Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 18 de Septiembre de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, 18 de Septiembre de dos mil seis

196º y 147º

ASUNTO:

PARTE ACTORA: M.A.T. y F.A.P.T., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 14.270.847 y 14.270.858 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CRISARIS MENDOZA, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Impreabogado bajo el N° 57.601.

PARTE DEMANDADA: O.M.G.S., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° 2.945.096, domiciliada en el Tigre, Estado Anzoátegui.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA LUIGIA PASSARIELLO y K.B., venezolanos, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°. 38.257 y 46.472

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA (APELACION).

DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte demandante en fecha 11 de Octubre del año 2.004, contra la sentencia dictada en fecha 20 de Agosto de 2004 por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, que declaró Sin Lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, interpuesta por los ciudadanos M.A.T. y F.A.P.T., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 14.270.847 y 14.270.858 y de este domicilio a través de su apoderado judicial CRISARIS MENDOZA, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Impreabogado bajo el N° 57.601 contra la ciudadana O.M.G.S., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° 2.945.096, domiciliada en el Tigre, Estado Anzoátegui. Por lo que corresponde a este Tribunal dictar el pronunciamiento en Alzada, dándosele entrada y avocándose la Juez Tamar Granados Izarra en fecha 21-10-2004 (f. 186). En la oportunidad de dictar sentencia la misma se difirió para el 23-02-2005 (213). En fecha 14-06-2005, quien suscribe, M.J.P., Juez Suplente Especial se avoco al conocimiento de la presente causa (f. 215 y 216). En fecha 07-11-2005 se difirió la publicación de la sentencia para el Décimo Octavo Día de despacho siguiente (f. 218).

Las partes presentaron informes por ante esta alzada.

Competencia de actuación del Juzgado Superior.

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

Expuesto lo anterior en el presente caso la parte actora apelo de la sentencia dictada por el a-quo en fecha 20 de Agosto del 2.004.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta alza.d.P.I. en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial Estado Lara que la presente causa ha sido intentada por los ciudadanos M.A.T. y F.A.P.T., contra la ciudadana O.M.G.S., alegando la parte demandante que en fecha 09 de Agosto del año 2.002, suscribió un Contrato de arrendamiento con opción a compra con la demandada sobre un inmueble para habitación de su propiedad ubicado en la Urbanización Chucho Briceño, Etapa II, Parcela N° 226, en Cabudare, Municipio Palavecino en el Estado Lara, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En línea de trece metros con setenta centímetros (13,70 mts2) con carrera N° 07 que es su frente y línea curva de noventa y cuatro centímetros (0.94 mts2) hasta llegar al centro de la curva en el cruce de la carrera N° 07 y la Calle N° 03; SUR: En catorce metros con noventa centímetros (14,90 mts2) con la parcela N° 227; ESTE: En veintidós metros con cuarenta y cuatro centímetros (22,44 mts2) con la parcela N° 224 y OESTE: En línea de veintiún metros con veinticuatro centímetros (21,24 mts2) con la calle N° 03 y línea curva de noventa y cuatro centímetros (0,94 mts2) hasta llegar al centro de la curva en el cruce de la calle N° 03 y la carrera N° 07. Que en la segunda cláusula se estipula la fecha 28 de febrero de 2003 como día de expiración para el mismo, razón por la cual se hicieron todas las tramitaciones correspondientes a través del Registro Subalterno del Municipio Palavecino, Estado Lara, para la protocolización del documento definitivo de venta. Que dentro de las cláusulas se había establecido un canon de arrendamiento por DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 225.000,00) mensuales, cancelados los primeros cinco días de cada mes, el cual depositó los primeros meses pero en el mes de Diciembre y Enero se atrasaron. Que llegaron a un acuerdo verbal vía telefónica para cancelar el día de la protocolización del documento con la señora O.M.G.S., a saber, VEINTIDOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00) por la opción y SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 675.000,00) correspondientes a los tres meses de arrendamientos adeudados. Que la demandada no cumplió con la entrega a tiempo de la solvencia de propiedad inmobiliaria y el RIF, documentos necesarios exigidos por el Registro, tal como se estableció en dicho documento. Que fue entregada el mismo día 28-02-2003 en horas de la mañana imposibilitando así la protocolización del documento, posteriormente, el hijo de la demandada ciudadano J.P.G., se presentó en el inmueble dirigiendo amenazas y señalando que la negociación no se realizaría, además, obstaculizó los intentos de conversar con la demandada. Fundamentó su pretensión en el artículo 1.167 del Código Civil y por las demás razones expuestas pasó a demandar a la ciudadana O.M.G.S. para que convenga o sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: a) en el cumplimiento del contrato celebrado entre ellos, protocolizando el documento definitivo de venta; b) en indemnizar los daños y perjuicios causados, establecidos dentro del mismo contrato generados por su incumplimiento, c) estimó la presente demanda en CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00), demandó también el pago de las costas procesales. Finalmente solicitó medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto de la pretensión.

Por su parte la accionada en la oportunidad de contestar la demanda lo hizo en los siguientes términos: Primero: Rechazó, negó y contradijo lo alegado por la actora por cuanto no es cierto que hicieran todas las tramitaciones correspondientes a través del Registro Subalterno del Municipio Palavecino para la protocolización definitiva del documento de venta. Segundo: Rechazó, negó y contradijo que los arrendatarios optantes pagaran los primeros cinco días de cada mes los respectivos cánones de arrendamientos. Tercero: Rechazo, negó y contradijo que hubiese un acuerdo verbal vía telefónica concerniente a la cancelación de los cánones de los meses de Diciembre 2002, Enero y Febrero 2003 que se realizaría el mismo día de la protocolización. Cuarto: Rechazó, negó y contradijo que se haya acordado verbalmente la cancelación de VEINTIDOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00) y SEISCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 675.000,00) por concepto de canon de arrendamiento adeudado al momento de la protocolización del documento. Quinto: Rechazó, negó y contradijo que no haya cumplido con la entrega a tiempo de la solvencia inmobiliaria y el RIF. Sexto: Rechazó, negó y contradijo que su hijo imposibilitara dicha negociación y que además ejerciera amenazas contra la misma. Séptimo: Rechazó, negó y contradijo un supuesto intento de conversar con su persona el día de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Octavo: Rechazó, negó y contradijo que haya incurrido en incumplimiento contractual. Noveno: Rechazó, negó y contradijo que deba pagar daños y perjuicios por no ser cierto lo alegado por la actora, razón por la cual rechaza y niega la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Que la demanda intentada en su contra es una acción temeraria pues la actora está consciente de que quien incumplió el contrato celebrado es ella misma. Cuestiona el hecho de que existiendo una cláusula penal a su favor valorado en DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) en caso de que el vendedor incumpliese, sólo piden CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00). Finalmente, ratifica la diligencia suscrita en fecha 25-07-03.

Por su parte, el Aquo en la oportunidad de dictar sentencia una vez narrados lo hechos y el derecho alegado, y previo a la solución del fondo planteado, pasó a explicar lo entendido por falta de jurisdicción y competencia. Que “el fundamento de la pretensión de la actora lo constituye el incumplimiento en que incurrió la vendedora de no proporcionar los recaudos indispensables para que se procediera a la protocolización del documento de compra venta definitivo, en la fecha que había sido convenida; lo que necesariamente nos lleva a indagar cuales fueron los términos exactos de contratación, a través del examen del documento de compra-venta el cual fue traído a los autos en copia certificada y aceptado por la demandada en su contestación, por lo que surte pleno valor probatorio en este juicio. Lo primero que debemos señalar en cuanto al contrato celebrado, es que si bien las partes lo llaman OPCION A COMPRA, este es un verdadero contrato de compra-venta”..., luego de fundamentar esta posición el Aquo, pasó a señalar: “De manera que el contrato traído a los autos es un contrato de venta por el cual O.M.G.S. vendió a los ciudadanos M.A.T. y F.A.P.T., un inmueble cuyos linderos y demás especificaciones constan en el contrato suscrito, conviniendo las partes que el precio sería de Bs. 30.000.000,00, de los cuales fue condición pactada que los compradores entregarían Bs. 8.000.000,00 al momento de la firma y el remanente sería pagado al momento del otorgamiento. Ahora bien, de acuerdo a lo expresado por la parte actora en su libelo, ésta demanda judicialmente el cumplimiento del contrato por considerar que el mismo no se otorgó oportunamente por no haber entregado la compradora la Solvencia de Propiedad Inmobiliaria y el RIF, documentos estos necesarios y exigidos por el Registro ya que la solvencia fue entregada el mismo día del otorgamiento, es decir el 28-02-03, imposibilitando así su protocolización. Por su parte la demandada niega esta circunstancia y afirma que quien incurrió en incumplimiento fue la actora”. Luego de transcribir y comentar algunas cláusulas del contrato paso a establecer que: “De acuerdo con lo anterior, el plazo para cancelar la parte del precio que quedaban debiendo los compradores era de cinco (5) meses contados hasta el 28-02-03 fecha límite en que debía entregarse el dinero restante y en que además debían los compradores haber presentado ante la Oficina respectiva el documento de compra venta definitivo, bien sea Notaría u Oficina Subalterna de Registro, por haberlo convenido en el contrato. Así mismo era obligación de la vendedora dentro de ese lapso presentar los documentos necesarios al otorgamiento, vale decir, solvencia, RIF y documento de parcelamiento. Es este específicamente el punto de controversia en el presente juicio, ya que la actora argumenta su demanda en el hecho de que la venta no pudo otorgarse ante la Oficina Subalterna porque la compradora no entregó la Solvencia de Propiedad Inmobiliaria y el Registro de Información Fiscal (RIF) dentro del lapso pactado en el contrato. Esto nos lleva a analizar las pruebas evacuadas”. El Aquo desechó la mayoría de las pruebas promovidas por considerarlas irrelevantes o no llenar los requisitos de ley, valorando las siguientes: “Consta igualmente al folio 64 Certificado de Solvencia expedido por la Alcaldía del Municipio Palavecino del Estado Lara a favor de la ciudadana O.G. y cuya fecha de expedición es 27-02-03, la cual fue producido en juicio por la propia actora y se valora, permitiendo establecer a esta juzgadora que esta fue debidamente entregada a los compradores dentro del lapso estipulado en el contrato, ya que como se mencionó arriba, la vendedora tenía hasta el 28-02-03 para entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-venta y al producirlo en juicio la parte demandante señala que la solvencia fue presentada el 28-02-03... En lo que se refiere a la prueba de informes evacuada y cuyas resultas constan al folio 108, al valorarlo observa quien decide que de su contenido se evidencia que el documento que fue presentado para la revisión, el cual no consta en autos, no fue presentado para su protocolización... En cuanto a las posiciones juradas que fueron evacuadas por los demandantes, se observa que ambos admiten haber recibido solvencia de manos de la compradora el 28-02-03, esta declaración que a la luz de nuestra legislación, tiene el carácter de confesión judicial, se valora como tal y en consecuencia es plena prueba de que como se había mencionado antes, la compradora había entregado solvencia requerida para protocolizar el 28-02-03. En lo que respecta las posiciones juradas hechas a la demandada también se analizan y valoran, encontrando quien decide que las respuestas dadas por la absolvente confirman lo probado en la secuela del juicio, esto es, que la solvencia fue presentada dentro del lapso establecido en el contrato, vale decir el 28-02-03, específicamente en la pregunta sexta la actora preguntó: Diga la absolvente como es cierto que para la fecha 28 de febrero del año 2003 se encontraba usted en horas de la mañana en la Alcaldía de Cabudare entregando a los compradores la solvencia Municipal del inmueble objeto de este juicio? A lo que esta contestó afirmativamente, no encontrando esta juzgadora dentro del interrogatorio alguna pregunta, aparte de la mencionada específicamente, en que la absolvente haya confesado haber incumplido con lo establecido en el contrato. Por último, consta en actas la prueba de informes evacuada en el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino en donde se especifican los requisitos necesarios para la protocolización de venta de inmuebles, y en donde se señalan en forma detallada los pasos necesarios para el otorgamiento”. Finalmente concluyó que el incumplimiento imputado a la demandada sólo podría configurarse si esta hubiese dejado de cumplir su obligación dentro del lapso contractual o tardíamente, pero que del análisis de las pruebas cursantes se evidencia que la misma cumplió. “De manera que mal pueden los actores reclamar judicialmente un incumplimiento a quien cumplió voluntariamente lo pactado, lo que está acorde con las normas legales especialmente con el artículo 1.264 del Código Civil en donde se establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraidas. Por lo que la demanda intentada debe quedar desechada y así se establece”. Por las razones expuestas pasó a declarar sin lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra condenando en costas a la parte perdidosa.

Las partes presentaron informes por ante esta alzada, En fecha 18-11-2004 folios 187 y 188 la parte actora ratifico en todas y cada una de sus partes la demanda incoada, alega Primero: Que el juez a-quo, en su sentencia inexplicablemente obvio las posiciones juradas; Segundo: Que el a-quo se apego en estricto a los términos establecidos en el contrato, que no se dice nada acerca del Rif personal de la vendedora O.M.G., tal como lo afirmaran tanto la parte actora como la demandada; pero es el caso que sólo después de recibir los recaudos era posible realizar la debida presentación del documento por ante la Oficina de Registro, lo que evidentemente se traduce en la imposibilidad de llevar a cabo por parte de los compradores lo establecido en el literal D de dicho contrato. Señala que de la posiciones novena y décima se indica que la vendedora no entrego el Rif a los compradores, y que este es un requisito indispensable, indica que el a-quo no valoro todas las pruebas de conformidad con el artículo 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 19 de Noviembre folios 189 al 208 la parte demandada presento informes donde hace los siguientes señalamientos: Que la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la acción fue decretada sin cumplir con los requisitos el periculum in mora y el bonis fomis iuris, que se opusieron cuestiones previas las cuales fueron declaradas sin lugar, que las pruebas presentadas por la actora son pruebas de poco valor probatorio, que presentaron pruebas donde se evidencio el incumplimiento contractual de la actora, que esta solo presento el documento para su revisión y nunca para la protocolización, que este presentaba errores de terreno del inmueble, linderos , características, hizo una narrativa del escrito libelar y de la contestación señalando que en las pruebas testificales presentadas por la parte actora son referenciales. Alegan que en cuanto al alegato de la parte actora de que no fueron entregados los requisitos fundamentales, la actora incurre en falsedad por cuanto no fue presentado el documento de venta definitivo para ser protocolizado el día 28/02/2003, incurriendo la parte actora en el incumplimiento contractual, señala que se cancelarón los impuestos el día 27 de Febrero de 2003, por cuanto la actora no cumplió con el contrato al no cancelar los servicios públicos a tiempo lo que genero que se cancelarán tardíamente los impuestos lo cual era obligación de los arrendatarios compradores, que para la protocolización se requiere de la solvencia municipal y se debe cumplir con los requisitos de la Dirección de Hacienda Municipal y que para ello se debe estar solvente con los servicios y que al entregar la solvencia municipal la parte actora debió dar curso y habilitar el Registro para la protocolización del documento definitivo de venta, que en el caso de J.P.G., no es parte contratante, que en el caso de la prueba documento redactado con posterioridad a la fecha donde se aceptaban nuevas condiciones se oponen por ser impertinente, y carecer de firmas, huellas, y cedulas, que de la prueba de informes presentadas fue practicada inspección sobre los libros diarios, realizada en la sede de la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino del Estado Lara, en donde quedo comprobado que la parte demandante jamás presento documento definitivo de venta el día 28 de Febrero del año 2.003, aun teniendo en ese momento la solvencia municipal, aduce que jamás incumplió con el contrato, que en las posiciones absueltas por la parte actora en la pregunta N°.7 esta admitió que hubo fallas en las medidas en metros cuadrados del área de terreno, que en la pregunta 10, y 13, esta mintió al decir que se habilito el Registro Subalterno para la protocolización del documento, que este nunca fue presentado para su protocolización, que la demandada realizo todos los tramites pertinentes para lograr la protocolización.

Así las cosas, pasa esta Alzada a a.l.p.c., estableciendo como base las pruebas traidas a los autos:

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

SE ACOMPAÑÓ AL LIBELO

Contrato de arrendamiento con opción a compra-venta autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 09 de Agosto de 2.002, bajo el N° 59, Tomo 97 de los libros de autenticaciones; esta juzgadora le da pleno valor probatorio como instrumento fundamental en base al cual esta alzada establecerá el alcance y condiciones de las obligaciones contraidas, de conformidad con los artículos, 1.357, 1.359 y 1360 del Codigo Civil en concordancia con el artículo 429 del Codigo de Procedimiento Civil. Y así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1) Reprodujo el mérito favorable de autos. Se encuentra esta juzgadora en la necesidad de señalar, que las expresiones generales como “todo aquello que me favorezca” o “mérito favorable de autos” sin especificar el hecho o situación concreta que se busca esclarecer dentro del proceso no constituyen prueba alguna que valorar. Así se establece.

2) Promovió posiciones juradas, las cuales fueron absueltas en fechas 29 y 30 de septiembre de 2.003 (f. 111 al 123), este Tribunal les da valor probatorio y su relevancia en la sentencia definitiva será objeto de consideración en la motiva, de conformidad con el artículo 410 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3) Copia Fotostática Certificada de sentencia definitiva emanada por el Juzgado Primero de Los Municipios Palavecino, S.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 23-07-2003 (f. 38 al 44) esta juzgadora las desecha pues nada aportan al proceso al versar sobre hechos no controvertidos en este Juicio. Así establece.

4) Promovió reproducciones en fax (f. 45 y 46) las cuales se desechan por inteligibles no pudiendo extraerse argumento alguno que ayude al esclarecimiento del proceso, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

5) Solicitó oficiar: A). Al Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, a los fines de que informe sobre los hechos que ocurrieron en fecha 27 de Febrero de 2003 al presentar el documento definitivo de venta por la ciudadana CRISARIS MENDOZA apoderada judicial de la parte actora en el presente juicio. B). A los Bancos domiciliados en Barquisimeto del Estado Lara, para constatar si se encuentra abierta alguna cuenta de ahorros, corrientes, o plazo fijo a nombre de los demandantes para determinar si poseían en sus cuentas bancarias la cantidad de veintidós millones de Bolívares (Bs.22.000.000,oo) o en su defecto solicitar información acerca de si los demandantes compraron un cheque de gerencia por la cantidad citada. Respuesta que se recibió en comunicación N° 197 y 285 de fechas 08-09-2003 y 21-10-2003, respectivamente (f. 108 y 138), esta juzgadora le da valor probatorio en cuanto al proceso de recepción de documento de compra venta para su revisión pero que no fue presentado el documento definitivo para su protocolización, y de los requisitos exigidos con la finalidad de protocolizar la misma, de conformidad con los artículo 1.357, 1.359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

6) Inspección Judicial realizada en fecha 20 de agosto de 2.003 por el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y S.P.d.E.L. (f. 57), esta juzgadora observa de la inspección realizada que se presento un documento bajo el N°.2919, de fecha de recepción 27-02-2003. con los otorgantes O.G., M.T. y F.P., asimismo se constata que fue devuelto el documento y no se constato la presentación del documento definitivo de venta, esta juzgadora le da valor probatorio en cuanto al tipo de trámite realizado, que al ser concatenadas con las pruebas aportadas en juicio dan certeza de lo verificado por el juzgado Inspeccionador de conformidad con los artículo 1.357, 1.359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

7) Promovió testimoniales de los ciudadanos J.C. DIAZ Y E.A.S. (f. 81 y 88 al 90), las cuales se desechan, el primero por haber reconocido el mismo su deseo de no rendir declaración por manifestar interés en la presente causa. El segundo pues a juicio de esta juzgadora el testimonio ofrecido nada aporta a la solución del hecho aquí controvertido y por ser evidente que es un testigo referencial lo cual se desprende de la respuesta de la pregunta N°. Cuarto ¿Diga el testigo si sabe y le consta el motivo por el cual la ciudadana O.M.G., esta demandada en el presente juicio? contesto “Si aparentemente es porque cuando iban a realizar la venta no tenían los documentos para ello, por culpa de la señora Olga, pero el día 28 de Febrero yo estaba pasando por la Chucho y ella y su hijo me pidieron la cola para subir para acá para el centro, puesto que iban a firmar la venta de la casa ese mismo día me hicieron saber en el carro que ya todo estaba listo..” A todas luces de las repuestas dadas por el testigo los hechos narrados son referenciales. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

1) Reprodujo el mérito favorable de autos. Como bien señaló esta juzgadora las expresiones generales como “todo aquello que me favorezca” o “mérito favorable de autos” sin especificar el hecho o situación concreta que se busca esclarecer dentro del proceso no constituyen prueba alguna que valorar. Así se establece.

2) Consignó copia fotostática de recibo emitido por el Registro Subalterno (f. 61), esta juzgadora la desecha pues al no versar sobre el hecho aquí controvertido nada aporta al proceso. Así se establece.

3) Consignó original y certificación de recibo emitido por Central Banco Universal, de fecha 27-02-2003 (f. 61 y 62) esta juzgadora las valora como constancia del pago de la Solvencia en discusión en la fecha indicada, de conformidad con los artículo 1.357, 1.359 y 1360 del Codigo Civil en concordancia con el artículo 429 del Codigo de Procedimiento Civil. Y así se establece.

4) Consignó original de los requisitos exigidos para la obtención de la solvencia municipal emitido por la Dirección de hacienda de la Alcaldía del Municipio Palavecino (f. 63), la misma se desecha pues a juicio de este Tribunal nada aporta al proceso. Así se establece.

5) Consignó certificado de solvencia municipal N° 8377, expedida en fecha 27-02-2003 expedida por la Alcaldía del Municipio Palavecino, Cabudare, Estado Lara (f. 64); esta juzgadora le da valor probatorio en cuanto a la cancelación de la solvencia en discusión en la fecha indicada, de conformidad con los artículo 1.357, 1.359 y 1360 del Codigo Civil en concordancia con el artículo 429 del Codigo de Procedimiento Civil. Y así se establece.

6) Denuncia presentada por ante la Prefectura del Municipio Palavecino del la Gobernación del Estado Lara en fecha 13-03-2.003 (f. 65) presentada por los demandantes, la cual se desecha pues a juicio de esta juzgadora no es este un hecho controvertido por lo que nada aporta al proceso. Así se establece.

7) Documento privado en la cual se estipulan nuevas condiciones para finiquitar la venta entre las partes; esta juzgadora lo desecha pues, además de ser desconocido por la demandada el mismo carece de firma y de cualquier formalidad que pueda hacer presumir su validez de conformidad con el artículo 429 del Codigo de Procedimiento Civil. Y así se establece.

8) Promovió testimoniales de los ciudadanos O.J.T.L., E.M.M.D.P., MARIEYRA CAMACHO MORENO Y J.C.Q.; los testimoniales de los ciudadanos O.J.T.L. y MARIEYRA CAMACHO MORENO (f. 94 al 96 y 100 al 103) si bien son valorados, y analizados en todo su contexto los mismos son referenciales pues a las respuestas dadas los mismos se refieren que tienen conocimiento por lo que le comentaron de los hechos, por lo que a juicio de esta juzgadora sus testimonios nada aclaran los hechos aquí controvertidos por lo que necesariamente deben ser desechados. En cuanto a los ciudadanos E.M.M.D.P. y J.C.Q. no comparecieron a rendir declaración por lo que su testimonio no puede ser valorado. Así se establece.

9) Solicitó informes mediante oficio al Registro Subalterno del Municipio Palavecino, Cabudare, Estado Lara y a la Institución Clínica S.F., ubicada en la ciudad de Barquisimeto (f. 91); sobre la información requerida al Registro Subalterno referente a los requisitos fundamentales para la presentación de un documento de compra venta este Tribunal ya se pronunció y en cuanto a la información solicitada a la Institución Clínica, la misma se desecha pues a juicio de esta juzgadora nada aporta a los hechos aquí controvertidos. Así se establece.

VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

En cuanto al escrito de informes presentado por la parte actora ante esta alzada esta juzgadora observa que la misma se refiere a que el a-quo hizo un análisis muy superficial de las posiciones juradas es de hacer notar que el mismo se pronuncia sobre el hecho controvertido como es la presentación de la solvencia municipal, a este respecto las partes establecierón en el articulado “A” del contrato de opción a compra “ que dentro de este plazo se entregaría la solvencia de propiedad inmobiliaria, rif documento de parcelamiento y cualquier otro recaudo que sea necesaria para la protocolización”. A este respecto debemos inferir que la parte demandada cumplió con la entrega de solvencia municipal, en relación con el Rif, y si bien es cierto que la actora se refiere al caso de no haberse entregado el mismo, no menos cierto es que no consta en autos prueba alguna que demuestre que el documento definitivo fue presentado para su protocolización, tomando en cuenta que tal como consta en el folio 138, para el caso de enajenación de inmuebles cuyo precio sea superior a 3.000 unidades tributarias, deberá consignarse la planilla de pago de impuestos de enajenación y el rif de todos los otorgantes, por lo que no habiéndose presentado el documento definitivo mal puede presentarse la documentación exigida, por lo que no es procedente lo expuesto en el escrito de informe presentado, y así se establece. En cuanto a los alegatos de la valoración de las pruebas esta alzada se pronuncia up-supra sobre cada una de las pruebas presentadas. Y así se decide.

En cuanto a el escrito de informe presentado por ante esta alzada por la parte demandada es de notar que versa sobre los hechos planteados por ante el tribunal a-quo, lo cual son analizados en el hecho controvertido y las pruebas objeto de valoración, y así se establece.

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.

Contrato de Arrendamiento con opción a Compra

Antes de entrar a analizar el fondo de la controversia esta juzgadora debe establecer cuál es la naturaleza del contrato en discusión. El contrato contiene dos modalidades, el arrendamiento y la opción a compra. No está en discusión el aspecto del arrendamiento, pues de su lectura tampoco se estableció como condición para el perfeccionamiento de la opción a compra el cumplimiento del arrendamiento. Las partes discuten el aspecto de la opción a compra, señalan que es un “contrato de arrendamiento con opción a compra”, sin embargo, de una lectura al contrato y las normas del derecho común el Aquo:

“las partes lo llaman OPCION A COMPRA, este es un verdadero contrato de compra-venta. En este sentido, la Doctrina Patria generalizada ha señalado que en el contrato de venta las partes manifiestan su consentimiento sobre la transmisión de la propiedad y establecen las condiciones de la venta, perfeccionándose inmediatamente con el consentimiento dado, no importando que se establezcan pagos parciales. Esto está claramente establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, en donde se dispone: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.” Tratándose de bienes inmuebles, el derecho sustantivo establece como requisito solemne el registro del documento de venta, lo que no quiere decir que esto sea un elemento esencial para la validez del contrato, sino que es una formalidad legal para que la venta produzca efectos frente a terceros, de manera que su perfeccionamiento viene dado por el consentimiento legítimamente manifestado. De manera que el contrato traído a los autos es un contrato de venta por el cual O.M.G.S. vendió a los ciudadanos M.A.T. y F.A.P.T....

De las normas dispuestas en el Código Civil y los aportes efectuados por la doctrina, puede inferirse la naturaleza del contrato. El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. En el caso de marras se describe la cosa, un inmueble para habitación de su propiedad ubicado en la Urbanización Chucho Briceño, Etapa II, Parcela N° 226, en Cabudare, Municipio Palavecino en el Estado Lara; se especifica el precio TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), de los cuales OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00) fueron entregados al firmar el contrato y los restantes VEINTIDÓS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00) serían entregados al protocolizar el documento final ante el Registro Inmobiliario; el punto que puede hacer dudar la configuración de la compra-venta, sería el consentimiento, pues pareciera estar condicionada por las partes, a saber, la PROPIETARIA-ARRENDADORA vendería si el ARRENDATARIO consignara el resto del pago, pero al mismo tiempo el ARRENDATARIO compraría si la PROPIETARIA-ARRENDADORA consignara las solvencias municipales, por lo tanto ¿puede hablarse de consentimiento en esta contrato? La misma doctrina y las leyes han estipulado que el consentimiento puede formarse de manera instantánea o progresiva; la primera de las modalidades no requiere mayor explicación y tampoco presenta mayores problemas, es un verdadero consentimiento que perfecciona el contrato de compra-venta. Sin embargo, la formación progresiva del consentimiento puede ocurrir de diversas maneras, una de ellas, a través de una promesa bilateral de venta, siendo esta un contrato por el cual las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta ¿cuál es la característica de este tipo de contratos? Es un contrato preliminar que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; a diferencia de la oferta el contrato preliminar requiere el consentimiento de dos partes. Esta figura de la promesa bilateral de venta se estipulaba en el Código Napoleónico, artículo 1.539, en el que señalaba que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta. En nuestra legislación no existe la citada disposición, pero es evidente que la promesa bilateral de venta produce el mismo efecto que la compra-venta, pues el incumplimiento ilegal de la primera no impide la formación del contrato definitivo y la sentencia judicial que así lo declarara serviría de prueba para el perfeccionamiento del último contrato. Entonces, ¿en qué se diferencia de la venta? En resumidas cuentas lo que principalmente le diferencia es que el acuerdo recibe una mayor carga de condiciones, no solamente las típicas obligaciones del comprador y vendedor sino cualesquiera otras que las partes hayan estipulado en el primero, pues el pago por cuotas o la condición o el término no alteran la naturaleza del contrato de compra –venta, sólo que los tramites para la entrega de la cosa y el pago son más extensos y detallados. Por tales razones, para esta juzgadora el presente contrato es una opción a compra (promesa de venta) y no una verdadera compra-venta, aunque, como se señaló, tal calificación tiene una relevancia más pedagógica que práctica, pues, al final, ambos contratos producen entre las partes el mismo efecto. Así se establece.

Establecido lo anterior, pasa este Tribunal a determinar cuáles son los hechos aquí controvertidos. La parte actora señala que el documento definitivo de compra-venta no pudo protocolizarse por incumplimiento de la propietaria-arrendadora en la entrega de la solvencia municipal, por su parte la accionada negó tal incumplimiento, en este aspecto se centra el proceso; puesto que la falta de pago en los arrendamientos o desinterés de los arrendatarios así como la intervención del ciudadano J.P.G., no guardan relación alguna con el fondo de la litis y no fueron parte de las condiciones estipuladas para resolver la opción a compra-venta.

De los textos transcritos entiende esta juzgadora que tras la opción a compra, subyace una verdadera obligación a término y no condicional. Al respecto el artículo del Código Civil establece:

Artículo 1.211.- El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.

Debe entenderse, por tanto, que las obligaciones a término son aquellas cuyo cumplimiento o ejecución depende de la realización de un acontecimiento futuro y cierto. La eficacia de la obligación está sujeta a término si la iniciación de sus efectos, o su extinción depende de la llegada de un acontecimiento futuro y cierto o la de un hecho futuro y necesario, es decir que forzosamente debe producirse ese acontecimiento, para que se materialice la eficacia de la obligación. El término es un acontecimiento futuro y cierto, en cambio, cuando existe incertidumbre acerca de si se producirá el acontecimiento, se estará en presencia de una condición no de un término. Los términos tienen clasificaciones que atienden a diversos criterios, uno de ellos es en cuanto a la certeza del término con lo que se hablaría de término cierto e incierto. El término cierto es aquel acontecimiento del que se sabe su ocurrencia y cuando va a ocurrir, el caso típico es la fecha del calendario, por ejemplo, pagaré VEINTIDOS MILLONES DE BOLÍVARES el 28 de febrero. El término incierto, por otra parte, es aquel acontecimiento que positivamente se sabe que va a ocurrir, pero no se sabe cuando; por ejemplo, la muerte de una persona. Si las partes hubiesen acordado simplemente que se protocolizaría la venta al consignar las solvencias municipales o al cancelar los restantes VEINTIDÓS MILLONES BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00), estaríamos hablando de una obligación condicional, pero en el momento que se establece una fecha tope para la opción a compra, a saber, 28 de febrero de 2.003, se establece un acontecimiento futuro y cierto con la que la obligación debe necesariamente entenderse como a término. Así se establece.

La parte actora señala:

pero es el caso que la señora O.M.G.S.N. cumplió con la entrega a tiempo de la Solvencia de Propiedad Inmobiliaria y el RIF, documentos necesarios exigidos por el Registro, tal como se establece en dicho documento, ya que la solvencia fue entregada el mismo día 28-02-2003 en horas de la mañana imposibilitando así la protocolización del documento..

Con respecto al punto en discusión, el contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado por las partes señala:

La presente opción se regirá de acuerdo al siguiente articulado: A) El lapso de duración de la presente opción será por la misma duración del Contrato de Arrendamiento celebrado por cinco (5) meses contados a partir del día 30-09-20002, y expirará en consecuencia el día 28-02-2003; dentro de este plazo LA PROPIETARIA-ARRENDADORA, deberá hacer entrega a LOS COMPRADORES de la Solvencia de Propiedad Inmobiliaria, RIF, documento de parcelamiento y cualquier otro recaudo que sea necesario para la protocolización. B) Las partes han convenido que el precio definitivo para la venta del inmueble lo constituye la suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00). C) LOS ARRENDATARIOS pagan en este acto la suma de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00) los cuales recibe a satisfacción la PROPIETARIA ARRENDADORA, como precio de la presente opción de compra-venta. D) la diferencia, es decir, la suma de VEINTIDÓS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00) serán pagados por LOS ARRENDATARIOS dentro de los cinco (5) meses convenidos como duración de la presente opción, debiendo entenderse que la fecha tope para dicho pago el día 28 de febrero del año 2.003”

En resumidas cuentas, la parte actora alega que la PROPIETARIA ARRENDADORA faltó al contrato al consignar la solvencia municipal en fecha 28 de febrero de 2.003, imposibilitando así la protocolización del documento, esto corrobora lo examinado en el caso de autos, a través de las posiciones juradas, los alegatos de las partes y sobre todo el certificado de solvencia municipal N° 8377, expedida en fecha 27-02-2003 por la Alcaldía del Municipio Palavecino, Cabudare, Estado Lara (f. 64). Por lo tanto, si en fecha 28 de febrero de 2.003 se consignó la mencionada solvencia debe entenderse que la accionada ha cumplido con su obligación, pues fue el término establecido en el contrato. Es cierto que consignar el documento en la última fecha podría dificultar el protocolo necesario para la materialización del documento definitivo de compra-venta, pero este es un hecho que debió prever la actora, pues la accionada estaba en todo su derecho de aportar la solvencia municipal en la fecha indicada, así sea la última. Si constara, por la parte actora, alguna actuación ante el Registro en esa fecha 28 de febrero y luego este órgano postergara por alguna razón la fecha para la protocolización del documento definitivo de compra-venta así como la cancelación de los restantes VEINTIDÓS MILLONES DE BÓLIVARES (Bs. 22.000.000,00) podría este Tribunal en nombre de la buena fe que debe caracterizar a los contratantes ordenar el cumplimiento del contrato con opción a compra, pues sería un hecho no imputable a las partes y en todo caso originado por la fecha de consignación de la solvencia municipal por parte de la PROPIETARIA-ARRENDADORA, pero no es este el caso, no existe actuación alguna de la demandante ante el Registro ni en esa fecha ni en otra inmediatamente posterior, como se extrae de los informes consignados y extraídos del Registro Público, consignados y valorados utsupra. Así se establece.

Por tales consideraciones, este Tribunal aunque si bien es cierto, difiere del criterio doctrinal del A-quo, considera que el mismo decidió ajustado a derecho pues interpretó apropiadamente el contrato suscrito por las partes así como los hechos que dieron lugar al presente juicio, por lo tanto, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA interpuesta por la actora no debe prosperar y así debe decidirse.

DECISIÓN

En mérito favorable de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por los ciudadanos M.A.T. Y F.A.P.T., en la persona de su apoderada judicial abogada CRISARIS MENDOZA, SE DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA incoada por los ciudadanos M.A.T. Y F.A.P.T. contra la ciudadana O.M.G.S., todos antes identificados. En consecuencia se CONFIRMA EL FALLO APELADO, en los términos expuestos en la motiva. Se condena en costas a la parte recurrente por haber resultado perdidosa en la interposición del recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

NOTIFIQUESE A LAS PARTES.

PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA.

BAJESE OPORTUNAMENTE.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara con sede en Barquisimeto, a los 18 días del mes de Septiembre de dos mil seis (2.006). Años 196° y 147°.

La Juez Suplente Especial

M.J.P.

La Secretaria Acc.

E.G.H.S.

En la misma fecha se publicó siendo las 10:15am y se dejó copia.

Sec Acc.