Decisión de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Julio de 2007

República Bolivariana de Venezuela

EN SU NOMBRE

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: T.d.C.N.A., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.523.172.

DEMANDADO: J.D.L.E.C.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-2.070.326.

APODERADOS

DEMANDANTES: Dres. V.L.M., J.S.P., A.J.M. y A.A.R., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 26.711, 32.932, 39.557 y 9.879, en su orden.

APODERADA

DEMANDADO: Dra. S.T.D., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 55.187.

MOTIVO: Nulidad de Convenio (Apelación).

EXPEDIENTE: N° 07-0231.

- I - - Antecedentes –

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha veintiséis (26) de marzo de 2007, por el abogado J.S.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión proferida en fecha veintiuno (21) de marzo de 2007, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la presente acción que por Nulidad de Convenio incoara la ciudadana T.d.C.N.A., contra el ciudadano J.d.L.E.C.C.. En fecha veintisiete (27) de marzo de 2007, el Juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida y ordenó la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia Distribuidor de turno a los fines consiguientes.

Cumplidos los trámites de distribución correspondientes, en fecha veintinueve (29) de marzo de 2007, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fungiendo para ese momento como Tribunal Distribuidor, nos remitió el expediente contentivo de la presente causa y en fecha treinta (30) de marzo de 2004, es recibido por esta Alzada, dándosele entrada mediante auto de fecha once (11) de abril del mismo año, seguido del avocamiento del Juez que suscribe el presente fallo.

Por providencia complementaria dictada en fecha catorce (14) de mayo del mismo año, se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha dieciocho (18) de abril de 2007, la Dra. S.T.D., apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito a manera de conclusiones, en el cual, luego de exponer una breve reseña de lo acontecido en el proceso, peticionó que la sentencia impugnada sea confirmada en todas sus partes, otorgándole plena validez al convenio accionado, pues -según sus dichos- no existe ningún motivo legal para declarar la nulidad del referido convenio, por cuanto la parte actora no demostró de ninguna forma en que se basó para demandar su nulidad. - II - - Síntesis de los Hechos - Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por nulidad de convenio intentó la ciudadana T.d.C.N.A., por intermedio de su representación judicial, en contra del ciudadano J.d.L.E.C.C., en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos: Que en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2003, su representada celebró un contrato de Arrendamiento con el ciudadano J.d.L.E.C.C., sobre un bien inmueble constituido por “un apartamento distinguido con el número P-H2, situado en el Conjunto Residencial Valle Abajo, de la Urbanización Valle Abajo, Calle Capanaparo, Municipio Libertador, del Distrito Capital”, cuyo canon de arrendamiento se pactó en la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares Sin Céntimos (Bs. 800.000,00) mensuales.

Que el contrato de arrendamiento fue autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el N° 01, Tomo 151 de los respectivos libros llevados por esa dependencia.

Que su representada suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con su arrendador, sobre el mismo bien inmueble, debido a las múltiples amenazas de desalojarla, señalándole que el vínculo contractual estaba vencido, a pesar de la congelación del canon arrendaticio emanado del Ejecutivo Nacional, viéndose en consecuencia, obligada a firmar el aludido contrato.

Que posteriormente, por intermedio de su hermana, fue firmado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, un convenio en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2005, el cual -según sus dichos- tiene contradicciones, como es el caso de la Cláusula Cuarta que establece que la arrendataria debe cumplir con todas y cada una de las estipulaciones previstas en el contrato locativo original vigente, siendo que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 800.000,00) mensuales.

Que en la Cláusula Tercera del convenio accionado se acordó que durante la prórroga legal del contrato de arrendamiento, la pensión mensual quedará establecida en la cantidad de Novecientos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 900.000,00) mensuales, lo cual contraviene flagrantemente la disposición del Ejecutivo Nacional de congelación de alquileres.

Se fundamentó la presente acción en los artículos 1.159, 1.264, 1.160 y 1.346 del Código Civil; artículo 7 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en la Resolución de congelación de alquileres emanada del Ejecutivo Nacional en el año 2004 y prorrogada por seis (06) meses, en el año 2006 y, finalmente, en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en sus artículos 21 y 334.

Que por las razones anteriormente expuestas y los fundamentos de derecho invocados, ocurre a demandar al ciudadano J.d.L.E.C.C., con fundamento en la acción de Nulidad de Convenimiento, para que convenga o en su defecto, así lo declare el Tribunal, que es nulo de nulidad absoluta el convenimiento celebrado en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2005, suscrito por la hermana de su mandante y el referido arrendador, autenticado por ante la Notaría Décima Sexta del Municipio Libertador, del Distrito Capital, anotado bajo el N° 03, Tomo 57 de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia.

Finalmente procedió a formular la estimación de la demanda y señaló su domicilio procesal, solicitando que la demanda fuese admitida, sustanciada y declarada con lugar. Acompañó recaudos. En fecha veintiuno (21) de noviembre de 2006, el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente causa de conformidad con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y 33 del Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ordenando el emplazamiento del accionado, a fin que compareciera por ante ese Juzgado, al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.

En fecha veintisiete (27) de noviembre de 2006, fue comisionado el Juzgado del Municipio Carrizal del Circunscripción del Estado Miranda, previa solicitud de la parte actora, a objeto de practicar la citación personal del demandado.

En fecha veintitrés (23) de enero de 2007, compareció ante el Juzgado de la causa la Dra. S.T.D., consignando el instrumento poder que le acredita la representación judicial del demandado y se dio por citada en el presente juicio.

Posteriormente, en fecha doce (12) de febrero de 2007, la representación judicial de la parte accionada consignó escrito contentivo de la contestación a la demanda, en el cual quedó expuesto lo siguiente:

Solicitó como punto previo se declare la perención de la instancia, alegando que no consta en autos la actuación de la parte demandante, referida a poner a disposición del Alguacil los emolumentos necesarios para la práctica de la citación.

Adujo que es cierto que en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2003, su representado celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana T.d.C.N.A., sobre el bien inmueble descrito en el libelo de demanda.

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, los dichos de la parte demandante en cuanto al hecho que e.f. el segundo contrato locativo en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2005, a consecuencia de las múltiples amenazas del arrendador a objeto de desalojarla, alegando que lo cierto es que celebró de buena fe con la demandante un nuevo contrato, debido a los múltiples pedimentos y ruegos de que fue objeto por parte de la locataria.

Negó, rechazó y contradijo que en el documento suscrito en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2005, se le hayan vulnerado los derechos a la parte accionante, toda vez que en el mismo lo que se hizo fue notificarla que el contrato locativo no le sería renovado, tal y como establece el artículo 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, la arrendataria aceptó la prórroga legal que se le estaba planteando.

Finalmente concluyó que, por los razonamientos expuestos y dado que lo que se pactó en el convenimiento hoy accionado, fue que no se le iba a prorrogar el contrato locativo, aceptando la arrendataria expresamente la prórroga legal y, por ello, debía hacer entrega del inmueble de marras al terminar dicha prórroga, a saber, el día veintiséis (26) de noviembre de 2006, no vulnerándose con ello ningún derecho, ya que ésta firmó sin ningún tipo de coacción, es por lo que solicitó se declare sin lugar la demanda intentada en contra de su mandante. Acompañó los contratos locativos celebrados por las partes, así como también el documento que contiene el convenimiento accionado.

En fecha quince (15) de febrero de 2007, el Juzgado de la causa dejó constancia de haber recibido las resultas de la citación, provenientes del Juzgado comisionado al efecto.

En fecha quince (15) de febrero de 2007, el Juzgado a quo dictó sentencia interlocutoria declarando sin lugar la perención de la instancia invocada por la parte demandada.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La representación judicial demandante promovió sus respectivas probanzas en fecha veintiséis (26) de febrero de 2007, siendo admitidas en su totalidad, por providencia de fecha veintisiete (27) de febrero del mismo año. Por su parte, la apoderada judicial del demandado, promovió sus pruebas en fecha veintisiete (27) de febrero de 2007, las cuales fueron admitidas por auto de fecha veintiocho (28) de febrero del mismo año. Todos los medios de prueba que han sido producidos anexos al escrito libelar y en etapa probatoria, se indican, aprecian y valoran en la parte motiva del presente fallo, bastando señalar, en esta narrativa, de los hechos procesales acontecidos en los autos.

Luego, en fecha catorce (14) de marzo de 2007, la representación judicial del accionado consignó escrito de conclusiones.

El Juzgado de la causa dictó sentencia definitiva en fecha veintiuno (21) de marzo de 2007, declarando sin lugar la demanda que por Nulidad de Convenio incoara la ciudadana T.d.C.N.A., en contra del ciudadano J.d.L.E.C.C..

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de Alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado.

- III - - Motivaciones para Decidir - Esta Alzada pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:

La causa sub examine se defiere al conocimiento de éste Juzgado, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha veintiséis (26) de marzo de 2007, por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión proferida por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de fecha veintiuno (21) de marzo de 2007, que declaró sin lugar la demanda incoada por la ciudadana T.d.C.N.A., en contra del ciudadano J.D.L.E.C.C., fundamentando su decisión con base a lo siguiente:

... En el caso de marras, la actora no trajo a los autos elementos probatorios que demostraran que el convenimiento celebrado entre las partes careciera de elemento alguno esencial a su existencia, de los señalados anteriormente, o que éste lesionara el orden público o las buenas costumbres, pues solo se limitó a señalar que dicho convenimiento era violatorio de los artículos 1.159, 1.264, 1.160 y 1.346 del Código Civil y 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el 21 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, sin traer al proceso prueba alguna de sus alegatos. En este mismo orden de ideas y, con respecto al aumento del canon de arrendamiento señalado en el convenimiento celebrado por las partes, la tanta veces nombrada Resolución de congelación de alquileres, señala textualmente en su artículo 6, las sanciones previstas para el arrendador que incumpla con la misma, a saber: “Los arrendadores que infrinjan esta Resolución o incurran en los delitos de especulación, usura y otros delitos conexos, serán sancionados de conformidad con lo previsto en la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, sin perjuicio de las sanciones previstas en el Decreto N° 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”., así como también la propia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 82, establece las sanciones para los infractores de la Ley.

Por lo antes expuesto y, por cuanto la actora no dio cumplimento a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil (…), es decir, no cumplió con su carga probatoria, cual era demostrar la veracidad de sus alegatos y conforme a los establecido en el artículo 254 ejusdem (…), le resulta forzoso declarar como en efecto declarar (sic) como en efecto declara SIN LUGAR LA PRESENTE DEMANDA Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, a los fines de resolver la presente controversia y antes de analizar las pruebas aportadas al proceso, este Sentenciador debe, previamente, determinar los límites en que la misma ha quedado planteada, esto es, establecer el thema decidendum, cuyos limites son fijados por la demanda y su contestación. El caso que nos ocupa se constituye por la pretensión que mediante sentencia de condena persigue la nulidad de un convenio celebrado por las partes, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2005, el cual contraviene flagrantemente la disposición del Ejecutivo Nacional de congelación de alquileres, toda vez que en la Cláusula Tercera del referido convenio se acordó que durante la prórroga legal del contrato de arrendamiento, la pensión mensual quedará establecida en la cantidad de Novecientos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 900.000,00) mensuales, siendo el caso que conforme al contrato locativo vigente, la pensión de arrendamiento estaba pactada en la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 800.000,00) mensuales. Ante tales pretensiones, la apoderada judicial de la parte demandada convino solo en el hecho que, en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2003 su representado celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana T.d.C.N.A., sobre el bien inmueble descrito en el libelo de demanda. Luego negó, rechazó y contradijo los dichos de la parte demandante, en cuanto al hecho que e.f. el segundo contrato locativo en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2005, a consecuencia de las múltiples amenazas del arrendador a objeto de desalojarla, alegando que lo cierto es que celebró de buena fe con la demandante un nuevo contrato, debido a los múltiples pedimentos y ruegos de que fue objeto por parte de la locataria. Negó, rechazó y contradijo que en el documento suscrito en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2005, se le hayan vulnerado los derechos a la parte accionante, toda vez que en el mismo lo que se hizo fue notificarla que el contrato locativo no le sería renovado, tal y como establece el artículo 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, a la arrendataria aceptó la prórroga legal que se le estaba planteando.

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, se procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…

(Resaltado del Tribunal).

Lo resaltado constituye el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (quod non est in actis non est in mundo), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

Conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

- Consideraciones al Fondo -

Establecido lo anterior, corresponde ahora emitir el pronunciamiento sobre el mérito de la controversia, para lo cual, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien suscribe, fundamentar su decisión: Pruebas aportadas por la Parte Actora:

o Original de instrumento Poder que le acredita la representación judicial de la parte actora a los Dres. V.L.M., J.S.P., A.J.M. y A.A.R., otorgado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha catorce (14) de noviembre de 2006, inserto bajo el N° 85, Tomo 58, de los libros de autenticaciones; el cual es apreciado y valorado por este Tribunal, conforme lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil y, 429 del Código de Procedimiento Civil.

o Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por las partes que integran la litis, cuyo objeto es el inmueble de autos, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2003, quedando anotado bajo el N° 01, Tomo 151, de los respectivos libros llevados por esa dependencia.

o Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado por las partes que integran la litis, cuyo objeto es el inmueble de autos, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao, del Distrito Capital, en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2004, quedando anotado bajo el N° 34, Tomo 115, de los respectivos libros llevados por esa dependencia.

o Copia simple del convenio hoy accionado, suscrito por el ciudadano J.D.L.E.C.C., en su condición de arrendador y la ciudadana Yasenka de La C.N.A., quien actuó en dicho acto como apoderada de la arrendataria, ciudadana T.d.C.N.A., autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2005, quedando anotado bajo el N° 03, Tomo 57, de los respectivos libros llevados por esa dependencia.

De los fotostátos anteriormente indicados, se observa que no fueron impugnados en la oportunidad procesal correspondiente, muy por el contrario, fueron aportados todos en original por la parte accionada, en la oportunidad de la litis contestación, en virtud de lo cual, este Tribunal, en atención al principio procesal de comunidad de pruebas, los aprecia y valora a los efectos de esta decisión, conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil y, 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando así demostrada la relación contractual que vincula a las partes en el presente juicio, así como el convenio que ellas suscribieron y del cual se demanda su nulidad.

o Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 346.117, de fecha dieciséis (16) de mayo de 2006, de la cual se aprecia que los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio y de Infraestructura, resolvieron prorrogar por seis (06) meses la medida de congelación de alquileres, contenida en la Resolución conjunta 152 y 046 de fecha dieciocho (18) de mayo de 2004, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.941, en fecha diecinueve (19) de mayo de 2004, que este Juzgador aprecia y valora a los efectos de esta decisión, de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas aportadas por la Parte Demandada:

o En la oportunidad de la litis contestación, consignó en original los mismos contratos aportados por su contraparte, los cuales fueron apreciados y valorados precedentemente por esta Alzada, en este mismo capitulo.

o Copia simple de la Gaceta Oficial de de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.941, de fecha diecinueve (19) de mayo de 2004, contentiva de la Resolución conjunta de los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, mediante la cual se acordó la congelación de los alquileres establecidos para el treinta (30) de noviembre de 2002 y, de las posteriores resoluciones donde se mantiene la congelación de los cánones de arrendamiento, la cual fue aportada en original por su contraparte y apreciada y valorada precedentemente por esta Alzada, en este mismo capítulo.

Examinadas, apreciadas y valoradas como han sido todas las pruebas que se encuentran en el expediente, indistintamente de quien las haya producido, porque una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte y, a su vez, el Juez valorarlas, aun en perjuicio de aquél que las produjo, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, y extraídas de ellas los elementos de convicción, observa quien aquí sentencia que, al momento de hacer una sucinta descripción de los términos en los cuales quedó planteada la controversia, se indicó que la pretensión de la parte demandante era la de obtener la nulidad de un convenio celebrado por las partes, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2005, el cual -según sus afirmaciones- contraviene flagrantemente la disposición del Ejecutivo Nacional de congelación de alquileres, toda vez que en la Cláusula Tercera del referido convenio se acordó que durante la prórroga legal del contrato de arrendamiento, la pensión mensual quedará establecida en la cantidad de Novecientos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 900.000,00) mensuales, siendo el caso que conforme al contrato locativo vigente, la pensión de arrendamiento estaba pactada en la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 800.000,00) mensuales.

En este estado, se hace necesario indicar el alcance de la norma contenida en el artículo 33 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente:

…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (...) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independiente mente de su cuantía.

Así las cosas, es oportuno también señalar que, se entiende por nulidad de contratos, su ineficacia o insuficiencia para producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la Ley, tanto respecto de las propias partes como respecto de terceros. La nulidad de un contrato ocurre cuando faltan los elementos esenciales a su validez, o cuando viola el orden público o las buenas costumbres.

El contrato afectado de nulidad es un contrato que ha nacido en forma anómala, irregular o imperfecta y por lo tanto, el Legislador, por razones de orden público, declara o permite la declaración de su nulidad.

Ahora bien, según el artículo 7 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, y será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. En el ámbito jurídico, el orden público tiene especial importancia por tratarse de ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la Ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos.

Entre los innumerables derechos irrenunciables consagrados en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, de modo general se observan, entre otros, el derecho a la regulación inmobiliaria, consistente en el derecho a obtener la regulación sobre inmuebles no exceptuados de la misma, destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros, los anexos y accesorios que con los mismos se arriende. Asimismo, el derecho a un precio justo y debido, consistente en no pagar un canon de arrendamiento superior al monto económico que determine o fije el órgano regulador, como tampoco primas por cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto. También el derecho a la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 y siguientes de la Ley de comentarios, dentro de las excepciones allí contempladas.

Así las cosas, podríamos citar entre los elementos que configuran estipulaciones arrendaticias nulas, en primer lugar, que el acto o convenio implique renuncia del derecho tutelado, es decir, que la actividad concertada por locador y locatario, o la realizada individualmente por el arrendador o por el inquilino, tiene que tener fuerza necesaria y suficiente para producir la renuncia del derecho protegido como beneficio del arrendatario; que deje a éste en una situación tal que implique la pérdida del derecho o su imposibilidad de ejercicio. La renuncia no solamente aparece por una actividad orientada a suprimir el derecho o impedir su ejercicio, sino también por la omisión orientada con la misma finalidad. Un segundo elemento estaría configurado por el hecho que, si el acto o estipulación implica una disminución o menoscabo del derecho protegido, lo cual ocurre cuando en la relación locativa, el arrendatario recibe menos de lo que le corresponde como derecho, es decir, sería la reducción del beneficio que le concede la Ley.

Ahora bien, una vez precisado lo antes expuesto tenemos que, en el caso de marras, las partes se encuentran vinculadas por una relación arrendaticia, según puede apreciarse de los contratos suscritos por ellas, en fechas veintisiete (27) de noviembre de 2003 y veinticuatro (24) de noviembre de 2004, siendo el caso que, en éste último contrato, las partes acordaron con relación a su duración, lo que a continuación se trascribe:

TERCERA

El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de un (1) año fijo, a partir del día veintisiete (27) de Noviembre de dos mil cuatro (2.004), hasta el día veintiséis (26) de Noviembre de dos mil cinco (2.005).”

Asimismo, consta de autos que las partes celebraron un convenio -objeto de la presente demanda-, que fue suscrito por el ciudadano J.D.L.E.C.C., en su condición de arrendador y la ciudadana Yasenka de La C.N.A., quien actuó en dicho acto como apoderada de la arrendataria, ciudadana T.d.C.N.A., autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2005, quedando anotado bajo el N° 03, Tomo 57, de los respectivos libros llevados por esa dependencia. Se permite este Sentenciador destacar que en el convenio en cuestión, las partes declararon lo siguiente:

SEGUNDA: Ambas partes acuerdan que a partir de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, es decir, el día VEINTISIETE (27) DE NOVIEMBRE DE DOS MIL CINCO (2005) comenzará a operar a favor de “LA ARRENDATARIA” la Prórroga Legal de UN (1) AÑO, hasta el veintiséis (26) de Noviembre de dos mil seis (2006), de conformidad con lo establecido en el Título V, artículo 38, literal b, de la Nueva Ley de Alquileres (sic) Arrendamientos Inmobiliarios, (…), por cuanto en este caso la relación arrendaticia mantenida entre “EL ARRENDADOR” y “LA ARRENDATARIA”, data desde hace DOS (2) años, según los contratos de arrendamiento suscritos y aquí citados.

Frente a la disposición contractual que antecede, infiere este Juzgador que en ella se configura la voluntad del arrendador de no renovar el último contrato locativo suscrito por las partes en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2004 y la concesión a la arrendataria de la correspondiente prórroga legal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (01) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b. (…)

(…omissis…)

Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Se permite, quien suscribe, establecer el alcance conceptual de la institución denominada prorroga legal, en nuestro derecho arrendaticio venezolano, siendo éste un beneficio acordado por el legislador, al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad que, al vencerse el mismo, continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. Para la procedencia de este beneficio, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, mediante contrato escriturado y relativo a los inmuebles contemplados en el artículo uno (01) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración, el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones por él asumidas conforme a las disposiciones contractuales y legales.

Con relación al único aparte del artículo 38 de comentarios, debe indicar este Sentenciador que el principio de la permanencia de las obligaciones recíprocas, tiene su sentido como beneficio en protección de las partes, pues constituiría un perjuicio a las mismas o alguna de ellas, si por disposición de la Ley las obligaciones quedaran alteradas por fuerza o imperio de la prórroga. No obstante, la permanencia de tales obligaciones no es absoluta cuando se trata del pago de la pensión locativa, pues de no encontrarse el inmueble arrendado exento de regulación por el órgano administrativo, durante la prórroga el precio puede variarse en orden a la regulación del canon máximo a pagar por el locatario; de modo que si durante la misma el acto regulatorio indica un precio mayor, éste deberá pagarlo el arrendatario y de ser menos, el reintegro obliga al arrendador. Y este principio también encuentra su excepción si el bien inmueble arrendado está exento de regulación, en cuyo caso, la pensión locativa puede variarse por el acuerdo que las partes hayan concertado para su aplicación durante la prórroga legal. Así las cosas, se observa que en la Cláusula Tercera del convenio de marras, las partes establecieron que durante la Prórroga Legal del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento mensual sería por la cantidad de Novecientos Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 900.000,00), pero es el caso que, de conformidad con la Resolución conjunta 152 y 046 de fecha dieciocho (18) de mayo de 2004, emanada de los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.941 de fecha diecinueve (19) de mayo de 2004, se acordó la congelación de los alquileres en todo el Territorio Nacional, establecidos para el treinta (30) de noviembre de 2002, siendo además que en fecha dieciséis (16) de mayo de 2006, dichos organismos administrativos resolvieron prorrogar por seis (06) meses la medida de congelación de alquileres, lo cual fue publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 346.117, cuya decisión se mantiene vigente. Es claro entonces, que de conformidad con las disposiciones transcritas y las resoluciones emanadas del órgano administrativo regulador, que mantienen la medida de congelación de los cánones establecidos para el treinta (30) de noviembre de 2002, a pesar de habérsele dado valor al contrato celebrado entre las partes, quien aquí decide observa, que no es procedente que la arrendataria, renuncie a su derecho y siendo ello así, el canon de arrendamiento pactado por las partes en la Cláusula Tercera del convenio de marras, consistente en la cantidad de Bolívares Novecientos Mil Sin Céntimos (Bs. 900.000,00), debió establecerse en la cantidad de Bolívares Ochocientos Mil sin Céntimos (Bs. 800.000,00), de acuerdo con el primer contrato locativo celebrado por las partes, en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2003, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el N° 01, Tomo 151, de los respectivos libros llevados por esa dependencia, locación vigente al momento de la congelación de los alquileres por parte del Ejecutivo Nacional, y, aunado a esto, la renuncia a éste derecho, así realizada, no puede ser válida y debe declararse como nula, como en efecto debe ser declarada la convención en cuanto al nuevo monto del arriendo, contenido de la Cláusula Tercera del convenio celebrado entre la demandante y demandado de autos, y debe tenerse como vigente el monto de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) por cada mes de arriendo por el inmueble objeto de la convención, por consiguiente, debe declararse la nulidad de la mencionada Cláusula, sólo en cuanto al quantum del nuevo canon que alcanzó la suma de Novecientos Mil Bolívares Sin Céntimos (Bs. 900.000,00), y así debe ser expresamente declarado por este Tribunal en la parte dispositiva de este fallo. Y así se declara.

- IV -

- D E C I S I Ó N -

Con fundamento en lo expuesto, debe concluir quien aquí decide, que en el presente caso, evidenciándose el orden público de las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y habiéndose declarado nula la Cláusula Tercera en la cual se estableció por concepto de canon de arrendamiento, una cantidad dineraria incrementada, estando vigente la medida de congelación de los cánones establecidos para el treinta (30) de noviembre de 2002, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional, declarar la vigencia del resto de las disposiciones contractuales contenidas en el convenio accionado, así como el monto del canon de arriendo mensual en la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00) en virtud de lo cual se hacen procedentes, en forma parcial, las pretensiones accionadas y, en la misma forma, debe prosperar en derecho la demanda iniciadora de estas actuaciones. Así se decide.

- V -

- D I S P O S I T I V A -

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Nulidad de Convenio, intentara la ciudadana T.d.C.N.A., en contra del ciudadano J.D.L.E.C.C., partes ya suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así: PRIMERO: Declara CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora, ciudadana T.d.C.N.A., contra el fallo proferido en fecha veintiuno (21) de marzo de 2007, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual queda revocado.

SEGUNDO

Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Acción de Nulidad de Convenio, intentara la ciudadana T.d.C.N.A., en contra del ciudadano J.D.L.E.C.C..

TERCERO

Declara la NULIDAD de la disposición contenida en la Cláusula Tercera del convenio celebrado entre el ciudadano J.d.L.E.C.C. y la ciudadana Yasenka de La C.N.A., quien actuó en dicho acto como apoderada de la ciudadana T.d.C.N.A., autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha veintitrés (23) de noviembre de 2005, anotado bajo el N° 03, Tomo 57, de los respectivos libros llevados por esa dependencia, que estableció el canon mensual de arriendo en la suma de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), y declara la vigencia del resto de las disposiciones contractuales contenidas en el convenio accionado.

CUARTO

Declara que, por estar congelados los montos de los alquileres de inmuebles, por decisión contenida en Resolución emanada del Ejecutivo Nacional, el monto de la mensualidad que correspondía y corresponde cancelar a la arrendataria, ciudadana T.d.C.N.A., a su arrendador, ciudadano J.D.L.E.C.C., por cada mes transcurrido desde el comienzo de la prorroga legal y hasta que se haga efectiva la entrega del inmueble es la cantidad de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,00).

Dado el carácter de la presente decisión, no hay especial condenatoria en costas a la parte demandada, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al no haber resultado totalmente vencida en la litis.

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera de los lapsos de Ley, se ordena la notificación de las partes, según lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, y cumplida que sea la notificación ordenada, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de Julio del año Dos Mil Siete (2.007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

El Juez Titular,

Dr. C.S.D.

El Secretario,

Ab. J.A.H.

En la misma fecha siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, a tenor de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Ab. J.A.H.

CSD/JAH/Lisbeth

Exp. N° 07-0231.-