Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 24 de Octubre de 2012
| Fecha de Resolución | 24 de Octubre de 2012 |
| Emisor | Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil |
| Ponente | Saul Dario Melendez Melendez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción
Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veinticuatro de octubre de dos mil doce
202º y 153º
ASUNTO: KP02-R-2010-000241
PARTE ACTORA: T.J.B.O., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.447.574, con domicilio procesal en la Carrera 17 entre calles 27 y 28, Edificio Don Antonio, primer piso, Oficina 1-3, Barquisimeto estado Lara.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: B.F., MARDUNELYN CHANG HONG Y E.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 47.652, 92.412 y 92.320 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: O.J.R.O., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 16.323.740, con domicilio en la Urbanización Las Mercedes, Avenida E al lado de la Casa Comunal, Municipio Palavecino, estado Lara.
APODERADOS DE LA DEMANDADA: A.M.E.M. Y M.A.A.S., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 90.484 y 92.444 respectivamente.
TERCERA INTERVINIENTE: M.G.R.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.703.548, con domicilio procesal en la Calle 27, con carrera 17, Edificio Campanario Uno, Piso 2, Oficina 09, Barquisimeto estado Lara.
APODERADOS DE LA TERCERA INTERVINIENTE: L.J.C.L., J.C.R.S. Y A.R.V.L., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 90.464, 80.185 y 90.413 respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
El 21 de enero de 2010, el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia en la cual declaró SIN LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, intentada por el ciudadano T.J.B.O., contra el ciudadano O.J.R.O., todos antes identificados; SIN LUGAR LA RECONVENCION formulada por la parte demandada reconviniente ciudadano O.J.R.O. antes identificados. SE DECLARA LA CADUCIDAD DE LA TERCERIA, interpuesta por la ciudadana M.G.R.O., contra los ciudadanos T.J.B.O. y O.J.R.O., Se condena en costas a la parte demandante por haber vencimiento total en la interposición de la demanda, y se condena en costas al demandado reconviniente, por haber resultado vencido en la Interposición de la reconvención, y se condena en costas al tercera por haber sido vencido en la interposición de la tercería, todo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 01 de marzo de 2010, el Abogado B.F., Apoderado Judicial de la parte actora, apeló de la anterior decisión. En fecha 04 de marzo de 2010, el Tribunal a quo oyó la misma en ambos efectos, ordenando la remisión de las actas para su distribución. El 12 de marzo de 2010, son recibidas las actuaciones en esta alzada, quien les da entrada y fijó el Vigésimo (20º) día de despacho siguiente para el Acto de Informes. El 09/04/2010, siendo el día fijado para el Acto de Informes, el tribunal acordó agregar a los autos el escrito presentado por el Abogado J.C.R.S., Apoderado Judicial de la Tercera Interesada, dejándose constancia de que la parte actora y demandada no presentaron escritos ni por sí, ni a través de apoderado, y se acoge al lapso establecido para las Observaciones, y el día establecido para ello, el tribunal dejó constancia de que no fueron presentado escritos, se dijo “vistos”. Para decidir, se observa:
El ciudadano T.J.B.O., asistido de abogado interpuso demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra el ciudadano O.J.R.O., antes identificados, aduciendo que éste le dio en opción a compra venta, un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 32, ubicado en el tercer piso del edificio “Residencias Aurora”, situado en la calle 21 esquina de la calle 17, de esta ciudad, inmueble que posee una superficie aproximada de 90,96 Mts 2, alinderada de la siguiente manera: Norte: Con pared norte del edificio, espacio de circulación y espacio del ducto de basura; Sur: Con fachada Sur del edificio, escalera general del edificio y espacio del ducto de basura; Este: Con pared este del edificio; y Oeste: Con el apartamento Nº 31, espacio del ducto de basura y escalera general del edificio. Que, el inmueble identificado le pertenece al ciudadano O.J.R.O., según documento identificado en el libelo de demanda (Folio 2 Vto. P. 1), del cual se estableció como precio de venta en la cantidad de Bs. 85.000.000,00, equivalentes a Bs. F. 85.000,00, los cuales serían pagados de la siguiente manera: a) Bs. 10.000.000,00 equivalentes a Bs. F. 10.000,00, en el momento de la firma del contrato de opción a compraventa y b) La cantidad de Bs. 75.000.000,00, equivalentes a Bs. F. 75.000,00, pagadera al momento del otorgamiento del documento de definitivo de venta; estableciéndose como duración de la opción, un lapso de 120 días, prorrogables contados a partir de la fecha de otorgamiento del contrato de opción. Que, el plazo concedido fue a los fines de que el actor tramitara la obtención de un crédito por ante la institución financiera, a los fines de pagar el saldo del precio, habiendo logrado que la entidad Banesco Banco Universal C.A., le concediera un crédito por ante una institución financiera, a los fines de pagar el saldo del precio, como en efecto sucedió, habiendo logrado que la referida entidad bancaria, le concediera un crédito por la cantidad de 39.000.000,00 obteniendo además un subsidio directo habitacional por Bs. 18.480,00 equivalentes a Bs. F. 18.480,00 mientras que el monto que faltaba para completar el saldo del precio, es decir la cantidad de Bs. 17.520.000,00 equivalentes a Bs. F 17.520,00, situación ésta que se le notificó al vendedor, ciudadano O.J.R.O., quien manifestó su conformidad razón por la cual se procedió a presentar el documento respectivo a los fines de su revisión y posterior protocolización por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara. Que, luego de presentado el documento, una vez que el mismo es revisado, la Oficina del Primer Circuito, le informó que no era posible protocolizarlo, en virtud de que el vendedor se atribuyó la propiedad del inmueble vendido, y en verdad éste solo adquiría el 50% del mismo, perteneciendo el otro 50% a la ciudadana E.O. de Rodríguez, quien era la madre del vendedor y había fallecido; y dada la circunstancia anterior, y a los fines de poder perfeccionarse la compraventa, había de tramitar la declaración sucesoral, de la ya mencionada E.O. de Rodríguez y el comprador y vendedor de común acuerdo convinieron en prorrogar la vigencia de la opción a compra y dada la imposibilidad de determinar la fecha de obtención del certificado de solvencia sucesoral, se suscribió un nuevo contrato de opción a compra de carácter privado, a los fines de que mantuviera la vigencia del mismo, ya que la intención de ambas partes contractuales era el que la compraventa se perfeccionara, tanto así que el propietario ciudadano O.J.R.O., procedió a entregarle al actor las llaves del inmueble; Que convenido lo anterior, el actor procedió a esperar que el vendedor ciudadano O.J.R.O., tramitara la declaración sucesoral de la ciudadana E.O. de Rodríguez y obtuviera el respectivo certificado de solvencia, a los fines de tramitar la obtención del crédito bancario para que procediera a otorgar el documento definitivo de compraventa, ayudándolo en varias ocasiones al hacerle de intermediario con funcionarios del SENIAT, a los fines de que agilizaran los trámites por dicho organismo. Que, una vez cumplida la certificación de la solvencia sucesoral de la ciudadana E.O. de Rodríguez ya identificada, por parte del vendedor O.J.R.O., le requirieron que le hiciera entrega de la misma, a los fines de actualizar los datos por ante la entidad BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A., para que ésta volviera a liberar los fondos para el crédito ya aprobado y redactar el documento definitivo de compraventa; donde debían firmar como vendedores el ciudadano O.J.R.O. y su padre ciudadano A.A.R.M.; alega, que en estos trámites, fallece el ciudadano A.O.R.M., ya identificado, por lo que hubo que diferir la negociación hasta tanto se lograra que el ciudadano O.J.R.O., ya identificado, tramitara la declaración sucesoral del ciudadano A.O.R.M., ya identificado, y obtuviera el respectivo certificado de solvencia, a los fines de tramitar la obtención del crédito bancario para que procedieran a otorgar el documento definitivo de compraventa; ayudándolo nuevamente en varias ocasiones al hacerlo de intermediario como funcionarios del SENIAT que eran sus conocidos a los fines de que le ayudaran en la agilización de los trámites por ante dicho organismo; que una vez obtenida la certificación de solvencia sucesoral del ciudadano A.O.R.M., por parte del vendedor, ciudadano O.J.R.O., le requirieron que les hicieran entrega de la misma, así como también la de la ciudadana E.O. de Rodríguez, ya identificada, a los fines de actualizar los datos por ante la entidad, BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., para que esta volviera a liberar los fondos para el crédito ya aprobado, y redactara el documento definitivo de compraventa; pero el ciudadano O.J.R.O., se ha negado a ello, alegando que exigía una revisión del precio, obviando el compromiso adquirido con su persona, aduce Que, habiendo sido infructuosas las gestiones realizadas a los fines de lograr un acuerdo que permita otorgar el documento definitivo de compraventa, es por lo que demandó al ciudadano O.J.R.O., ya identificado, para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal a cumplir con el contrato celebrado, y en consecuencia, a otorgar el documento definitivo de compraventa del inmueble anteriormente identificado, y una vez realizada la entrega en cuestión el actor se comprometía a saldar el precio adeudado, es decir la cantidad de Bs. 75.000,00, pago que se efectuaría dentro del lapso que fuera concedido por el tribunal, una vez declarada definitivamente firme la sentencia; y en caso de negarse el demandado, que ordenen el cumplimiento el tribunal de la causa. De la misma manera solicitó se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble y finalmente estimó la demanda en la cantidad de Bs. 100.000,00. El 09 de Julio de 2008, es admitida la demanda y se ordena la citación de los demandados. El 04/08/2008, vista la solicitud de medida preventiva de prohibición de Enajenar y Gravar, realizada por la parte actora, el Juzgado de Primera Instancia decretó la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble identificado. A los folios 81 al 92, el ciudadano O.J.R.O., asistido de abogado, en la oportunidad de la contestación contestó la misma y a la vez reconvino a la parte actora y estimó dicha reconvención en la cantidad de Bs. 100.000,00. Consta igualmente demanda de tercería interpuesta por la ciudadana M.G.O. que es admitida en fecha 22/01/2009 y en esa misma fecha el a-quo dicta auto donde advierte a las partes que queda suspendido el juicio principal. El 22/04/2009, el Tribunal de Primera Instancia admite la Reconvención propuesta, y cursa escrito de contestación a la misma. El 04/06/2009, el tribunal agrega a los autos las pruebas promovidas por las partes intervinientes (Folio 104). A los folios 220 al 225, cursa escrito de contestación a la tercería y a los folios 229 al 233 escrito de promoción de pruebas a la tercería. Vencido los lapsos con los resultados pertinentes se dictó la sentencia de Primera Instancia que fue objeto de apelación. En este sentido corresponde a quien Juzga analizar las actas para determinar si el a quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento, siendo así se observa.
El presente caso trata de una demanda de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano Tonino Josè Bologna Ollarves, en contra del ciudadano O.J.R.O..
En la contestación de la demanda, la parte demandada la contesta, afirmando que es cierto que suscribió un contrato de opción de compra venta con el demandante, cuyo objeto lo constituye el apartamento que se indica en el libelo de demanda, por el precio que igualmente señala. Que es cierto que recibió la cantidad de Bs. 10.000,00 al firmar la opción, siendo el compromiso que recibiría la diferencia, o sea, Bs. 75.000,00, al otorgar el documento definitivo de compra venta; que también es cierto como se afirma en la demanda, que tuvo la mejor voluntad de cumplir con el compromiso contraído, lo que no pudo hacerse al conocer que el apartamento objeto de la venta estaba en comunidad con su madre E.O. de Rodríguez, hecho que desconocía, razón por la cual de común acuerdo fijaron nueva oportunidad mientras se cumplía con la declaración sucesoral y gestiones relacionadas con ella; que también es cierto que murió su padre A.R.M. como heredero de su madre, lo que impidió que se cumpliera la venta, hasta tanto se realizara la declaración sucesoral correspondiente. Por otra parte afirma que no es verdad, que cumplidos los trámites de declaración sucesoral de su padre se negara a firmar la venta porque pretendía aumentar el precio. Arguye que simplemente no podía hacerlo porque los derechos de su padre A.R.M. se transfieren proporcionalmente a su hermana M.G.R.O., quien no quiere vender sus derechos ni pueden obligarla a hacerlo. Reconoce haber incurrido en un error de derecho y de hecho, pero siempre de buena fe, al creer que la cesión de derecho que le realizara su padre excluía a su hermana de la sucesión, hecho que ella rebatió e hizo valer. Como bien afirma el actor reconvenido en su demanda, estos hechos narrados tipifican un caso de venta de la cosa ajena, que tiene la consecuencia que refiere, al hacer suya la doctrina expuesta en la sentencia de Sala Civil del 15/11/2004 (Ponencia: T.Á.L.. F.C. de Ramírez vs. M.R.V.), que copiada textual y parcialmente del libelo dice: “En este caso, el supuesto radica en que si bien el vendedor está obligado a transmitir al comprador la propiedad de lo vendido, no puede hacerlo cuando el bien no le pertenece por cuanto no tiene la titularidad del mismo y nadie puede dar más de lo que le pertenece”. Hace valer esta trascripción jurisprudencial y doctrinaria del demandante para aducir, como en efecto lo hace, la imposibilidad de cumpliendo por su parte quedando exento de responsabilidad pecuniaria porque no lo pide el actor y además, porque el incumplimiento no le es imputable.
Es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de tal manera que no puede en su sentencia referirse a otros hechos distintos a los alegados por aquéllas. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tiene la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren conocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.
Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando sólo se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias.
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
Pruebas Promovidas por la Parte Reconvenida
Se acompañó el libelo:
1) Documento en copias simples de opción de compra venta del inmueble; documento en copias simples de cesión de derechos del ciudadano A.O.R.M. otorgado al ciudadano O.J.R.; documento en copias simples de opción de compra venta del inmueble devuelto por el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara todos agregados posteriormente en copia certificadas; documento en original sobre nuevo contrato de opción a compra del inmueble. Todos estos documentos se valoran de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual se prueba la relación contractual entre las partes y el alcance de su obligación, así como la legitimación para estar en juicio.
2) Copias de comunicaciones emanadas de Banesco, Banco Universal, C.A. donde demuestra la aprobación del crédito solicitado por el actor; documento en copias simples sobre nuevo contrato de opción a compra del inmueble, dichos documentos se desechan porque son copias fotostáticas en forma simple no permitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, igualmente al ser emanado de terceras debe ser ratificado a través de la prueba testimonial, así se establece.
3) Copias de planillas de impuestos municipales y copia de recibos emanados del Registro Público; los cuales se desechan porque nada aportan a los hechos controvertidos.
4) Copias de comunicaciones emitidas por el Banco Banesco B.U, así como copias de carta de decisión y depósito bancario los cuales se desechan porque no se corresponden a las copias permitidas del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; así se establece.
En el lapso probatorio
1) Ratificó el valor probatorio de los instrumentos de opción a compra y su contenido, los cuales ya fueron valorados y su trascendencia en el proceso será establecida en la motiva de ésta sentencia.
2) Promovió informes de parte de la entidad bancaria Banesco Banco Universal y de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara los cuales no son valorados porque no consta en autos sus resultas.
3) Promovió la declaración de los ciudadanos M.V. (no compareció), AILIEM CÁRDENAS DE MONTAGNANI, quien declaró que conoce a los ciudadanos T.J.B., O.J.R.O. y M.G.R.O., que le consta que la ciudadana M.G.R.O. tenía conocimiento de la negociación por la cual el Sr. O.J.R.O. le vendía al ciudadano T.J.B. un apartamento identificado con el Nº 32, ubicado en el tercer piso del Edif.. Residencias Aurora. Que el ciudadano O.J.R.O., se comprometió a transmitir al ciudadano T.J.B. la totalidad de la propiedad de dicho apartamento que no se firmó el contrato de compra venta porque había un crédito sucesoral, el ya tenía el crédito aprobado por el banco y le consta lo declarado porque trabaja con el señor Bologna y ha sido testigo de todo lo que ellos pudieron hacer y de las reuniones que ellos hicieron en varias ocasiones. Este testigo fue repreguntado y contestó que vio en dos ocasiones que estaba hablando con el señor Bologna el señor O.J.R.O.. Que tiene conocimiento de la ubicación del inmueble en disputa que es la carrera 17 entre calles 20 y 21 en Residencia Aurora del tercer piso; a la pregunta que si le consta la ubicación del inmueble, contestó “ese edificio tiene muchos años ahí y allí vive el otro gerente del hotel y cuando se estaban haciendo los trámites el me dijo cual era el apartamento que estaba comprando, la cuarta repregunta fue realizada de la siguiente forma: ¿Diga la testigo si estuvo presente en cada una de las conversaciones realizadas por el ciudadano O.J.R.O. y T.J.B.? Contestó “Por supuesto que no, pero yo trabajo allí y los veía reunirse” QUINTO: ¿Diga la testigo si conoce de vista a la ciudadana M.G.R.O.? CONTESTÓ: “En una ocasión la vi.” SEXTO:¿Diga la testigo si estuvo presente en cada una de las reuniones realizadas entre los ciudadanos M.G.R.O. y el ciudadano T.B.O.? Contesto: “Por supuesto que no, simplemente los vi reunidos” SÉPTIMO: ¿Diga la testigo como conoce al ciudadano T.J.B.O.? Contesto: Somos compañeros de trabajo” OCTAVO: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento del contrato de opción a compra suscrito por el señor T.J.B.O. ¿Contesto: “ Lo leí en una ocasión pero hace mucho tiempo” .
Esta testigo contesta en una forma insuficiente las repreguntas que se le formulan, tales como que no estuvo presente en las conversaciones realizadas, solamente que veía a las partes reunirse. Que es compañera de trabajo del actor señor T.B.; cuando se le repregunta que si conoce a la ciudadana M.G.R.O., contesta vagamente que en una ocasión la vio. Como se puede observar la testigo no tiene conocimiento de cómo se realiza la contratación efectuada entre las partes, por lo que a este sentenciador no le merece fe sus dichos, los cuales están plasmados en su declaración, máxime que afirma ser compañera de trabajo del señor T.B., lo que hace que dicha testigo tenga interés en las resultas del presente juicio. Indudablemente que no queda demostrada que la ciudadana M.G.R.O. diera el consentimiento para la venta de la parte que le corresponde en comunidad con el vendedor, por lo que el expresado testigo debe ser desestimado, de acuerdo a lo establecido al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
El ciudadano H.R. declara de la siguiente forma que conoce a los ciudadanos T.B., O.J.R.O., M.G.R.O., que tenía cocimiento de la negociación de un apartamento identificado con el Nº 32 del tercer piso del edificio Residencia Aurora. Que sabe y le consta que el ciudadano O.J.R.O. se comprometió a transmitirle al ciudadano T.B. la totalidad de la propiedad del apartamento antes identificado, que el contrato de compra venta no se firmó porque O.R. tenía un problema con respecto a un documento de sucesión, que le consta lo declarado porque asesoró al señor Rodríguez en la parte de la declaración sucesoral; a las repreguntas formuladas contestó que su profesión es corredor inmobiliario universitario; que los expresados ciudadanos acudieron a su servicio para asesorarlo en la parte sucesoral, que cuando los citados ciudadanos acudieron a sus servicios como asesor ya que quienes los habían asesorados anteriormente no se percataron de que en un documento principal en la cual los padres del citado ciudadano O.J.R. habían cedido sus derechos de propiedad del inmueble involucrados en la negociación el mencionado documento fue mal elaborado por esa persona que los asesoró y en consecuencia fue la razón por la cual ellos acudieron a asesoría que fue solicitada y cancelada por el ciudadano O.R., que conocía los propietarios del inmueble y que tuvo conocimiento de su comparecencia, porque ya anteriormente había sido identificado por el ciudadano T.B..
Este testigo, solamente declara que actuó como asesor inmobiliario de las personas involucradas en el negocio del apartamento ofrecido en opción de compra, pero en modo alguno relata que tuvo conocimiento de cómo sucedieron los hechos que dio origen a la contratación, por lo que de dicha declaración no se puede deducir que hubo consentimiento de la ciudadana M.G.R.O. de la venta de la cuota que le correspondía en comunidad con el demandado y como quiera que no es un testigo presencial y solo actuó como asesor inmobiliario este testimonio no le merece fe a este sentenciador por lo que se desestima de acuerdo a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas Promovidas por la parte demandada Reconviniente
1) Declaración de únicos y universales herederos tramitada por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de donde constata que los herederos de E.O. de Rodríguez, para el 28 de Julio del 2003, son: M.G.R.O. (Hermana de O.R.); declaración de únicos y universales herederos tramitada por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de donde constata que los herederos de A.O.R., para el 30 de Marzo de 2.009 son: M.G.R.O. (Hermana de O.R.) y su patrocinado; documentos originales y certificados de Solvencia de Sucesiones y Donaciones del expediente signado con el Numero 110/2003-2007 y 015/2008 consignados en original tramitados por ante el SENIAT, corresponden a las sucesiones Ochoa de R.E.A. y R.M.A.O., donde se evidencia que la ciudadana M.G.R.O., aparece como heredera de los respectivos causantes. Los cuales se valoran como prueba de la cualidad de herederos del demandado y el tercera opositor en vía principal de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil como documentos administrativos.
Pruebas Promovidas por la Tercera Opositora en vía Principal
1) Original de poder notariado en el extranjero y copia de declaración de Únicos y Universales Herederos, el cual se valora como prueba de la cualidad procesal de la Tercera y su apoderado Judicial, de conformidad con los artículos 157 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil.
2) Ratificó el valor del documento de opción a compra y agregó en copias simples los expedientes originales y certificados de Solvencia de Sucesiones y Donaciones del expediente signado con el Numero 110/2003-2007 y 015/2008 consignados en original tramitados por ante el SENIAT, corresponden a las sucesiones Ochoa de R.E.A. y R.M.A.O., donde se evidencia que la ciudadana M.G.R.O., aparece como heredera de los respectivos causantes, ya valorados
3) Promovió informes de parte del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera (SENIAT). El cual se desecha pues no consta en autos sus resultas.
DE LA PRETENSIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
Conforme a lo expuesto por las partes en sus alegatos, y pruebas promovidas no está controvertido que entre demandante y demandado hubo dos contratos de arrendamiento suscrito por ellos, en virtud del cual el segundo daba en venta al primero un inmueble consistente en un apartamento ubicado en el Edificio Residencias Aurora, situado en la calle 21 esquina de la carrera 17, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara, pero es el caso que posteriormente sucedieron hechos sobrevenidos e imprevistos que impidieron la realización de la tradición del inmueble objeto de venta, siendo que en primer lugar falleció la madre del vendedor ciudadana E.O.R. quien poseía el cincuenta por ciento 50% de los derechos del inmueble, ya que el otro cincuenta por ciento (50%) fue cedido a favor del vendedor por su padre A.O.R.M. a través de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 29 de mayo de 2001, registrado bajo el Nº 26 Folios 203 al 209, Protocolo I, Tomo 8º, Segundo Trimestre del año en curso; el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil de la misma manera no es objeto de controversia que las partes suscribieron un segundo documento donde el vendedor se comprometía de que una vez realizada la declaración sucesoral de la identificada ciudadana E.O.R. se procedería a la firma del documento definitivo, pero es el caso que fallece también el padre del vendedor ciudadano A.O.R.M., quien deja como herederos del cincuenta por ciento (50%) de los derechos del bien al mismo vendedor y a su hermana G.R.O.. De forma que está probado en autos, que el cincuenta por ciento (50%) de los derechos pertenecen no solo al demandado, sino también a la expresada ciudadana G.R.O., quien comparece como tercera interviniente, ya que el otro cincuenta por ciento (50%) de los derechos del bien ya había sido cedido por el padre del vendedor a éste a través del documento registrado señalado up supra. Ahora bien, el punto nodal se reduce a establecer si la venta realizada entre los ciudadanos T.J.B.O. y O.J.R.O. surte todos sus efectos jurídicos, aun cuando la tercera interviniente alega no haber dado el consentimiento para la realización de la expresada venta.
El Tribunal considera oportuno traer a colación las pedagógicas nociones expuestas por el Dr. J.M.O., en su obra: “Doctrina General del Contrato”, en la cual enseña:
… El contrato, tal como lo hemos caracterizado, es un hecho que existe sólo en el Derecho y por el Derecho. Esto no significa afirmar que fuera de su consideración jurídica, eso que ha ocurrido como un hecho histórico o natural no tenga ninguna realidad, sino sólo que su transformación en un “hecho jurídico” deriva de la imputación de ciertos efectos jurídicos a tal hecho histórico o natural por obra del propio Derecho objetivo. Únicamente después de hacer esta aclaratoria puede tener sentido la afirmación de que el contrato es la causa de los efectos jurídicos que él está dirigido a producir.
Mas esta correspondencia entre los efectos y la causa no debe entenderse todavía en una forma tal absoluta como para sostener que allí donde la causa (el contrato) no se haya producido, porque no se hayan dado todas las exigencias del ordenamiento, o donde ella no despliegue toda la plenitud de efectos jurídicos que debería corresponderle, por deficiencia de alguna de tales exigencias, no se produzca ningún efecto a los ojos del Derecho. En primer lugar, aun no habiéndose perfeccionado un contrato, los hechos pueden ser relevantes para el Derecho y haber producido algún otro efecto jurídico. Ineficacia para producir el efecto querido por las partes, no significa pues, necesariamente, irrelevancia jurídica de las declaraciones de voluntad que las partes se han intercambiado.
Eficacia jurídica significa idoneidad del hecho a los ojos del ordenamiento jurídico para producir los efectos jurídicos que ese hecho estaba dirigido a producir. Un hecho irrelevante jurídicamente carece lógicamente de toda eficacia; pero dado que la relevancia jurídica de un hecho reside en su adecuación a un supuesto normativo predispuesto en vista de ciertos efectos jurídicos, de la sola falta de idoneidad de un hecho para producir los efectos jurídicos que con él buscaba producir, esto es, de su mera ineficacia a tal fin, no puede inducirse su total irrelevancia jurídica. La relevancia está, pues, en función de la eficacia. Sirve para expresar la potencialidad para producir efectos jurídicos. El hecho eficaz, es necesariamente un hecho relevante; el hecho relevante puede sin embargo no resultar un hecho eficaz para engendrar los efectos a que estaba dirigido.
La relevancia de ciertos hechos históricos o naturales dados para producir los efectos típicos que desde el punto de vista del ordenamiento pretenden imputarse a tales hechos, depende pues de la valoración jurídica que se dé a esos hechos. Cuando se califica esa relevancia desde el punto de vista de los efectos y se considera que esos hechos no son idóneos para producir los efectos indagados, se habla de ineficacia; cuando se califica esta relevancia desde el punto de vista de la causa y se considera que esos hechos no reúnen los requisitos necesarios para que les impute tal idoneidad, se habla de invalidez.
… Omissis …
En lo que se refiere a la causa que genera la sanción de ineficacia, se suele distinguir entre causas internas, tales como la falta de uno de los elementos estructurales del negocio (p. eje.: indeterminabilidad absoluta del objeto del contrato), un vicio del mismo (p. ej.: incapacidad del autor del acto) o la falta de algún elemento necesario al tipo específico del acto en cuestión (p. ej.: la carencia de la póliza en el contrato de seguro), y causas externas derivadas de la desarmonía del acto con los intereses del sistema considerado en su integridad (p. ej.: falta del poder de disposición en el sujeto que pretende transmitir un derecho, lo que implicaría una contradicción con el principio general de nuestro sistema jurídico positivo de la necesaria concordancia entre el sujeto del negocio y el sujeto de los intereses a los que se refiere el negocio). En esta última hipótesis pudiera todavía en ciertos casos salvarse la eficacia del contrato si otros intereses jurídicos del sistema, incidiendo en el contrato, determinaren que, al menos parcialmente, los intereses a cuya realización tiende el acuerdo de voluntades se adapten, reduzcan o se eliminen bajo ciertos aspectos.
… Omissis …
Más difícil resulta diferenciar la invalidez de la ineficacia, aunque ya hemos visto que esta última puede provenir de otras causas diferentes de aquella. Es por ello que se procura referir el problema de la invalidez a la ineficacia que se genera cuando el contrato no reúne todos sus elementos constitutivos genéricos o específicos o cuando alguno de esos elementos presenta una grave anomalía. Esta ineficacia derivada no puede menos que resultar graduada (ineficacia absoluta, ineficacia limitada, ineficacia parcial, suspensión de la eficacia), según la relevancia que el concreto ordenamiento positivo atribuya a los intereses en juego para calificar los diversos elementos constitutivos del contrato (elementos esenciales, presupuestos de validez, incompatibilidades, etc.), dando lugar así a una gama de valoraciones negativas del contrato: contrato inexistente, contrato nulo, contrato anulable. La caracterización de la ineficacia como típica sanción de la invalidez sirve por otra parte para poner de relieve que cuando el ordenamiento estatuye la invalidez de un contrato, no crea una nueva obligación a cargo del sujeto o sujetos que han participado en tal contrato (como ocurre en la obligación de reparar a cargo del agente del acto ilícito o en la repetición a cargo del enriquecido sin causa a expensas de otro), sino la mera eliminación del presupuesto de imputación de los efectos que era típicos de tal contrato.
El nexo que las precedentes consideraciones muestran entre la invalidez y la ineficacia hace difícil establecer una neta diferenciación entre ambos conceptos. …
(Op. Cit. págs. 319-324)
La parte demandante afinca su posición en la teoría de la venta de la cosa ajena en tanto y cuanto, el bien dividido por uno de los comuneros debe producir todos sus efectos sobre la totalidad del bien y también en la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar sus relaciones jurídicas de carácter contractual, para ello expone doctrina y jurisprudencia que contempla la figura de la venta de la cosa ajena, referida al artículo 1483 del Código Civil el cual establece:
La venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona
En éste orden de ideas éste Tribunal comparte el criterio en relación a ésta temática expuesto por el Dr. E.U.F. de la Universidad Católica A.B. en su libro “La Venta de la Cosa Ajena, Caracas 2005. Pág. 36 y 37”, el cual también es esbozado por el a-quo en su sentencia:
Por nuestra parte, nos pronunciamos por ésta última tesis. Es decir, mientras subsista la comunidad, el vendedor es únicamente propietario de su cuota, respecto de la cual tiene la libre disposición. Por consiguiente, no puede vender más que su parte en la comunidad. Como la venta de la cosa común constituye un acto de disposición, requiere el concurso de la voluntad de todos los comuneros. Por lo cual, si el comunero no se limita a vender su cuota sino que vende la totalidad de la cosa indivisa como si le perteneciera, habrá venta de la cosa ajena por lo que respecta a la porción que exceda de dicha cuota
Todo ello está robustecido por la realidad de que nadie puede vender lo que no le pertenece ni disponer de lo que no se le ha autorizado, es evidente que en todo contrato se requiere el consentimiento de las partes y siendo que la otra comunera ciudadana M.G.R.O. tiene derechos sobre el bien objeto del litigio es necesario también su consentimiento sobre la cuota parte que le corresponde, lo cual no está acreditado en autos, así se decide.
Ahora bien, en el presente caso, los efectos del cumplimiento de contrato no se pudo llevar a cabo debido a los hechos sobrevenidos que sucedieron, como fue analizado en esta sentencia, y como quiera que el mismo demandado ofreció devolver cantidad convenida en arras consistente en la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo) y a los fines de evitar la configuración de un enriquecimiento sin causa, por parte de aquel, se acuerdan la devolución a la parte reconvenida de la expresada suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo) que comprende las arras pactadas en dicha negociación. La expresada suma deberá ser indexada tomando como referencia los índices de precios al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela para el área Metropolitana de Caracas calculados desde el día en que se pactó la venta y se garantizó con arras la negociación en fecha 04 de agosto de 2006, hasta la fecha en que quede firme la presente sentencia, mediante experticia complementaria del fallo, y así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN
Alega el demandado reconviniente que los artículos 1146 y siguientes del código civil establecen la posibilidad de pedir la nulidad del contrato cuando se haya incurrido en error excusable, siempre que el error se relacione con la cualidad de la cosa vendida y esta haya sido considerada esencial por las partes, para la celebración del contrato. Aduce que todos estos supuestos normativos se cumplen en el presente caso, porque pensó de buena fe, que la cesión de derechos que le hiciera su padre y que el demandante reconvenido reconoce porque aporta el documento como recaudo de su demanda, excluía a su hermana M.G.O. de la sucesión, lo que no es así puesto que su difunto padre no tenía más bienes y por tanto el apartamento objeto de la opción de compra venta debía ir a colación, conforme a las reglas del artículo 1083 y siguientes del Código Civil. Obviamente, dice que la cualidad de propietario único del bien es esencial en la negociación, a tal punto que el mismo actor reconvenido refiere que se postergó el otorgamiento del documento definitivo porque debían realizarse las declaraciones sucesorales señaladas. Como consecuencia de los puntos de hecho y derechos anteriormente expuesto planteó al demandante T.J.B.O., ya identificado, formal reconvención a fin de que convenga o en ello sea condenado por el Tribunal en considerar nula de manera absoluta el contrato de opción de compra venta y sus prórrogas, a las cuales hace referencia en el texto de su demanda. Como consecuencia de la nulidad ofrece devolver la suma de dinero referida (Bs. 10.000,00) como antes se indicó. El demandante reconvenido contesta la anterior reconvención en los siguientes términos: Siguiendo instrucciones de su representado rechaza y contradice la reconvención interpuesta, por no ajustarse a la realidad de los hechos invocados por la parte demandante, circunstancia que hace que no le sea aplicable el derecho invocado por el reconviniente y en forma específica rechaza y contradice que el demandando reconviniente haya celebrado la negociación con su representado afectado por un “error excusable” dentro de los parámetros establecidos en el Código Civil. Rechaza y contradice la afirmación del demandado reconviniente que celebró la negociación con su representado y que es perfectamente válido y eficaz el contrato realizado por los ciudadanos O.J.R.O. y T.J.B.O. antes identificados.
Así las cosas, establece el ya citado artículo 1.483 del Código Civil la anulabilidad de la venta de la cosa ajena. En todo caso estamos hablando de una nulidad relativa. Respecto de esta nulidad relativa, no puede catalogarse de un caso de prohibición de vender. Otro sector de la doctrina fundamenta la misma en el error que ha sufrido el vendedor y otros entienden que es referida en las cualidades sustanciales de la cosa. En esta temática nos acogemos al criterio que sostiene el Tratadista F.L.H. en la “Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil Venezolana”. Pág. 194 que considera que “no puede ser el error, en ningún caso, el fundamento de esta fuente de anulabilidad, ya que de ser asimismo, cabría sanción alguna cuando el comprador sabe que la cosa no es de propiedad de quien se la vende, sino así que en el artículo copiado la ley da a entender claramente, que no por conocer el comprador que la cosa objeto de la venta, no era de su vendedor, pierde el derecho de alegar la anulabilidad del contrato, sino que, simplemente, en tales casos, no podrá demandar el resarcimiento de los daños y perjuicios que le ocasione la operación. Por eso es lo más corriente considerar ésta, como una fuente especialísima de anulabilidad, fundada en que el vendedor, si bien está obligado a transmitir al comprador la propiedad de lo vendido, no puede hacerlo en éste caso por cuanto la cosa no le pertenece, ya que nadie puede dar más de lo que tiene”
En todo caso, esta acción siempre debe ser solicitada por el comprador y en el caso que nos ocupa es requerida por el vendedor reconviniente el cual carece de legitimación por la ley para solicitar la nulidad relativa, más si se toma en cuenta que fue él quien realizó la venta que dio origen al presente juicio. De forma que no es procedente la nulidad solicitada en la reconvención propuesta, así se decide.
DE LA TERCERIA
La tercera interesada, en su escrito de demanda de tercería dirigida contra las partes arguye en su demanda de que como afirman las partes en el juicio principal los ciudadanos T.B.O., quien es el actor reconvenido y O.J.R.R., firmaron una opción de compra venta cuyo objeto lo constituye un apartamento ubicado en Residencias Aurora, en la calle 21 esquina carrera 17, Número 32, piso 3, Municipio Iribarren del Estado Lara. Circunstancia que técnicamente constituye una venta de cosa ajena como señala insistentemente el actor, porque su mandante tiene unos derechos (50%) en comunidad pro indivisa con el demandado, razón por la cual mal puede haberse obligado a enajenar un cuerpo cierto y determinado. Coinciden las partes del juicio principal, en señalar que el precio pactado de venta fue la cantidad de Bs. 85.000,00. Que esta comunidad entre el demandado y su mandante está plenamente reconocida por ambas partes, porque declaran en sus respectivos escritos principales (libelo y contestación respectivamente) que conocen las declaraciones sucesorales de E.O.R. y de A.R.M.. Señala que admitida por ambas partes y demostrada la existencia de una comunidad de bienes entre su conferente y su hermano O.J.R., es necesario entonces admitir que solo es posible la venta del apartamento delimitado en el libelo de demanda como bien común, mediante la manifestación de voluntad conjunta de ambos comuneros, puesto que el Artículo 765 del Código Civil, solo permite a cada heredero la venta, cesión o gravamen de su cuota, previa oferta a los demás miembros de la comunidad para que ejerzan su derecho preferente de compra. En caso de que no sea posible este acuerdo debe procederse a la partición física de la comunidad en los bienes donde ello sea factible o, a la venta en pública subasta en el caso de bienes indivisibles, porque el artículo 770 del Código Civil remite a las disposiciones concernientes a la división de la herencia para partir los bienes de los comuneros aplicando el artículo 1071 del mismo Código. Señala que conforme a los dispositivos e instituciones señaladas antes, no podría el hermano de su mandante quien es demandado reconviniente vender el apartamento a un tercera, en este caso T.B.O., sino únicamente la cuota que le corresponde, en cuyo caso debe en primer término ofrecerla a su mandante para el ejercicio de su derecho preferente. De no haber acordado en la venta de la cuota, deben los comuneros designar a una persona de común acuerdo para realizar la venta del apartamento ya que el mismo es un cuerpo único, no divisible y a falta de acuerdo para esa designación, debe subastarlo públicamente al mejor postor. Arguye que como consecuencia de lo antes expuesto fundado en el artículo 370 ordinal primero del Código de Procedimiento Civil, demanda tanto a la parte demandante como a la parte demandada, identificados en autos para que reconozcan o en ello sean condenados por el Tribunal en que su mandante ya identificada tiene derecho preferente para adquirir la cuota del inmueble ante delimitado tiene el demandado reconviniente. Señala que el ejercicio de ese derecho preferente se rige por el procedimiento ordinario, al igual que la acción de cumplimiento de contrato accionada en el procedimiento principal, lo que permite el ejercicio de la tercería que en este acto intenta en nombre de su mandante ya identificado; pidió se libraran las correspondientes compulsas para la notificación de las partes y se abriera el correspondiente cuaderno separado. Solicitó que ambos expediente se acumularan en estado de sentencia por mandato del Artículo 373 del Código de Procedimiento Civil. Ofreció pagar al demandado reconviniente la cantidad de Bs f 42.500,00 por su cuota, es decir, el mismo monto por el cual pactó la venta el demandante reconvenido deduciendo el monto de la cuota que corresponde a su mandante y en ese mismo monto estimó la tercería a los efectos del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
La parte actora contesta la demanda de tercería interpuesta en su contra, rechazando y contradiciendo la misma por no ajustarse a la realidad de los hechos invocados por la parte demandante, circunstancia que hace que no le sea aplicable el derecho invocado, a la vez que en forma específica rechaza y contradice la misma. Manifiesta que al fallecer la comunera ciudadana E.O. de Rodríguez, lo que ésta le trasmite a sus herederos los ciudadanos O.J.R.O. y M.G.R.O., es la propiedad del 50% del inmueble de los cuales era ella titular, por lo que en virtud de esto el ciudadano O.J.R.O. ya identificado , pasa a ser titular del setenta y cinco por ciento (75%) de los derechos de propiedad sobre el inmueble identificado; cincuenta por ciento (50%) por haberlos adquirido de la cesión realizada a su favor por el ciudadano A.O.R.M., y el veinticinco por ciento (25% ) restante por herencia de la ciudadana E.O. de Rodríguez; mientras que la ciudadana M.G.R.O., sólo es titular del veinticinco por ciento (25%) de los derechos de propiedad del inmueble por herencia de la ciudadana E.O. de Rodríguez, de lo que se tiene que no es cierta la afirmación de la ciudadana M.G.R.O., de ser propietaria del cincuenta por ciento (50%) del inmueble en cuestión. Rechaza y contradice la afirmación de la tercera interviniente en el sentido de que solo es posible la venta del inmueble identificado en autos mediante la posible voluntad conjunta de ambos comuneros es decir, los ciudadanos O.J.R.O. y M.G.R.O., afirmando que conforme a lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico, es totalmente eficaz el contrato realizado por las parte. Rechaza y contradice la pretensión de la tercera interviniente ciudadana M.G.R.O., en el sentido de que ella tiene derecho preferente para adquirir la cuota parte de los derechos de propiedad que sobre el inmueble antes identificado es titular el ciudadano O.J.R.O.. Señala que en el presente caso, el contrato de opción a compra celebrado entre los ciudadanos O.J.R.O. y T.B.O., así como las negociaciones previas y posteriores a la celebración del mismo fueron del conocimiento de la tercera interviniente ciudadana M.G.R.O., quien siempre estuvo de acuerdo en dicha negociación, por lo que mal puede mediante la tercería interpuesta pretender un derecho de retracto legal, una vez que ya se le venció el lapso establecido para el ejercicio de preferencia de su derecho conforme a lo previsto en el artículo 1547 del Código Civil, razón por la cual, conforme a lo previsto en el aparte primero del artículo 361 eiusdem opone la caducidad de la acción para hacer valer el derecho de preferencia y ejercer el derecho de retracto legal.
En este sentido, la tercerista invoca el derecho de preferencia que dice tener sobre el inmueble objeto del litigio, y al respecto solicita le sea vendida la cuota parte correspondiente al vendedor en los términos en que fue pactada en el contrato, es decir, pretende ejercer el derecho de retracto contemplado en el artículo 1.547 del Código Civil el cual establece:
No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve (09) días contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta (40) días, contados desde la fecha del registro de la escritura
La tercerista alega en sus informes ante esta alzada que no existe caducidad porque hasta el momento no ha transcurrido dicho lapso, en primer lugar porque ninguno de los contratantes notificó a la misma como comunera que es, además que el documento donde se realizó el contrato de compra venta es un instrumento auténtico y no registrado, por lo que insiste en hacer valer el retracto correspondiente, ello no podría ser de otra manera, porque el derecho que tenía la tercerista según la normativa in comento no había nacido. Ello se evidencia de la lectura minuciosa del libelo de demanda y de contestación de la misma, porque durante el lapso de contratación surgen hechos imprevistos y sobrevenidos, uno es la muerte de la señora madre del demandado ciudadana E.O. de Rodríguez, por lo que se realiza un segundo documento de compra venta y luego fallece el padre del mismo ciudadano O.J.R.O., donde no estaba claro si existía o no una comunidad del demandado con la tercerista R.O.M.G.. Es indudable que en el caso que nos ocupa no puede hablarse de caducidad porque lo que se visualiza es que los hechos que rodearon a la contratación de marras no están subsumidos en los presupuestos establecidos en el artículo in comento, porque, como ya se dijo, no nació el derecho de la tercerista de ejercer el retracto correspondiente, en primer lugar porque de acuerdo a la secuencia de los hechos no se puede decir que existía un verdadero contrato de venta entre las partes, la cual estaba sometida a la condición de que se hicieran las respectivas declaraciones sucesorales de los ciudadanos fallecidos, y por otra parte el documento mediante el cual se realizó el contrato de compra venta es documento autentico y no registrado. En este sentido, un documento autenticado, de conformidad con las normas del Código Civil, ante un notario produce todos los efectos legales dispuestos en el artículo 1366 del Código Civil, concediéndole valor tan solo ad-probationem; es decir como medio de prueba de las obligaciones o de contratos no solemnes, hasta prueba en contrario. Ahora bien, si el acto contenido en dicho documento es de aquellos que la Ley por disposición expresa, exige su registro para que tenga efectos legales y probatorios contra terceras, el documento privado autenticado no registrado no producirá ningún efecto respecto de terceras, hasta que sea registrado, ya que así lo establece el artículo 1924 del Código Civil, el cual indica, que los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no haya sido anteriormente registrado, no tienen ningún efecto contra terceras, que por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Y en estos casos, cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposición especial; basta al respeto el siguiente ejemplo: Se ha realizado una venta sobre inmuebles por un documento privado. Los otorgantes hacen autenticar el documento ante el Notario, con todas las formalidades legales. Ahora bien de conformidad con el ordinal 1° del Artículo 1920 del Código Civil, todo acto entre vivos a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, debe ser registrado. Por tanto, ese documento privado autenticado: a) No producirá ningún efecto contra terceras, que por cualquier título hayan adquirido legalmente derechos sobre el inmueble, hasta tanto no sea registrado; b) Además respecto a terceras, esa venta no podrá probarse con otra prueba, hasta tanto no conste en título registrado. En consecuencia la presente pretensión de tercería no debe prosperar y así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Primero Civil y Mercantil del estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
SIN LUGAR la apelación intentada por la representación de la parte actora en contra de la sentencia dictada el 21 de enero del 2010 por el por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del estado Lara.
SIN LUGAR la adhesión de la apelación intentada por la Tercerista Interviniente, en consecuencia se declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA –VENTA, intentada por el ciudadano T.J.B.O. contra O.J.R.O., todos identificados.
SIN LUGAR la RECONVENCIÓN formulada contra la parte actora por el ciudadano O.J.R.O..
SIN LUGAR la Tercería intentada por M.G.R.O., antes identificada.
Se ORDENA que el ciudadano O.J.R.O., parte demandada, deberá hacer devolución al ciudadano T.J.B.O., parte actora, la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. F. 10.000,00) que comprende las arras dadas como garantía para la realización de la negociación. Dicha suma deberá devolverse al ciudadano T.J.B.O., debidamente indexada, tomando como referencia los índices de precios al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela para el área Metropolitana de Caracas calculados desde el día en que se pactó la venta y se garantizó con arras la negociación en fecha 04 de agosto de 2006, hasta la fecha en que quede firme la presente sentencia.
Se CONDENA en costas a la parte demandante reconvenida de acuerdo a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Se CONDENA en costas al demandado reconviniente por haber sido vencido en la interposición de la reconvención y se CONDENA en costas por haber sido vencido en la interposición de la tercería, todo de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de esta decisión, líbrense boletas y entréguense al Alguacil, y conforme al Artículo 248 ejusdem, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese y Publíquese.
El Juez Provisorio,
El Secretario,
Dr. S.D.M.M.
Abg. J.M.
Publicada en su fecha, en horas de Despacho, seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, se libraron las boletas de notificación y se les entregaron al Alguacil.
El Secretario,
Abg. J.M.
