Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 24 de Octubre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE EL

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL Y DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

EXP. Nº 4839

- I -

EXÉGESIS DEL PROCESO

Mediante escrito presentado el 6 de abril de 2005, por ante el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital para su distribución, el ciudadano F.F.A., de nacionalidad española, mayor de edad, casado, industrial, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-81.085-412, actuando con el carácter de Administrador Gerente de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA EL SÚPER PANTALÓN, C.A.”, de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 10 de agosto de 1982, bajo el Nº 5, Tomo 104, asistido por el abogado J.H.S.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.155.923 e inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 15.224, interpuso recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación del acto administrativo contenido en resolución Nº 008620 dictado en fecha 7 de diciembre de 2004 por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA (hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA).

Habiendo correspondido su conocimiento a este Tribunal y recibidos los antecedentes administrativos del caso, se admitió en fecha 18 de octubre de 2005 y cumplidas las notificaciones del ciudadano Fiscal General de la República y de la sociedad mercantil “INVERSIONES TUSAF, S.R.L.”, en su carácter de propietaria del local piso Nº 2 de catastro 513-2310-000 del Edificio “EDINURBI”, según se desprende de los folios 53 al 55 del expediente, se libró el cartel de emplazamiento el 31 de enero de 2006, conforme al artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, cuya publicación se consignó a los autos el 22 de febrero del mismo año.

En fecha 9 de marzo de 2006, el abogado G.C.N., inscrito ene. I.P.S.A. bajo el Nº 8.567, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil “INVERSIONES TUSAF, SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA (S.R.L.)”, consignó escrito coadyuvando en los fundamentos del recurso de nulidad y solicitud la apertura de la causa a pruebas, en cuya oportunidad, reprodujo el mérito favorable de los autos y promovió prueba de experticia. La parte recurrente hizo valer los documentos acompañados al libelo. Se admitieron, a cuyo efecto se designaron como expertos los ciudadanos EURIDISIS MORENO, R.C. y J.G., quienes cumplidos los trámites procedimentales, consignaron su informe pericial el 18 de mayo del señalado año, según se desprende de los folios 89 al 101.

Avocado el Juez que suscribe al conocimiento de la causa y notificadas las partes de ello, se dio cumplimiento a la primera etapa de la relación y, en fecha 13 de febrero de 2007 tuvo lugar el acto de informes, al cual nadie compareció.

En fecha 14 de febrero de 2007, la abogada M.D.C. ESCOBAR MARTÍNEZ, en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercero del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso-Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, consignó la opinión Fiscal.

Concluida la segunda etapa de la relación, procede el Tribunal a dictar sentencia, para lo cual hace previamente los siguientes análisis:

- II -

FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE NULIDAD

Aduce el representante de la recurrente que mediante resolución Nº 1012 del 7 de abril de 1995, dictada por la Dirección de Inquilinato en el procedimiento de regulación de alquileres, fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 283.620,00), la cual no fue notificada a su representada, por lo que, a su juicio, el canon vigente es el establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, por la cantidad de TREINTA MIL SEISCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 30.690,00).

Sostiene que se quebrantó el procedimiento establecido en el Decreto Inquilinario, por lo que con fundamento en los artículos 49 constitucional, 70 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, impugna la resolución Nº 008620, dictada el 7 de diciembre de 2004, que fija el canon de arrendamiento en la cantidad de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.402.700,00) mensuales, porque la Dirección de Inquilinato se pronunció extemporáneamente, aplicando el procedimiento de regulación de alquileres, sin cumplirle procedimiento establecido en el señalado artículo 70, que ordena en su término, el ajuste o revisión de la rentabilidad establecida en el artículo 29 eiusdem.

ALEGATOS DE LA SOCIEDAD MERCANTIL

INVERSIONES TUSAF, S.R.L.

Sostiene el apoderado de la mencionada empresa, que su representada tiene interés legítimo y directo en el presente recurso, por ser la propietaria del inmueble arrendado a la recurrente. Explica que la Dirección de Inquilinato, mediante la resolución que se impugna, fijó el canon de arrendamiento mensual del inmueble arrendado en la suma de CINCO MILLONES CUATROCIENTOS DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.402.700,00), conforme al artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ubicando la rentabilidad en un 9% del valor total atribuido al inmueble, por lo que fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de SETECIENTOS VEINTE MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 720.360.000,00), equivalente a 29.164 unidades tributarias, a razón de VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 24.700,00), según el avalúo inserto en el expediente administrativo.

Expresa que el organismo competente, al efectuar el procedimiento regulatorio, se apartó completamente, no solo de los valores del mercado inmobiliario a esa fecha, sino que actuó con prescindencia total y absoluta de una metodología que sirviera de fundamentación al acto, incluso se apartó de todo conocimiento técnico y jurídico para la determinación de un valor real. Que ni siquiera tomó como referencia el movimiento del mercado arrendaticio inmobiliario para la fecha de regulación en materia de inmuebles de uso industrial y comercial, ni mucho menos tomó en consideración los verdaderos precios del mercado, determinado conforme a la oferta y demanda de inmuebles de esta naturaleza, por lo que, a su juicio, el valor fijado al inmueble se determinó muy por debajo de cualquier otro valor inmobiliario de características similares.

Arguye que el acto administrativo recurrido es ilegal por estar viciado de nulidad absoluta, pues los avaluadores no señalan la fuente de información de los datos y valores referenciales utilizados para valorar el inmueble, no existe el análisis de referenciales, cálculo alguno o factores ponderados de mercado que permitan inferir, de qué manera se fijó ese canon mensual, ni qué elementos técnicos sirvieron de base para determinar el valor total asignado a ese local, no consta algún documento público de negociación de compraventa de inmuebles similares de la zona, que se hubieren registrado en los últimos dos (2) años previos a la regulación, conforme al artículo 30, numerales 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no existir un parámetro de referencia para ello.

Por lo expuesto, aduce que la resolución no tomó en consideración las normas del artículo 26 constitucional, al apartarse de los aspectos socio-económicos importantes para la determinación de valores justos, limitándose a hacer uso de conocimientos empíricos, más no técnicos, por lo que concluye que el organismo regulador no cumplió con la normativa legal de fijación de valores y ante las tantas omisiones, produjo una ruptura desequilibrio jurídico en relación con los administrados que dirimen la fijación del canon en la relación arrendaticia.

Denuncia la violación de los artículos 9 y 18, ordinal 5°, de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y 30, numerales 1° y 2° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de aplicación en el acto recurrido, en razón a que no se señala cuáles fueron los factores o razones que llevaron a la determinación del valor total del inmueble. Que en el procedimiento regulatorio se tomaron en cuenta dos aspectos fundamentales para la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, a.- Los informes técnicos, el primero relativo a la inspección fiscal; y, b.- Lo relativo al avalúo propiamente dicho, aún cuando no constan en el expediente administrativos los elementos o factores, métodos, mecanismos o procedimientos técnicos utilizados para llegar a tal determinación, ni la calificación profesional de los funcionarios que actuaron como peritos; que la omisión de la Administración se convirtió en una conducta simulada al violar el orden público. Que el avalúo fijado por la Dirección de Inquilinato no tiene ningún asidero jurídico que le permita subsistir a un recurso de esa naturaleza, por estar apartado completamente de los elementos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Aduce que la administración incurrió en el vicio de abuso o exceso de poder, al no comprobar los hechos que le sirvieron de fundamento para su decisión.

Alega la nulidad del informe técnico fiscal, por no determinar el valor del terreno, limitándose a anexar un croquis del terreno que solo sirve someramente para hacer un cálculo de superficie, no haciendo referencia alguna a lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; que escasamente refiere algunos aspectos de importancia vital para el acto administrativo. No obstante, alega, el informe no menciona con claridad esos elementos determinantes que permitan conocer los servicios públicos existentes, pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfonos y otros de similar carácter; la zonificación urbana, si el uso es o no conforme con las ordenanzas de zonificación y la intensidad del uso asignado.

Por ello, explica el apoderado de la coadyuvante, el funcionario que suscribe el acto administrativo, no surte los elementos que llevaron a fijar un valor determinado, por lo que denuncia como infringido, por falta de aplicación, el artículo 30, numerales 1° y 2°, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Alega la nulidad del informe técnico de avalúo, por razón a que el funcionario hizo algunas menciones relativas al terreno y construcción, pero deficiente, sin aportar una opinión técnica de sus valores, ni criterios válidos de ingeniería, ni económicos. Que no aplica la normativa vigente para la fijación de sus valores, por lo que, a su juicio, no se tomaron en consideración las previsiones del numeral 2° del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se dio cumplimiento a lo previsto por el artículo 45 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, ni la administración agotó el principio inquisitivo y/o de exhaustividad que consagra el artículo 54 eiusdem.

Por último denuncia el vicio de falso supuesto, al infringirse los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la resolución recurrida no se atiene a lo alegado y probado en autos, en concordancia analógica con lo previsto en el artículo 320 eiusdem y 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, pues la resolución recurrida da por probados los valores del inmueble que a su vez sirven para la fijación del canon de arrendamiento, en una valoración arbitraria, la cual no se ajusta a lo establecido en el artículo 30 en sus dos ordinales. Que no existe ninguna prueba en autos que acredite el valor unitario del metro de terreno de inmuebles circunvecinos, al que se avaluó, ni hay prueba que acredite el precio unitario del metro por construcción. Por ello concluye, que al haberse dictado la resolución sin una prueba clara y determinante de dichos valores, se decidió dando por probado un hecho con pruebas que no aparecen en autos.

ALEGATOS DEL MINISTERIO PÚBLICO

Sostiene la Vindicta Pública que es incierta la afirmación de la recurrente, en el sentido de no haber sido notificada de la resolución Nº 1012, del 7 de abril de 1995, pues de la revisión del expediente administrativo se observa una notificación que le efectuó la arrendadora en fecha 15 de junio de 2004, donde le hace saber de la existencia de esa resolución, que fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 283.620,00), cuyo documento fue aportado a los autos por la arrendadora, y no fue impugnado por la recurrente.

Que en virtud de lo expuesto, una vez notificada la resolución, ésta comenzó a surtir efectos, por lo que la inquilina está obligada a cumplirla, a pagar el canon establecido, tanto más cuando la interposición del recurso contencioso administrativo de nulidad no posee efectos suspensivos, salvo que sea ordenada por el Tribunal. Que el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula lo atinente a los efectos en el tiempo de los actos administrativos de efectos particulares, con lo cual, el procedimiento de regulación solo podrá ser incoado cuando la última regulación tenga por lo menos año y medio de haber sido fijada por la Administración, y la regulación resultante no podrá ser impuesta hasta tanto la anterior no haya cumplido dos años de vigencia, por lo que la Dirección de Inquilinato no podía proceder a tramitar una nueva regulación porque debía dejar transcurrir el lapso de la resolución Nº 1.012.

Aduce en relación al avalúo que sirvió de base a la Administración para tomar su decisión, que fija un canon máximo mensual en CINCO MILLONES CUATROCIENTOS DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.402.700,00). Que en la experticia evacuada por la recurrente se fijó la renta máxima mensual en la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON OCHENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 11.237.577,87), para cuya elaboración se tomaron en cuenta todos los factores de obligatorio cumplimiento, es decir, valor fiscal, valor de los actos de trasmisión, valor del mercado, correspondiéndole el 9% de rentabilidad anual, arrojando un resultado que en nada tiene que ver con el resultado obtenido por la valuatoria realizada por la Administración, por lo cual, opina la Vindicta Pública que, como quiera que la nueva valuatoria se realizó de acuerdo a los requerimientos del artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho de que quedó firme por no haber sido impugnado, concluye en que tiene merito probatorio pleno.

Aduce que al constituir el informe de avalúo el documento esencial sobre el cual la Administración tomó su decisión, debe concluirse forzosamente, que ésta incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de pruebas, al no haber a.l.m.a.f., al no valorarla en su justa medida, es decir, dio por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del informe de avalúo realizado, el cual carece de algunos datos para fijar el valor del inmueble.

Sostiene que en el acto recurrido no aparecen determinadas las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, sin referencia alguna a los elementos legales de obligatorio cumplimiento como contenido del acto administrativo, por lo que estima que adolece del vicio de falso supuesto en el avalúo practicado por ella, y por consiguiente, carece de causa del acto de fijación de canon arrendaticio del inmueble, siendo anulable conforme al artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Explica que la solicitud de la recurrente debe prosperar, con base en el criterio de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (exp. Nº 00-22845) de desaplicar el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por colidir con los artículos 26, 257 y 259 constitucionales y de acuerdo a los artículos 334 eiusdem y 20 del Código de Procedimiento Civil, procediendo a restablecer la situación jurídica infringida fijándole canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble; cuya tendencia jurisprudencial ha sido ratificado por la Sala Constitucional en sentencia Nº 558 del 17 de marzo de 2003.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

A.- De la competencia y condiciones de admisibilidad

Por ser materia de orden público, debe el Tribunal pronunciarse previamente sobre su competencia, así como de las condiciones de admisibilidad del presente recurso, a cuyo efecto observa:

Conforme al artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal es competente para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, debiendo tramitarlo y decidirlo con arreglo a las disposiciones de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, o de la ley que en su momento regule los procedimientos de nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares, que a la fecha es la Ley Orgánica del Tribunal Supremote Justicia. Así se declara.

En cuanto a las condiciones de admisibilidad del recurso es menester precisar previamente que la legitimidad de los interesados en el procedimiento administrativo de conformidad con lo previsto en el artículo 22 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, está determinada por la titularidad de un interés legitimo y directo concerniente a los actos administrativos de efectos particulares, que es el mismo para los efectos de artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, interpretando la doctrina, como cumplido tal requisito, cuando el recurrente se encuentre en una especial situación de hecho respecto al acto administrativo, en razón de la afectación a su esfera jurídico subjetiva.

El interés en la legalidad de la actividad administrativa está calificado por el legislador, por ello se requiere que el recurrente sea el destinatario del acto, o cualquier otro sujeto que, sin ser titular de derechos subjetivos administrativos, se encuentre en una especial situación de hecho ante la infracción del ordenamiento jurídico, lo cual, por eso mismo, le hace más sensible que el resto de los administrados al desconocimiento del interés general o colectivo por parte de la administración al violar la ley. Estos son llamados en la doctrina interesados legítimos.

Cónsono con estos conceptos, en materia arrendaticia los interesados están definidos en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados:

a) El propietario

b) El arrendador y el arrendatario

c) El subarrendador y el subarrendatario

d) El usufructuante y el usufructuario

e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación.

Parágrafo Único:

Se consideran también interesados a las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores

En el orden expuesto, el análisis del acto recurrido revela que tanto la recurrente como la coadyuvante tienen interés personal, legítimo y directo en impugnarlo, por ser las particulares afectadas por la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble constituido por la segunda planta del Edificio Edinurbi, ubicado en la calle nueve (9) de la Urbanización La Urbina, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, a que su texto recontrae, en su condición de arrendataria y arrendadora-propietaria, respectivamente, según se evidencia del expediente administrativo.

El recurso se interpuso dentro del lapso que prevé el artículo 77 eiusdem, toda vez que la notificación del administrado-recurrente fue practicada mediante cartel publicado en el diario El Globo, en su edición del 25 de enero de 2005, según se desprende del folio 97 del expediente administrativo, venciendo los quince (15) días hábiles para tenerlo por notificado, según el texto del artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, el 16 de febrero del mismo año. De ahí que el término para recurrir en nulidad se inició en el primer día hábil siguiente, esto es, el 17 del mismo mes, venciendo el 17 de abril siguiente, interponiéndose el recurso el 6 de este último mes.

El acto recurrido causó estado, pues contra él no existe ningún otro recurso administrativo, a tenor de las previsiones del artículo 75 de la expresada Ley arrendaticia.

Están, pues, dados los supuestos de admisibilidad del recurso contencioso de anulación propuesto. Así se declara.

B.- Resolución del fondo de la controversia:

Efectuada la lectura del expediente administrativo y examinados los alegatos formulados tanto por la recurrente y la coadyuvante, como por la Vindicta Pública, pasa el Tribunal a resolver el fondo de la controversia, a cuyo efecto, observa:

Primero

Sobre el alegato de falta de notificación de la resolución Nº 1012, de fecha 7 de abril de 1995, dictada por la Dirección de Inquilinato, este Sentenciador comparte el criterio expuesto por la Vindicta Pública, pues se evidencia del folio 58 del expediente administrativo, que la arrendadora notificó a la arrendataria, por escrito fechado 15 de junio de 2004, de la expresada resolución, sin que la misma hubiere sido impugnada en la tramitación de la solicitud de regulación formulada por el representante de la sociedad mercantil “INVERSIONES TUSAF, S.R.L., en su condición de propietaria del inmueble, el 16 de abril de 2004 y admitida el 14 de julio del mismo año. Así se declara.

Segundo

En atención a la denuncia de orden constitucional, no explica el recurrente los hechos en que basamenta el alegato de quebrantamiento de la “garantía de que ninguna persona puede ser sometida a juicio por los mismos hechos por los cuales fue juzgada con anterioridad”, por lo cual se declara improcedente.

Tercero

En lo concerniente al incumplimiento por el órgano regulador del artículo 70 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 29 eiusdem, al incurrir en violación del debido proceso por haberse pronunciado extemporáneamente, para decidir, observa el Tribunal:

La notificación es un requisito esencial para la eficacia de los actos administrativos, tanto más importante para aquellos que afecten los derechos de los particulares o interesados, de modo que hasta que ella no se verifique, tales actos carecerán de ejecutoriedad. La aludida condición constituye además, el presupuesto para que transcurran los lapsos de impugnación, de allí que se exija la indicación de las vías de defensa procedentes contra el acto en cuestión, con expresión de los órganos y lapso para su ejercicio.

La eficacia del acto administrativo se encuentra, entonces, supeditada a su publicidad y en los casos de los actos de efectos particulares, tal eficacia se obtiene con su notificación, con la que se persigue, esencialmente, poner al administrado en conocimiento de una medida o decisión que le afecta directamente en sus intereses. No obstante, puede ocurrir que un acto que no ha sido debidamente notificado llegue a ser eficaz por haber cumplido con el objeto que se persigue con la aludida exigencia, siendo entonces aplicable el principio del “logro del fin”. Ante esta circunstancia, una defectuosa notificación quedará convalidada si el interesado, conociendo de la existencia del acto que le afecta, recurre del mismo oportunamente, por ante el órgano competente. (Sent. SPA 13-07-00)

Sentado lo anterior, observa el Tribunal que conforme al señalado artículo 70, cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo regulador, en fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite, el porcentaje de rentabilidad establecido en el artículo 29 eiusdem o los aumentos de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional.

El estudio del expediente administrativo revela que la última fijación del canon de arrendamiento fue realizada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, mediante la resolución Nº 1012 del 7 de abril de 1995, es decir, nueve (9) años antes de la siguiente solicitud (16.04.04), lo que determina había transcurrido con creces término legal estipulado por el comentado artículo 70; sin embargo, al haber sido notificada esa fijación a la inquilina el 15 de junio de 2004 –como supra se estableció- se mantiene vigente el canon allí fijado durante los dos (2) años siguientes a la notificación, a la luz de la jurisprudencia citada en concordancia con el artículo 32 ibidem, que determina imperativamente en su literal a) y Parágrafo Primero, lo siguiente:

“Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 2º de este Decreto¬Ley, serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:

1. Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del canon máximo de arrendamiento mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo competente.

…omissis…

Parágrafo Primero:

En el caso contemplado en el aparte a) de este artículo, los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijado en dicho aparte.

Salvo que surjan alguno de los supuestos que contemplan los literales b) y c) del señalado artículo 32, esto es: que se haya cambiado total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble; o que el propietario o arrendador hayan ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el literal a) de ese artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble, cuya situación no es la planteada en autos, según se desprende de la solicitud formulada por la propietaria, inserta al folio 59 del expediente administrativo.

Es concluyente entonces, que el ente regulador no podía fijar un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual, por no darse los supuestos del transcrito artículo 32, por lo que es incuestionable que decidió extemporáneamente, por anticipada, la solicitud de regulación formulada el 16 de abril de 2004, esto es, antes de la tan mencionada notificación de la resolución Nº 1012, ocurrida el 15 de junio de 2004, lo cual vicia de nulidad absoluta el acto recurrido, de conformidad con el numeral 3° del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al resultar ilegal su ejecución. Así se decide.

El Tribunal observa:

En razón de la anterior declaratoria de nulidad absoluta del acto administrativo recurrido, resulta estéril pronunciarse sobre los vicios de nulidad delatados por la representación judicial de la sociedad mercantil “INVERSIONES TUSAF, SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA”. Así se decide

- III -

DECISIÓN

Por las consideraciones de hecho y de derecho que se dejan expuestas, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR el recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad interpuesto por el ciudadano F.F.A., actuando con el carácter de Administrador Gerente de la sociedad mercantil “DISTRIBUIDORA EL SÚPER PANTALÓN, C.A.”; y, en consecuencia, SE DECLARA LA NULIDAD ABSOLUTA del acto administrativo contenido en resolución Nº 008620, dictado en fecha 7 de diciembre de 2004 por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO del hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA, todos identificados en autos.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Devuélvase en su oportunidad, el expediente administrativo del caso al ente recurrido.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en la ciudad de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de octubre de dos mil siete (2007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ

EDGAR MOYA MILLÁN.

LA SECRETARIA,

M.G.J.

En esta misma fecha, siendo las 09:15 a.m.; se publicó y registro la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

M.G.J.

EMM/Exp. 4839.