Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 12 de Enero de 2016

PARTE ACTORA: T.M.T., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.137.985.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: L.C.P., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 12.006.

PARTE DEMANDADA: I.F.C.G., C.E.R.B., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.172.461 y V-3.666.895, respectivamente, y la sociedad mercantil GALERÍAS VELANCA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 9 de mayo de 1989 bajo el Nº 71, Tomo 36-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: F.C.S., N.C.d.P. y A.E.P.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 332, 7.091 y 72.667, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos I.F.C.G., C.E.R.B., y la última de los precitados abogados en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil GALERÍAS VELANCA, C.A.,

MOTIVO: Apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 05 de junio de 2015, que declaró sin lugar la pretensión que por retracto legal arrendaticio, incoara la ciudadana T.M.T., contra los ciudadanos I.F.C.G., C.E.R.B. y la sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A.

EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000678 (625)

I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por escrito libelar presentado en fecha 04/12/2013 por ante el Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 09/12/2013 por los trámites del procedimiento oral, de conformidad con lo establecido en el artículo 101 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, ordenándose la citación de la parte demandada.

En fecha 18/12/2013 se libraron las compulsas a la parte demandada, consignados como fueron los fotostatos necesarios a tal fin, tal y como se acordó en el auto de admisión de fecha 09/12/2013, siendo remitidas las compulsas dirigidas a los co-demandandos, ciudadanos I.F.C.G. y C.E.R.B. mediante exhorto dirigido al Juzgado Distribuidor de Municipio del Municipio S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, con sede en Barcelona, en virtud que los mismos se encontraban domiciliados en el estado Anzoátegui.

Mediante diligencia de fecha 21/01/2014 el ciudadano E.P., alguacil adscrito al circuito del tribunal de la causa, consignó compulsa sin firmar dirigida a la parte co-demandada sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A. manifestando la imposibilidad de practicar dicho emplazamiento.

Por auto de fecha 06/02/2014 se ordenó la apertura del cuaderno de medidas previa solicitud de la parte actora, consignados como fueron los fotostatos requeridos a tal fin.

En fecha 11/08/2014 el tribunal de la causa ordenó agregar al expediente las resultas contentivas de la citación de los co-demandados, ciudadanos I.F.C.G. y C.E.R.B. debidamente cumplidas, provenientes del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios S.B., D.B.U., J.A.S. y Guanta, de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, con sede en Barcelona, a los fines legales consiguientes.

Por auto de fecha 18/09/2014, el a quo ordenó la citación por carteles de la co-demandada sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A. previa solicitud de la parte actora, siendo librado el respectivo cartel en esa misma fecha.

En fecha 19/09/2014 la abogada A.P.C., en su carácter de apoderada judicial de los co-demandados, presentó escrito de contestación a la demanda.

Mediante nota de fecha 06/10/2014 la secretaria del tribunal de la causa dejó constancia de haber fijado el cartel de citación librado a la co-demandada sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A. en el domicilio de la misma, previa consignación de los ejemplares debidamente publicados, dando cumplimiento con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 25/11/2014, oportunidad fijada para que tuviere lugar la audiencia de mediación, se levantó acta en la cual se dejó constancia de la comparecencia de la apoderada judicial de la parte actora y de la parte demandada, sin que las partes hayan llegado a acuerdo alguno. Asimismo, se le hizo saber a la parte demandada que debería contestar la demanda dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a esa fecha.

Mediante escrito de fecha 09/12/2014 la apoderada judicial de la parte demandada contestó la demanda.

Por auto de fecha 20/01/2015 el tribunal de la causa fijó los puntos controvertidos y declaró abierto a pruebas la causa por ocho (8) días de despacho siguientes a esa fecha, de conformidad con el artículo 112 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, los cuales comenzarían a computarse una vez constare en autos la notificación de las partes.

En fecha 04/02/2015 y 10/02/2015 las representaciones judiciales de la parte demandada y la parte actora, respectivamente, presentaron escritos de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 05/03/2015 el a quo se pronunció en cuanto a las pruebas promovidas por las partes y estableció que el lapso de evacuación de las mismas sería de 30 días de despachos contados a partir de esa fecha.

En fecha 16/03/2015 se libró oficio dirigido al consultor jurídico del Banco Provincial BBVA, Banco Universal, con motivo de la prueba de informes promovida por la parte actora, previa consignación de los fotostatos requeridos que acompañarían el referido oficio, siendo librado el mismo en esa misma fecha.

En fecha 30/04/2015 el a quo le dio entrada a las resultas provenientes del Banco Provincial BBVA, Banco Universal, con motivo de la prueba de informes promovida por la parte actora.

Por auto de fecha 21/05/2015 el tribunal de la causa fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha, a las 11 a.m., a fin que tuviere lugar la audiencia de juicio, de conformidad con el artículo 114 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.

En fecha 02/06/2015 siendo las once de la mañana (11.00 a.m.) se levantó acta con motivo de la audiencia de juicio. Se dejó constancia de los argumentos explanados por las partes. Por último, el juez del despacho pronunció el dispositivo del fallo declarando sin lugar la demanda y condenando en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el juicio,

En fecha 05/06/2015, el a quo publicó el extenso del fallo declarado en la audiencia de juicio, conforme a lo previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 17/06/2015 el apoderado judicial de la parte actora, apeló contra el fallo definitivo dictado por el a quo, siendo oída dicha apelación en ambos efectos mediante auto de fecha 22 de junio de 2015.

Posteriormente, subieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiéndole conocer de dicha apelación a esta alzada previa distribución de ley.

Mediante nota de secretaría de fecha 01/07/2015 se le dio entrada al expediente y se le dio cuenta al juez. Asimismo, por auto dictado en esa misma fecha, se fijó el vigésimo (20) día de despacho siguientes a esa oportunidad, a los fines que las partes consignaren los informes correspondientes.

Igualmente, por auto dictado el día 01/07/2015 este juzgado ordenó librar boletas de notificaciones dirigidas a las partes, mediante las cuales se les hiciera saber que una vez que constare en autos la última de las notificaciones ordenadas, esta alzada mediante auto expreso fijaría la oportunidad para que tuviere lugar la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Asimismo, por cuando la parte co-demandada, ciudadanos I.F.C.G. y C.E.R.B., se encontraban domiciliados en Barcelona, estado Anzoátegui, según se evidencia del domicilio señalado por la parte actora en el escrito libelar, se ordenó librar exhorto y oficio dirigido al Juzgado (Distribuidor) del Municipio S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, con sede en Barcelona, con el objeto que se practicare las respectivas notificaciones, otorgándosele dos (2) días como término de la distancia, siendo libradas las respectivas boletas adjunto al exhorto y al oficio en esa misma fecha.

Mediante escrito presentado el día 10/12/2015, la apoderada judicial de la parte demandada se dio por notificada y realizó una serie de consideraciones.

Por auto dictado en fecha 14/12/2015 esta alzada fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente a esa fecha, a las once y media de la mañana (11:30 a.m.) a fin que tuviere lugar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

El día primero de octubre de 2015, se levantó acta con motivo de la audiencia oral establecida en el artículo 123 eiusdem, fijada como fue la oportunidad para dicho acto. Las partes expusieron sus alegatos y luego sus réplicas a lo alegado por cada una. Concluido el tiempo para las exposiciones, esta alzada le indicó a las partes que procedería a dictar la publicación del fallo correspondiente, el cual debería efectuarse al culminar la audiencia, para dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a esa fecha, dada la complejidad del caso bajo estudio.

Llegada la oportunidad la publicación del extenso del fallo, este tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos:

El recurso de apelación ejercido sometido a consideración de esta alzada, se circunscribe a determinar la procedencia de la acción que por retracto legal arrendaticio incoara la ciudadana T.M.T., contra los ciudadanos I.F.C.G., C.E.R.B. y la sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A. sobre un apartamento distinguido con el nº 14, ubicado en el piso 4 del edificio denominado Velanca, situado en la avenida Sanz de la Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del estado Miranda.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La presente demanda es intentada por el abogado L.C., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana T.M.T., supra identificados, en virtud de los siguientes hechos:

Alega que su representada es arrendataria del apartamento distinguido con el nº 14, ubicado en el piso 4 del edificio denominado Velanca, situado en la avenida Sanz de la Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del estado Miranda, según documento protocolizado en fecha 22/12/1999 por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal (Hoy Distrito Capital) bajo el Nº 77, Tomo 46 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.

Que el referido inmueble fue dado en arrendamiento por la ciudadana I.C.G., el cual presuntamente era de su exclusiva propiedad, fijándose el canon de arrendamiento en la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) equivalente de acuerdo a la conversión monetaria que entró en vigencia en el año 2008 en CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00).

Que la duración del referido contrato se estableció por un (1) año fijo, cuyo comienzo fue el día 22/12/1999 y finalizaba el día 21/12/2000. Que finalizado el mismo, las partes continuaron suscribiendo diferentes contratos de arrendamiento.

Que en fecha 02/07/2013 apareció la publicación de un cartel de notificación en el diario “Últimas Noticias” en el cual la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda le notificaba a su representada de la audiencia conciliatoria que tendría lugar con motivo del procedimiento administrativo previo incoado por los ciudadanos E.R.B. e I.F.C.G., y al revisar el expediente en el referido organismo, se evidenció que la suscribir el primero contrato de arrendamiento de fecha 22/12/1999 la arrendadora no era propietaria del inmueble objeto del juicio, tal y como fue expresado en el referido contrato, pues para esa fecha la propietaria del mismo era la sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A., tal y como se evidencia del documento de condominio del edificio Velanca del cual forma parte el apartamento arrendado, registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda de fecha 14/07/2004, bajo el nº 22, tomo 5, protocolo primero, y que del referido documento de condominio se desprendió que la arrendadora, ciudadana I.F.C.G., conjuntamente con el ciudadano C.E.R.B., adquirieron el mencionado inmueble en fecha 29/12/2004, por compra que le hicieron a la sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A. tal y como consta del documento registrado en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 29/12/25004, bajo el Nº 36, Tomo 12, protocolo primero, y cuya arrendataria era su representada, la ciudadana T.M.T. desde el día 22/12/1999.

Que para la fecha en que se produjo la venta que efectuó la sociedad mercantil Galería Velanca, C.A. a los ciudadanos I.F.C.G. y C.E.R.B., su representada era arrendataria del inmueble en cuestión, pues tenía tal condición desde hace 5 años y 7 días y estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que de acuerdo a la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios (vigente para la fecha de la negociación) le correspondía a la arrendataria manifestar su voluntad de adquirir o no el inmueble mediante el ejercicio de la preferencia ofertiva, siendo violada tal preferencia, pues fue dado en venta el apartamento a terceras personas.

Que en virtud de ello, en nombre de su representada ejerce el derecho al retracto legal arrendaticio que al momento de efectuarse la operación de compra-venta, el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le concedía a la arrendataria, es decir, el derecho legal que tiene mi representada de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble que, con el carácter de arrendataria ocupó su representada para la fecha de la compra-venta y que ocupa hasta la actualidad.

Que por lo arriba expuesto, demanda por retracto legal arrendaticio a los ciudadanos I.F.C.G. y C.E.R.B., y a la sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A., en subrogarse en las mismas condiciones de los compradores en la operación de compra-venta de fecha 29/12/2004, fundamentando su pretensión en los artículos 138 al 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

DE LA CONTESTACIÓN:

Mediante escrito de fecha 19/09/2014 la abogada A.P., en su carácter de apoderada judicial de los co-demandados, ciudadanos C.E.R.B. e I.F.C.G., presentó escrito de contestación a la demanda. Asimismo, en fecha 09/12/2014, la referida abogada presentó escrito de contestación a la demanda, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A. y de los ciudadanos C.E.R.B. e I.F.C.G., en los mismos términos del escrito de fecha 19/09/2014, en el cual rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada por la ciudadana T.M.T., aduciendo que no son ciertos los fundamentos de hecho y de derecho alegados por la actora, por cuanto la sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A. se constituyó mediante documento por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del estado Miranda en fecha 9 de mayo de 1989, bajo el Nº 71, tomo 3-A Pro, con el objeto de comprar el edificio Velanca, por documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 1º de agosto de 1989, bajo el Nº 71, Tomo 26-AT, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, y posteriormente registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 5 de diciembre de 1989, bajo el Nº 18, Tomo 26, Protocolo Primero.

Que en los estatutos de la referida sociedad mercantil se estipuló que el capital suscrito para la constitución de la compañía era la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) que se reparten en 32 acciones numeradas del 1 al 32, y de tales acciones la accionista B.R.d.T. adquirió 31 acciones, numeradas del 1 al 31, y el ingeniero A.M.A. adquirió la acción Nº 32.

Que establece la cláusula tercera de los estatutos de la compañía, que al titular de cada acción le corresponde el uso y usufructo continuado y exclusivo del apartamento cuyo número corresponde al número de su acción y duraría en el uso y usufructo del apartamento durante todo el tiempo que fuere el titular de su acción, y lo sustituiría en el goce de tal derecho los futuros adquirientes de la acción, y tal sucesión de derechos tendría la misma duración de la compañía. Que a cada accionista solo le faltaba el registro del documento de venta que lo acreditare como dueño de su apartamento, pero que en realidad se trataba de una forma de vender apartamentos mediante la modalidad de constituir una compañía para adquirir por compra un edificio y luego repartir su apartamentos entre los distintos accionistas de la compañía, y que no se siguió la vía normal de venta porque no había sido registrado el respectivo documento de condominio del edificio Velanca, lo que se logró el día 14 de julio de 2004, que es cuando se comienzan a otorgar los documentos de venta a los propietarios de las acciones de la compañía, sin que los propietarios pagaren el precio de la venta que se señalaba en cada documento, y que ello no significaba que se trataba de nuevas ventas, sino el registro de ventas que tuvieron lugar veinte años atrás, mediante la modalidad de venta de acciones.

Que si el dueño de una acción de la referida compañía tenía su apartamento arrendado y había solicitado su desocupación para habitarlo, la compañía no tenía que participar al arrendatario que se disponía a registrar el respectivo documento de una venta hecha veinte años antes, ya que no se trata de una nueva venta, ni una venta a un tercero.

Que justamente fue lo que ocurrió en el presente caso, pues al vender la compañía la acción Nº 14, puso a los compradores en posesión del apartamento Nº 14 del edificio Velanca, para que vivieran en él durante toda la vida y mientras fuesen titulares de la acción dada en venta. Que al poder vivir en el referido apartamento por toda la vida los compradores de la acción, indiscutiblemente se trataba de una venta bajo la modalidad de compra venta de una acción.

Que comprada la referida acción catorce (14) por los ciudadanos I.F.C.G.C.E.R.B., el 18 de diciembre de 1991 tomaron posesión del apartamento catorce (14) del edificio Velanca y vivieron en dicho apartamento como verdaderos propietarios del mismo. Que por razones laborales, el ciudadano C.E.R.B. fue traslado a la ciudad de Mérida, estado Mérida, lo que obligó a su compañera, ciudadana I.F.C.G., con el consentimiento de su marido a dar en arrendamiento su apartamento a la señora T.M.T.. Que el ciudadano C.E.R.B. dejó de trabajar dada la enfermedad que padece, cuyo tratamiento lo obliga a trasladarse a la ciudad de Caracas, y por tener el apartamento arrendado tiene que hospedarse en un hotel, lo que le ocasiona gastos que no están a su alcance, ya que no tiene trabajo. Que tal situación ha obligado a sus representados a cambiar su domicilio para Caracas y con tal propósito solicitaron la desocupación de su apartamento, pero la arrendadora no sólo se niega a desocuparlo, si no que ha llegado al extremo de intentar esta demanda, acción que no es procedente.

Que lo mejor prueba que los demandados son los propietarios del inmueble al comprar la acción catorce (14), es el hecho de habérselo dado en arrendamiento a la señora T.M.T., ya que sólo el propietario o persona autorizada por éste puede arrendar un apartamento. Que el hecho de que el contrato de arrendamiento se haya autenticado, es prueba evidente de que si era propietaria, ya que el notario público para poder autenticar un contrato de arrendamiento, exige que el arrendador presente el documento que lo acredita como propietario del apartamento y tal condición la probó el documento autenticado en el cual ella y su marido adquirieron por compra la acción catorce (14) de la sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A.

Que en el presente caso no se configura la norma contenida en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que con el registro del documento no se ha efectuado venta alguna a un tercero o se ha trasmitido la propiedad, ya que la arrendadora I.F.C.G. no es un tercero sino accionista de la compañía Galerías Velanca, y por los tanto propietaria del apartamento.

Ratifico el valor probatorio de los documentos consignados junto al escrito de contestación de la demanda y solicitó se declarare sin lugar la demanda.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Adjunto al libelo de la demanda la parte actora consignó:

Marcado “A” poder original otorgado por la ciudadana T.M.T., al abogado L.C.P. debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del estado Mirada en fecha 11 de julio de 2013, anotado bajo el Nº 29, Tomo 115, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada la cual no desconoció en su oportunidad correspondiente, razón por la cual se le otorga valor probatorio conforme a lo pautado en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Marcado “B” original del acta levantada con motivo de la audiencia conciliatoria que tuvo lugar en fecha 29/07/2013 ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de conformidad a lo establecido en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con motivo del procedimiento administrativo previo incoado por los ciudadanos C.E.R.B. e I.F.C.G.. Se observa que se trata de un documento administrativo emanado por un funcionario de la administración pública en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba en contrario, lo cual no sucedió en el caso de autos. Asimismo, De la misma se evidencia que los codemandados iniciaron el procedimiento previo a la demanda inquilinaria que sería intentada posteriormente; por lo cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil. Así se establece.

Marcado con el literal “E” original del contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana I.F.C.G., en su carácter de arrendadora y la ciudadana T.M.T., en su condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) en fecha 22 de julio de 1999, bajo el Nº 77, Tomo 46, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. De su revisión minuciosa el tribunal observa: (i) que el contrato fue suscrito entre la ciudadana I.F.C.G. y la ciudadana T.M.T., (ii) que el objeto del contrato lo constituye un apartamento distinguido con el nº 14, ubicado en el piso 4 del edificio denominado Velanca, situado en la avenida Sanz de la Urbanización El Marqués, Municipio Sucre del estado Miranda, (iii) que el canon se estableció en la cantidad de cuatrocientos mil bolívares exactos (Bs. 400,000,00) (iv) que la duración del referido contrato se fijó en un (1) año fijo, contado a partir del día 22/12/1999 y culminaría el 21/12/2000. Dicho medio de prueba fue presentado a la parte demandada la cual no impugnó ni desconoció en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo estipulado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se establece.

Marcado “F”, copia certificada expedida el día 12/08/2013 del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, de fecha 29/12/2004, bajo el Nº 36, Tomo 12, Protocolo Primero, mediante el cual la sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A. dio en venta a los ciudadanos I.F.C.G. y C.E.R.B., el inmueble objeto del juicio. Dicho medio de prueba fue presentado a la parte demandada la cual no impugnó ni desconoció en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo estipulado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se establece.

Marcados “G” y “H” originales de los contratos de arrendamientos privados, el primero con vigencia entre el 22/12/2003 hasta el día 21/12/2004 y el segundo con fecha 30/12/2004, cuya duración se fijó desde el 22/12/2004 hasta el 21/12/2005, suscritos entre la ciudadana I.F.C.G., en su carácter de arrendadora y la ciudadana T.M.T., en su condición de arrendataria. Dichos documentos fueron presentados a la parte demandada la cual no impugnó ni tachó de falsos en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo estipulado en el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se establece.

Marcados con los literales “I” planillas de depósito (copia cliente) Nros 000000904, 000000913, 000000920, 000000932, 000000943, 000000953, 000000971, 000000982, 000001009, 000001032 y 000001078, correspondiente a depósitos realizados en la cuenta Nº 0017080100070785, del Banco Provincial, C.A., donde aparece como titular la ciudadana I.F.C.; 10684258, 32640093, 33114937, 41454967, 25925316, 22093552, correspondiente a depósitos realizados en la cuenta corriente Nº 01020552230000034393, del Banco de Venezuela, donde aparece como titular el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales son valoradas y apreciadas por este juzgador, de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil, por considerarlos mismos como tarjas, en los cual se verifica el pago de los cánones de arrendamiento y con ello la relación arrendaticia existente entre las partes, así se establece.

Recibos de condominio correspondientes al apartamento Nº 14 del edificio Velanca, correspondientes a los meses que van de enero a octubre de 2013, de los cuales se refleja como propietario del referido apartamento el ciudadano C.E.R., los cuales son valorados y apreciados de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, así se establece.

Original del contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana I.F.C.G., en su carácter de arrendadora y la ciudadana T.M.T., en su condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) en fecha 10/01/2001, bajo el Nº 67, Tomo 01, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Dicho medio de prueba fue presentado a la parte demandada la cual no impugnó ni desconoció en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo estipulado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se establece.

Original del contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana I.F.C.G., en su carácter de arrendadora y la ciudadana T.M.T., en su condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) en fecha 09/01/2002, bajo el Nº 67, Tomo 01, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Dicho medio de prueba fue presentado a la parte demandada la cual no impugnó ni desconoció en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo estipulado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se establece.

Originales de los contratos de arrendamientos privados, suscritos entre la ciudadana I.F.C.G., en su carácter de arrendadora y la ciudadana T.M.T., de fechas 22/12/2002, 30/12/2005 y 30/12/2006. Dichos documentos fueron presentados a la parte demandada la cual no impugnó ni tachó de falsos en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo estipulado en el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se establece.

Original del contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana I.F.C.G., en su carácter de arrendadora y la ciudadana T.M.T., en su condición de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 08/01/2008 bajo el Nº 43, Tomo 02, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Dicho medio de prueba fue presentado a la parte demandada la cual no impugnó ni desconoció en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo estipulado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se establece.

Original del contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana I.F.C.G., en su carácter de arrendadora y la ciudadana T.M.T., en su condición de arrendataria, y del inventario de muebles que ocupan el referido apartamento, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 15/01/2009 bajo el Nº 22, Tomo 5, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Dicho medio de prueba fue presentado a la parte demandada la cual no impugnó ni desconoció en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo estipulado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se establece.

Copia simple del documento de condominio del edificio Velanca, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 14/07/2004 bajo el Nº 22, Tomo 5, Protocolo Primero. Dicho medio de prueba fue presentado a la parte demandada la cual no impugnó ni desconoció en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo estipulado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se establece.

Copia certificada del expediente signado con el Nº 2011-0005, nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones arrendaticias hecha por la ciudadana T.M.T. a favor de la ciudadana I.F.C.G.; la cual por emanar de un órgano competente del Estado es valorada y apreciada por quien decide, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil.

Copias fotostáticas de las actas 122 y 124, de fecha 27/02/2013, expedidas por la Oficina de Registro Civil del Municipio S.B.d. estado Anzoátegui, correspondientes a las constancia de residencia a favor de los ciudadanos I.F.C.G. y C.E.R.B., las cuales por emanar de un órgano competente del Estado son valoradas y apreciadas por quien decide, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, así se establece.

En el lapso probatorio, la parte actora promovió:

De las pruebas documentales, reprodujo el mérito favorable de los autos, por lo que este sentenciador considera que, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el principio de exhaustividad probatoria, así como el principio de adquisición probatoria establece la obligatoriedad del juez de analizar tantos medios probatorios como sean promovidos, por lo tanto carece de relevancia probatoria invocar el mérito. Así se establece.

Copia simple de la resolución Nº 0000304, de fecha 14/02/2014, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, mediante la cual se fijó el canon de arrendamiento máximo del apartamento objeto del juicio en la cantidad de mil cuatrocientos noventa y tres bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 1.493,51) Se observa que se trata de un documento administrativo emanado por un funcionario de la administración pública en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, que puede ser desvirtuada por la parte mediante prueba en contrario, lo cual no sucedió en el caso de autos, por lo cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, así se establece.

Copias simples de las planillas del pago del canon de arrendamiento del inmueble objeto del juicio, emanadas del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) correspondiente a los meses que van de mayo de 2012 a enero de 2015, documentos que son apreciados y valorados de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, así se establece.

Copias simples de recibos de condominio correspondientes al apartamento Nº 14 del edificio Velanca, referentes a los meses 09/2013, 11/2013, 12/2013 y los que van de 02/2014 a 01/2015, en los cuales se lee que el propietario del referido apartamento es el ciudadano C.E.R., los cuales son valorados y apreciados de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, así se establece.

Planillas de depósito (copia cliente) Nros 000001100, 0000001130, 000001194, 000001211, 000001241, 000001268, 000001320, 000001355, 000001385 y 000001421, correspondiente a depósitos realizados en la cuenta Nº 0017080100070785, del Banco Provincial, C.A., donde aparece como titular la ciudadana I.F.C., las cuales son valoradas y apreciadas por este juzgador, de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil, en el cual se verifica el pago de los cánones de arrendamiento y con ello la relación arrendaticia existentes entre las partes, así se establece.

Igualmente, promovió prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que se oficiare al Banco Provincial, C.A., para que dicha entidad financiera informare sobre los particulares señalados en el escrito de promoción de pruebas, con el objeto de evidenciar la legitimidad de los depósitos bancarios que acompañaron al escrito libelar, así como la solvencia en el pago de los alquileres que para el momento de la venta del apartamento en cuestión tenía la arrendataria. En este sentido, por cuanto el objeto de la demanda bajo estudio no se circunscribe a determinar la falta de pago, esta alzada desecha la prueba referida del acervo probatorio, al no aportar elemento de convicción alguno, así se establece.

Por último, referente a la prueba de inspección judicial promovida, la cual se evacuaría en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por cuanto el a quo negó la misma por auto de fecha 05/03/2015 al momento de pronunciarse en cuanto a las pruebas promovidas por las partes, manifestando que el referido tribunal había suspendido sus actividades jurisdiccionales desde el día 14/04/2012, por lo que habían sido remitidos los expedientes a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas; en consecuencia, esta alzada desecha la misma del proceso, así se establece.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad legal para la contestación de la demanda, la apoderada judicial de la parte demandada promovió:

Marcado con el literal “A” original de documento poder otorgado por los ciudadanos I.F.C.G. y C.E.R.B., autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio El Morro del estado Anzoátegui, en fecha 05/08/2014, bajo el Nº 23, Tomo 207, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, del cual se desprende el carácter con el que actúan los apoderados judiciales de la parte demandada, el cual se valora de conformidad con y 1360 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se establece.

Marcado con el literal “B” copia certificada del acta constitutiva de la sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y estado Miranda, de fecha 09/05/1989, bajo el Nº 71, Tomo 36-A-1989, el cual se valora de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se establece.

Marcado con el literal “C” copia certificada del documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, de fecha 05/12/1989, bajo el Nº 18, Tomo 26, Protocolo Primero, en el cual se desprende que la sociedad mercantil Summonte y Santinato, S.R.L. dio en venta a la empresa Galerías Velanca, C.A., el Edificio Velanca, donde se encuentra situado el apartamento objeto del juicio, documento que es valorado y apreciado de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357del Código Civil, así se establece.

Marcado con el literal “D” copia certificada del documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Distrito Sucre del Estado Miranda, de fecha 14/02/1990, bajo el Nº 43, Tomo 7-A, mediante el cual la ciudadana B.R.d.T. dio en venta las acciones que poseía en la empresa Galerías Velanca, C.A., a la sociedad mercantil Alcyón de Inversiones, C.A., el cual se valora de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, así se establece.

Marcado con el literal “E” copia certificada del documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Distrito Sucre del estado Miranda, de fecha 18/12/1991, bajo el Nº 53, Tomo 76-A, mediante el cual la sociedad mercantil Alcyón de Inversiones, C.A. dio en venta la acción Nº 14 de la empresa Galerías Velanca, C.A., propietaria del edificio Velanca y del terreno sobre el construido, a los ciudadanos C.E.R.B. e I.F.C.G., documento que es valorado de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, así se establece.

Marcados con el literal (I) originales de recibos de condominio correspondientes al apartamento Nº 14 del edificio Velanca, expedidos por la Administradora Varela, S.R.L., referentes a los meses 08/1996, 11/1996, 12/1996, 01/1997, 02/1997, 03/1997 y 08/1999 y de los recibos de consumo de electricidad correspondientes al apartamento referido, emanados de Administradora Serdeco, C.A., donde se refleja como propietario el ciudadano C.E.R., los cuales son valorados de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, así se establece.

En el lapso de promoción de pruebas, la apoderada judicial de la parte demandada reprodujo el mérito favorable de los autos, por lo que este sentenciador considera que, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el principio de exhaustividad probatoria, así como el principio de adquisición probatoria establece la obligatoriedad del juez de analizar tantos medios probatorios como sean promovidos, por lo tanto carece de relevancia probatoria invocar el mérito. Así se establece.

DE LA AUDIENCIA ORAL

En la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia oral, se dejó constancia de la comparecencia del abogado L.C.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.006, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana T.M.T., titular de la cédula de identidad Nº V-3.137.985, parte actora en la presente causa. Asimismo, se dejó constancia que compareció la abogada A.E.P.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 72.667, actuando en su carácter de los ciudadanos I.F.C.G. y C.E.R.B., titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.172.461 y V-3.666.895, respectivamente y de la sociedad mercantil GALERÍAS VELANCA, C.A., parte demandada. Posterior a ello, tuvo el derecho de palabra el apoderado judicial de la parte actora-apelante, quien en la audiencia expuso lo que a continuación se transcribe:

En fecha 29/12/1999 la Sra. I.F.C.G. dio en arrendamiento a mi representada un apartamento distinguido con el Nº 14 ubicado en El Márquez cuyas medidas y demás determinaciones consta en el libelo de la demanda y en los documentos que acompañaron al mismo. En julio de 2013 aparece una publicación de un cartel de notificación de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas donde se le notifica a la Sra. T.T. que debía comparecer a esa instancia administrativa a una audiencia que contra ella había intentado los dos co-demandandos. Al leer el cartel la Sra. Toscano me llamó y fui al organismo administrativo a revisar el expediente y pude constatar que en fecha 29/12/1999 la Sra. I.C. cuando dio arrendamiento el apartamento Nº 14 ella no era la propietaria del mismo, sino que habían adquirido el apartamento en el 2004 mediante documento debidamente protocolizado. Que el propietario era la empresa Galerías Velanca que lo había adquirido en el año 1989. A todas estas verificamos que en el 2004 Galerías Velanca daba en venta a los ciudadanos I.C. y C.R., obviando el derecho de preferencia ofertiva de la Sra. T.T. violando lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que decidieron intentar la demanda para garantizar su derecho y garantizar la venta que se había efectuado en violación de sus derechos. Así las cosas, se presento la demanda y se habló de la medida cautelar y todas las circunstancias alegadas en el libelo de la demanda. Llegó la oportunidad de la contestación de la demanda y la representación judicial de la demandada contesta la demanda sin negar la relación arrendaticia y sin negar que mi representada estaba al día en el pago de los cánones de arrendamiento y que para la fecha de la venta de conformidad con el artículo 107 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, esta parte no queda como materia controvertida pero en el expediente riela todos los documentos y recibos de pago así como los diferentes contratos de arrendamiento. La defensa que hace la parte demandada es que ellos eran propietarios del apartamento objeto del juicio, según documento autenticado en fecha 18/12/1991 en el cual Galerías Velanca vendió una acción que comportaba también el derecho a usar el apartamento y que con ello son propietarios del mismo, y de la revisión del referido documento nos encontramos que en efecto adquirieron la acción que conllevaba el usufructo y que en virtud de eso arriendan el apartamento. Galerías Velanca le vende las acciones a Alcyon de Inversiones, C.A. comprometiéndose a pagar el costo de la acción en diferentes cuotas. Así se traba la litis. Acontece la audiencia en primera instancia a parte de exponer sus alegatos que son los mismos que están en el libelo y en la contestación, el juez pasa a decidir realizando una análisis y enfocándose en la documental que riela en el expediente determina que la Galerías Velanca en el año 1999 adquirió en globo el edificio y no podía vender cada apartamento por separado porque no se encontraba en propiedad horizontal. Que Galerías Velanca se constituye a los fines de adquirir el edificio y en la clausula tercera del documento constitutivo señala que las acciones que representan el capital es el mismo número del apartamento y poseen el derecho del usufructo del mismo correspondiente a cada acción. Que así las cosas, el juez de la recurrida concluye que es a través de la venta de acciones que se adquiere la propiedad y bajo ese argumento antepone las máxima de experiencia y sustituye a la ley de propiedad h.y.b. una forma para anular la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que favorece a la arrendataria. Haciendo un análisis del documento, el mismo debió ser protocolizado por lo que no es oponible a terceros porque no fue registrado, de conformidad con el artículo 1920 del Código Civil numero 1ero y 2do debió ser registrado para que tuviese efectos frente a terceros. Es todo.

Por su parte, la abogada A.E.P.C., apoderada judicial de la parte demandada-recurrida ejerció su derecho de palabra de la siguiente forma:

Hace muchos años cuando se construyó el edificio no estaba sometido a régimen de propiedad horizontal, pero cada apartamento no tenía un título de propiedad. Los señores deciden vender a los inquilinos c/u de los apartamentos, ya que tenían premura en realizar la compra-venta y para poder protocolizar una venta debían realizar la constitución en propiedad horizontal. La forma jurídica que utilizaron para realizar la venta fue constituir una compañía conformada por 32 acciones y cada acción correspondía a cada apartamento, siendo que los señores I.C. y C.R.e. titulares de la acción y del apartamento 14, y resuelven comprar el apartamento a través de la adquisición de la acción, pagan el total del precio del apartamento mediante documento autenticado ante la notaria 9na, y hasta julio del año 2004 adquieren el documento de condominio y los vecinos empiezan a protocolizar las ventas que se habían efectuado años atrás, y Galería Velanca no recibe dinero de ninguno de los vecinos sino que formalizan ante el registro la compra-venta del inmueble que se había realizado 5 años atrás. El juez de primera instancia acertadamente decide declarar sin lugar la demanda, pues considerando que realmente la propiedad del inmueble adquirido antes de la protocolización 5 años antes. Cuando los señores I.C. y C.R. pagaron el precio de la venta del apartamento y Galerías Velanca le otorga el uso, goce, disfrute y disposición del apartamento y los autoriza para arrendar como se desprende del documento. Lo que realmente sostiene el juez es que eso fue una forma de realizar la venta mientras se obtuviera el documento de propiedad pues no había otra forma jurídica de hacerlo, lo que se hizo en el 2004 fue protocolizarla, cuando los señores alquilan a la señora T.T. ya ellos habían adquirido el inmueble a través de la acción, ya era de ellos y aunado a todo eso ellos eran accionistas de Galerias Velanca. El artículo 1474 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando se refiere al retracto legal hace referencia a los terceros y ellos no son terceros eran propietarios de una acción. En resumen la decisión del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio está perfectamente ajustada a derecho y solicito que así lo declare

.

En este estado, ejerció el derecho a réplica el apoderado de la parte actora-recurrente quien manifestó:

No consta que Galerías Velanca le haya dado en venta a I.C. y C.R., nadie paga 2 veces el precio de la misma cosa, así el juez de la recurrida haya dicho que eso se equipara a la propiedad, pues ellos adquieren el usufructo, si fuera como lo narra la parte demandada. Lo más importante de todo es que ese documento no es oponible a terceros, no está registrado y es solo una venta de una acción que conlleva a un usufructo. Solicito se declare con lugar la apelación interpuesta por mi persona en nombre de la actora y declare con lugar la demanda ordenando la subrogación de la Sra. T.T. en la persona de los compradores en la venta que se efectuó en fecha 29/12/2004. Es todo

.

Por último, la apoderada judicial de la parte demandada-recurrida, en su derecho a contrarréplica señaló:

Alcyon de Inversiones, C.A. le compró la acciones a la Sra. Berta, en autos está el documento de venta de las acciones, también consta que los señores I.C. y C.R. así como el resto de los accionistas de Galerías Velanca eran inquilinos, tanto así que en la réplica el Doctor Capriles explica que en aquella época los argumentos que les dieron a los inquilinos y fue por eso que tuvieron la cualidad de accionistas y titulares cada uno de la acción respectiva, pues el tema de que el documento no es oponible a terceros, pues es legítimo y firmado entre Galerías Velanca y los señores I.C. y C.R., y reitero que ellos eran socios accionistas de Galerías Velanca y no terceros, y que ellos tenían la titularidad de una acción, aún cuando para la fecha no se hubiese protocolizado el documento, el único pago que se efectuó a Galerías Velanca fue a través de letras de cambio y fue para el año 1999 fecha en que se produjo la venta, no se hacen 2 pagos, no podía verlo de otra manera, se hace efectivamente la entrega material que se presento. Ellos alquilan por necesidad, el Sr. C.R. vendía repuestos y su patrón lo manda a Mérida y alquila el apartamento que ya había sido pagado por él y la Sra. Magdalena lo ocupa por muchos años y luego le piden la desocupación pues el Sr. C.R. tiene cáncer y en vista de ellos deben quedarse en hoteles acá en Caracas para aplicarle el tratamiento al Sr. Carlos, y en virtud de ello solicita el desalojo para ocupar el inmueble de su propiedad, y los hoy demandados eran propietarios incluso antes de la fecha en que alquilaron a la Sra. Toscano. Es todo

De seguidas, esta alzada le hizo saber a las partes que dada la complejidad del presente caso y por cuanto había que a.d.m. probatorios, procedió a diferir la publicación del fallo que debería efectuarse al culminar la audiencia para dentro de los tres (3) días de despacho siguientes al 17/12/2015, es decir, la oportunidad en que tuvo lugar la misma, por aplicación analógica del artículo 121 de la de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

II

MOTIVA

Conforme ha queda expuesto, mediante la presente acción de retracto legal arrendaticio, la actora pretende subrogarse en los derechos de los codemandados en la adquisición o compra del apartamento donde actualmente viven en condición de inquilino, para ello invocan el derecho reconocido tanto en la entonces vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en la vigente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, referido al retracto legal arrendaticio.

En este sentido se observa que el fundamento legal para exigir la subrogación en los derechos de los codemandados está consagrado en la vigente Ley para Regularización y control de los Arrendamientos de Viviendas, ex artículo 131, en dicha norma se establece que el arrendatario que se encuentre en situación de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones tiene derecho a que sea a él a quien con preferencia de cualquier tercero le sea ofrecida la venta del inmueble dado en arrendamiento en caso de que el propietario desee vender el mismo.

Ahora bien, en el presente caso se observa que el arrendatario a fin de hacerse acreedor al derecho al retracto legal debe cumplir con los siguientes requisitos:

a- Que tenga la condición de arrendatario; y

b- Que se encuentre solvente en el pago de os cánones de arrendamiento.

En el presente caso, quedó demostrado y así lo han reconocido todas las partes en el presente juicio, que la parte actora, ciudadana T.M.T., es arrendataria del inmueble objeto de la presente acción de retracto legal desde el 22 de diciembre de 1999 y se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento según se demostró en el con el acervo probatorio ya analizado; de modo que llena los requisitos establecidos en el Ley.

De otra parte se observa que la codemandada Galerías Velanca, C.A. dio en venta a los codemandados C.E.R.B. e I.F.C.G. el inmueble objeto de la presente demanda en fecha 29 de diciembre de 2004, a este respecto se aprecia que en efecto, se demostró la existencia de un contrato traslativo de la propiedad del inmueble dado en arrendamiento efectuado entre los codemandados.

A tal efecto, ha sostenido la representación judicial de los codemandados, que el inmueble era propiedad de la sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A. como una forma de otorgar la propiedad del inmueble a los ocupantes que en ese entonces se encontraban en posesión de los distintos apartamentos del Edificio Velanca; que en dicha sociedad mercantil, se constituyó con 32 acciones que a su decir, daban el usufructo de un inmueble a cada propietario de acciones, es decir, que en el caso, la acción número 14, daba en uso y usufructo el apartamento 14 del Edificio Velanca, por lo que sostiene que se trataba realmente de una venta bajo la”modalidad de venta de una acción”, por ello sostienen que la venta efectuada en fecha 29 de diciembre de 2004, no fue una venta propiamente dicha, sino la regularización de la venta efectuada a decir de los codemandados, 20 años atrás.

Ahora bien, de autos se observa que en efecto existió una venta del inmueble por parte de la codemandada Galerías Velanca, C.A. en fecha 29 de diciembre de 2004, de modo que la misma se efectuó durante la vigencia de la relación arrendaticia existente entre la actora y los codemandados. Así las cosas, a fin de desvirtuar el derecho de la actora a ejercer el retracto legal invocado, los codemandados estaban en la obligación de demostrar sus dichos respecto a que la venta efectuada en fecha 29 de diciembre de 2004 era ficticia, pues de la lectura de dicho instrumento, que corre inserto a los folios 28 al 34 de la pieza principal, se puede apreciar que la misma es una operación de compra venta entre Galerías Velanca, C.A. y los codemandados C.E.R. e I.F.C., del inmueble objeto de la presente acción de retracto legal arrendaticio, de el apartamento distinguido con el número 14, piso 4, del Edificio Galerías Velanca, Avenida Sanz, urbanización El Marquéz, Distrito Sucre del Estado Miranda, por la cantidad de Bs 70.000.000,00, hoy Bs. 70.000,00.

Como se puede observar, la operación traslativa de propiedad plasmada en dicho instrumento, nada dice respecto a que el mismo ya era propiedad de los codemandados y que la finalidad de dicha venta no era sino la de regularizar la titularidad de la propiedad por cuanto cuando se constituyó la compañía Galerías Velanca, C.A. no se había registrado el documento de condominio que individualizaba las unidades habitacionales del edificio, simplemente se limita a una operación de compra venta al contado.

Por las razones expuestas, no puede este sentenciador acoger el criterio sostenido en la sentencia recurrida, pues no existe medio de prueba que logre demostar la existencia de los hechos alegados por los codemandados, quienes al introducir en la litis estos nuevos hechos, estaban en la obligación y carga de demostrarlos, al contrario, la evidencia probatoria lleva a concluir que la actora es arrendataria del inmueble objeto de la demanda y que la venta efectuada en el año 2004, fue hecha sin habérselo reconocido y ofrecido la preferencia ofertiva que ordena la Ley, desconociendo con ello su derecho a adquirir el inmueble de marras y por lo tanto, es inexorable llegar a la conclusión que el inmueble debió haber sido ofrecido en primer lugar a la arrendataria antes de vendérselo a los codemandados que son terceros dentro de la relación de compra venta respecto al arrendatario, y no puede invocarse el hecho de que éstos últimos sean propietarios de una acción de la vendedora Galerías Velanca, C.A. por cuanto a los efectos legales son personas jurídicas y naturales distintas, donde la relación alegada, es decir, los hechos alegados por los codemandados no se demostró, siendo imposible otorgar razón a quien no demuestra tales hechos. Así se decide.

En consecuencia de todo lo anterior, la presente acción debe prosperar en derecho y así será determinado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

Finalmente, es necesario advertir que ordenar la subrogación de la actora en la operación de compraventa, pagando el precio estipulado en el año 2004, implicaría una evidente merma en el patrimonio de la vendedora, pues no puede soslayarse la pérdida de capacidad adquisitiva del signo monetario durante el transcurso de casi doce años entre la fecha que se efectuó la operación y la fecha de publicación del presente fallo, lo que implicaría un enriquecimiento indebido a la actora, por lo tanto, se ordenará la práctica de una experticia complementaria del fallo a los fines de determinar el monto a pagar tomando en cuenta los índices de precios establecidos por el Banco Central de Venezuela desde el 29 de diciembre de 2004, fecha en la cual se consumó la venta del inmueble, hasta la publicación del presente fallo. Así se decide.

III

DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

Con lugar la apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora ciudadana T.M.T., contra la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 5 de junio de 2015, en consecuencia se revoca el mencionado fallo.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio ejercida por la ciudadana T.M.T., contra los ciudadanos C.E.R.B. e I.F.C.G. y la sociedad Mercantil Galerías Velanca, C.A. en consecuencia se ordena subrogar en la persona del comprador a la ciudadana T.M.T., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 3.137.985, en la venta efectuada por la sociedad mercantil Galerías Velanca, C.A. a los ciudadanos C.E.R.B. e I.F.C.G., todos plenamente identificados en autos, del inmueble distinguido con el número 14, ubicado en el edificio VELANCA, Avenida Sanz urbanización El Marquéz, distrito Sucre del Estado Miranda, cuya venta a subrogar se efectuó en fecha 29 de diciembre de 2004, otorgada ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajop el número 36, tomo 12 del protocolo Primero. Previo el pago del precio correspondiente.

TERCERO

A los fines de determinar el precio a pagar por parte de la actora, se ordena de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la práctica de una experticia complementaria del fallo a los fines de determinar el monto a pagar, tomando como referencia los índices de precios al consumidor emitidos por el Banco Central de Venezuela, desde el día 29 de diciembre de 2004 hasta la fecha que quede firme el presente fallo, sobre el monto pagado en aquella oportunidad de Bs. 70.000,00.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a los codemandados por haber resultado totalmente vencidos en la presente demanda.

Remítase el presente expediente al tribunal a quo, una vez quede definitivamente firme el fallo.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los doce (12) días del mes de enero del año dos mil dieciséis (2016). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

EL JUEZ,

V.J.G.J..

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

M.E.R..

En esta misma fecha, siendo las 3:00 p.m. se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° AP71-R-2015-000678 (625) como quedó ordenado.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

M.E.R..