Decisión nº 591 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 16 de Noviembre de 2009

Exp. Nº 02923

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre:

Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Demandante: SUPLIDORA E IMPORTADORA VENEZOLANA, C.A. (SIMVECA), inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 07 de mayo de 2003, anotado bajo el N° 10, Tomo 16–A y de este domicilio.-

Apoderados Judiciales de la Parte Actora: A.E.M.R. y YOLSI M.U., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 46.374 y 40.660, respectivamente y de este domicilio.

Demandada: SERENOS MORALES, COMPAÑÍA ANÓNIMA (SEMORCA), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 13 de mayo de 1994, anotado bajo el N° 66, Tomo 33–A y de este domicilio, cuyo representante legal es el ciudadano L.F.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.505.472 y de este domicilio.

Apoderada Judicial de la Parte Demandada: M.B.U.S., Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 58.036 y de este mismo domicilio.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente distinguido con el Nº 02923, que este Juzgado en fecha 22 de julio de 2009, le dio entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la empresa SUPLIDORA E IMPORTADORA, C.A., en contra de la sociedad mercantil SERENOS MORALES, COMPAÑÍA ANÓNIMA (SEMORCA), antes identificada, siendo emplazada en la persona de su representante legal, para que diera contestación a la demanda incoada en contra de su representada en el SEGUNDO día de Despacho siguiente previa constancia en autos de la última formalidad cumplida, con respecto a su citación.

En fecha 28 de julio de 2009, fueron librados los recaudos de citación, y el Alguacil del Tribunal dejó constancia que le fueron suministrados los medios y recursos exigidos por la Ley a lo fines de la práctica de la citación de la parte demandada. Siendo citado en esa misma oportunidad (28-07-2009), tal y como se evidencia de boleta debidamente firmada, que corre agregada a las actas del folio veintiuno (21) del mes de julio de 2009.

El día 31 de julio de 2009, la representante judicial de la parte demandada presentó escrito contestatorio de la demanda, trabando con ello la litis, en el cual reconvino a la parte demandante, siendo admitida la misma en esa misma fecha.

Aperturado el juicio a pruebas, las partes demandada y actora, promovieron sus probanzas, mediante escritos de fechas 06 y 13 de agosto de 2009 respectivamente, los cuales fueron agregados y admitidos por este Tribunal, en la oportunidad respectiva, tal como se evidencia de autos.

Planteamiento de la Controversia:

Alega la parte actora en su escrito de demanda, por intermedio de su apoderada judicial, que el día 11 de febrero de 2009 celebró contrato de arrendamiento con la empresa SERENOS MORALES, COMPAÑÍA ANÓNIMA (SEMORCA) sobre un bien inmueble de su propiedad ubicado en la avenida 17, Sector Haticos por Abajo, signado con el N° 119-300, local 120-4 en jurisdicción de la Parroquia C.d.A.d.M.M.d.E.Z.; afirmó que en la Cláusula Quinta del contrato, se estableció que la duración sería de un (1) año a partir de la firma en la Notaría respectiva, no prorrogable.

Igualmente, aseveró que en fecha 02 de marzo de 2009 ocurrió una explosión dentro del local propiedad de la actora y el local se encuentra en la actualidad en estado ruinoso, y a pesar de haber tratado de sostener una conversación amistosa por ante la Fiscalía Undécima del Ministerio Público a los fines de llegar a un acuerdo con el ciudadano L.F.M., en su carácter de Representante Legal de la demandada de autos, pero todo resultó en vano pues no quiso dar por resuelto el contrato de arrendamiento en forma amistosa ni mucho menos cancelarle los cánones de arrendamiento que están vencidos y los que están por vencerse, y en atención al contenido de la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, es por ello que viene a demandar.

También afirmó la actora, que SEMORCA, a través de su representante legal alegó que para ese momento de la conversación, ellos no estaban dentro del local y que allí había ocurrido un accidente pero su representada no puede responder por esos hechos por cuanto así está previsto en la ley especial y en la cláusula novena del contrato; alegó que ha transcurrido el tiempo y SEMORCA se niega a cancelar los cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse que suman la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.000,00), correspondientes a doce (12) cánones de arrendamiento, siendo una de las primeas obligaciones principales del arrendatario; además, el inmueble objeto de este contrato se encuentra en estado ruinoso, causándose serios deterioros en el mismo, convirtiéndose en los actuales momentos en guarida de delincuentes donde se llevaron el cableado eléctrico, y se encuentran deterioradas las lámparas, piezas sanitarias, paredes y frisos, pintura y techo del inmueble, rejas y santa marías, es decir, el inmueble necesita reparaciones generales que deben realizarse urgentemente y a las cuales está obligado el arrendatario.

Por todas las razones antes expuestas, es que demanda la RESOLUCIÓN DE CONTRATO de conformidad con lo previsto en el Artículo 33 de la Ley de Alquileres en concordancia con el Artículo 1.167 del Código Civil, a la sociedad mercantil SERENOS MORALES, COMPAÑÍA ANÓNIMA (SEMORCA) representada por el ciudadano L.F.M., para que convenga o en su defecto sea constreñido por este Tribunal a dar por terminado el contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil SUPLIDORA E IMPORTADORA VENEZOLANA, C.A. (SIMVECA), solicitando al Tribunal ordene la cancelación de los montos adeudados por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y por vencerse, así como la correspondiente condenatoria en costas y el pago de los honorarios profesionales.

Estimó la demanda en la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 42.000,00) correspondiente a los meses que van desde Febrero a Diciembre de 2009 y Enero de 2010, a razón de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00) mensuales por concepto de cánones de arrendamiento, solicitó igualmente la indexación monetaria.

Entre tanto, la demandada de autos SERENOS MORALES, COMPAÑÍA ANÓNIMA (SEMORCA), a través de su apoderada judicial con su escrito contestatorio a la demanda, negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, negó que su representada le deba a la arrendadora el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2009, ya que el mismo fue pagado con cheque N° 13672927 del Banco Banesco de fecha 12 de marzo de 2009 por un monto de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3500,00) a favor del ciudadano A.G., Presidente de la empresa demandante.

Igualmente, negó y rechazó que su representada se haya negado a pagar los cánones de arrendamiento especificados en el libelo de la demanda, sino que como lo establece la norma, si durante el arrendamiento perece totalmente la cosa arrendada, queda resuelto el contrato de pleno derecho, y que en este caso, el inmueble objeto del contrato, fue declarado inhabitable.

Asimismo, negó, rechazó y contradijo, que su representada se haya negado a hacer entrega material del inmueble de manera amistosa, ya que en fecha 16 de marzo de 2009, fue enviada una citación al representante de la arrendadora, siendo recibida por su secretaria en fecha 17 de marzo de 2009, para tratar sobre la resolución y entrega material del inmueble, cita a la cual no asistió y posteriormente en tres (3) ocasiones su representada fue citada por ante el Despacho del Fiscal Undécimo del Ministerio Público, a fin de hacer formal entrega del inmueble arrendado, y la representante de la arrendadora tampoco asistió a las dos primeras citas y en la tercera se negó a recibirla.

Finalmente la parte demandada, planteó formal-Reconvención, conforme al Artículo 1.588 del Código Civil, reconoció lo existencial de la vinculación arrendaticia, afirmó que comenzó a hacer la mudanza a partir del 25 de febrero y el día que iba a empezar a laborar en el local, es decir, el día 02 de marzo de 2009, ocurrió la explosión, aproximadamente a las 8 y 30 de la mañana, donde resultaron muertas tres personas empleados de la empresa.-

Afirma como alega la parte demandada que conforme a los INFORMES practicados por el Cuerpo de Bomberos, CICPC, Empresa de Peritaje ASIROCA, indican que las ventanas estaban completamente selladas, unas con cementos y otras con puntos de soldadura, lo cual hacia imposible la ventilación del local y las salas sanitarias, pues carecían de extractores y que los referidos INFORMES determinan que la explosión fue producida por la acumulación de gases fecales, luego refiere el demandado-reconviniente el contenido del Artículo 1.587 del código civil vigente y que de acuerdo a ello, se resuelve el contrato no por falta imputable al arrendatario, sino por vicios ocultos en las salas sanitarias y ventanas que hacían imposible la habitabilidad del inmueble hasta el 11 de febrero de 2010, ya que luego de la explosión fue declarado inhabitable el inmueble, luego refiere el demandado-reconviniente lo normado en el Articulo 1.585 del código civil, en su ordinal segundo (2°) .-

Alega que han sido inútiles los intentos amistosos y extrajudiciales para lograr la resolución amistosa del contrato de arrendamiento, razón por la cual RECONVIENE en la aludida resolución y a su vez, solicita el REINTEGRO de la cantidad de Siete Mil Bolívares (Bs 7.000,oo) que otorgó en garantía o deposito, tal como se evidencia de la Cláusula Décima Sexta del contrato con sus respectivos intereses de conformidad a lo establecido en el Artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando por ultimo su domicilio procesal.-

Sentando lo anterior, toca a las partes demostrar sus afirmaciones de hechos a tenor de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, razón por la cual, se hace impretermitible el análisis del debate probatorio de la forma y manera siguiente:

PRUEBAS DE LAS PARTES:

Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez promovida y evacuada, pertenecen al proceso y escapan de la esfera dispositiva de su promovente, consecuencia de lo cual, el Juez debe valorar su mérito favorable o no con independencia de la parte que la haya promovido.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La demandante de autos promovió e hizo evacuar las siguientes pruebas:

 Con el libelo de demanda, consignó los siguientes documentos, que a su vez fueron ratificados en la fase probatoria:

1. Original del Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 11 de Febrero de 2009, anotado bajo el N° 15 Tomo 08 de los libros llevados por la Notaria Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, instrumento este, que al no ser impugnado por la parte contraria, se tiene como fidedigno, conforme a los alcances de los Artículos 429 de la Ley Adjetiva Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 de la Ley Sustantiva Civil, por el contrario, la demandada-reconviniente, reconoció la existencia de la relación arrendaticia, además, que por su naturaleza pública suscrito entre las partes, le merece fe a este Juzgador, motivo por la cual, se aprecia, y estima en todo su valor probatorio. Así se declara.-

 Con su escrito de promoción de pruebas, la parte demandante, promovió lo siguiente:

 Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, y que este Tribunal determinará conforme a los elementos de actas, atendiendo a los principios procesales que integran nuestro derecho procesal civil, y así se decide.-

 Igualmente la accionante produjo Inspección Judicial extra-liten evacuada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia en fecha 04 de agosto de 2009, en virtud de que el Juez, en representación del Estado Venezolano al impartir y administrar justicia, goza de fé pública, debe este Juzgador atribuirle todo su valor probatorio a la referida inspección en la certeza de lo que pudo constatar, observar y fotografiar la Juez, al momento de practicar la misma, ello motivado a la naturaleza de pública de la señalada inspección y en fundamento al Artículo 1.430 del Código Civil Venezolano Vigente.- Así se Declara.-

 Promueve la parte accionante, PRUEBA DE INFORME para con la Fiscalía Décima Primera del Ministerio Público, en relación a la causa penal N° 24-F11-0274-09, información requerida que fue agregada a las actas procesales en fecha 22 de octubre de 2009, y la cual este Jurisdicente aprecia y valora, en razón de la naturaleza de pública de dichas actuaciones y del organismo del cual emanan, dicha averiguación refiere al Delito de Explosión e Incendio por acumulación de gases fecales, en la observación de que el aludido medio probático en lo que relaciona a esta causa civil no aporta elementos de convicción para el mérito de la sentencia, ya que lo discutido in causa es el cobro de bolívares de cánones de arrendamientos. Así se establece.-

 Además, promovió Periódico del Diario Hoy de fecha 03 de marzo de 2009, Periódicos del Diario Panorama de los días 03 y 04 de Marzo de 2009, que reflejan el hecho comunicacional noticioso de que en el inmueble objeto del litigio ocurrió un accidente producto de la acumulación de gases fecales, hecho notorio comunicacional éste que se proyecta hacia una sociedad de masas, este Operador de Justicia le atribuye conforme a la Sana Crítica todo su valor probatorio, en la certeza de la ocurrencia del aludido accidente.- Así se decide.-

 Consignó copia simple de un contrato de arrendamiento fechado 12 de junio de 2007, suscrito por la demandante SUPLIDORA E IMPORTADORA VENEZOLANA, C.A. (SIMVECA) y el ciudadano JIAN HUI ZHU por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, bajo el N° 46, Tomo 61 de los libros respectivos, contrato este que el Tribunal desestima en su apreciación y valoración, en razón de que el mismo no fue suscrito por la parte demandada en este juicio, en consecuencia, en modo alguno le puede afectar tal y como lo preceptúa el Artículo 1.166 de la Ley Sustantiva Civil, amen de que el mismo, no aporta elementos de convicción para el mérito de la controversia. Así se determina.-

 Consignó igualmente, Informe Técnico de fecha 16 de marzo de 2009, emanado del Sistema Integrado de Infraestructura y Equipamiento del Municipio Maracaibo (SIEM), al efecto, se hace imperioso transcribir el presente extracto jurisprudencial:

... los documentos - administrativos - conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. La especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamental-mente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pero tal presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. Se distinguen así esta especie de documentos, de los instrumentos públicos, que sólo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad y de los meros documentos privados, que pueden ser incluso desconocidos en contenido y firma por el adversario... OMISSIS...

En tal virtud, las partes que quieran servirse de un documento de esta especie pueden anunciarlo o promoverlo en el lapso de promoción y producirlos o evacuarlos en la etapa de evacuación de pruebas... (Sala Político Administrativa, de fecha 28 de Mayo de 1998, ponencia Mag. J.C.d.T., Exp. 12.818, Sentencia N° 300). (Subrayados y Negrillas del Tribunal).-

... OMISSIS ... La Sala de Casación Civil, en Sentencia de fecha 16 de Mayo de 2003: Caso: H.J.P.V. c/ R.G.R.B., dejó sentado que los documentos públicos administrativos “...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refieren a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplía gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el Artículo 8° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario... OMISSIS ...

... La Sala concluye que los documentos públicos administrativos son aquellos que emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la Ley...

Las consideraciones expuestas permiten concluir que los documentos públicos se caracterizan por ser autorizados y presenciados, con las solemnidades legales, por un registrador, Juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública... OMISSIS ... los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite.

Es evidente, pues, que la diferencia entre documento público y documento administrativo, no es absoluta, los cuales coinciden en que ambos gozan de autenticidad desde que se forma, la cual emana del funcionario público que interviene en la formación del acto, quien cumpliendo las formalidades exigidas por la ley, otorga al instrumento una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad.

Por tanto, la Sala considera que todo documento administrativo, por emanar de funcionario o empleado público facultado por Ley, goza de autenticidad y veracidad, salvo prueba en contrario.

En este sentido, el procesalista A.R.R. ha sostenido que “de no ser destruida la presunción de veracidad y legitimidad, es procedente atribuir al instrumento administrativo los efectos plenos de los documentos públicos”... (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, pág. 154) (Sala de Casación Civil, de fecha 04 de Mayo de 2004, ponencia Mag. F.A.G.E.. 03513, Sentencia N° RC-00410). (Subrayados del Tribunal).-

Por las razones, antes expuestas, y por la naturaleza de público del organismo del cual emanan dicho Informe, el cual no fue tachado de falso por su adversario, le merece fe a este Juzgador, por lo tanto, el Tribunal lo estima en todo su valor probatorio en la certeza de la literatura del mismo, lo aprecia y valora. Así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

La accionada promovió e hizo evacuar los siguientes medios probatorios:

 Con su escrito de contestación a la demanda:

1) Consignó Informe emanado del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo de fecha 04 de marzo de 2009, donde explica de manera detallada la ocurrencia del aludido accidente, y que este Tribunal aprecia y valora en cuanto al Órgano Oficial de donde deviene, en razón de los argumentos expuestos en líneas pretéritas, referido al carácter público-administrativo.

.- En juicio contradictorio:

1) Promovió Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del accidente y que este Tribunal negó su admisión por auto de fecha 10 de agosto de 2009.

2) Consignó movimientos bancarios de la cuenta corriente N° 0134-0080-61-0801-107117 de la entidad financiera Banesco, cuyo titular es la empresa SERENOS MORALES, C.A., que refleja el cheque distinguido con el N° 00013672927 pagado el día 09 de marzo de 2009 por la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,00), tal y como se evidencia de la Prueba de Informe solicitada a dicha entidad bancaria, razón por la cual, este Tribunal aprecia y valora dichos medios probáticos en la certeza de que los cheques que en la prueba de informe se señalan, fueron real y efectivamente cobrados por el ciudadano A.G., representante legal de la empresa SUPLIDORA E IMPORTADORA VENEZOLANA, C.A. (SIMVECA), demostrativo a su vez del pago que hiciera la demandada por la suma de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00) en calidad de depósito. Así se declara.-

3) Produjo la demandada carta citatoria que dirigiera por intermedio de su apoderado judicial Dr. A.B.R. a la parte demandante SIMVECA de fecha 16 de Marzo de 2009, la cual fue recibida en fecha 17 de marzo de 2009, por la Secretaria de la aludida empresa conforme a la firma y sello de la misma y que este Tribunal, aprecia y valora como un medio o principio de prueba por escrito en la certeza de que se procuró llegar a un arreglo amistoso sobre la problemática.- Así se Determina.-

4) En relación a los particulares 5, 6, 7 y 8 del escrito de promoción de pruebas, donde se requiere información a la FISCALÍA DEL MINISTERIO PÚBLICO, AL CUERPO de Bomberos del Municipio Maracaibo, a la empresa de Peritaje ASIROCA y al SISTEMA INTEGRADO DE INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO DEL MUNICIPIO MARACAIBO (SIEM) constata que las mismas fueron agregadas a las actas procesales y que por mandato expreso del Artículo 433 de la Ley Adjetiva Civil, este Tribunal aprecia y valora la literatura de los aludidos informes, en cuanto a los hechos litigiosos que de ellos se desprendan y que puedan tener elementos de convicción para el fondo de la controversia. Así se declara.-

La relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce, que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de su acción u omisión.

En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).

En nuestro derecho positivo venezolano, prevalece el principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es así, que el solo consentimiento obliga, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley.

La médula espinal o columna vertebral del presente juicio, lo constituye la Resolución del Contrato Arrendaticio suscrito por las partes, y su fundamento lo es, al decir de la parte actora, la falta de pago por parte de la arrendataria de los cánones de arrendamientos que se causaron y su fundamento radica en la cláusula TERCERA del contrato, que señala lo siguiente: Queda expresamente convenido por EL ARRENDATARIO que la falta de pago de Quince (15) días del vencimiento a la mensualidad dará derecho a LA ARRENDADORA a pedir la resolución de este contrato y a exigir en consecuencia la inmediata desocupación del inmueble dado en arrendamiento, así como también a exigir el pago de los meses vencidos y los que faltaren para el vencimiento del presente contrato, con la entrega de las llaves a la ARRENDADORA o a quien ésta designe con su respectiva inspección. Así mismo, argumentó que la demandada no ha cancelado ni uno de los cánones de arrendamiento.

Observa el Tribunal, que en la presente causa no se reclama la indemnización de daños y perjuicios que se hubiesen podido originar derivados o motivados al incumplimiento culposo de las cláusulas contractuales por una de las partes, sin embargo, como quiera que las partes trajeron a colasión el ya tantas veces mencionado Accidente (Explosión o Incendio), este Operador de Justicia en propósito pedagógico, se permite señalar los criterios doctrinales, en relación a lo que la Doctrina en materia de obligaciones denomina la teoría del riesgo contractual:

Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas, trátese de una inejecución total o parcial, permanente o temporal, y débase a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo, entre esas formas de inejecución tenemos… Las causas ajenas a la voluntad del deudor (imposibilidad de la prestación por caso fortuito o fuerza mayor).-

Para algunos autores, el caso fortuito y la fuerza mayor son acontecimientos que impiden el cumplimiento de la obligación y que generalmente no pueden preverse.-

El caso fortuito es un hecho inherente al propio ambiente del contrato y la fuerza mayor es un hecho ajeno al mismo.

EL RIESGO EN LOS CONTRATOS BILATERALES

(RES PERIT DOMINO) “La cosa perece para su dueño”

En los contratos bilaterales, las obligaciones que surgen son de carácter recíprocas en relación a las partes que intervienen. Se afirman que estos contratos generan obligaciones correspectivas o correlativas para cada parte contratante; cada una es deudora y acreedora de la otra parte. PRINCIPIO: Si una parte incumple por ocurrir y demostrar la procedencia de una causa extraña no imputable a ella, la otra parte (acreedora) no podrá demandar el cumplimiento ya que carece de acción o recursos legal. Los efectos operan a favor del obligado, esto es, el deudor se libera de cumplir su “obligación primigenia”. Pero, al mismo tiempo, como sujeto acreedor que también es, por haber incumplido a su vez, no podrá exigir a su contraparte, que le cumpla o pague, no habrá Responsabilidad Civil.

EFECTOS EN LOS CONTRATOS BILATERALES:

Cuando el bien ARRENDADO perece o se deteriora, ambas partes se liberan como acreedoras mutuas o recíprocas que son. La pérdida o riesgo de la cosa, la sufrirá el propietario, en este caso la persona del arrendador (rige el principio res perit domino). En otras palabras, ante el RIESGO, PELIGRO O PÉRDIDA DEL CONTRATO, ambas partes dejarán de estar obligadas una a la otra. Y es que, según el Principio general estudiado, extinguida la obligación de quien pruebe una causa extraña no imputable, ope legis, la otra parte también queda liberada, en otras palabras, al extinguirse el contrato se extinguen las obligaciones reciprocas de las partes.-

Al respecto, el Artículo 1.588 del Código Civil, establece, que si durante el arrendamiento perece totalmente la cosa arrendada, queda resuelto el contrato. Si se destruye sólo en parte, el arrendatario puede…pedir la Resolución del Contrato o disminución del precio o canon. EN NINGUNO DE LOS DOS CASOS, SE DEBE INDEMNIZACIÓN, SI LA COSA HA PERECIDO POR CASO FORTUITO.

La principal obligación del ARRENDADOR es hacer gozar (usar) de la cosa AL ARRENDATARIO, y en consecuencia debe entregarla en buen estado de servir al fin para que se la ha arrendado, manteniendo al inquilino en el goce pacifico de la cosa durante el tiempo que dure el contrato (Arts 1.585 y 1.586 del Código Civil). Los vicios y defectos que impiden el goce de la cosa, total o parcialmente, se resuelven en indemnización de daños y perjuicios DEBIDOS AL ARRENDATARIO, salvo que esos vicios sean ocultos, ignorados por el ARRENDADOR.-

El Artículo 12 de la Ley Especial de la Materia (ARRENDAMIENTO), establece una obligación de resultado y no de medio, en el sentido de que es deber del ARRENDADOR o de quien administre el inmueble arrendado por su orden y cuenta, mantener el buen funcionamiento y conservación de la cosa alquilada, debiendo el ARRENDADOR SANEAR todos los vicios o defectos del inmueble arrendado que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato, el referido Artículo 12, no excluye al ARRENDADOR de ninguna obligación de mantenimiento y conservación.-

El único caso en el cual se le puede exigir responsabilidad al deudor (cuando haya caso fortuito) es cuando el propio deudor esté o haya estado constituido en mora, circunstancia esta, que lo excluye de la aplicación de la teoría del riesgo y en el caso de autos, la arrendataria (demandada reconviniente) se encontraba al día o solvente con el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero, ya que éste se vencía el día 16 de marzo de 2009, y la parte actora cobró el aludido cheque en fecha 09 de marzo de 2009, conforme al Informe rendido por Banesco y que ya fue valorado por este Tribunal. Así se decide.-

De las actas procesales se desprende, tanto por afirmaciones de las partes estando conteste en ellos, así como del hecho comunicacional referido en los diarios Hoy y Panorama y de los Informes presentados por el SIEM y el CUERPO DE BOMBEROS DEL MUNICIPIO MARACAIBO DEL ESTADO ZULIA, que en el inmueble objeto del litigio ocurrió un ACCIDENTE, desprendiéndose del aludido informe rendido por el cuerpo bomberil, que las ventanas naturales estaban selladas (con anime y frisado), por lo que la sala sanitaria carecía de ventilación natural, y que el desahogo de los gases a través de las tuberías de venteo que debía estar conectada a la red de cloacas, se observaban limitados (insuficientes), de lo cual se desprende, que el accidente se debió a un caso fortuito, es decir, por un hecho inherente al propio ambiente del contrato. Así se declara.- De lo anteriormente expuesto y en atención al Artículo 1.588 del Código Civil, cuando ocurran situaciones que se identifiquen con los supuestos antes señalados de vicios o defectos ocultos de la cosa, perfectamente puede acudir el arrendatario ante los Juzgados competentes a los fines de solicitar la resolución del contrato de arrendamiento con anterioridad a la finalización originaria del mismo, no quedando obligado a pagar las pensiones arrendaticias hasta la expiración natural, esto es, que queda exonerado de pagar al arrendador las cantidades correspondientes por el tiempo transcurrido hasta la expiración del contrato, lo que determinará que la pretensión interpuesta por la parte actora sucumba en el fracaso y así habrá de declararse en la dispositiva del fallo.

RECONVENCIÓN:

En relación a la Reconvención o mutua petición propuesta por el demandado reconviniente, este Operador de Justicia observa de las actas procesales que la parte demandante reconvenida SUPLIDORA E IMPORTADORA VENEZOLANA, C.A. (SIMVECA) no dió por sí ni por intermedio de apoderado judicial contestación a la Reconvención, ni muchos menos, en el lapso probatorio, evacuó pruebas que desvirtuaran la pretensión de la demandada reconviniente, esto es, no probó que le reintegró o restituyó a la demandada reconviniente SERENOS MORALES, C.A. la cantidad dineraria que ésta le entregó en depósito, conforme a la cláusula DÉCIMA SEXTA del contrato arrendaticio, con sus respectivos intereses, en consecuencia, la Reconvención propuesta ha de prosperar en derecho y así se determinará en la dispositiva del fallo.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara:

 PRIMERO: SIN LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la empresa SUPLIDORA E IMPORTADORA VENEZOLANA, C.A. (SIMVECA), en contra de la sociedad mercantil SERENOS MORALES, COMPAÑÍA ANÓNIMA (SEMORCA).-

 SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta in causa por la sociedad mercantil SERENOS MORALES, COMPAÑÍA ANÓNIMA (SEMORCA) contra la empresa SUPLIDORA E IMPORTADORA VENEZOLANA, C.A. (SIMVECA).

 TERCERO: Se DECLARA RESUELTO el contrato de arredramiento suscrito por las partes por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 11 de Febrero de 2009, anotada bajo el N° 15, Tomo 08 de los libros respectivos.

 CUARTO: Se ordena a la demandante reconvenida SUPLIDORA E IMPORTADORA VENEZOLANA, C.A. (SIMVECA) pagar a la parte accionada reconviniente la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,00), más los intereses moratorios generados desde la celebración del contrato, entiéndase 11 de febrero de 2009 hasta la constancia en actas del fiel cumplimiento de lo ordenado en este fallo, calculados conforme a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras y conforme a la información suministrada por el Banco Central de Venezuela.

 QUINTO: Conforme al criterio objetivo de las costas procesales, se condena en costas a la demandante de autos, por resultar vencida in causa, conforme a los alcances del Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.-

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los f.d.A. 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciséis (16) días del mes de noviembre de dos mil nueve (2009). AÑOS: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

El Juez,

Abog. I.P.P.L.S.,

Abog. A.A.R.

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las nueve y treinta y cinco minutos de la mañana (9:35 a.m.).

La Secretaria,

Abog. A.A.R..

Charyl*