Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 8 de Octubre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, Ocho (08) de Octubre de Dos Mil Nueve (2009)

199º y 150º

ASUNTO: AH13-V-2006-000076

Vistos

, con informes.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadano M.A.T.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-11.230.473.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos J.R.M., J.A.O., A.F.G., N.M., S.R.R. y SORBEY E.G., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 6.553, 57.712, 57.295, 104.900 y 104.877, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., (antes denominada B.S.A.d.E.d.I.C., S.A.) inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 2, Tomo 102-A-Sgdo., de fecha 15 de Diciembre de 1988.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos A.A.-H.G. y A.E.G.B., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 19.786 y 31.759, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio por libelo de demanda de cumplimiento de contrato derivada de la venta de un bien inmueble, presentado en fecha 27 de Julio de 2006, por el ciudadano M.A.T.P., a través de sus abogados A.F.G. y S.R.R., ante este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Distribuidor de Turno, contra la Sociedad Mercantil BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., en su condición de vendedora, por presunto incumplimiento del compromiso asumido.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa bajo estudio a este mismo Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la verificación de la reforma del escrito libelar y de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 08 de Agosto de 2006, de acuerdo con las reglas del procedimiento ordinario establecido en los Artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 09 de Agosto de 2006, la representación accionante consignó los fotostátos relativos para la apertura del cuaderno de medidas y la elaboración de la compulsa de ley, siendo esta última librada el día 14 de dicho mes y año. En fecha 03 de Octubre de 2006, el abogado actor suministró las expensas para la práctica de la citación, al Alguacil de este Tribunal, quien dio cuenta de recibirlas.

En fecha 06 de Octubre de 2006, este Tribunal negó en el cuaderno respectivo la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar solicitada. En fecha 10 de Octubre de 2006, la representación actora apeló de la referida decisión, cuyo recurso fue oído en un solo efecto el día 02 de Noviembre de 2006, ordenando la remisión de los fotostátos respectivos a la Alzada. En fecha 31 de Enero de 2007, el referido Alguacil dio cuenta de la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada.

En fecha 26 de Febrero de 2007, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, ordenó a este Tribunal decretar la medida de prohibición de enajenar y gravar en comento. En fecha 15 de Marzo de 2007, el citado Alguacil dejó constancia de no poder hacer efectiva la citación personal de la parte demandada.

En fecha 02 de Abril de 2007, se decretó dicha medida y se libró oficio N° 10.905, a la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao, a los f.d.L..

En fecha 23 de Julio de 2007, dicho Alguacil dio cuenta de la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada.

En fecha 26 de Septiembre de 2007, el abogado A.G.B. se constituyó en autos como apoderado judicial de la parte demandada y consignó poder.

En fecha 22 de Octubre de 2007, los abogados de la parte demandada solicitaron a este Juzgado, de conformidad con lo estatuido en el Artículo 589 del Código Adjetivo Civil, se estableciera fianza a fin de suspender la medida decretada.

En fecha 30 de Octubre de 2007, dicha representación presentó escrito mediante el cual, entre otras consideraciones, dio contestación a la demanda.

En fecha 21 de Noviembre de 2007, la representación demandada presentó escrito donde promovió pruebas. En fecha 23 de Noviembre de 2007, la representación accionante presentó escrito de pruebas.

En fecha 26 de Noviembre de 2007, la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de haber agregado a los autos los citados escritos de pruebas, así como sus anexos.

En fecha 28 de Noviembre de 2007, la representación actora cuestionó algunas de las pruebas promovidas por su contraparte, el cual fue declarado sin lugar mediante providencia de fecha 17 de Diciembre del mismo año. En esa misma fecha el Tribunal admitió la pruebas que consideró pertinentes, presentadas por los abogados de la parte demandada y actora, respectivamente, ordenando su evacuación.

En fecha 07 de Febrero de 2008, el Tribunal estableció el monto de la fianza solicitada en la cantidad que actualmente equivale a Cuatrocientos Dieciocho Mil Bolívares (Bs.F 418.000,00).

En fecha 12 de Febrero de 2008, la abogada actora apeló del auto que fijó la fianza, la cual fue oída en un solo efecto devolutivo en fecha 19 de Febrero de 2008.

En fecha 22 de Febrero de 2008, el ciudadano J.Á., en su condición de Alguacil de este Tribunal, dio cuenta de haber entregado los oficios relacionados con la prueba de informes promovida en autos. En esa misma dejó constancia de la imposibilidad de intimar al demandante respeto de la prueba de exhibición promovida en el juicio. En fechas 28 de Febrero y 03 de Marzo de 2008, dicho Alguacil dio cuenta de haber entregado los oficios relativos a la prueba de informes promovida en el juicio.

En fecha 26 de Marzo de 2008, el Tribunal recibió las resultas de la prueba de informes libradas a la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda y del Banco Nacional de Crédito, C.A., Banco Universal.

En fecha 04 de Junio de 2008, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa bajo estudio, ordenando su notificación a la parte actora. En esa misma fecha, el Tribunal recibió las resultas de la prueba de informes librada a la Entidad Financiera Corp Banca, C.A., Banco Universal.

En fecha 11 de Junio de 2008, se recibieron las resultas de la prueba testimonial realizada ante el Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. En esa misma fecha, el abogado de la demandada presentó informes.

En fecha 09 de Julio de 2008, el abogado de la parte accionante presentó escrito de informes. En esa misma fecha la representación demandada cuestionó el escrito de informes de su contraparte, y en fecha 11 del mes y año en comento presentó escrito de informes de su mandante. En fecha 28 de Julio de 2008, la representación demandada presentó nuevamente escrito de informes de su poderdante.

Ahora bien, en vista la presente controversia no fue resuelta dentro de su lapso legal, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre ello y, consecuencialmente, procederá a notificarlo a las partes, conforme con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, …

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Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito libelar y su reforma, los abogados de la parte actora alegaron que en fecha 06 de Agosto de 2004, la Sociedad Mercantil BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A. y su mandante celebraron contrato de arrendamiento relativo al Local Comercial N° 7, ubicado en la Segunda Avenida con Cuarta Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, Centro Comercial Las Cúpulas, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 67, Tomo 124 de los libros respectivos.

Aducen que durante la ejecución del contrato, en fecha 04 de Octubre de 2005, la citada empresa, en su condición de arrendataria, envió una carta al ciudadano M.A.T.P., a fin de ofrecerle en venta el precitado inmueble en la cantidad de Ciento Noventa Mil Bolívares (Bs.F 190.000,oo) a ser pagada mediante una inicial del treinta por ciento (30%) del valor indicado y que el saldo restante, a saber, el setenta por ciento (70%) en un plazo no mayor de noventa (90) días y que, de ser aceptada la propuesta, la tradición se daría una vez pagado el precio, cuya oferta tendría una validez de quince (15) días calendarios contados desde la fecha de su recepción, en el entendido que si a su vencimiento no se había obtenido respuesta favorable, se entendería como no aceptada la oferta en cuestión y en libertad de ofrecerlo a terceros.

Afirman que en virtud de la oferta presentada de manera formal y por escrito a su patrocinado con el calificativo de preferencia ofertiva, en fecha 10 de Octubre de 2005, éste último envió comunicación a la citada empresa manifestándole su aceptación a la oferta, siendo que mediante comunicación de esta fecha lo instan a proponer un plan de pago, lo cual se verificó en fecha 17 de Octubre de 2005, cuando su patrocinado le envió carta donde le plantea realizar un pago único al momento de la tradición.

En este orden, expresan que mediante comunicación de fecha 18 de Octubre de 2005, le manifestaron a su mandante que habían considerado su plan de pago, y que por tanto la Junta Directiva de la vendedora resolvía hacer la venta efectiva del inmueble por el precio pactado y que las siguientes operaciones se realizarían dentro de los quince (15) días calendarios contados a partir de la recepción de la mencionada carta, solicitándole una serie de recaudos a fin de redactar el documento de compra venta, cuyos datos alegan que ya poseían en razón de la relación arrendaticia que los vinculaba para ese momento.

Sostienen que materializada la fase de negociación y perfeccionado el consentimiento entre las partes, sin que hubiese mediado vicio alguno, ya que una vez presentada la oferta por el oferente y aceptada por el receptor de la misma, de conformidad con el Artículo 1.137 del Código Civil, quedó legalmente formado el contrato y que por ser de naturaleza consensual este quedó perfeccionado, conforme con el Artículo 1.161 eiusdem, naciendo para las partes la obligación recíproca de la consecución del mismo.

Manifiestan que lo expuesto es tan cierto que así lo reconoció expresamente la vendedora al manifestar que se iba a redactar un documento de compra venta que tiene carácter definitivo y no uno de opción de compra venta que tiene carácter opcional.

Así las cosas exponen que en fecha 04 de Noviembre de 2005, su representado, en vez de recibir el borrador del convenio definitivo, recibe misiva por parte de la Empresa demandada, donde además de realizar una relación de las misivas intercambiadas entre ellos, por medio de las cuales se formó el contrato de venta en razón de las manifestaciones de voluntad expresadas, le indicó, entre otras cosas, que la comunicación de fecha 18 de Octubre de 2005, por él recibida el día 19 del mismo mes y año, donde le concedieron quince (15) días calendarios contados a partir de la aceptación, vencieron el día anterior, a saber, 03 de Noviembre de 2005, y que por ello le comunican que el bien en comento fue ofertado a un tercero, lo cual, a su decir, constituye una arbitrariedad y subversión del procedimiento que rige para el nacimiento y ejecución del contrato de venta, al sostener que se había perfeccionado el contrato desde el momento que hubo la aceptación de la oferta por ser el mismo de naturaleza consensual y que tal misiva constituye un reconocimiento expreso de los acuerdos entre ambas partes.

De conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el Ordinal 7° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, solicitan se condene a la parte accionada al pago de los daños y perjuicios causados en virtud del daño emergente de su representado, como consecuencia de la negativa a ejecutar la venta perfeccionada entre las partes y por su negativa a cumplir con su obligación que tiene como vendedora como es la tradición de la cosa vendida conforme con el Artículo 1.488 del Código Civil.

Concluyen los apoderados actores, entre otras argumentaciones de orden legal, doctrinal y jurisprudencial, en que su mandante ha elegido reclamar la ejecución del contrato al desconocer el vendedor la transmisión de la propiedad y negarse a la tradición del mismo conforme lo ordena el citado Artículo 1.488 eiusdem, y que por ello demandan, como en efecto demandaron, a la Empresa BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., a fin que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: A) A que la demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho. B) A que sean decretadas medidas de Secuestro y Prohibición de Enajenar y Gravar así como las innominadas que se estimen pertinentes. C) A que se declare con lugar la acción y que en consecuencia se establezca: 1.- La debida formación, perfeccionamiento y existencia del contrato de compra venta del inmueble de marras; 2.- La ejecución del referido contrato en lo que respecta a las obligaciones del vendedor de realizar la tradición de la cosa en los términos que indica la Ley para el caso de inmuebles; 3.- La obligación del demandado de recibir el pago del precio de la venta del inmueble simultáneamente con la época de la tradición; 4.- La procedencia de los daños y perjuicios generados, así como su estimación y cuantificación, una vez indexados y que los mismos sean imputados al pago del precio de venta pactado y 5.- Que en caso de llegar a la ejecución forzosa sin que la demandada haya cumplido, se tenga la sentencia dictada en este juicio como título de propiedad del referido inmueble y se ordene su registro ante la Oficina Inmobiliaria correspondiente, previo el pago del precio. D) A que se condene en costas a la parte que resulte vencida conforme con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Establecieron el domicilio procesal de su mandante. Señalaron dirección a los efectos de la citación de la parte demandada y por último estimaron la acción en la cantidad que hoy equivale a Ciento Noventa Mil Bolívares (Bs.F. 190.000,00).

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de contestación de la demanda que tuvo lugar el día 30 de Octubre de 2007, el abogado A.A.-H.G., actuando en su condición de apoderado de la parte accionada, mediante el escrito señalado anteriormente, convino y aceptó lo relativo a la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar respecto el bien inmueble de marras identificado Ut Supra y las partes de autos.

Convino y aceptó que en fecha 04 de Octubre de 2005, el demandante en su carácter de arrendatario del inmueble en cuestión, fue notificado de la decisión tomada por la Junta Directiva de la parte demandada-arrendadora, de ofrecerle en venta el mismo; convino y aceptó que la oferta fue hecha como una preferencia ofertiva, así como el precio, forma de pago, el término para responder a la oferta y demás estipulaciones.

Convino y aceptó lo relativo a las diversas comunicaciones referentes al interés de comprar dicho bien, la propuesta de un pago único, la necesidad de los recaudos a fin de redactar el documento de compra-venta y el plazo para ello de quince (15) días contados desde la fecha de recepción para la formalización de la venta.

Convino y aceptó que en fecha 27 de Abril de 2005, la demandada le notificó al demandante sobre la no renovación del alquiler y que éste último pagó la pensión de arrendamiento hasta el mes de Julio de 2007.

En este orden, negó, rechazó y contradijo que con la comunicación de fecha 10 de Octubre de 2005, el actor haya aceptado la oferta que se le hizo en cumplimiento de lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que con ello se haya perfeccionado el consentimiento y que se haya formado legalmente el contrato de compra venta a través de las comunicaciones ocurridas entre ellos, en una forma clara, precisa, indubitable, válida y en tiempo útil.

Negó, rechazó y contradijo que se haya efectuado transferencia alguna de la propiedad del inmueble de marras de la demandada al demandante en virtud de algún contrato existente entre ellos y que éste haya cumplido en tiempo útil sus obligaciones.

Negó, rechazó y contradijo que la demandada haya causado al demandante algún tipo de daño o perjuicio.

Así las cosas, aduce que el demandante solicitó la actuación del Notario Público Tercero del Municipio Chacao del Estado Miranda a fin que dejara constancia de la entrega del inmueble objeto del litigio a la demandada, dando así por terminada la relación arrendaticia que los vinculaba.

Expresa que con la finalización del contrato de alquiler se dejó establecido que las partes declararon no tener nada que reclamarse por ningún concepto directo o indirecto derivado del mismo, por lo tanto no puede pretender que la oferta hecha conforme a la Ley Especial, sea considerada como una oferta civil ordinaria.

Invoca la falta de cualidad e interés del demandante para sostener esta demanda, por haber hecho entrega del inmueble de autos y el haber renunciado en forma expresa a cualquier reclamo derivado del citado contrato de arrendamiento, con posterioridad a la admisión de la demanda; así mismo opone la falta de cualidad e interés de la parte demandada para enfrentar la acción por cuanto aquél le devolvió dicho bien en forma voluntaria.

En forma subsidiaria expone que de manera clara y precisa, la oferta hecha por la demandada al arrendatario mediante comunicación de fecha 04 de Octubre de 2005, estableció un plazo improrrogable de quince (15) días calendarios para su aceptación, según lo establecido en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señala que el demandante nunca aceptó la oferta por cuanto en la comunicación de fecha 10 de Octubre de 2005, él solo manifiesta su interés en la compra y estar abierto a discutir una propuesta acorde con las necesidades de ambas partes, cuando la doctrina y la jurisprudencia patria han establecido que esa aceptación sea expresa, cierta e inequívoca.

Refiere que mediante la comunicación de fecha 18 de Octubre de 2005, la demandada le informa al demandante su decisión de hacerle la venta por el precio ya ofertado, estipulando un lapso de quince (15) días calendarios contados a partir de la recepción de la misma y estipulando además el proporcionarle los documentos respectivos a fin de redactar el documento de compra venta; que la comunicación en referencia fue recibida por el demandante el día 19 de Octubre de 2005, sin que durante los quince (15) días calendarios siguientes hubiese suministrado a la demandada la documentación indispensable para la redacción de la escritura de compraventa; o que hubiese realizado alguna otra actuación que le permitiera alegar ahora la formación del contrato, por lo cual afirma que fue la parte actora quien impidió tal redacción y consecuencialmente, la culminación del negocio.

Concluye el abogado de la parte accionada preguntándose porqué el demandante no hizo una oferta de pago y porque pagaba un alquiler de un inmueble si se consideraba propietario del mismo, por lo cual sostiene que jamás se formó contrato alguno invocando la declaratoria sin lugar de la acción con la respectiva condenatoria en costas.

Planteada como ha sido la controversia, es menester pasar a pronunciarse sobre la defensa perentoria de fondo opuesta por dicha representación, y al respecto observa:

DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA

El apoderado judicial de la parte demandada invocó como defensa de fondo, la falta de cualidad de actor y de su representada para intentar y sostener el presente juicio, al considerar que el demandante le hizo entrega del inmueble objeto del litigio a la accionada y por haber renunciado en forma expresa a cualquier reclamo derivado del contrato de arrendamiento que los vinculaba, por lo cual considera prudente este Tribunal destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación.

En tal sentido, existe jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de noviembre de 1992, que determina:

…Es doctrina imperante en el Derecho Procesal de hoy en la mayoría de los autores y en criterio de esta Sala que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga ‘legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal –Couture y Chiovenda-. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio…

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Bajo estos criterios precedentemente señalados y que objetivamente hace suyo éste Sentenciador, la pretensión de ejecución de contrato de compra venta, bien puede dirigirla el ciudadano M.A.T.P. contra la Sociedad Mercantil BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., por encontrarse los mismos legitimados para intentar y enfrentar el presente juicio, toda vez que el efecto de cumplimiento que se pretende es producto de un vínculo inquilinario y de las comunicaciones que hubo entre sí para la celebración de aquel, tal como fue convenido y aceptado por la parte accionada en el acto de contestación de la demanda; lo que consecuencialmente les atribuye el carácter de partes interesadas en las resultas del juicio en comento, independientemente que la demandada recibiera el inmueble y que el actor haya renunciado a cualquier reclamo derivado del citado contrato, puesto que la pretensión bajo estudio fue intentada jurisdiccionalmente en fecha 27 de Julio de 2006, y tal acontecimiento ocurrió en fecha 16 de Agosto de 2007, es decir, con posterioridad a aquél; por lo tanto, ello trae como consecuencia una declaratoria de improcedencia sobre la falta de cualidad activa y pasiva opuesta por la representación judicial de dicha empresa, y así se decide.

DEL NEGOCIO JURÍDICO INVOCADO

Como quiera que la representación judicial de la parte actora ejerce la ejecución de un contrato de compra venta proveniente de un alquiler y en vista que los abogados de la parte demandada alegan que no se trata de un oferta civil ordinaria sino que la misma nació de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que esta quedó sin efecto cuando el demandante declaró no tener nada que reclamar por ningún concepto directo o indirecto del arrendamiento sobre el inmueble en cuestión, resulta oportuno que el Tribunal haga previamente algunas consideraciones en torno a estas instituciones y sus efectos, en la forma siguiente:

El autor M.R. en su obra “LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES” plantea que este derecho de adquisición preferente puede presentarse previo a la venta, como un derecho potestativo del arrendatario, siempre que se cumplan las condiciones previstas en la ley que rige la materia.

El Artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios define de manera precisa la preferencia ofertiva, entendida esta institución como un derecho que asiste al arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición, siempre y cuando tenga más de dos (2) años como tal, que se encuentre solvente en el pago del alquiler y que satisfaga las aspiraciones del propietario.

Es menester señalar que las normas contenidas en la citada Ley no se limitan a reconocerle ese derecho sino que además regulan la forma en la cual debe realizarse la mencionada oferta, pues, a los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario debe notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender, el precio, condiciones y modalidades de la negociación; correspondiendo a éste último notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento, quedando en libertad el propietario de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades, si una vez vencido dicho término no se hubiere aceptado el ofrecimiento; con la salvedad que luego de transcurridos ciento ochenta (180) días calendario posteriores a tal oferta, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, este quedará sin efecto, debiendo en consecuencia extenderse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar, remitiendo al Código Civil, las situaciones no previstas en la Ley Especial.

De la norma anteriormente transcrita se evidencia que el legislador previó este supuesto anterior a la venta, pero nada dijo para un caso donde lo que celebren las partes sea una opción de compraventa con la intención de realizar posteriormente la venta definitiva; sin embargo, las normas que regulan esta institución en el Código Civil no se limitan al supuesto del “instrumento traslativo de la propiedad”, pues el Artículo 1.137 eiusdem, es expreso al determinar que el contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte, en el plazo fijado por éste o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio, pudiendo revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento, ya que la oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla, lo que nada obsta para que aquél a quien la Ley le ha dado el derecho preferente para adquirir un inmueble ejerza su ejecución en caso de incumplimiento del vendedor, porque la celebración de tales contratos no puede menoscabar los derechos que asisten al arrendatario en virtud de la Ley.

Por otra parte, tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador, se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.

En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo. Sin embargo, la venta puede realizarse a crédito, es decir, que el pago se realiza en un momento posterior a la entrega, o en su defecto mediante pago anticipado, a saber, el precio se abona, al menos en parte, con anterioridad a la entrega de dicho bien, en el entendido de que, contra la recepción de cada uno de los referidos pagos, deben extenderse los correspondientes recibos, como constancia del pago de las respectivas porciones del precio de compra venta, siendo muy frecuente, prestar garantía para el cumplimiento de la obligación.

Por otra parte tenemos que puede quedar sin efecto la compraventa en mención por incumplimiento de cualquiera de las partes, comprador o vendedor, cuando existe motivo fundado para temer la pérdida de la cosa vendida y el precio; por falta de pago del comprador, si el vendedor le ha requerido previamente para que pague cuando no medie una causa justificada; en virtud de condición resolutoria expresa por escrito; y, si la superficie del bien objeto de compraventa fuese menor que la descrita u ofrecida, puede resolverse el contrato o bien rebajar proporcionalmente el precio acordado.

En definitiva, se debe concluir en que si bien la institución de la preferencia ofertiva es un derecho exclusivo del arrendatario conforme al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por fuerza de la Ley, ella pasa a ser tutelada por las reglas del Código Civil, si la misma es aceptada por éste, mediante la institución de la compra venta del derecho común, donde el promitente vendedor como el promitente comprador, manifiestan su conformidad o no al contenido y condiciones de la misma, y que por tanto, si desean modificar algún extremo o aclarar alguna duda, deben hacerlo antes de la firma del contrato definitivo; por ello es conveniente que lo lean detenidamente antes de firmarlo.

Del Artículo 1.134 del Código Civil Venezolano, se entiende que los contratos son bilaterales cuando surgen obligaciones para ambas partes, a saber, cada una de las partes está obligada frente a la otra en forma recíproca, caracterizándose porque está desdoblado en dos o más obligaciones distribuidas entre ambas partes, cuya nota principal es la perfecta paridad existente entre estos recíprocos deberes.

Por su parte el Artículo 1.167 eiusdem, establece que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo; conocidas comúnmente, la primera como acción de cumplimiento, en la cual, según el derecho común, el deudor está obligado a ejecutar sus obligaciones y la segunda como acción resolutoria que viene dada por una conducta negligente por parte de cualquiera de los contratantes, capaz de perturbar la eficacia de lo pactado.

En este sentido el Artículo 1.264 del código en comento, contempla dos formas básicas del cumplimiento de una obligación, el cumplimiento en especie, el cual no es otro que la ejecución de la obligación tal como fue contraída; y el cumplimiento por equivalente, que consiste en el pago de los daños y perjuicios causados al acreedor por el no cumplimiento en especie de la obligación.

Por otra parte, también regla el citado Código que perfeccionándose el contrato, éste debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado, y por consiguiente la parte no puede negarse a su ejecución, a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpletti contractus contenida en el Artículo 1.168 de dicho Código.

Con vista a los anteriores lineamientos, este Órgano Jurisdiccional, en atención al principio de la comunidad de la prueba; pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

Poder que otorgó el ciudadano M.A.T.P. en fecha 01 de Junio de 2006, a los abogados J.R.M., J.A.O., A.F.G., N.M. y S.R.R., ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 06, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios 48 al 50 del expediente marcado con la letra “A”, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen en nombre de su poderdante, y así se decide.

Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06 de Agosto de 2004, entre la parte demandada, Sociedad Mercantil BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., en su condición de arrendadora, y la parte actora ciudadano M.A.T.P., en su condición de arrendatario del bien inmueble de marras identificado Ut Supra, para operar un negocio de venta y distribución de alimentos, cuyo lapso fue establecido por el término de un (1) año contado a partir del día 09 de Agosto de 2004, prorrogable por dos (2) períodos sucesivos, cada uno de ellos, de un (1) año, salvo que alguna de las partes manifestare a la otra por escrito su voluntad de darlo por terminado, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo inicial o de la prórroga anual que para ese momento se hallare en vigor, cursante a los folios 51 al 58 de la primera pieza del expediente marcada con la letra “B”.

Dicha prueba se concatena con la Solicitud evacuada en fecha en fecha 27 de Abril de 2006, por la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, sobre la no renovación inquilinaria, cursante a los folios 71 al 75 de la citada pieza del expediente marcada con la letra “I”; con las Facturas, los cheques y los comprobantes de depósitos bancarios, cursantes en copias fosfáticas a los folios 254 al 259 de la pieza en referencia, conjuntamente con la Inspección Ocular evacuada en fecha 16 de Agosto de 2007, por la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda y sus recaudos, cursantes a los folios 260 al 275 de la pieza en cuestión, concatenada con el oficio N° 38/2008 y sus recaudos, emanados de la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda; con la comunicación sin número emanada de la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Crédito, C.A., Banco Universal, cursantes a los folios 33 al 41, 42 y 43 de la segunda pieza del expediente, y con la comunicación emitida por Corp Banca, C.A., Banco Universal y sus anexos certificados, cursantes a los folios 48 al 52 de la segunda pieza del expediente.

Las anteriores instrumentales al haber sido aceptadas en forma expresa por la representación judicial de la parte demandada el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 444, 507, 510 y 935 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.363, 1.384 y 1.429 del Código Civil, y tiene como cierta la existencia de la relación arrendaticia invocada en el escrito libelar sobre el inmueble de marras, y así se decide.

Durante la etapa probatoria correspondiente, observa el Tribunal que la representación actora promovió el testimonio de los ciudadanos M.J.R.M. y H.E.S.R., quienes comparecieron a rendir declaración mediante comisión librada por este Tribunal al Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que la primera de los nombrados rindió su testimonio bajo juramento en fecha 13 de Marzo de 2008, sin que haya sido tachada por la parte demandada, donde declaró que trabajaba en la Empresa Grupo Grigio 17, C.A., para el año 2005; que era Asistente Ejecutiva del ciudadano M.A.T.P. en la referida empresa; que tiene conocimiento que desde el mes de Agosto de 2004, existía entre dicho ciudadano y la Sociedad Mercantil BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., un contrato de arrendamiento sobre el Local de autos; que la empresa en referencia le había ofrecido en venta dicho bien al citado ciudadano y que éste aceptó la misma por el precio ofertado; que tiene conocimiento que dicha empresa poseía los datos personales, copia de la Cédula de Identidad y el RIF del mencionado ciudadano porque existía un contrato firmado por éste; que en fecha 04 de Noviembre de 2004, le llegó una comunicación a dicho ciudadano donde la citada empresa le manifestó que no le vendería el inmueble porque ya tenía otro comprador; que hubo varios intentos de parte de éste sin respuesta ya que no le atendían las llamadas y que posteriormente le comunicaron que no le iban a renovar más el contrato de alquiler. En cuanto a las repreguntas la testigo respondió, entre otras, que nació en el año 1960; que sigue trabajando con el Grupo Grigio; que el Grupo Grigio 17 emitió cheque a favor de la Empresa BBO. En relación a preguntas formuladas nuevamente por la representación demandante contestó que el ciudadano M.A.T.P., es el arrendatario del local Nº 7 del Centro Comercial Las Cúpulas y que en el funcionaba una Restaurante del Grupo Grigio y que BBO estaba al tanto de eso.

Por su parte, el ciudadano H.E.S.R., quien rindió su testimonio bajo juramento en fecha 25 de Marzo de 2008, sin que haya sido tachado por la parte demandada, donde declaró que tiene conocimiento que la Empresa Mercantil BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., y el ciudadano M.A.T.P., llegaron a un acuerdo de compra venta del Local Nº 7. En cuanto a las repreguntas el testigo respondió, entre otras, que él y el ciudadano M.A.T.P., son socios en varias compañías; que si ha emitido cheque a favor de la demandada para el pago de alquiler de dicho local.

De las declaraciones se evidencia que conocen a las partes y los hechos sobre los cuales declararon; igualmente explican los deponentes, lo relativo al arrendamiento de dicho local, la oferta de venta del mismo, la aceptación por parte del comprador, que la vendedora poseía los datos personales, copia de la Cédula de Identidad y RIF del comprador, la no renovación del alquiler, la posterior oferta del bien a un tercero y que si bien el testigo H.E.S.R., es socio del demandante en varias compañías, su testimonio no versó sobre asuntos pertenecientes a las mismas ni demostró algún interés directo o indirecto en las resultas del pleito, y así se decide.

También se observa que a lo largo de sus respuestas los testigos no incurren en contradicciones, imprecisiones o parcialidad que puedan invalidar su testimonio, a las cuales se les otorga pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por merecerle confianza a éste Juzgador, ya que existe una concordancia entre el conocimiento de los testigos y la razón de sus dichos con relación a la acción bajo estudio, lo cual hace que sus testimonios sean convincentes ya que ayudan a esclarecer el conflicto planteado, el cual específicamente está dirigido al cumplimiento del vínculo contractual que intenta la parte accionante, por cuanto las circunstancias de la acción referidas al lugar, tiempo y modo de los hechos controvertidos, son concurrentes con los interrogatorios propuestos, ya que los hechos de autos coinciden con los hechos narrados por los declarantes. Por tanto, con la declaración de los testigos M.J.R.M. y H.E.S.R., resulta de esta manera establecido en autos que la demandada le ofertó el inmueble de marras al demandante; que éste aceptó la misma por el precio pactado para la venta del citado inmueble; que aquélla poseía datos suficientes de identificación del comprador por existir otro vínculo obligacional entre ellos y que posteriormente le fue ofrecido a un tercero, y así se declara.

Riela al folio 60 de la primera pieza del expediente marcada con la Letra “C”, comunicación de fecha 04 de Octubre de 2005, con el calificativo de preferencia ofertiva de conformidad con los Artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigida por la parte demandada, Sociedad Mercantil BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., en su condición de arrendadora, a la parte actora ciudadano M.A.T.P., en su condición de arrendatario, donde le hacen saber la decisión tomada por la Junta Directiva de tal Empresa, de ofrecerle en venta el inmueble de autos en la cantidad de Ciento Noventa Mil Bolívares (Bs.F 190.000,oo), a ser pagada mediante una inicial del treinta por ciento (30%) del valor indicado y que el saldo restante, a saber, el setenta por ciento (70%) en un plazo no mayor de noventa (90) días y que, de ser aceptada la propuesta, la tradición se daría una vez pagado el precio totalmente, cuya oferta tendría una validez de quince (15) días calendarios contados desde la fecha de su recepción, con la advertencia que si al vencimiento del plazo no se había obtenido respuesta, se entendería que la oferta no fue aceptada y por lo tanto le d.l.d. ofrecerlo a terceras personas.

La mencionada prueba se adminicula con la documental que corre inserta al folio 62 de la primera pieza del expediente marcada con la Letra “D”, contentiva de comunicación de fecha 10 de Octubre de 2005, dirigida por dicho ciudadano a la citada empresa, manifestándole su interés en la compra del inmueble y estar abierto a discutir una propuesta acorde a las necesidades de ambas partes; y con la comunicación de fecha 10 de Octubre de 2005, cursante al folio 64 de la citada pieza marcada con la Letra “E”, donde la empresa en cuestión le pide al ciudadano en referencia que le envíe una propuesta por escrito de su plan de pago para la adquisición del mismo; conjuntamente con la comunicación cursante al folio 66 de dicha pieza marcada con la letra “F”, librada por éste ciudadano en fecha 17 de Octubre de 2005, a la comentada empresa, donde le plantea la decisión de realizar un pago único de contado; así como también con la misiva de fecha 18 de Octubre de 2005, cursante al folio 68 de la misma pieza marcada con la Letra “G”, donde la demandada le manifestó al demandante que la Junta Directiva de la vendedora resolvió hacer la venta efectiva del inmueble en comento por el precio pactado dentro de los quince (15) días calendarios contados a partir de la recepción de la mencionada carta y que sus abogados podrían redactar el documento de compra venta, una vez que proporcionara los datos del comprador, a saber, como Persona Jurídica: Copia del Registro Mercantil, Copia del RIF y Copia de la Cédula de Identidad del Obligante de la Empresa; y como Persona Natural: Copia de la Cédula de Identidad del Comprador y Copia del RIF, del cual quedaron en enviarle un borrador para su revisión.

Cursa inserta al folio 70 de la primera pieza marcada con la Letra “H”, comunicación de fecha 04 de Noviembre de 2005, mediante la cual la Empresa Mercantil BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., le informó al ciudadano M.A.T.P., que de acuerdo a las correspondencias referentes a la oferta de venta del inmueble de marras, señaladas anteriormente, recibiendo la última en fecha 18 de Octubre de 2005, donde se le indicó un plazo de quince (15) días calendarios, contados a partir de la aceptación de esta para presentar la documentación pertinente, vencieron el día anterior, es decir, en fecha 03 de Noviembre de 2005, y que conforme al Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicho bien fue ofertado a un tercero. Las anteriores comunicaciones fueron promovidas por la representación demandada y actora, respectivamente, durante el lapso probatorio correspondiente.

Revisadas cuidadosa y exhaustivamente las mencionadas probanzas instrumentales y aplicadas a las mismas las determinaciones legales, doctrinales y jurisprudenciales señaladas Ut Supra, este Órgano Jurisdiccional les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 444, 506, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.363 y 1.371, ya que versan sobre principio de pruebas por escrito al estar dirigidas por una de las partes a la otra en cuanto a hechos jurídicos relacionados con los puntos que se controvierten, ya que fueron aceptadas por la representación demandada, y en consecuencia aprecia lo siguiente:

Que en esta causa ambas partes cumplieron en tiempo oportuno con lo establecido en el Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, entendiéndose con ello que el autor de la oferta tuvo conocimiento de la aceptación de la otra parte en el plazo de Ley, por lo tanto no hay obstáculo para la formación del contrato, ya que tanto la oferta como la aceptación se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegaron a la dirección del destinatario, puesto que ninguno demostró haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerlas, dado que con la comunicación de fecha 04 de Octubre de 2005, la Empresa Mercantil BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., en forma expresa e inequívoca le ofreció en venta a la parte actora, ciudadano M.A.T.P., como persona natural, el inmueble de marras, plenamente determinado en la demanda en cuanto a características, precio y forma de pago, y que seis (6) días después, a saber, en fecha 10 del referido mes y año, éste último le manifestó su interés en la compra, ya que nada consta en contrario a los autos, y así se decide.

Por lo anterior, se concluye de manera objetiva, conforme a la sana crítica y máximas de experiencia que el comprador tuvo en todo momento y lugar la voluntad e intención de adquirir el inmueble ofertado ya que en ningún modo expresó algo distinto, por el contrario, con la comunicación de fecha 17 de Octubre de 2005, le manifestó su decisión de efectuarle un pago único de contado, al punto que, con la comunicación de fecha 18 de Octubre de 2005, la oferente resolvió hacerle la venta efectiva del inmueble en cuestión por el precio pactado dentro de los quince (15) días calendario contados, específicamente, a partir de la recepción de dicha misiva, y no a partir del recibo de los datos solicitados, ya que la vendedora poseía tales datos en ocasión a la relación inquilinaria que los vinculaba, y en este caso en particular como Persona Natural, a saber, Copia de la Cédula de Identidad del Comprador y Copia del RIF, puesto que todas las circunstancias obligacionales que la demandada ha planteado con el demandante fueron única y exclusivamente en forma personal como persona natural y no como persona jurídica, conforme lo corroboró la testigo M.J.R.M., lo cual constituye un consentimiento en la venta de forma efectiva; por lo que, mal puede excepcionarse la parte demandada mediante la comunicación de fecha 04 de Noviembre de 2005, en que el documento no se elaboró por incumplimiento del comprador en la no entrega de dichos recaudos, cuando ella poseía tales datos, aunado a que no le envió al comprador el borrador del contrato definitivo para su revisión, ya que nada consta en contrario a los autos , y así queda establecido.

Respecto de la prueba de exhibición promovida por la representación actora el Tribunal observa que no consta en autos que hayan impulsado su evacuación, por lo tanto no hay prueba de exhibición que valorar y apreciar al respecto, y así se decide.

Poder otorgado por los ciudadanos M.R.d.P. y A.R.B.L. actuando en su carácter de Directores Ejecutivos de la Empresa Mercantil BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., en fecha 01 de Agosto de 2007, a los abogados A.A.-H.G. y A.E.G.B., ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 75, Tomo 114 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, cursante a los folios 129 al 135 de la primera pieza del expediente, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen en nombre de su poderdante, y así se decide.

Los abogados de la parte demandada promovieron en el lapso probatorio Notificación efectuada por la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao el día 28 de Julio de 2006, a la parte demandada a instancia del demandante, participándole su decisión de disfrutar de su derecho a prórroga legal, y por cuanto de la revisión efectuada a las actas procesales que conforman las dos (2) piezas del expediente principal no consta anexa dicha prueba instrumental, el Tribunal no tiene notificación que valorar y apreciar a ese respecto, y así se decide.

Finalmente observa el Tribunal que la representación accionada promovió prueba de exhibición y en vista que no consta en las actas procesales que ellos hayan insistido con el impulso para llevar a cabo su evacuación, no hay prueba de exhibición que valorar y apreciar a tal respecto, y así se decide.

En relación al pago por concepto de daños y perjuicios, en virtud del daño emergente, económico y moral, que alega el demandante por haber pagado la cantidad de Sesenta y Siete Mil Ochocientos Treinta y Un Bolívares con Cuarenta y Tres Céntimos (Bs.F 67.831,43), conforme a la actual reconversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional, por concepto de pagos de cánones de arrendamiento correspondiente a nueve (9) meses desde la fecha en que debió traspasarse la propiedad, estimados dichos daños a la fecha en la cantidad de Nueve Mil Bolívares (Bs.F 9.000,oo) derivados del pago de arrendamiento y del retraso en la ejecución de la negociación pactada, y que este monto sea imputado al precio de venta pactado por efecto de la compensación así como los cánones de arrendamiento cuantificados y los que se sigan causando hasta la definitiva, el Tribunal observa:

De conformidad con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a la representación actora le correspondía probar la indemnización que reclama a fin que causen así el efecto reparador del daño y la indemnización de los perjuicios establecidos en el Artículo 1.185 del Código Civil, por lo cual es oportuno señalar previamente lo siguiente:

Sobre este particular los Doctores E.M.L. y E.P.S., autores de la obra “Curso de Obligaciones” Derecho Civil III, Tomo I, páginas 201 a la 205, sostienen que uno de los principios que regula la reparación es que el daño debe ser demostrado por la víctima, ya que no basta con la existencia del daño ni con la circunstancia de que reúna las condiciones referidas, sino que es necesario que la víctima las demuestre conforme lo dispone el Ordinal 7° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual puede servirse de los medios probatorios determinados en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, la medida del daño supone, por consiguiente, la mensura pecuniariamente expresada de la integridad de la esfera del interés lesionada por la concurrencia del acontecimiento dañoso y ello no puede lograrse más que mediante la estimación de todos los elementos probatorios aportados en el proceso.

En este sentido, deduce quien sentencia que el Artículo 1.579

del Código Civil, es expreso al determinar que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla y que por efecto del Numeral 2º del Artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario está obligado a pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, por lo cual, mal puede la parte demandante reclamar compensación alguna por ese concepto ya que, dada la naturaleza del contrato de alquiler, con el pago del arriendo no se determinar pérdida de utilidad o de ganancia, cierta y positiva alguna, para que tal petitorio pueda considerarse válido; razones por las cuales éste Sentenciador en armonía con el criterio doctrinario señalado anteriormente, declara improcedente la indemnización solicitada, y así queda establecido.

Ahora bien, resueltos los puntos previos y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:

De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento ni las obligaciones que se derivaron de la misma para los contratantes respecto del bien inmueble de marras y que durante su vigencia surgió la figura de la preferencia ofertiva sobre el mismo, y así se decide.

En cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio respecto sobre la ejecución o no del contrato de compra venta en cuestión como consecuencia de la preferencia ofertiva en mención, considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó la siguiente posición:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

En aplicación analógica al criterio jurisprudencial transcrito, el cual por compartirlo lo hace suyo este Tribunal, y en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora que evidentemente se trasladó la carga de la prueba a la demandada Empresa Mercantil BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre la ejecución de la negociación del inmueble de marras y el traslado de la propiedad mediante el documento definitivo de venta, ya que esta, a través de sus apoderados judiciales, en el acto de contestación a la demanda negó expresamente que el actor con la comunicación de fecha 10 de Octubre de 2005, haya aceptado la oferta que le hizo sobre el bien inmueble en comento identificado Ut Supra, ni que con ello se haya perfeccionado el consentimiento, ni que se haya formado el contrato con el intercambio de cartas ocurrido entre ellos y ni que éste último haya cumplido con la obligación de entregar los documentos necesarios para la elaboración del contrato de compra venta; sin que tales afirmaciones hayan sido demostradas durante el evento probatorio correspondiente; por el contrario, convino y aceptó que el precio, forma de pago, el término para responder a la oferta y demás estipulaciones de la misma, son los expuestos en la comunicación anexa al escrito de demanda marcada con la Letra “C”, la cual no es otra que la comunicación de fecha 04 de Octubre de 2005, donde ella en su condición de arrendataria, le ofreció en venta al ciudadano M.A.T.P., el precitado inmueble, conforme con los Artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo respondida afirmativamente dentro del lapso que indica la comentada norma especial con la carta de fecha 10 de Octubre de 2005 lo cual se complementó con la posterior disposición de realizar un pago único de contado por el precio pactado, al punto que con la misiva de fecha 18 de Octubre de 2005, dicha demandada resolvió concluir en hacerle la venta efectiva con la elaboración del documento, lo cual constituye una confesión respecto del consentimiento de vender, y así se decide.

Por efecto de lo anterior queda evidenciado en el presente caso, que la citada empresa incumplió con su obligación de hacer la tradición del inmueble en comento, tal como lo consagra el Artículo 1.265 del Código Civil, lo cual constituye una prestación derivada de la obligación de transferir que se cumple con el otorgamiento del instrumento definitivo de propiedad una vez verificada la totalidad del pago pactado, de acuerdo con las formalidades que exige la ley que rige la materia; por tanto, al haber quedado probado en autos que la parte actora aceptó la oferta en tiempo útil para comprar mediante un pago único de contado y que la parte demandada no formó materialmente el contrato de compra venta proveniente de una preferencia ofertiva válida según el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, luego de haber concluido en hacer la venta efectiva, la acción de ejecución o cumplimiento de contrato de compra venta que origina estas actuaciones, debe prosperar en forma parcial, tomando en consideración que no prospero la indemnización de daños y perjuicios solicitada en la demanda, conforme al marco legal antes descrito, pues considerar lo contrario constituiría un grave desacierto, que a la luz de lo preceptuado en el Artículo 7° eiusdem, sería una práctica contraria a derecho, de acuerdo a lo antes expresado y de interpretación restrictiva, dado que dichas normas reguladoras son de estricto orden público, establecidas para beneficiar o proteger a los arrendatarios en forma irrenunciable, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, y así se decide formalmente.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas y con vista a los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, al considerar que la acción encuadra en el dispositivo contenido en los Artículos 1.161, 1.265, 1.267, 1.474, 1.488, 1.877 y 1.920, Ordinal 1º del Código Civil, debe declarar parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compra venta opuesta, ya que no prosperó la indemnización de daños y perjuicios solicitada; y la consecuencia de ello es condenar a la parte demandada a que cumpla voluntariamente con el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, una vez que reciba el pago único de contado del precio pactado en la cantidad de Ciento Noventa Mil Bolívares (Bs.F 190.000,00) para la época de la negociación, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, puesto que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede, en este caso en particular, ser suplida con el registro de esta sentencia al ser aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 eiusdem, obviamente una vez consignado conforme a las generalidades de Ley, el precio pactado a favor de la vendedora, toda vez que por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, el contrato de compra venta en cuestión, por el cual la vendedora se comprometió a transferir la propiedad del inmueble de marras y el comprador a pagar el precio pactado, quedó perfeccionado de pleno derecho, dado que se encuentran presentes los elementos esenciales para su existencia de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1.141 eiusdem; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 ibídem, y así finalmente lo determina este Tribunal.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTES las defensas de falta de cualidad activa y pasiva opuestas por la representación judicial de la parte demandada; ya que el efecto de cumplimiento que se pretende en este juicio es producto de una relación inquilinaria y de las comunicaciones que vínculo a las partes de autos.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA sigue el ciudadano M.A.T.P. contra la Empresa Mercantil BBO SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE ENTIDADES DE INVERSIÓN COLECTIVA, S.A., ambos plenamente identificados en el encabezamiento del presente fallo; ya que quedó demostrado en las actas procesales que la parte actora aceptó la oferta de compraventa en tiempo útil para hacerlo mediante un pago único de contado y que la parte demandada luego de haber tenido conocimiento de tal aceptación, de las generalidades de Ley para ello y de haber concluido en hacer la venta efectiva, no formó materialmente el contrato de compra-venta al que estaba obligada dada la naturaleza consensual del mismo; puesto que la indemnización de Daños y Perjuicios solicitada en el escrito libelar y su reforma no prosperó al no estar ajustada a derecho.

TERCERO

Como consecuencia de lo anterior se condena a la parte demandada a que cumpla voluntariamente en realizar la tradición formal del inmueble vendido con el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, sobre el Local Comercial N° 7, situado en el Nivel Planta Baja del Centro Comercial Las Cúpulas, y su entrada principal está orientada con frente a la Segunda (2da.) Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, cuya estructura es de forma irregular, con un área de fondo rectangular que se amplía cónicamente al frente, con salón comercial, un (1) baño y con una superficie de Cincuenta y Un Metros Cuadrados con Setenta y Tres Decímetros Cuadrados (51,73 mts2), siendo sus linderos: Norte: Con el Local Número Ocho (N° 8); Sur: Con el Local Número Seis (N° 6); Este: Con área de estacionamiento de la Planta Baja y Oeste: Con fachada oeste del Centro Comercial que da su frente a la Segunda (2da.) de los Palos Grandes, al cual le corresponde un porcentaje de condominio equivalente a Cinco Enteros con Cincuenta Centésimas por Ciento (5,50%) sobre los derechos y las cargas de la comunidad conforme el Documento de Condominio del comentado Centro Comercial, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Chacao, en fecha 08 de Diciembre de 1995, bajo el N° 45, Tomo 20, Protocolo Primero; previo el pago único de contado pactado para la fecha del contrato de parte del actor por la cantidad de Ciento Noventa Mil Bolívares (Bs.F 190.000,oo) conforme a la actual reconversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional, de acuerdo a los lineamientos expuestos en este fallo, una vez que el mismo quede definitivamente. El inmueble en comento fue adquirido por la parte demandada mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 06 de Noviembre de 1997, bajo el Nº 18, Tomo 08, Protocolo Primero. En el entendido que si no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor del demandante, ciudadano M.A.T.P., previa demostración de haber consignado el pago correspondiente, ya que de autos quedó demostrado que éste se comprometió a cumplir con esa prestación.

CUARTO

Dada la naturaleza parcial del presente fallo el Tribunal no hace expresa condenatoria en costas.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 eiusdem, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 ibídem.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Ocho (08) días del mes de Octubre de Dos Mil Nueve (2009). Años 199° y 150°.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

C.Y. BETHENCOURT CHACÓN

En la misma fecha anterior, siendo la 01:10 a.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

JCVR/CYBC/PL-B.CA.

Asunto Nº AH13-F-2006-000076.

Asunto Antiguo N° 2006-30.063.

Ejecución de Contrato.

Materia Civil. Compraventa.