Decisión nº 12474 de Juzgado Primero del Municipio Iribarren de Lara, de 20 de Agosto de 2004

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veinte de agosto de dos mil cuatro

194º y 145º

ASUNTO : KP02-V-2003-000444

Exp 12.474 Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra.

Se inició el presente procedimiento por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra interpuesto por los ciudadanos M.A.T. y F.A.P.T., quienes son venezolanos, de mayor de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 14.270.857 y 14.270.858 respectivamente y de este domicilio, asistidos por la abogada en ejercicio Crisaris Mendoza quien se encuentra inscrita en el INPREABOGADO N° 57.601; en contra de la ciudadana O.M. GONZALES SILVA, igualmente venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 2.945.096, domiciliada en El Tigre, Estado Anzoátegui.

Admitida la demanda en fecha 20 de marzo de 2003, se emplazó a la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte días de despacho siguientes a su citación más cinco días que se le concedieron como término de distancia, a fin dar contestación a la misma. En fecha 28-03-2003 comparece la parte actora y le otorga poder Apud Acta a la abogada Crisaris Mendoza. En fecha 02-04-03 el Tribunal decreta medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente litigio. En fecha 06-06-03 comparece el abogado J.R.M.J., inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 86.385 y domiciliado en El Tigre, Estado Anzoátegui, actuando en su condición de apoderado judicial de la demandada y se dio por citado. En fecha 17-06-03 comparece la demandada y le otorga poder Apud Acta a las abogadas K.B. y Luigia Passariello, inscritas en el INPREABOGADO bajo los números 46.472 y 38.257 respectivamente y de este domicilio. En fecha 09-07-03 y estando en la oportunidad para contestar la demanda, la demandada presenta escrito donde opone la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la incompetencia de este Tribunal en cuanto a la cuantía de la demanda, siendo declarada sin lugar en sentencia interlocutoria de fecha 18-07-03. En fecha 25-07-03 la parte demandada opone nuevamente la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en relación a la falta de jurisdicción del Juez, la cual no se admitió por extemporánea conforme a lo previsto en el artículo 348 ejusdem, por lo que en fecha 28-07-03 consignó escrito de contestación a la demanda. Abierta la causa a prueba, ambas partes promovieron las suyas. En la oportunidad de consignar informes sólo la parte demandada presentó el suyo y en la oportunidad de presentar observaciones, ambas partes presentaron las suyas.

Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictar Sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

Manifiesta la parte actora como fundamento de su pretensión, que en fecha 09-08-2002 suscribió contrato de arrendamiento con opción a compra con la ciudadana O.M.G.S. sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Chucho Briceño, Etapa II, Parcela N° 226, en Cabudare, Municipio Palavecino en el Estado Lara, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En línea de trece metros con setenta centímetros (13,70 mts2) con carrera N° 7 que es su frente y línea curva de noventa y cuatro centímetros (0.94 mts2) hasta llegar al centro de la curva en el cruce de la carrera N° 7 y la Calle N° 3; SUR: En catorce metros con noventa centímetros (14,90 mts2) con la parcela N° 227; ESTE: En veintidós metros con cuarenta y cuatro centímetros (22,44 mts2) con la parcela N° 224 y OESTE: En línea de veintiún metros con veinticuatro centímetros (21,24 mts2) con la calle N° 3 y línea curva de noventa y cuatro centímetros (0,94 mts2) hasta llegar al centro de la curva en el cruce de la calle N° 3 y la carrera N° 7. Alega la actora que en dicho contrato se estipuló en su cláusula segunda que el mismo expiraría el 28 de Febrero de 2003 a cuyo efecto se hicieron todas las tramitaciones correspondientes a través del Registro Subalterno del Municipio Palavecino en el Estado Lara a fin de formalizar la venta definitiva. Por otra parte, manifiesta que se estableció un canon mensual de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000,00) pagaderos los primeros cinco (05) días de cada mes los cuales eran depositados mensualmente pero, que en el mes de Diciembre y enero dada la situación bancaria, se atrasaron en dichos pagos llegando a un acuerdo verbal con la ciudadana O.M.G.S. de cancelar los mismos en el momento de la protocolización a través de dos cheques, uno por Bs. 22.000.000,00 que es la cantidad adeudada por la opción y otro por Bs. 675.000,00 correspondientes a los cánones vencidos incluyendo el mes de Febrero. Alega que la mencionada ciudadana no cumplió con la entrega a tiempo de la solvencia de propiedad inmobiliaria y el N° de RIF, documentos estos exigidos por el registro, ya que fueron entregados en horas de la mañana del 28-02-03 lo que imposibilitó la protocolización del documento. En el mismo orden de ideas, alega que en esa mañana compareció el ciudadano J.P.G. hijo de la demandada de autos, amenazándolos y dirigiéndose a ellos de forma soez y quien manifestó que no se realizaría dicha negociación, por lo que trataron de conversar con la ciudadana O.G. pero su hijo obstaculizó dicha reunión negándose a cumplir las obligaciones pautadas dentro del contrato firmado, razones por las cuales acuden ante esta competente autoridad a fin de demandar a la ciudadana O.M.G.S. para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, a que cumpla con el contrato celebrado en el sentido de protocolizar definitivamente la venta y en la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados establecidos en el mismo contrato así como el pago de las costas y costos del proceso. Fundamenta su acción en el artículo 1167 del Código Civil. Estima la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00)

En la oportunidad de la contestación, la demandada rechaza, niega y contradice lo alegado por la actora por cuanto no es cierto que hicieran todas las tramitaciones correspondientes a través del Registro Subalterno del Municipio Palavecino para la protocolización definitiva del documento de venta. Igualmente niega que los arrendatarios optantes pagaran los primeros cinco días de cada mes los respectivos cánones de arrendamientos. Niega lo alegado por la actora de que hubiese un acuerdo verbal vía telefónica concerniente a la cancelación de los cánones de los meses de Diciembre 2002, Enero y Febrero 2003 que se realizaría el mismo día de la protocolización, así como que se haya acordado verbalmente la cancelación de Bs. 22.000.000,00 y Bs. 675.000,00. Rechaza, niega y contradice que no haya cumplido con la entrega a tiempo de la solvencia inmobiliaria y el RIF, así como lo afirmado por la actora de que su hijo imposibilitara dicha negociación y que además ejerciera amenazas contra la misma. Niega, rechaza y contradice que haya incurrido en incumplimiento contractual y que por lo tanto deba pagar daños y perjuicios por no ser cierto lo alegado por la actora, razón por la cual rechaza y niega la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Manifiesta que la demanda intentada en su contra es una acción temeraria pues la actora está conciente de que quien incumplió el contrato celebrado es ella misma. Por otra parte cuestiona el hecho de que existiendo una cláusula penal a su favor valorada en Bs. 12.000.000,00 en caso de que el vendedor incumpliese, sólo piden Bs. 4.000.000,00. Ratifica la diligencia suscrita en fecha 25-07-03 en donde opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 1° de Código de Procedimiento Civil por falta de jurisdicción de este juzgado por la ubicación del inmueble.

Siendo estos los términos de la demanda y de la contestación y antes de entrar a resolver el fondo de lo planteado es importante despejar la evidente confusión terminológica que tiene la demandada en la presente causa, quien en su escrito cursante al folio 31, imputa a quien suscribe la falta de jurisdicción por estar ubicado el inmueble objeto del contrato en la jurisdicción del Municipio Palavecino del Estado Lara. Luego en su escrito de contestación al folio 33 señala que se reserva el derecho de ejercer el recurso por infracción de ley en el que incurrió este Tribunal al aceptar una demanda sobre un inmueble de otra jurisdicción. La doctrina más generalizada ha señalado y así lo acoge esta juzgadora, que la jurisdicción es la función que ejerce el Estado de resolver los conflictos entre las partes mediante la creación de una norma jurídica individual y concreta y que ese poder nació cuando el Estado asumió la resolución de los conflictos que sustituyó a la justicia por mano propia. La competencia es la medida de la jurisdicción que corresponde a cada Juez en concreto y frente a otros jueces de la República a través de los criterios de materia, cuantía y territorio. Por ello, los conflictos de jurisdicción se plantean entre un juez venezolano y uno extranjero o entre aquel y la Administración Pública, porque lo que se pretende es establecer quién tiene el poder jurisdiccional, mientras que los conflictos de competencia se plantean entre distintos jueces de la República para establecer, no ya quien tiene el poder jurisdiccional puesto que ambos están embestidos de él, sino para poder establecer en base a los criterios de cuantía, territorio y materia, quien deberá asumir la resolución del conflicto.

Así también, es obligatorio aclarar que conforme al artículo 60 del Código de Procedimiento Civil la incompetencia por el territorio, con excepción de los caso donde debe intervenir el Ministerio Público, puede oponerse sólo como cuestión previa como lo indica el artículo 346 y señalarse además, el Juez que se considera competente pues sino, debe tenerse como no opuesta.

Por otra parte es necesario aclarar que al momento de interponer una demanda el actor tiene la elección del domicilio, así establece el artículo 42 del Código Adjetivo, que las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado o la del lugar donde se haya celebrado el contrato caso de hallarse allí el demandado; todo a elección del demandante. De acuerdo con esto, la escogencia del lugar de interposición de la demanda corresponde al demandante, que en este caso eligió el Juez Del lugar de la celebración del contrato, tomando en cuenta que la demandada colocó como domicilio, el mismo es decir la ciudad de Barquisimeto. Por lo tanto, no existe infracción de norma legal alguna.

Entrando al fondo de lo planteado, se observa, que el fundamento de la pretensión de la actora, lo constituye el incumplimiento en que incurrió la vendedora de no proporcionar los recaudos indispensables para que se procediera a la protocolización del documento de compra venta definitivo, en la fecha que había sido convenida; lo que necesariamente nos lleva a indagar cuáles fueron los términos exactos de la contratación, a través del examen del documento de compra-venta el cual fue traído a los autos en copia certificada y aceptado por la demandada en su contestación, por lo que surte pleno valor probatorio en este juicio.

Lo primero que debemos señalar en cuanto al contrato celebrado, es que si bien las partes lo llaman OPCION A COMPRA, este es un verdadero contrato de compra-venta. En este sentido, la Doctrina Patria generalizada ha señalado que en el contrato de venta las partes manifiestan su consentimiento sobre la transmisión de la propiedad y establecen las condiciones de la venta, perfeccionándose inmediatamente con el consentimiento dado, no importando que se establezcan pagos parciales. Esto está claramente establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, en donde se dispone: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” Tratándose de bienes inmuebles, el derecho sustantivo establece como requisito solemne el registro del documento de venta, lo que no quiere decir que esto sea un elemento esencial para la validez del contrato, sino que es una formalidad legal para que la venta produzca efectos frente a terceros, de manera que su perfeccionamiento viene dado por el consentimiento legítimamente manifestado. De manera que el contrato traído a los autos es un contrato de venta por el cual O.M.G.S. vendió a los ciudadanos M.A.T. y F.A.P.T., un inmueble cuyos linderos y demás especificaciones constan en el contrato suscrito, conviniendo las partes que el precio sería de Bs. 30.000.000,00, de los cuales fue condición pactada que los compradores entregarían Bs. 8.000.000,00 al momento de la firma y el remanente sería pagado al momento del otorgamiento. Ahora bien, de acuerdo a lo expresado por la parte actora en su libelo, ésta demanda judicialmente el cumplimiento del contrato por considerar que el mismo no se otorgó oportunamente por no haber entregado la compradora la Solvencia de Propiedad Inmobiliaria y el RIF, documentos estos necesarios y exigidos por el Registro ya que la solvencia fue entregada el mismo día del otorgamiento, es decir el 28-02-03, imposibilitando así su protocolización. Por su parte la demandada niega esta circunstancia y afirma que quien incurrió en incumplimiento fue la actora.

Es necesario entonces analizar el contenido del contrato suscrito, especialmente lo que se refiere al plazo contenido en el literal A, que textualmente señala lo siguiente: “El lapso de duración de la presente opción será por la misma duración del Contrato de Arrendamiento celebrado por cinco (5) meses contados a partir del día 30-09-02 y expirará en consecuencia el día 28-02-03; dentro de este plazo LA PROPIETARIA-ARRENDADORA, deberá hacer entrega a los COMPRADORES de la Solvencia de Propiedad Inmobiliaria, RIF, documento de parcelamiento y cualquier otro recaudo que sea necesario para la protocolización del documento definitivo. B) “las partes han convenido, que el precio definitivo para la venta del inmueble lo constituye la suma de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES” En su literal D se pactó: “La diferencia, es decir, la suma de VEINTIDOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 22.000.000,00) serán pagos por LOS ARRENDATARIOS dentro de los cinco (5) meses convenidos como duración de la presente Opción, debiendo entenderse que la fecha tope para dicho pago el día 28 de febrero del año 2003. Este pago se verificará en el acto de otorgamiento de la escritura definitiva por ante la Notaría Pública o en su defecto por ante el Registro Subalterno correspondiente.” Más adelante se señala dentro de la misma Cláusula lo siguiente: “En consecuencia, se debe entender que si para la fecha tope antes señalada, esto es, para el día 28-02-03 no se encuentra la escritura debidamente presentada en la Oficina donde habrá de otorgarse por las partes la venta definitiva, se considerará que se trata de un hecho imputable a LOS ARRENDATARIOS” … De acuerdo con lo anterior, el plazo para cancelar la parte del precio que quedaban debiendo los compradores era de cinco (5) meses contados hasta el 28-02-03 fecha límite en que debía entregarse el dinero restante y en que además debían los compradores haber presentado ante la Oficina respectiva el documento de compra venta definitivo, bien sea Notaría u Oficina Subalterna de Registro, por haberlo convenido en el contrato. Así mismo era obligación de la vendedora dentro de ese lapso presentar los documentos necesarios al otorgamiento, vale decir, solvencia, RIF y documento de parcelamiento. Es este específicamente el punto de controversia en el presente juicio, ya que la actora argumenta su demanda en el hecho de que la venta no pudo otorgarse ante la Oficina Subalterna porque la compradora no entregó la Solvencia de Propiedad Inmobiliaria y el Registro de Información Fiscal (RIF) dentro del lapso pactado en el contrato. Esto nos lleva a analizar las pruebas evacuadas. En primer término, fue promovida copia certificada de una sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P. de esta Circunscripción Judicial por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por la ciudadana O.M.G. en contra de M.A.T. y F.A.T., la cual debe quedar desechada por no ser pertinente en este proceso en donde lo discutido es el incumplimiento en que, al decir de la actora, incurrió la demandada del contrato de compra-venta celebrado, lo que nada condiciona o afecta el incumplimiento de contrato de arrendamiento que declara la sentencia antes mencionada. Corre a los folios 45 y 46 copia en fax de un documento de compra-venta ilegible que no puede valorarse ya que además de no poder leerse, su contenido no demuestra nada a favor o en contra de las partes. Fue igualmente promovida inspección judicial extra litem evacuada por el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P. de esta Circunscripción Judicial, la cual no se valora ya que no cumple con requisitos indispensables para su valoración como lo es, que se demuestre la urgencia de evacuarla antes del proceso, además de que con ella no logra demostrarse que en efecto la demandada haya dejado de presentar los documentos de solvencia y RIF que alega la actora no fueron consignados oportunamente. Consta igualmente copia de una planilla expedida por el Registro Subalterno del Municipio Palavecino el cual también se desecha puesto que la presunta presentación de un documento ante esa oficina no es indicativo para esta juzgadora del incumplimiento que se invoca para sostener esta demanda. Se encuentra igualmente consignado en autos planilla original de liquidación de impuesto de fecha 27-02-03, que debe ser igualmente desechada por no demostrar ningún hecho en este juicio. En cuanto al instrumento inserto al folio 62 y que corresponde a la consulta de recibo N° A-0225304, también debe ser desechada por no ser pertinente a esta causa y no tener valor alguno. El documento inserto al folio 63 debe quedar igualmente desechado, por cuanto este es un formato general emitido por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Palavecino en donde se señalan cuales son los requisitos para obtener la Solvencia Municipal. Consta igualmente al folio 64 Certificado de Solvencia expedido por la Alcaldía del Municipio Palavecino del Estado Lara a favor de la ciudadana O.G. y cuya fecha de expedición es 27-02-03, la cual fue producido en juicio por la propia actora y se valora, permitiendo establecer a esta juzgadora que esta fue debidamente entregada a los compradores dentro del lapso estipulado en el contrato, ya que como se mencionó arriba, la vendedora tenía hasta el 28-02-03 para entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-venta y al producirlo en juicio la parte demandante señala que la solvencia fue presentada el 28-02-03. Consta al folio 65 copia certificada emanada de la Secretaria del Despacho de la Prefectura del Municipio Palavecino, la cual no se valora, pues al ser un documento emanado de un tercero ajeno al proceso, debía ser ratificado en el mismo conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto al documento inserto al folio 66 y 67, tampoco se valora por ser un documento sin firma y por ende sin ninguna validez. Consta también en autos un documento emanado de la Clínica S.F., el cual no se valora por no haber sido ratificado en juicio como lo ordena el antes mencionado artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y no ser pertinente a este proceso. En relación con las declaraciones testificales de los ciudadanos E.A.S.Z., A.J.T.L. y Marieira Camacho Moreno este Tribunal las valora, sin embargo, sus dichos en nada esclarecen los hechos controvertidos en este juicio en donde lo discutido es si la compradora cumplió o no con presentar el RIF y la Solvencia dentro del lapso estipulado en el contrato. En lo que se refiere a la prueba de informes evacuada y cuyas resultas constan al folio 108, al valorarlo observa quien decide que de su contenido se evidencia que el documento que fue presentado para la revisión, el cual no consta en autos, no fue presentado para su protocolización. Al folio 109 consta copia de una planilla de retiro de documento que debe ser desechada por no aportar nada a este proceso. En cuanto a las posiciones juradas que fueron evacuadas por los demandantes, se observa que ambos admiten haber recibido solvencia de manos de la compradora el 28-02-03, esta declaración que a la luz de nuestra legislación, tiene el carácter de confesión judicial, se valora como tal y en consecuencia es plena prueba de que como se había mencionado antes, la compradora había entregado solvencia requerida para protocolizar el 28-02-03. En lo que respecta las posiciones juradas hechas a la demandada también se analizan y valoran, encontrando quien decide que las respuestas dadas por la absolvente confirman lo probado en la secuela del juicio, esto es, que la solvencia fue presentada dentro del lapso establecido en el contrato, vale decir el 28-02-03, específicamente en la pregunta sexta la actora preguntó: Diga la absolvente como es cierto que para la fecha 28 de febrero del año 2003 se encontraba usted en horas de la mañana en la Alcaldía de Cabudare entregando a los compradores la solvencia Municipal del inmueble objeto de este juicio? A lo que esta contestó afirmativamente, no encontrando esta juzgadora dentro del interrogatorio alguna pregunta, aparte de la mencionada específicamente, en que la absolvente haya confesado haber incumplido con lo establecido en el contrato. Por último, consta en actas la prueba de informes evacuada en el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino en donde se especifican los requisitos necesarios para la protocolización de venta de inmuebles, y en donde se señalan en forma detallada los pasos necesarios para el otorgamiento. Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas promovidas y evacuadas en juicio, este Tribunal concluye que las partes en juicio celebraron un contrato de compra venta en donde se pactaron obligaciones condicionales que dependían de la voluntad de ambos contratantes lo cual es ajustado a la normativa legal existente, específicamente el artículo 1.119 del Código Civil, en donde se dispone que la condición es potestativa cuando el cumplimiento depende de la voluntad de las partes, ello en virtud de que en una de las cláusula del contrato se estableció que los compradores pagarían la diferencia del saldo deudor en el lapso de cinco meses que era el lapso de duración del contrato que vencía el 28-02-03, así mismo la vendedora se comprometió a proporcionar en ese mismo lapso los documentos y recaudos necesarios para la protocolización del documento de venta definitivo. En este sentido observa quien decide, que el incumplimiento que se le imputa a la demandada sólo podría configurarse si ésta hubiese dejado de cumplir su obligación dentro del lapso contractual o tardíamente, vale decir después del 28-02-03 que fue la fecha tope para que ambas partes cumplieran sus obligaciones. Pero como pudo observarse a través del análisis de las pruebas cursantes en juicio, la vendedora entregó a los compradores la solvencia el 28-02-03, cumpliendo así con lo que se había pactado en el contrato. De manera que mal pueden los actores reclamar judicialmente un incumplimiento a quien cumplió voluntariamente lo pactado, lo que está acorde con las normas legales especialmente con el artículo 1.264 del Código Civil en donde se establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como has sido contraídas. Por lo que la demanda intentada debe quedar desechada y así se establece.

En fuerza de lo antes expuesto, este Tribunal actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra, interpuesta por los ciudadanos M.A.T. y F.A.P.T. en contra de la ciudadana O.M.G.S., todos identificados al inicio de este fallo. Se condena en costas a la parte perdidosa tal como lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto este fallo es dictado fuera del lapso de ley se ordena notificar a las partes.

Publíquese y Regístrese.

Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veinte (20) días del mes de Agosto del año dos mil cuatro (2004) Años: 194º y 145º.

La Juez,

Dra. LIBIA LA R.D.R.

La Secretaria Temporal,

B.L.

En la misma fecha se publicó, siendo las 12:45 p.m

La Sec Temp..