Decisión nº PJ0042015000010 de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Enero de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 21 de enero de 2015

204º y 155º

ASUNTO: AH14-V-2007-000270

PARTE ACTORA: T.S.O., venezolano, mayor de edad, domiciliado en la población de Cúpira, Estado Miranda y titular de la cédula de identidad número V-2.071.360.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: L.V.O.D.F., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 71.237.

PARTE DEMANDADA: J.G.H.B., venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Cúpira, Estado Miranda y titular de la cédula de identidad número V-5.515.657.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: A.M.B., A.J.M.R., M.G.P.A., C.A.M.R. y M.N.T., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el número 37.214, 73.779, 73.778, 97.466 y 103.609, respectivamente.

TERCERO INTERESADO: M.J.E.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-11.200.034.

APODERADA JUDICIAL DEL TERCERO INTERESADO: J.M.D.L., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 18.286.

JUICIO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

- I -

Se inició el presente juicio mediante demanda interpuesta en fecha 27 de febrero de 2007 por la abogada N.M.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 20.076, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano T.S.O., por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el cual fue asignado a este Juzgado en virtud de la distribución legal.

Mediante diligencia de fecha 17 de abril de 2007 la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos que fundamentan la presente acción, los cuales rielan del folio 08 al 23, ambos inclusive.

Por auto de fecha 20 de junio de 2007 este Juzgado admitió la presente demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, más un día que se le concedió por el término de la distancia, a fin de dar contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 17 de julio de 2007 la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos requeridos a los fines de la elaboración de la compulsa.

En esa misma oportunidad, el ciudadano M.R.P., actuando en su carácter de Alguacil Titular del Circuito, dejó constancia de haber recibido los emolumentos para la práctica de la citación.

En fecha 4 de octubre de 2007 se libró compulsa a la parte demandada, y despacho de comisión dirigido al Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

En fecha 18 de febrero de 2008 la representación judicial de la parte demandada consignó poder que acredita su representación, y así mismo se dio por citado en nombre de su representado.

En fecha 21 de febrero de 2008 la representación judicial de la parte demanda consignó escrito de contestación y reconvención.

En fecha 25 de febrero de 2008 este Juzgado dio por recibidas las resultas provenientes del Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Por escrito de fecha 07 de marzo de 2008 la representación judicial de la parte demandada consignó copias certificadas, las cuales constituyen soporte documental del escrito de contestación de la demanda y reconvención consignado en fecha 21 de febrero de 2008.

En fecha 27 de junio de 2008 el ciudadano A.V., Juez del Tribunal, se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.

En fecha 30 de julio de 2008 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención.

Mediante diligencia de fecha 04 de agosto de 2008 la representación judicial de la parte actora solicitó al Tribunal que deseche la reconvención propuesta por la parte demandada.

En fecha 15 de julio de 2010 el Juez que suscribe la presente decisión se avocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba.

En fecha 16 de julio de 2010 este Juzgado admitió la reconvención interpuesta por la parte demandada, y fijó el quinto (5to) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación de las partes a los fines de su contestación.

En fecha 22 de septiembre de 2010 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la reconvención intentada por la parte demandada.

En fecha 20 de octubre de 2010 este Juzgado ordenó agregar a los autos el escrito de pruebas promovido por la parte actora reconvenida.

En fecha 22 de noviembre de 2010 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de transacción. Dicha transacción fue homologada por el Tribunal mediante sentencia de fecha 10 de diciembre de 2010.

En fecha 19 de enero de 2011 la representación judicial de la parte actora mediante diligencia solicitó al Tribunal que deje sin efecto la transacción judicial consignada en autos, por cuanto la misma lesiona los derechos de un tercero, el cual ya había adquirido la propiedad del inmueble de autos.

Mediante decisión de fecha 16 de febrero de 2011 este Juzgado ordenó abrir una articulación probatoria por un lapso de ocho (8) días de despacho, a fin que las partes promoviesen lo que consideren pertinente. En consecuencia, se emplazó al ciudadano M.J.E.P., para que compareciese al primer día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a fin de consignar los medios probatorios que considere pertinentes.

En fecha 28 de febrero de 2011 el ciudadano M.E.P., anteriormente identificado, se dio por citado.

Mediante diligencia de fecha 1 de marzo de 2011 la ciudadana LUARA ODOARDI, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora consignó revocatoria del poder que fuera otorgado al ciudadano M.E.P..

Consignados como fueron los respectivos medios probatorios, en fecha 15 de marzo de 2011 este Juzgado dictó decisión por medio de la cual declaró la nulidad de la transacción efectuada por las partes en fecha 22 de noviembre de 2010, así como todas las consecuencias jurídicas que se desprenden de ella, y del auto de homologación dictado por ese Juzgado en fecha 10 de diciembre de 2010, restituyéndose la situación jurídica al estado en que se encontraba para el día 22 de noviembre de 2010.

En fecha 13 de mayo de 2011 este Juzgado admitió las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 20 de mayo de 2011 la representación judicial de la parte demandada apeló de la sentencia dictada en fecha 15 de marzo de 2011.

En fecha 13 de julio de 2011 la representación judicial de la parte demandada solicitó al Tribunal la suspensión del procedimiento, de conformidad con lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Dicho pedimento fue negado por este Tribunal mediante auto de fecha 25 de julio de 2011, por cuanto el inmueble involucrado en el presente juicio no está destinado a vivienda principal.

Por auto de fecha 27 de julio de 2011 este Juzgado oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra el auto de fecha 13 de mayo de 2011, ordenándose la remisión de las copias respectivas al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio que se ordenó librar a tal efecto.

Por auto de fecha 2 de agosto de 2011 Juzgado oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra el auto de fecha 25 de julio de 2011, ordenándose la remisión de las copias respectivas al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio que se ordenó librar a tal efecto.

Por auto de fecha 26 de marzo de 2013 este Juzgado declaró el decaimiento por pérdida del interés procesal del recurso de apelación interpuesto en fecha 20 de mayo de 2011, por la representación judicial de la parte demandada, contra el auto de fecha 13 de mayo de 2011, que admitió las pruebas promovidas por la parte actora. Igualmente se ordenó la notificación de las partes.

Mediante diligencia de fecha 5 de junio de 2013, este Juzgado apeló de la anterior decisión. Dicha apelación fue oída en un solo efecto mediante auto de fecha 7 de junio de 2013, ordenándose la remisión de las copias certificadas respectivas a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia en el presente asunto, el Tribunal lo hace atendiendo a las siguientes consideraciones:

- II -

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda, la parte actora alegó lo siguiente:

• Que su representado suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano J.G.H., venezolano, mayor de edad, casado, de profesión comerciante, domiciliado en el Municipio Páez del Estado Miranda, titular de la cédula de identidad número V-5.515.657, un inmueble constituido por un terreno dedicado a estacionamiento, galpón con paredes de concreto, vigas doble “T”, techo de plataforma, un tanque de agua y una casa destinada para vivienda, construida con bloques de cemento, techo de acerolit, puertas de hierro, dos (2) dormitorios y tres (3) baños, ubicado dicho inmueble en la margen izquierda de la Carretera Nacional que conduce a la población de El Guapo, a la vía de Oriente, frente al Comando de la Inspectoría de Tránsito, Cúpira, Estado Miranda, el cual tiene una extensión de treinta metros (30 mts) de frente por ciento cuarenta y seis metros (146 mts) de fondo, el cual está destinado para uso comercial, tal como se desprende de la Cláusula Primera del respectivo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha primero (1º) de enero de 2003, fecha de inicio de la relación contractual, debidamente autenticado en fecha primero de 1 julio de 2003, bajo el Nº 40, Tomo 8, ante la Oficina Subalterna de Registro Público con funciones notariales del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico.

• Que el canon de arrendamiento mensual fue convenido en la cantidad de Quinientos Bolívares, pagaderos por el arrendatario dentro de los cinco (5) primeros días de cada mensualidad, pago que debía efectuarse en el domicilio del arrendador, igualmente eran de su cargo el pago de servicios de electricidad, teléfono, agua, gas y cualquier otro contratado para su uso.

• Que en la cláusula tercera del contrato se estableció que el tiempo determinado de duración es de un año fijo sin prórroga, contado a partir del 1 de enero de 2003, hasta el día 31 de diciembre de 2003. Y que finalizado el contrato el arrendatario debía hacer entrega del inmueble al arrendador, libre de personas y bienes, en perfectas condiciones de aseo y limpieza y solvente de todas sus obligaciones.

• Que en fecha seis de junio de 2006 el ciudadano J.G.H. fue notificado judicialmente a través del Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Río Chico, que como consecuencia del vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, se le concedía un plazo de noventa (90) días continuos, contados a partir de la notificación, para la entrega del inmueble, libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en las cuales lo recibió, fecha que se verificó el día 6 de septiembre de 2006, tal como se desprende de la referida notificación judicial.

• Que además de lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato, se estableció en el contrato una penalidad para el caso de incumplimiento por parte del arrendatario en la entrega del inmueble, de la manera siguiente:

… Expresamente queda convenido por las partes signatarias del presente contrato que todo retardo o demora en la entrega del inmueble arrendado, al vencimiento del plazo estipulado, obliga a EL ARRENDATARIO a pagar una indemnización y hasta la entrega definitiva del inmueble, de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) diarios a título de indemnización por los daños y perjuicios causados, sin que EL ARRENDADOR esté en la obligación de demostrar dichos daños y perjuicios.

• Fundamentó la parte actora la presente demanda en las disposiciones legales contenidas en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 y 1.599 del Código Civil.

• Que por las razones anteriormente expuestas procede a demandar al ciudadano J.G.H., ya identificado, para que convenga o en su defecto, sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente:

1. - En el cumplimiento del contrato que firmara con el ciudadano T.S.O., en fecha 1 de enero de 2003, autenticado en fecha 1 de julio de 2003, bajo el número 40, Tomo 8, por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, en lo relacionado con la terminación por vencimiento del lapso.

2. - En la entrega del inmueble descrito en la cláusula primera, en buen estado de conservación, libre de personas y bienes, al arrendador.

3. - En el pago de la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00) por concepto de indemnización, por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento o retardo por parte de EL ARRENDATARIO, en la entrega del inmueble, a EL ARRENDADOR, de conformidad con lo dispuesto en la CLAUSULA TERCERA del contrato, tomando como fecha inicial para el cómputo, el día 6 de septiembre de 2006, fecha en la cual venció el lapso establecido mediante notificación judicial para la entrega, arrojando un total de CIENTO SESENTA (160) DIAS, a razón de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por cada día, tomando como fecha tope el día DIECISÉIS (16) DE FEBRERO DE 2007, más los que se sigan venciendo hasta su total y definitiva entrega por parte de EL ARRENDATARIO, así como los arrendamientos que ha dejado de percibir su representado ante la imposibilidad de arrendar el inmueble actualmente y la pérdida monetaria como consecuencia de ello.

4. - En el pago de las costas procesales, incluidos los honorarios de abogado.

Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó lo siguiente:

• En primer lugar, rechazó, negó y contradijo formalmente tanto en los hechos como en el derecho, todos y cado uno de los argumentos, alegatos y planteamiento esgrimidos por la parte actora en el libelo de la demanda, por no ser ciertos y no adecuados a la realidad.

• Así mismo, rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho, la pretensión de la parte actora, al demandar el cumplimiento de contrato por haberse vencido el período de vigencia del mismo bajo la figura del contrato a tiempo determinado, siendo lo válido que lo que en un principio pudo haber nacido como un contrato a tiempo determinado se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, toda vez que el ciudadano T.S.O., en su carácter de Propietario Arrendador, consintió en convertir el precitado contrato de arrendamiento en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, verificado esto, al pasar a cobrar mes a mes, año a año, todos y cada uno de los cánones de arrendamiento vencidos hasta esa fecha, tal como se evidencia de los recibos que a tal efecto consignó, los cuales fueron emitidos desde agosto de 2003 hasta noviembre de 2005.

• Que sin que haya existido motivo alguno para esa fecha, el ciudadano T.S.O. se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, lo que obligó a aperturar un expediente de consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado de los Municipios Paez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, cuya copia fue consignada junto con el escrito de contestación.

• Que el día 6 de de junio de 2006, fue practicada una notificación judicial por el Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los fines de hacer saber la necesidad del arrendador en ocupar el inmueble de su propiedad, siendo que en el presente caso, lo que ha operado es la tácita reconducción del contrato.

• Negó, rechazó y contradijo que su representado se encuentre obligado a la entrega del inmueble al arrendador, libre de personas y bienes, como consecuencia de la temeraria acción de cumplimiento de contrato, y como quiera que la entrega del inmueble es una circunstancia accesoria a la principal, y desvirtuada la causa principal, obviamente se encuentra desvirtuada la causa accesoria, por aplicación del principio jurídico de accesoriedad.

• Negó, rechazó y contradijo que su representado se encuentre obligado al pago de la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento o retardo por parte del arrendatario en la entrega del inmueble, los cuales no han sido probados.

• Negó rechazó y contradijo que su representado se encuentre obligado al pago de las costas procesales, incluyendo los honorarios profesionales de abogado, toda vez que la presente acción es improcedente, temeraria y atrevida, por cuando se fundamenta en hechos que no se corresponden con la realidad y certeza apropiada y en el derecho, con una fundamentación legal y distinta a la verdadera del presente contrato.

• Alegó la representación judicial de la parte demandada que la parte actora comete un error conceptual y procesal al pretender demandar la acción de cumplimiento de contrato en donde la naturaleza jurídica del mismo fue desnaturalizada y desvirtuada por el mismo arrendador, en donde a través de la tácita reconducción, convirtió lo que en un principio fue un contrato a tiempo determinado para convertirlo en un contrato a tiempo indeterminado previo su consentimiento libremente otorgado para cobrar sus cánones de arrendamiento, es más, al mandar a retirar cantidades de dinero a cuenta del canon de arrendamiento, sin que haya manifestado necesidad alguna del inmueble.

• Que esta conducta manifiesta del arrendador convirtió el precitado contrato de arrendamiento a tiempo determinado en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que la acción pertinente y adecuada a demandar, ha debido ser el desalojo, y no el cumplimiento del contrato de arrendamiento.

• Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada reconvino a la parte actora al haber violado lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, al no haber notificado mediante documento auténtico su voluntad de vender el inmueble objeto de la demanda a su representado, y quien tiene según la norma jurídica in comento, el pleno y absoluto derecho a que se le haya ofrecido el bien inmueble, en las mismas condiciones en que fue vendido, y quien está dispuesto a subrogarse en el derecho del tercero adquirente.

- III -

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

- Junto con el libelo de demanda:

1) Marcado “B”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos T.S.O. y J.G.H., sobre el inmueble objeto del presente juicio, el cual fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guárico, en fecha 1 de julio de 2003, bajo el Nº 40, Tomo VII de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha oficina.

2) Marcado “C”, copia simple de la notificación judicial practicada en fecha 6 de junio de 2006 por el Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Río Chico.

Al respecto, este juzgador observa que dichos instrumentos no fueron tachados por la parte demandante, por lo que a tenor de los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil se les otorga valor probatorio. Y así se establece.-

- En la oportunidad probatoria:

3) Marcado “A”, copia certificada de las consignaciones de cánones de arrendamiento, expedidas por el Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 7 de octubre de 2010, relacionadas con el inmueble objeto del presente juicio, donde se evidencia que las consignaciones fueron efectuadas de manera extemporánea.

4) Marcado “B”, constancia expedida por la Dirección de Hacienda Municipio de la Alcaldía del Municipio P.G.d.E.M., donde se evidencia que el inmueble del presente presentaba una deuda por concepto de aseo urbano domiciliario, correspondiente al período 2006-2010, incumpliendo de esta manera lo estipulado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

5) Marcada “C”, constancia expedida por CADAFE, Oficina Comercial Río Chico, en fecha 7 de octubre de 2010, donde se evidencia que el inmueble presentaba una deuda por concepto de energía eléctrica, incumpliendo nuevamente lo estipulado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

Al respecto, este juzgador observa que dichos instrumentos no fueron tachados por la parte demandante, por lo que a tenor de los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil se les otorga valor probatorio. Y así se establece.-

6) Promovió prueba de informes a ser evacuada por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio P.G.d.E.M., a fin de que informe a este Juzgado el estado de solvencia del inmueble objeto del presente juicio, con respecto a la patente de industria y comercio del local. Con respecto a dicha prueba que la misma fue debidamente evacuada en fecha 01 de agosto de 2011, mediante oficio número DHM-018-2011, librado por la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio P.G.d.E.M., a través del cual se dejó constancia de la existencia de una deuda de impuesto acumulada desde el año 2006. En consecuencia, se aprecia dicha prueba a los fines de la decisión. Así se declara.

7) Promovió prueba de informes a ser evacuada por la Oficina de Hidrocapital ubicada en Río Chico, a los fines de que informe a este Tribunal la existencia del servicio de agua potable, con respecto al inmueble objeto del presente juicio. Con respecto a dicha prueba, se evidencia de autos que la misma no fue evacuada, por lo que en consecuencia este Juzgado la desecha del análisis probatorio. Así se decide.

8) Promovió inspección judicial a ser practicada por el Juzgado de los Municipios Páez y P.G.d.E.M., para que se constituya y traslade el Tribunal al inmueble objeto del presente juicio a los fines de dejar constancia de una toma sin agua sin medidor proveído por Hidrocapital. Con respecto a dicha prueba este Juzgado observa que la misma fue debidamente practicada en fecha 01 de agosto de 2011, por el Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, oportunidad en la que se levantó el acta respectiva a los fines de dejar constancia de la existencia de una toma de agua que suministraba el servicio al estacionamiento, la cual se encuentra tapada con arena por no recibir el suministro de agua. En consecuencia, al haber sido evacuada la prueba, se le confiere valor probatorio a los fines de dictar la respectiva decisión.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

- Junto con el escrito de contestación y reconvención:

1) Marcados A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9, A10, A11, A12, A13, A14, A15, A16, A17, A18, A19, A20, A21, A22, A23, A24, A25, A26, A27 y A28, recibos de pago emitidos desde el mes agosto de 2003 hasta el mes de noviembre de 2005, por concepto de cánones de arrendamiento, los cuales fueron suscritos por el arrendador.

2) Cursantes del folio 79 al 151, copia certificada de las consignaciones arrendaticias efectuadas por ante el Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Río Chico, desde el mes de diciembre de 2005 hasta el mes de enero de 2.008. Con respecto a dichas probanzas, este Juzgado las aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil para acreditar que la parte demandada no cumplió con la obligación asumida en el contrato de arrendamiento, relativa al pago de la cantidad de Quinientos Bolívares Mensuales (Bs. 500,00) por concepto de cánones de arrendamiento, ya que si bien efectuó pagos reiterados y consecutivos, siempre fueron realizados por montos menores al establecido en el contrato de arrendamiento. Así se declara.

3) Copia certificada del documento celebrado en fecha 16 de junio de 2006 por medio del cual el ciudadano T.S.O. dio en venta al ciudadano M.J.E.P., un lote de terreno donde funciona el Estacionamiento Roalca, ubicado en el sector conocido como Managua, Cúpira, Carretera Nacional de Oriente del Municipio P.G.d.E.M., por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), el cual fue debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.M., en fecha 04 de agosto de 2006, bajo el Nº 21, Folios 117 al 121, Tomo Tercero, Tercer Trimestre del año 2006. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio a la presente probanza, considerándola plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.-

- En la oportunidad probatoria:

La parte demandada no uso hizo uso de su derecho de promover pruebas en la oportunidad correspondiente.

- IV -

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Vistas las actuaciones descritas con anterioridad, este sentenciador procede a pronunciarse respecto del mérito de la controversia en el presente proceso de la siguiente manera:

Sobre el arrendamiento dispone el artículo 1.592 del Código Civil que el arrendatario tiene dos obligaciones pagar el canon y servirse de la cosa conforme al uso establecido en el contrato. En efecto, dispone textualmente esta norma:

Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

En el caso que nos ocupa resulta establecido con las afirmaciones concurrentes de las partes que la pensión de arrendamiento se convino en la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES MENSUALES (BS. 500,00), pago que debía ser efectuado en el domicilio del arrendador, lo cual se vino cumpliendo hasta el mes de diciembre de 2005, fecha en la cual el arrendatario comenzó a consignar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado de los Municipios Paez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Río Chico, observándose que dichas consignaciones fueron realizadas por cantidades menores al monto establecido en el contrato de arrendamiento.

Nuestro sistema jurídico concibe el incumplimiento como cualquier diferencia entre la prestación prometida y la cumplida, por ello el acreedor no está obligado a recibir un pago distinto del pactado. Siendo ello así, es claro que en el presente caso el arrendatario no pago el canon en los términos convenidos.-

A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, modificado por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, por sentencia de fecha 28 de junio de 2005, a saber:

Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

La norma anteriormente citada consagra la acción de desalojo, la cual podrá ser usada para atacar un contrato de locación verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Los efectos de la procedencia de dicha acción consisten en la extinción del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes. Dicha acción sólo puede ser ejercida cuando esté fundamentada en una serie de causales taxativas, enumeradas en el mismo artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De la lectura del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se desprenden los elementos constitutivos de dicha norma, aplicables al caso que nos ocupa, a saber:

1. Un supuesto de hecho: La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y que el arrendador se encuentre en la necesidad de habitar el inmueble arrendado.

2. Una consecuencia jurídica: La procedencia del desalojo del inmueble arrendado.

En el caso de marras, la parte actora trajo a los autos el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de julio de 2003, el cual tenía una duración primigenia de un año fijo, en virtud de lo establecido en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento. Ahora bien, debe este Tribunal considerar que después del vencimiento del contrato el inquilino siguió disfrutando de la cosa alquilada y el arrendador a su vez, consintió en dejarlo en posesión de la mencionada cosa arrendada y por lo tanto, las partes se encuentran ligadas por el nacimiento de un nuevo contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción del contrato, tal como establece el artículo 1600 del Código Civil de Venezuela.

En virtud de lo anterior, este Tribunal debe reconocer como satisfecho en el caso de marras el primero de los presupuestos para que sea dictada la procedencia de la acción de desalojo, es decir, la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

En cuanto al segundo requisito necesario para la procedencia de la acción de desalojo, es decir, la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, evidencia este Sentenciador que si bien la parte demandada consignó recibos de pago y consignaciones arrendaticias efectuadas por ante el Juzgado de los Municipios Páez y P.G. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dichas consignaciones fueron realizadas por montos menores, incumpliéndose así lo dispuesto en el contrato de arrendamiento.

De tal manera, que al haberse verificado los extremos tipificados por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal debe declarar con lugar la acción de desalojo incoada por el ciudadano T.S.O. en contra del ciudadano J.G.H., en virtud de haberse cumplido en el presente caso con los supuestos de hecho consagrados de forma abstracta en la ley adjetiva vigente. Así se decide.

- V -

DE LA RECONVENCION

Por otra parte, corresponde a este Tribunal verificar la procedencia o no de la reconvención propuesta por la parte demandada en el presente asunto.

En ese sentido, el demandado pretende ejercer su derecho a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, con el objeto de que se le subrogue en todos los derechos derivados de la venta efectuada al ciudadano M.J.E.P..

Por otro lado, la parte actora reconvenida alegó que el lapso para ejercer el derecho de retracto y la preferencia legal arrendaticia es de cuarenta (40) días calendarios contados a partir de la fecha de la notificación cierta, y siendo que el demandado tuvo conocimiento de la venta el día 10 de abril de 2007, el lapso para ejercer el derecho de retracto habría precluido en fecha 20 de mayo de 2007, por lo tanto, alegó la actora reconvenida que en el presente caso operó la caducidad de la acción.

Ahora, bien la figura de la Reconvención o mutua petición se encuentra establecida en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.”

En este orden de ideas, debe entenderse que la reconvención es una pretensión que debe acumularse al proceso pendiente, es decir a la pretensión principal, y es por ello que la reconvención debe tramitarse por el mismo procedimiento que es tramitado el juicio principal. Así se establece.

Siendo esto así, tal y como se dejó plasmado con anterioridad, en el presente caso operó la caducidad de la acción interpuesta mediante reconvención, por tanto, lo ajustado a derecho es declarar sin lugar la reconvención, conforme el marco legal determinado y así lo deja establecido formalmente quien suscribe.

-VII-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano T.S.O. contra el ciudadano J.G.H., ambos suficientemente identificados en autos.

SEGUNDO

SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el ciudadano J.G.H. contra el ciudadano T.S.O., ambos suficientemente identificados en autos.

TERCERO

SE CONDENA a la parte demandada a entregarle a la parte actora, libre de bienes y personas, un inmueble constituido por un terreno dedicado a estacionamiento, galpón con paredes de concreto, vigas doble “T”, techo de plataforma, un tanque de agua y una casa destinada para vivienda, construida con bloques de cemento, techo de acerolit, puertas de hierro, dos (2) dormitorios y tres (3) baños, ubicado dicho inmueble en la margen izquierda de la Carretera Nacional que conduce a la población de El Guapo, a la vía de Oriente, frente al Comando de la Inspectoría de Tránsito, Cúpira, Estado Miranda, el cual tiene una extensión de treinta metros (30 mts) de frente por ciento cuarenta y seis metros (146 mts) de fondo, el cual está destinado para uso comercial.

CUARTO

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se condena en costas a la parte accionante tal como lo pauta el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 21 días del mes de enero del año 2015. Años 204º y 155º.

El Juez,

Abg. C.A.R.R.

El Secretario

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

En esta misma fecha, siendo las 1:37 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

El Secretario

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

Asunto: AH14-V-2007-000270

CARR/LERR/jc