Decisión nº 239 de Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 20 de Mayo de 2009
| Fecha de Resolución | 20 de Mayo de 2009 |
| Emisor | Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco |
| Ponente | Ana Josefa Antencio |
| Procedimiento | Inadmisible |
Exp. Nº 2.673-2.009.-
Motivo: DESALOJO.-
Vista la anterior demanda recibida de la oficina de recepción y distribución de documentos, incoada por el ciudadano M.O., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 14.449.920, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 112.253, en su condición de apoderado judicial de la empresa sociedad mercantil TALLER VIVOLO C.A. (VIVOLCA), domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, contra el ciudadano S.J.R.S., venezolano, titular de la Cédula de Identidad N°. 13.129.930, domiciliado en esta ciudad y Municipio de Maracaibo del Estado Zulia, por DESALOJO.-
Una vez revisado el libelo de demanda conjuntamente con sus anexos, el Tribunal ha observado que la accionante sociedad mercantil TALLER VIVOLO C.A. (VIVOLCA) celebró contrato de arrendamiento escrito con el ciudadano S.J.R.S., por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en fecha 18 de Septiembre de 2.007, el cual quedó anotado bajo el N° 97, Tomo 95 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, del cual se desprende en su Cláusula Segunda lo siguiente: “El presente contrato tendrá una duración de un (1) año contado a partir del día primero (1) de Octubre del año 2.007, prorrogable de manera automática por el mismo lapso de un (1) año, si con dos (2) meses de anticipación por lo menos, y por escrito antes de terminar cada período, cualquiera de las partes contratantes no le diere un aviso a la otra, manifestándole su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento… (Omissis)”, ante esta manifestación de voluntad establecida por las partes de mutuo acuerdo en el contrato de arrendamiento que regiría la relación arrendaticia, este Tribunal para resolver sobre la admisibilidad de la presente demanda hace las siguientes consideraciones:
Se trae a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. G.G.Q., Volumen 1, que entre otras cosas indica cuales con los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica: “Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente exista, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica” está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. (Omissis)”, es decir, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones.-
De igual forma se trae a colación lo establecido en el libro El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano, de el Dr. E.D.N.A., específicamente lo referido a la Institución del Desalojo, en las Normas de Derecho Positivo Venezolano, que establece “Los arrendamientos a tiempo indeterminado, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten una especial forma de terminación: la expresión de la voluntad unilateral de cualquiera de las partes, denominada de modo genérico como “desocupación”. En efecto, el artículo 1.615 del Código Civil, señala:
Los contratos (….) sobre alquiler (….) es que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente el tiempo por cualquiera de la las partes (….)
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Ahora bien, la terminación unilateral o desocupación imputable a la voluntad del propietario arrendador, se la denomina usualmente Desalojo, y el procedimiento para poner en marcha el Desalojo regulado por el Código Civil, es relativamente sencillo (requiere de una notificación y se dejan correr unos lapsos que varían según se trate de casas o de establecimientos comerciales o fabriles).
De igual forma se trae a colación lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó, en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno; g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador”. (Negrillas del Tribunal)
Conforme y en aplicación de lo antes transcrito se desprende del libelo de demanda, que la parte accionante en su pretensión demanda el Desalojo, y con vista al contrato de arrendamiento se aprecia que la relación arrendaticia existente entre los contratantes es una relación que nació a tiempo determinado y se estableció la prórroga automática por el mismo tiempo, según se evidencia de contrato de arrendamiento escrito celebrado por las partes, ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en fecha 18 de Septiembre de 2.007, el cual quedó anotado bajo el N° 97, Tomo 95 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, específicamente en su cláusula Segunda, el mismo es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo cual lo procedente para su terminación es la Resolución del Contrato de Arrendamiento, más no el Desalojo, por cuanto no se trata de una relación arrendaticia mediante contrato verbal o escrito pero a tiempo indeterminado, por lo que este Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción del Estado Z.d.E.Z., en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil NIEGA LA ADMISIÓN de la presente demanda, por cuanto la pretensión formulada resulta contraria a Derecho, por haber el accionante escogido la acción errada para dar por terminado la relación arrendaticia existente. Así se Decide.-
La Juez,
ABOG. A.J.A.D.C..
La Secretaria.-
ABOG. N.H.S.. P.
