Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 6 de Mayo de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 6 de Mayo de 2011

201º y 152º

ASUNTO: AP11-R-2010-000133

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil TAPIORO C.A, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de abril de 1979, bajo el N° 99, Tomo 18-A-Sgdo.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano M.J.C.P., abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 10.864.

PARTE DEMANDADA: ciudadano O.E.C.C., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-9.878.829.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanas F.P.H. Y L.C.P.B., abogadas en ejercicio e inscritas en el INPREABOGADO bajo los Nos 41.359 y 44.653, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO

-I-

Se inició la presente controversia mediante libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas (U.R.D.D), en fecha 01 de julio de 2009, por el ciudadano M.J.C.P., quien es venezolano, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 10.864, quien actúa en su carácter de apoderado judicial de la parte actora Sociedad Mercantil TAPIORO C.A, inscrita en la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 18 de abril de 1979, bajo el Nº 99, Tomo 18-A-Sgdo, mediante el cual demandó al ciudadano O.E.C.C. por RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

Entre otras cosas, señala la parte actora en su escrito libelar, que consta en los recaudos consignados en el expediente, que los ciudadanos R.V. PEDROUZO Y A.S.L., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos V-3.471.944 y V-10.545.887, respectivamente, en su carácter de administradores generales de la empresa TAPIORO C. A., ya identificada, dieron en arrendamiento al ciudadano O.E.C.C., un galpón propiedad de la mencionada firma, con una superficie de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750 M2) aproximadamente, distinguido con el Nº 85-D, ubicado en la Calle Miranda, Kilómetro 22 de El Junquito, Estado Vargas; que en el mencionado contrato pactaron ambas partes, que el canon de arrendamiento sería en la suma DE UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (BS. 1.700,00), más el impuesto al valor agregado (IVA) vigente, a partir del 01 de febrero de 2008, pagaderos por mensualidades vencidas; que la duración del contrato era a tiempo determinado de un (1) año, comenzando a correr desde el 1° de febrero de 2008, culminando el mismo el 31 de enero de 2009, sin necesidad de desahucio.

Así mismo, en la cláusula décima del referido contrato, establecieron que la falta de pago de una cualquiera de las mensualidades o el incumplimiento por parte de el arrendatario de alguna de las cláusulas, daría derecho a la arrendadora a solicitar la desocupación del inmueble o el cumplimiento del contrato antes señalado, siendo por cuenta del arrendatario los gastos a que diere lugar y por tal motivo los daños y perjuicios que tuvieran lugar, los cuales el actor estimo, en la cantidad mínima de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00).

Por otro lado, y con respecto a los daños demandados, así como también por cada día de demora en la entrega del inmueble arrendado, la suma de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) diarios, por concepto de cláusula penal; de igual manera; la arrendataria entrego al momento de la firma del contrato en calidad de depósito a la arrendadora, cuatro (4) meses, que dan la totalidad de SEIS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.800,00), en una letra de cambio, monto que sería reintegrado a el arrendatario una vez efectuada la entrega del bien inmueble; de esta misma manera obligándose el arrendatario a contratar por el lapso de duración del contrato celebrado, una póliza de seguros de responsabilidad locativa en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 150.000,00) y una ante vecinos por la misma suma de dinero, siendo la beneficiaria la arrendadora del inmueble objeto del presente juicio.

Siguió arguyendo la representación judicial de la parte actora, que realizaron múltiples gestiones verbales y escritas por la empresa CONSTRULLAVE BIENES RAÍCES C.A; administradora del inmueble arrendado, para lograr que el arrendatario hiciera entrega del local dado en arrendamiento, libre de bienes y personas, previo pago de los cánones de arrendamiento atrasados y otros conceptos, que posteriormente se pusieron en contacto el demandado, en donde éste propuso suscribir un arreglo del cual lo anexan al escrito libelar, razón por lo cual procedió a demandar al ciudadano O.E.C.C., por la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de febrero de 2008, y la consiguiente entrega del inmueble dado en arrendamiento libre de personas y bienes. Además de los daños y perjuicios, consistentes en el pago de la cantidad de DOSCIENTOS BOLÍVARES (BS. 200,00) diarios por demora en la entrega material del bien inmueble, contado a partir del 01 de febrero de 2009 hasta la entrega definitiva; y el pago de la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 10.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados a la arrendadora, por no haber podido esta alquilar nuevamente el inmueble desde el 31 de Enero de 2009 y por estar desamparado el inmueble sin una póliza de seguros y la condena en costas a la demandada.

Seguidamente, y admitida la presente demanda en fecha 06 de julio de 2009, por los trámites del juicio breve, previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se ordenó emplazar a la parte demandada ciudadano O.E.C.C., para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, mas un (1) día que se le concedió como término de distancia, a fin de que diera contestación a la demanda incoada en su contra. Librándose la respectiva compulsa en fecha 30 de julio de 2009, anexa a oficio al Juzgado distribuidor del Municipio Vargas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas; así mismo, se apertura el cuaderno de medidas respectivo.

Luego, mediante auto de fecha 07 de octubre de 2009, y previo requerimiento efectuado por el apoderado judicial de la parte actora, se ordenó y se libró compulsa de citación a la parte demandada, anexa a oficio al Juzgado distribuidor del Municipio Vargas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.

Culminados los tramites inherentes a la citación personal de la parte demandada, en fecha 16 de noviembre de 2009, las apoderadas judiciales del demandado, consignaron escrito de contestación a la demanda, en el cual -entre otras cosas- rechazaron, negaron y contradijeron la demanda en todo y cada una de sus partes, negando que su poderdante adeude los meses de diciembre de 2008 y enero de 2009, alegando que los ha pagado, el mes de Diciembre de 2008 junto al mes de Noviembre de 2008, mediante depósito efectuado con cheque del Banco Mercantil NO 00000319393, de fecha 11 de Diciembre de 2008, por la cantidad de Bs. 3.706,00, según consta de estado de cuenta emitido por el Banco Mercantil de fecha Febrero de 2009; señalando que el mes de Enero de 2009, lo pagó el 16 de Marzo de 2009, mediante depósito bancario No 436402149, por la suma de Bs. 1.853,00; señalando que nunca ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, que por un tiempo los arrendadores les entregaron como soporte de recibos facturas a nombre de otra empresa sin notificarles previamente la existencia de un nuevo administrador, tal es caso de las facturas NO 0183; 0191; 0197 emitidas por la sociedad mercantil CONSTRULLAVE, C.A, Rif No. J-31394884; que posteriormente le asignaron una cuenta bancaria personal a nombre de R.V. en la entidad Bancaria Banco Banesco, No 01340279522793016436, lo cual es muestra de la mala fe del arrendador para lograr que el arrendatario no pudiera cumplir con los pagos. Negó darle un uso distinto al inmueble arrendado; negó haber incumplido con la obligación de contratar la póliza de seguro exigida por el arrendador, alegando que las aseguradoras se niegan a asegurar el inmueble por no presentar condiciones estructurales y de seguridad; negando que se haya negado a dar el deposito requerido, señalando que el mismo le fue entregado al arrendador desde que se celebró el primer contrato de arrendamiento hace más de 14 años, que luego se celebró un contrato escrito autenticado el 30 de Junio de 1997, otro en 1999; otro el 9 de Junio de 2000.

Negaron y rechazaron las pretensiones indemnizatorias de la parte actora Alegando además que sobre el inmueble litigioso existe una medida de resguardo, debido a que las tierras y las bienhechurías fueron expropiadas hace más de 15 años por la Gobernación del Distrito Federal, que la medida de resguardo fue dictada por la Procuraduría General de Estado Vargas, según Oficio NO PGEV-DP-10-09- Oficio 1961, de fecha 2 de Octubre de 2009.

Abierto el juicio a pruebas, compareció en fecha 16 de noviembre de 2009, la abogada L.C.P., apoderada judicial de la parte demandada, y consignó escrito de promoción de pruebas, en el cual reprodujo el merito favorable a los autos; promoviendo como documentales todos los documentos producidos acompañando el escrito de contestación de la demanda, las que fueron admitidas el 20 de noviembre de 2009.

En la misma fecha, comparecieron las apoderadas judiciales de la parte demandada, y consignaron escrito de pruebas complementario, en el cual promovieron comunicación de fecha 17 de Noviembre de 2009, emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, para probar que el terreno y las bienhechurías objeto del litigio, ha sido expropiado por el estado Venezolano y pagado a sus verdaderos propietarios hace más de catorce años y adjudicado al Estado Vargas. Promovieron plano emanado del Ministerio de Transporte y Comunicaciones, con sus variantes UTM, donde se aprecia el Nº de catastro, propietario, fecha de registro y cancelación a los propietarios; que la parcela T-10 fue pagada y tiene un área de MIL DOSCIENETOS SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECIMETROS (1206,83M2) a la ciudadana G.C.G.; según documento registrado el 6 de Abril de 1990; y la parcela T-11 con un área de MIL CIEDNTO SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SIETE DECIMETROS (1164,77M2) pagada a T.G.M., según documento registrado en fecha 12 de Febrero de 1989; para demostrar que la empresa TAPIORO, C. A., no tiene derecho de propiedad sobre el mencionado inmueble; promoviendo inspección judicial, sobre el inmueble para dejar constancia de su estado.

En fecha 8 de Diciembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones en el cual, produjo inspección judicial, practicada el 11 de Diciembre de 2009, por el Juzgado de Municipio de las Parroquias Carayaca y El Junko, de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, para demostrar que en el inmueble arrendado vive el ciudadano J.S.M., quien manifestó vivir ahí con su familia; que se dejó constancia de las existencia de una vivienda con dos habitaciones como camas, escaparates, sofás, cocina y demás enseres propios de un hogar doméstico; que también hay piezas de automóviles, motores, caucho, cajas, etc.

Por otro lado, y bajo este mismo contexto, el Tribunal de la causa dictó auto en fecha 8 de diciembre de 2009, mediante el cual se admitieron las pruebas promovidas por las partes en el presente Juicio; así mismo y encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada, el Juzgado Undécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, procedió a dictar Sentencia en fecha 02 de Febrero de 2.010, declarando Parcialmente con Lugar la demanda incoada y ordenó la notificación de las partes intervinientes en el presente Juicio.

Luego de que ambas partes fueron notificadas de la Sentencia proferida por el Juzgado A quo, la representación Judicial de la parte demandada, ejerció el recurso ordinario de apelación contra dicha decisión, a lo cual el Juzgado de la causa, oyó dicha apelación en fecha 02 de Marzo de 2.010, en ambos efectos, es decir en efecto devolutivo y suspensivo y de esa manera ordeno la remisión del presente expediente al superior jerárquico y de esa manera en fecha 16 de Marzo de 2.010, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas , dicto auto donde se le dio entrada al presente expediente y se fijo para el Décimo día (10º) siguientes a esa fecha a los fines de dictar Sentencia definitiva sobre la apelación interpuesta.

Por ultimo, la representación Judicial de la parte demandada consigno escrito de formalización de la apelación donde explana su defensa y por otra parte la Sociedad Mercantil Actora, mediante diligencias varias, solicito de manera insistente que se proceda a Sentenciar la presente causa.

-II-

Planteada en los términos anteriores la presente controversia, éste Tribunal, actuando en función de Alzada, pasa a dictar Sentencia previa las siguientes consideraciones:

En el caso que nos ocupa se desprende, del mismo dicho de las partes, que efectivamente se trata de una relación arrendaticia; por lo que se considera forzoso para esta Superioridad; otorgarle pleno valor probatorio a la relación locativa alegada por el actor en su libelo y confirmada por la parte recurrente en su escrito de contestación, al no haber desvirtuado dicho alegato en la secuela del presente Juicio y así declarar como cierto el contrato de Arrendamiento escrito suscrito entre las partes intervinientes en el presente proceso. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, observa este Juzgador, que la presente controversia viene dada en razón de una demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que incoare la Sociedad Mercantil TAPIORO C.A., contra el ciudadano M.J.C.P., ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo, por cuanto según aduce la parte actora, el demandado incumplió con sus obligaciones de pagar los cánones de arrendamiento del mes de Diciembre de 2.008 y Enero de 2.009; así como la obligación de contratar una póliza de seguros que ampare al local y por ultimo la obligación de dar al inmueble arrendado un uso exclusivo de carpintería y el carácter personalísimo del mismo.

Así pues, es menester para este Sentenciador hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

En este mismo orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, le basta al actor probar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En el caso bajo estudio, la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 30 de Junio de 1.997, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Baruta; por cuanto según aduce la parte actora, el demandado recurrente ha violado cláusulas del contrato de marras tales como la que se refiere, al pago de los cánones de arrendamiento, así como la obligación de contratar una póliza de seguros que ampare al local y por ultimo la obligación de dar al inmueble arrendado un uso exclusivo de carpintería y el carácter personalísimo del mismo.

. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

En este mismo orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.- En el caso de autos, la actora demostró con el referido Contrato de Arrendamiento, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que el Arrendatario recurrente, al no dar cumplimiento a las cláusulas exigidas por la parte demandante, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, es para admitir que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato. El incumplimiento de su principal obligación que era el pago de forma tempestiva de los cánones de arrendamiento, ha dado motivo a que ha lugar la reclamación de la actora en cuanto a esa pretensión, en el sentido de la acción de resolución de contrato de Contrato. Y ASI SE ESTABLECE.

A mayor abundamiento, podemos afirmar que la resolución del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación. En este sentido dispone el Artículo 1.159 del Código Civil vigente que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”, este artículo es quizás uno de los fundamentos de más prosapia dentro de nuestro Código Civil Venezolano y constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato. Una vez perfeccionado el contrato, éste se independiza de tal modo que, en principio, una de las partes no puede darlo por terminado por su sola voluntad unilateral, a menos que la ley lo autorice expresamente. El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en las diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse durante su vigencia.

En este sentido, y bajo el mismo contexto, se sostiene que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Este es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, y se ha reforzado a través del tiempo, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena conforme al artículo 1.264 del Código Civil Venezolano que reza: LAS OBLIGACIONES DEBEN CUMPLIRSE EXACTAMENTE COMO HAN SIDO CONTRAIDAS; lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada.

Es éste el principio general y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones y, como consecuencia del mismo, las partes deben cumplir esas obligaciones fielmente, al pie de la letra, asimismo el Juez, en caso de controversia, condenará ineludiblemente al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación.

Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtúe lo alegado por la parte accionante, y por ende, acogiendo por completo el criterio del Tribunal de causa, quedó demostrado su incumplimiento contractual, en cuanto a la cláusula Segunda del contrato arrendamiento de marras, al no haber acreditado el pago de conformidad con dicha cláusula, es decir dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del mes; por otro lado quedo plenamente demostrado en autos, que el demandado no cumplió con la obligación de contratar una póliza de seguros que ampare al local arrendado, y por ultimo la obligación de dar al inmueble arrendado un uso exclusivo de carpintería y el carácter personalísimo del mismo, por cuanto consta de inspección judicial que al inmueble arrendado se le esta dando un uso distinto al que se convino en el contrato de marras razón por la cual, considera quien aquí sentencia que la presente acción debe prosperar en derecho. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, en cuanto a los daños y perjuicios demandados por la parte actora, este Tribunal acoge nuevamente el criterio del Tribunal de la causa y establece, que si bien es cierto que existe un incumplimiento acentuado por parte del arrendatario en las obligaciones inherentes al contrato de marras, no es menos cierto, que dicho incumplimiento por sí sólo, no es prueba suficiente para aseverar que existe o que se causó un daño, puesto que los daños como tal, hay que alegarlos y hay que probarlos en la secuela del juicio, y se observa que la representación judicial de la parte actora no probó lo alegado en cuanto a los daños y perjuicios invocados; razón por la cual, quien aquí decide, considera que dicha demanda debe prosperar parcialmente en derecho. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-III-

Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil. Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la Apelación interpuesta por la parte demandada, en contra de decisión dictada por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 02 de Febrero de 2010. En consecuencia:

SEGUNDO

Se confirma en todas y cada una de las partes la decisión apelada y se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la Demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la Sociedad Mercantil TAPIORO C.A, contra el ciudadano M.J.C.P., ambas partes suficientemente identificadas en el encabezado del presente fallo.

TERCERO

Se ordena a la parte demandada en hacer entrega material del inmueble constituido por el Galpón, identificado con el Nº 85-D, ubicado en la Calle Miranda, Kilómetro 22 de el Junquito, con una superficie aproximada de SETECIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (750,00 M2), libre de bienes y personas, a manos de la parte actora.

CUARTO

Dada la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.

QUINTO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 6 días del mes de Mayo de 2011. Años 201º y 152º.

El Juez,

Abg. C.A.R.R.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 1:12 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AP11-R-2010-000133

CARR/MVA/cc