Sentencia nº RC.00304 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 2 de Junio de 2009

SALA DE CASACIÓN CIVIL

ACCIDENTAL

Exp. 2004-000734

Magistrado Ponente: L.A.O.H.

En el juicio de cumplimiento de contrato de compra venta y rescisión de contrato de arrendamiento, intentado por la sociedad mercantil TIDEWATER M.S., C.A. (SEMARCA), representada por los abogados en ejercicio M.Z.Z., M.Z.R., J.C.P.R., J.C.V., C.F., J.H.O. y R.E. contra la ciudadana G.A. Viuda DE GONZÁLEZ, representada judicialmente por los abogados V.R.F., C.A.C., J.M. y P.V.R.; el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dictó sentencia en fecha 1° de noviembre de 1999, mediante la cual declaró sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandante, y confirmó la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la misma Circunscripción Judicial el 11 de marzo de 1999, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compra venta, dejando vigente el contrato de arrendamiento que existe entre las partes.

Contra la referida decisión de la Alzada, la parte demandante anunció y formalizó recurso de casación, el cual fue declarado perecido por esta Sala Civil, mediante sentencia N° 00154, de fecha 11 de abril de 2003. En virtud de ello la parte demandante solicitó la revisión de dicha decisión ante la Sala Constitucional de este M.T., quien en fecha 9 de agosto de 2004, declaró ha lugar la referida solicitud de revisión constitucional y en consecuencia anuló el fallo dictado por la Sala Civil, ordenándole a la misma que decidiera dicho recurso.

Seguidamente, en fecha 24 de agosto de 2004 se dio cuenta en Sala del expediente Nº 04-734 correspondiéndole la ponencia al Magistrado Dr. T.Á.L., manifestando el Magistrado Dr. C.O.V., tener motivos de inhibición y declarada con lugar la misma, fue convocado el Dr. G.G.Q., en su carácter de Segundo Suplente, ante su excusa, se convocó al Dr. L.R., Tercer Conjuez y en vista de su excusa, se procedió a nombrar al Dr. F.M.R., Tercer Suplente de la Sala. Igualmente, el Magistrado Dr. A.R.J., manifestó tener motivos de inhibición y siendo la misma declarada con lugar, se convocó al Dr. A.F.C., en su condición de Primer Conjuez. Continuando la falta accidental del Magistrado Dr. C.O.V., se ordenó convocar al Dr. F.B.C., en su condición de Segundo Conjuez y al Tercer Suplente Dr. E.A.B.H., y ante la excusa de ambos se convocó a la Dra. L.C.N. de Guzmán, en su condición de Tercera Conjueza, quien dio su aceptación para integrar la correspondiente Sala Accidental. Asimismo, ante la falta accidental del Magistrado Dr. A.R.J., se ordenó convocar al Dr. D.J.R.J., Cuarto Suplente de la Sala Accidental, dando igualmente su aceptación para integrar la Sala Accidental, y asignándosele la ponencia en el presente juicio, pero en vista del retardo existente en la tramitación, se reasigna la ponencia al Magistrado Dr. L.A.O.H., quien con tal carácter suscribe la presente decisión.

En el presente recurso de casación hubo impugnación, réplica y contrarréplica.

Concluida la sustanciación del recurso y cumplidas las demás formalidades legales, pasa esta Sala a dictar su fallo, con base en las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO

En su escrito de impugnación a la formalización, la representación de la parte demandada solicita de esta Sala sea declarando perecido el recurso, por cuanto al momento de la presentación del escrito de formalización ya se encontraba vencido el lapso establecido en el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, la Sala se abstiene de emitir cualquier consideración sobre el particular, pues en el presente caso ya este punto fue analizado y decidido por la Sala Constitucional de este M.T., mediante sentencia de fecha 9 de agosto de 2004, a través de la cual ordenó a esta Sala de Casación Civil decidir sobre el presente recurso, por cuanto no operaba el perecimiento del mismo.

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

ÚNICA

De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el formalizante la infracción del ordinal 4° del artículo 243 eiusdem, en concordancia con el artículos 244 del mismo Código, por cuanto considera que la recurrida incurrió en el vicio de inmotivación dentro del sub-tipo de silencio de prueba relativo, al omitir en forma absoluta en la sentencia las preguntas efectuadas por la parte actora a sus testigos, limitándose a sintetizar únicamente las respuestas dadas por estos testigos.

Fundamenta su denuncia de la siguiente manera:

…de una simple lectura que efectúe del fallo recurrido, que si bien éste menciona las declaraciones de los testigos N.J.M.A., R.A.A. y E.D.J.P.D.Z., no aparece ni siquiera marginalmente las preguntas realizadas por el promovente que dieron lugar a las respuestas trascritas.

Bien sabemos que, la respuesta dada por un testigo debe ser consecuencia directa de la pregunta formulada por su promovente o su repreguntante, y la sentencia que lo examina, debe bastarse a sí mismo, mencionando así sea en forma resumida, tanto las preguntas como las respuestas dadas (…)

…Omissis…

De manera que, es manifiestamente evidente la omisión absoluta de las preguntas formuladas por el actor a los testigos mencionados, lo cual conforme a la doctrina pacífica y reiterada de este Alto Tribunal, la recurrida, si bien no estaba obligada a transcribir todas las preguntas y respuestas dadas, era por lo menos su deber hacer una síntesis o mención aun marginal de las preguntas formuladas a los testigos, que dieron lugar a las respuestas trascritas. Por lo que, es claramente visible la infracción por parte de la recurrida de las normas denunciadas, es decir, la infracción del ordinal 4° del artículo 243 eiusdem, en concordancia con la sanción de nulidad previstas en el artículo 244 ibidem, por haber incurrido en el vicio de inmotivación dentro del sub-tipo de silencio de prueba relativo, al omitir de forma absoluta en el texto de la sentencia las preguntas efectuadas por la parte actora a sus testigos.

(Negrillas del texto).

Para decidir la Sala observa:

En primer lugar, es oportuno destacar que aún cuando en la actualidad la presente delación debe realizarse bajo el contexto de una denuncia por defecto de fondo, por silencio parcial de pruebas, se observa que para la fecha en que fue presentado el escrito de formalización, es decir, 06 de junio de 2000, imperaba el criterio mediante el cual se sostenía que el silencio de pruebas debía denunciarse bajo el amparo del ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, doctrina esta que fue modificada por esta Sala de Casación Civil a partir de la sentencia publicada el 14 de junio del 2000, en el juicio por cobro de bolívares que siguió la sociedad mercantil FARVENCA ACARIGUA, C.A., contra la sociedad mercantil FARMACIA CLAELY, C.A.

En razón de lo antes expuesto, la Sala pasa a analizar y resolver la presente denuncia de silencio de pruebas parcial, tal como fue delatado por el formalizante. Así se establece.

En este sentido, señala el formalizante que la alzada incurrió en la infracción del ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto considera que la recurrida silenció la prueba de testigos, al omitir en forma absoluta en el texto de la misma, las preguntas formuladas por el actor a los testigos ciudadanos N.J.M.A., R.A.A. y E.D.J.P.D.Z..

A los fines de verificar lo alegado por el formalizante, esta Sala pasa a transcribir lo señalado al respecto por la recurrida:

…N.J.M.A.. Interrogada por la parte promovente declaró conocer a G.A. viuda de González desde hace más de 20 años, nació el 12 de octubre día de la raza, le consta que G.A. de González vivió en La Cañada y como alquiló se trasladó a unos parientes aquí en Maracaibo porque ya por su edad necesita asistencia médica que la tiene cerca, ella se trasladó a Maracaibo porque está muy viejita y se vino a vivir con unos parientes porque allí no quedó nada, la casa la tumbaron, en la playa, nó, a ella la chequean en Maracaibo, es cierto que después de alquilado el hato San Guillermo tumbaron por completo el inmueble o hato existente sobre el terreno, le consta que G.A. viuda de González suele ir a La Cañada de Urdaneta a visitar amigos, conocidos y parientes. Repreguntada por el apoderado actor si la casa de habitación donde residía G.A. y fue destruida estuvo ubicada en la Calle N° 3 frente a la Jefatura Civil de la Parroquia Chiquinquirá, contestó, nó la casa que tumbaron fue en la playa, el hato San Guillermo, no fue la casa N° 3 ni en frente de la Prefectura; por qué le consta que G.A. viuda de González cambió su residencia a Maracaibo, contestó porque ella alquiló el hato San Guillermo se trasladó a Maracaibo porque necesitaba cuidados médicos por su edad; si con posterioridad al contrato entre Tidewater M.S. y G.A. la mencionada empresa le remitió un telegrama a ella. A esta repregunta se opuso la promovente y el comisionado ordenó no contestarla, decisión de la cual reclamó el apoderado actor y que este Tribunal Superior declara sin lugar por resultar impertinente a los hechos declarados por la testigo; repreguntada la dirección donde reside en Maracaibo G.A. viuda de González, contestó en I.D., en el piso 6 con unos parientes pero no recuerda el nombre del edificio; repreguntada si G. deG. residía en la Quinta Nerli de la ciudad de La Ensenada del Municipio Urdaneta antes o después del contrato con Tidewater M.S. contestó que ella estuvo antes del contrato unos días allí y se vino después con unos parientes a Maracaibo, no recuerda la fecha, a los días de firmarse el contrato se vino, qué pariente de G.A. de González reside en la mencionada Quinta Nerli contestó no saber.

R.A.A.. Interrogado por el promovente declaró conocer desde hace muchos años, desde que tiene uso de conocimiento, a G.A. viuda de González porque vive en el mismo pueblo, cerquita, ella vivió en el hato San Guillermo desde que se casó hasta que alquilaron eso y se vino a vivir a Maracaibo a casa de un pariente en I.D., edificio Las Carolinas, la señora Guillermina visita frecuentemente a sus médicos porque está bastante mal por su edad, que el sitio donde se encuentra Semarca que es el mismo donde estaba el hato San Guillermo, está aproximadamente a unos 450 metros de la Prefectura de La Cañada. Fue repreguntado por el apoderado actor si tiene algún parentesco de consanguinidad con G.A. viuda de González y contestó negativamente; si G.A. de González residió o vivió en la quinta Nerly ubicada en La Ensenada, Municipio Urdaneta, contestó que ella donde vivió fue en la playa San Guillermo, en qué piso del edificio Las Carolinas en la ciudad de Maracaibo está viviendo G.A. viuda de González, contestó no saber exactamente el piso, ella vive en Las Carolinas es I.D..

E. deJ.P. deZ.. Interrogada por el promoverte declaró conocer a G.A. desde hace bastantes años porque ella es también de La Cañada, de La Ensenada, entonces visita al pueblo en las vacaciones y por eso la conoce, la ha visto allá y otras veces la ve aquí también porque a veces pasa por donde una señora donde ella está, ella vivía en la playa y salió mas o menos en 1994, se vino a vivir a Maracaibo aunque va de vez en cuando a La Cañada, la testigo conoció al esposo de Guillermina, señor L.G. y los iba a visitar viviendo ellos en el hato San Guillermo. Repreguntada por el apoderado actor si tiene conocimiento que G.A. viuda de González vivía en la quinta Nerly ubicada en La Ensenada, Municipio Urdaneta, contestó que ella no vivía allí, ella visitaba a veces a esa gente, a Nerio, la vivienda de ella era aquí en Maracaibo, la testigo declaró que pasa mucho tiempo en la casa del señor N.M., Quinta Nerly, repreguntaba si tiene conocimiento de un telegrama enviado por Tidewater M.S. C.A. a G.A., entregado por Ipostel a esta Quinta Nerly, contestó no saber nada de eso; con qué frecuencia pernota o duerme la señora G.A. de González en la Quinta Nerly, contestó que ella va así de vez en cuando, los sábados o domingos.

Analizadas las declaraciones rendidas por N.J.M.A., R.A.A. y E. deJ.P. deZ., este Tribunal Superior las encuentra contestes entre sí y conformes con las demás pruebas de autos, no incurren en contradicciones y demuestran con sus dichos conocer a la demandada, saber que dio en alquiler el hato San Guillermo de su propiedad y que trasladó su residencia a la ciudad de Maracaibo, por lo cual se les aprecia como testigos veraces; sin embargo, el hecho de que la demandada esté residenciada en la ciudad de Maracaibo no significa que su domicilio (…) haya cambiado...

En cuanto a la correcta motivación en relación con el examen de la prueba de testigos, tiene reiteradamente resuelto la Sala que, aun cuando no es imprescindible que se transcriban íntegramente las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, sí lo es que se exponga, así sea en forma resumida, el contenido de las mismas, de manera que pueda controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos o bases en que se apoyó el juez para apreciar los testimonios en uno u otro sentido, o para desecharlos por algún motivo legal, sin que valgan al efecto expresiones vagas y genéricas que no pueden aceptarse como cabal fundamento del fallo.

Ahora bien, se evidencia de la trascripción de la recurrida, que en el presente caso, aún cuando el ad quem no trascribió las preguntas formuladas por el promovente, si trascribió las respuestas y repreguntas que les fueron formuladas a los testigos N.J.M.A., R.A.A. y E. deJ.P. deZ., con lo cual arribó a una conclusión luego de haber examinado las mismas, encontrándolos contestes entre sí y apreciándolos como testigos veraces, razón por la cual y en virtud del criterio adoptado por esta Sala, se debe concluir que no existe el vicio de silencio parcial de pruebas delatado por el formalizante.

Por las razones antes expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide.

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

PRIMERA DENUNCIA

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el formalizante la infracción de los artículos 1.167 y 1.159 del Código Civil, ambos por errónea interpretación.

Fundamenta su denuncia bajo los siguientes argumentos:

…En el caso de autos, se observa claramente de la propia recurrida, que entre las partes hubo un acuerdo bilateral subyacente al contrato de arrendamiento, en el cual la propietaria se obligaba a vender a mi representada el inmueble identificado en la sentencia recurrida por un precio de Quince Millones de Bolívares, siempre que, mientras durase el contrato de arrendamiento el promitente comprador notificase por escrito a la promitente vendedora su voluntad de materializar la negociación; estableciéndose como Cláusula Penal una indemnización pecuniaria.

La recurrida consideró que la existencia de una Cláusula Penal, descartaba de plano el derecho de la parte contratante a ejecutar el cumplimiento de la obligación, tal como lo señala el denunciado artículo 1.167 del Código Civil, y como base de su argumento cita una sentencia de este Alto Tribunal (…)

…Omissis…

En realidad la recurrida confunde gravemente la situación fáctica contenida en la sentencia de este Alto Tribunal por ella citado, el cual es diametralmente opuesto al caso nuestro, puesto que, tal como lo señala esta Sala en la mencionada decisión, en dicho caso existía una Cláusula Séptima en el cual se le permitía al vendedor el desistimiento de la negociación, cancelando como compensación una indemnización. Esta situación es contraria a lo pactado entre las partes en este caso, donde la vendedora no tenía derecho a desistir de su compromiso, y su incumplimiento le daba el derecho a mi mandante de escoger: o la resolución del contrato, caso en el cual, era aplicable la Cláusula Penal pactada; o la ejecución o cumplimiento del contrato como en efecto se hizo, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil.

La Cláusula Penal, sólo era ejecutable en el caso de que mi conferente hubiera escogido la resolución del contrato por incumplimiento, puesto que, si mi mandante hubiera elegido –como en efecto lo hizo- la acción por cumplimiento de contrato, tenía derecho a exigir de la jurisdicción la prestación primaria existente en el contrato que era otorgar en el registro la materialización de la venta, y no como erróneamente asentó la recurrida, la ejecución de la Cláusula Penal.

Por ello, al proceder en esta forma la recurrida le conculcó a mi mandante el derecho a solicitar el cumplimiento o ejecución del contrato celebrado con la demandada, previsto expresamente en el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo precepto infringió por mala interpretación…

Asimismo, infringió por vía de consecuencia el artículo 1.159 del mismo código, puesto que, al no respetar las estipulaciones contenidas en el contrato celebrado entre ambas partes, desconoció los efectos que con fuerza de ley (…) prevé el mencionado precepto legal.

La Sala para decidir observa:

El formalizante denuncia que la recurrida incurrió en un error de interpretación de los artículos 1.167 y 1.159 ambos del Código Civil, al considerar que la existencia de una cláusula penal sustituía el derecho de la parte contratante a solicitar el cumplimiento de la obligación y como consecuencia de ello no respetó lo establecido en el contrato celebrado entre ambas partes.

Antes de entrar al análisis de la denuncia, es necesario precisar que en los casos de denuncias de casación por infracción de ley, le está vedado a la Sala examinar otras actas del expediente para determinar la veracidad del vicio alegado, a menos que se invoque alguno de los casos de excepción previstos en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, pues con las denuncias de infracción de ley se persigue que la Sala controle la interpretación y aplicación que realizó el juez de las normas sustantivas o adjetivas a los hechos establecidos en la sentencia, y no el examen del pronunciamiento sobre los hechos o sobre las pruebas promovidas en el juicio.

A los fines de verificar lo delatado por el formalizante se pasa a transcribir lo asentado por la recurrida al respecto:

…El análisis de las estipulaciones contenidas en la Cláusula 15° del contrato celebrado entre Tidewater M.S. C.A. y G.A. de González demuestra que Tidewater M.S. C.A., denominada en el contrato LA PROMITENTE COMPRADORA, adquiere el derecho de comprar el inmueble allí descrito, propiedad de G.A. de González, derecho que se mantiene a su favor durante el término de duración del contrato de arrendamiento. Se aprecia igualmente del contrato que la voluntad de adquirir se manifestará mediante notificación de LA PROMITENTE COMPRADORA a la propietaria, debiendo ésta en el plazo de 15 días hacerle entrega de solvencias y documentos necesarios para el otorgamiento del documento público traslativo de propiedad y para el caso que la propietaria notificada no diere cumplimiento a su obligación de entregar dichos documentos o diere en venta el inmueble a un tercero, se establece una sanción consistente en el pago de suma equivalente a los cánones de arrendamiento pagados hasta la fecha en que LA PROMITENTE COMPRADORA sea notificada o esté en conocimiento del incumplimiento, más una cantidad igual como indemnización.

Es evidente, de acuerdo a las estipulaciones convenidas, que la ciudadana G.A. DE GONZALEZ, en el caso de ser notificada durante el término de duración del contrato de arrendamiento, de la voluntad de LA PROMITENTE COMPRADORA de adquirir el inmueble, puede optar entre: a)entregar las solvencias y documentos necesarios para el otorgamiento del documento, con lo cual estará expresando su consentimiento para trasmitir la propiedad; ó, b) pagar a LA PROMITENTE COMPRADORA la cantidad equivalente a los cánones de arrendamiento convenidos, más cantidad igual como indemnización, sin quedar obligada a efectuar la venta.

Es así como el contrato de compra venta se habría formado en el caso que G.A. DE GONZALEZ, debida y oportunamente notificada por LA PROMITENTE COMPRADORA, hubiere hecho entrega de los documentos necesarios para la preparación del instrumento traslativo de propiedad, pues en ese momento existiría el consentimiento de LA PROMITENTE COMPRADORA de adquirir, así como el consentimiento de la propietaria de vender y previamente se encontraban determinados la cosa y el precio.

…Omissis…

El contrato de opción concede al beneficiario un derecho sobre una cosa, por un precio, en un tiempo determinado y bajo condiciones igualmente determinadas, de modo que cuando se concede opción para la compra de un inmueble, al opcionado se le confiere el derecho de adquirirlo, pero no se constituye el consentimiento bilateral, la voluntad de vender y la voluntad de comprar propias del contrato de compraventa. En efecto, la opción de compra se somete a condiciones (precio, tiempo) cumplidas las cuales el opcionado puede manifestar su voluntad de ejercerla y, si el opcionante accede, se forma el consentimiento bilateral configurándose entonces sí la compraventa mediante el acuerdo de voluntades.

Ahora bien, cuando manifestada por el opcionado la voluntad de ejercer la opción, el opcionante no accede y en el contrato se ha establecido una cláusula penal, nace el derecho de exigir indemnización de daños y perjuicios, pero no de exigir la venta.

…Omissis…

En el presente caso, (…) no se había constituido el consentimiento bilateral para la venta, se ha estipulado en el contrato una indemnización que la propietaria deberá pagar a LA PROMITENTE COMPRADORA en caso de no proceder a darle en venta el inmueble una vez notificada de la voluntad de ejercer la opción de compra, lo cual le suprime, conforme a la doctrina sentada por la Corte Suprema de Justicia, la facultad de exigir la venta pues ésta quedó sustituida por la indemnización acordada a manera de cláusula penal y a la vez claramente se desprende del contenido del contrato, como antes se estableció, que en el mismo la propietaria del inmueble no asumió la obligación de vender, esto es, no prestó su consentimiento como tampoco LA PROMITENTE COMPRADORA, siendo en consecuencia improcedente la pretensión de asimilar el contenido de la Cláusula 15° del contrato celebrado entre la demandante y la demandada a un contrato de compraventa, pues realmente se celebró un contrato de arrendamiento concediendo en el mismo a la sociedad mercantil arrendataria, entonces con el carácter de PROMITENTE COMPRADORA, una opción para comprar el mismo inmueble arrendado por el precio de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) durante el término de duración del arrendamiento.

Ahora bien, el formalizante acusa la errónea interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, de lo cual se evidencia de la anterior trascripción de la recurrida, que ésta hace mención a la referida norma, simplemente para diferenciar conceptualmente un contrato de venta con uno de opción de compra venta, sin llegar a ser aplicado al presente caso el artículo en cuestión, con lo cual mal pudo haberlo interpretado la recurrida, por cuanto lo que se regula en el mismo, es la acción de cumplimiento y resolución de los contratos.

Asimismo cabe destacar que la errónea interpretación de la ley existe cuando el juez, aun reconociendo la existencia y la validez de una norma apropiada al caso, eligiéndola acertadamente, equivoca la interpretación en su alcance general y abstracto, es decir, cuando no le da el verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan en su contenido, lo cual no ocurrió en el sub iudice, ya que en ningún momento el ad quem aplicó la norma delatada.

En torno a ello, se observa asimismo que la recurrida de forma acertada señaló que con la firma de la opción de compra venta no se verifica el consentimiento bilateral de comprar y vender, para concluir indicando que el incumplimiento por parte del vendedor no le confiere el derecho al comprador de exigir el cumplimiento de su obligación de vender sino de exigir la indemnización estipulada en la cláusula penal, todo ello de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil vigente, ya que en el caso bajo estudio las partes de común acuerdo establecieron en el contrato de opción de compra venta, que para los efectos ante el incumplimiento de la obligación se debía aplicar la cláusula penal.

En razón de lo antes expuesto, se declara la improcedencia de la denuncia por error de interpretación del artículo 1.167 del Código Civil. Así se decide.

Dentro de este mismo contexto alega igualmente el formalizante, el error de interpretación del artículo 1.159 del Código Civil, pero en este caso, no explica cómo, cuándo y en qué sentido se incurrió en la infracción de la norma alegada, ni la influencia que pudo tener en el dispositivo del fallo, con lo cual se evidencia que el formalizante no cumplió con la carga de expresar las razones que demuestran la supuesta infracción.

Sobre este particular la Sala en sentencia N° 1217, de fecha 14 de octubre de 2004, entre otras, estableció lo siguiente:

...Es indispensable que el formalizante fundamente cada denuncia de infracción en forma clara y precisa, sin incurrir en imputaciones vagas, vinculando el contenido de las normas que se pretenden infringidas con los hechos y circunstancias a que se refiere la infracción, señalando cómo, cuándo y en qué sentido se incurrió en la violación alegada. De tal modo pues, que no basta citar en el escrito de formalización las disposiciones legales presuntamente infringidas, sino que resulta indispensable relacionar las mismas con las denuncias de infracción que se pretende atribuir a la recurrida, pues es principio de técnica en la formalización el que toda denuncia debe ser individualizada con la cita del correspondiente precepto legal infringido y el razonamiento que explica y fundamenta la denuncia...

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Por las razones antes expuestas y atendiendo al criterio jurisprudencial antes trascrito, al no haber hecho el formalizante una debida fundamentación de la delación del artículo 1.159 del Código Civil, debe desecharse la misma por falta de técnica. Así se establece.

SEGUNDA DENUNCIA

CASACIÓN SOBRE LOS HECHOS

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil y del artículo 320 eiusdem, denuncia el formalizante que la recurrida incurrió en el primer caso de falso supuesto o suposición falsa, cuya hipótesis original se verifica cuando el juez atribuye a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene.

Fundamenta su denuncia de la siguiente manera:

“…el caso concreto de esta denuncia la recurrida tergiversó o desnaturalizó la mención contenida en el contrato de opción de compra venta celebrado por ambas partes mediante instrumento público, al punto de consistir la apreciación, prácticamente en la atribución de menciones que no contiene, y concretamente haber infringido la regla de valoración de la prueba de instrumento público contenida en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, la infracción del precepto procesal contenido en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y por vía de consecuencia el artículo 1.159 del Código Civil.

…Omissis…

Ahora bien, por cuanto que, hemos subsumido nuestra denuncia dentro de estos parámetros técnicos exigidos por esta Sala, al imputarle a la recurrida haber incurrido en el primer caso de suposición falsa, dentro del sub-tipo de desfiguración intelectual- “tergiversar la mención contenida en el instrumento al punto de hacerle producir mediante su valoración efectos distintos”, previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil; haber denunciado la regla de valoración de instrumento público, por haber sido otorgado el instrumento desfigurado o desnaturalizado ante un Notario Público –artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, solicitamos formalmente a este Alto Tribunal mediante esta vía excepcional, examine el contrato de arrendamiento y opción de compraventa (venta propiamente dicha) celebrado por las partes por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el día 24 de Noviembre de 1994, autenticado bajo el N° 93, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones, el cual fue acompañado por nuestro libelo marcado con la letra “A”, y se encuentra inserto entre los folios 28 al 32 de este expediente, en especial la primera parte del Particular Primero de la Cláusula 15° de dicho contrato contenida en el vuelto del folio 30 desde la línea 37 hasta 39.

En efecto, puede esta Sala observar del contrato celebrado entre ambas partes, concretamente en la parte cuya desfiguración intelectual hemos denunciado, lo siguiente:

PRIMERA: LA PROMITENTE COMPRADORA, adquirirá de LA ARRENDADORA, en cualquier momento, dentro del lapso de duración del contrato de arrendamiento trascrito, el inmueble…

(Sic).

Pues bien, qué debe interpretarse de la expresión “en cualquier momento, dentro del lapso de duración del contrato de arrendamiento transcrito”. ¿Debe interpretarse, como exclusivo al primer período?, o como la sana lógica y la semántica misma de su expresión, nos indica: duración del contrato. Ambas partes establecieron como lapso para el ejercicio de esta facultad el lapso de duración del contrato, y el contrato dura mientras exista o se mantenga incólume la relación arrendaticia, es decir, mientras el arrendatario ocupe pacíficamente la cosa y el Arrendador reciba el pago de los cánones de arrendamiento.

…Omissis…

Pues bien, el contrato de arrendamiento es uno solo, los períodos no son más que parámetros temporales de los contratantes para regular los arrendamientos por tiempo determinado.

Por ello, es obvio que la recurrida al interpretar como “duración del contrato de arrendamiento” únicamente el período inicial, excluyendo como parte del contrato de arrendamiento las prórrogas operadas, tergiversó gravemente la expresión contenida en el contrato, antes señalada, donde ambas partes en forma muy clara pactaron que LA PROMITENTE COMPRADORA, adquirirá de LA ARRENDADORA, en cualquier momento, dentro del lapso de duración del contrato de arrendamiento transcrito, el inmueble, produciendo con esta interpretación una desnaturalización tal que constituye la atribución a este contrato, en especial al Particular Primero de la Cláusula 15°, una mención que no contiene, puesto que, en dicha Cláusula, ni en ninguna parte del contrato, se estableció que el ejercicio de la facultad de adquirir el inmueble estuviera limitado únicamente al período inicial, con exclusión de las prórrogas, como lo asentó la recurrida.

De manera que, la recurrida incurrió en el primer caso de suposición falsa cuya hipótesis original se verifica cuando el juez atribuye a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, pero que el caso concreto de esta denuncia la recurrida tergiversó o desnaturalizó la mención contenida en el contrato de opción de compraventa celebrado por ambas partes mediante instrumento público, al punto de consistir la apreciación, prácticamente en la atribución de menciones que no contiene.” (Subrayado y Negrillas del texto).

Pasa la Sala a decidir y observa:

En el caso bajo estudio, el formalizante alega que la recurrida tergiversó la mención contenida en el contrato de opción de compra venta celebrado por ambas partes mediante instrumento público, infringiendo la regla de valoración de la prueba contenida en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, específicamente la establecida en el particular primero de la cláusula 15° de dicho contrato, relativa al lapso de duración del contrato de arrendamiento, en la cual consideró la recurrida excluir de dicho lapso las prórrogas establecidas en la mencionada cláusula, incurriendo de esta manera según el dicho del formalizante, en el primer caso de suposición falsa, ya que en ninguna parte del contrato, se disponía que el ejercicio de la facultad de adquirir el inmueble estuviera limitado únicamente al período inicial, con exclusión de las prórrogas, como lo asentó la recurrida.

Advierte la Sala en primer término que el contrato al cual hace mención el recurrente, se trata de un contrato de arrendamiento con opción de compra venta, el cual según se evidencia de actas, nació como un documento privado autenticado ante una notaria pública, por lo que no son aplicables al mismo las disposiciones contenidas en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.

Sobre este particular, la Sala deja sentado que el documento público se encuentra definido en el artículo 1.357 del Código Civil, como aquel que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado, lo que hace necesario que el mismo sea otorgado bajo la autoridad del funcionario competente para ello.

Ahora bien, respecto a lo delatado por el formalizante en cuanto a la exclusión de las prorrogas de 30 días del término de duración del contrato de arrendamiento, es oportuno destacar que si bien es cierto que dichas prórrogas fueron estipuladas por las partes, es claro que estas únicamente pueden proceder a los efectos del tiempo de duración del contrato de arrendamiento más no podría entenderse que la misma se tome en cuenta para la opción de compraventa establecida en el referido contrato, pues con ello se estaría creando una evidente desventaja al vendedor, ya que dependería del arrendatario comprador la disposición de tiempo en que se vaya a efectuar la opción, restringiendo así el derecho de disposición del que goza la propietaria del inmueble.

Sobre el particular, el autor J.A.G. en su obra “Contratos y Garantías”, señala que en aquellos contratos de arrendamiento con opción a compra, el tiempo que se toma en cuenta como útil para ejercer la opción, es el término del arrendamiento, más no el de la prórroga, por cuanto se violaría como antes se dijo el derecho que tiene el propietario de disposición.

En virtud de lo antes expuesto, se concluye que la interpretación dada por la recurrida a la referida cláusula contractual, no puede ser considerada como una tergiversación de la misma, razón por la cual, esta Sala declara improcedente la presente denuncia. Así se decide.

D E C I S I Ó N

Por los razonamientos y consideraciones anteriormente expuestos, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por el abogado J osé H.O., apoderado judicial de la parte demandante contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 1° de noviembre de 1999.

De conformidad con lo señalado por el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del recurso de casación al recurrente.

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Particípese de esta remisión al mencionado Juzgado Superior, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los dos (2) días del mes de junio de dos mil nueve. Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

Presidenta de la Sala.

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Y.A. PEÑA ESPINOZA Vicepresidenta,

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ISBELIA PÉREZ VELASQUEZ

Magistrado Ponente,

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L.A.O.H.

Cuarto Suplente de la Sala Accidental,

___________________________ D.J.R.J.

Tercer Conjuez de la Sala Accidental,

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L.C.N. DE GUZMÁN

Secretario, Temporal

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ISABEL TORRES

Exp. AA20-C-2004-000734.-

Nota: Publicada en su fecha a las ( )

Secretario, Temporal