Decisión de Juzgado Primero de Municipio de Caracas, de 23 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, veintitrés (23) de abril de dos mil diez

200º y 151º

ASUNTO N°: AP31-V-2009-001610

PARTE ACTORA: T.A. SANOJA ÁVILA

APODERADOS JUDICIALES: GREGORYS DE C. BRAVO M. y Á.J.B.B.

PARTE DEMANDADA: H.E.G.V.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por los abogados Gregorys del C. Bravo Y Á.J.B.B., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 82.938 y 69.472, actuando como apoderados judiciales del ciudadano T.A. SANOJA ÁVILA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, identificado en el libelo como titular de la Cédula de Identidad No. V- 12.563.092, en carácter de propietario y arrendador; contra el ciudadano H.E.G.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 14.298.488, en carácter de arrendatario.

Expusieron los apoderados judiciales del demandante que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 29 de marzo de 2007, inserto bajo el No. 51, Tomo 13, que su representado suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano H.E.G.V., sobre un bien inmueble constituido por un local comercial propiedad de su mandante, ubicado en la calle real de Antímano, al lado del antiguo cine Ástor, Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo contrato establece, entre otras cosas, en la cláusula sexta lo siguiente: “El presente contrato de arrendamiento es intiuto personae, sin embargo “EL ARRENDATARIO”, podrá arrendar o traspasar, total o parcialmente el local comercial objeto de este contrato, previo consentimiento escrito dado por “EL ARRENDADOR”. Que de dicha cláusula se puede evidenciar que el ciudadano H.E.G.V. quedó contractualmente obligado a solicitar por escrito la autorización para subarrendar el local.

Que dicho arrendatario, sin la debida autorización por escrito del arrendador, suscribió un contrato de arrendamiento, el 10 de septiembre de 2007, con el ciudadano J.R. VELÁZQUEZ FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V- 12.418.642, ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 63, Tomo 93 de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaría.

Que con dicha actuación, el arrendatario violentó la cláusula sexta, por lo cual se activa la cláusula novena, en la cual se estableció que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato, dará lugar a rescindir el contrato por parte del arrendador. Que por tal razón, su poderdante consideró disuelto de pleno derecho el contrato suscrito con el ciudadano H.E.G.V..

Que por tales razones, ocurren ante este Tribunal para demandar al ciudadano H.E.G.V., para que convenga, o en su defecto, sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito el 29 de marzo de 2007 y la entrega del inmueble arrendado. SEGUNDO: A pagar por daños y perjuicios la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), como indemnización por el tiempo que con perjuicio del accionado, ha dejado su mandante de obtener los frutos de su propiedad.

Al contestar la demanda, el ciudadano H.E.G.V., asistido por el abogado N.R.U., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 49.061, señaló que rechazaba, negaba y contradecía lo alegado por el accionante, por cuanto era parcialmente verdad. Reconoció la celebración del contrato de arrendamiento antes descrito, con el ciudadano J.D.S.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 5.604.825, actuando como apoderado del ciudadano T.A. SANOJA ÁVILA, titular de la Cédula de Identidad No. V- 1.446.806; y que dos (2) meses después, el 29 de marzo de 2007, el ciudadano J.D.S.B., haciendo uso del mismo poder, firmó un contrato de arrendamiento, con el ciudadano JOSÉ R.V. FERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 12.418.642, el 16 de mayo de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 19, Tomo 53.

Que para esa fecha, el ciudadano JOSÉ R.V. FERNÁNDEZ, era el encargado por él para que velara por el buen funcionamiento del local ubicado en la dirección antes dicha. Que por situaciones irregulares en el manejo del local por parte de dicho ciudadano, se vio en la obligación de solicitarle que se fuera del local, ya que no quería que siguiera siendo el encargado del mismo, pero que en vez de desalojar lo que hizo fue presentarle el contrato de arrendamiento arriba citado, lo cual le sorprendió ya que no tenía conocimiento de dicho documento por no haber sido informado por el ciudadano J.D.S.B.. Que dudó de la veracidad del mismo porque fue firmado dos (2) meses después de haber firmado con él y que nunca pensó que el ciudadano J.D.S.B. estuviese actuando de mala fe contra él. Que decidió llamarlo para que le explicara dicha situación y le confirmó que sí firmó un contrato de arrendamiento con dicho ciudadano porque tenía un problema monetario urgente que resolver, que necesitaba TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.600,00), que fue la cantidad que el ciudadano Rosendo le entregó en depósito, según se expresó en la cláusula novena del contrato suscrito entre ellos.

Que lo único que se le ocurrió fue eso y que para subsanar ese error, le propuso que llegasen a un acuerdo, y entonces el ciudadano J.D.S.B. le autorizó a subarrendar el local, para que ni él ni el ciudadano R.V. salieran perjudicados. Que dejaron sin efecto el Contrato de Arrendamiento antes descrito, firmado por el ciudadano J.D.S.B. y R.V.. Que luego, el 10 de septiembre de 2007 firmó el contrato de arrendamiento con el ciudadano R.V., a quien demandó posteriormente por resolución de dicho contrato porque se retrasó en el pago, ante el Juzgado Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, bajo el Expediente No. AP31-V-2008-001385, decidido en el mes de noviembre de 2008. Solicitó que se declarase sin lugar la demanda.

La parte actora consignó con el libelo los siguientes documentos:

1) Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.D.S.B., titular de la Cédula de Identidad No. 5.604.825, actuando como apoderado del ciudadano T.A. ZANOJA ÁVILA, titular de la Cédula de Identidad No. V- 1.446.806, como arrendador, y el ciudadano H.E.G.V., titular de la Cédula de Identidad No. V- 14.298.488, como arrendatario, sobre un local comercial, con un área aproximada de (26,79 M2), ubicado en la calle real de Antímano, al lado del antiguo cine Astor, Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 29 de marzo de 2007. Por cuanto el mismo fue reconocido por el demandado, que también lo consignó en original, se aprecia en todo su valor de plena prueba. Según lo establecido en la cláusula sexta, el arrendatario podía subarrendar el inmueble, previo el consentimiento escrito por parte del arrendador.

2) Copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado sobre el mismo bien inmueble, por el ciudadano H.E.G.V. y JOSÉ R.V. FERNÁNDEZ, titular de la Cédula de Identidad No. 12.418.642, autenticado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 10 de septiembre de 2007. Por cuanto la parte demandada reconoció dicho documento, consignándolo igualmente en copia simple, se aprecian los hechos y declaraciones contenidos en él con efecto de plena fe. Se observa que el ciudadano H.E.G.V., actuando como arrendador manifestó actuar en uso de las facultades conferidas en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento originario, antes relacionado, para que funcionase dicho local comercial como salón de belleza y que la duración del contrato fue fijada por seis (6) meses, contados a partir del 20 de julio de 2007.

Al contestar la demanda, el demandado consignó además el siguiente documento:

3) Original de Contrato de arrendamiento celebrado entre el mismo bien inmueble, entre el ciudadano J.D.S.B., actuando como apoderado del ciudadano T.A. ZANOJA ÁVILA, como arrendador y el ciudadano JOSÉ R.V. FERNÁNDEZ, con duración de doce (12) meses, contados a partir de la fecha de su autenticación. Se evidencia que en la nota de autenticación, firmada por el Notario Público, testigos y los otorgantes, se colocó como fecha de autenticación de dicho contrato, el 16 de mayo de 2007, inserto bajo el No. 19, Tomo 53.

Además el demandado consignó copia simple de la sentencia referida en su contestación, dictada en el juicio que por resolución de contrato de arrendamiento interpuso contra el ciudadano JOSÉ R.V. FERNÁNDEZ, y de actuaciones de las cuales se evidencia que fue ejecutada forzosamente dicha decisión y le fue entregado el inmueble al demandante en ese caso; igualmente consignó original (copia cliente) de depósitos bancarios realizados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Dichos recaudos no aportan nada a los hechos controvertidos en este proceso, por lo cual no serán apreciados, como tampoco unas fotografías que fueron consignadas de forma irregular e ilegalmente.

Durante el lapso probatorio, los apoderados judiciales de la parte actora, señalaron que para “desvirtuar el escrito de contestación de la demanda”, promovían tres (3) documentos en secuencia numérica, otorgado ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, para demostrar la falsedad de que su mandante haya arrendado el inmueble al ciudadano JOSÉ R.V. FERNÁNDEZ, en fecha 16/05/2007 y que el accionado lo consideraba como dos (2) meses luego del primero. Estos documentos son los siguientes:

- Copia simple de documento autenticado el 8 de mayo de 2008, anotado bajo el No. 18, Tomo 53, de fecha 8 de mayo de 2008.

- Copia certificada mecanografiada, expedida el 8 de abril de 2010, por los funcionarios competentes para hacerlo, de la misma Notaría Décima Quinta, del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano J.D.S.B., actuando como apoderado del ciudadano T.A. ZANOJA ÁVILA, como arrendador y el ciudadano JOSÉ R.V. FERNÁNDEZ, como arrendatario. Se dejó constancia que el Notario Público que suscribe la copia certificada hace constar que por error involuntario de hecho, se otorgó el documento con el año 2007, cuando lo correcto es el año 2008.

- Copia simple de documento autenticado ante la misma Notaría el 8 de mayo de 2008, inserto bajo el No. 20, Tomo 53.

Al promover dichos documentos, los apoderados judiciales de la parte actora manifestaron que luego de enterarse que el ciudadano H.E.G.V. había subarrendado el inmueble al ciudadano JOSE R.V. FERNÁNDEZ, fue que el ciudadano J.D.S.B., en fecha 16 de mayo de 2008, consideró que se había extinguido de pleno derecho el contrato con el ciudadano H.E.G.V. y firmó un nuevo contrato con el ciudadano JOSE R.V. FERNANDEZ. Dichos alegatos son admisibles para establecer la verdad procesal, de conformidad a lo previsto en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, que este Tribunal aplica por analogía al presente procedimiento, toda vez que en el lapso probatorio cada parte deberá expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad, a fin de que el Juez pueda fijar con precisión los hechos en que estén de acuerdo, los cuales no serán objeto de prueba. Entonces, con la promoción del mismo documento que fue aportado a los autos por la parte demandada, así como lo expresado en su escrito de promoción, los apoderados judiciales del accionante reconocen que efectivamente sí fue suscrito el contrato de arrendamiento por el cual pretendió excepcionarse la parte demandada, sólo contradicen la fecha en que fue autenticado.

Así las cosas, del análisis de los recaudos promovidos por la parte actora, este Tribunal concluye que quedó demostrado que efectivamente el contrato de arrendamiento consignado por la parte demandada al contestar la demanda, fue autenticado el día 16 de mayo de 2008, tal como puede inferirse incluso del mismo documento, en el cual fueron anotadas las fechas 05-05-2008 y 08-05-08 y también en la nota de certificación se hace referencia a que fue presentado para su autenticación y devolución según Planilla No. 139041, de fecha 05-05-2008; por lo cual este Juzgado determina que el año reflejado en la nota de autenticación de dicho documento se trata de un simple error material, tal como lo declaró el Notario que expidió la copia certificada mecanografiada ya analizada.

Ahora bien, la parte demandada pretendió excepcionarse en el hecho de que el apoderado del propietario del inmueble celebró un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble que le arrendó a él, apenas dos (2) meses después de haber suscrito el primer contrato con él. Y que al descubrirlo, fue el propio arrendador quien le sugirió que dejaran este segundo contrato sin efecto y le autorizó a subarrendar el inmueble al mismo arrendatario con el que el mandante del propietario había suscrito el segundo contrato, a decir del demandado. De las pruebas analizadas, se evidencia que quedó plenamente demostrada la falsedad de las afirmaciones del ciudadano H.E.G.V. ante este órgano jurisdiccional, toda vez que para la fecha en que él suscribió el contrato de subarrendamiento por el cual fue demandado en este procedimiento, no existía el contrato de arrendamiento por el cual pretendió excepcionarse, alegando hechos falsos ante este Tribunal.

Si bien se evidencia que la parte actora pretendió hacerse justicia por su propia mano, suscribiendo un nuevo contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSÉ R.V. FERNÁNDEZ, sin que previamente hubiese sido resuelto por acuerdo mutuo el contrato que aún estaba vigente con el ciudadano H.E.G.V., ello no es motivo para que el demandado acuda a este órgano jurisdiccional a defenderse afirmando hechos falsos. En todo caso, el tercero involucrado o el propio demandado en este caso, serían libres de ejercer las acciones que consideren pertinentes por la actuación de la parte actora, que pretendió hacerse justicia por su propia mano, aparentemente dando por resuelto “de pleno derecho” un contrato de arrendamiento de forma unilateral y seguidamente suscribir un nuevo contrato de arrendamiento sobre el local comercial que aun estaba arrendado al ciudadano H.E.G.V.. En consecuencia, este Juzgado concluye que en este procedimiento, el reconocimiento por parte de la parte actora de la celebración de dicho contrato no favorece al demandado, toda vez que se demostró que fue celebrado un año después de la fecha afirmada por el demandado.

Ahora bien, quedó plenamente admitido por el demandado que sí subarrendó el local comercial que le fue arrendado por la parte actora, pero no logró demostrar su alegación de que lo hizo previa autorización del apoderado del demandante, que por demás debía otorgarse por escrito, tal como fue pactado en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento celebrado entre él y el apoderado de la parte actora. En consecuencia, se declara que el ciudadano H.E.G.V., incumplió con lo establecido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, ya que para subarrendar total o parcialmente el inmueble, debía tener autorización de forma escrita de su arrendador. Toda vez que no hay constancia en autos de que el demandado hubiese obtenido esa autorización, resulta menester para este Tribunal declarar la procedencia de la demanda interpuesta por resolución de contrato de arrendamiento y por ende, de la entrega material del inmueble por parte del demandado, dejando a salvo los derechos de cualquier tercero que alegase tener derecho a permanecer en el inmueble y así lo demuestre fehacientemente.

Se observa que la parte actora solicitó en el particular segundo del petitorio que se condenase al demandado a pagar por daños y perjuicios, la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES, “como indemnización por el tiempo que con perjuicio del accionado, ha dejado nuestro mandante ha dejado nuestro mandante de obtener los frutos de su propiedad” (subrayado del Tribunal). Dicha petición se declara improcedente, toda vez que la presente demanda no fue interpuesta por falta de pago de cánones de arrendamiento, que se presume siguió recibiendo el demandante como contraprestación por el alquiler del inmueble, no sólo de parte del accionado, sino también de la persona con la que admitió haber celebrado un nuevo contrato de arrendamiento el día 29 de mayo de 2007, y no le es dable al Tribunal suplir alegatos no fundamentados por las partes. Se entiende que los frutos que espera obtener el propietario de un inmueble que se encuentra arrendado, es precisamente el importe del canon de arrendamiento, y si la parte actora no indicó al Tribunal a qué otros frutos dejados de percibir pudiera referirse, o explicar en qué consisten los daños y perjuicio que le fueron causado, no le es dable a este órgano jurisdiccional conceder alguna indemnización de forma inmotivada.

Con fundamento en las consideraciones que han quedado explanadas en el cuerpo del presente fallo, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano T.A. SANOJA ÁVILA, titular de la Cédula de Identidad No. V- 1.446.806, contra el ciudadano H.E.G.V., titular de la Cédula de Identidad No. V- 14.298.888. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano J.D.S.B., actuando como apoderado del ciudadano T.A. ZANOJA AVILA, como arrendador, y el demandado, como arrendatario, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 29 de marzo de 2007, inserto bajo el No. 51, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Se condena al demandado, ciudadano H.E.G.V., a ENTREGAR a la parte actora el bien inmueble arrendado, constituido por un local comercial ubicado en la Calle Real de Antímano, al lado del antiguo cine Astor, Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital.

No hay condenatoria en costas, toda vez que a la parte actora no se le concedió todo cuanto solicitó en el petitorio del libelo, en interpretación de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo se dicta dentro del lapso legalmente establecido para dictar la sentencia definitiva, no es necesaria su notificación a las partes.

De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada a los veintitrés (23) días del mes de abril de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

Z.R. ZARZALEJO

LA SECRETARIA TITULAR,

V.R. CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (10:10) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA TITULAR,