1.617 CC, según el cual “cuando se haya estipulado que el arrendador pueda venir a ocupar la casa, debe acordar al inquilino al termino de treinta días desde el aviso para entregarla”. Existe, pues, un plazo para la desocupación, mas no un plazo para la re-ocupación que pretenda el arrendador, en beneficio suyo personal o de sus consanguíneos dentro del segundo grado o del hijo adoptivo. NÚÑEZ ALCÁNTARA, E.D.. La relación Arrendaticia en la Venezuela de Principios del siglo XXI. Vadell Hermanos Editores. Caracas 2.009.

   Concatenando lo anteriormente transcrito con lo suscitado en la presente controversia observa esta Juzgadora específicamente de la cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento que: “El término de este contrato es de un (01) año, contado a partir del día 02 de septiembre de 1.992, prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando con treinta (30) días de anticipación a la fecha de conclusión del contrato, las partes manifiesten por escrito, su voluntad de querer prorrogar el contrato…omissis….”, observando además ésta Juzgadora que el demandado no logró demostrar que dicho contrato se prorrogara progresivamente y por escrito de conformidad con la voluntad de las partes manifestada en la referida cláusula, carga ésta imputable al demandado interesado en demostrar su defensa de inadmisibilidad de la acción, debiéndose arribar a la forzosa conclusión de que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado y en consecuencia resulta infundada la defensa de inadmisibilidad propuesta, todo de conformidad con los artículos 1.614 del Código Civil y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. ASÍ SE DECIDE.

   Resuelta la controversia en torno a la modalidad de tiempo determinado o indeterminado del contrato bajo examen, solo restaría por dilucidar lo referente a la causal B invocada para proceder al desalojo de los arrendatarios prevista en el mencionado artículo 34 de la L.A.I que reza:

   2. LA NECESIDAD DE OCUPACION INMOBILIARIA POR EL PROPIETARIO, O ALGUNO DE SUS PARIENTES CONSANGUINEOS, O EL HIJO ADOPTIVO.

   En dicho orden de ideas se permite esta Sentenciadora traer a colación nuevamente lo esgrimido por la doctrina patria y en tal sentido se observa lo manifestado por una de las opiniones más autorizadas a nivel patrio en materia arrendaticia-inmobiliaria quien expone:

   Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, de acuerdo con tres clases de necesitados: el propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

1. Requisitos de procedencia. Ha podido ocurrir que el inmueble cuyo desalojo se pretende, lo haya dado en arrendamiento no solo el propietario, sino también un mandatario o administrador, o bien haya ocurrido por un tercero no autorizado en cuyo caso la relación arrendaticia que ha tenido se ha constituido sobre la cosa ajena. No importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador, el pariente consanguíneo en comento o del hijo adoptivo (expresión que resulta inexistente, tal como infra observamos).

   En este caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo e improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y solo podrá ponérsele termino por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vinculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado jugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.

   La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado, a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de Octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación esta en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas.

   La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma, pues

   un contrato de arrendamiento o una factura no serian jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario, o alguno de los miembros de su núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos solo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda, siempre y cuando se hayan cumplido los tramites procesales exigidos por el Código de Procedimiento Civil, para que los mismos surtan sus efectos (v. g. la ratificación por testigos de los documentos privados producidos por un tercero). Y es por esta razón que la administración pública tuvo razón al decidir no estimarlos como pruebas documentales validas. Ahora bien, estos instrumentos si podrían ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar un inmueble, sin que para ello fuera necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios (art. 510 del CPC) o pruebas indirectas, y siempre dentro de los limites que impone la sana critica (art. 507 ejusdem). (OPT, CPCA, sentencia del 10 de Abril de 1997).

   G.Q., GILBERTO. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I. Universidad Católica A.B.. Caracas 2.003

   Asimismo suscribe cabalmente esta Juzgadora lo expuesto por el autor patrio HENRÍQUEZ LA ROCHE quien en lo referente a la causal deducida ha expuesto:

   El Primero del articulo 34 de la Ley especial establece dicho preaviso de lanzamiento: “Una vez declarada con lugar una demanda de desalojo, se debe conceder al arrendatario un plazo de seis meses para hacer la entrega material del inmueble, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme”. Por manera que la ejecución del fallo ejecutoriado (cfr Art. 528 CPC) solo puede llevarse acabo al vencimiento del semestre y a partir de la notificación del arrendatario a quien corresponde la entrega del inmueble según el dispositivo de la sentencia. Dicha notificación por regla general es necesaria, pues el perdidoso contra quien obra la ejecutoria deja de estar a derecho al no iniciarse la fase ejecutiva sino a instancia de la parte victoriosa (Art. 524 CPC) salvo que el perdidoso se haya apersonado por ante el tribunal de ejecución. En tanto no este a derecho no corre el plazo para cumplimiento voluntario de la entrega y por ende no corre el plazo para cumplimiento voluntario de la entrega.

   En tal sentido observa esta Juzgadora que a los fines de demostrar la necesidad prevista en el ordinal b del artículo 34 de la L.A.I, la parte demandante promovió las testimoniales de los ciudadanos E.M.d.G., titular de la cédula de identidad N° V-7.788.323 y J.d.C.F.D., titular de la cédula de identidad N° V-7.818.079 quienes al ser preguntados sobre los hechos relevantes en la presente causa respondieron a la siguiente pregunta lo siguiente:

   5) ¿Diga el testigo si sabe donde vive la señora I.S. y si esa vivienda es de su propiedad?

   En tal sentido los testigos respondieron:

   Declaración de la ciudadana E.M.d.G.:

   5) “Bueno como lo dije anteriormente me consta que ella vive en el edificio California 6, desde que murió su mamá y tengo conocimiento que ese apartamento es del doctor Tulio, ya que su mamá en vida me lo contó.”

   Declaración del ciudadano J.d.C.F.D.

   5) “Bueno ella vive la Urbanización La California, no me acuerdo muy bien como se llama el edificio ya que yo tuvo 2 veces por allá y todas esas propiedades son del Doctor Tulio y me consta porque la señora Iris me lo comentó que eso se lo dio su hermano, Tulio, para que se quedara allí, con la señora A.E.S., ya que era ella quien cuidaba a su mamá.

   Ahora bien, y constatando esta Operadora de Justicia que el resto de las preguntas formuladas a los testigos solo confirman hechos no debatidos en actas o que han sido probados de manera más eficaz por la declaración sucesoral consignada, se observa que la única declaración tendente a esclarecer la necesidad que tendría la ciudadana I.S. de utilizar el inmueble devenido de la herencia es precisamente la transcrita ut supra y tal y como se puede observar tales declaraciones resultan invalidas ya que ambos testigos son referenciales manifestando que su conocimiento de los hechos ha sido aprehendido a través de lo dicho por otra persona y no percibido por sus propios sentidos y es en este orden de ideas que resulta infundada la pretensión propuesta por no haber podido probar la demandante lo alegado en torno a la causal B del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, haciendo infundada su demanda y así se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

   III

   Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR la demanda por desalojo propuesta por el ciudadano L.A.S. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.604.162, en nombre y representación sin poder ex artículo 168 del Código de Procedimiento Civil de sus co-herederos T.A.S., I.B.D.C.S. e I.C.C.S., titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.509.511, V-4.529.474 y V-3.380.669 respectivamente; todos domiciliados en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia en contra de los ciudadanos E.A.G.V. y M.C.M.D.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-2.625.956 y V-4.122.006 respectivamente, ambos domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia. ASÍ SE DECIDE.

   Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho de este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, al primer (01) día del mes de julio de 2009. Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

   LA JUEZA:

   ABOG. H.N.D.U.M.

   EL SECRETARIO:

   ABOG. MANUEL OCANDO FINOL

   En la misma fecha, siendo las tres (03:00 p.m.) de la tarde se publicó la anterior sentencia, quedando anotada bajo el Nº 1.170.

   EL SECRETARIO:

   HNdU/maof