Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 16 de Noviembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre

JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente n° AP31-V-2008-002213

(Sentencia Definitiva)

Vistos estos autos:

I

Demandante: La sociedad mercantil TECNIAUTO, c.a., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento número 02, de fecha 7 de septiembre de 1.962, inserto en el Tomo 54-A-SGDO, de los libros llevados por esa oficina registral.

Apoderado judicial de la actora: El abogado A.J.L.V., de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 19.882.

Demandada: La sociedad mercantil FERRETERÍA BRASILIA, c.a., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento número 23, inserto en el Tomo 82-A, de los libros llevados por esa oficina registral.

Apoderados judiciales de la demandada: Los abogados L.S.E., V.J.B. y M.G.S.V., de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 11.212, 60.107 y 129.381, respectivamente.

Asunto: Cumplimiento de contrato de arrendamiento.

II

Por auto dictado en fecha 2 de octubre de 2.008, este Tribunal admitió a trámite la demanda interpuesta por el abogado A.J.L.V., de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 19.882, quien se presenta a juicio afirmando su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil TECNIAUTO, c.a., de este domicilio, inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento número 02, de fecha 7 de septiembre de 1.967, inserto en el Tomo 54-A-SGDO, de los libros llevados por esa oficina registral.

Ahora bien, en fecha treinta (30) de marzo de 2.009, este Tribunal providenció la reconstrucción del presente expediente, en razón de las noticias suministradas por la Coordinación de Archivo de este Circuito Judicial, referidas al presunto extravío de las actuaciones originales que lo componían, a cuyos efectos, entre otras diligencias, se solicitó la necesaria colaboración de las partes en relación a la consignación en autos de las copias de los documentos que éstas pudieran tener en su poder, vinculados con este juicio.

En ese sentido, se observa que el apoderado judicial de la parte actora, mediante escrito presentado el día 9 de marzo de 2.009, indicó su voluntad de anexar, entre otros, ‘Copia del libelo de demanda y del Comprobante de Recepción’ (sic); sin embargo, al revisar minuciosamente los recaudos aportados, el libelo, como tal, no fue incorporado a los autos , empero, esa sola circunstancia no impide el curso del trámite procesal correspondiente, ya que las argumentaciones de orden fáctico en que se apoya el fundamento de pedir esbozado por la representación judicial de la parte actora, pueden ser extraídos no solamente de su propia actuación, y de los distintos elementos que él mismo ofreciera en esa oportunidad, sino además, de las afirmaciones que a modo de relación ofreciera la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda y en su escrito de fecha 26 de octubre de 2009, escritos estos en los que esboza los argumentos libelares que son objeto de su rechazo.

En efecto, la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda reconoció la existencia de la demanda instaurada en su contra por cumplimiento de contrato de arrendamiento originalmente suscrito con la empresa INVERSIONES JU-PI, ca , por vencimiento del termino estipulado en ese contrato; reconoce en ese escrito la invocación de la parte actora respecto de los siguientes hechos: a) la invocación de su condición de propietaria del inmueble de autos, según documento protocolizado por ante el Registro Publico Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda , el 14 de agosto de 2007, reconocimiento que hace la demandada para rechazar la cualidad de la accionante para instaurar la demanda en su contra y la subrogación que esta alega como arrendadora del inmueble de autos; b) la invocación de la parte actora respecto de la notificación judicial de no prorroga del contrato, practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial de fecha 27 de abril de 2005, reconocimiento que hace la demandada para rechazar la validez de esa notificación, así como el vencimiento del lapso de prorroga legal en fecha 30 de junio de 2008 ; c) el reconocimiento de la estimación de la demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,oo) lo cual hace para impugnar esa cuantía . Incluso la parte demandada se opone “… a la absurda pretensión de la parte actora, de que se le acuerde medida de secuestro….” Los distintos argumentos en que la parte demandada esboza su defensa evidencian el absoluto conocimiento en que se encontraba sobre los términos en que fue propuesta la demanda instaurada en su contra, lo cual se corrobora además, si observamos el escrito, que a modo de conclusiones, presentara la demandada en fecha 26 de octubre de 2009 , en el cual señala :

La presente causa se inicia por demanda formulada por la empresa Tecniauto, C.A plenamente identificada en autos, por cumplimiento de contrato, basado en el vencimiento de una prorroga legal, la cual a decir del demandante se inició mediante notificación que le hicieran a mi representada, el día 27 de abril de 2005, en donde le participaba que a partir del 1º. de julio de 2005 , no se le iba a prorrogar mas el contrato de arrendamiento. Que por existir una relación arrendaticia de mas de diez (10) años, le habían otorgado una prorroga legal de tres (3) anos, los cuales se cumplieron el 30 de junio de 2008 y que en vista que la arrendataria no había desocupado el local , procedía a demandar el cumplimiento de esa prorroga legal . Dicha notificación fue presuntamente practicada por el Juzgado Noveno de Municipios de esta circunscripción Judicial , basándose en la cláusula DECIMA TERCERA del contrato de arrendamiento que los une … (omisis)

Así mismo, la parte actora estimó esa demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 4.000,oo)

Esas afirmaciones, contenidas tanto en la contestación como en el aludido escrito de fecha 26 de octubre de 2009 le permiten presumir al tribunal el conocimiento en que se encontraba la parte demandada sobre los términos precisos en que se había instaurado la demanda en su contra, y le permiten al tribunal la precisa determinación de los términos en que quedó planteada la controversia, todo en obsequio a la tutela judicial efectiva a que tienen derecho los justiciables, en el entendido además, que la parte demandada nada alegó al respecto denunciando la violación de algún derecho que considerara afectado con la ausencia de ese escrito, más por el contrario, la parte demandada en la contestación ofrecida en tiempo útil no formuló ningún razonamiento material destinado a cuestionar la eficacia de las actuaciones consignadas por la parte actora en su escrito de fecha 09 de marzo de 2009, sino que solamente esa contestación está dirigida a objetar la idoneidad de la pretensión de cumplimiento de contrato deducida por la parte actora, en cuyo supuesto tales elementos de hecho contenidos en los escritos esbozados con anterioridad se tienen como fidedignos. Así se decide.

Debe apreciarse además, que las circunstancias acotadas devienen de un acto cuya ilicitud se patentiza por la indebida sustracción del expediente con que se dio inicio a esta causa, y aun cuando la responsabilidad sobre esos hechos no influyan sobre el fondo de la misma, es evidente, que la falta de incorporación del escrito libelar a los fines de la reconstrucción acordada en auto de fecha 30 de marzo de 2009, no determina ni puede determinar la inexistencia propiamente de la demanda como instrumento inicial de proceso en los términos que exige el articulo 339 del Código de Procedimiento Civil, pues si se admitiera esa circunstancia, se estaría premiando una conducta impropia de la persona que en definitiva se considere responsable de esa sustracción, y se estaría atentando en contra de la tutela judicial efectiva, en el sentido propio del acceso a la justicia ya que, la demanda instaurada por la Sociedad Mercantil Tecniauto C.A. efectivamente dio inicio al juicio, tal y como se evidencia del auto de admisión de fecha 02 de octubre de 2008 y tal y como se evidencia de las propias afirmaciones de la parte demandada, la cual, como se dijo, no cuestionó esas actuaciones, ni reportó indefensión alguna al respecto.

En tal sentido debe tenerse presente el criterio sustentado con carácter vinculante por el más Alto Tribunal de la República:

(omissis) “…La justicia constituye uno de los fines propios del Estado Venezolano, conforme lo estatuye el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, fin que realiza a través del proceso, como un instrumento fundamental.

El propio Texto Constitucional se ha encargado de desarrollar las garantías y principios que deben imperar en todo proceso, dentro de las cuales se encuentran la garantía de una justicia “sin formalismos o reposiciones inútiles” o la del no sacrificio de la justicia por “la omisión de formalidades no esenciales”, previstas expresamente en sus artículos 26 y 257.

De allí que, por mandato constitucional, el principio de la informalidad del proceso se constituye en una de sus características esenciales.

El principio de la informalidad del proceso ha sido estudiado por la doctrina y la jurisprudencia constitucional, como un elemento integrante del derecho a la tutela judicial efectiva, específicamente al derecho de acceso a la justicia, pues debe garantizársele a todo ciudadano que desee someter un asunto a los órganos jurisdiccionales, que obtendrá una respuesta motivada, proporcionada y conforme al ordenamiento legal preexistente.

A la par del derecho del justiciable a obtener un pronunciamiento de fondo, el propio ordenamiento jurídico ha establecido una serie de formalidades que pueden concluir con la terminación anormal del proceso, ya que el juez puede constatar que la irregularidad formal se erige como un obstáculo para la prosecución del proceso.

Así, el juez puede constatar el incumplimiento de alguna formalidad y desestimar o inadmitir la pretensión de alguna de las partes, sin que ello se traduzca, en principio, en una violación al derecho a la tutela judicial efectiva, ya que esas formalidades han sido establecidas como una protección de la integridad objetiva del procedimiento.

Pero no todo incumplimiento de alguna formalidad puede conducir a la desestimación o inadmisión de la pretensión, ya que para ello el juez debe previamente analizar: a) la finalidad legítima que pretende lograrse en el proceso con esa formalidad; b) constatar que esté legalmente establecida, c) que no exista posibilidad de convalidarla; d) que exista proporcionalidad entre la consecuencia jurídica de su incumplimiento y el rechazo de la pretensión.

Solamente cuando el juez haya verificado que no se cumplan con los elementos antes descritos es que debe contraponer el incumplimiento de la formalidad con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, específicamente de acceso a la justicia, para desechar o inadmitir la pretensión del justiciable y en caso de dudas interpretarse a favor del accionante, ello en cumplimiento del principio del pro actione.

Resulta pertinente citar sentencia del Tribunal Constitucional Español Nº 90/1983 del 7 de noviembre de 1983, que precisó:

Ya que constitucionalmente no son admisibles aquellos obstáculos que pueden estimarse excesivos, que sean producto de un innecesario formalismo y que no se compaginen con el derecho a la justicia o que no aparezcan justiciados y proporcionados conforme a las finalidades para las que se establecen, que deben ser, en todo caso, adecuadas al espíritu constitucional, siendo en definitiva el juicio de razonabilidad y proporcionalidad el que resulta transcendente

.

De allí que para poder desestimar o inadmitir la pretensión del justiciable tenga que analizarse los elementos descritos en párrafos anteriores, para luego determinar si esos eran formalismos intrascendentes o no esenciales, caso en el cual el proceso debe seguir, o por el contrario si esos formalismos era trascendentes o esenciales, caso en el cual, puede terminarse el proceso anticipadamente…” (Sentencia dictada en fecha 7 de marzo de 2.002, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de Agencia F.P., c.a.). –Destacado de la Sala-

Así las cosas, el tribunal puede determinar que los hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, se basa en los siguientes hechos invocados por la parte actora:

1. Que, según documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 14 de agosto de 2.007, anotado bajo el número 43, Tomo 7, Protocolo Primero, su representada es legítima propietaria, por haberlo adquirido de Inversiones JU-PI, c.a, del bien inmueble constituido por el lote de terreno y las bienhechurías sobre él existentes, que se ubica en el lugar denominado Boleíta, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, con una superficie total de ocho mil quinientos doce metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros cuadrados (8.512,65 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: en sesenta metros con veintidós centímetros (60,22 mts.), calle ciega que lo separa de terrenos que son o fueron de M.d.U.; Sur: en setenta y ocho metros (78 mts.), la avenida F.d.M.; Este: en ciento veinticinco metros con cuarenta centímetros (125,40 mts.), la calle S.A.; y Oeste: en ciento veinticinco metros con diez centímetros (125,10 mts.), terrenos que son o fueron de R.Y.H..

2. Que, al mencionado inmueble corresponde y es inherente el local comercial identificado con el número 20-5, cuya porción le fue cedida en calidad de arrendamiento a la sociedad mercantil FERRETERÍA BRASILIA, c.a., de este domicilio e inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento número 23, inserto en el Tomo 82-A, de los libros llevados por esa oficina registral, tal como se evidencia de contrato de arrendamiento celebrado entre ésta y la primitiva arrendadora, la sociedad mercantil INVERSIONES JU-PI, c.a., de este domicilio e inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento número 35, de fecha 25 de julio de 1.985, inserto en el Tomo 15-A-Segundo, de los libros llevados por esa oficina de registro.

3. Que, según notificación judicial practicada a través del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 27 de abril de 2.005, la primigenia arrendadora participó a la arrendataria FERRETERÍA BRASILIA, c.a., su voluntad de no prorrogar el lapso de duración estipulado para ese contrato de arrendamiento, en cuyo supuesto la vigencia de ese contrato de arrendamiento quedó limitada hasta el día 1 de junio de 2.005, y a partir de esa fecha empezaría a correr en beneficio de la arrendataria el término previsto para la prórroga legal, de tres (3) años calendario, en conformidad a lo que se establece en el artículo 38, literal d), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

4. Que por tales consideraciones, y al no haber procedido la arrendataria, hoy demandada, a restituir en beneficio de la actora el inmueble objeto de la convención locativa, es que se propone la presente demanda en sede jurisdiccional, en la que se le reclama judicialmente a la inquilina el cumplimiento del citado contrato locativo.

   Determinados de esta manera los hechos libelares, se constata que, en fecha 20 de julio de 2.009, se hizo presente en los autos del expediente el abogado L.S.E., de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número11.212, aduciendo su condición de apoderado judicial de la parte demandada, con la finalidad de darse por citado en nombre de su representada para todos los efectos derivados de este procedimiento judicial, a cuyos efectos el nombrado mandatario acompañó el instrumento poder del cual se deriva su representación.

   En fecha 21 de julio de 2.009, los apoderados judiciales de la parte demandada dieron contestación a la demanda interpuesta contra su representada, evento procesal en el que los indicados mandatarios desarrollaron la siguiente actividad defensiva:

1. Promovieron la cuestión previa a que se contrae el artículo 346, ordinal segundo, del Código de Procedimiento Civil, destinada a plantear la ‘ilegitimidad de la persona del demandante, TECNIAUTO, C.A., para intentar y sostener el juicio’ (sic).

2. Impugnaron el valor atribuido por la actora como estimación de la demanda.

3. Explicaron las razones de hecho y de derecho que su representada estimó adecuadas para oponerse a las pretensiones de la parte actora.

4. Propusieron formal reconvención a la parte actora.

   Sobre el particular, aprecia el Tribunal que la precedente actuación procesal fue desarrollada por la representación judicial de la parte demandada en contravención a lo indicado por el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, cuya norma establece que el emplazamiento para el acto de la litis contestación debe hacerse para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, lo que implica considerar que estemos en presencia de un lapso y no de un término, predeterminado por la ley, en aras de que el destinatario de la pretensión procesal pueda ofrecer su contestación, lo que conduciría a establecer que tal actuación, en principio, se considere extemporánea por anticipada, ya que no es potestativo de las partes subvertir las reglas de procedimiento concebidas por la ley para la verificación de los distintos actos que deban sucederse en el proceso.

   Sin embargo, el rigorismo formal a que alude el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil se atempera a la luz de las exigencias contenidas en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pues si los derechos de acceso a la jurisdicción, tutela judicial efectiva y debido proceso son garantías de perentorio acatamiento que propicien el desarrollo de los valores que proclama nuestra Carta Magna, es de considerar que la anticipación del demandado en ofrecer su contestación no desnaturaliza ni desvirtúa la esencia misma de la petición propuesta por la parte demandada, pues se considera que, en tales circunstancias, su intención es enfrentar la demanda instaurada en su contra, lo cual, incluso, se corresponde con la doctrina elaborada con carácter vinculante por la máxima expresión judicial de la República:

   (omissis) “…en acatamiento a la normativa constitucional que ordena no sacrificar la justicia por la omisión de formalismos no esenciales, y al haberse en el presente caso presentado la contestación de la demanda en el mismo día en que el apoderado judicial del demandado consignó poder, en el juicio principal, día en que se perfeccionó la citación, debe entenderse que la parte demandada tuvo en todo momento la intención y la diligencia de ejercer su defensa, por lo que resulta contrario al derecho a la defensa de los litigantes declarar confeso al demandado, por el hecho de haber efectuado la actuación en cuestión en la oportunidad señalada. Asimismo, se debe señalar que con dicha actuación, la parte demandada no causó ningún agravio a la parte actora.

   De esta manera la contestación de la demanda, en los casos en que la contestación debe realizarse dentro de un lapso legalmente establecido, verificada en el mismo día en que se dio por citado el demandado, se considera realizada en forma tempestiva, y así se declara.

   Por lo antes expuesto y en virtud de haber detectado la violación de principios jurídicos fundamentales, tales como el derecho a la defensa y la igualdad de las partes, declara ha lugar la revisión solicitada, en consecuencia, esta Sala Constitucional declara la nulidad de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 3 de octubre de 2003, en el juicio de nulidad de cesión de derechos y ventas, e indemnización de daños y perjuicios que intentó la ciudadana M.C.T. contra J.d.C.B., Magdy J.T. y F.J.G. y ordena dictar nueva sentencia en acatamiento a la doctrina aquí expuesta, y así se decide”.

   De conformidad con lo expuesto y a la doctrina establecida por esta Sala, anteriormente reseñada, se debe concluir que en consonancia con el derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza que las partes impulsen el proceso hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional, donde sin dejar de tener importancia los lapsos procesales en los supuestos en que el excesivo formalismo se contraponga a los fines de la justicia y al derecho a la defensa, como es el caso de la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas efectuada antes del comienzo del lapso procesal previsto en la ley para ello, debe dicha oposición considerarse válida, por lo que, la figura de la confesión ficta que surge ante la falta de contestación de la demanda, cuando el demandado no probare nada que le favoreciere y cuando la petición del actor no sea contraria a derecho no podrá configurarse cuando el demandado conteste anticipadamente la demanda u oponga cuestiones previas de igual manera, sino sólo en aquellos casos en que el demandado no de contestación a la demanda o lo haga vencido el lapso legal respectivo…” (Sentencia n° 981, de fecha 11 de mayo de 2.006 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ratificada por la misma Sala en su sentencia n° 1631, de fecha 11 de agosto de 2.006, recaída en el caso de H.D.P..).

   Sobre la base del citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica en función de lo dispuesto en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es de concluir que la contestación a la demanda ofrecida en fecha 21 de julio de 2.009 por los apoderados judiciales de la parte demandada, es tempestiva y, por ende, debe ser tomada en consideración a los fines de la conformación del tema a decidir. Así se declara.

   Por auto dictado en fecha 3 de agosto de 2.009, este Tribunal admitió a trámite la reconvención propuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, evidenciándose que la referida mutua petición fue contestada por el apoderado judicial de la parte actora mediante escrito consignado en fecha 13 de agosto de 2.009.

   Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho, lo que a continuación permite al Tribunal pronunciarse acerca de la idoneidad del material probatorio aportado por los integrantes de esta relación jurídica litigiosa.

   Así, mediante escrito consignado en fecha 29 de septiembre de 2.009, el apoderado judicial de la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1. En el particular titulado ‘CAPITULO I’, el apoderado judicial de la parte demandada delimitó su actuación a reproducir ‘el mérito favorable de los autos, en especial las razones y demás defensas que expuse en el escrito de la contestación a la demanda de Cumplimiento de contrato así como en la reconvención propuesta, las cuales a todo evento doy aquí por reproducidas en todas y cada una de sus partes’ (sic).

   Al respecto, es de considerar que este Tribunal, mediante auto dictado en fecha 6 de octubre de 2.009, se pronunció sobre la inidoneidad de la prueba promovida por la representación judicial de la parte demandada, que concierne a la invocación del mérito favorable de autos, sin que tal providencia hubiere sido impugnada en la forma de ley, por lo cual solamente resta por analizar el segundo aspecto esbozado en ese particular, referido a invocar el mérito derivado del escrito de contestación de la demanda, el cual, a entender del promovente, se equipara a la prueba documental.

   En ese sentido, no comparte quien aquí decide la tesis sustentada por el apoderado judicial de la parte demandada, pues el escrito de contestación, por su misma índole y naturaleza, solamente contiene la exposición de motivos que expresa el destinatario de la pretensión procesal, con miras a desvirtuar la presunción grave del derecho reclamado por quien ha instaurado el pleito, mediante la alegación de específicas razones, defensas o excepciones perentorias que estima conveniente alegar, lo que implica considerar que tal actuación procesal no es más que el desarrollo del derecho de petición que el artículo 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela consagra al demandado.

   De allí que, por mandato de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, le corresponda al demandado la carga de demostrar las argumentaciones de orden fáctico que invocó en la oportunidad de la litis contestación, mediante la utilización de los medios de prueba, útiles y necesarios, que el legislador pone a su alcance y disposición para tal fin, en cuyo supuesto es de concluir que nadie puede fabricarse su propia prueba, todo lo cual explica que el libelo de la demanda ni el escrito de contestación a la demanda puedan ser considerados como pruebas en el sentido estricto de la palabra.

   Sobre la base de tales consideraciones, el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada deviene en improcedente y, por ende, el mismo debe ser excluido del presente debate procesal. Así se declara.

   a.1) En el inciso “1)”, de este mismo particular, el apoderado judicial de la parte demandada hizo valer el mérito derivado de la fijación oficial del precio del canon de arrendamiento, contenida en la Resolución número 009295, dictada en fecha 16 de mayo de 2.005 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, para con ello demostrar que ‘el actor estimó erróneamente la cuantía de la demanda, toda vez que el contrato de arrendamiento, como ha quedado demostrado, es de los denominados a tiempo indeterminado, por lo que su cuantía debe estimarse en la forma establecida en el artículo 36 del CPC’ (sic).

   Sobre el particular, se aprecia que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, en cuyo supuesto se impone para esta Sentenciadora apreciar el mencionado instrumento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se declara.

   a.2) En el inciso “2)”, del particular que nos ocupa, el apoderado judicial de la parte demandada hizo valer en beneficio de su representado el mérito derivado de los contratos de arrendamiento incorporados en la oportunidad de la litis contestación, de fecha 30 de octubre de 1.968 y 1 de julio de 1.985, respectivamente, que involucran, ambos, el arrendamiento del mismo inmueble cuya restitución ha sido demandada, ‘originariamente suscrito con los sucesores de A.L.Y., antiguos propietarios, quienes posteriormente lo vendieron a la empresa INVERSIONES JUPI, C.A., con quien (su) representada suscribió nuevo contrato de arrendamiento’ (sic), para con ello probar que ‘Dicho contrato se fue prorrogando a través del tiempo, hasta la actual fecha, convirtiéndose como ha quedado demostrado en un contrato a tiempo indeterminado’ (sic).

   Sobre el particular, se aprecia que el medio de prueba promovido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación de los citados instrumentos con el carácter de plena prueba, pero solo en lo que atañe al hecho material en ellos contenido, individualmente considerados. Así se declara.

   a.3) En el inciso “3)”, del particular que nos ocupa, el apoderado judicial de la demandada promovió el mérito derivado de copia certificada de actuaciones contenidas en el expediente número 2007-1901, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para con ello demostrar que su representada ‘continuó cancelando los cánones de arrendamiento con posterioridad a la presunta notificación (27-04-2005) y a partir del mes de OCTUBRE de 2007, inclusive, y en vista de la negativa de la arrendadora, de seguirle recibiendo el pago, comenzó a consignarlos en ese Juzgado’ (sic).

   Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación del referido instrumento con el carácter de plena prueba, pero solo en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se declara.

   a.4) En el inciso “4)”, del particular que nos ocupa, el apoderado judicial de la parte demandada promovió ‘los recibos de pago de cada uno de los cánones de arrendamiento, cancelados con posterioridad a la presunta notificación judicial e incluso de meses cancelados, con posterioridad a la fecha de la presunta venta, que hizo la arrendadora a la parte demandante (14-08-2007); todos recibidos a satisfacción’ (sic).

   Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada no fue objetado en la forma de ley por la parte actora, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación de los referidos instrumentos con el carácter de plena prueba, pero solo en lo que atañe al hecho material en ellos contenido, individualmente considerados. Así se declara.

   Por su parte, mediante escrito consignado en fecha 22 de octubre de 2.009, el apoderado judicial de la actora promovió las siguientes pruebas:

1. En el particular titulado ‘CAPITULO I’, el apoderado judicial de la parte actora hizo valer el mérito derivado de documento protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 14 de agosto de 2.007, anotado bajo el número 43, Tomo 7, Protocolo Primero, para con ello demostrar que su representada ‘es propietaria de un lote de terreno y las bienhechurías en él existentes, y del cual forma parte el local identificado con el número 20-5, ubicado en el lugar denominado Boleíta, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda’ (sic).

   Además, con el referido medio de prueba, se ambiciona demostrar que su representada ‘al tener la condición de propietaria, quedó subrogada en la condición de arrendadora en el contrato de arrendamiento que constituye el objeto material de la presente acción, y por ende obligada a asumir los derechos y obligaciones que de tal condición se derivan, lo que en definitiva le da cualidad e interés para intentar la acción judicial a que se contrae la presente demanda’ (sic).

   Ahora bien, respecto a la idoneidad del medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora, los apoderados judiciales de la parte demandada aludieron, en la oportunidad de la litis contestación, a distintos medios de impugnación para que se considerase la ineficacia de la indicada probanza, al señalarse:

   (omissis) “…No es cierto, por lo que tachamos, rechazamos, desconocemos e impugnamos que la parte actora sea propietaria de un lote de terreno y las bienhechurías en él existentes ubicado en el lugar denominado Boleíta, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, con una superficie de 8.512,65 m2, por lo que no es cierto que el mismo haya sido protocolizado por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 14 de agosto de 2007, y que el mismo lo haya adquirido de su anterior propietaria Inversiones JU-PI, C.A…” (sic).

   Al respecto, es de señalar que el legislador adjetivo establece diversas modalidades de las que puede servirse la parte contra quien le sea opuesto un determinado documento, frente a lo cual debe atenderse a la calidad del instrumento para establecer la procedencia o no del género utilizado para cuestionar la eficacia, idoneidad y eficiencia de la prueba documental de que se trate. En ese sentido, nuestra Casación ha indicado lo siguiente:

   (omissis) “…Se incurre en confusión cuando se asimila el documento público con el autenticado, ya que ambos difieren en lo siguiente:

   El documento autenticado nace siendo privado, al extremo de que el mismo es redactado o creado por el o los interesados –otorgantes y el hecho de autenticarse no le quita lo privado, ni lo convierte en público, -y en ese sentido ha dicho la doctrina y en esto ha sido unánime- que el documento que nace privado sigue siendo privado por siempre y jamás se convertirá en público, vale decir, no modifica la sustancia de tal. La autenticación lo que hace es darle oponibilidad al documento, pero jamás lo inviste a ese documento de la naturaleza de público.

   Mientras que el contenido de un documento público, es redactado y creado por el funcionario competente. El documento autenticado es redactado por el interesado y allí vierte lo que a él le interesa. El instrumento público contiene las menciones que indica la Ley y no lo que a las partes interese privadamente.

   De las anteriores consideraciones como ya se indicó, el artículo 1.357 del Código Civil, viene a definir la regla de valoración y no el concepto propiamente dicho de documento público o auténtico cuyo mérito definitivo surge de los supuestos de hecho y circunstancias determinadas, a través de las cuales conciliara el juez su apreciación con atención a los principios consignados y dentro del propósito y alcance del artículo comentado y no como efecto erga omnes, como lo pretende el recurrente. De esta manera, mal puede atribuírsele al jurisdicente la falta de aplicación del mentado artículo. En consecuencia, la denuncia bajo estudio sobre el referido artículo debe ser declarada improcedente. Así se resuelve…” (Sentencia n° 624, de fecha 2 de octubre de 2.003, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de H.V. y otra contra C.D.M.R..).

   Esa diferenciación de denominaciones, es lo que, precisamente, va a permitir a la parte la utilización del medio recursorio de su interés, destinado, como se dijo, a combatir la validez y eficacia del instrumento que se le hubiere opuesto, lo cual no aparece patentizado en autos, pues la representación judicial de la parte demandada alude en forma indistinta e indiscriminada a invocar las figuras de ‘desconocimiento’, ‘impugnación’ y ‘tacha de falsedad’, sin ni siquiera subsumir sus alegatos en alguna cualquiera de esas manifestaciones de impugnación, lo que imposibilita al tribunal conocer el basamento específico de su actividad.

   Por tales motivos, no habiéndose individualizado y formalizado el medio recursorio específico de interés de los apoderados judiciales de la demandada, es de concluir que tal impugnación se hace manifiestamente infundada, en cuyo supuesto el medio de prueba que nos ocupa debe ser apreciado en todo su valor por este tribunal, solo en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se declara.

   En ese mismo particular, el mandatario judicial de la actora promovió el mérito derivado de actuaciones judiciales contenidas en el expediente número 15927, de la nomenclatura del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del juicio de retracto legal seguido por la hoy demandada contra su representada, para con ello demostrar que la demandada ‘si reconoció la validez del documento público de venta en virtud del cual (su) representada TECNIAUTO C.A., adquirió en propiedad el referido terreno y bienhechurías’ (sic).

   Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación del citado instrumento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se declara.

2. En el particular titulado ‘CAPITULO II’, el apoderado judicial de la parte actora hizo valer el mérito derivado del contrato de arrendamiento incorporado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la pretensión procesal, para con ello demostrar que su representada ‘quedó subrogada, por el hecho de haber adquirido en propiedad la totalidad del terreno y bienhechurías arriba referido, en la condición de parte arrendadora’ (sic).

   Asimismo, se ambiciona demostrar con ese recaudo que el contrato de arrendamiento accionado ‘era a tiempo determinado, y que una vez manifestada la voluntad de la arrendadora de no renovarlo a su vencimiento con la anticipación prevista en dicha cláusula, se hacía efectiva la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios’ (sic).

   Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para esta Juzgadora la apreciación del citado instrumento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se declara.

3. En el particular titulado ‘CAPITULO III’, el apoderado judicial de la parte actora hizo valer el mérito derivado de las resultas de la notificación judicial efectuada en fecha 27 de abril de 2.005 por conducto del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para con ello demostrar no solamente la voluntad de su representada en participar a la hoy demandada su despido en el goce de la cosa arrendada, sino también para destacar que ‘no puede considerarse como extemporánea por adelantada la manifestación de voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento por la anterior arrendadora, cuando más bien se puso a la demandada en conociendo (sic) con mayor tiempo, de que el contrato no sería renovado y en consecuencia entraría en vigencia la prórroga legal’ (sic).

   Sobre este punto, se aprecia en autos que la representación judicial de la parte demandada manifestó su objeción formal a la idoneidad del medio de prueba aportado por la parte actora, señalándose en su escrito de contestación lo siguiente:

   (omissis) “…tachamos, negamos, desconocemos e impugnamos, la validez de las actuaciones contenidas en la presunta notificación sobre la no prórroga del contrato de arrendamiento, por viciosas, írritas e ineficaces, pues en todo caso, esa presunta notificación se hizo extemporáneamente, fuera del lapso convencional que habían establecido las partes en el contrato, es decir, se hizo con SESENTA Y CUATRO (64) DÍAS de anticipación y no con los SESENTA (60) DÍAS, como contractualmente lo habían acordado las partes, OPERANDO DE ESTA MANERA LA TÁCITA RECONDUCCIÓN…

   (omissis)

   …Aparte de que la presunta y negada notificación, se hizo en persona no dependiente suya, que no labora ni laboró con ella, así como tampoco no la representa, ni es apoderada, en forma alguna, de los derechos de nuestro mandante…” (sic).

   Ahora bien, nuevamente la representación judicial de la parte demandada invoca en forma global e indiscriminada la implementación de específicos medios establecidos en la ley, destinados a cuestionar la idoneidad, eficacia y validez de un documento que le ha sido opuesto, el cual, según aprecia el Tribunal, emana de un funcionario público capaz de dar fe de sus actuaciones, por cuyo motivo el mecanismo de impugnación por excelencia sería el de la tacha de falsedad, frente a lo cual se observa que la parte demandada inobservó el trámite procesal consagrado en el artículo 442 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo supuesto es de considerar el abandono del trámite, por lo que se impone para esta Juzgadora la apreciación del citado instrumento con el carácter de plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se declara.

   III

   La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

   Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

   En su escrito del 21 de julio de 2.009, los apoderados judiciales de la parte demandada ofrecieron la contestación a la demanda interpuesta contra su representado, lo cual permite a quien aquí decide pronunciarse acerca del material defensivo esbozado por los mencionados mandatarios, de la siguiente manera:

Primero

De la cuestión previa

Los apoderados judiciales de la parte demandada promovieron la cuestión previa contemplada en el artículo 346, ordinal segundo, del Código de Procedimiento Civil, para lo cual, entre otras consideraciones, indicaron lo siguiente:

(omissis) “…hacemos valer la ilegitimidad de la persona del demandante, TECNIAUTO, C.A., para intentar y sostener el juicio, toda vez que nuestra representada no tiene ni ha tenido contrato alguno de arrendamiento con él. Ciertamente confesamos que nuestra mandante tiene suscrito desde el 1° de julio de 1.985, un contrato de esa especie con la empresa INVERSIONES JU-PI, C.A., (…) NO CONSTANDO EN AUTOS, que la presunta demandante, TECNIAUTO, C.A., fuese cesionaria de los derechos y acciones del arrendador originario. Por ello y en virtud de que conforme al artículo 1.166 del Código Civil, los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes, ni dañan ni aprovechan a terceros, excepto en los casos establecidos en la Ley. Mal puede aparecerse, ahora, demandando un tercero, TECNIAUTO, C.A., los efectos de un contrato que nunca lo ha vinculado con nuestra representada. Aparte de que, como ya dijimos, el contrato se encuentra en plena vigencia y en el supuesto negado de que el mismo haya sido cedido por cualquier acto legal, el nuevo propietario está obligado a dejarle la cosa arrendada por el tiempo por el cual se presumen los arrendamientos en que no se ha determinado su duración (artículo 1.605 del Código Civil). Es por ello, que solicitamos expresamente se declare con lugar la presente cuestión previa y en consecuencia la declaratoria sin lugar de la presente demanda, con la imposición de las costas del proceso al temerario demandante…” (sic).

Para decidir, se observa:

El concepto de legitimidad está vinculado con la facultad legal de obrar en justicia, en función de requerir al competente operador de justicia el pronto restablecimiento de la situación jurídica que se afirme infringida, lo cual se infiere de la literal interpretación del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, en el que se señala que ‘Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley’.

Es obvio, en consecuencia, que la ley solamente está haciendo referencia a aquellos aspectos que puedan afectar o disminuir la capacidad de la persona para acceder libremente ante los órganos de la jurisdicción, bien por razones de minoridad, inhabilitación o interdicción, lo cual no es el caso de autos, pues tales motivos de limitación a la capacidad no pueden ser aplicados a las personas morales o jurídicas, pues las limitaciones de estas son las expresamente previstas en la legislación mercantil.

En el presente caso, lo que se observa es que la representación judicial de la parte demandada ha confundido los conceptos de legitimidad y de cualidad, los cuales, a su entender, son equiparados en una misma noción que, aunque tenga similitudes, son disímiles entre si, lo cual hace improcedente la cuestión previa que nos ocupa, tal como también lo tiene establecido nuestro más Alto Tribunal:

(omissis) “…en el escrito contentivo de la cuestión previa, incurre la representación judicial de la demandada en una grave confusión en la diferenciación de instituciones clásicas o tradicionales del derecho procesal, como son la legitimatio ad procesum y la legitimatio ad causam.

En efecto, mientras la primera de ellas –la legitimatio ad procesum- o capacidad procesal, pertenece a toda persona jurídica o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquellas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio ad causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; cuestión ésta que única y exclusivamente puede dilucidarse en la sentencia de mérito, conforme a los términos del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil… “ (Sentencia Nº 956 dictada en fecha 22 de julio de 1999 por la Corte Suprema de Justicia en Sala Político Administrativa, recaída en el caso de J.d.J.I.).

Sobre la base de las anteriores consideraciones, la cuestión previa que nos ocupa deviene en improcedente, no debe prosperar y así será decidido en el dispositivo de este fallo. Así se declara.

Segundo

De la falta de cualidad

Aunque no lo dicen expresamente en su escrito de contestación, los apoderados judiciales de la parte demandada han cuestionado la capacidad de la parte actora para proponer la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, para lo cual, entre otras consideraciones, indicaron lo siguiente:

(omissis) “…Negamos, rechazamos y contradecimos en la forma mas amplia en derecho, que la presunta propietaria TECNIAUTO, C.A., haya quedado subrogada en la condición de parte arrendadora en el contrato de arrendamiento, pues en el caso negado de que el tribunal acoja como válida y cierta el derecho de propiedad, que sobre el inmueble dice tener la demandante, donde se encuentra el local arrendado; el nuevo propietario queda obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados (artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), esto queda reforzado con el hecho de que nuestra mandante, para el momento en que presuntamente se realizó la venta (14-08-2007), con anterioridad ya se encontraba en el goce de la cosa arrendada, por lo que el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración (artículo 1.605 Código Civil) Y SIENDO QUE LA RELACIÓN ARRENDATICIA SE CONVIRTIÓ A TIEMPO INDETERMINADO, no es posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, YA QUE LA ÚNICA VÍA PARA SOLICITAR EL DESALOJO en contratos sin determinación de tiempo, es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…” (sic).

Para decidir, se observa:

Sólidos principios doctrinarios y jurisprudenciales elaborados sobre la materia, han estado contestes al establecer que en el proceso civil las partes deben asistir al juicio de que se trate dotadas de la necesaria y suficiente legitimación, activa o pasiva, para su correcta y adecuada intervención en estrados, lo que se infiere palmariamente al examinar el contenido del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, que es del siguiente tenor:

Artículo 136.- “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.

De la precitada norma, se infiere con meridiana claridad que la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y asumir válidamente obligaciones, es lo que en doctrina se conoce con el nombre de capacidad de goce (‘legitimatio ad causam’); mientras que la posibilidad de honrar el cumplimiento de tales obligaciones es lo que se denomina capacidad de obrar (‘legitimatio ad procesum’), o mejor dicho, cualidad, lo que no es otra cosa sino que la facultad de obrar en justicia.

Así las cosas, la cualidad no es más que la adecuada y necesaria relación de identidad lógica entre la figura abstracta del demandante, concretamente considerada, en relación con la persona que es titular del derecho; y de identidad lógica entre la figura abstracta del demandado, concretamente considerada, en relación a la persona contra quien está dirigida la pretensión procesal. Esta, también, es la tesis sustentada con carácter vinculante por el Supremo Tribunal de la República, al establecerse lo siguiente:

(omissis) “…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.

Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.

A favor de lo antes dicho, cabe lo que fue afirmado por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, en exposición que hizo sobre la confesión ficta:

(...) me vengo planteando hace años, que el demandado sin necesidad de haberlo expuesto en su contestación, si no contestó la demanda, siempre podrá alegar y probar en cualquier etapa del proceso la falta de acción. Resuelto que la jurisprudencia se mueve por la acción, y si no hay acción no puede haber sentencia. No es que estemos discutiendo el fondo del asunto, sino que es totalmente absurdo que el juez esté decidiendo un caso cuando él no podía haberlo resuelto porque había perdido la jurisdicción sobre él, ya que la acción no existe, si no hay interés, si no hay cualidad, si hay caducidad legal y menos, si hay prohibición de la ley de admitirla...omissis... (CABRERA, J.E.L.C.F. en revista de derecho probatorio. n.° 12 pp. 35 y 36).

Más adelante, en el mismo trabajo, dicho autor afirmó:

(...) ¿Cuándo es contraria a derecho una petición? Indudablemente, cuando no existe acción (...). Cuando la acción está prohibida por la Ley, estamos en la misma situación. Sentencias de la Casación del 18/11/64 y del 16/09/64, señalaron que si la acción está prohibida por la ley la demanda es contraria. Pero si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, no es que es contraria a derecho, sino que simplemente no hay acción (...).

(...) Se ha venido planteando ¿qué sucede si la demanda es contraria al orden público? Según el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esa demanda era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia definitiva y allí el juez está convencido de que la demanda es contraria al orden público, y toda demanda que es contraria al orden público también es contraria a derecho. (ibidem pp. 47 y 48).

Por otro lado, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando reconoce el derecho de acceso a la jurisdicción (artículo 26), dispone que:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles (Resaltado añadido).

El derecho constitucional de acción, además de que es uno solo, es general y abstracto, pues está dirigido a toda persona para la defensa de sus propios derechos e intereses, y se concreta mediante la infinidad de pretensiones que son establecidas legalmente, que se propongan para hacerlas valer ante la jurisdicción. Es por ello que L.L. sostuvo que la cualidad “expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” (op.cit.).

Desde luego que quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo, durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido), lo cual escapa al estudio de la legitimación a la causa (ad causam) que, en este instante, ocupa la atención de esta Sala, pues, como se observa, el texto constitucional se refiere a la tutela de los propios derechos e intereses. No obstante lo anterior, es importante la aclaración de que aún cuando la Constitución reconoce el derecho de acción o acceso a la jurisdicción para la defensa de los derechos e intereses propios, no es óbice para que el legislador ordinario, de forma excepcional, conceda legitimación a la causa a quien no sea titular del derecho subjetivo, para que lo haga valer jurisdiccionalmente en su propio interés.

Efectivamente, aun cuando el texto del artículo constitucional que fue trascrito, se insiste, recoge el derecho constitucional a la acción y, por ende, a la jurisdicción, para la defensa o tutela jurisdiccional de los derechos de quien peticiona dicha tutela, para lo cual con la sola afirmación de dicha titularidad (legitimación), excepcionalmente, la ley otorga legitimación ad causam para que se haga valer, en nombre e interés propio, un derecho ajeno, situación esta que en doctrina se denomina sustitución procesal (distinta de la sucesión de parte, en la que sí se sustituye al titular del derecho). Un claro ejemplo de esta legitimación anómala o extraordinaria la encontramos en la acción oblicua o subrogatoria (ex artículo 1.278 del C.C.), pero, debe insistirse en que, para esos casos de sustitución procesal, es necesaria una expresa habilitación legal (ex artículo 140 del Código de Procedimiento Civil)…” (Sentencia N° 1193, de fecha 22 de julio de 2.008, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de R.C.R. y otros). –Subrayado y cursivas de la Sala-

En el presente caso, la parte demandada no discute la existencia del contrato de arrendamiento que ella formalizara con la sociedad mercantil que gira bajo la razón social de INVERSIONES JU-PI, c.a., cuya convención, de acuerdo a lo que pregona su cláusula ‘décima tercera’, empezó a regir el día 1 de julio de 1.985, por el plazo fijo de duración equivalente a un (1) año calendario, prorrogable, a voluntad de las partes, por períodos de igual duración.

Ahora bien, ese contrato de arrendamiento, celebrado con sujeción a las formalidades legales, se presume legítimo, y sus efectos se reglan, entre otras disposiciones legales, por lo establecido en el artículo 1.166 del Código Civil, conforme al cual ‘Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la ley’, consagratorio del principio de la relatividad de los contratos, lo cual no es óbice para que en el decurso de la relación contractual arrendaticia, al igual que la gran mayoría de los contratos, sea perfectamente posible que ocurra la sustitución de las partes contratantes, tal como lo dispone el artículo 20 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es del siguiente tenor:

Artículo 20.- “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”.

Esta disposición legal, tiene su razón de ser en el respeto a los derechos del tercero que no intervino en el negocio jurídico traslativo de la propiedad a que corresponde el inmueble objeto de la convención locativa, pues si el comprador se sustituye en los derechos y obligaciones que tenía el vendedor, es de concluir que el adquirente asume la obligación de mantener en la posesión pacífica al arrendatario, en los términos y demás condiciones establecidas en la ley, puesto que la venta no presupone un factor de extinción del contrato de arrendamiento preexistente al tiempo de materializarse el acto traslativo de propiedad de que se trate, ya que la venta solamente provoca en el ámbito jurídico una sustitución en la persona del arrendador, manteniéndose incólumes los derechos del arrendatario.

En consecuencia, no habiéndose refutado en la forma de ley la legalidad del negocio jurídico de la compraventa del inmueble a que pertenece la porción arrendada, es de concluir que la venta efectuada por la sociedad mercantil INVERSIONES JU-PI, c.a., en beneficio de la hoy demandante, se presume legítima y, por ende, la hoy demandante tiene, en los términos indicados por el artículo 11 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cualidad suficiente para proponer su demanda en sede jurisdiccional, a lo que la parte demandada, desde el mismo momento de interponer formal demanda por retracto legal contra la hoy demandante y su primigenia arrendadora, ya tenía conocimiento de los cambios ocurridos en la persona de su arrendador, por todo lo cual se impone para esta Juzgadora desechar la defensa perentoria de fondo, relacionada con la falta de cualidad de la parte actora. Así se decide.

Tercero

Del fondo de lo controvertido

A los solos efectos de enervar las pretensiones de la parte actora, los apoderados judiciales de la demandada indicaron lo siguiente:

(omissis) “…No es cierto que la arrendadora original notificó por vía judicial, en fecha 27 de abril de 2005, a la sociedad mercantil FERRETERIA BRASILIA, C.A., con el plazo establecido en la CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, a su próximo vencimiento, es decir, el día 1° de julio de 2005, conforme a las actuaciones presuntamente evacuadas por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma circunscripción judicial; por lo que tachamos, negamos, desconocemos e impugnamos, la validez de las actuaciones contenidas en la presunta notificación sobre la no prórroga del contrato de arrendamiento, por viciosas, írritas e ineficaces, pues en todo caso, esa presunta notificación se hizo extemporáneamente, fuera del lapso convencional que habían establecido las partes en el contrato, es decir, se hizo con SESENTA Y CUATRO (64) DÍAS de anticipación y no con los SESENTA (60) DÍAS, como contractualmente lo habían acordado las partes. OPERANDO DE ESTA MANERA LA TÁCITA RECONDUCCIÓN, es decir, el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado…

(omissis)

…Si la prórroga del contrato correspondiente al año 2005, finalizaba ese 01 de julio, la notificación de la NO PRÓRROGA debió ser hecha, tal y como fue acordado por las partes, SESENTA DÍAS ANTES DE ESE 1° DE JULIO, es decir, se debió practicar el día 01 de mayo de 2005, término fijo para la manifestación de la no prórroga, y no el 27-04-05, violando flagrantemente lo dispuesto en la Cláusula, al hacerlo cuatro días antes del plazo previsto…

(omissis)

…la presunta y negada notificación, se hizo en persona no dependiente suya, que no labora ni laboró con ella, así como tampoco no la representa, ni es apoderada, en forma alguna, de los derechos de nuestra mandante…

(omissis)

…no es cierto que agotado el término contractual estipulado, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se haya producido la prórroga legal, la cual de acuerdo al literal d) le correspondía un plazo de 3 años, contados desde el 1° de julio de 2006 hasta el 30 de junio de 2008, por tratarse de una relación arrendaticia de mas de 10 años. Por lo que negamos, rechazamos y contradecimos que dicha prórroga legal haya finalizado el día 30 de junio de 2008 y que como consecuencia de ella debió entregar desocupado el inmueble…

(omissis)

…No es cierto que esté comprobada la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo que negamos, rechazamos y contradecimos que haya sido comprobada la expiración de la prórroga legal y en consecuencia la demanda deba ser declarada con lugar. Todo lo contrario, ciudadana Juez, nos encontramos en la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado cuya vía procedimental es la contemplada en los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la planteada en esta acción, de cumplimiento de contrato, para los contratos a tiempo determinado. Por lo que la presente demanda debe ser declarada inadmisible por este Juzgado.

Negamos rechazamos y contradecimos que tengamos que cumplir con la entrega del inmueble que ocupa nuestra mandante, en las mismas condiciones que le fue arrendado, libre de personas y bienes.

Negamos rechazamos y contradecimos que nuestra mandante tenga que pagar las costas del presente juicio…” (sic).

En la misma oportunidad de la litis contestación, los apoderados judiciales de la parte demandada plantearon formal reconvención a la parte actora, fundamentada, entre otros aspectos, en las siguientes consideraciones:

(omissis) “…en el presente caso se consumó la tácita reconducción, en virtud de que el arrendador no efectuó el desahucio en forma oportuna, siguiendo los lineamientos que convencionalmente fijaron las partes…

(omissis)

…al quedar evidenciado de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, lo procedente para intentar la acción era la vía del desalojo, consagrada en los artículos 33 y 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no el procedimiento de cumplimiento de contrato establecido para los contratos a tiempo determinados.

Esto queda reforzado por el hecho de que la arrendadora no formuló ninguna oposición a que nuestra mandante permaneciera ocupando el inmueble, tan es así que continuaron recibiéndole normalmente los canones (sic) de arrendamiento, desde la presunta fecha de la notificación hasta el mes de octubre del año 2007, cuando intespectivamente (sic) la arrendadora INVERSIONES JU-PI, C.A., se negó a recibir el canon de arrendamiento, correspondiente a ese mes. Rompiendo unilateralmente con las estipulaciones que los regían, es decir, la arrendadora unilateralmente y sin ninguna explicación, no quiso recibir más dichos pagos, viéndose nuestra mandante obligada a consignar el pago de dicha mensualidad y las sucesivas en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas…” (sic).

El petitorio de esa reconvención, quedó reducido a exigir judicialmente de la actora que ella ‘cumpla y ejecute cabalmente el contrato de arrendamiento suscrito, en fecha primero (1°) de julio de mil novecientos ochenta y cinco (1.985) entre nuestra representada FERRETERIA BRASILIA, C.A., y la empresa INVERSIONES JU-PI, C.A., y en su defecto en caso de no convenir a hacerlo, sea condenada a ello por este Tribunal’ (sic).

La mutua petición formulada por los apoderados judiciales de la parte demandada, fue contestada por la representación judicial de la parte actora según escrito consignado en fecha 13 de agosto de 2.009, en cuya actuación, entre otros aspectos, se indicó lo siguiente:

(omissis) “…No es cierto que la notificación judicial mediante la cual se hizo del conocimiento de la demandada, la no renovación del contrato de arrendamiento a su próximo vencimiento, sea extemporánea por anticipada, toda vez que la misma se ajusta al contenido de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento de autos…

(omissis)

…La referida cláusula deja claro que la notificación debe hacerse en todo caso, con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del lapso inicial o de las eventuales prórrogas, pero no impide se lleve a cabo con un plazo mayor, ya que lo importante es impedir la renovación del contrato de arrendamiento por un nuevo período de un (1) año fijo…

(omissis)

…No es cierto y rechazamos se produjera la Tacita (sic) Reconducción del Contrato, pues la notificación de fecha veintisiete (27) de abril de 2.005 se ajusta a los presupuestos legales y contractuales, por tanto las actuaciones evacuadas por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cumplieron su cometido al ser realizada dentro del plazo establecido en la aludida Cláusula Décima Tercera…

(omissis)

…De allí que la demandada permaneciera en el uso y goce pacífico del inmueble arrendado por el lapso de tres (3) años contados entre el primero (1° de julio de 2.005 y el treinta (30) de junio de 2.008, cumpliendo con sus obligaciones, entre ellas el pago los respectivos cánones de arrendamiento, tal como corresponde a lo pautado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

(omissis)

…No es cierto que la relación contractual que constituye el objeto material de la presente acción se a tiempo indeterminado, pues una vez agotado el término contractual, se hizo efectiva la prórroga legal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) Por consiguiente, dicha prórroga legal finalizó el día 30 de junio de 2.008, no obstante lo cual, la prenombrada arrendataria, no ha dado cumplimiento a su obligación legal de entregar desocupado el inmueble…

(omissis)

…estamos en presencia de un contrato bilateral a tiempo determinado y la arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento a pesar de haber expirado la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual mi representada está indiscutiblemente legitimada para plantear la presente acción de Cumplimiento de Contrato a fin de que la arrendataria proceda a hacer entrega del inmueble objeto del contrato, en las mismas condiciones en que le fue arrendado…” (sic).

Para decidir, se observa:

En el presente caso, la parte demandada no discute la existencia del contrato de arrendamiento que ella formalizara con la sociedad mercantil que gira bajo la razón social de INVERSIONES JU-PI, c.a., cuya convención, de acuerdo a lo que pregona su cláusula ‘décima tercera’, empezó a regir el día 1 de julio de 1.985, por el plazo fijo de duración equivalente a un (1) año calendario, prorrogable, a voluntad de las partes, por períodos de igual duración, lo que, en principio, significa, respondiendo al consenso de las partes, que estemos en presencia de un contrato a tiempo determinado.

En la mencionada estipulación contractual, se contempla que el aviso de no prórroga, destinado a que alguna cualquiera de las partes comunicase a la otra su voluntad de no prolongar la vigencia de ese contrato de arrendamiento, debía ser manifestado ‘con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijo o de cualquiera de sus prórrogas’ (sic), lo que deviene en considerar que no se esté en presencia de una obligación a término, sino más bien de una condición necesaria para estimar la continuación de la precitada convención locativa, lo cual, como se dijo, responde a lo que las mismas partes estimaron como elemento de causa.

Ello, en consecuencia, no presupone la observancia de fórmulas sacramentales para que las partes contratantes accedan a esa modalidad de terminación del nombrado nexo contractual, pues el verdadero significado de tal estipulación es que entre la manifestación de voluntad y la terminación del plazo contractual medie un espacio de tiempo suficiente para que se sepa la verdadera intención de las partes y, por ende, se adopte la implementación de las previsiones necesarias por lo que atañe a los cambios ocurridos en el normal desarrollo que, hasta ese entonces, venía sucediéndose en la convención, lo cual se inserta, sin duda, en las previsiones contenidas en el artículo 1.137 del Código Civil, tal como también lo tiene establecido con carácter vinculante el m.T.d.P.:

(omissis) “…Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.

En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido…” (Sentencia n° 2294, de fecha 14 de diciembre de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de B.S.M.S..).

Por ende, al amparo del citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica en función de lo establecido en el artículo 335 de nuestra Carta Magna, es de considerar que la sola circunstancia que la primitiva arrendadora hubiese participado a su inquilina, hoy demandada, el despido de la cosa arrendada con una antelación por tiempo superior al convencionalmente estipulado, en nada altera o modifica la naturaleza intrínseca del contrato de arrendamiento accionado, pues la reconducción contractual debe ser el producto de una tolerancia expresa o tácita del arrendador en permitir que el arrendatario permanezca en esa misma condición, luego de agotado el tiempo de duración previsto para el contrato de arrendamiento, pues no otra cosa se desprende de la literal redacción del artículo 1.614 del Código Civil, conforme al cual ‘En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado’.

En el presente caso, la parte demandada no discutió la validez de la notificación judicial practicada en fecha 27 de abril de 2.005 por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pues ni siquiera demostró no haberla recibido o que de alguna manera hubiere estado impedida de conocer su contenido, por lo cual es de señalar que tal actuación cumplió el fin a que estaba destinada, esto es, propiciar el cese de la vigencia para el contrato de arrendamiento de autos, cuya duración quedó limitada hasta el día 1 de junio de 2.005, por lo que, a partir de esa fecha, tomando en consideración la duración de esa relación arrendaticia, que es superior a los diez (10) años, se inició de pleno derecho y en beneficio de la hoy demandada el transcurso del lapso de la prórroga legal que le consagra el artículo 38, literal d), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo término expiró el día 1 de junio de 2.008, sin evidenciarse de autos que, con posterioridad a esa fecha, la arrendadora hubiese demostrado alguna conducta que evidenciare su tolerancia en permitir que la arrendataria continuase en el goce de la cosa arrendada, pues ni siquiera se evidencia que la arrendadora, con posterioridad a esa fecha, hubiese percibido cantidades de dinero a ser imputadas como pago de cánones de arrendamiento, con lo cual se desvanecen las argumentaciones ofrecidas por la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación.

En consecuencia, no habiendo la destinataria de la pretensión desvirtuado la presunción grave del derecho reclamado por la actora, ni tampoco haber aportado algún medio de prueba destinado a demostrar el hecho extintivo de la obligación, por lo que la reconvención propuesta por la parte demandada debe ser desestimada. Por ende, se juzga que ante la plena prueba de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, la misma debe prosperar y así será decidido en el dispositivo de esta decisión. Así se declara.

Cuarto

De la impugnación a la estimación de la demanda

En la oportunidad de la litis contestación, los apoderados judiciales de la parte demandada objetaron la validez formal del valor atribuido por la parte actora como valor de la demanda, para lo cual indicaron lo siguiente:

(omissis) “…Negamos, rechazamos, contradecimos y nos oponemos a la estimación hecha a la demanda, en la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), habida cuenta de que el canon de arrendamiento actual, de conformidad con la última Regulación oficial, la cual acompañamos marcada “D”, es de TRES MILLONES SETECIENTOS DIECISEIS MIL CIENTO NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON 25/100 (Bs. 3.716.192,25), hoy TRES MIL SETECIENTOS DIECISEIS BOLIVARES (Bs. 3.716,00) mensuales y que la demanda está comprendida dentro de aquellas determinadas en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por lo que impugnamos la cuantía con que el apoderado de la empresa demandante estimó “El cumplimiento” y dado que el aludido contrato de arrendamiento lo es a tiempo indeterminado, como ha quedado demostrado, la cuantía debió estimarse acumulando las pensiones de arrendamiento de un año, por lo que conforme al precedente artículo mencionado, estimamos el valor de la demanda en la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 44.592,00)…” (sic).

Para decidir, se observa:

En relación a este aspecto del material defensivo esbozado por la representación judicial de la parte demandada, debe reiterarse que los argumentos ofrecidos en la oportunidad de la litis contestación, destinados a invocar los posibles cambios ocurridos en la naturaleza intrínseca del contrato de autos, no encontraron el soporte adecuado para que se considerase la inadecuada vía elegida por la demandante para canalizar su pretensión, pues se insiste que el solo hecho que la primigenia arrendadora hubiese participado el despido de su inquilina del goce de la cosa arrendada con una antelación superior a lo que se indicó en el contrato, no puede constituir un caso de reconducción contractual.

Luego, entonces, al juzgar la pertinencia de la pretensión procesal deducida por la actora para reclamar en estrados el restablecimiento de la situación jurídica de su interés, se añade que no se avizora en autos que en la demanda iniciadora de las presentes actuaciones esté comprendida la exigencia de otros conceptos de orden pecuniario, por lo que la estimación del valor de la demanda no puede ser otro sino el que se determina por los elementos de hecho que cursan en autos, esto es, la suma de cuatro mil bolívares fuertes (Bs. 4.000,00), pues no se está accionando el pago de pensiones de arrendamiento ni de otros conceptos de orden económico derivados de la relación arrendaticia de autos, lo que, incluso, responde al criterio sustentado por nuestra Casación:

(omissis) “...En el caso subiudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.

La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda...” (Sentencia N° 77 dictada en fecha 13 de abril de 2000 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de P. Lara contra Electricidad del Centro).

En consideración de lo expuesto, la impugnación que nos ocupa deviene en improcedente, no debe prosperar, y así será establecido en el dispositivo de esta decisión. Así se declara.

IV

DECISIÓN

Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1. - SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, contenida en el artículo 346, ordinal segundo, del Código de Procedimiento Civil.

2. - SIN LUGAR la defensa perentoria de fondo alegada por la representación judicial de la parte demandada, referida a la falta de cualidad que se le atribuyó a la parte actora para intentar su demanda.

3. - SIN LUGAR la reconvención propuesta por la sociedad mercantil FERRETERÍA BRASILIA, c.a., contra la compañía de comercio TECNIAUTO, c.a.

4. - CON LUGAR la demanda interpuesta por la sociedad mercantil TECNIAUTO, c.a., contra la compañía de comercio FERRETERÍA BRASILIA, c.a., todas ampliamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión. En consecuencia de lo expuesto, se condena a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de arrendamiento que le vincula con la hoy demandante, a quien habrá de serle entregado el inmueble objeto de la convención locativa, constituido por el Local Comercial número 20-5, el cual forma parte integrante del inmueble identificado con el número 20, situado en la avenida F.d.M. con calle S.A., Urbanización Boleíta, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

5. - SIN LUGAR la impugnación formulada por los apoderados judiciales de la parte demandada al valor ofrecido por la parte actora como estimación de su demanda.

6. - En conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este proceso.

Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de noviembre de dos mil nueve. Años: 198° de la Independencia y 150° de la Federación.

Regístrese y publíquese.

Déjese copia.

La Juez,

Dra. M.A.G..

La Secretaria,

Agdo. D.M..

En esta misma fecha, siendo las 3 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

Agdo. D.M..