Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 16 de Enero de 2008

EXP. 98-3241

Parte Demandante: Ciudadano D.S.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.374.879

Apoderados Judiciales de la parte Accionante: Ciudadanos abogados: P.R.C., L.L.S., I.M.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 53.942 y 10.495 respectivamente.

Parte Demandada: Ciudadanos SOR T.A.D.M. y J.F.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 2.153.228 y 1.871.391 respectivamente.

Apoderados Judiciales de la parte Demandada: Ciudadanos Abogados J.P.V., H.M.C. y R.H.S.T., inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 26.719 y 11.619 respectivamente.

Acción: Cumplimiento de Contrato

Motivo: Sentencia de reenvió.

CAPITULO I

Corresponde a este Superior Accidental, conocer de la sentencia de reenvío de la Sala de Casación Civil en fecha 22 de mayo del 2001, la cual casó de oficio la decisión dictada en fecha 09 de marzo del año 2000 y, ordenó dictar nueva decisión, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato fuera incoado por el ciudadano D.S.S. contra los ciudadanos SOR T.A.D.M. y J.F.M..

Así pues, corresponde a esta Alza.A. conocer del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial del ciudadano D.S.S., en su carácter de parte accionante contra la sentencia dictada en fecha 29 de octubre de 1997, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual declaró sin lugar la demanda y, sin lugar la reconvención propuesta por los ciudadanos SOR T.A.D.M. Y J.F.M..

CAPITULO I

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alegaciones de las partes:

En el libelo de demanda alegó el accionante que en fecha 18 de junio 1993, suscribió un contrato de compra venta con los ciudadanos SOR T.A.d.M. y J.F.M., sobre un lote de terreno y, una casa por construirse, ubicado en el parcelamiento Colinas de Carrizal, Municipio J.M.Á.d.E.M., siendo el precio pactado fue la suma de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 10.500.000,00) y, el término de duración del contrato era de noventa (90) días, con una prórroga de sesenta (60) días, que vencidos los plazos establecidos en el contrato, los vendedores le notificaron que el inmueble no estaba terminado, comprometiéndose a entregárselo totalmente terminado con materiales de primera calidad y solvente, cuando se protocolizará el documento.

Indicó además que pagó a los demandados la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) en calidad de arras y el saldo de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL DE BOLÍVARES (Bs. 5.500.000,00), se los entregaría en el momento de la protocolización del documento ante la Oficina de Registro Subalterno.

Manifestó que en el contrato suscribió se estableció una cláusula penal al que incumpliera con el mismo, debiendo ser indemnizada la parte con la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), quedando la otra parte que cumplió liberada de probar los daños y perjuicios al recibir la indemnización.

Precisó que, vencidos los dos (2) términos establecido en el contrato, los vendedores habiéndose comprometido a entregárselo en el plazo indicado, no cumplieron con lo prometido, por lo que es que procedió a demandarlos por incumplimiento de contrato, con la finalidad de que convengan en el cumplimiento de las cláusulas y el contenido del documento suscrito el 18 de junio de 1993, ante la Notaría Pública Segunda de Los Teques, anotado bajo el Nº 100, Tomo 28, o en su defecto sean obligados judicialmente en reconocer:

1. ) Que no ejecutaron el cumplimiento de la cláusula tercera del contrato de compra venta en cuanto a la calidad de materiales de construcción,

2. ) Que estaban obligados a entregar la construcción totalmente terminada en el plazo acordado, el 18 de noviembre de 1993, debidamente terminado el inmueble,

3. ) Que cumplan la cláusula sexta, en la cual se obligaron a devolver a cancelar la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 5.000.000,00) y, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 2.000.000,00) por concepto de indemnización, además de los intereses compensatorios por la cantidad entregada como arras, la cual da un total de UN MILLON CUARENTA Y UN MIL NOVECIENTOS SESETAN BOLÍVARES (BS. 1.041.960,00), además que paguen las costas procesales y, los intereses que se devengan hasta la terminación del proceso.

   Estimó la demanda en la cantidad de OCHO MILLONES CUARENTA Y UN MIL NOVECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.8.041.960,00) y, solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras y medida de embargo sobre bienes propiedad de los demandados. Fundamentó su acción en los artículos 1.257, 1.264, 1.159, 1.160, 1.486 y 1.488 del Código Civil.

   Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, contestó el fondo de la demanda, en los términos siguientes:

   (i) Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, ser falsos todo lo alegado por el accionante y, trunco el derecho en que se fundamento la demanda interpuesta en contra de sus mandantes.

   (ii) Negó que sus mandantes no ejecutaron su obligación de terminar la construcción de la casa quinta objeto del contrato.

   (iii) Negó que la construcción no hubiera sido efectuada con materiales de primera calidad, que consta de inspección judicial evacuada por Juzgado de Municipio de Municipio Carrizal del Estado Miranda, en fecha 17 de noviembre de 1993, y Cédula de Habitabilidad Sanitaria expedida por la autoridad competente, mediante la cual se dejo constancia que la obra estaba ejecutada con materiales de primera calidad, además que podía ser habitada desde el día 11 de noviembre de 1993.

   (iv) Negó que sus representados tuviesen la obligación de notificar al actor, la terminación de la obra y mucho menos tenían la obligación de presentar el documento de propiedad al Registro con su fecha de otorgamiento, que, en el contrato se estableció: “durante dicho lapso de tiempo se procederá a la redacción del documento definitivo de compra venta, el cual sería redactado por el opcionante, entre tanto la opcionante (sus representados) se obligaban a culminar totalmente y con materiales de primera calidad la construcción de la casa quinta y, gestionaría lo atinente a la notificación de venta por ante el Ministerio de Hacienda, y las solvencias Municipales, las cuales entregarían al opcionario (el actor), siendo su deber recibir los requisitos y, presentarlos al Registro Subalterno correspondiente, junto con el documento definitivo de compra venta, y, participar por escrito el día y la hora del otorgamiento.”

   (v) Negó el hecho imputable a sus mandantes de que hubiesen sido demandados ante ese mismo Juzgado.

   (vi) Negó que sus mandantes tengan que pagar la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, establecidos como cláusula penal en el contrato.

   (vii) Negó que tengan que pagar cualquier suma de dinero por concepto de intereses compensatorios, que sus representados no se han negado a devolver la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) que recibieron en calidad de arras.

   Reconvino a la parte actora alegando que:

   Sus representados ejecutaron con mucho esfuerzo la obra en el tiempo convenido y, el actor durante la ejecución de la obra lo que hizo fue crear inconvenientes.

   Que la parte actora incumplió con su obligación de presentar ante la Oficina Subalterna de Registro el documento de compra venta definitivo, ya que la obra se terminó dentro del plazo estipulado en el contrato y, en los términos establecidos en el mismo, al igual que estaban a su disposición todos los recaudos necesarios para dicho acto. Que fue el demandante quien se negó a recibir el documento final de venta, así como los recaudos, tal y como se desprende de la notificación judicial que realizó.

   Que fue la parte actora el que incumplió con las convenciones establecidas en el contrato y, con la Ley, en el sentido de que no cumplió con la obligación de presentar el documento final, transgredió las obligaciones contenidas en la cláusula tercera del documento de opción de compra venta.

   Que reconviene al ciudadano D.S.S., para que convenga en resolver el contrato de opción de compraventa celebrado con sus representados ante la Notaria Pública Segunda de Los Teques, en fecha 18 de junio de 1993, anotado bajo el Nº 100, Tomo 28, sobre un lote de terreno, el cual forma parte del Parcelamiento Colinas de Carrizal, Jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del Estado Miranda, parcela distinguida con el Nº 170 A y B, según el plano de Parcelamiento, el cual indica que tiene una superficie de un mil cuarenta y un metros cuadrados (1.041 mts2), cuyos linderos son: Norte: En 19 metros con 96 ctms, con calle Los Caneyes; Sur: en 23 metros con 5 ctms, con calle Pan de Azúcar; Este, en 50 metros con 10 ctms con terrenos del acueducto de Colinas de Carrizal; Oeste; En 47 metros con 60 ctms, con la parcela Nº 74.

   Fundamentó la reconvención en los artículos 1.160, 1.270 y 1.160del Código Civil, y 365 del Código de Procedimiento Civil, consignó a los autos inspección judicial practicada por el Juzgado del Municipio Carrizal del Estado Miranda, donde se dejó constancia de que la obra estaba concluida antes del vencimiento del plazo, demostrado, asimismo con la cédula de habilitante del inmueble.

   Por su parte la representación judicial de la parte actora, al dar contestación a la reconvención, alegó:

   • Que el escrito de la reconvención no cumple con las formalidades establecidas en los artículos 365 y 340 del Código de Procedimiento Civil.

   • Que la cuantía de la reconvención define la competencia y en la reconvención propuesta no existe monto determinado, lo que hace improcedente y contraria a derecho.

   • Que el escrito de la reconvención es incoherente y contradictorio, los demandados pretenden demostrar su cumplimiento cuando por causa imputable a ellos se constituyó prohibición de enajenar y gravar, circunstancia que imposibilitaba el cumplimiento de una obligación de una compra venta de un inmueble donde utilizaron materiales de segunda.

   • Que no esta en discusión la terminación de la obra, sino la calidad de los materiales usados en la misma, y lo que provocó la acción judicial fue la existencia de una prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble.

   • Que el permiso de habitalidad no es determinante para demostrar el cumplimiento.

   • Que el vendedor no ha cumplido con su obligación contractual y demandó el cumplimiento.

   • Que los documentos los debían registrar los demandados y, debieron presentarlos a la Oficina de Registro, ya que ellos tenían los originales.

   • Solicitó se declare sin lugar la reconvención propuesta y con lugar la demanda de cumplimiento de contrato y, que los demandados reconozcan que los materiales utilizados en la construcción no fueron de primera calidad, además de que no cumplieron con el plazo de entrega de la casa,

   • Exigió que los demandados fueran condenados a devolver las cantidades recibidas y al pago de la indemnización acordada, así como a pagar los intereses causados, las costas y los intereses que se sigan causando hasta la terminación del juicio.

   CAPITULO II

   ACTUACIONES ANTE EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA

   Por auto de fecha 25 de noviembre de 1993, fue admitida la demanda y se ordenó a comparecer a los demandados por el procedimiento ordinario a la constancia en autos de la última citación a los fines de dar contestación a la demanda interpuesta en su contra. (Folio 41, pieza I).

   En la misma fecha se ordenó abrir cuaderno de medidas, y se decretó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre bienes inmuebles propiedad de los demandados, en cuanto a la medida de embargo, el A quo exigió fianza, no siendo consignada por la parte accionante.

   En fecha 20 de abril de 1994, el abogado J.B.P.V., procedió a darse por citado en nombre de sus representados y, en el mismo acto consignó poder general conferido por los ciudadanos SOR T.A.d.M. y J.F.M. a los abogados A.M.W., J.B.P.V. Y H.O.M.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos: 14.757, 26.718 y 41.077 respectivamente (Folios 87 al 90, pieza I).

   En fecha 21 de junio de 1994, el representante judicial de la parte demandada abogado J.B.P.V., opuso cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Mediante escrito consignado en fecha 27 de junio de 1994, el abogado P.R.C., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante dio contestación a las cuestiones previas opuestas. Dictando decisión el A quo en fecha 5 de octubre de 1994, declarando sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y, en cuanto a la contenida en el ordinal 6º del artículo 346 ejusdem, y la referida al ordinal 7º, fue declarada in limini litis. (F. 92 al 97, pieza I)

   En fecha 01 de noviembre de 1994, la representación judicial de la parte demandada abogado J.B.P.V., dio contestación a la demanda y reconvino a la parte actora. (F. 102 al 106).

   Por auto de fecha 02 de noviembre de 1994, fue admitida la reconvención propuesta y, se fijó el quinto día de despacho siguiente para que la parte actora diera contestación a la reconvención.

   Mediante escrito presentado en fecha 14 de noviembre de 1994, la representación judicial de la parte actora dio contestación a la reconvención propuesta (Folios 134 al 142).

   Abierto el juicio a pruebas, el abogado P.R.C., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito. (Folios 147 al 149, pieza I).

   Posteriormente el abogado J.B.P.V., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito contenido de pruebas (Folios 150 al 151).

   Cursa a los folios 14 al 15 de la II pieza, experticia practicada por el Juzgado de Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la sede del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, en el expediente Nº 93-974.

   Cursa a los folios 34 al 33 de la II pieza, escrito de informes presentado por los abogados Lizbeth k. Ludert Soto y I.M.P., actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte accionante.

   En fecha 29 de octubre de 1997, el Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, dictó decisión, siendo recurrida en apelación por la representación judicial de la parte accionante. Conociendo esta Alzada de la apelación interpuesta, dictó decisión en fecha 20 de julio de 1998, mediante la cual confirmó la decisión dictada en primera instancia. Anunciando casación la abogado L.L.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte accionante. Conoció la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, y, declaró con lugar el recurso de casación interpuesto, en consecuencia anuló la decisión recurrida y, repuso la causa al estado dictar nueva sentencia. Abocado a la causa el Dr. S.B., a la causa conoció del reenvío (Folios 156 al 184, pieza II), dictó decisión en fecha 09 de marzo del 2000, contra la cual fue anunciado recurso de casación, por la profesional del derecho abogada L.L.S., apoderada judicial de la parte actora. Admitido el recurso interpuesto, fueron remitidas las actuaciones originales al Tribunal Supremo de Justicia, formalizado y contestado el recurso, sin réplica, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia declaró con lugar el recurso de casación interpuesto, en consecuencia anuló la decisión recurrida y repuso la causa al estado dictar nueva decisión.

   En fecha 24 de octubre del 2001, el Dr. F.A.D.A., se inhibió de conocer la presente causa de conformidad a lo establecido en el ordinal 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil. Avocándose a la causa por auto de fecha 1º de noviembre del 2001, la Dra. M.G.M., declaró con lugar la inhibición propuesta en fecha 1º de noviembre del 2001 y, por auto de la misma fecha ordenó la notificación de las partes de su avocamiento.

   En fecha 12 de agosto del 2004, el Dr. V.G.J., se avocó al conocimiento de la causa y, ordenó la notificación de las partes.

   Por auto de fecha 17 de febrero del 2005, la Dra. H.Á.d.S., asumió el conocimiento de la causa, ordenando la notificación de las partes. Planteando Inhibición en fecha 28 de octubre del 2005, de conformidad a lo establecido en el ordinal 15º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.

   Designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia como Juez Accidental, la Juez que decide, para conocer de la presente causa, se constituyó Tribunal Accidental y se avocó al conocimiento de la causa en fecha 06 de julio del 2007, ordenando la notificación de las partes, verificadas estas, decidió la inhibición planteada por la Dra. H.Á.d.S., en fecha 17 de octubre de 2007.

   Llegada la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal realiza las siguientes consideraciones:

   CAPITULO III

   DE LA SENTENCIA DICTADA EN PRIMERA INSTANCIA

   En fecha 29 de octubre de 1997 el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó sentencia en cuyo dispositivo declaró:

   …SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato … y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente…

   La sentencia que es objeto de revisión, se señaló al respecto:

   “…Como punto previo al análisis de las pruebas de la parte actora y de la parte demandada … considera este sentenciador necesario, analizar el documento del contrato de compra venta, inserto a los folios 7 y 8 del expediente, consignado por la parte actora al momento de presentar su libelo de demanda, el cual fue notariado ante la Notaría Pública Primera de Los Teques, en fecha 19 de noviembre de 1993. A dicho documento se le dá (Sic) todo su valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se tiene como fidedigno en virtud de que no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente. Así se decide.

   “…Del análisis de las Cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta del Contrato de Opción de compra-venta, se deduce que existe una casa en construcción, pero no se determina si la misma se está construyendo sobre el lote de terreno señalado en la Cláusula Primera y tampoco si dicha casa forma parte de la compra-venta que han pactado la opcionante y el Opcionario, a través del contrato en mención, o si por el contrario, dicha casa sería negociada por un documento aparte. Observa igualmente este sentenciador, que la Cláusula Tercera del Contrato, que establece: “El término de duración de la presente Opción de Compra-venta es de noventa (90) días contados a partir de la fecha de la firma del presente contrato, prorrogables (Sic) por sesenta (60) días si la Opcionante antes del vencimiento del plazo inicial y con por lo menos treinta (30) días de anticipación notificara al Opcionario que el inmueble no está totalmente terminado a un cien por ciento (100%) para la entrega definitiva. Durante dicho lapso de tiempo se procederá a la redacción del documento definitivo de compra-venta, el cual será redactado por el Opcionante, entre tanto la Opcionante, se obliga a culminar totalmente y con materiales de primera calidad la construcción de una Casa-Quinta e igualmente gestionará lo atinente a la notificación de venta ante el Ministerio de Hacienda, y las solvencias Municipales, las cuales les serán entregadas al Opcionario y este deberá entregar constancia por escrito de haber recibido dichos requisitos, una vez presentado ante el Registro Subalterno el documento definitivo de compra-venta y fijado el día y hora en que ha sido fijado su otorgamiento”, es confusa en cuanto a la determinación del día y la hora en que ha sido fijada el otorgamiento de la venta en cuestión, ya que vencidos los sesenta (60) días de prórroga allí establecida, ¿a partir de cuando se cuenta la fecha para que se efectúe o protocolice la venta? En consecuencia, ¿Cómo se determina si hubo o no incumplimiento por la Opcionante?, y esto es importante en el presente caso, ya que se está demandado el Cumplimiento de Contrato. Se evidencia igualmente que la parte actora en su libelo de demanda, tampoco señala la fecha en que debió ser protocolizado el documento definitivo de compra-venta, textualmente alega: “…Los vendedores, antes del vencimiento de la fecha establecida, notificaron que el inmueble no se encontraba terminado y solicitaban la prórroga de sesenta (60) días, tomandola (Sic) y comprometiéndose en terminar y entregar la casa quinta, construida totalmente con materiales de primera y solvente para la protocolización del documento definitivo…” Para poder determinar si hubo cumplimiento o nó (Sic), es indispensable determinar la voluntad contractual de las partes en relación al plazo para el otorgamiento del documento de compra-venta, y como no se fijó expresamente ese plazo, el Tribunal no puede establecerlo, por lo que en consecuencia, deberá declarar SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Por todo lo antes expuesto, resulta improcedente analizar las pruebas promovidas por ambas partes, ya que ellas no siven (Sic) para aclarar los puntos confusos y contradictorios que tiene el contrato de opción de compra-venta, por cuanto basta que no se haya determinado el plazo para que resulte como ya se dijo improcedente la acción independientemente del análisis y valoración de las demas (Sic) pruebas, donde no consta el plazo señalado…”

   MOTIVA

   En el caso de marras, el ciudadano D.S. interpuso acción de cumplimiento de contrato contra los ciudadanos SOR T.A.D.M. y J.F.M., reconviniendo la parte demandada, el Tribunal Segundo de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, declaró sin lugar la acción interpuesta y sin lugar la reconvención propuesta.

   La acción ejercida por la parte actora en el presente juicio es la de Cumplimiento de Contrato, prevista en los siguientes artículos de la Ley Sustantiva Civil:

   Artículo 1.159:

   Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1.160

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   Artículo 1.167

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   En el presente caso, la parte actora fundamentó su acción en los artículos 1159 y 1157, anteriormente citados y, 1.257, 1264 del Código Civil, los cuales establecen:

   Artículo 1.257

   Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.

   Artículo 1.264

   Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

   Al respecto, este Tribunal Accidental realiza las siguientes consideraciones:

   El contrato es una convención entre dos o más personas destinada a crear obligaciones. La ley desempeña un papel pasivo, solo sirve para sancionar lo que las partes han prometido.

   Según la clasificación original de Plianol, luego seguida por Bonnecase y Demogue (Francia), Brugi y Messineo (Italia), Page (Bélgica). Messineo, las fuentes están constituidas por la voluntad del deudor (expresa y deliberada intención de cumplir) y la voluntad de la Ley. Aunque posteriormente sostiene que la única fuente, es la Ley. Bipartitas señalan que hay dos grandes grupos de fuentes:

   a.- Acto Jurídico (manifestación externa de voluntad de naturaleza bilateral o unilateral), y el

   b.- Hecho Jurídico (acontecimientos de orden material capaces de producir efectos jurídicos, y no requieren necesariamente la voluntad del hombre).

   Estás clasificaciones bipartitas tienen las críticas de que circunstancias fundamentadas en la Ley, no derivadas del contrato, no es porque el legislador sea un supremo dador de bondades sino que obedecen a principios de Derecho Natural.

   La clasificación General de las Obligaciones según distintos puntos de vista:

   1. Según el contenido de la Prestación (según su objeto):

   A. Obligaciones de Dar: tienen por objeto la transmisión del Derecho real de propiedad u otros Derechos Reales. Están las obligaciones consecuenciales de la obligación de dar:

   - Entrega de la cosa,

   - Conservación hasta el momento de la entrega. La obligación. De dar se perfecciona con el consentimiento. No debe ser confundida con la obligación de entregar el objeto.

   B. Obligaciones de Hacer. Consiste en la realización de una conducta o actividad distinta de la transmisión de la propiedad u otro Derecho Real. Prestación positiva.

   C. Obligaciones de no hacer. Realización de una prestación negativa por parte del deudor, no ejecución o realización de determinada conducta. Obligaciones de exclusividad.

   2. Según el fin perseguido por la prestación:

   A. Obligaciones de Resultado: prestación a que se obliga el deudor es específica, precisa y determinada.

   B. Obligaciones de medio: deudor no se compromete a obtener un determinado resultado, no garantiza ese resultado, ni tampoco la prestación precisa ni determinada, solo realizar una actividad o conducta con la debida diligencia y cuidado.

   3. Según el carácter coactivo de la obligación:

   A. Obligaciones Jurídicas. Dotadas de poder coactivo, acreedor tiene la facultad de obligar al deudor mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales.

   B. Obligaciones Naturales. No son de obligatorio cumplimiento para el deudor, solo hay un deber moral.

   4. Según estén sometidas o no a modalidades:

   A. Obligaciones Puras y simples: Su existencia y cumplimiento no depende de la ocurrencia de ningún acontecimiento o modalidad.

   B. Obligaciones a término. Cumplimiento o ejecución depende de la realización de un acontecimiento futuro y cierto.

   C. Obligaciones a condición o condicionales. Su existencia depende de la realización de un acontecimiento futuro e incierto denominado condición.

   La base legal principalísima de las obligaciones derivadas del contrato, se encuentran establecidas en el Código Civil, artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

   Las características del contrato son:

   Es una convención. Involucra el concurso de voluntades de las partes para la realización de determinado efecto jurídico.

   Regula las relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico. Es el instrumento más idóneo para reglamentar las relaciones económicas y pecuniarias.

   (i) Produce efectos obligatorios para todas las partes.

   (ii) Es fuente de obligaciones.

   Doctrinariamente se clasifican a los contratos en cuatro grandes grupos atendiendo a su fin, por lo tanto, tenemos:

   (i) Traslativos de dominio (compraventa).

   (ii) De uso (arrendamiento).

   (iii) De prestación de servicios (sociedad).

   (iv) De garantía (prenda, fianza e hipoteca).

   En atención al maestro Rojina Villegas, los contratos previstos en el Código Civil pueden ser:

   (i) Nominativos.- Están previstos en el Código Civil.

   (ii) Innominados.- No los prevé la ley y carecen de nombre.

   (iii) Típicos.- Tienen una propia regulación en el Código Civil.

   (iv) Atípicos.- Carecen de dicha regulación.

   (v) Unilaterales.- Se caracterizan porque a su celebración las obligaciones o derechos corren a favor solo de una de las partes.

   (vi) Bilaterales.- Esos derechos y obligaciones son correlativos para las partes.

   (vii) Sinalagmáticos imperfectos.- en principio solo produce obligaciones para una parte y luego a otra. (mandato, depósito, comodato).

   (viii) Sinalagmáticos perfectos.- las partes desde el principio son deudores y acreedores de obligaciones.

   Los elementos esenciales para la existencia del contrato. Indispensable a la propia figura del contrato la falta de alguno impide la formación del contrato y lo hace inexistente. El consentimiento, el objeto y la Causa. Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

   Artículo 1.141, sustantivo:

1. Consentimiento de las partes;

2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3. Causa lícita.

   Los elementos esenciales del contrato son necesarios para que produzca efectos jurídicos, la falta de alguno produce la invalidez más no la inexistencia pero podrá ser anulado. Son la capacidad y la ausencia de vicios del consentimiento.

   En el caso de marras, el accionante D.S.S. es pretende a través de la acción interpuesta se de cumplimiento al contrato que suscribió ante la Notaría Pública Segunda de Los Teques, anotado bajo el Nº 100, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones en fecha 18 de junio de mil novecientos noventa y tres (1993), con los ciudadanos SOR T.D.M. y J.F.M.C..

   Así pues, esta juzgadora considera necesario transcribir el documento de compra venta celebrado entre las partes, para conocer del recurso ejercido:

   PRIMERA: La opcionante se compromete a vender, en forma pura y simple, libre de todo gravamen y sin reserva alguna, un lote de terreno el cual forma parte del parcelamiento Colinas de Carrizal, Jurisdicción del Municipio Autónomo J.M.Á.d.E.M., Parcela distinguida con el No: 170 A y B, según el respectivo plano de Parcelamiento, el cual indica que tiene una Superficie de un mil cuarenta y un metros cuadrados (1.041 Mts.2), y sus linderos son los siguientes: NORTE: En diecinueve metros con noventa y seis centímetros (19,96 mts), con calle Los Caneves; SUR: en veintitrés con cero cinco centímetros (23,05 mts), en calle Pan de Azúcar; ESTE: En cincuenta con diez centímetros (50,10 mts) en terrenos del acueducto de Colinas de Carrizal; OESTE; En cuarenta y siete con sesenta centímetros (47,60 mts) con la parcela No: 174. Para mayor claridad de los linderos, y medidas, se levantará un plano, el cual será acompañado con el documento definitivo de compra-venta para que sea agregada al cuaderno de comprobantes. El lote de terreno le pertenece a la Opcionante, por documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 15 de Octubre de 1.992, anotado bajo el No: 45, Protocolo Primero, Tomo 24 del 3er Trimestre, cuyos linderos medidas generales, se dan aquí íntegramente por reproducidos. El Opcionante ha recorrido y conoce perfectamente el lote de terreno, tanto por los linderos generales, condiciones actuales del terreno y así lo acepta en conformidad. SEGUNDA: El inmueble que aquí se promete en venta es a estrenar y se encuentra en construcción, desocupado de personas y cosas, y su entrega totalmente terminado efectuará el día en que quede otorgado el documento definitivo de compra-venta el Registro Subalterno respectivo, y así lo acepta el Opcionante. TERCERO: El término de duración de la presente Opción de Compra-venta es de noventa (90) días contados a partir de la fecha de la firma del presente contrato, prorrogables (Sic) por sesenta (60) días si la Opcionante antes del vencimiento del plazo inicial y con por lo menos treinta (30) días de anticipación notificara al Opcionario que el inmueble no está totalmente terminado a un cien por ciento (100%) para la entrega definitiva. Durante dicho lapso de tiempo se procederá a la redacción del documento definitivo de compra-venta, el cual será redactado por el Opcionante, entre tanto la Opcionante, se obliga a culminar totalmente y con materiales de primera calidad la construcción de una Casa-Quinta e igualmente gestionará lo atinente a la notificación de venta ante el Ministerio de Hacienda, y las solvencias Municipales, las cuales les serán entregadas al Opcionario y este deberá entregar constancia por escrito de haber recibido dichos requisitos, una vez presentado ante el Registro Subalterno el documento definitivo de compra-venta y fijado el día y hora en que ha sido fijado su otorgamiento. CUARTA: La Casa-Quinta, la cual queda referida en la cláusula anterior, deberá estar integrada en una construcción de aproximadamente DOSCIENTOS VEINTE METROS CUADRADOS (220 mts2), cuya distribución deberá ser en tres (3) niveles en la forma siguiente: Primer Nivel: deberá estar integrado por un salón de recibo con chimenea. Segundo nivel: deberá estar integrado por cocina, lavandero, comedor, star (Sic), patio trasero, una (1) habitación, un (1) habitación, un (1) baño y un (1) garage (Sic) con espacio para cuatro (4) vehículos: Tercer Nivel: deberá estar integrado por dos (2) habitaciones con sus respectivos baños incorporados a ellas y un (1) star (Sic), Igualmente es entendido para la opcionante que la Casa-Quinta que por este documento se obliga a dar por terminada en su construcción, deberá tener un tanque de agua con capacidad para Veinte Mil Litros (20.000 lts.) con su respectivo sistema hidroneumático, así como las paredes que determinan los límites Norte y Sur del terreno, por las Calles, Los Caneyes y Pan de Azúcar deberán estar en perfecto estado y completamente salpicadas e igualmente las paredes Este y Oeste, totalmente salpicadas en acabado de Primera, pintadas con sus respectivos portones con funcionamiento semiautomático para su acceso, acometida de luz y agua, solicitud de teléfono, acometida del sistema de cloacas, hasta la calle los caneyes, pozo séptico, todo en acabado de primera calidad. CUARTA: (Sic) El precio pactado para esta negociación es la cantidad de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (10.500.000,00 Bs) el cual será pagado por el Opcionario así: La cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (5.000.000,00) que la Opcionante recibe en este acto en calidad de arras, o como garantía de fiel cumplimiento de las obligaciones expresadas contraídas en este documento, y el mismo le será imputado al precio total de la venta y cantidad de CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (5.500.000,00 Bs.) que serán pagados por el Opcionario, al momento de ser otorgado el documento definitivo de compra-venta ante el Registro Subalterno respectivo, dichas cantidades serán pagadas mediante cheques de gerencia. QUINTA: Todos los gastos que ocasionen la presente negociación son por cuenta de ambos contratantes, siendo por cuenta exclusiva del Opcionante los gastos atinentes a los impuestos municipales, gastos de agua para la obtención de la respectiva solvencia y luz eléctrica. SEXTA: El Opcionante y El Opcionario acuerdan que si por alguna causa que le fuere imputable e inexcusable a una de las partes, no pudiere ser otorgado el documento definitivo de compra venta, ya introducido por ante la Oficina Subalterna de Registro y una vez fijado el día y hora para su otorgamiento, estando notificada de ello, la parte que incumpla en concurrir a otorgar el documento definitivo de compra-venta, deberá indemnizar a la otra, con la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), quedando la parte que ha cumplido, liberada de probar los daños y perjuicios por lo que recibe dicha indemnización, o demandar el cumplimiento de la presente opción de compra-venta, según las normas contenidas en la sección sexta de las obligaciones con Cláusula Penal, del Capítulo Segundo del Título Tercero del Código Civil Venezolano vigente, regidas por los artículos 1257 y 1263. En caso de que el incumpliendo provenga de la opcionante, ésta deberá devolverle al Opcionario, lo que recibe en este acto en calidad de arras, más los intereses compensatorios a la tasa corriente del mercado financiero, que hubiere causado la precitada suma recibida en arras, además de hacerle entrega de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) y si el incumplimiento proviene del Opcionario, éste perderá la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (2.000.000,00 Bs.) que entrega en este acto en calidad de marras. Esta condición regirá, en caso de que las partes opten en recibir la indemnización…

   PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS:

   En la oportunidad procesal pertinente las partes promovieron pruebas, la parte actora promovió e hizo valer:

   Conjuntamente con el libelo de la demanda:

   (i) Instrumento Poder otorgado por el ciudadano D.S.S., al abogado P.R.C., inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 14.778. Instrumento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Los Teques del Estado Miranda, bajo el N° 47, Tomo 83, en fecha 19 de noviembre de 1993. Considera esta sentenciadora que el mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba legal o libre que pueda ser apreciado. Así se decide.

   (ii) Documento de de Opción de compra venta, suscrito entre los ciudadanos SOR T.D.M. y J.F.M.C., y D.S.S., documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Los Teques del Estado Miranda en fecha 18 de junio de 1993. bajo el N° 100, Tomo 28. Documento que no fue tachado por la parte demandada en su debida oportunidad, instrumento que constituye documento público, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se decide.

   (iii) Carta emitida por Proyecto 3 C.A., Proyectos y Construcciones, Ing. J.P., Ing. Inspector, al ciudadano Ing. J.F., de fecha 29 de septiembre de 1993, mediante el cual solicitó información sobre los vaciados de la placa, columnas vigas, para realizar estudio de suelos y informe del vaciado de los pilotes, asimismo solicitó juego de planos. Documento privado emanado de tercero que debía ser ratificado intra juicio, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y, al no haberse ratificado no tiene valor probatorio. Así se establece.

   (iv) Carta emitida por Proyecto 3 C.A., Proyectos y Construcciones, ciudadano W.A., Director, a la ciudadana Sor T.d.M., de fecha 27 de septiembre de 1993, mediante el cual solicitó se le suministren los planos de la obra, para el estudio de suelo y descripción de los materiales, para los acabados de la misma. Documento privado emanado de tercero que debía ser ratificado intra juicio, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y, al no haberlo realizado no tiene valor probatorio. Así se establece.

   (v) Documento de compra venta pura y simple, celebrada entre los ciudadanos F.J.A.E. y Sor T.d.M., mediante el cual le vende una parcela distinguida con el N° 170, ubicada en el Parcelamiento Colinas de Carrizal, jurisdicción del Municipio Carrizal, hoy Municipio Autónomo J.M.Á.d.E.M., con una superficie de un mil cuarenta y un metros cuadrados (1.041 mts2), registrado bajo el N° 45, Protocolo Primero, Tomo 24, de fecha 07 de septiembre del 1992, ante el Registro Subalterno del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda. Instrumento que no fue tachado en su debida oportunidad, teniendo fuerza probatoria de conformidad al artículo 429 de la n.A.C. y 1357 del Código Civil, del cual se evidencia que la parte demandada es propietaria de una parcela al que se refiere el documento. Así se decide.

   (vi) Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 5 de octubre de 1993. Prueba que no fue ratificada intra juicio y, al no haberse ratificado su contenido carece de valor probatorio. Y Así se decide.

   En la oportunidad procesal pertinente, evacuó e hizo valer:

   (i) El mérito de los autos en todo lo que beneficie a su mandante. La Jurisprudencia reiterada ha señalado que el mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba legal o libre que pueda ser apreciado. Así se decide.

   (ii) Experticia practicada por los Ingenieros C.M.S.P., y C.C. y J.M.F., en calidad de expertos designados por las partes y el Tribunal de origen, estando juramentados, presentaron informe cursante a los folios 253 al 281, pieza I, dejaron constancia de que la obra fue efectuada con materiales de primera planta, los acabados exteriores en el nivel I, el friso, techos, ventanas y puertas no son de primera calidad. La sala: piso, paredes, no son de primera calidad y el techo es de primera calidad. Lavadero: piso de primera calidad, paredes, techo, no son de primera calidad. Cocina: piso, paredes y techo: no son de primera calidad. Comedor: piso, paredes y techo es de primera calidad. Baño de servicio: piso, paredes y techo no son de primera calidad. Habitación de servicio: piso, es de primera calidad, paredes no son de primera calidad, y techo es de primera calidad. Baño principal: piso, paredes y techo es de primera calidad. Habitación: piso es de primera calidad, paredes no son de primera calidad, y techo es de primera calidad. Baño: piso es de primera calidad, paredes no son de primera calidad, y techo es de primera calidad. Pasillo de circulación: piso es de primera calidad, paredes no son de primera calidad, y techo es de primera calidad. Escalera: No es de primera calidad. En cuanto a los materiales utilizados en la Segunda planta: Exteriores: pintura, techos, ventanas y puertas son de primera calidad. Sala: cerámica, friso, techo, son de primera calidad. Salas de estar: Cerámica, friso, techo, son de primera calidad. Lavadero: cerámica, friso y techo son de primera calidad. Cocina: cerámica, friso y techo son de primera calidad. Comedor: cerámica, friso y techo son de primera calidad. Baño de servicio: cerámica, no es de primera calidad, friso y piso no es de primera calidad. Habitación de servicio: cerámica, friso y techo son de primera calidad. Baño principal: cerámica, friso y techo son de primera calidad. Habitación: cerámica, friso y techo son de primera calidad. Baño: cerámica, friso y techo son de primera calidad. Pasillo de circulación: cerámica, friso y techo son de primera calidad. Escalera de madera: Es de primera calidad. Tiene un sistema eléctrico de las puertas de estacionamiento. Que la estructura puede estar bien estructurada, dimensionada y bien montada. Que las piezas sanitarias y demás puntos de aguas blancas y negras corresponden con los planos sellados, según permiso aprobado en fecha 17 de noviembre de 1993, N° P-215/93. Que existe tanque hidroneumático con capacidad de 80 galones conectado a una bomba con motor de H.P. marca Atlas. Asimismo indicaron que las instalaciones eléctricas y puntos de electricidad que aparecen en los planos corresponden con las colocadas en la obra. De igual forma indicaron que la construcción es nueva y con poco tiempo de uso y, que tiene poco tiempo de habitada. Que el inmueble tiene cometida eléctrica que ha sido utilizada y, además el tiene estacionamiento para 4 vehículos con sistema semiautomático para abrir y cerrar la puerta principal. Quien aquí decide, aprecia en todo su contenido el informe practicado por los expertos, de conformidad a lo establecido en el artículo 1.427 de la n.S.C., quedando demostrado que la parte demandada construyó el inmueble utilizando para ello materiales de primera y segunda calidad. Y así se decide.

   (iii) Inspección judicial practicada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia con sede en Los Teques en el expediente Nº 93-974. con el fin de que se evidencie de que los demandados en el proceso, son igualmente demandados en ese expediente. Prueba que tiene fuerza probatoria de conformidad al artículo 429 de la n.A.C. y 1357 del Código Civil, la cual se evidencia que el ciudadano Sanin Torres Colmenares demandó a los ciudadanos SOR T.A.D.M. y J.F.M.C. y, sobre un inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar. Y así se decide.

   (iv) Posiciones juradas. De las actas procesales se constata que no fue evacuada dicha prueba. no teniendo valor probatorio alguno. Así se decide.

   (v) Testimoniales del ciudadano Sanin Torres Colmenares. De los autos se constata que no fue evacuada la testimonial promovida, no teniendo valor probatorio alguno. Así se decide.

   Los co-demandados en la oportunidad procesal pertinente evacuaron las siguientes pruebas e hicieron valer:

   (i) El mérito favorable de los autos en todo lo que le favorezcan a sus representados. Como anteriormente se señaló, el mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba legal o libre que pueda ser apreciado. Así se decide.

   (ii) Experticia practicada sobre el inmueble objeto del contrato cuestionado. Concluye quien decide, que el informe anteriormente señalado contiene las mismas características y conclusiones, por lo que no proporciona ningún elemento nuevo de convicción. Así se declara.

   (iii) Testimoniales de la ciudadana C.A.Z.. Testigo que fue juramentadas y, afirmó que conocía suficientemente a los ciudadanos SOR T.A. y F.M., porque eran vecinos, que desarrollaron una construcción de una casa en un terreno que tienen en el sector los Caneyes en Colinas de Carrizal, y al ser repreguntada afirmó que era vecina desde hace muchos años de la familia Arvelo, que la ciudadana Sor T.A.d.M. es su madre y vive con ella. Del análisis del testimonio rendida, presentada por la parte demandada se evidencia que la testigo es descendiente de la co-demandada, tal y como lo señaló la misma testigo, por tanto, ello implica necesariamente que tenga legítimo interés en las resultas del juicio, en este sentido, carece de valor probatorio, de conformidad al artículo 479 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   (iv) Testimonial de la ciudadana Zulimay del C.G.Z., quien estando juramentada, afirmó que que conocía suficientemente a los ciudadanos SOR T.A. y F.M., porque eran vecinos, que sabía les constaba que desarrollaron una construcción de una casa en un terreno en el sector Los Camellos en Colinas de Carrizal, que por ser abogado de la República, ha mantenido entrevistas con la familia Manzano por el problema existente con el señor D.S., y se ofreció voluntariamente sin ningún interés en declarar lo que ha visto. El análisis del testimonio rendido, se observa que la ciudadana en alguna oportunidad mantuvo entrevista con la parte demandada en calidad profesional, tal y como lo señaló la misma testigo, por tanto, ello implica necesariamente que tenga legítimo interés en las resultas del juicio, siendo por lo tanto, carente de valor probatorio alguno, de conformidad al artículo 479 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   (v) Testimonial rendida por el ciudadano J.F., Ingeniero de la obra objeto de la litis planteada, quien al estar juramentado fue conteste en afirmar que los materiales utilizados fueron de primera calidad, que todas las fundaciones fueron diseñadas y construidas correctamente y que si conocía la existencia del contrato suscrito entre la familia Manzano y el señor Sulbaran, pero someramente, que si tenía interés en el juicio por cuanto se involucró profesionalmente en la construcción. Del análisis del testimonio rendido, se evidencia que el testigo fue el Ingeniero de realizar el inmueble objeto de la litis, deponiendo que tenía interés legítimo en las resultas del juicio, siendo por lo tanto, que la testimonial rendida de conformidad al artículo 479 del Código de Procedimiento Civil, ya que tiene interés en la resulta del juicio. Así se decide.

   (vi) Pruebas documentales: 1º) Certificación de Hidrocapital, 2º) C.d.T.d.O. y/o Certificado de habitabilidad expedido por la Alcaldía del Municipio Carrizal, Dirección de Planificación y Desarrollo Urbano de fecha 17 de noviembre de 1993, Nº P-215-93. Notificación de Enajenación de Inmuebles expedido por el Ministerio de Hacienda a nombre de sus representados y referente al inmueble. 4º) Certificado de Solvencia referente al inmueble objeto del presente juicio, distinguido con el Nº 06078, marcada con la letra D. 5º) Comprobante de solicitud de servicio de la CANTV de fecha 7 de enero de 1993, realizada por la demandada. 6º) Comprobante de solicitud de servicio de la CANTV, de fecha 7 de enero de 1993, realizada por la demandada. 7º) Depósito para garantía de consumo de la C.A. L.E.D.V., de fecha 12 de febrero de 1993. Documentos privados emanados de tercero que debía ser ratificado intra juicio, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y, al no haberse ratificado carecen de valor probatorio. Así se establece.

   Establecidos, los términos de la apelación y cumplidas como han sido las formalidades legales, pasa este Juzgado Superior a emitir su fallo, previa las siguientes consideraciones:

   El legislador estableció en la n.S.C., en el Artículo. 1.264 Código Civil “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas ".

   La doctrina ha establecido que el contrato es un acuerdo de voluntades, mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, creando, modificándolas o extinguir obligaciones para ambas partes, es una de las fuentes más fecundadas de las obligaciones y esta regulada por diferentes disposiciones, su el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades.

   El artículo 1.159 del Código Civil, expresamente ha establecido:

   Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   En este sentido el artículo 1.160 ejusdem, expresa:

   … los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan en los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley

   .

   En la esfera patrimonial la voluntad de las partes es Ley, se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses interviniendo la Ley únicamente como supletoria de esta voluntad.

   Nuestra norma subjetiva, establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contratadas y expresadas en los contratos, siendo que a la parte actora le basta demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a la demandada, sin estar compelido a demostrar el negativo del incumplimiento del mismo, esto es, que probada la existencia del mismo en forma auténtica, la demandada es el que debe probar que cumplió con sus obligaciones.

   Así pues, el artículo 1167, ibidem, establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar ello.”

   En el caso subjudice, el accionante exige el cumplimiento del contrato suscrito con la parte demandada, ya que en el contrato se estableció que los materiales y acabados que se utilizarían en el inmueble tenían que ser de primera calidad y, según denuncia que los materiales que utilizaron en la obra eran de segunda calidad, por lo que sólo tiene que demostrar el incumplimiento de las obligaciones demandadas, en este sentido se observa:

   Según los principios contenidos en el artículo 12 del Código Adjetivo, el Juez debe decidir de conformidad con lo alegado y probado en autos y, solamente conforme a lo alegado y probado en las oportunidades procesales correspondientes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.

   - Estos principios se armonizan con las estipulaciones del artículo 254, según las cuales los jueces no pueden declarar con lugar la demanda, sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, y con los postulados del artículo 243 relacionados con los requisitos de la sentencia, especialmente en el ordinal 5º, que ordena que la decisión debe ser expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida. Por consiguiente, los alegatos que fueron esgrimidos en la demanda, como supuestos de hecho de la acción deducida, han debido ser probados durante el iter procesal, procesal, observando esta Juzgadora:

   Al realizar el pertinente estudio al contrato suscrito entre las partes, se desprende del mismo que la obligación de la parte accionante ciudadano D.S.S. era: recibir los recaudos para el otorgamiento del documento definitivo, presentar el documento de venta con sus solvencias y notificación del Ministerio de Hacienda en la Oficina Subalterna de Registro, solicitar la fijación del día y la hora de firma de dicho documento y pagar el saldo del precio, esto es la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), en el momento del otorgamiento de dicho documento de venta. Por su parte las obligaciones de la parte demandada ciudadanos SOR T.D.M. y J.F.M.C., era construir y concluir la construcción de una casa quinta con materiales de primera calidad, en un lapso de noventa (90) días a la fecha de la firma del documento, una vez culminada la obra del inmueble convenido para la entrega, no obstante tenían una prórroga de sesenta (60) días más, si no la habían culminado, de igual forma, debían hacerle entrega al ciudadano D.S.S. todos los recaudos, solvencias respectivas y, el documento definitivo de venta, con la finalidad de que procediera al trámite del documento definitivo de venta ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, y así fuera fijado el día y la hora del otorgamiento. Y así se declara.

   Ahora bien, en el momento de contestar la reconvención interpuesta alegó el ciudadano D.S., que no estaba en discusión la terminación de la obra, sino la calidad de los materiales usados en la misma, así pues el informe consignados a los autos practicado por los Ingenieros C.S., M.S.C. y el Arquitecto Johalic González, en el cual dejaron constancia que los materiales utilizados fueron de primera, por lo que no es procedente la alegación planteada por el ciudadano D.S., ya que se evidencia que la parte demandada, dio cumplimiento a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato suscrito. En cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada, manifestó el reconviniente que la parte actora reconvenida se negó a recibir los recaudos necesarios para que protocolizará el documento definitivo de la venta, en este sentido, se evidencia de las actas procesales que sobre el inmueble objeto de la venta, tiene decreto de prohibición de medida de enajenar y gravar, por lo tanto, no podía la parte actora reconvenida dar cumplimiento a lo pautado en el contrato, ya que sobre el inmueble preexistía una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble, siendo improcedente la reconvención propuesta. Y así se decide.

   Analizado el material probatorio tanto de la parte actora reconvenida, como el aportado por la parte demandada reconviniente, se concluye que en nuestra legislación se ha establecido que a quien le corresponde probar su acción es al demandante, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma, sin embargo es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos. Aunada a estas consideraciones y de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante no aportó a los autos elementos de convicción que enerven su manifestación, lo que conlleva a declarar, como en efecto será declarado en la dispositiva del presente fallo, sin lugar el recurso de apelación ejercido, consecuentemente sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato y, sin lugar la reconvención propuesta. Y así se decide.

   CAPITULO III

   DISPOSITIVA

   En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: