Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 14 de Julio de 2011

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA

REGIÓN CAPITAL

Vistos: con informes

En fecha 16 de diciembre de 2009, los abogados en ejercicio de este domicilio A.J. NODA, MARFRE C. LEZAMA V. y M.R. A., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 63.270, 124.809 y 127.060, respectivamente, procediendo en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil SUPER TELAS, S.R.L., constituida y domiciliada en la ciudad de Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 12 de diciembre de 1985, bajo el No. 51, Tomo 48-A-Pro de los libros llevados ante ese Registro, arrendataria del inmueble identificado como Local No. 132 (nivel mercado) (PROPIEDAD HORIZONTAL) del Edificio denominado “CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES”, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, interpuso recurso de nulidad contra la Resolución Nº 012477, de fecha veinticuatro (24) de septiembre de dos mil ocho (2008), emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, que fijó canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble antes identificado.

En fecha catorce (14) de abril de dos mil nueve (2009), se admitió el recurso ejercido, ordenándose la citación de la Procuradora General de la República y las notificaciones de la Fiscal General de la República, mediante oficios, y boleta a la Sociedad Mercantil “REPESA, C.A.”. Luego de practicadas las notificaciones ordenadas, se libró cartel de emplazamiento a los interesados, conforme a lo previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, cuya publicación del ejemplar fue consignado a los autos y corre al folio 87 de estos autos.

En fecha cuatro (04) de agosto de dos mil nueve (2009), compareció la abogada en ejercicio de este domicilio F.C.d.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 52.626, actuando en su condición de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil “REPESA, C.A.”., identificada en autos, y consignó poder que acredita su representación y escrito constante de nueve (09) folios útiles, mediante el cual se hizo parte en el proceso -folios 88 al 100-.

En fecha cinco (05) de agosto de dos mil nueve (2009), se abre a prueba la presente causa de conformidad con lo previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia; y en fecha veinticuatro (24) de septiembre de dos mil nueve (2009), se dictó auto mediante el cual el Tribunal admitió la prueba de experticia promovida por la parte recurrente, la cual se evacuó a los fines de determinar el valor del inmueble, y cuyas resultas corren insertas a los folios ciento veintiocho (128) al ciento cuarenta y ocho (148) de estos autos.

En fecha diecisiete (17) de febrero de dos mil diez (2010), estando dentro de la oportunidad para presentar informes, compareció a dicho acto la abogada M.D.C.E.M., en su condición de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, dio su opinión por escrito, la cual quedó agregada igualmente a los folios ciento cincuenta y uno (151) al ciento cincuenta y cuatro (154) y solicitó que el recurso interpuesto sea declarado con lugar y declarada la nulidad de la Resolución impugnada.

Vencido el lapso para presentar informes, en fecha veinticinco (25) de marzo de dos mil diez (2010), el Tribunal dictó auto, mediante el cual estableció que dictaría sentencia, dentro de los treinta días de despacho siguientes.

Siendo la oportunidad para decidir, la presente causa, se observa:

II

FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO

Que en fecha 28 de septiembre de 2005, el ciudadano G.A.C., actuando en su carácter de presidente de la sociedad mercantil REPESA C.A., solicitó ante la Dirección General de Inquilinato, Oficina de Iniciación de Procedimiento del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, (MINFRA), la regulación de un local, propiedad de dicha empresa mercantil REPESA C.A., identificado con el No. 132, que su representada ocupa en calidad de arrendataria, ubicado en la intercesión del Paseo E.E. con la Avenida Principal Urbanización Las Mercedes, en el “Centro Comercial Paseo Las Mercedes”, Municipio Baruta del Estado Miranda.

Que al referido local Nº 132, el 05 de mayo de 2006, mediante Resolución Nº 010139, se le fijó canon de arrendamiento máximo mensual para comercio en la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (Bs, 5.612.996,25) equivalente a CINCO MIL SEISCIENTOS TRECE BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 5.613,00), disponiéndose además a establecer la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 356.788,65) equivalentes a TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (356,79), como contribución para el pago de los gastos comunes (condominio) causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal, (del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI), artículo 30, parágrafo único).

Que en fecha 17 de julio de 2006, el Inspector de inmuebles de la Dirección de Inquilinato dejó constancia en el expediente administrativo que procedió a fijar un ejemplar del diario El Universal, de fecha 25 de mayo de 2006, en el LOCAL 132 antes referido, de esta manera, luego de transcurrido el lapso de los diez (10) hábiles administrativos para darse por notificado, establecido en el artículo 73 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI), para la fecha 01 de agosto de 2006, su representada se entendía notificada de la mencionada Resolución Nº 010139, conforme a lo establecido en el artículo anterior; en esa oportunidad su representada la sociedad mercantil Súper Telas S.R.L., dejó transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendario para ejercer el recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad establecido en el artículo 77 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI), quedando así definitivamente firme el mencionado acto administrativo de efectos particulares en fecha 30 de septiembre de 2006, de conformidad con lo establecido en el artículo 77 del Decreto Con Rango Y Fuerza De Ley de Arrendamiento Inmobiliario (DLAI).

Que en fecha 13 de junio de 2008, la Dirección General de Inquilinato, Oficina de Iniciación de Procedimiento del MINFRA en Chacao, admitió el procedimiento administrativo inquilinario, procediendo a la notificación de los interesados, de conformidad con lo establecido en los artículos 64 y 66 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI).

Que en fecha 24 de septiembre de 2008, se profirió la regulación del alquiler del referido local 132, mediante Resolución Nº 012477, en la cual MINFRA estableció (i) el valor total del inmueble objeto del presente procedimiento de regulación del canon de arrendamiento, en la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS SESENTA MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (BS. F. 1.760.940,00), (ii) el porcentaje de rentabilidad del 9% anual, por cuanto su valor representa el equivalente de 38.281 Unidades Tributarias a razón de CUARENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES SIN CÉNTIMOS (Bs. F. 46,00), y (iii) fijó un canon de arrendamiento máximo mensual para comercio en la cantidad de TRECE MIL DOSCIENTOS SIETE BOLIVARES FUERTES CON CINCO CÉNTIMOS (BS. F. 13.207,05) mensuales.

Que el 30 de septiembre de 2008, el ciudadano G.A.C., ut supra identificado, se dio por notificado de la Resolución Nº 012477, de fecha 24 de septiembre de 2008, solicitando la notificación personal de su representada, y de no poder realizarse la notificación en comento solicitó la notificación por medio de un cartel de conformidad con lo establecido en el artículo 73 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI).

Que el 03 de octubre de 2008, el Inspector de inmuebles de la Dirección General de Inquilinato, dejó constancia en el expediente de la imposibilidad de notificar a su representada, seguidamente, el 06 de octubre de 2008 la Dirección de Inquilinato expide extracto del Acto Recurrido a los fines de la correspondiente publicación por medio de un cartel.

Que en fecha 13 de octubre de 2008, se le entregó al ciudadano G.A.C., ut supra identificado, el mencionado cartel de notificación para que fuese publicado en un diario de circulación nacional, posteriormente, fue publicado en el diario El Universal el 15 de octubre de 2008 y consignado en el expediente administrativo el 23 de octubre de 2008.

Que el 28 de octubre de 2008, el Inspector de inmuebles dejó constancia en el expediente administrativo que procedió a fijar el ejemplar del diario El Universal de fecha 15 de octubre de 2008, en el LOCAL 132 up supra identificado, todo ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 72 y 73 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI).

Que en fecha 11 de noviembre de 2008, su representada se entiende por notificada, encontrándose así en el lapso de 60 días calendarios para ejercer el presente recurso contencioso administrativo inquilinario de nulidad de conformidad con lo establecido en el artículo 77 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI).

Alega la parte recurrente que el acto recurrido, viola el principio del debido proceso previsto en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, puesto que no se aplicó el debido proceso. Es por ello, que el avalúo presentado por el Inspector de inmuebles, que sirvió de base a la decisión que fijó el canon máximo de arrendamiento, por tratarse de una prueba obtenida con violación del debido proceso, es nula, por mandato expreso del primer aparte del ordinal 1º del Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y por efecto de ello, es nulo también el ACTO RECURRIDO, porque aquélla sirvió de fundamento para fijar el exorbitante canon máximo de arrendamiento.

En virtud de que en fecha 30 de septiembre de 2006, quedó definitivamente firme la regulación, debiendo computarse a partir de esa fecha el lapso de dos (2) años para solicitar nuevamente la regulación de alquileres de conformidad con el artículo 32 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI), quedando abierta la posibilidad de solicitar la referida regulación a partir del 30 de septiembre de 2008, no el 10 de junio de 2008 como de hecho se realizó de manera extemporánea por anticipada.

Que en tal sentido la jurisprudencia ha reconocido el alegado vicio de nulidad absoluta por violación de disposición constitucional en reiteradas decisiones. Tal es el caso de la sentencia de la Sala Político Administrativa de 13 de febrero de 2002, caso J.L.F. vs. Ministerio de Relaciones Interiores.

Pues al haberse solicitado la regulación anticipadamente antes de vencer el plazo estipulado en el artículo 32 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI), implicando la violación del artículo 49 Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, teniendo presente el criterio jurisprudencial expuesto, se concluye que el Acto Recurrido adolece del mencionado vicio de nulidad absoluta, toda vez que vulnera directamente el principio constitucional del debido proceso.

Que parte de un falso supuesto de Derecho, al fundamentar su decisión en una norma inaplicable por parte de MINFRA, infringiendo los extremos establecidos en los artículos 65, 66 y 32 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI).

Que el ciudadano G.A.C., antes identificado, podía solicitar nuevamente a MINFRA, la regulación del Local 132, antes identificado, pero una vez transcurrido el lapso de dos (2) años establecidos en el referido artículo, es decir, a partir del 30 de septiembre de 2008, no el 10 de junio de 2008, como fue realizada de manera extemporánea por anticipada.

Que a partir del 1 de agosto de 2008, podía realizarse la solicitud de regulación anticipada, pero la misma fue solicitada de manera extemporánea por anticipada, el 10 de junio de 2008, aproximadamente con dos (2) meses de anticipación infringiendo los artículos 32 y 66 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI).

Que parte de un falso supuesto de Hecho, por cuanto no se cumplió con los extremos establecidos en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI), al momento de practicar el avalúo del inmueble, siendo éste quien determina el valor del inmueble.

Que de la jurisprudencia de la Sala Político Administrativa del M.T. de la República, en sentencia de 13 de marzo de 1997, caso A.J.M.D., sintetizó el criterio que aún se ha mantenido hasta el presente sobre el vicio en cuestión.

Que conforme a la jurisprudencia citada, el falso supuesto de Derecho se constituye cuando la Administración, al dictar el acto administrativo, “se fundamenta en una norma que no le es aplicable al caso concreto”, es decir, que el ente administrativo, a pesar de haber identificado correctamente los hechos, pretendió subsumirlos en una norma que no podía ser aplicada a los hechos a los cuales pretende atribuir la consecuencia jurídica establecida en dicha norma.

Que dicha norma ha sido reiterada y amplificada recientemente por decisiones de la misma Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 02331, de fecha 25 de noviembre de 2006, Caso Banco de Venezuela, S.A. contra Resolución Nº 066 del Ministerio de Producción y el Comercio.

Es por ello, que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, señala que existe falso supuesto de Derecho cuando: (i) la Administración interpreta erradamente la disposición normativa en la cual fundamenta su actuación, (ii) cuando fundamenta su decisión en una norma inaplicable al caso y (iii) cuando la Administración se fundamenta en una norma inexistente.

Que parte de un vicio de procedimiento, por cuanto el funcionario que hizo el avalúo tenía que ceñirse estrictamente a los requisitos establecidos en el Artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (DLAI).

Que del informe de avalúo practicado, no se tomó en cuenta de manera real los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, aunado a ello, se desprende que el inspector estableció como valor referencial del Metro Cuadrado en Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 20.000), sin tomar en cuenta que la edificación posee aproximadamente 28 años de construcción, que el mencionado local 132, posee sólo 97,83 metros cuadrados (M2).

Que es una zona tanto para comercio como para viviendas, sin tomar en cuenta esas características especiales; se profirió de manera exorbitante como precios medios de los dos (2) últimos años, la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS SESENTA MIL NOVECIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (BS. F. 1.760.940,00), sin tomarse en cuenta el valor fiscal declarado por el propietario al Seniat o si por el contrario se basó en la renta presunta establecida por esa dependencia del Estado, ni siquiera si se notificó a ese Servicio Autónomo a objeto de controlarse el valor fiscal del inmueble.

Que solamente se limitó a establecer porcentajes sin ningún tipo de motivación ni fundamento lógico ni técnico a los valores atribuidos, que en cuanto al avalúo de los inmuebles el objeto de fijar el canon de arrendamiento se puede mencionar la Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia 1.281 del 23-08-2000. Ponente Magistrado Carlos Enrique Mouriño Vaquero. De la Sala Político Administrativa del M.T. de la República, en la sentencia Nº 02309, de 24 de octubre de 2006, caso La Oriental de Seguros C.A. contra la Resolución Nº 324 dictada por el Ministerio de Finanzas.

III

FUNDAMENTACIÓN DEL TERCERO INTERVINIENTE

En la oportunidad correspondiente la ciudadana F.C.d.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 52.626, actuando en su condición de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil “REPESA, C.A.”., identificado en autos, se hizo parte en el presente proceso coadyuvó al recurrente, exponiendo las siguientes razones de hecho y derecho:

Que el referido acto administrativo es ilegal por violar el mismo el ordenamiento jurídico relacionado con la materia, por ser contrario a derecho, ya que se observan violaciones de disposiciones legales en la determinación del valor del bien inmueble de autos, incurriendo el órgano de la administración pública en la infracción de las normas contenidas en los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 9 y 18 numeral 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 1.425 y siguientes del Código Civil, por cuanto el avalúo practicado por los funcionarios de la Dirección de Inquilinato en el bien inmueble a que se refieren los autos, se fundamenta en una causa falsa, viciando de nulidad por no ajustarse a la realidad de los verdaderos valores existentes en el mercado inmobiliario, ya que su valor, a juicio de quien actúa por medio del presente escrito, está por debajo del valor real, al que debió haberse fijado. Por esa razón, el ente administrativo al producir la Resolución que se impugna, incurrió en abuso de poder, dado que, efectuó un mal ejercicio de su competencia, desvirtuando la verdad, al tomar una decisión con base en un hecho falso, por incumplimiento de expresas disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lesionando con su actividad la situación jurídica subjetiva de su representada.

Que la Dirección de Inquilinato al no someterse al Principio de Legalidad, infringió lo dispuesto en los artículos 7, 9, 14, 16 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, lo cual trae como resultado que el acto administrativo esté viciado de ilegalidad, por lo que, la consecuencia jurídica es declarar la nulidad del mismo, lo cual solicitó expresamente.

Que en cuanto a la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 0012477, de fecha 24 de Septiembre de 2008, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda), por cuanto de dicho acto se evidencia que está viciado de nulidad de conformidad con lo establecido en los artículos 9 y 18 numeral 5º, 19 numeral 1º y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que de conformidad con lo establecido en el artículo 259 de la Carta Fundamental, en concordancia con lo dispuesto en el párrafo 17 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, concatenados con el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, solicita en nombre de su representada la DESAPLICACIÓN del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por colidir directamente con lo preceptuado en el artículo 259 antes citado.

Por último, solicitó a los fines del restablecimiento de la situación jurídica infringida, se proceda a fijar nuevo canon de arrendamiento máximo mensual acorde con el citado inmueble y ajustado a la legislación vigente en materia inquilinaria, previa a la realización de una prueba de experticia de conformidad con lo establecido en el artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

IV

OPINIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO

En la opinión fiscal presentado por escrito el Ministerio Público expuso:

Que con respecto a la denuncia de extemporaneidad de la nueva solicitud de regulación por no haber transcurrido el lapso establecido en el artículo 32 en su Parágrafo Único, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se tiene que el precitado artículo establece que la nueva revisión podrá hacerse cuando hubieren transcurrido 2 años después de cada fijación del canon, una vez efectuada y notificada a los fines interesados por el órgano administrativo competente.

Que en este sentido, a las actas del expediente consta que la Resolución Nº 010139, fue dictada en fecha 05 de mayo de 2006, y la recurrente expresa que el 17 de julio de 2006, el Inspector de Inmuebles dejó constancia en el expediente administrativo que procedió a fijar un ejemplar del Diario El Universal, de fecha 25 de mayo de 2006, en el local 132, y que, según afirmación de la misma, se entendía notificada de la Resolución en fecha 01 de agosto de 2006, luego de transcurridos los 10 días hábiles administrativos.

Que el propietario del inmueble solicitó nueva regulación en fecha 10 de junio de 2008, es decir, dentro del lapso establecido en el ya mencionado artículo 32, el cual expresamente se refiere a la fecha de notificación del acto administrativo y no a la fecha en que éste queda firme, por lo que considera esa Representación que no se observa el vicio denunciado por la recurrente.

Que si se toma en cuenta que el informe de avalúo constituye el documento esencial sobre el cual la Administración tomó su decisión, se debe concluir forzosamente en que la Administración autora del acto incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de prueba, al no haber analizado la misma a fondo, al no valorarla en su justa medida, es decir, dio por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del Informe de Avalúo realizado, siendo que se pudo constatar que el informe de avalúo practicado por la Administración, carece de algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble.

Más adelante transcribe parcialmente sentencia No. 1290, del 23 de agosto de 2000, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, para aducir que la Resolución impugnada, adolece del vicio de falso supuesto en el avalúo practicado por ella, y por consiguiente del carecimiento de causa del acto de fijación de canon arrendaticio del inmueble, siendo posible su anulabilidad conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, (…) el recurrido acto administrativo debe ser anulado, y así se solicita.

Que con la finalidad de restablecer la situación jurídica infringida, ya la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, en sentencia de mayo de 2002, expediente 00-22845, se había pronunciado respecto a la posibilidad de desaplicar el artículo 79 ejusdem, por colidir efectivamente con los artículos 26, 257 y 259 de la Carta Magna, y de acuerdo con el artículo 334 Constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, decide desaplicarlo, en el caso concreto, procediendo a restablecer la situación jurídica infringida fijando el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble en cuestión, siendo ésta la tendencia que ha imperado en las decisiones que han tomado en estos casos los Juzgados Superiores Contenciosos Administrativos de la región Capital, criterio éste ratificado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 558, de fecha 17 de marzo de 2003, (…) es criterio que solicitud del recurrente debe prosperar y así lo solicitó.

Por último, solicita que el recurso de nulidad en cuestión, sea declarado con lugar.

V

MOTIVACION PARA DECIDIR

Con respecto a que el acto administrativo impugnado adolece del vicio de falso supuesto, en virtud que el Director General de Inquilinato no decidió conforme a lo alegado y probado en autos, al dar por cierto un hecho con pruebas que no aparecían en el procedimiento administrativo, toda vez que en la Resolución se indica que se notifique a la inquilina SUPER TELAS, S.R.L., no obstante, el cartel de notificación también la señala como arrendataria del local 132, Nivel Mercado, lo cual guarda relación con lo expuesto, por lo tanto no se deja en un estado de indefensión, y no vulnerando así el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, este Tribunal observa que cuando se trata de analizar el derecho a la defensa y al debido proceso, la jurisprudencia ha reiterado que éstos constituyen garantías inherentes a la persona humana y en consecuencia, aplicables a cualquier clase de procedimientos. El derecho al debido proceso ha sido entendido como el trámite que permite oír a las partes, de la manera prevista en la Ley, y que ajustado a derecho les otorga el tiempo y los medios adecuados para imponer sus defensas, puesto que no podría hablarse de defensa alguna, si el administrado no cuenta con esta posibilidad.

Asimismo, dicho derecho comporta que previamente el particular sea notificado de la decisión administrativa, a los efectos de que le sea posible presentar los alegatos que en su defensa pueda aportar al procedimiento, más aun si se trata de un procedimiento que ha sido iniciado de oficio; el derecho a tener acceso al expediente, con el propósito de examinar en cualquier estado del procedimiento las actas que lo componen; el derecho que tiene el administrado a presentar pruebas que permitan desvirtuar los alegatos ofrecidos en su contra por la Administración; el derecho que tiene toda persona a ser informado de los recursos y medios de defensa y, finalmente, el derecho a recibir oportuna respuesta a sus solicitudes.

De lo que se colige que se trata de un derecho complejo que encierra dentro de sí, un conjunto de garantías que se traducen en una diversidad de derechos para el procesado, entre los que figuran, el derecho a acceder a la justicia, el derecho a ser oído, el derecho a la articulación de un proceso debido, derecho de acceso a los recursos legalmente establecidos, derecho a un tribunal competente, independiente e imparcial, derecho a obtener una resolución de fondo fundada en derecho, derecho a un proceso sin dilaciones indebidas, derecho a la ejecución de las sentencias, entre otros. Todos estos derechos se desprenden de la interpretación de los ocho numerales que consagra el artículo 49 de la Carta Fundamental. El debido proceso es un derecho aplicable a todas las actuaciones judiciales y administrativas, disposición que tiene su fundamento en el principio de igualdad ante la ley, dado que el debido proceso significa que ambas partes en el procedimiento administrativo, como en el proceso judicial, deben tener igualdad de oportunidades tanto en la defensa de sus respectivos derechos como en la producción de las pruebas destinadas a acreditarlos.

La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 01623, Expediente Nº 13260 de fecha 13/07/2000 manifestó en cuanto a la notificación de los actos administrativos, lo siguiente:

la notificación es un requisito esencial para la eficacia de los actos administrativos, tanto más importante para aquellos que afecten los derechos de los particulares o interesados, de modo que hasta que la misma no se verifique tales actos carecerán de ejecutoriedad. La aludida condición constituye además, el presupuesto para que transcurran los lapsos de impugnación, de allí que se exija la indicación de las vías de defensa procedentes contra el acto en cuestión, con expresión de los órganos y lapsos para su ejercicio. La eficacia del acto administrativo se encuentra, entonces, supeditada a su publicidad, y en los casos de los actos de efectos particulares la misma se obtiene con la notificación de los mismos, con la que se persigue, esencialmente, poner al administrado en conocimiento de una medida o decisión que le afecta directamente en sus intereses…

Por su parte, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, define quienes se consideran interesados, y al verificar el órgano administrativo, la existencia del fondo de comercio antes descrito en el inmueble objeto del presente proceso, es de obligatorio cumplimiento su notificación, actuación que llevó a cabo la Dirección de Inquilinato conforme a derecho, por tanto, este Tribunal no encuentra que por tal razón, se le haya vulnerado el derecho a la defensa a la recurrente, más cuando la administración ejecutó todas las actuaciones de Ley para su notificación, al punto que pudo quien hoy recurre, accesar a la vía jurisdiccional, todo ello, a luz del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, debe forzosamente este Tribunal desechar el alegato en cuestión y, así se decide.

En cuanto al fondo de lo discutido se tiene que la parte actora y los coadyuvantes alegan que el acto administrativo infringe el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 9 y 18 numeral 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 1.425 y siguientes del Código Civil, por cuanto el avalúo practicado por los funcionarios de la Dirección de Inquilinato en el bien inmueble a que se refieren los autos, se fundamenta en una causa falsa, lo cual conlleva a su inmotivación, al respecto se observa:

El avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, ahora -Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones- y en el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble. Sin embargo, no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.

Por otra parte, y como anteriormente se mencionó, fueron omitidos renglones de capital importancia que la Ley obliga expresamente a considerar, tales como ubicación del inmueble en relación con los servicios metropolitanos, comunales y vecinales, los precios del terreno y construcción en la zona durante los últimos diez (10) años, la zonificación urbana existente y los servicios auxiliares y demás exigidos por la Ley.

Para que el acto administrativo se ajuste al precio de la legalidad que lo rige y resulte eficaz, en la materia que se trate, es indispensable, a juicio del Tribunal, que los avalúos elaborados por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, ahora -Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones-, contengan la indicación, evaluación y ponderación de todos los factores que indica la Ley respectiva, además de todos aquellos otros que concluyan a contemplar y apoyar el criterio adoptado, lo cual constituye el proceso apropiado para la formación de los valores que fundamentarán, finalmente la fijación de alquileres.

Con fundamento en lo anterior, concluye este Juzgador que ha quedado demostrado en el presente juicio la existencia de vicios de ilegalidad en el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y con base en el cual procedió a fijar canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble que se trata en el presente recurso, mediante la Resolución Nº 012477, de fecha veinticuatro (24) de septiembre de dos mil ocho (2008), emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.

Este vicio afecta, a su vez, la legalidad del acto administrativo consistente en dicha fijación de alquileres por ser causa del mismo, ya que consiste en la inobservancia, infracción y violación de lo establecido en los artículos 9, 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para su realización. Por lo cual el acto administrativo debe ser anulado y así se decide.

En virtud de ello, se pasa a valorar la prueba de experticia promovida y evacuada por ante este Tribunal, por los expertos designados en la presente causa y cuyas resultas corren a los folios ciento veintinueve (129) al ciento cuarenta y ocho (148), y en tal sentido se observa:

Que la misma no estuvo ajustada por cuanto en ella, se obvio el pronunciamiento sobre sí por parte de la Administración, se aplicó la metodología universalmente aceptada para la realización de los avalúos y si se llenaron los extremos establecidos en la Ley para su elaboración práctica. Igualmente no fue considerado en el informe pericial la edad del local que a la fecha de su elaboración tenía aproximadamente 30 años de edad, es decir, casi la mitad de su vida útil, en avalúos para edificios de concreto armado se estima sesenta (60), sin poderse apreciar si en la comparación efectuada con base en construcciones de inmuebles, hubo mejoras y acondicionamientos, sólo se aprecian comparaciones con locales integrantes del mismo centro, con de edad de construcción que data de los años 1977 y 1978, apreciado en la tabla Referencial Locales - Urb. Las Mercedes, en la columna identificada como Año, que como es sabido el valor por metro cuadrado ha variado en los últimos dos años, hecho éste que es público y notorio y que puede observarse del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Por ello, este Juzgado permite concluir que la experticia realizada en sede jurisdiccional, resulta ilegal por cuanto no es posible determinar los valores de tasación señalados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de lo cual a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.425 del Código Civil, dicha experticia carece de validez, y en consecuencia este Juzgado declara nula la referida experticia practicada y evacuada en fecha 13 de noviembre de 2009. Así se decide.

Ahora bien, declarada la invalidez de la experticia practicada y evacuada en sede Judicial, y anulado como ha sido el acto administrativo impugnado, a los fines de restablecer la situación jurídica infringida solicitada, se ORDENA una experticia complementaria del fallo, a objeto de determinar los valores acordes con el inmueble y con base en los resultados de la misma se procederá a fijar canon de arrendamiento máximo mensual a dicho inmueble, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

La naturaleza del anterior pronunciamiento releva al Tribunal de entrar a conocer las denuncias restantes.

IV

D E C I S I Ó N

Por las razones expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR el recurso contencioso de nulidad interpuesto por los abogados en ejercicio ARMANDO NODA, MARFRE LEZAMA y M.R., procediendo en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil SUPER TELAS, S.R.L., ya identificados, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 012477, de fecha 24 de septiembre de 2008, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, ahora -Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones-, que estableció el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble identificado como Local 132, nivel mercado, (PROPIEDAD HORIZONTAL), del Edificio denominado “CENTRO COMERCIAL PASEO LAS MERCEDES”, ubicado en la Avenida Principal, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda.

SEGUNDO

Se declara la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 012477, de fecha 24 de septiembre de 2008, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, ahora -Ministerio del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones-, solicitada tanto por los apoderados de la parte recurrente como por la abogada del tercero interesado.

TERCERO

Practíquese la experticia complementaria ordenada en este fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. En Caracas, a los catorce (14) días del mes de julio de dos mil once (2011). Años 201º y 152º.

EL JUEZ PROVISORIO,

F.M.M.

EL SECRETARIO,

L.A. SÁNCHEZ………

En el mismo día, siendo las tres y quince de la tarde (03:15 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión. Caracas, catorce (14) días del mes de julio de dos mil once (2011).

EL SECRETARIO,

L.A. SÁNCHEZ…….

Exp. Nro. 006246

Belitza.