Decisión de Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Enero de 2008
| Fecha de Resolución | 10 de Enero de 2008 |
| Emisor | Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Aura Maribel Contreras |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L.
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA
METROPOLITANA DE CARACAS.
Años: 196º y 147º
PARTE DEMANDANTE: R.T.B.O., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº: 3.886.080.-
APODERADO
JUDICIAL
DE LA PARTE
DEMANDANTE: O.R.V.G., Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº: 16.920.-
PARTE DEMANDADA: A.R.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº: 10.536.781.-
ABOGADOS ASISTENTES
DE LA PARTE
DEMANDADA: ¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬HECTOR J. S.A. y J.C.B.M., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 36.824 y 26.931, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.-
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: 96-3249.-
I
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inicia el presente expediente, previa Distribución por ante el Juzgado Distribuidor de Turno, correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento de la acción de Resolución de Contrato interpuesta por el Abogado O.R.V.G., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.T.B.O., en contra de la ciudadana A.R.B..
En fecha 30 de Enero de 1.997, el Tribunal admitió la presente demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 02 de Abril de 1.997, compareció el apoderado judicial de la parte actora, consignando resultas de la citación a la parte demandada, efectuada por el Alguacil del Juzgado Séptimo de Municipio comisionado.
En fecha 23 de Abril de 1.997, compareció la parte demandada debidamente asistida de Abogados, consignando escrito de contestación a la demanda.
En fecha 14 de Mayo de 1.997, compareció el apoderado judicial de la parte actora consignando escrito a través del cual solicita la reposición de la presente causa.
En fecha 22 de Mayo de 1.997, compareció el apoderado judicial de la parte actora consignando escrito de promoción de pruebas.
En fecha 02 de Junio de 1.997, el Tribunal dicto sentencia interlocutoria en la cual declara sin lugar la solicitud de reposición de la causa efectuada por el apoderado judicial de la parte actora. En esta misma fecha el Tribunal fijo oportunidad para que la parte actora contestara la reconvención planteada por la parte demandada.
En fecha 09 de Junio de 1.997, compareció el apoderado judicial de la parte actora consignando escrito de contestación a la reconvención planteada.
En fecha 10 de Junio de 1.997, compareció el apoderado judicial de la parte actora consignando escrito de promoción de pruebas.
En fecha 03 de Julio de 1.997, compareció la parte demandada debidamente asistida de abogados, consignando escrito de promoción de pruebas.
En fecha 16 de Julio de 1.997, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio.
En fecha 21 de Julio de 1.997, el Tribunal fijó nueva oportunidad para las testimoniales de los ciudadanos J.N.S. y A.L..
En fecha 28 de Julio de 1.997, tuvo lugar la declaración de testigo del ciudadano J.N.S.D.. En esta misma el Tribunal fijo nueva oportunidad para la declaración del ciudadano A.L..
En fecha 31 de Julio de 1.997, el Tribunal difirió la declaración de testigo del ciudadano A.L..
En fecha 1º de Agoto de 1.997, tuvo lugar la declaración de testigo del ciudadano A.R.L..
En fecha 18 de Junio de 1.998, el Tribunal dictó sentencia en la cual declaró perimida la instancia.
En fecha 13 de Julio de 1.998, compareció el apoderado judicial de la parte actora dándose por notificado en nombre de su representada y solicitando la notificación de la contraparte mediante cartel.
En fecha 16 de Julio de 1.998, el Tribunal ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada.
En fecha 23 de Septiembre de 1.998, el secretario del Tribunal dejo constancia de haber fijado boleta de notificación a la parte demandada a las puertas del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de Octubre de 1.998, compareció el apoderado judicial de la parte actora apelando de la sentencia dictada en fecha 18 de Junio del mismo año.
En fecha 26 de Octubre de 1.998, el Tribunal oyó el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior de Guardia de esta misma Circunscripción Judicial.
En fecha 06 de Noviembre de 1.998, fue distribuido el presente expediente correspondiéndole el conocimiento del recurso de apelación al Juzgado Superior Quinto de esta misma Circunscripción Judicial, el cual por auto de fecha 13 de Noviembre de 1.998, fijo oportunidad para la presentación de informes de acuerdo al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de Enero de 1.999, compareció la parte actora consignando escrito de informes.
En fecha 12 de Abril de 1.999, el Tribunal Superior difirió oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio.
En fecha 13 de Octubre de 1.999, el ciudadano H.C.C., en su carácter de Juez Superior, se avocó al conocimiento de la causa y acordó la notificación de la parte demandada.
En fecha 1º de Octubre de 1.999, el Tribunal ordenó la notificación de la parte demandada mediante boleta.
En fecha 24 de Noviembre de 1.999, el Alguacil de dicho Tribunal dejó constancia de haber fijado la boleta de notificación correspondiente a la parte demandada en el domicilio del mismo. En esta misma fecha, la secretaria de dicho Juzgado Superior dejó constancia de haber fijado boleta de Notificación en la puerta del Tribunal.
En fecha 04 de Octubre de 2.000, el ciudadano Dr. H.C. en su carácter de Juez del Juzgado Superior Quinto, se avocó al conocimiento de la causa.
En fecha 12 de Noviembre de 2.001, compareció el apoderado judicial de la parte actora consignando escrito de alegatos.
En fecha 14 de Noviembre de 2.001, el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia a través de la cual declaró con lugar el Recurso de Apelación ejercido por la parte actora; revocando igualmente la sentencia dictada en fecha 18 de Junio de 1.998 y ordenó la reposición de la causa al estado de dictar nueva sentencia.
En fecha 19 de Noviembre de 2.001, compareció el apoderado judicial de la parte actora dándose por notificado de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto y solicitó la notificación de la parte demandada.
En fecha 21 de Noviembre de 2.001, dicho Tribunal ordenó la notificación de la parte demandada mediante cartel.
En fecha 28 de Noviembre de 2.001, el Alguacil del Juzgado Superior Quinto dejó constancia de haber fijado cartel de notificación en la cartelera del Tribunal, lo cual fue ratificado en esa misma fecha, tal y como se evidencia de la constancia dejada por la Secretaria de dicho Tribunal.
En fecha 7 de Diciembre de 2.001, compareció el apoderado judicial de la parte actora consignando cartel de notificación debidamente publicado en la prensa.
Mediante auto de fecha 6 de Febrero de 2.002, el Juzgado Superior Quinto ordeno la reposición de la causa al estado de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. En esta misma fecha, la secretaria del Tribunal dejó constancia de que se dio cumplimiento a lo extremos exigidos por el legislador en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 03 de Mayo de 2.002, el Tribunal Superior ordenó la remisión del expediente al Tribunal de origen.
En fecha 12 de Julio de 2.002, este Tribunal ordenó darle entrada al expediente avocándose al conocimiento de la causa.
En fecha 11 de Junio de 2.003, el Tribunal ordenó la notificación a la parte demandada del auto de avocamiento de fecha 12 de Julio de 2.002.
En fecha 26 de Septiembre de 2.003, el Tribunal ordenó la notificación a la parte demandada mediante carteles.
En fecha 09 de Octubre de 2.003, el Tribunal por error material dejó sin efecto el cartel librado el 26 de Septiembre de 2.003, y ordenó la notificación por carteles a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En octubre de 2.003, compareció el apoderado judicial de la parte actora consignando carteles debidamente publicados en la prensa.
En fecha 22 de Noviembre de 2.004, compareció el apoderado judicial de la parte actora, consignando escrito de alegatos.
Vencida la oportunidad para decidir, pasa a hacerlo este Tribunal previa las siguientes consideraciones:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
En su libelo de demanda, el apoderado judicial de la parte actora afirma lo siguiente:
- Que el día miércoles ocho (8) de Noviembre de 1.995, apareció un anuncio en el diario últimas noticias en donde se ofrecía un apartamento en traspaso con opción a compra, en el cual se pedían Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo). Que su apoderado se interesó, llamó y le atendió una persona quien se identificó como A.R.B..
- Que al día siguiente, la mencionada ciudadana, junto a su conyugue, P.J.Z.S., le mostraron un apartamento situado en un local denominado Guaire Abajo entre Petare y el Encanto, Distrito Sucre del Estado Miranda, Edificio Auriga Nº 12-4, piso 12 del Conjunto Residencial P.V..
- Que en el mismo le presentaron a dos personas como unos amigos, que estaban de paso y salían de viaje para Colombia, y que una vez firmado el documento, el apartamento estaría desocupado.
- Que le manifestó su disposición de hacer negociación, y ellos contestaron que lo harían a través de un contrato de arrendamiento con opción a compra.
- Que el viernes 10 de Noviembre de 1.995, aproximadamente a las 4:30 p.m., la pareja le rogó que le entregara la mitad del dinero, es decir, Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo), porque tenían una urgencia muy grave, y de buena fe accedió a su petición, y les entregó un cheque de su cuenta personal del Banco Provincial, Nº: 3010760-k, y como en el cajero externo no cambiaban cheques por ese monto, hubo la necesidad de de hacer varios cheques, unos a nombre de ellos y otros a nombre de su representado.
- Que quedaron en firmar el documento el 13 de Noviembre de 1.995, pero no se pudo y firmaron el día 14 de Noviembre de 1.995, en la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, anotados bajo el Nº 25, Tomo 145 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, en la cual les entregué un cheque por Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320.000,oo), y Treinta Mil Bolívares Bolívares (Bs. 30.000,oo) en efectivo, entregando además para el pago de la cocina, un cheque por Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,oo) y otro por Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo)que le pidieron para el pago de su abogado.
- Que ellos manifiestan que ambos cheques fuero devueltos por falta de firma.
- Que la pareja le ofreció entregarle el apartamento el día 16 de Noviembre de 1.995, lo cual no hicieron, y luego le ofrecieron la entrega para el día 18 de Noviembre de 1.995, siendo que posterior a múltiples llamadas al teléfono 292-5178, la señora le informó que no podía entregarle el apartamento ese día, citándola para el día veinte (20) de Noviembre de 1.995 en la estación del metro de Petare donde la encontró y esperaron al esposo cerca de una hora y nunca llegó, citándola nuevamente para el día siguiente, en el mismo sitio.
- Que como eso le hizo dudar, se dirigió con su menor hijo y dos personas conocidas al apartamento objeto del contrato, y al tocar la puerta, estaba la señora que le habían presentado y le manifestó que había firmado un contrato de alquiler con opción de compra venta, y la señora le informó que estaba allí alquilada, situación que no le dijeron cuando le mostraron el apartamento.
- Que se dirigió a la vicepresidenta del condominio del edificio Auriga, quien vive en el mismo piso 12, quien le informó que al parecer habían problemas de tipo legal con ese apartamento y que cortarían el agua de un momento a otro por una deuda aproximada de Veintidós Mil Trescientos Bolívares (Bs. 22.300,oo).
- Que en virtud de esa situación, la no entrega del apartamento, el día viernes 24 de Noviembre de 1.995, se dirigió a la Agencia del Banco Provincial de la Plaza Miranda, solicitando el no pago de los cheques Nros: 600962 y 600965 para que la pareja dueña del apartamento apareciera, ya que en el teléfono que los localizaba le dijeron que ellos no vivían allí y que sin embargo, una persona que le atendió con anterioridad al teléfono manifestó que su hija podía ser encontrada en el Barrio Agricultura de Petare Callejón el Lindero, cuarta casa de tres pisos.
- Que el 26 de Noviembre de 1.995, se trasladó a dicha dirección, en la cual encontró a la ciudadana A.R.B., y a quien le solicitó que le devolviera su dinero o le entregara el apartamento, manifestando dicha ciudadana que no entregaría ni el dinero ni el apartamento.
- Que en la cláusula séptima, la inquilina compradora aceptó haber recibido el inmueble en perfecto estado, así como pintura, baldosas y servicios públicos, lo cual es falso de toda falsedad por cuanto no ha recibido nada.
- Que igualmente consta de la cláusula sexta, que quien decida no comprar o vender, responderá por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) como cláusula penal derivados de daños y perjuicios.
- Que en virtud de lo anteriormente expuesto demanda a la ciudadana A.R.B. para que el contrato celebrado, quede resuelto por su incumplimiento, al no haberle entregado el inmueble objeto del contrato, solicitando que sea devuelta la suma de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) que le fueron entregados previo el cálculo de la corrección monetaria de acuerdo a los índices inflacionarios emitidos por el Banco Central de Venezuela; solicitando de igual manera los intereses que dicha deuda ha causado, calculados hasta la fecha efectiva de la devolución del dinero; así como también la suma de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) pro concepto de daños y perjuicios de conformidad con la cláusula sexta del contrato; y por último, en pagar por daños morales la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo).
Por otra parte, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, compareció la parte demandada consignando escrito de defensa en el cual alega lo siguiente:
- Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes el libelo de demanda presentada por la ciudadana R.T.B.O., aduciendo que si bien es cierto que firmó con la accionante un contrato de arrendamiento con opción a compra venta, no es cierto que la accionante hubiese realizado muchas y diferentes gestiones para la venta definitiva del inmueble, resultando infructuosas las diligencias practicadas.
- Que no es cierto que haya incumplido con las obligaciones que asumió con la firma del documento de opción de compra venta, por cuanto, la accionante se obligó a adquirir el citado bien dentro de los ciento ochenta (180) días continuos a partir de la autenticación de la opción en la notaría, es decir a partir del 14 de Noviembre de 1.995, asumiendo desde ese momento la cualidad de comprador,
- Que a tenor de lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato de opción a compra venta, la ciudadana R.T.B.O., quedó obligada a pagar el resto del precio de venta dentro de los ciento ochenta (180) días continuos a la firma del contrato.
- Que después de haber transcurrido el plazo de tiempo antes señalado, no está obligado a vender a la accionante el inmueble en cuestión.
- Que la demanda interpuesta por la accionante carece de basamento alguno por cuanto al no cumplir con la obligación asumida, mal puede exigirle el cumplimiento de la obligación.
Así también, en la misma oportunidad para dar contestación, la parte demandada procedió a reconvenir la demanda interpuesta en su contra, en los siguientes términos:
- Que en fecha 14 de Noviembre de 1.995, entre las ciudadanas A.Z.R.B. y R.T.B.O., fue suscrito un compromiso de compra venta por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº: 25, Tomo 145 de los libros respectivos, sobre un inmueble situado en el lugar denominado Aguirre Abajo, entre Petare y El Encanto, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, distinguido con el Nº: 12-4 del piso 12, sector noroeste del Edificio Auriga, el cual forma parte del Conjunto Residencial P.V..
- Que por tal documento se comprometió a vender el inmueble por la cantidad de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,oo) obligándose la compradora a pagar Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) a la firma del citado documento, y el saldo restante, es decir, la cantidad de Tres Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 3.300.000,oo) al momento de la firma de la escritura definitiva de la venta.
- Que se convino que para el plazo de la compra definitiva era de Ciento ochenta (180) días continuos a partir de la autenticación de la precitada opción de compra venta.
- Que al no pagar la cantidad de dinero restante, dentro del lapso perentorio de Ciento Ochenta (180) días, incurrió en incumplimiento de la obligación asumida contraviniendo expresamente lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil.
- Que en virtud de lo anterior, reconviene a la ciudadana R.T.B.O., para que sea resuelto el contrato de opción de compra venta, firmado en fecha 14 de noviembre de 1.995, y así se deje en poder de la reconviniente la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) como compensación por los daño y perjuicios ocasionado por el incumplimiento de las obligaciones.
III
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Planteada la Litis en los términos anteriores, es decir, por una parte la pretensión de la accionante consistente en la Resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra venta suscrito por las partes en fecha Catorce (14) de Noviembre de 1.995; y por la otra la defensa del demandado consistente en la negativa, rechazo y contradicción de la demanda, en todas y cada una de sus partes, así como también en la reconvención de la misma; correspondiéndole en consecuencia a las partes demostrar sus respectivos argumentos, motivo por el cual pasa esta sentenciadora a analizar las pruebas aportadas al proceso en los términos siguientes.
Pruebas de la Parte Actora:
Con el libelo de la demanda, los apoderados judiciales de la parte actora consignaron las siguientes instrumentales:
- Copia simple de contrato de contrato de arrendamiento con opción a compra venta de un inmueble situado en un lugar denominado Guaire Abajo, entre Petare y el Encanto, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, distinguido con el Nº: 12-4 del piso Nº 12 del Sector Noroeste del Edificio Auriga y que forma parte del Conjunto Residencial P.V.; suscrito por las ciudadanas A.R.B., en carácter de arrendadora, y R.B., en carácter de arrendataria, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en fecha Catorce (14) de Noviembre de 1.995, bajo el Nº: 25, Tomo 145 de los Libros de autenticaciones llevados en esa Notaría. Documento público que al haber sido certificado por un funcionario público con facultad para dar fe pública, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto al hecho de demostrar que efectivamente las partes suscribieron un contrato de arrendamiento con opción a compra venta sobre el inmueble situado en el lugar denominado Guaire Abajo, entre Petare y El Encanto, Jurisdicción del Distrito Sucre del Estado Miranda, distinguido con el Nº: 12-4 del Piso Nº: 12 del Sector Noroeste del Edificio Auriga y que forma parte del conjunto residencial P.V..
Durante la fase probatoria, compareció el apoderado judicial de la parte actora promoviendo las siguientes pruebas:
En primer término reproduce el mérito favorable de los autos, lo cual no puede ser valorado por este Tribunal como medio de prueba, por cuanto ha sido ampliamente reiterado por la Jurisprudencia de nuestro M.T.d.J., el criterio según el cual este no es un medio de prueba que deba ser valorado por el Juez al momento de dictar su Sentencia Definitiva, ya que se deben analizar y valorar todas cuantas pruebas se hayan promovido en autos, bien para declararlos admisibles o inadmisibles, tomando en cuenta la legalidad, legitimidad, procedencia y pertinencia de las mismas, so pena de incurrir en el vicio de silencio de pruebas; todo ello en virtud del principio de exhaustividad y de la obligación impuesta al Juez en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Promueve igualmente la testimonial de los ciudadanos: J.N.S. y A.L..
En la oportunidad de evacuar la testimonial del ciudadano J.N.S., le Tribunal dejó constancia de sus deposiciones en los siguientes términos: Que conoce desde hace muchos años de vista, trato y comunicación a la ciudadana R.B.O., y la conoció en el Ministerio de Desarrollo Urbano. Que es dibujante y tiene Cincuenta y Dos (52) años. Que conoce a la ciudadana A.R.. Que junto a la ciudadana R.B., el ciudadano A.L. y el hijo de Rebeca, visitaron el apartamento 12-4, piso 12 del edificio Auriga, del conjunto Residencial P.V. y en el cual los atendió una señora quien dijo que estaba allí alquilada y que había estado buscando la dueña del apartamento y no la consiguió. Que conoció a la ciudadana A.R. en su casa en el barrio Agricultura de Petare, Callejón El Lindero y le fue presentada por la ciudadana Rebeca. Que estuvo el día Veintiséis (26) de Noviembre de 1.995, en la casa de habitación de la ciudadana A.R., en compañía de la ciudadana R.B.. Que ese día estuvo conversando junto a la Sra. Bograd, al Sr. A.L. y la Sra. A.R.. Que ese mismo día, la Sra. A.R. manifestó a la Sra. R.B. que no entregaría ni el dinero, ni l apartamento, que ella tenía abogado y que la demanda en ese juicio terminaría por lo menos en cuatro años.
En la oportunidad de evacuar la testimonial del ciudadano A.R.L., le Tribunal dejó constancia de sus deposiciones en los siguientes términos: Que si conoce desde hace muchos años a la R.B.O. y la conoció en el Ministerio de Desarrollo Urbano. Que junto a la ciudadana R.B. y al ciudadano J.S., visitaron el apartamento 12-4, piso 12 del edificio Auriga, del conjunto Residencial P.V., en el cual les atendió una señora que dijo estar allí alquilada.
Aprecia el Tribunal que las anteriores declaraciones son veraces al no incurrir en contradicciones y en consecuencia se les tienen como ciertas al haber sido evacuadas conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Promueve la prueba de informes por lo que solicita al Tribunal se oficie a la Caja de ahorros de los Trabajadores de la C.A. METRO DE CARACAS (CATMECA), a los fines de que informe al Tribunal si la ciudadana A.S.R.B. estaba autorizada para el día 14 de Noviembre de 1.995 a alquilar con opción a venta el inmueble en cuestión. Al respecto observa el Tribunal que a pesar de haber sido admitida la promoción de la presente prueba, mediante auto de fecha dieciséis (16) de julio de 1.997, con la orden de que fuere librado el respectivo oficio, no consta de las actas del expediente que la misma se haya evacuada, por lo que es desechada del debate probatorio.
Pruebas de la Parte Demandada:
Durante la fase probatoria, compareció la parte demandada debidamente asistida de abogados, promoviendo las siguientes pruebas:
En primer término reproduce el mérito favorable de los autos, lo cual no puede ser valorado por este Tribunal como medio de prueba, por cuanto ha sido ampliamente reiterado por la Jurisprudencia de nuestro M.T.d.J., el criterio según el cual este no es un medio de prueba que deba ser valorado por el Juez al momento de dictar su Sentencia Definitiva, ya que se deben analizar y valorar todas cuantas pruebas se hayan promovido en autos, bien para declararlos admisibles o inadmisibles, tomando en cuenta la legalidad, legitimidad, procedencia y pertinencia de las mismas, so pena de incurrir en el vicio de silencio de pruebas; todo ello en virtud del principio de exhaustividad y de la obligación impuesta al Juez en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Promueve la prueba de informes a los fines de que el Juzgado Octavo de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas informe al Tribunal sobre la causa que sigue la ciudadana R.T.B.O., por Cobro de Bolívares, signada bajo el Nº: 4490, por un monto de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo). Asimismo solicita al Tribunal Diecisiete (17) de Primera Instancia en lo Penal y Salvaguarda del Patrimonio Público del Área Metropolitana de Caracas, del Delito contra la Propiedad, la información relativa a la denuncia efectuada por la ciudadana R.T.B.O., en contra de los ciudadanos A.S.R.B. y P.J.Z.S.. Al respecto observa el Tribunal que a pesar de haber sido admitida la promoción de la presente prueba, mediante auto de fecha dieciséis (16) de julio de 1.997, con la orden de que fuere librado el respectivo oficio, no consta de las actas del expediente que la misma se haya evacuada, por lo que es desechada del debate probatorio.
Promueve una inspección judicial en el Apartamento 12-4 ubicado en el piso 12 del edificio Auriga, Sector Guaire Abajo, Conjunto Residencial P.V., del Municipio Sucre, Estado Miranda, a objeto de que el Juzgado de la causa constate si el inmueble se encuentra totalmente libre de bienes y personas, sin embargo no se desprende de las actas procesales del expediente que dicha inspección haya sido evacuada, por lo que es desestimada por el Tribunal.
Promueve la exhibición a los fines de que la ciudadana R.T.B.O., exhiba recibos o constancia de haber cancelado cánones de arrendamientos, con fecha 14 de Diciembre de 1.995, 14 de Enero de 1.996, 14 de Febrero de 1.996, 14 de Marzo de 1.996, 14 de Abril de 1.996 y 14 de Mayo de 1.996, por un monto de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,oo) mensuales. Al respecto se evidencia que el Tribunal mediante auto de fecha dieciséis (16) de Julio de 1.997, fijó oportunidad para que la actora exhibiera los recibos o constancias de haber cancelado los cánones de arrendamientos, ordenándose la emisión de la respectiva boleta de intimación, sin embargo no consta en las actas del expediente que dicha intimación se haya verificado ya que en modo alguno fue librada una boleta con tal fin, por lo que al no efectuarse la intimación ordenada en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, mal podía la parte actora cumplir con lo acordado por el Tribunal y en consecuencia es desestimada la presente prueba.
IV
MOTIVACION PARA DECIDIR
Efectuada la breve síntesis de los hechos y luego de haberse realizado el estudio individual de las actas procesales que integran el expediente, este Juzgado procede a su análisis y decisión de la siguiente manera:
La pretensión fundamental de la parte actora en este proceso, se circunscribe en la resolución de un contrato de arrendamiento con opción a compra venta suscrito entre ambas partes, por cuanto en la oportunidad de firmar el contrato en cuestión, entregó a la parte demandada, la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo), sin recibir el bien inmueble objeto del mismo, por cuanto la vendedora nunca efectuó la entrega de este.
Por su parte, la demandada acepta la existencia de un contrato de arrendamiento con opción a compra venta suscrito con la ciudadana R.T.B.O., aduciendo que esta no realizó las gestiones para la venta definitiva del inmueble, por cuanto quedó obligada a pagar el resto del precio de venta dentro de los ciento ochenta (180) días continuos a la firma del contrato y al no hacerlo en dicho lapso, mal puede estar obligada a vender a la accionante el inmueble en cuestión no siendo posible exigir el cumplimiento de la obligación.
Ahora bien, en virtud de las pruebas promovidas y del reconocimiento efectuado por ambas partes, queda efectivamente demostrada la existencia de un contrato de arrendamiento con opción a compra venta suscrito en fecha 14 de Noviembre de 1.995, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº: 25, Tomo 145 de los Libros de Autenticaciones respectivos.
Al respecto es importante destacar, que el contrato es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico, y conforme al artículo 1.159 del Código Civil, estos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
En tal sentido, la intención de las partes que constituyen el contrato, exige para su realización una causa suficiente, la cual está contenida en el mismo contrato (Ley entre las partes) o siempre se encuentra en la misma Ley.-
En el mismo orden de ideas, el referido artículo contiene dos normas perfectamente determinadas, las cuales son a saber: 1º) La que determina la obligatoriedad del contrato; y 2º) La que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes. Es igualmente importante resaltar que la fuerza obligatoria del contrato, constituye una premisa legal, que se traduce en el respeto mutuo que las partes se deben en sus relaciones contractuales, tal como lo establece nuestro ordenamiento jurídico en su artículo 1.160 del Código in comento, que dispone:
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley
.-
En la señalada norma está contenido lo que se ha llamado los efectos expansivos del contrato, ya que en la misma, y como consecuencia de su aplicación, dichos efectos trascienden el radio de lo expresamente convenido y se extiende a todas las consecuencias que por razón de la buena fe, la equidad, el uso o la Ley, puedan derivarse de los mismos.-
Así también, el legislador para los contratos bilaterales en caso de incumplimiento, contempló el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello
.-
De la norma anteriormente transcrita, se desprenden los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:
-
La existencia de un contrato bilateral; y,
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El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.
En el caso que nos ocupa, tal y como se estableció supra, quedó demostrada la existencia de un contrato de arrendamiento con opción a compra venta suscrito por las partes en fecha 14 de Noviembre de 1.995.
Respecto al segundo requisito de procedencia de la acción resolutoria, evidencia el Tribunal primeramente, que si bien es cierto que la parte actora no realizó el pago total para la compra del bien inmueble dentro del plazo convenido en la cláusula quinta del contrato, no es menos cierto que esta cumplió con la entrega de la garantía de la referida opción de compra venta, correspondiente a la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo). Sin embargo, a pesar de que en la cláusula séptima del referido contrato se estableció que la inquilina compradora aceptó haber recibido el inmueble en perfecto estado como pintura, baldosas y servicios públicos; esta nunca estuvo en posesión del mismo, tal y como se puede verificar de las deposiciones de los ciudadanos J.N.S.D. y A.L., así como también de la contestación de la demanda efectuada por la parte accionada, confirmando los alegatos de la parte actora con el solo hecho de solicitar en la reconvención, el dinero entregado por la parte actora, no solicitando junto a ello la entrega del bien inmueble. Por tanto, al no desvirtuar con pruebas lo establecido por la accionante, relativo a la falta de entrega del bien inmueble en cuestión, puede evidenciarse el incumplimiento efectivo por parte del arrendadora vendedora de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento con opción a compra venta, por lo que este Tribunal declara procedente la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento en cuestión, con base a la cláusula vigésima del mismo, y a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano vigente. Y así se establece.-
En cuanto a la reconvención de la demanda o contrademanda efectuada por la parte demandada en la oportunidad para dar contestación a la demanda, observa el Tribunal que esta pretende la Resolución del Contrato de opción de compra venta firmado en fecha Catorce (14) de Noviembre de 1.995, en virtud de que por este documento, se comprometió a vender el inmueble por la cantidad de Cuatro Millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,oo), obligándose la compradora a pagar la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) a la firma del citado documento, y el saldo restante, es decir, la cantidad de Tres Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 3.300.000,oo) al momento de la firma de la escritura definitiva de la venta, en un plazo de ciento ochenta (180) días continuos a partir de la autenticación de la precitada opción de compra venta.
Así las cosas, como quedó establecido supra, la parte demandante cumplió con su obligación del pago de la garantía de la referida opción de compra venta, correspondiente a la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo), no recibiendo con ello la entrega del bien inmueble en cuestión, como se evidencia de la parte motiva del presente fallo.
Igualmente, en el petitorio de la reconvención planteada por la demandada, esta pretende quedarse en poder de la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) como compensación por los daños y perjuicios ocasionados por la actora, con base al supuesto incumplimiento de las obligaciones que asumió al firmar el contrato de opción de compra venta.
Al respecto, el Código Civil en su artículo 1.263, establece lo siguiente:
Artículo 1.263: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.
Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.”
La doctrina considera que las arras constituyen un contrato real porque para su perfeccionamiento es necesaria la entrega del dinero, es decir, la entrega de la cosa.
En tal sentido, mal puede la parte demandada mediante la reconvención planteada, exigir el pago total de la obligación, por cuanto habiendo la arrendataria-compradora entregado las arras o garantía de la relación contractual, no recibió esta en modo alguno el bien inmueble arrendado y prometido en venta, en virtud del incumplido por parte de la arrendadora vendedora, por lo que resulta forzoso para este Tribunal, declarar improcedente la reconvención planteada por la parte demandada en el presente juicio. Y así se decide.-
En relación a la solicitud de la parte actora consistente en la aplicación de la indexación a la cantidades condenadas en pago, el Tribunal acoge el criterio de asumido por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00696, en fecha Veintinueve (29) de Junio de Dos Mil Cuatro (2004), con Ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el juicio de Inversiones Sabenpe, C.A., contra IMAUBAR, en donde se establece:
…Los intereses moratorios se causan por el retardo culposo en el cumplimiento de una obligación de pago, en tanto que la indexación judicial es la actualización del valor de la moneda que se ha depreciado por el transcurso del tiempo, la cual se ajusta en caso de obligaciones de valor.
…(0missis)…
Esta indemnización, sin embargo, no puede acordarse si se solicita simultáneamente la indexación judicial, por cuanto la misma actualiza al valor de la moneda desde el momento en que debió producirse el pago hasta, en este caso, la fecha de publicación de la sentencia, y por tanto, comprende a la suma que resultaría de los intereses moratorios.
En tal virtud resulta improcedente acordar intereses moratorios e indexación judicial, por cuanto ello implica un doble pago por el incumplimiento de la obligación…
Es en virtud de lo anterior que este Tribunal niega la indexación o corrección monetaria de las cantidades condenadas, solicitada por la parte actora en su escrito libelar. Y así se decide.-
En atención al daño moral solicitado por la parte actora en su escrito libelar; el Tribunal observa que aun y cuando la doctrina es partidaria de extender en materia contractual la reparación al daño moral, la Jurisprudencia, desde la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, en fecha 25 de Junio de 1.981, es pacífica en no admitir el daño moral en materia contractual por cuanto se ha estimado que el daño moral no es previsible, pues no todas las personas reaccionan de la misma manera. Asimismo se ha considerado, que el daño moral no priva a las partes de una utilidad, que es una ganancia en dinero, un beneficio material o patrimonial, así como tampoco es una consecuencia inmediata del incumplimiento de una obligación contractual. Finalmente, vale decir que el daño moral solo está contemplado en la legislación venezolana para la responsabilidad por hecho ilícito contenido en el artículo 1.196 del Código Civil, declarando en consecuencia esta Juzgadora, improcedente la solicitud de daño moral pretendida por la parte actora en su libelo de demanda. Y así se decide.-
V
DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento con opción a compra venta, interpuesta por el Abogado O.R.V.G., en carácter de apoderado judicial de la ciudadana R.T.B.O., en contra de la ciudadana A.R.B., ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo del presente fallo.
Se condena a la parte demandada a devolver a la actora la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo), la cual de acuerdo a la reconversión monetaria será de Setecientos Bolívares Fuertes (Bsf. 700,oo), los cuales fueron entregados con la firma del contrato de arrendamiento con opción a compra venta.
Se condena a la parte demandada a pagar a la actora, los intereses que dicha cantidad de dinero han generado, hasta la fecha efectiva de su devolución, calculados mediante una experticia complementaria del fallo conforme a lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena a la parte demandada a pagar a la actora, la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo), la cual de acuerdo a la reconversión monetaria será de Setecientos Bolívares Fuertes (Bsf. 700,oo), por concepto de daños y perjuicios conforme a lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato en cuestión.
Se declara improcedente la reconvención interpuesta por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
Se declara improcedente la solicitud planteada por la parte actora correspondiente a la indexación o corrección monetaria de las cantidades condenadas en pago.
Se declara improcedente la solicitud planteada por la parte actora correspondiente al pago de la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo) por concepto de daños morales.
En virtud de la naturaleza del fallo, no hay especial condenatoria en costas.
Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso de Ley, en virtud del imperante cúmulo de trabajo existente en este Juzgado, se ordena la notificación de las partes de conformidad con los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Diez (10) días del mes de Enero de Dos Mil Ocho (2.008).-
LA JUEZ TITULAR,
Dra. A.M.C. de MOY.
LA SECRETARIA,
Abog. LEOXELYS VENTURINI.
En la misma fecha siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIA,
Exp. Nº: 96-3249
AMCdeM/LV/Mauri.-
