Decisión de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 13 de Abril de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario

de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.-

200° y 152°

Expediente Nº 23.874

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

1. A) PARTE ACTORA: ciudadana C.T.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.322.074, domiciliada en el Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui.

1. B) APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados P.E.F.L. y L.K.G.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.306.172 y V-13.541.155, respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 41.342 y 96.444, respectivamente.

1. C) PARTE DEMANDADA: ciudadana T.M.E., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-23.592.733, con domicilio en la calle Narváez, entre calle Larez y Milano, Sector Genotes, Municipio M.d.E.N.E..

1. D) APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado

2. MOTIVO DEL JUICIO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

3. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS Y FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN:

   Se inicia el presente juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, presentada por los abogados P.E.F.L. y L.K.G.G., ya identificados, en su carácter de apoderados de la parte actora ciudadana C.T.V., ya identificada, contra T.M.E., antes identificada.

   En fecha 17-12-2008, este Tribunal le da entrada a la presente demanda.

   En fecha 08-01-2009, se admite la presente demanda y se ordena el emplazamiento de la parte demandada.

   En fecha 16-01-2009, comparece por ante este Tribunal el abogado P.E.F.L., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó las copias para la elaboración de la compulsa de citación y puso a la orden del Alguacil los medios y recursos necesarios para hacer efectiva dicha citación.

   En fecha 16-01-2009, comparece por ante este Tribunal el ciudadano Alguacil y manifestó haber recibido los medios para hacer efectiva la citación ordenada.

   En fecha 21-01-2009, se libro la compulsa de citación de la parte demandada.

   En fecha 30-01-2009, comparece por ante este Tribunal el ciudadano Alguacil y consignó recibo de citación, en virtud de que la parte demandada, ciudadana T.M.E., se negó a firmar la referida citación.

   En fecha 05-02-2009, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó boleta de notificación, de conformidad al articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, ya que la parte demandada se negó a firmar el recibo de citación.

   Por auto de fecha 10-02-2009, se ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada, conforme al articulo 218 del Código de Procedimiento Civil; siendo librada en esta misma fecha.

   Mediante diligencia de fecha 11-01-2010, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó el avocamiento de la nueva juez.

   En fecha 14-01-2010, la Juez Provisoria de este Juzgado, Dra. C.M., se abocó al conocimiento de la presente causa.

   En fecha 22-09-2010, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó que se procediera con la práctica de la notificación de la parte demandada o en su defecto en la persona de su apoderado judicial.

   En fecha 26-10-2010, la Secretaria Titular de este Juzgado, deja constancia de que se traslado en varias oportunidades a la morada de la parte demandada, y no había podido entregar la referida boleta de notificación, por cuanto en la casa no se encontraba nadie.

   En fecha 09-11-2010, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó que se librara cartel de notificación, conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 7 y 14, eiusdem.

   Mediante auto de fecha 22-11-2010, se ordenó libra el cartel de notificación a la parte demandada; siendo librado el respectivo cartel.

   En fecha 25-11-2010, el apoderado judicial de la parte actora, retiró el cartel de notificación, a los fines de su publicación en prensa. (Folio 53)

   En fecha 13-12-2010, el apoderado judicial de la parte actora, consignó carteles debidamente publicados en la prensa, a los fines de que sean agregados en autos, a los fines legales consiguientes. (Folios 54-55)

   En fecha 01-02-2011, el apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas, constante de cuatro (4) folios, sin anexos; siendo admitido por auto de esa misma fecha. (Folios 59 al 63)

   En fecha 07-04-2011, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó se dictara sentencia en la presente causa de conformidad con el artículo 362 del Código de Procedimiento civil.

   En fecha 09-02-2011, siendo la oportunidad para dictar sentencia se difiere el referido pronunciamiento del fallo por un plazo de treinta (30) días continuos, a partir del día siguiente a la presente fecha.

   En fecha 09-02-2011, comparece el abogado I.F.E.M., ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y solicitó la reposición de la causa, porque no se cumplió con lo pautado en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

   Por auto de fecha 15-02-2011, se repone la causa al estado de contestación a la demanda.

   Por auto de fecha 16-02-2011, se le advierte a las partes que la oportunidad procesal para dar contestación a la presente demanda comenzaría a partir del de despacho siguiente a la presente fecha.

   En fecha 21-02-2011, el apoderado judicial de la parte demanda, consigno escrito de contestación a la demanda, constante de cinco (5) folios sin anexos.

   En fecha 09-03-2011, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de pruebas con sus anexos, siendo admitidas en esa misma fecha.

   En fecha 10-03-2011, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de pruebas sin anexos, siendo admitidas en esa misma fecha.

   En fecha 14-03-2011, este Tribunal dictó auto, cerrando la presente pieza y ordenado abrir una pieza nueva denominada Segunda.

   SEGUNDA PIEZA:

   En fecha 18-03-2011, se dictó auto aperturando la presente pieza Nº 2.

   En fecha 09-03-2011, siendo la oportunidad para dictar sentencia se difiere el referido pronunciamiento del fallo por un plazo de treinta (30) días, a partir del día siguiente a la presente fecha.

   En fecha 31-03-2011, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito constante de tres folios y un (1) anexo.

4. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN:

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

   Alegan los apoderados judiciales de la parte demandante ciudadana C.T.V., lo siguiente:

   Que su representada suscribió varios contratos de arrendamiento con la ciudadana T.M.D.E., el primero, en fecha 16-05-2001, por un (1) año fijo prorrogable, contados a partir de 01-06-2001; el segundo, en fecha 07-06-2002, por un (1) año fijo prorrogable, contados a partir de 02-06-2002; el tercero, en fecha 03-06-2003, por un (1) año fijo prorrogable, contados a partir de 03-06-2003; y, el cuarto, en fecha 04-08-2004, por un (1) año fijo prorrogable, contados a partir de 04-08-2004; todos estos contratos sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 17-62, ubicada en la Calle Narváez, entre Lárez y Milano, Sector Genoves, Porlamar Municipio M.d.E.N.E..

   Igualmente, aduce que en fecha 04-08-2005, su representada firmó un quinto y último contrato privado con la parte demandada, antes identificada, el cual tiene por objeto un bien inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 17-62, ubicada en la Calle Narváez, entre Lárez y Milano, Sector Genotes, Porlamar Municipio M.d.E.N.E.; por un término de duración de un (1) año fijo prorrogable, el cual comenzaría a partir del 04-08-2005; que se fijo el canon de arrendamiento en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) mensuales, actualmente, trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,00) mensuales, por efecto de la reconvención monetaria, los cuales pagaría la arrendataria por adelantados, en los primeros cinco (5) días de cada mes; que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, le otorgaba el derecho a la arrendadora, para que pudiese solicitar la resolución de ese contrato y la inmediata desocupación y devolución del inmueble arrendado.

   Asimismo, alega que la Arrendataria, ciudadana T.M.D.E., ha dejado de pagar a su representada los cánones de arrendamientos desde que comenzó a regir este último contrato, vale decir, desde el 04-08-2005, en consecuencia, ha dejado de pagar los meses correspondientes a Agosto, Septiembre y Octubre del año 2.005; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.006; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.007; y, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre del año 2.008; que le hubiese correspondido por derecho a prorroga legal de haber estado solvente con el pago de los cánones de arrendamiento; y hasta la presente fecha la arrendadora ha dejad de pagar treinta y siete (37) meses de cánones de arrendamiento, por la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) mensuales, actualmente, trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,00) mensuales; por un total de doce mil novecientos cincuenta mil (Bs. 12.950,00), actuales; y que por todo lo antes expuesto, demanda a la ciudadana T.M.D.E., a resolver el contrato de arrendamiento privado de fecha 04-08-2005, y entregarles, totalmente desocupado, el inmueble objeto del presente contrato; en pagar los honorarios de los abogados, más las costas y costos procesales del presente juicio.

   Fundamenta su acción en los artículos 1.592 del Código Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

   Que con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estima el valor de la presente demanda, en la suma de DOCE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 12.950,oo).

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Alega la parte demanda en la oportunidad para la contestación de la demanda, lo siguiente:

   Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de las partes el libelo incoado en contra de su representada, por cuanto los hechos esgrimidos en el libelo de la demanda no se corresponden con la realidad de los mismos, ni con la relación jurídica.

   Que niega, rechaza y contradice la demanda incoada en contra de su representada, por no ser cierto que este insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados, ya que esta al día en el pago de las mensualidades arrendaticias, por lo tanto es falso el hecho de que deba la cantidad de DOCE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 12.950,oo), ni ninguna otra cantidad por este concepto ni por otro, ya que en ningún momento su representada ha faltado a su obligación. Que no existe fundamento alguno para considerase la insolvencia por la demandante, y que asimismo, la actora erró en esgrimir que de la “intención” de los contratantes se deduce que están dentro de un contrato a tiempo determinado, ya que en el ultimo contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado entre las partes en fecha 04-08-2005, el cual paso a ser de tiempo determinado a indeterminado por cuanto el mismo expiró en fecha 04-08-2006, y luego de esta fecha mi representada continuo en posesión del inmueble, dándose así la tacita reconducción, y al no celebrarse en forma sucesiva entre las partes un nuevo contrato inexorablemente están en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.

   Niega, rechaza y contradice que su representada tenga que desocupar el inmueble objeto del presente contrato, ya que ella ha cumplido con su obligación principal que es la de pagar el canon de arrendamiento en forma oportuna y en la persona de la arrendadora.

   PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA.

   Ahora bien, pasando al Thema Decidendum, éste Tribunal evidencia lo siguiente: Que la parte actora alega que celebró con la ciudadana T.M.D.E., ambos identificados, un contrato de arrendamiento en fecha 04-08-2005, sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el Nº 17-62, ubicada en la Calle Narváez, entre Lárez y Milano, Sector Genoves, Porlamar Municipio M.d.E.N.E., con un plazo de duración de un (1) año fijo prorrogable, a partir del 04-08-2005, hasta el 04-08-2006. De acuerdo con la Cláusula Tercera de este contrato, las pensiones de arrendamiento quedaron fijadas en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 350.000,oo) mensuales, ahora según la reconvención monetaria TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 350,oo) mensuales pagaderas adelantados en los cinco (5) días siguiente de cada mes; que el arrendatario dejo de pagar los cánones de arrendamiento a partir del mes de Agosto, Septiembre y Octubre del año 2.005; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.006; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.007; y, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre del año 2.008; es por lo que demanda la RESOLUCIÓN DE CONTRATO, fundamentado en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y en la normativa legal consagrada por los artículos 1.592 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a fin de que convenga en dar por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento en comento.

   Ahora bien, si tomamos en consideración lo establecido en el Artículo 1.160 del Código Civil, que señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley, y lo concatenamos con el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que en su parte final señala: “…en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad, y de la buena fe.” Y a su vez analizamos el siguiente criterio jurisprudencial expresado por la Sala de Casación Civil en fecha 27 de julio de 2004, caso: M.d.C.M. y otros contra Asociación Civil Ávila, señaló:

   “…‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.’

   Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada.

   El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.

   En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala establece que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa...

   (Caso: C.R.P., c/ Inversiones Visil C.A.). (Subrayado de la Sala).”

   Conforme a la anterior jurisprudencia, la desnaturalización de la voluntad contractual está constituida por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta, por lo que si la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto del contrato ocurre la desnaturalización del contrato.

   NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO ARRENDATICIO QUE NOS OCUPA.

   Este Tribunal, entra a determinar la naturaleza jurídica del contrato que vincula la relación entre las partes, y en propósito pedagógico observa:

   Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que le atribuye la legislación especial inquilinaria.

   En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

   La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

   Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar. Por su parte, los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido su tiempo de duración, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último, los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

   Mediante decisión emanada de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:

   El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.

   El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…

   . (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).

   Dicho lo anterior, debe esta Juzgadora analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debe determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.

   En tal sentido, se evidencia del contrato de arrendamiento que cursa en autos el cual se encuentra agregado en los folios 19 y 20 del presente expediente, que la ciudadana C.T.V., celebró contrato de arrendamiento de inmueble con la ciudadana T.M.D.E., ambas identificados, en cuyo contrato se dejó además establecido su duración en los términos siguientes: “SEGUNDA: El término de duración de este contrato es de un (1) año fijo prorrogable, contado a partir del día cuatro (4) de Agosto de 2005 hasta el cuatro (4) de Agosto de 2006.”

   Para una mejor comprensión del caso que nos ocupa, debemos trasladar al cuerpo del presente fallo, el artículo 1.600 del Código Civil, que dispone:

   Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   También el mismo cuerpo normativo antes citado, en su artículo 1.614, señala:

   En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

   La tácita reconducción, consiste en que sí a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y sus efectos y consecuencias se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   Para que se produzca la tácita reconducción, es necesario que se den algunas condiciones que son a saber: que se trate de un contrato a tiempo determinado, que a la expiración del término el arrendatario quede y se le deje en el uso y posesión de la cosa arrendada.

   Ahora bien, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en la cláusula SEGUNDA, se demuestra que el contrato fue celebrado por el plazo de un (1) año fijo prorrogable, contados desde el 04-08-2005 hasta el 04-08-2006.

   En este sentido, quien juzga considera que, al no haberse estipulado de manera expresa que el contrato se prorrogaría de manera automática, en forma indefinida y por periodos iguales al inicialmente pactado, debe interpretarse que la intención de las partes fue la de celebrar un contrato de arrendamiento por tiempo determinado y con la posibilidad de prorrogarlo por una sola vez, por ser ésta la interpretación más acorde a las normas que regulan el arrendamiento de bienes inmuebles. ASÍ SE DECIDE.

   Así mismo consta a las actas que, aun cuando el contrato de arrendamiento venció el 04-08-2006, así como también su prórroga el día 04-08-2007, no obstante el demandado continuó en el inmueble arrendado, razón por la cual esta juzgadora considera que el contrato objeto del presente juicio paso a ser a tiempo indeterminado. ASÍ SE ESTABLECE.

   La pretensión resolutoria invocada en el libelo de la demanda, aparece consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   . (Resaltado del Tribunal).

   Al respecto, la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia, ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa que es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.

   Conforme a la jurisprudencia patria, la procedencia de la acción resolutoria de un contrato, requiere el cumplimiento simultáneo de los siguientes requisitos: 1°) Que se trate de un contrato bilateral. 2°) Que el incumplimiento culposo de la obligación provenga de una de las partes contratantes. 3°) Que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación. 4°) Que el Juez declare la resolución.

   La doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber:

   Es necesario que se trate de un contrato bilateral; debe ser a tiempo determinado; debe haber un incumplimiento: Deterioro de la cosa y falta de pago de los cánones de arrendamiento; el incumplimiento deberá derivar de una de las partes contratantes, por lo que si el incumplimiento obedece a un caso fortuito o de fuerza mayor, no procederá la acción de resolución de contrato; y, que el Juez declare la resolución.

   Dicho esto se hace necesario precisar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho cumplimiento.

   Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley.

   Es por ello que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.

   Ahora bien, para que la acción de resolución de contrato, sea procedente es necesario que se trate de un contrato a tiempo determinado, y se podrá solicitar válidamente, y ser decretada la medida de secuestro prevista en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil siempre y cuando se den las causales establecidas en el ordinal 7°, del referido artículo.

   Ciertamente, la acción resolutoria viene dada para aquellos casos en donde se trate de un contrato determinado en el cual alguna de las partes incumple con lo pactado en el mismo, y en los casos en donde el contrato aunque se pacto a tiempo determinado con el pasar del tiempo sin ser renovado por las partes, solo se prorrogó automáticamente convirtiéndose en tiempo indeterminado, el mismo no encuadra dentro de esta acción resolutoria sino que la vía idónea en todo caso seria la acción del desalojo o un cumplimiento de contrato.

   Siendo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala que: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley.- En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de su negativa.- Del auto del Tribunal que niega la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos”; lo que hace necesario analizar si la pretensión sub examine es o no contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.

   El autor G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, al desarrollar las diferencias entre la acción de resolución de contrato de arrendamiento y la acción de desalojo, determina fundamentales diferencias a saber:

   …a. Según la duración del contrato

   La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LA Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.

   b. Según se admita o no el recurso de Casación

   La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).

   c. De acuerdo con el motivo o causa

   La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: 1) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y 2) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.

   d. Según la falta de pago del alquiler

   La acción de desalojo el artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (artículo 51, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)

   e. Con vista al pago por consignación

   El desalojo del literal a) del artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (artículo 51 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (artículo 51, eiusdem)…

   En consecuencia como quiera que la acción ejercida por la parte actora no es la idónea para hacer valer sus derechos, ya que la acción típica taxativa e impuesta por el Estado en los casos de Contratos a tiempo indeterminado, es la acción de DESALOJO prevista y sancionada en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la Resolución de Contrato que solo es factible en los contratos a tiempo determinado; y en virtud de que los hechos invocados no encuadra dentro de los presupuestos legales establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto se trata de un contrato de arrendamiento indeterminado según lo invocado en el escrito libelar, es por lo que, forzosamente este Tribunal declara INADMISIBLE la presente acción. ASÍ SE DECIDE.

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: