Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 17 de Mayo de 2007
| Fecha de Resolución | 17 de Mayo de 2007 |
| Emisor | Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario |
| Ponente | Roraima Rita Bermudez Gonzalez |
| Procedimiento | Desalojo Arrendaticio |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
GADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
Valencia, 17 de mayo de 2007
197º y 148º
DEMANDANTE: SYRQUIS J.D.J.
DEMANDADO: M.E.P.
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA – APELACIÓN
EXPEDIENTE: 19.924
Suben a esta Alzada por Distribución para su conocimiento y decisión, las presentes actuaciones, contentivas de demanda por DESALOJO intentada por el ciudadano SYRQUIS J.D.J., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 9.823.773, debidamente asistido por el abogado F.A.G.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 55.113, contra la ciudadana M.E.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.154.768; y de este domicilio; en virtud de la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 16 de marzo de 2007; y contra la cual la representación judicial de la parte demandada ejerció el recurso procesal de apelación en fecha 11 de abril de 2007.
El presente expediente es recibido en este Tribunal en fecha 24 de abril de 2007.
Por auto de fecha 30 de abril de 2007, es fijado el décimo día de despacho siguiente para el dictamen de la sentencia, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Estando dentro del lapso para dictar el pronunciamiento correspondiente, procede el Tribunal a dictar su fallo en los términos siguientes:
ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
Alega el demandante que es propietario de un inmueble ubicado en la Urbanización La Isabelica, Sector 2, casa Nro. 9, vereda 7, en jurisdicción de la Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C., cuyos linderos son los siguientes….
Cuya titularidad se desprende de documento autenticado ante la Notaria Publica Primera de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 09/02/2006, bajo el Nro. 51, tomo 11.
Alega que el 27/07/2004 su padre V.M.D. celebró contrato de arrendamiento con opción a compra con la demandada, el cual tuvo una duración de 90 días, es decir, finalizó el 23/10/2004.
Alega que la arrendataria optante no pudo cumplir con el mencionado contrato de arrendamiento con opción a compra y solicitó se le otorgara un nuevo contrato de opción a compra, lo cual se hizo por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia, el 27/12/2004, Nro. 38, tomo 221, afirma que este contrato tuvo una duración de 90 días hábiles, por lo que finalizó el 17/03/2005.
Continua afirmando que la demandada no pudo cumplir con el contrato de opción, se le dio una prorroga de 45 días adicionales, posteriores al vencimiento según documento autenticado ante la Notaria Publica de San Diego, el 30/05/2005, Nro. 36, tomo 80; que en dicho documento la demandada declaró que había otorgado una promesa bilateral de compra venta el 17/12/2004, que se estableció un pago de 90 días para la cancelación del pago deudor, que los propietarios cumplieron con la entrega de los recaudos para la obtención del crédito hipotecario, que en caso de no comprar el inmueble en esos 45 días, se obligaba a entregar el inmueble en un lapso no mayor a tres días, vencido el lapso estipulado en la prorroga, es decir, el 14/07/2005.
Alega el actor que por no poseer inmueble donde vivir se vio en la imperiosa necesidad de ocupar la vivienda de su padre, y que al hablar con la demandada ésta respondió que debía otórgasele la prorroga de un año, la cual le fue concedida y venció el 18/07/2006.
Afirma que la demandada comenzó a depositar por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el mes de agosto de 2005, y que como quiera que ha transcurrido un año desde que le fue concedida la prorroga legal a la demandada M.E.P., y dado que ella se niega a devolver totalmente desocupado el inmueble, el cual necesita el demandante para ocuparlo con su grupo familiar, es por lo que demanda el desalojo, a tenor de lo establecido en el literal b) del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alega que la demandada ha incumplido con todos los contratos suscritos por ella, que han sido inútiles los esfuerzos para que por la vía amistosa le haga entrega del inmueble de su propiedad, que hasta la fecha se encuentra morosa el servicio de agua, energía eléctrica y teléfono.
Fundamenta su pretensión en los artículos 1133, 1159, 1160, 1264, 1271 del Código Civil, así como en los artículos 33, 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que demanda a M.E.P. para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
1) El desalojo del inmueble totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió con todos los servicios públicos al día.
2) En pagar las siguientes cantidades de dinero:
-
Bs. 3.000.000,00 por concepto de honorarios de abogados.
-
Bs. 500.388,00 por concepto de deuda de teléfono.
-
Bs. 127.000,00 por concepto de L.E..
-
Bs. 123.000,00 por concepto de agua.
3) En pagar las costas y costos del proceso.
Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 5.000.000,00
ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la demandada opuso como defensa perentoria de fondo la falta de interés del actor, alegando que la demandante jamás celebró contrato de arrendamiento con la demandada, que la demandada M.E.P. celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano V.M.D., titular de la cedula de identidad Nro. 1.880.637, en fecha 27 de julio de 2004.
Admitió como ciertos la celebración de los siguientes contratos:
1) Celebrado el 27/12/2004, bajo el Nro. 38, tomo 221.
2) Celebrado el 30/05/2005, bajo el Nro. 36, tomo 80.
Negó y rechazó que la demandada no pudiera cumplir con el contrato de opción de compra venta; sobre el inmueble ubicado en la Urbanización La Isabelica, Sector 2, casa Nro. 9, vereda 7, en jurisdicción de la Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C.; alega que la demandada gestionó la tramitación de un crédito hipotecario, pero que este no fue aprobado debido a que el ciudadano V.M.D. no le proporcionó los siguientes requisitos:
1) Constancia de liberación opcional otorgada por INAVI.
2) Certificación de Gravamen actualizado
3) El poder otorgado al ciudadano V.M.D. no fue debidamente registrado, por cuanto el inmueble pertenece en un 50% a la sucesión de la ciudadana B.P.J.D.D..
4) Documento de parcelamiento.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Dado el modo de contestación de la demanda quedan como hechos admitidos la celebración de los siguientes contratos de arrendamiento con opción de compra venta:
1) Celebrado el 27/12/2004, bajo el Nro. 38, tomo 221.
2) Celebrado el 30/05/2005, bajo el Nro. 36, tomo 80.
Quedando como hechos controvertidos los siguientes:
1) Si la demandante tiene cualidad para intentar la demanda.
2) Si la demandada incumplió con los contratos de opción de compra venta celebrados entre las partes.
3) Si es procedente el desalojo del inmueble arrendado.
PRUEBAS DE LAS PARTES:
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
La demandante con el libelo acompañó marcado “A” original de instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Valencia, el 09 de febrero de 2006, al cual se le concede pleno valor probatorio y con el mismo queda evidenciado que le fueron cedidos al demandante los derechos o acciones en el inmueble declarado en la sucesión de B.P.J.D.D., esto es el mismo inmueble objeto del contrato de arrendamiento que alega el demandante como fundamento de su pretensión de desalojo, con lo cual queda evidenciado que dicho ciudadano SYRQUIS J.D.J. es el propietario de dicho inmueble.
A los folios 8 y 9 promovió copia fotostática simple de documento privado, al cual no se le concede ningún valor probatorio, por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Del folio 10 al 13 corre agregado documento autenticado no tachado por la adversaria y al cual en consecuencia, se le concede valor probatorio y con el mismo queda evidenciado que en fecha 17/12/2004 el demandante conjuntamente con otros ciudadanos que se denominan propietarios, por una parte y por la otra la demandada, celebraron una promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble cuyo desalojo se demanda, fijándose como precio de la negociación Bs. 27.000.000,00 de los cuales la demandada pagó al momento de la autenticación del documento Bs. 5.000.000,00, y el saldo en un plazo no mayor de 90 días hábiles.
Del folio 15 al 17 corre agregado original de documento autenticado ante la Notaria Publica de San Diego, a cuyo documento no tachado se le concede valor probatorio quedando evidenciado con el mismo, que el 30/05/2005 la demandada unilateralmente declaró que el inmueble cuyo desalojo se demanda es propiedad del demandante SYRQUIS J.D.J. Y OTROS ciudadanos, que el precio de la venta fue la suma de Bs. 27.000.000,00, de los cuales pagó la suma de Bs. 5.000.000,00, fijándose un plazo de 90 días para la cancelación del saldo deudor; igualmente reconoció la demandada que los propietarios cumplieron con la entrega de los recaudos para la obtención del crédito hipotecario, e incluso le hicieron entrega del talón para retirar la cedula catastral, la cual en definitiva fue gestionada por los propietarios; igualmente declaró la demandada que se obliga a comprar el inmueble en un plazo no mayor de 45 días contados a partir de la autenticación del documento, esto es del 30/05/2005, obligándose así mismo a desocupar el inmueble en un lapso no mayor de tres días después de vencido el lapso de 45 días, declarando expresamente la demandada lo siguiente: “…es decir a mas tardar el 14 de julio del año en curso, se debe estar protocolizando la venta por la referida casa, de lo contrario el día 18 de julio del año 2005, dejó en posesión del inmueble a sus propietarios, en las mismas condiciones que la recibí…”.
Al folio 18 y 19 corren agregados dos instrumentos privados, no firmados ni sellados, no evidenciándose ni siquiera la empresa que los emite, por lo que no se les concede ningún valor probatorio.
En el lapso de pruebas el demandante promovió de los folios 35 al 39 copia simple de documento registrado al cual se le concede valor probatorio y con el queda evidenciado que el ciudadano V.M.D.J., otorgó poder general de administración y disposición a V.M.D.G., y que dicho poder fue autenticado en Londres Inglaterra, el 02/08/2004, y registrado en Venezuela el 13/04/2005, siendo ese instrumento el que se invocó en el documento de cesión de derechos hereditarios autenticados el 09/02/2006 (folio 6) en virtud del cual el demandante se hace propietario de la totalidad del inmueble.
A los folios 40, 41 y 45 rielan agregadas cartas de residencia emitidas por la Junta Parroquial de R.U., Municipio V.d.E.C. y por la Asociación de Vecinos del sector 1 de la Urbanización la Isabelica, a cuyos documentos administrativos no impugnados ni desvirtuado su valor probatorio con otras pruebas de autos, se les concede valor probatorio dada la presunción de fe que merece su contenido, y con ellos se considera demostrado que el demandante y su cónyuge se encuentran residenciados en la Urbanización la Isabelica, sector 1, calle 4, casa 19.
Al folio 42 corre agregada copia certificada del acta de matrimonio a la cual se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 457 y 1360 del Código Civil, y con la misma queda demostrado que el demandante se encuentra casado con la ciudadana YUDELKYS ZAMORA.
A los folios 44, 45 y 45 rielan copias certificadas de las actas de nacimiento a la cual se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 457 y 1360 del Código Civil, y con la misma queda demostrado que el demandante y su cónyuge han procreado tres hijos BELMARY, SILKYS ROYERMAN Y Y.X..
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
La parte demandada no promovió pruebas en la presente causa.
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:
Con los medios probatorios aportados por las partes quedó evidenciado que el demandante es propietario del inmueble cuyo desalojo se demanda, y que la demandada celebró en un principio contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pero vencido el mismo y en virtud de los sucesivos contratos de opción de compra, los arrendadores permitieron que la arrendataria continuara ocupando el inmueble, por lo que se produjo la tacita reconducción y el contrato que en principio fue a tiempo determinado, devino en un contrato sin determinación de tiempo.
Siendo que la demandada reconoció mediante documento autenticado que el demandante junto con otros ciudadanos, eran los propietarios del inmueble que le había sido arrendado, quedando igualmente evidenciado que los integrantes de la sucesión de B.P.J.D.D. le cedieron al actor la totalidad de los derechos y acciones sobre el inmueble, el demandante SYRQUIS J.D.J. se hizo propietario absoluto del inmueble, por lo que en el caso de autos existe identidad lógica entre el titular del derecho material controvertido y la persona que efectivamente lo ejerce en juicio, esto es, el propietario-arrendador, actúa como demandante en la presente causa, contra la demandada-arrendataria, en virtud de lo cual no existe la falta de cualidad invocada por la demandada y así se declara.
Respecto al fondo de lo debatido se observa que tratándose el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el arrendador solo podía reclamar el desalojo del inmueble por las causales taxativamente indicadas en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observándose que el demandante ejerció su pretensión de desalojo con fundamento en el literal b) del mencionado articulo 34 que establece:
Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
-
En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
El actor cumplió con la carga probatoria que le estaba tribuida, pues habiendo alegado que requería el inmueble de su propiedad, para habitarlo con su grupo familiar, demostró ser el propietario del inmueble, y que se encuentra habitando en la Urbanización la Isabelica, junto con su grupo familiar integrado por su esposa e hijos, con lo cual queda evidenciado que el actor demostró los hechos por el alegados como fundamento del desalojo, tal como se lo exigen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, todo lo cual conlleva a la declaratoria de procedencia de la demanda incoada.
De conformidad con el parágrafo primero del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede a la demandada un plazo improrrogable de 6 meses contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme, para que haga entrega del inmueble arrendado, al arrendador.
En cuanto a los honorarios reclamados a titulo de daños y perjuicios, así como la falta de pago de los servicios públicos de agua y electricidad, el demandante no promovió prueba alguna a los fines de demostrar la procedencia de dichos pagos, por lo que se declara sin lugar dichas pretensiones.
Por las razones de hecho y derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela, declara:
PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN formulada por la ciudadana M.E.P. debidamente asistida por el abogado A.E.H..
PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA por DESALOJO intentada por el ciudadano SYRQUIS J.D.J., debidamente asistido por el abogado F.A.G.R., contra la ciudadana M.E.P..
NO hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total de ninguna de las partes.
QUEDA MODIFICADA de esta manera la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 16 de marzo de 2007.
Publíquese y déjese copia.
La Juez Titular,
Abog. RORAIMA BERMÚDEZ
La Secretaria Accidental,
C.M.
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:15 minutos de la tarde.
La Secretaria,
/Aurelia.
Exp. 19.924
