Decisión de Juzgado Superior Civil y Mercantil de Monagas, de 9 de Octubre de 2012

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas

202° y 153°

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establece que en el presente juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: ciudadana S.D.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.338.390, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 101.324, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana A.C.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.976.139, quien actúa en nombre propio y en representación de la ciudadana A.L.D.C., española, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E-534.013.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos J.J.B.S., NALLY REVOLLO CAMPOS, S.F., S.D.R., A.T. y J.P., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.328.640, V-4.025.615, V-12.794.019, V-14.338.390, V-13.814.772 y V-14.365.441, en este mismo orden, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.957, 16.647, 76.434, 101.324, 96.890 y 125.801, respectivamente, carácter que se desprende de instrumento poder cursante en los folios tres (03) y cuatro (04) del presente expediente.-

PARTE DEMANDADA: ciudadana E.V.F.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.365.806 y de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado en ejercicio J.C.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 59.987, carácter que se desprende de instrumento poder cursante al folio veintiséis (26) del presente expediente.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.-

EXPEDIENTE Nº 009676.-

Conoce este Tribunal con motivo de la apelación ejercida en fecha 10 de Abril de 2.012, por la abogada en ejercicio S.D.R., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandante en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 28 de Marzo de 2.012, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas.-

Llegado el expediente a esta instancia, por auto de fecha 23 de Mayo de 2.012 se le dio entrada y se fijó el vigésimo (20) día de despacho para que las partes presentaran sus conclusiones escritas de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, siendo presentada por ambas partes. Ahora bien, no habiendo presentando observaciones las partes, este Tribunal se reservó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue diferido por cinco (05) días más y estando en la oportunidad legal correspondiente procede a hacerlo en base a los siguientes fundamentos:

De revisión exhaustiva de la sentencia recurrida este Tribunal denota la existencia de vicios contenidos en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la decisión proferida por el Juzgado de la Causa no contiene las determinaciones o requisitos del artículo 243 eiusdem, específicamente el establecido en el ordinal 5° y por resultar evidentemente contradictoria, en razón de ello, en acatamiento del artículo 209 de nuestra Ley Adjetiva Civil, esta Alzada declara la nulidad de la sentencia y procede a resolver el presente litigio en los términos siguientes:

NARRATIVA

La parte actora expuso en su escrito libelar lo que de seguidas se transcribe parcialmente:

“(…) En fecha 29 de Enero de 2009, suscribimos con la ciudadana E.V.F.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número: 8.365.806, contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maturín, anotado bajo el Nro. 15, Tomo 15, el cual acompaño en original y copia a los fines de su devolución, previa certificación, marcado “B” cuyo objeto era un inmueble distinguido con el Nro. 84, ubicado en el Octavo Piso del edificio denominado Torre Co-Fel, situado en la Av. Bolívar o Bicentenario, de esta ciudad de Maturín, Estado Monagas. El inmueble posee un área de construcción de CIENTO SEIS METROS CUADRADOS (106m2), alinderado así: NORTE: Con la fachada principal del edificio, SUR: Con el pasillo y la escalera de circulación general, vacio interior y el apartamento Nro. 83; ESTE: Con la escalera de circulación general, vacio de ventilación y apartamento Nro. 81 y OESTE: Con la fachada Oeste del edificio, y consta de: un dormitorio principal con baño privado y closet, dos dormitorios con closet, un baño, una sala comedor, cocina lavandero y balcón, perteneciéndole además un uno porciento (1%) de derechos sobre las cargas comunes, y un puesto de estacionamiento cubierto distinguido con el Nro. 84, ubicado en la planta sótano del edificio. Dicho inmueble nos pertenece según documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maturín del Estado Monagas, en fecha 12 de septiembre de 1.990, bajo el Nº 21, Protocolo Primero, Tomo 23 y Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria según planilla Nro. 292462 de fecha 8 de Julio de 2002, los cuales anexamos en copias. DEL INCUMPLIMIENTO. En el contrato arriba invocado se establecieron todas las condiciones de la Opción a compra, entre ellas el precio de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 180.000,00) del cual se canceló al momento de la firma la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 30.000,00). De igual manera se estableció que la cantidad restante se cancelaría un lapso de Tres (3) meses, contados a partir de la firma, concediéndose un mes adicional de prórroga a la FUTURA compradora para el otorgamiento del documento de compraventa definitivo, tiempo este que venció el día 29 de Mayo de 2009. (…) DE LA INDEMINIZACION CONTRACTUAL. Visto el incumplimiento de la futura compradora, respecto a su obligación de pagar el resto del precio en el lapso pactado, considerando que la venta definitiva debió firmarse con fecha máxima 29 de Mayo de 2009, como consecuencia de esto, del tiempo transcurrido, concluimos que tal situación es causal de resolución del contrato y dado su incumplimiento, estoy facultada contractualmente a descontar la cantidad equivalente al veinticinco porciento (25%) de la suma recibida, es decir la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BsF 7.500,00), como justa compensación por los daños y perjuicios, todo ello de conformidad con lo establecido en la cláusula OCTAVA que señala: “OCTAVA: Ambas partes han convenido en estipular como Cláusula Penal: Si LAS FUTURAS VENDEDORAS desistieran de realizar la venta objeto de esta negociación, deberá entregar a LA FUTURA COMPRADORA la cantidad de dinero recibida en calidad de arras más un 25% de la cantidad entregada. Si LA FUTURA COMPRADORA desistiera de realizar la compra objeto de esta negociación quedará en Poder de LAS FUTURAS VENDEDORAS la cantidad equivalente al 25% de la suma de dinero recibida en calidad de arras como justa indemnización por daños y perjuicios.” Esta situación me ha causado graves daños morales y patrimoniales ya que durante el tiempo de vigencia de la opción de compra no pude disponer del inmueble en cuanto a su venta o enajenación, y ahora visto el incumplimiento, me ha sido imposible cumplir con los compromisos adquiridos, con ocasión a lo que se devengaría por esta negociación…” (Folio 01 y 02).-

En fecha 23 de Noviembre de 2.009, el Tribunal de la causa admitió la presente acción y ordenó la citación de la ciudadana E.V.F.R., quien compareció en fecha 10 de Febrero de 2.010 y otorgo poder apud acta al abogado en ejercicio J.C.S., quien en fecha 26 de Febrero de 2.010 procedió a contestar la demanda, tal como se evidencia en los folios treinta y uno (31) al treinta y tres (33) del presente expediente manifestando lo siguiente:

“(…) PRIMERO: Niego rechazo, y contradigo, en toda y en cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, por ser incierto lo alegado por las demandantes, en la acción por Resolución de Contrato de Compra venta intentada en contra de mi representada, por A.C.L. y A.L.d.C.. SEGUNDO: Niego y rechazo el hecho que se me atribuye de haber incumplido la obligación de comprar, por cuanto hice todo lo posible para realizar la compra, por cuanto hice todo lo posible para realizar la compra, pero jamás hubo interés por parte de las vendedoras. TERCERO: Niego rechazo, y contradigo que haya causado daños morales y patrimoniales, a las demandantes. CUARTO: Niego y rechazo, la petición de la s demandantes en cuanto a que se les permita disponer de la cantidad de siete mil quinientos bolívares (Bs. 7.500), por compensación de daños y perjuicios, por cuanto el incumplimiento sucedió de parte de las demandantes al no aportar los requisitos necesarios durante el lapso acordado en el contrato de opción de compra venta para lograr registrar el documento de compra venta del mencionado inmueble. QUINTO: Niego que las demandantes hayan realizado gestión extrajudicial alguna para dar por terminada la relación contractual por cuanto yo fui diligente en lograr la compra venta pero las demandantes jamás cumplieron con sus compromisos para lograr el finiquito de esta relación. SEXTO: No es cierto que yo haya incumplido mi obligación de de comprar. Lo que si es Cierto Ciudadano Juez es que, la ciudadana A.C.L. actuando en su nombre y en representación de A.L.d.C., el día viernes veintinueve de mayo, fecha pautada para el vencimiento del contrato me dijo que debido a que el crédito que tramite para la compra del inmueble se había retardado y que podía esperar un poco mas, pero debía pagarle 20.000 bolívares mas, por el hecho de que todo había aumentado y acordamos que le pagaría 10.000 más, por lo cual me dio verbalmente dos meses mas de prorroga, sin embargo el crédito me fue aprobado el día miércoles 3 de junio del 2009, o sea 5 días después de la fecha acordada en el contrato tal y como consta en documento constancia expedida por el banco Banfoandes; la cual consigno signada “A” y por documento enviado por el mismo banco a la Notaria Publica Primera de Puerto la Cruz, que consigno “B”, el cual caduco al mes por negligencia de las vendedoras al no aportar los requisitos necesarios para la realización de la autenticación del documento; por cuanto el Banco exigía el registro del documento de compra venta por ante el Registro Subalterno de Maturín, el cual a su vez exigía para su protocolización la copia certificada del documento de propiedad del apartamento, fotocopias de las cedulas de las vendedoras, solvencia expedida por la Alcaldía, la declaración sucesoral; documentos estos que aunque hice todas las diligencias posible para que las vendedoras me las enviaran, jamás lo hicieron a excepción de la declaración sucesoral, que me la enviaron el día 31 del mes de julio, tal y como consta en copia certificada de envió de encomiendas expedida por Aeroexpresos Maturín, C.A., la cual consignó “C”; fecha esta en que ya había vencido el préstamo que me fue otorgado por el Banco Banfoandes para la compra del inmueble en cuestión. Por otra parte, y pese a todos los gastos y las gestiones que realice para conseguir el crédito, sacar la solvencia en la Alcaldía de Maturín, en el sentido de conseguir que se llevara a cabo la venta esta fue imposible por la falta de interés de las vendedoras en facilitarme el documento del apartamento en copia certificada, el escrito de compra venta, las fotocopias de las cedulas de las vendedoras, el poder de la madre de A.C.L.; y la declaración sucesoral, documentos estos que son requisitos indispensables para poder introducir el documento de compra venta para su debido registro. Dadas las circunstancias antes dichas reconvengo formalmente a, A.C.L., venezolana, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nº 5.976.139 y A.L.d.C., española, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 534.013 y de este domicilio, para que convengan y en caso contrario sean condenadas por este tribunal a lo siguiente: 1.-A devolverme la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000), cantidad esta que fue entregada por mi en calidad de arras en el contrato de opción a compras . 2.- A entregarme la cantidad de siete mil quinientos bolívares (Bs. 7.500) cantidad esta establecida en la cláusula octava como justa compensación por haberse negado a realizar la venta establecida en el contrato de opción a compra. Estimo la presente reconvención en treinta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 37.500); cantidad esta que equivale a cuatrocientos sesenta y dos unidades tributarias (462 U.T)…”

En fecha 10 de Mayo de 2.011 el Tribunal de la causa profirió decisión en la cual ordenó reponer la causa al estado de pronunciarse sobre la reconvención propuesta por el demandado, tal como se evidencia del folio ochenta y dos (82) al ochenta y siete (87) del presente expediente. En fecha 10 de Agosto de 2.011 el a quo procede a admitir la reconvención y en fecha 21 de Septiembre del mismo año la parte demandante reconvenida procede a contestar en los términos siguientes: “(…) Niego, rechazo y contradigo la reconvención propuesta por la parte demandada la ciudadana E.F., en todas y cada una de sus partes. – Niego, rechazo y contradigo la reconvención propuesta por la ciudadana E.F. por ser incierto e infundados todos los señalamientos, ya que dicha ciudadana incumplió con todas las condiciones establecidas en la opción a compra-venta, tanto en los lapsos establecidos como en las prorrogas. – Ratifico en todos y cada una de sus partes el libelo de demanda…”. (Folio 104 al 109).-

De autos consta, que durante el lapso probatorio, tanto la parte demandante como la parte demandada hicieron uso de su derecho a promover las pruebas que consideraron pertinentes a los fines de demostrar sus afirmaciones de hecho en la presente causa, tal y como consta del folio ciento trece (113) al ciento dieciséis (116) del presente expediente.-

MOTIVA

En este orden de ideas y vistos los alegatos de ambas partes este Juzgador pasa a resolver lo atinente a la reconvención propuesta en los términos que a continuación se expresan:

Reconvención: Denominada también mutua petición o contrademanda, puede ser definida como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente titulo que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia, esta se destaca por ser una pretensión independiente que supone como toda pretensión que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del Juez que así lo reconozca mediante la sentencia, siendo esta considerada una pretensión independiente y por lo tanto no es una defensa, ni aun en sentido amplio, sino un ataque o como dicen algunos una demanda reconvencional, la cual por tener el carácter antes descrito la misma debe cumplir con los requisitos contemplados en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido es importante mencionar el criterio del Tribunal Supremo de Justicia el cual ha sostenido mediante Sentencia de fecha 30 de Noviembre de 1998, lo siguiente: “A la luz de la presente disposición es evidente que el legislador estimo necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos tal y como lo establece el articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene su propia cuantía, asimismo quiso el Legislador que la misma cumpliera con los requisitos del 340”, es decir con los elementos esenciales de un Libelo. En este mismo orden de idea es de señalar la Sentencia de fecha 29 de Enero del año 2002 con ponencia del Magistrado Dr. F.A.: “Otra característica que pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda no deduce el fenecimiento de la reconvención, la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta”. Por dichas razones la reconvención debe reunir los requisitos previstos en artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, conforme al criterio expresado por la sala de forma reiterada.-

Ahora bien se observa en el caso de marras, que la presente reconvención no se encuentra dentro del marco legal establecido para que esta sea procedente por cuanto la parte demandada no cumplió con las prescripciones de los mencionados artículos al proponer la referida reconvención de una manera muy somera debido a que solo se limito a reconvenir a la demandante sin mencionar el objeto de su pretensión, es decir el procedimiento en que se basaba la misma, de igual forma en ningún momento nombró los fundamentos de derecho para sustentar dicha acción, así como tampoco señaló los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, no indican además el domicilio procesal de la parte contra quien obra dicha reconvención. En este sentido, siendo la Reconvención una nueva pretensión que debe cumplir los mismos requisitos del citado articulo 340 y por cuanto la demandada-reconviniente al proponer la presente acción no lo hizo, es por lo que este Tribunal conforme a lo anteriormente expuesto y en apego a las normas precitadas declara IMPROCEDENTE dicha reconvención por resultar contraria a derecho de conformidad con el articulo 365 ejusdem. Y así se decide.-

Una vez resuelto como ha sido el punto anterior, pasa este Juzgador en estricto acatamiento al Principio de Exhaustividad preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil a analizar el caudal probatorio cursante en autos de la manera siguiente:

A).- Pruebas aportadas por la parte Demandante:

1).- Promovió contrato de opción compra venta acompañado junto al escrito libelar, marcado “A”, cursantes en autos en copia fotostática del folio ocho (08) al diez (10) del presente expediente. Dicho instrumento fue autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maturín del Estado Monagas, anotado bajo el Nº 15, Tomo 15 de los Libros de Protocolo Tercero, Primer Trimestre del año 2.007. Al respecto, observa este Tribunal que el mismo consiste en contrato de opción compra venta sobre el inmueble objeto de la presente controversia del cual se desprende lo siguiente: 1) Que ambas partes aquí contendientes suscribieron el contrato. 2) Que el precio de la futura venta fue por la cantidad de CIEN OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000, 00), los cuales se cancelaran de la forma siguiente: TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), para el momento de la firma del contrato con la finalidad de garantizar el compromiso asumido. Y la cantidad restante de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) serán cancelados en un lapso de tres (3) meses contados a partir de la firma del contrato más un (01) mes de prorroga. 3) Como cláusula penal las partes convinieron en que si las futuras vendedoras desistieran de realizar la venta objeto de esta negociación deberán entregar a la futura compradora la cantidad de dinero recibida en calidad de arras más un 25% de la cantidad entregada. Si la futura compradora desistiera de realizar la compra quedara en poder de las futuras compradoras la cantidad equivalente al 25% de la suma de dinero recibida en calidad de arras como justa indemnización por daños y perjuicios. Dicho documento en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil); se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, pleno valor probatorio, quedando demostrada las reciprocas concesiones efectuadas por ambas partes aquí contendientes. Y así se decide.-

2).- Promovió el mérito probatorio que se desprende de las expresiones emitidas por la demandada en su escrito de contestación a la demanda. En relación a tal prueba se considera que tales expresiones resultan de la revisión que este Juez hace del contenido de las actas que conforman el presente expediente.-

B).- Pruebas aportadas por la parte Demandada:

1).- El mérito favorable que surge de los autos. En relación a tal prueba se considera que el merito de los autos resulta de la revisión que el Juez necesariamente hace de las actas y pruebas que conforman el presente expediente para dictar Sentencia, y que pudieran favorecer o no alguna de las parte contendientes en juicio; no constituyendo el mérito favorable de los autos prueba de las legalmente establecidas.-

2).- Promovió las Documentales siguientes:

1. Documento marcado con letra “A”, inserto del folio treinta y cinco (35) al cuarenta y dos (42) del presente expediente. El mismo consiste en copias fotostática de documento autenticado por ante el Notaria Publica Primera de Puerto La C.E.A., en fecha 27 de Julio de 2.007, anotado bajo el Nº 38, Tomo 120 y en virtud de no haber sido desconocido, en la oportunidad legal correspondiente (Art. 429 del Código de Procedimiento Civil) se le otorga de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, valor probatorio, y así se decide.

2. Constancias expedidas por los Bancos Banfoandes y Bicentenario, signadas con las letras “A” y “B”, insertos a los folios ciento diecisiete (117) y ciento dieciocho (118) del presente expediente. Dichos instrumentos consisten en copias fotostáticas de constancias expedidas por los Bancos Banfoandes y Bicentenario, de fecha 16 de Octubre de 2.009 y 26 de Enero de 2.010, respectivamente, de las cuales se desprende que el crédito hipotecario solicitado por la demandada de autos E.V.F.R., fue aprobado y asimismo se evidencia que el mismo caduco por la no protocolización del respectivo documento. Y en consecuencia, en virtud de no haber sido desconocidos, en la oportunidad legal correspondiente de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga valor probatorio, y así se decide.-

3. Recibo de envió de encomiendas emitidos por la empresa Aeroexpresos Maturín, C.A., marcados con las letras “C”, “D” y “E”, insertos del folio ciento diecinueve (119) al ciento veintiuno (121) del presente expediente. Dichos instrumentos encuadran dentro de la definición contenida en el artículo 2 de la Ley sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas que señala: “(…) Mensaje de Datos: Toda información inteligible en formato electrónico o similar que pueda ser almacenada o intercambiada por cualquier medio (…)” ; asimismo la indicada Ley en su artículo 4 consagra que: “(…) La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.”. Cabe destacar que en materia de mensajes de datos de personas privadas, sino están dotadas de un certificado electrónico, no existe garantía de autoría y de integridad del mensaje, lo que habrá que demostrarse en el proceso por su proponente, mediante las pruebas pertinentes para ello. Ahora bien, de la revisión del escrito de promoción de la prueba bajo análisis no se evidencia que la parte demandante haya acompañado certificado electrónico o promovido subsidiariamente un medio de prueba tendiente a demostrar la autenticidad de los mismos, su autoría o titularidad, en consecuencia a criterio de esta Alzada los elementos aquí analizados carecen de eficacia probatoria. Y así se decide.-

4. Certificado de solvencia municipal de fecha 04 de Agosto del 2.009, marcado con la letra “F”, cursante al folio ciento veintidós (122) del presente expediente. El objeto de esta prueba conforme a los expresado por la demandada es comprobar que la compra venta del apartamento en litigio no se realizo para la fecha correspondiente por falta de los documentos necesarios para la protocolización del documento. Al respecto este Sentenciador observa que el instrumento en análisis se trata de un Documento Administrativo, que no fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente, en tal sentido tiene una presunción de certeza salvo prueba en contrario, y siendo que en autos no hay constancia que se haya producido prueba alguna en contra de tal instrumento, el mismo hace plena fe, quedando demostrado que la solvencia municipal, requisito indispensable para la compra venta de un inmueble, se tramito estando vencido el lapso de cumplimiento del contrato cuya resolución se persigue. Y así se decide.-

5. Copia fotostática de Registro de Vivienda Principal, de fecha 18 de Mayo de 2.009, marcado con la letra “G”, inserta al folio ciento veintitrés (123) del presente expediente. El objeto de esta prueba de acuerdo a lo manifestado por la parte accionada es comprobar que la demandante no tenía intenciones de vender el apartamento dado en opción a compra. Al respecto este Sentenciador observa que el instrumento en análisis se trata de un Documento Administrativo, que no fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente, en tal sentido tiene una presunción de certeza salvo prueba en contrario, y siendo que en autos no hay constancia que se haya producido prueba alguna en contra de tal instrumento, el mismo hace plena fe, quedando demostrado que la demandante de autos registro el inmueble objeto de la presente litis como vivienda. Y así se decide.-

6. Constancia de denuncia por ante el INDEPABIS, marcada con la letra “H”, cursante en los folios ciento veinticuatro (124) y ciento veintiocho (125) del presente expediente. El instrumento bajo análisis se trata de un Documento Administrativo, el cual no fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente, en tal sentido tiene una presunción de certeza salvo prueba en contrario, y siendo que en autos no hay constancia que se haya producido prueba alguna en contra de tal instrumento, el mismo hace plena fe, y así se decide.-

7. Acta de audiencia de descargo de fecha 21 de Diciembre de 2.009, realizada en el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios (INDEPABIS), marcada con la letra “I”, inserta en los folios ciento veintiséis (126) y ciento veintisiete (127) del presente expediente. De tal instrumento se desprende lo siguiente: “(…) Por otra parte se deja constancia de la comparecencia de la ciudadana A.C.L., titular de la cedula de identidad Nº 5.976.139, en su carácter de denunciado quien expuso: “Estoy dispuesta a realizar la entrega del dinero a la denunciante pues en ningún momento me he negado a hacerlo según lo firmado y pactado en el contrato, igualmente no estoy de acuerdo con lo alegado por ella en relación a la estafa, ya que ella vio el apartamento y existe una evaluación por la entidad financiera…”. Al respecto este Sentenciador observa que el instrumento en análisis se trata de un Documento Administrativo, el cual no fue impugnado en la oportunidad legal correspondiente, en tal sentido tiene una presunción de certeza salvo prueba en contrario, y siendo que en autos no hay constancia que se haya producido prueba alguna en contra de tal instrumento, el mismo hace plena fe de su contenido, y así se decide.-

3).- Promovió los siguientes Testigos: R.V., M.M. y J.C.. En relación a la Testimonial del ciudadano R.V., del acta inserta al folio ciento cuarenta (140) se evidencia que el mismo no compareció rendir declaración, siendo declarado desierto, en consecuencia no hay nada que valorar. Y así se decide. En cuanto a la deposición del ciudadano M.A.M.R., inserta al folio ciento cuarenta y uno (141) se desprende: “(…) TERCERA: Diga el testigo, Si los documentos recibidos por la ciudadana E.e. documentos originales o copias fotostáticas? Contestó, bueno cuando ella me los mostró eran copias…”. Y de la declaración del ciudadano J.M.C.O. cursante al folio ciento cuarenta y dos (142) se extrae: “(…) CUARTA: Diga el testigo, que escucho usted de la conversación? Contestó, lo que escuche fue que la venta no se había realizado por el trámite del banco y la señora le manifestó que por todo esto y la fecha tendría un aumento de Veinte Mil Bolívares sobre el monto inicial de la venta.- QUINTA: Diga el testigo si la ciudadana A.L. le entrego los originales para realizar el contrato de venta? Contestó, en ese momento se hablo de aviarle los documentos de la venta del apartamento…”; este Tribunal le otorga valor probatorio al contenido de dichas deposiciones, no obstante de ellos no se evidencia el incumplimiento por parte de la parte demandante. Y así se decide.-

4).- Promovió Posiciones Juradas. Consta en autos específicamente al folio setenta y seis (76) que las posiciones juradas fueron evacuadas en fecha 16 de Septiembre de 2.010. Asimismo se evidencia que en fecha 10 de Mayo de 2.011 el a quo ordenó reponer la causa al estado de pronunciarse sobre la reconvención propuesta quedando nulas las actuaciones anteriores y siendo que no se observa que las mimas hayan sido evacuadas nuevamente, este Tribunal no tiene nada que valorar. Y así se decide.-

Efectuada la valoración de las pruebas promovidas, corresponde a este operador de justicia decidir el fondo de la presente controversia, en ese sentido realiza las consideraciones siguientes:

El contrato es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir a entregarle bienes o prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo. Este crea obligaciones, pero también puede modificar o extinguir las anteriormente establecidas. Siguiendo este orden de ideas, observa esta Alzada que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De la norma precedente, se evidencian claramente los dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; donde ambas partes asumen obligaciones reciprocas. Y 2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Razón por la cual, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada por la demandante de autos, debe este Tribunal pasar a revisar la concurrencia o no de los elementos anteriormente determinados:

En cuanto al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte demandante, ha traído a los autos, copia fotostática del contrato de opción a compra, el cual no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada en su oportunidad legal y que cursa del folio ocho (08) al diez (10) de este expediente. Del contenido del contrato se desprende la naturaleza bilateral del mismo, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza de la vendedora y compradora, así pues, se observa que la vendedora se compromete a vender “un Apartamento distinguido con el Nº 84, ubicado en el octavo piso del edificio denominado “TORRE CO-FEL” situado en la Avenida Bolívar o Bicentenario” y la compradora se comprometió a comprar el inmueble descrito y a pagar la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) los cuales debían ser cancelados de la siguiente forma: “TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,00) para el momento de la firma del presente contrato de opción de compra-venta, con la finalidad de garantizar el compromiso asumido (…) Y la cantidad restante de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) serán cancelados en un lapso de tres (3) meses contados a partir de la firma del presente contrato, concediéndole adicionalmente un (1) mes de prórroga”. En consecuencia, este Juzgado Superior tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral. Así se decide.-

En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de una de las partes, observa este Tribunal que la demandante (vendedora) señala que la demandada (compradora) incumplió con el contrato al no cancelar el monto restante, vale decir, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), dentro del lapso estipulado en el contrato, por su parte la demandada señala que la demandante incumplió con el contrato suscrito al no aportar los requisitos necesarios para la protocolización del documento. En atención a las afirmaciones de las partes, se hace imperioso citar la cláusula segunda del referido contrato: “ El precio de la futura venta se ha convenido en CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (BS. 180.000,00), los cuales serán cancelados de la siguiente forma TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) para el momento de la firma del presente contrato de opción de compra-venta, con la finalidad de garantizar el compromiso asumido, los cuales declaran LA FUTURA COMPRADORA, recibir en este acto de manos de LA FUTURA COMPRADORA, en dinero de curso legal y a su entera y cabal satisfacción. Dicho monto será imputado al precio definitivo de venta al momento de otorgar el documento definitivo de compraventa por ante la oficina de registro inmobiliario correspondiente. Y la cantidad restante de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) serán cancelados en un lapso de tres (3) meses contados a partir de la firma del presente contrato, concediéndole adicionalmente un (1) mes de prórroga a LA FUTURA COMPRADORA.”; del análisis de dicha cláusula se evidencia que la compradora tenia la obligación de cancelar el restante en un lapso de tres (3) meses, más un (1) mes de prórroga, siendo que el contrato cuya resolución se persigue fue celebrado en fecha 29 de Enero de 2.009, la accionada tenia hasta el 29 de Mayo de 2.009 para entregar la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), a la vendedora, lo cual no ocurrió toda vez que el crédito fue aprobado el 03 de Junio de 2.009, tal como se desprende de constancias insertas a los folios cincuenta (50) y cincuenta y uno (51) del presente expediente.-

En ese sentido, resulta útil traer a colación el contenido del artículo 1.159 del Código Civil que indica “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Y el artículo 1.160 eiusdem señala “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

En atención a las normas supra transcritas, los contratos deben cumplirse tal como fueron celebrado, cumpliendo cada una de las cláusulas que lo integran, siendo que en el caso sub iudice, a criterio de quien decide, la compradora no cumplió con la cancelación de la cantidad restante dentro del lapso por ellos convenido, en consecuencia, queda evidenciado el incumplimiento de la compradora ciudadana E.V.F.R., configurándose el segundo requisito de procedencia de la acción resolutoria, y así se decide.-

Llenos como han sido los extremos de procedencia de la acción resolutoria, y declarada sin lugar la reconvención propuesta, esta Superioridad considera procedente la demanda intentada, motivo por el cual el recurso de apelación ha de prosperar, quedando de esta manera revocada la decisión recurrida. Y así se decide.-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio S.D.R., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandante en el presente juicio, contra la sentencia de fecha 28 de Marzo de 2.012, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en consecuencia:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la presente demanda por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA interpuesta por la abogada en ejercicio S.D.R., actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana A.C.L., quien actúa en nombre propio y en representación de la ciudadana A.L.D.C., en contra de la ciudadana E.V.F.R..-

SEGUNDO

Se declara SIN LUGAR la Reconvención planteada por la parte demandada ciudadana E.V.F.R., en contra de la demandante ciudadana A.C.L..-

TERCERO

Se ANULA la decisión de fecha 28 de Marzo de 2.012, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en estricto acatamiento del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.-

CUARTO

Se resuelve el contrato de opción de compra venta inserto del folio ocho (08) al diez (10) del presente expediente.-

QUINTO

La demandante deberá reintegrar la cantidad VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 22.500,00) a la parte demandada, conservando la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00), equivalente al 25% del monto total entregado en arras, por concepto de indemnización de daños y perjuicios contenido en la cláusula octava del contrato aquí resuelto.-

SEXTO

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.-

Publíquese, regístrese, déjese copia y cúmplase.-

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Año 202° de la Independencia y 153° de la Federación. Maturín, a los Nueve (09) días del mes de Octubre del año Dos Mil Doce (2.012).-

EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. J.T.B.M..-

LA SECRETARIA,

ABG. M.D.R.G..-

En esta misma fecha siendo las 03:20 P.M se publicó la anterior decisión. Conste:

LA SECRETARIA,

ABG. M.D.R.G..-

JTBM/MG/*.*

Exp. Nº 009676.-