Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 13 de Febrero de 2013

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

JURISDICCION: CIVIL.

EXPEDIENTE: Nº 5.789.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.

PARTE DEMANDANTE: CARMEN TERESA GIL DE ORAA, venezolana mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad Nº V- 5.354.871, de este domicilio.

APODERADO: R.J.D. PARADAS y F.J.M.V., venezolanos, Abogados, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.011.425 y V-15.798.102, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 150.997 y 105.989, respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: J.M.C.C., A.M.C.C. y GLORIA CARMONA DE CALANDRA, venezolanos, y el segundo extranjero, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-18.295.158, E- 534.646, y V-4.241.221 respectivamente de este domicilio.

APODERADOS: J.A.V.R. y R.Á.P.L., venezolanos, mayores de edad titulares de las cédulas de identidad Nº V-9.251.033 y V-7.469283, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 46.050 y 93.217, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL.

VISTOS: CON ALEGATOS.

Recibida en fecha 23-01-2013, las presentes actuaciones, en virtud de la apelación formulada por el apoderado de la parte actora Abogado R.D., contra sentencia proferida por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de esta Circunscripción judicial el 14-01-2013, que declaró sin lugar la acción de retracto legal de arrendamiento, intentada por la ciudadana C.T.G. de Oraá, contra los ciudadanos A.M.C.C., J.M.C.C. y G.C. de Calandra, sobre un inmueble ubicado en el barrio cementerio, carrera 11, entre calles 20 y 21, s/n de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa.

En fecha 28-01-2013, se le da entrada a la causa bajo el Nº 5.789, y se fija el décimo día siguiente para decidir.

En fecha 31-01-2013, los apoderados actores, Abogados F.J.M.V. y R.J.D.P., presentan escrito donde alegan la improcedencia de la caducidad declarada por la recurrida, que consideró como una notificación o aviso cierto o inequívoco de la enajenación del bien objeto del presente juicio. Que la juzgadora de la recurrida determino que con la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 01-08-2007, de una relación arrendaticia que data en forma verbal desde agosto de 2002, la arrendadora fue notificada y avisada en forma cierta e inequívoco de la venta que el propietario y arrendador primigenio A.M.C.C., hizo a su hijo J.M.C.C., ya que en ese contrato de arrendamiento escrito, el nuevo arrendador se atribuye la condición de propietario. Que el a quo consideró notificada o avisada a la inquilina, con la simple suscripción recontrato de arrendamiento, y que se aparto del criterio doctrinario. Arguyen que es errado el criterio establecido por la recurrida al considerar que con la suscripción del contrato de arrendamiento de fecha 01-08-2007, que dio continuidad a una relación arrendaticia verbal que data desde el mes de Agosto de 2002, el comprador haya dado cumplimiento a su obligación de notificar o dar aviso de forma cierta a la inquilina de la enajenación del bien objeto del contrato de arrendamiento; en virtud de lo cual solicita a esta alzada se sirva así declararlo y en consecuencia declare que no se ha producido la caducidad establecida en la ley y proceda al análisis de los demás elementos de fondo planteados en el libelo de la demanda y de la contestación. Así mismo ratifican en todas y cada una de sus partes el escrito del libelo de la demanda.

El Tribunal estando en oportunidad legal, dicta sentencia previa las siguientes consideraciones:

I

LA PRETENSION

Plantea la parte actora que suscribió un contrato de arrendamiento bajo la forma de contrato verbal con el ciudadano A.M.C., sobre un local comercial de su propiedad ubicado en la carrera 11 entre calles 20 y 21, s/n de esta ciudad de Guanare, y que dicho contrato fue renovándose de manera automática y no es hasta el 01-08-2001, que se suscribió un nuevo contrato de forma escrita privada y el cual tendría una duración de un año. Que una vez finalizado dicho lapso, el contrato se había venido renovando de manera automática, hasta que en el año 2007, el ciudadano A.M.C. quien es propietario del local comercial objeto de arrendamiento, decide entregarle a su hijo J.M.C.C., sin previo aviso y alegando enfermedad, para que este se encargue en su nombre de su administración y sin ningún inconveniente decidieron firmar un nuevo contrato de arrendamiento entre su persona y el ciudadano J.M.C.C., en representación de su padre: que dicho contrato tendría una duración de un año desde el 01-08-2007 hasta el 01-08-2008. Que posteriormente se suscribió un nuevo contrato que tendría una duración de un año desde el 01-08-2009 al 01-08-2010. Que desde el mes de Septiembre del 2010, vista la negativa del arrendatario en recibir los correspondientes cánones de arrendamientos, consignó dicho pago por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, el cual acompaña en copia certificada marcado con la letra “A”. Que el ciudadano J.M.C.C., en fecha 26-09-2012, intenta una Acción de Cumplimiento de Contrato de arrendamiento, por cumplimiento del termino, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del este Primer Circuito, el cual acompaña en copia certificada marcado con la letra “B”, donde se evidencia el día de la citación y cuya sentencia, en primera instancia fue declarada sin lugar por cuanto actualmente corre la prorroga legal.

Alega, que al darse en venta el inmueble a un tercero sin haber cumplido los requisitos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto a la preferencia ofertiva y que en el expediente Nº 2.771-2012, se puede evidenciar que existe una copia simple del contrato de compra venta entre el ciudadano A.M.C. y el ciudadano J.M.C.C., por la cantidad de Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 85.000,oo); y que en dicho expediente no consta documento autentico alguno de que el propietario haya notificado en primer lugar y en preferencia a un tercero. Que dada la solicitud que el ciudadano J.M.C.C., realizó en el proceso judicial seguido en su contra, por incumplimiento de contrato expediente Nº 2.771-12, de ser propietario del inmueble, se trasladó hasta la Notaria Publica de Guanare del Estado Portuguesa, en la cual verificó la existencia de dicho documento, el cual otorgó y autenticó en fecha 07-05-2007, quedando inserto bajo el Nº 01, Tomo 67, de lo libros de autenticaciones, el cual acompaña marcada con la letra “C”. Que una vez realizada la venta no ha sido notificada ni por el arrendador ni por el tercero, todo esto con la finalidad de poder ejercer el derecho de retracto legal establecido en el artículo 43 eiusdem. Que no ha transcurrido el lapso de caducidad, establecido en la ley, es por lo que ejercen el derecho de retracto legal arrendaticio. Por otra parte, manifiesta que pareciera existir una diferencia entre el bien arrendado y el bien dado en venta, ya que en los contratos de arrendamientos privados escritos existe diferencia en la identificación, pero que se trata del mismo bien. Invoca a su favor lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dada la irrenunciabilidad de sus derechos y a la validez de toda estipulación establecida en perjuicio de los derechos de los arrendatarios. Así mismo invoca el principio de la verdad que el Juez debe procurar conocer en los límites de su oficio. Que conforme a los requisitos exigidos por el Código Civil en el articulo 1544, la doctrina y jurisprudencia, a los fines de subrogarse en los derechos del comprador, con ocasión a la venta sobre el cual invoca el derecho de retracto, se compromete a reembolsar al ciudadano J.M.C.C., el precio de la venta así como los gastos y costos legales de la misma. Es por estas razones que demanda a los ciudadanos A.M.C.C., J.M.C.C. y a la ciudadana G.C. de Calandra en su condición de cónyuge del vendedor, quien dio su consentimiento para la referida venta; a los efectos de que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal a lo siguiente: Primero: que desde hace mas de 14 años es inquilina del inmueble objeto del presente juicio. Segundo: Que se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, en el pago puntual del canon de arrendamiento. Tercero: que entre el ciudadano A.M.C.C., con el consentimiento de sus ciudadana G.C. de Calandra, y J.M.C.C., se celebró un contrato de venta sobre el inmueble arrendado a su persona; omitiendo en su perjuicio la preferencia ofertiva establecida en la Ley, igualmente la debida notificación a su persona. Cuarto: que tuvo cierto e inequívoco de la referida venta, con ocasión de la demanda incoada contra su persona por cumplimiento de contrato, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, expediente Nº 2.771-12, cuya citación se verificó el día 15-10-2012. Quinto: la subrogación legal de la ciudadana C.T.G. de Oraa, en sustitución del comprador J.M.C.C., como propietaria en las mismas condiciones de veracidad y certeza estipuladas en la venta efectuada cuyo retracto se pretende. Sexto: que la parte demandada sea condenada al pago de las costas procesales. Fundamenta la presente acción en los artículos 27 y 29 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, artículos 1.533, 1.548 y 1.160 del Código Civil, y los artículos 7, 20, 33, 42, 44, 47, y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la demanda en la cantidad de Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 85.000).

En fecha 26-11-2012, el a quo admitió la demanda.

El 05-12-2012, los ciudadanos J.M.C.C., A.M.C.C., y G.C. de Calandra, debidamente asistidos por el Abogado J.A.V.R., dan contestación a la demanda mediante la cual invocan el hecho notorio judicial contenido en la sentencia de fecha 08-11-2012, por cuanto se cumplieron todos los requisitos de procedencia y pertinencia para ello. Alega que la demandante renunció al derecho de preferencia en la adquisición del adquisición del local comercial, consagrado en el articulo 42 y siguiente de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente oponen la falta de cualidad de los demandados A.M.C.C. y G.C. de Calandra para ser sujetos de la presente acción.

Abierta la causa a prueba, la parte demandada promueve copia certificada del expediente Nº 2.771-12, contentivo de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesto en contra de la accionante, igualmente promueve inspección judicial, con la finalidad de precisar la ubicación de local comercial arrendado, ubicado en la carrera 11 entre calles 20 y 21, Barrio Cementerio, las características del local comercial en cuanto a mantenimiento, pintura y estado físico del mismo.

La parte actora, consigna escrito de pruebas, donde invoca el hecho notorio judicial. Así mismo promueve las siguientes documentales que acompaño al libelo de demanda marcado con la letra “A” acopia fotostática certificada del expediente Nº 116-10, marcado con la letra ”B” actuaciones del expediente Nº 2.771-12, del proceso de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino. Marcado con la letra “C” copia fotostáticas certificadas de documento contentivo de la enajenación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Promueve marcado con la letra “A” copia fotostática simple del titulo supletorio del referido local comercial. De igual manera solicita se oficie a la Oficina del Registro Publico del Municipio Guanare del estado Portuguesa, para que informe al Tribunal si por ante la oficina quedó debidamente registrado un Titulo Supletorio Nº 21.464 decretado por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 02-04-2007, el cual quedó registrado por ante el Registro Publico del Municipio Guanare Estado Portuguesa, en fecha 30-05-2012, quedando inscrito bajo el Nº 44 folios 257 del Tomo 7. Promueve inspección judicial a los fines de que el Tribunal se traslade y se constituya en el Barrio el Cementerio, carrera 11 entre calles 20 y 21 local donde queda el fondo de comercio Materiales Oraa, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, y deje constancia de lo siguiente: Primero: ubicación y linderos del inmueble en el cual se encuentra constituido. Segundo: condiciones de uso y conservación del inmueble en el cual se encuentra constituido. Tercero: extensión o medida de la superficie de terreno sobre la cual se encuentra constituido el inmueble objeto de la inspección. Cuarto: extensión o medida del área de construcción del inmueble. Quinto: descripción del inmueble objeto de la inspección. Sexto: cualquier otro particular en el momento de la practica.

En fecha 13-12-2012, el a quo admite las pruebas documentales promovidas por el Abogado J.A.V.R., y niega la práctica de la inspección judicial por cuanto considera innecesaria e impertinente la práctica de la misma.

En fecha 18-12-2012, el a quo niega las pruebas presentada por la parte actora, contenidas en el capitulo III y IV.

II

CUESTIONES DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO

La pretensión de la actora esta direccionada a que se declare que el derecho a la preferencia ofertiva, ha sido violado flagrantemente por parte del propietario del local, el cual dio preferentemente en venta el local de su propiedad, a un tercero sin antes haberlo notificado por medio de documento, sin haber cumplido los requisitos exigidos por el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que no ha transcurrido el lapso de caducidad, establecido en la ley, es por lo que ejercen el derecho de retracto legal arrendaticio y se declare la subrogación legal de la ciudadana C.T.G. de Oraa, en sustitución del comprador J.M.C.C., como propietaria en las mismas condiciones de veracidad y certeza estipuladas en la venta efectuada cuyo retracto se pretende.

Ahora bien, el retracto legal es el derecho que tiene el comunero o en este caso el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Establece el artículo 1.547 del Código Civil que ‘no puede usarse del derecho de retracto sino dentro de los nueve días contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente no hubiere quien lo represente, el termino será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura’.

En cuanto a la preferencia ofertiva, señala el artículo 42 de la Ley e Arrendamientos Inmobiliarios que ‘la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.

Respecto al retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comparte la transmisión del derecho de propiedad.

Alega la parte demandante en sus informes ‘que al haber la sentenciadora del a quo, considerado notificada o avisada a la inquilina, con la simple escrituración y suscripción del contrato de arrendamiento, se apartó diametralmente del criterio doctrinario y jurisprudencial imperante en la materia y por ella mismo invocado; a saber: sentencia del 20-05-2005, bajo la ponencia del Magistrado C.O.V. , que cambiando su doctrina, cuando “establece que para todos los casos, lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto leal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues bien si el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, es la que origina tal incertidumbre y cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente de acuerdo a la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente el adquirente”.

Según esta doctrina, para que discurra el lapso de caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, debe notificarse al arrendador de la enajenación siempre, esto es, con relación al lapso de nueve (9) días, como en el de cuarenta (40) indicados en el artículo 1.547 del Código Civil, y si ocurriere la protocolización del documento de compraventa, dicha caducidad solo comenzará a correr desde que el arrendatario tuviere conocimiento de ello.

Pero, esta sentencia de Sala Civil de 20-05-2005, fue anulada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fallo Nº 05-1774 de 31-01-2007 (Promociones La Pintoresca C.A., y otra en amparo), con ponencia del Magistrado J.E.C.R., con la siguiente fundamentación:

Atendiendo a lo antes expuesto, la Sala observa que en el fallo impugnado la Sala de Casación Civil expresamente señaló que abandonaba el criterio de interpretación en cuanto al lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal por parte del inquilino presente y no notificado de la enajenación del inmueble arrendado, a que se refiere el artículo 1.547 del Código Civil, que establece:

Artículo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura

.

Y de oficio, en la sentencia aquí recurrida la Sala de Casación Civil se pronunció sobre la caducidad declarada por el Juzgado Superior Séptimo que conoció en alzada de la demanda de retracto legal incoada por REGALOS COCCINELLE, C.A. contra las empresas aquí solicitantes, puesto que tal como lo reconoce en el fallo objeto de esta revisión, ni siquiera ello fue objeto del recurso de casación. Así, se lee en el fallo impugnado lo siguiente:

…la Sala observa que el recurrente no hace referencia específica a la cuestión jurídica previa, sino de manera general a la falta de análisis de las pruebas aportadas al expediente, no atacando específicamente lo relacionado a la caducidad de la acción, fundamento de la decisión del Tribunal de Alzada; razones suficientes para determinar que la presente denuncia es improcedente. Así se decide

.

Advierte esta Sala Constitucional que la sentencia casada decidió sobre la caducidad de la acción de retracto legal, en los siguientes términos:

...Así se observa que el presente juicio se inició por demanda que fuera interpuesta en fecha 28 de abril de 1998 y que la misma tuvo como fundamento de derecho el contenido del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, concretamente su artículo 6 que establecía el derecho del arrendatario a retractar la venta que se efectuare, sin haberle sido ofrecido previamente el inmueble dado en venta, pues esa norma también establecía el derecho a adquirir con preferencia a cualquier tercero.

(...Omissis...)

Pasa el Tribunal a emitir pronunciamiento en lo que concierne a la caducidad de la acción y así se observa:

(...Omissis...)

Considera quien decide, que encontrándonos en una situación no prevista expresamente en el artículo 1.547 del Código Civil, procede la aplicación analógica conforme al artículo 4 ejusdem y por ende se aplica el lapso previsto en el numeral 2 de la citada norma, es decir el lapso de caducidad de cuarenta días, contados a partir de la fecha de registro de la escritura, tal como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia patria, v.g. sentencia No. 55 de nuestro máximo tribunal en sentencia, de fecha 21 de marzo de 2000, Exp. Nº 99-761, Juicio (sic) J.N.G.C. y otros contra L.G.D., M.A. de Matos, J.E.O. de Villarreal y L.A.V.,

(...Omissis...)

En el caso bajo estudio, según se observa de los autos, ha alegado la actora haber tenido conocimiento de la enajenación en la fecha en que se practicó secuestro sobre el inmueble de autos, lo cual no constituye en modo alguno una derogación de las normas contenidas en el artículo 1547 ya comentado, ni de su interpretación, pues el lapso de caducidad es de cuarenta días desde la fecha de protocolización del documento contentivo del acto de disposición y no del conocimiento que tenga el inquilino de la operación. Ello en virtud del carácter público del Registro Civil. De manera que, la acción ejercida por la parte actora había caducado cuando se interpuso la demanda, pues según se evidencia de los autos, la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998...

.

Es oportuno reiterar aquí lo sostenido por esta S. en sentencia N° 2213 del 21 de septiembre de 2004, caso: C.A.L., al resolver una acción de amparo constitucional ejercida con ocasión a una demanda de retracto legal declarada caduca, en la que se declaró improcedente el amparo, en los siguientes términos:

…Siendo ello así, se percibió que en la sentencia objeto de amparo, en efecto no se analizaron las probanzas denunciadas por el accionante en amparo, empero se pudo igualmente advertir, que las omisiones alegadas en nada contribuirían a modificar el fallo accionado (siendo éste el criterio que en forma reiterada ha fijado la Sala para la procedencia en las denuncias por omisión o silencio de pruebas), por cuanto las mismas se encontraban dirigidas a demostrar que el ciudadano C.A.L., sí poseía la intención de comprar el inmueble, cuando en dicho proceso se declaró tanto en primera como segunda instancia la caducidad de la acción de retracto arrendaticio por haber transcurrido el lapso que prevé el artículo 1547 del Código Civil.

De tal forma, que esta S. observa, que la mencionada sentencia, no incurrió en violación alguna, puesto que, actuó dentro de su ámbito de competencia, al declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por la apoderada judicial de C.A.L., y en consecuencia confirmar parcialmente la decisión dictada por el Juzgado de la Causa, en la cual se declaró con lugar la defensa de caducidad de la acción de retracto arrendaticio opuesta por la parte demandada y sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la parte accionante en amparo.

Igualmente, se observa, que en la actuación del presunto agraviante no existió ni abuso de poder, ni extralimitación de atribuciones, ya que, era el juez llamado a conocer de la apelación ejercida, y su decisión está enmarcada dentro de sus atribuciones de juzgamiento, por lo tanto, al referirse la acción de amparo al proceso de juzgamiento que el juez debe realizar en cada caso para arribar a su decisión, esta Sala Constitucional ha establecido en reiterada jurisprudencia (Casos: Seguros Corporativos (Segucorp) y Agropecuaria Alfin, del 27 de julio de 2000, y C.A.A.M. y otro, del 4 de abril de 2001), que el juzgamiento no es materia de amparo, a menos que contenga un error inexcusable, lo que no ocurre en el presente caso

.

De lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia impugnada vulneró el principio de seguridad jurídica, al casar un fallo dictado con estricto apego al criterio jurídico imperante, cambiando el mismo y aplicando el nuevo al caso en estudio; y con ello, ordenó en reenvío al Juzgado Superior decidir nuevamente sobre la demanda planteada por REGALOS COCCINELLE C.A., decisión que se produjo el 19 de junio de 2006, esto es, pendiente de decisión esta solicitud de revisión.

Lo anterior, en modo alguno puede significar una negativa para que los órganos jurisdiccionales ajusten los criterios jurisprudenciales a los postulados constitucionales, pues las modificaciones de criterios son exigencias propias de la función judicial, pero los cambios necesarios para el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerar principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos- la jurisprudencia modificada complementaba un vacío legal en materia inquilinaria.

De allí que esta S. deba señalar con precisión que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad.

Es por ello que, a criterio de la Sala, la revisión de la sentencia No. 260 dictada el 20 de mayo de 2005 por la Sala de Casación Civil es procedente. En consecuencia, se ANULA la referida sentencia y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal a que se refiere el caso de autos, resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada. Así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos expuestos, esta Sala Constitucional del Tribunal supremo de Justicia, administrando justicia y por autoridad de la Ley, declara PROCEDENTE la revisión solicitada por los Abogados JORGE KIRIAKIDIS y J.P.L., en su carácter de apoderados judiciales de PROMOCIONES LA PINTORESCA, C.A., y de INVERSORA EL RASTRO, C.A., contra la decisión dictada por la Sala de Casación Civil Nº 260 dictada el 20 de mayo de 2005, la cual se ANULA. Y dada la evidente caducidad de la demanda de retracto legal incoada por REGALOS COCCINELLE C.A., resulta inútil la reposición para una nueva decisión, por lo que queda firme la decisión dictada el 13 de abril de 2004, por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró –en alzada- la inadmisibilidad de dicha demanda, y sin efecto alguno la dictada el 19 de junio de 2006 por ese mismo Juzgado, atendiendo a lo ordenado por la sentencia aquí anulada…”

Entonces, a la letra de esta sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal de Justicia, con relación al lapso de caducidad para el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio, se infiere:

1. ) El lapso de caducidad legal para ejercicio de la acción de retracto – lapso de caducidad retractual inquilinario – en el supuesto que el arrendatario sea notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación (venta) perfeccionada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de nueve (9) días contados a partir de dicha notificación hecha con posterioridad a ese acto enajenatorio.

2. ) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto que el arrendatario no haya sido notificado por el vendedor o comprador de la venta perfeccionada por la circunstancia que dicho inquilino no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva.

3. ) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario presente o con un representante debidamente constituido, no haya sido notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación perfeccionada, por aplicación analógica del único aparte del artículo 4 del Código Civil y lo disueno en el artículo 1.547 ejusdem, para la hipótesis referida en el numeral anterior (2º), es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva.

Realizada la exposición anterior, este Tribunal conforme las pruebas cursantes en autos, puede evidenciar los siguientes hechos con relación al inmueble identificado:

1) El ciudadano A.M.C.C., celebró contrato de arrendamiento con la actora el 01-08-2001 por el lapso de un año que venció el 01-08-2002.

2) El ciudadano A.M.C.C., obtiene un título supletorio del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de este Primer Circuito Judicial en decisión de fecha 02-04-2007, sobre una serie de bienhechurías referidas a dos locales comerciales, construidos sobre un terreno ubicado en el Barrio El Cementerio, Carrera 11, entre Calles 20 y 21 de esta ciudad de Guanare por decisión del Tribunal Primero.

Posteriormente, dicho ciudadano vende los referidos locales comerciales al ciudadano J.M.C.C., mediante documento otorgando ante la Notaría Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa en fecha 07-05-2007, inserto bajo el Nº 01, Tomo 67 de los Libros de Autenticaciones llevados en ese Despacho.

Obsérvese que la propiedad de las bienhechurías objeto de compraventa no tienen una tradición registral, sino que como manifiesta el vendedor fueron construidas o realizadas con dinero de su propio patrimonio.

Este instrumento referido a las bienhechurías es protocolizado por su propietario, ciudadano A.M.C.C. ante el Registro Público del Municipio Guanare, estado Portuguesa en fecha 30-05-2012, inscrito bajo el Nº 44, folio 257 del Tomo 7 del Protocolo de Transcripción.

3) El ciudadano J.M.C.C., celebra los siguientes contratos de arrendamiento con la demandante: El primero, el 01-08-2001, con vencimiento el 01-08-2002; el segundo, el 01-08-2007 con vencimiento el 01-08-2008; y el tercero el 01-08-2009 con vencimiento el 01-08-2010, siempre que una de las partes no diere aviso a la otra su voluntad de no continuar con dicha relación jurídica.

4) En fecha 26-09-2012, el ciudadano J.M.C.C., interpone demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento contra la ciudadana C.T.G. de Oraá ante el Tribunal de cognición (Expediente Nº 2.771-12), cuya pretensión fue declarada inadmisible en sentencia de fecha 08-11-2012, por no haber transcurrido la prórroga legal de tres (3) años que acuerda la ley a la arrendataria; y apelado dicho fallo por la parte demandante el 09-11-2012, fue negado dicho recurso por auto del 15-11-2012; quedando así dicha sentencia definitivamente firme y con efectos de cosa juzgada.

Ahora bien, de las referidas actuaciones queda patentizado:

En primer lugar, que en virtud de la venta que hace el ciudadano A.M.C.C., del inmueble arrendado, al ciudadano J.M.C. ante la Notaría Publica del Municipio Guanare, estado Portuguesa en fecha 07-05-2007, no constituye una venta perfeccionada, sino que es un negocio jurídico que sólo tiene efecto entre ellos y sus sucesores, pero no ante terceros de conformidad con los artículos 1.920 y 1924 del Código Civil; y 25 de la Ley del Registro Público y Notariado que disponen:

Artículo: 1.920 C.C: “ Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidas a formalidad de registro deben registrarse: 1º) Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…”

Artículo 1.924 C.C: “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble”.

Artículo 25 LRPN: “Los asientos e información registrales contenidos emanados oficialmente del sistema registral surtirán todos los efectos jurídicos que corresponden a los documentos públicos”.

En este orden de ideas, considera este Tribunal que el inmueble identificado objeto del referido arrendamiento, dado que no consta en autos que la escritura de la venta efectuada por el ciudadano A.M.C.C. al ciudadano J.M.C.C., haya ha sido protocolizada ante el registrador público competente, en este caso, no se ha perfeccionado la referida venta notariada de fecha 07-05-2007, por lo que en consecuencia el verdadero propietario frente terceros, es quien aparece como titular en el registro público inmobiliario, quien no es otro que el ciudadano A.M.C.C., quien aparece en el registro inmobiliario como titular, sigue siendo su verdadero propietario, y esto se patentiza aun más, cuando el título supletorio que levantó con relación a dichos locales comerciales ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de este Primer Circuito Judicial, fue inscrito a su nombre en el Registro Inmobiliario como consta del asiento de fecha 30-05-2012, bajo el Nº 44, folio 257 del Tomo 7 del Protocolo de Trascripción de ese año.

Lo antes señalado es de importancia jurídica primordial para la resolución de la presente controversia, ya que de conformidad con el artículo 1.547 del Código Civil, el lapso de caducidad retractual inquilinario opera en la siguiente forma: a) En el supuesto de que el arrendatario sea notificado por el vendedor o el comprador de la “enajenación (venta perfeccionada”, es de nueve días (9) contados a partir de dicha notificación hecha con posterioridad a ese acto enajenatorio; b) En el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación (venta perfeccionada por la circunstancia que dicho inquilino no estuviere presente y no hubiera quien lo represente, el lapso de caducidad es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva y, c) en el supuesto de que el arrendatario presente o con un representante debidamente constituido no haya sido notificado por el vendedor o el comprador de la enajenación (venta perfeccionada, por aplicación analógica –único aparte del artículo 4 del Código Civil –, para la hipótesis referida en el literal b) el lapso de caducidad es también de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva.

En este contexto, no cabe duda que para el comienzo en el tiempo del lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto convencional arrendaticio, es necesario partir de la fecha de registro de la escritura de venta del inmueble, ya que como se expuso en el caso sub-examine, la venta notariada del inmueble por el ciudadano A.M.C.C. al ciudadano J.M.C.C., tiene efecto entre ellos y sus sucesores, mas no ante terceros en virtud de la llamada publicidad registral, que supone que el verdadero propietario de un inmueble es el que aparece inscrito en el Registro Inmobiliario y desde luego para que tenga utilidad una sentencia que declare con lugar el retracto legal en esta materia, necesario es, que quien se subrogue por el comprador, sea el mismo que aparece en el documento público registral y cual genera la publicidad y certeza jurídica que postulan los artículos 1924 del Código Civil en conexión con los artículos 24 y 25 de la Ley de Registro Público y Notariado.

Ahora bien, el hecho de que el ciudadano J.M.C.C., haya celebrado los referidos contratos de arrendamiento con la actora, diciéndose su propietario, cuando en la realidad, no lo es, por no haber escriturado a su nombre el referido inmueble ante la Oficina Inmobiliaria de Registro competente, solo conserva el carácter de arrendador por efectos de la venta notariada del inmueble, que como se expuso, sólo tiene efectos entre el comprador y el vendedor, pero el actual arrendador, no es el verdadero propietario del inmueble en virtud del principio de la publicidad registral.

Con relación al derecho preferente que tiene la parte actora frente al ciudadano A.M.C.C. de adquirir dicho inmueble en razón de haber permanecido como arrendataria del mismo desde el año 2001, acorde con el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el mismo, se mantiene incólume, es decir, que el ciudadano A.M.C.C., ante de proceder a enajenar por escritura protocolizada dicho inmueble, deberá ofrecerlo en primer lugar a la actora, por cuanto la venta que hizo del mismo, al ciudadano J.M.C.C., mediante documento autenticado en fecha 07-05-2007, no constituye la traslación perfeccionada de la propiedad del inmueble.

En tales argumentaciones y no constando en autos que el inmueble arrendado a la ciudadana C.T.G. de O. y al cual se refiere el título supletorio inscrito en la mencionada Oficina de Registro Público Inmobiliario en fecha 30-05-2012, bajo el Nº 44, folio 257 del Tomo 7 del Protocolo de Trascripción de ese año, aparezca como su titular el ciudadano J.M.C.C., incuestionablemente, no pudo comenzar a correr la caducidad a que se refieren los artículos 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en conexión con el artículo 1.547 del Código Civil, para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticia; y por vía de consecuencia, la parte demandada esta inferida de falta de cualidad e interés pasiva de conformidad con el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no se hayan en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa ni tienen un derecho o se encuentran sujetos a una obligación que derive del mismo título; ya que los ciudadanos A.M.C.C. y G.C. de Calandra, quienes han sido accionados en su condición de vendedores, no tienen tal cualidad pues continúan siendo los verdaderos propietarios del referido inmueble; por una parte y por la otra, el ciudadano J.M.C.C., no ostenta legítimamente, el carácter de nuevo propietario o comprador público del mencionado inmueble, pues carece de tal cualidad e interés, ya que el bien no ha ingresado a su patrimonio de acuerdo a los artículos 1920 y 1924 del Código Civil en armonía con los artículos 25 y 43 de la Ley de Registro Público y Notariado.

Con relación al vicio procesal de falta de cualidad e interés, se ha pronunciado la Sala Constitucional de Tribunal Supremo de Justicia, fallo Nº 3592, de 06-12-2005 (Z.G., en amparo), al establecer:

Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne M.L.L., en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, L.C. al estudio de la excepción de la admisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. Pg. 189).

Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no se les dable al juzgador entrar a conocer el merito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la Ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.

Para esta sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01 (Caso: M.P., la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el Juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente…

(Cursivas y negrillas de este Tribunal)

Con fundamento en lo expuesto y en armonía con la referida doctrina casacional que este Tribunal acoge plenamente, la pretensión de retracto legal arrendaticio planteada, debe ser declarada inadmisible por ser contraria a la Ley de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en conexión con el artículo 146 ejusdem. Así se juzga.

Con relación a los alegatos formulados por la parte actora, estando los mismos analizados y plasmados a lo largo del fallo, el Tribunal considera innecesario su estudio; y dada la decisión tomada, se abstiene de pronunciarse sobre las probanzas cursantes en autos.

Así se dispone.

3. de lo anterior ha lugar parcialmente, a la apelación interpuesta por la parte demandante. Así se dispone.

DECISION

En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Civil, M., B. y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Inadmisible, la pretensión retracto legal arrendaticio, incoada por la ciudadana CARMEN TERESA GIL DE ORAA, contra los ciudadanos J.M.C.C., A.M.C.C. y GLORIA CARMONA DE CALANDRA, ambos identificados.

Se declara parcialmente con lugar la apelación de la parte actora y queda confirmada pero modificada en los términos expuestos, la sentencia proferida por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa de 14-01-2013.

No hay imposición de costas por la naturaleza del fallo.

P., regístrese, déjese copia y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la causa.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los trece días del mes de Febrero de dos mil trece. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez Superior Civil

Abg. R.E.D.C..

La Secretaria

Abg. S.F. de Pagliocca.

Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 2:30 p.m. Conste.

S..