Decisión nº 866 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 22 de Julio de 2009

El precio de venta del inmueble opcionado, es la cantidad de CATORCE MILLONES OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 14.080.000,00), los cuales serán cancelados por “EL PROMITENTE COMPRADOR”, en el momento de la protocolización del documento de Compra-Venta definitivo. TERCERA: Queda expresamente convenido entre las partes contratantes que “EL PROMITENTE COMPRADOR” constituye como garantía del cumplimiento de las obligaciones que asume y muy especialmente como prueba de la voluntad de adquirir el inmueble, un depósito por la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.632.000,00), del cual está recibiendo “LA PROMITENTE VENDEDORA”, en este acto la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00), y el restante a través de DOS (2) cuotas mensuales y consecutivas, a partir del día 05 de Enero de 1999, por el monto de UN MILLÓN OCHOCIENTOS DIECISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.816.000,00), una de ellas y la otra por UN MILLÓN NOVECIENTOS DIECISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.916.000,00), en calidad de arras, y en el momento de protocolizarse el documento de Compra-Venta definitivo, este depósito será imputado al precio de venta, y a tal efecto se emiten DOS (2) Letras de cambio, por el monto de cada cuota mensual y con vencimiento en su misma fecha. El incumplimiento o mora por más de veinte (20) días en el pago de una cuota, dará derecho a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, y así lo acepta “EL PROMITENTE COMPRADOR”, a resolver o dejar sin efecto jurídico el presente contrato de Opción de Compra de pleno derecho y sin notificación de ninguna índole, y las cantidades que hubiere entregado por concepto de arras “EL PROMITENTE COMPRADOR”, quedarán en su totalidad en beneficio de “LA PROMITENTE VENDEDORA” como indemnización por el incumplimiento.

Asimismo, en lo que respecta a las cláusulas atinentes a la vigencia del contrato y cláusulas penales, disponen las siguientes:

El plazo de la presente opción de Compra-Venta, es de noventa (90) días continuos, no prorrogables, contados a partir de la notificación que haga “LA PROMITENTE VENDEDORA”, a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, del otorgamiento del permiso de habitabilidad del EDIFICIO ZEUS, por parte del organismo respectivo, notificación esta que será efectuada por correo certificado en la dirección que aquí indique “EL PROMITENTE COMPRADOR”. En caso de no hacerse el otorgamiento por incumplimiento de “EL PROMITENTE COMPRADOR”, dentro del lapso establecido se entenderá que éste ha desistido de la presente Opción de Compra-Venta y “LA PROMITENTE VENDEDORA”, podrá vender el apartamento a cualquier tercero interesado, aplicando la cláusula penal que antecede. (…) SÉPTIMA: Queda expresamente entendido que el presente contrato de Opción de Compra, no confiere a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, derechos de propiedad, dominio y posesión sobre el apartamento opcionado, hasta tanto no se otorgue el correspondiente documento definitivo de Compra-venta, por lo tanto “EL PROMITENTE COMPRADOR”, no podrá ocupar o depositar bienes u objetos en el interior del apartamento, asimismo no podrá realizar ni por si ni por intermedio de terceros, modificaciones internas en el apartamento opcionado, sin autorización previa dada por escrito por “LA PROMITENTE VENDEDORA”. (…). En caso que vencido el plazo, estipulado en esta Opción de Compra no se llegare a celebrar la venta por culpa o por razones imputables a “EL PROMITENTE COMPRADOR”, “LA PROMITENTE VENDEDORA”, podrá de pleno derecho y sin notificación de ninguna índole resolver y dejar sin ningún efecto jurídico la presente Opción de Compra, quedando en libertad de vender el apartamento objeto de la presente Opción de Compra a cualquier tercero interesado, y la cantidad de dinero entregada en Arras a “LA PROMITENTE VENDEDORA”, quedará en su beneficio, como indemnización por los daños y perjuicios causados. Pudiendo optar y así lo convienen las partes, en que “LA PROMITENTE VENDEDORA”, podrá si lo creyere conveniente estipular un nuevo precio para el inmueble opcionado, el cual será aceptado conforme por “EL PROMITENTE COMPRADOR”. Asimismo, en caso de vencido el plazo estipulado en la presente Opción de Compra, y “LA PROMITENTE VENDEDORA”, por cualquier causa imputable a ella, no realizare la venta pacta (sic) en el presente documento, “EL PROMITENTE COMPRADOR”, podrá de pleno derecho y sin notificación previa, resolver y dejar sin ningún efecto jurídico la presente Opción, debiendo devolver “LA PROMITENTE VENDEDORA”, la totalidad de la cantidad de dinero recibida en calidad de Arras. (…) DÉCIMA PRIMERA: “EL PROMITENTE COMPRADOR”, indica como dirección a los efectos de la Notificación del permiso de habitabilidad del Edificio ZEUS, la siguiente: Avenida 10 (Unión), Casa 13-45, Sierra Maestra, (…).

Ahora bien, alega el accionante que la empresa constructora no cumplió con la notificación a que se contrae la cláusula quinta del contrato de opción de compra-venta, motivo por el cual, el lapso de noventa (90) días con el que contaba para llevar a cabo la compra definitiva del inmueble, no tuvo nacimiento, incurriendo así en un manifiesto incumplimiento contractual. Ante tal circunstancia, y luego de una serie de conversaciones amistosas y extrajudiciales con el representante de la empresa INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES J.M.C., C.A., ciudadano A.B.M.M., tomó la decisión de dar por resuelto el contrato tantas veces mencionado, y exigirle al promitente vendedor el cumplimiento de la penalidad estipulada en la cláusula séptima del contrato.

En este mismo orden de ideas, manifestó el demandante:

En fecha veintidós (22) de octubre de mil novecientos noventa y nueve (1999), la firma mercantil denominada TALLER DE LATONERIA Y PINTURA CAR MASTER C.A., (…), emitió un cheque por medio de su representante legal A.B.M.M., ya identificado, del Banco Occidental del Descuento, (…), con el No. 00550896, girado contra la Cuenta Corriente No. 21163750-8, por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (2.800.000,00), a mi nombre (“Comprador-Demandante”), como parte de las arras que había recibido. Ahora bien, el referido efecto cambiario, al ser presentado en la citada Institución Bancaria para hacerlo efectivo, fue devuelto. En consecuencia a ello recurrí por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, y solicité el Protesto de conformidad con el artículo 452, del vigente Código de Comercio, trasladándose y constituyéndose la referida Notaría Pública Tercera en las Oficinas del Banco Occidental de Descuento ubicado en la Zona Industrial de Maracaibo y en efecto a ello fue cancelado el cheque por tener en ese momento fondos disponibles. (…)

Como queda demostrada que la cancelación parcial efectuada por la (sic) “La Vendedora-Demandada” de la cantidad mencionada mediante el ya identificado cheque, deja muy claro que la causa de incumplimiento del Contrato de Opción de Compra-Venta, es imputable a “La Vendedora-Demandada” como lo reza la cláusula SEPTIMA de la convención fundamento de la presente demanda (…). Como se puede apreciar ciudadano Juez, que “La Vendedora-Demandada” adeuda la restante cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 2.832.000,00), para que el referido Contrato de Opción de Compra quede sin efecto jurídico alguno, como lo menciona la Cláusula SEPTIMA Y TERCERA.

CAPÍTULO TERCERO. FUNDAMENTO LEGAL DE MI ACCIÓN CIVIL.-(…) en el caso que nos contrae, la autonomía de la voluntad de las partes contratantes estaba sujeta: 1).- Cláusula QUINTA, al término de los Noventa (90) días del contrato, sometido a la condición que “La Vendedora-Demandada” obtuviese del organismo competente el “Permiso de habitabilidad del Edificio ZEUS, acto que no cumplió hasta la presente fecha, por lo tanto el contrato no ha empezado a regir, a la vida jurídica, es decir, no tiene vigencia ante el derecho. 2).- De acuerdo a la Cláusula SEPTIMA, que es consecuencia de la Cláusula QUINTA, ya que el no cumplimiento de La Vendedora de tramitar el permiso a tiempo y notificar al Comprador, del cumplimiento de esa formalidad, sería una cláusula imputable a “La Vendedora-Demandada”, que trajo como consecuencia que “La Vendedora – Demandada” entregó a “El Comprador – Demandante” la suma mencionada anteriormente, como parte de pago hecho en arras a la “La Vendedora –Demandada” y la suma restante no ha querido cancelarla o devolverla, es decir, la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.832.000,00) (…)

CAPITULO CUARTO.- DEMANDA FORMAL.- Por las razones antes expuestas y explanadas en el presente escrito de libelo de demanda, es por lo que recurro por ante la noble autoridad de este tribunal a su digno cargo, para DEMANDAR formalmente como en efecto lo hago, con la asistencia legal dicha, a la firma mercantil denominada “INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES J.M.C., C.A.”, (…), fundamentando la presente acción civil de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, a los fines legales pertinentes para que “La Vendedora-Demandada” convenga en la Resolución del Presente Contrato de Opción de Compra, (…), e igualmente convenga formalmente en cancelar la cantidad restante de DOS MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.832.000,00), del pago realizado el día 22 de Octubre de 1999, por “La Vendedora-Demandada” al “Comprador-Demandante” de conformidad con la Cláusula TERCERA del Contrato de Opción de Compra, o en su defecto a ello sea compelido, por este tribunal a hacerlo. Demando en ese acto los costos del presente juicio y la indexación de la suma demandada.

Junto con el escrito libelar, la parte actora acompañó:

1. Original de un protesto levantado en fecha 09 de noviembre de 1999, por la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia.

2. Justificativo de testigo preconstituido por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 21 de febrero de año 2000, en el cual declaran los ciudadanos C.E.M., L.E.M. y D.J.P., quienes son mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.827.189, 9.783.582 y 9.722.165, respectivamente.

3. Original de una carta de fecha 28 de octubre de 1999, remitida por la empresa SERVIBIEN, al ciudadano T.S.C..

4. Copia certificada del contrato objeto del presente litigio, documento éste autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 11 de diciembre de 1998, anotado bajo el No. 06, Tomo 68 de los libros respectivos.

Admitida como fue la demanda por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, quien para ese entonces era competente por efectos de la cuantía inicialmente estimada por el actor, la parte demandada se dio por citada en forma volitiva, y en la oportunidad hábil de dar contestación a la demanda, reconviene al demandante, estimando su contrademanda en una cuantía superior a la asignada para esa época a los Juzgados de Municipios, motivo por el cual, el ya mencionado Tribunal que venía conociendo ad initio del procedimiento, manifestó la incompetencia objetiva de ley y declinó su competencia, correspondiéndole a este Tribunal conocer del presente juicio, por virtud de la insaculación correspondiente.

Ahora bien, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, compareció el abogado en ejercicio ciudadano E.R.T., inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 29.021, y de este domicilio, quien en nombre y representación de la empresa demandada sociedad mercantil INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES J.M.C., C.A., procedió a dar contestación a la demanda, y luego de admitir la existencia y celebración del contrato de opción de compra-venta referido por la parte actora, en todos y cada uno de sus términos, alega los siguientes hechos y circunstancias de negación:

No es cierto y es falso de toda falsedad ciudadano Juez, que mi representada (…), haya INCUMPLIDO LAS CLAUSULAS QUINTA Y SEPTIMA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA (…) celebrado con el ciudadano T.S.C.C., ya que este último fue Notificado por Correo Certificado del otorgamiento del permiso de habitabilidad por parte del organismo respectivo, tal y como lo prevé la CLÁUSULA QUINTA, (…), dicha Notificación corre agregada a las actas, consignada con escrito de fecha 13 de junio de 2000, (…) la cual evidencia materialmente que mi mandante (…) cumplió con lo preceptuado en la Cláusula Quinta del Contrato de Opción, que era la condición convenida, por lo que es evidente que “EL PROMITENTE COMPRADOR” (TONY S.C.C.), no efectuó actos materiales dentro de los Noventa (90) días contados a partir de la Notificación por correo certificado, que demostraran su voluntad de cumplir con el contrato del plazo convenido, lo cual no esta evidenciado y determina su culpa en el incumplimiento del Contrato de Opción de Compra celebrado el día 11 de diciembre de 1998, (…) más por el contrario con dicha Notificación dio cumplimiento a lo pautado en la Cláusula Quinta del ya identificado Contrato de Opción de Compra.

Por lo tanto, niega el demandado que el lapso preestablecido en la cláusula quinta del contrato en pugna no haya transcurrido, muy por el contrario, para la fecha en que el actor interpone la demandada ya habían transcurrido 165 días continuos, de manera que arguye que su representada sí dio cumplimiento a lo pautado en la disposición contractual en referencia, toda vez que fue diligente al tramitar el correspondiente permiso de habitabilidad del edificio Zeus, siendo el demandante quien no cumplió con los trámites pertinentes en procura de la protocolización del documento de venta definitivo.

En este orden de ideas, y continuando con una sutil labor de parafraseo por parte de esta Juzgadora, sostiene la representación judicial de la empresa demandada, que es falso que el actor haya llevado a cabo gestiones extrajudiciales con el representante legal de la empresa, toda vez que antes de vencerse el lapso en referencia, luego de la notificación por correo certificado, suscribió un nuevo contrato con la empresa Servibien, para la adquisición de una vivienda en el Conjunto Residencial S.F.d. esta ciudad y Municipio Maracaibo, circunstancia esta que denota su no intención de perfeccionar la venta primariamente pactada.

Con respecto a la presunta devolución parcial de las arras entregadas por el demandante, manifiesta la demandada:

Es falso de toda falsedad y es por lo que mi representada NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE, que en fecha Veintidós (22) de Octubre de mil novecientos noventa y nueve (1999), la firma mercantil denominada TALLER DE LATONERIA Y PINTURA CAR MASTER C.A., (…), emitió un (1) cheque por medio de su representante legal A.B.M.M., (…) del Banco Occidental de Descuento, Agencia Zona Industrial, con el N° 00550896, girado contra la Cuenta Corriente N° 211603750-8, por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 2.800.000,00), a nombre del actor como parte de las arras que había recibido y que el referido efecto cambiario, al ser presentado en la citada Institución Bancaria para hacerlo efectivo, fue devuelto y como consecuencia de ello tuvo que recurrir por ante la Notaría Pública tercera de Maracaibo del Estado Zulia, a solicitar el Protesto (…), trasladándose y constituyéndose la referida Notaría Pública Tercera en las Oficinas del Banco Occidental de Descuento (…) y en efecto de ello, fue cancelado el cheque por tener en ese momento fondos disponibles, ya que, lo cierto de todo ciudadano Juez, es que no fue por motivos de arras, sino que entre la sociedad mercantil TALLER DE LATONERIA Y PINTURA CAR MASTER C.A., y el actor (…), existían otras relaciones comerciales, por lo que el ciudadano A.B.M.M., le había cancelado una obligación pendiente de esta sociedad mercantil con el actor, la cual nada tenía que ver con la relación que sostenía INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES J.M.C., C.A., y T.S.C.C., por lo que el ciudadano A.B.M.M., procedió hacerle entrega del cheque, haciéndole expresa observación que dicho efecto mercantil, no tenía disponibilidad de fondos sino para los primeros días del mes de noviembre de 1999, la impresión que recibió el ciudadano A.M.M. fue tal, por la reacción del actor por la actividad desplegada, cuando este le manifestó que había presentado el cheque el día 29 de Octubre de 1999, por lo que le respondió que porque lo había hecho ya que era para el día 9 o 10 de noviembre de 1999 cuando se liberarían los fondos, por cuanto habían depósitos en tránsito, los cuales no estaban disponibles, (…)

En virtud de las excepciones alegadas por la representación judicial de la empresa demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, contrademanda por vía de reconvención, reconociendo la existencia del contrato en cuestión, bajo las condiciones ya mencionadas, que no son más que el contenido de todas y cada una de las cláusulas estipuladas y a las cuales ya se hizo referencia en párrafos anteriores. No obstante, en aras de fundamentar su reconvención, arguye el demandado lo siguiente:

Ahora bien, de conformidad con la Cláusula Quinta se pactó que el plazo de la Opción es de Noventa (90) días continuos, no prorrogables, contados a partir de la Notificación que se le hiciere al Promitente Comprador ciudadano T.S.C.C.d. otorgamiento del permiso de habitabilidad del edificio Zeus por parte del organismo respectivo, una vez realizada esta por correo certificado en la dirección indicada por el Promitente Comprador.

Dado que notificado como fue el ciudadano T.S.C.C., en fecha 23 de noviembre de 1999, del contenido de la Cláusula Quinta del referido Contrato de Opción de Compra, tal como se evidencia de la Notificación Certificada (…), siendo efectuada la misma de conformidad con la CLAUSULA DECIMA PRIMERA, en la dirección indicada por el actor reconvenido (…) y transcurridos que fueron los Noventa (90) días a que se contrae dicha Cláusula Quinta, el cual feneció el día 20 de febrero de 2000, solicito en nombre de mi representada sociedad mercantil INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES J.M.C., C.A., la Resolución del Contrato de Opción a Compra celebrado con el ciudadano T.S.C.C., (…) y que de conformidad con la Cláusula Séptima del referido contrato, las cantidades de dinero dada en calidad de arras, o sea, la suma de CINCO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.632.000,00), quedará en beneficio de mi representada, como indemnización por los daños y perjuicios causados.

Finalmente, constituye el petitum de la reconvención propuesta lo siguiente:

Ciudadano Juez, por los hechos expuestos y el derecho invocado, en nombre de mi representada vengo en este acto a Reconvenir como formalmente Reconvengo, al ciudadano T.S.C.C., ya identificado, para que convenga en la Resolución del Contrato de Opción de Compra celebrado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el día 11 de diciembre de 1998, bajo el N° 06, Tomo 6, o a ello sea obligado por este Tribunal, y que de conformidad con la Cláusula Séptima del referido contrato, la cantidad de dinero dada en calidad de arras en su totalidad, o sea, la suma de CINCO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.632.000,00), quedará en beneficio de mi representada, con la expresa condenatoria en costas.

Junto con su escrito presentado en fecha 13 de junio del año 2000, consignó por la parte demandada un recibo de consignación No. 3048, de fecha 23 de noviembre de 1999, correspondiente a la empresa IPOSTEL, y una carta de notificación suscrita en fecha 22 de noviembre de ese mismo año, por el ciudadano A.M.M., y dirigida al ciudadano T.S.C.C.. Asimismo, junto con el escrito de contestación y reconvención, la parte demandada acompañó una C.d.R.d.H., de fecha 05 de noviembre de 1998, signada con el No. CPU-H-98-005, emitida por la Gerencia de Ingeniería, Catastro y Planeamiento Urbano de la Alcaldía del Municipio San F.d.E.Z..

Dentro de este marco, como quiera que la reconvención planteada por la parte demandada sobrepasó los límites de la competencia por la cuantía asignada a los Juzgado de Municipio, se produjo la declinatoria de competencia conforme a lo dispuesto en el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, correspondiéndole a este Órgano Jurisdiccional el conocimiento de la presente acción, conforme a la distribución de ley.

Admitida como fue la reconvención en referencia, la representación judicial de la parte actora –ahora reconvenida- en tiempo hábil dio contestación a la contrademanda formulada, alegando y admitiendo los mismos hechos ya narrados ut supra, específicamente los relativos a la existencia del contrato, con todas sus cláusulas convencionales.

No obstante, pone en alerta a esta Juzgadora sobre una inconsistente en la fecha de emisión del permiso de habitabilidad antes aludido, cual es del tenor siguiente:

Ahora bien, ciudadano Juez, la parte demandada-reconviniente trae al contradictorio jurídico una (1) c.d.R.d.h., con fecha cinco (5) de Noviembre de mi novecientos noventa y ocho (1998), expedida por la Alcaldía del Municipio Autónomo San F.d.E.Z., catastro y lineamientos urbano, (…)

Se a.p.q.e.d.d. la celebración y firma del contrato de Opción de Compra, es decir, el día once (11) de Diciembre de mil novecientos noventa y ocho (1998), el permiso de habitabilidad tenía de otorgado a la parte demandada-reconviniente por el organismo competente Treinta y Seis (36) días, ya que el referido permiso fue extendido el día cinco (5) de Noviembre de 1998; cuales fueron las razones que la parte demandada-reconviniente no se lo entregó a nuestro conferente y tampoco lo dejó constar en el documento de opción de Compra de su existencia si no todo lo contrario hizo ignorar su existencia del permiso de habitabilidad; si no que aparece después de dos (2) años, cinco (5) meses y nueve (9) días, solicitando de la Municipalidad Departamento de Ingeniería Catastro y Lineamiento Urbano una (1) copia original del mencionado permiso.

(…)

Ahora bien, ciudadano Juez, que finalidad tiene que para el momento de la realización del contrato fundamento de este proceso la parte demandada-reconviniente que es que la vendedora oculte la existencia del permiso de habitabilidad a nuestro conferente que es el comprador, existiendo de parte de la Promitente Vendedora, mala fe, por cuanto debió poner a la mano de nuestro representado esta permisología y constreñir al Promitente Comprador al cumplimiento del acuerdo expresado en su contenido; porque la verdadera intención de las partes es el cumplimiento del contrato y no dejar entre manos cualquier recaudo para que si se quiere eludir por parte del vendedor ese cumplimiento o hacer caer en esos términos a nuestro conferente, que en ningún momento ha tenido la mala fe de no dar cumplimiento a las disposiciones del contrato de Opción a Compra; (…)

Continuó manifestando el actor-reconvenido en su escrito de contestación a la contrademanda formulada, que el pago efectuado por el ciudadano A.M.M. mediante un instrumento cambiario tipo cheque, girado contra una cuenta corriente perteneciente a la sociedad mercantil TALLER DE LATONERÍA Y PINTURA CAR MASTER, C.A., que igualmente representa el ciudadano antes mencionado, efectivamente se trató de una devolución parcial de las arras entregadas con ocasión del contrato tantas veces aludido, ya que no mantiene y nunca ha mantenido otra relación comercial con el señalado ciudadano distinta al objeto de la venta en disputa, todo lo cual deja en evidencia su disposición de dar por resuelto el contrato, conforme a lo dispuesto en su cláusula séptima.

Por último, concluye el demandante-reconvenido alertando en su escrito de contestación a la reconvención planteada, sobre la mala fe con que actuó la empresa vendedora, lo cual queda en evidencia al observar su conducta desplegada, específicamente al haber realizado la notificación a que se contrae la cláusula quinta, con posterioridad al pago parcial de las arras antes referido.

Estando dentro de la oportunidad legal para promover y evacuar pruebas, el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente promovió como prueba instrumental los documentos consignados con el escrito presentado en fecha 13 de junio de 2000, así como también los documentos consignados con su escrito de contestación a la demanda. Igualmente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informes, a los fines de que las instituciones financieras UNIBANCA y CORPBANCA, informaran sobre diversos financiamientos otorgados para la adquisición de viviendas en el Edificio Zeus, ante lo cual, sólo la primera de las nombradas dio oportuna respuesta, dado que el promovente del medio desistió expresamente del requerimiento formulado a la segunda institución bancaria.

Asimismo, la parte demandada-reconviniente promovió las testimoniales juradas de los ciudadanos L.A.O.V., H.W.G.U., J.C.M. y S.E.G., los dos primeros mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nos. 9.784.410 y 12.695.771, respectivamente, y de este domicilio, y dos últimos, sin información aportada a las actas, en virtud de que no comparecieron a rendir declaración.

Por su parte, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, luego de invocar el mérito favorable que arrojan las actas procesales, ratificó los documentos consignados conjuntamente con su libelo de demanda. Asimismo, promovió como prueba instrumental, una letra de cambio identificada con el No. 1/2, de de fecha 05 de diciembre de 1998, por la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS DIECISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.916.000,00), a la orden del ciudadano A.B.M.M.. También, consignó un recibo sin fecha, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 139.456,00), firmado por la abogada ciudadana M.D.L.. Finalmente, consignó como prueba instrumental, una copia fotostática de un recibo extendido por la empresa SERVIBIEN, de fecha 05 de enero de 1999, por la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS DIECISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.916.000,00), y cuyo concepto se describe como abono de inicial correspondiente al apartamento P-26 ubicado en el Conjunto Residencial Zeus.

Igualmente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, promovió posiciones juradas, cuyas recíprocas evacuaciones se produjeron en tiempo hábil. Promovió también las testimoniales juradas de los ciudadanos J.A. HURTADO, YAMILAIDA C.M., A.E.N., C.E.M., L.E.M. y D.J.P., quienes son mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.227.409, 11.673.955, 10.433.715, 5.827.189, 9.783.582 y 9.722.165, respectivamente, y de este domicilio, los tres primero, en su condición de testigos autónomos, y los tres últimos a fin de ratificar el justificativo de testigos preconstituido, al que ya se hiciera referencia en párrafos anteriores. De los testigos antes identificados, sólo comparecieron a rendir declaraciones los ciudadanos YAMILAIDA C.M., A.E.N., L.E.M. y D.J.P..

De igual forma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, promovió el actor-reconvenido la testimonial jurada de la ciudadana M.C., a fin de que ratificara en su contenido y firma la carta de fecha 28 de octubre de 1999, remitida por la empresa SERVIBIEN, al ciudadano T.S.C., a que se hizo referencia en la oportunidad de identificar los documentos producidos con el libelo de demanda. No obstante, la ciudadana en referencia no compareció a rendir declaración.

Por otra parte, promovió el actor-reconvenido una inspección judicial, cual fuera eficazmente practicada el día 18 de julio de 2001, en la sede de la Alcaldía de San Francisco, específicamente en la Coordinación de Planeamiento Urbano del referido ente gubernamental. Finalmente, promovió la prueba de exhibición de documentos a que se contrae el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, llevándose a cabo el correspondiente acto en fecha 19 de septiembre de 2001, al cual la parte demandada no compareció.

Finalmente, ambos litigantes presentaron sus correspondientes escritos de informes, en los cuales no existen denuncias procesales que generen un pronunciamiento previo en este fallo. No obstante, dentro de las afirmaciones conclusivas, llama la atención de esta Juzgadora lo argumentado por el demandante-reconvenido y que se refiere a la limitante que el artículo 1.387 del Código Civil le establece a la prueba de testigos; mientras que por su parte, el demandado-reconviniente alerta sobre el carácter referencia de los testigos promovidos y evacuados por su contraparte, todo lo cual será objeto de examen en la oportunidad correspondiente, dentro de esta misma decisión.

2. Para decidir el Tribunal observa:

Trabada como quedó la litis y fijados los límites de la controversia con la contestación de la demanda, la reconvención propuesta y la contestación a la contrademanda, este Tribunal, previo el análisis de los hechos controvertidos jurídicamente relevantes, observa que la parte demandada-reconviniente admitió que su representada suscribió el contrato de opción de compra-venta cuya resolución se demanda, sin embargo, niega que haya incumplido con la notificación prevista en la cláusula quinta del contrato, toda vez que en tiempo oportuno obtuvo el permiso de habitabilidad necesario y se lo notificó a la demandante por correo certificado, de manera que es éste último quien incumplió con su obligación de llevar a cabo las gestiones necesarias en procura de perfeccionar la venta definitiva del inmueble.

Siguiendo el orden de ideas, luego de admitir la emisión del cheque a través de la sociedad mercantil TALLER DE LATONERÍA Y PINTURA CAR MASTER, C.A., a favor del demandante, niega que el referido pago sea con ocasión de una devolución parcial de las arras entregadas, sino que devino de otras relaciones de tipo comercial que mantiene con el accionante, motivo por el cual, reconviene al demandante por el presunto incumplimiento de la cláusula quinta del contrato celebrado en que incurrió, y pide que la cantidad de dinero entregada en calidad de arras queden en su beneficio.

Por su parte, el representante judicial del actor-reconvenido, luego de reconocer las circunstancias de hecho que se suscitaron con ocasión a la relación contractual devenida y las cuales ya fueron suficientemente explanadas al referirse en este fallo a su libelo de demanda, admite haber sido notificado por correo certificado, pero en ese sentido, alerta al Tribunal de una supuesta conducta dolosa de la constructora, quien para la fecha de suscripción del contrato cuya resolución se demanda, ya tenía en su poder el permiso de habitabilidad que marcaría el inicio del lapso de noventa (90) días para el perfeccionamiento de la venta definitiva, previa la notificación antes aludida.

Finalmente, sostiene el actor-reconvenido que el pago mediante cheque emitido por la empresa TALLER DE LATONERÍA Y PINTURA CAR MASTER, C.A., fue en activación de la cláusula séptima del contrato, toda vez que desconoce mantener o haber mantenido relación comercial alguna con el ciudadano A.M.M., distinta a la adquisición del inmueble objeto de la estipulación contractual en pugna, por lo que el pago en referencia constituye una devolución parcial de las arras, como expresa manifestación de su voluntad de no continuar con la transacción y dar por resuelto el contrato de opción de compra objeto de este proceso.

Siendo las cosas así, infiere este Órgano Jurisdiccional –y así lo deja establecido-, que el contradictorio surgido en la presente traba contractual, debe circunscribirse a la interpretación y consecuente determinación del alcance de las cláusulas quinta y séptima del contrato de opción de compra-venta celebrado entre los litigantes, a fin de establecer con precisión si las acciones llevadas a cabo por cada uno de los contratantes deja en evidencia alguna contraprestación incumplida que haya impedido la eficaz consecución de todo lo concerniente al perfeccionamiento de la venta definitiva del inmueble suficientemente identificado en actas.

En este orden de ideas, consta en las actas procesales, que en la oportunidad legal correspondiente ambas partes promovieron pruebas, motivo por el cual, no obstante haber sido admitido por los litigantes cada una de sus acciones desplegadas, tendentes a cumplir a cabalidad las obligaciones contractuales asumidas, debe este Órgano Jurisdiccional analizar el material probatorio efectivamente aportado a las actas, todo en armonía con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el principio de exhaustividad probatoria, contenido en el artículo 509 eiusdem.

Ambas partes invocaron el mérito probatorio que se desprende del documento fundamento de las pretensiones, tal y como lo es, el contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el día 11 de diciembre de 1998, bajo el No. 06, Tomo 68, del cual, por ser un contrato bilateral, surgen obligaciones para ambas partes, determinante de la carga probatoria de cada una de ellas, por ser ley específica y sustantiva aplicable al caso subjudice, conforme a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, y el cual al no haber sido impugnado, sino todo lo contrario, pacíficamente admitido, surte plenos efectos jurídicos, determinando o estableciendo las obligaciones contractuales asumidas y cuya demostración de cumplimiento o no, con el resto de las pruebas, hará prevalecer o no las pretensiones recíprocas formuladas en la presente causa.

Al respecto, establece el artículo 1.167 del Código Civil lo siguiente:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Como se puede apreciar del contenido clausular del contrato cuyo cumplimiento exigen de manera recíproca ambos litigantes, claras son las estipulaciones que determinan todas y cada unas de las contraprestaciones a cumplir por uno u otro contratante.

Así pues, al revisar el material probatorio eficazmente aportado a la causa por el demandante-reconvenido, específicamente los incorporados como prueba documental, es decir, la letra de cambio identificada con el No. 1/2, de de fecha 05 de diciembre de 1998, por la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS DIECISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.916.000,00), a la orden del ciudadano A.B.M.M.; el recibo sin fecha, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 139.456,00), firmado por la abogada ciudadana M.D.L.; y la copia fotostática de un recibo extendido por la empresa SERVIBIEN, de fecha 05 de enero de 1999, por la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS DIECISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.916.000,00), observa esta Jurisdicente que resulta manifiestamente innecesario y superfluo llevar a cabo un estudio valorativo pormenorizado del mismo, ya que es evidente que su promoción estaba destinada a demostrar la realización de los pagos correspondiente a la inicial estipulada en la cláusula tercera del contrato en discrepancia.

Los supuestos de hecho anteriormente mencionados, escapan del debate probatorio o contradictorio planteado en este juicio, toda vez que –tal y como quedó suficientemente esclarecido en la parte narrativa del presente fallo- las circunstancias aludidas fueron claramente admitidas por la parte demandada-reconviniente, quien no sólo aceptó haber recibido a entera satisfacción la inicial pactada, sino que además, constituye el fundamento de su contrademanda, precisamente la imputación a su favor de la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.632.000,00), equivalente hoy a CINCO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 5.632,00), totalmente pagados por el actor-reconvenido en calidad de arras.

Asimismo, observa este Tribunal que el otro instrumento consignado y promovido como prueba documental por la parte demandante-reconvenida –como lo es la carta de fecha 28 de octubre de 1999, remitida por la empresa SERVIBIEN al ciudadano T.S.C.-, se trata de un documento privado, sobre cuyo contenido existe una rúbrica ilegible, un sello húmedo de la empresa SERVIBIEN, y un nombre que se lee: LIC. M.C., todo lo cual hacía necesario su ratificación por la señalada persona, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Sobre este particular, observa esta Juzgadora que, no obstante haber sido promovida la testimonial jurada de la mencionada ciudadana a los fines de que procedieran a la ratificación de su contenido y firma, en la oportunidad fijada por el Juzgado de Municipio a quien le correspondió su evacuación, la ciudadana en referencia no compareció al mismo, por lo que consecuencialmente se declaró desierto. Resulta de esta manera evidente que no se dio cumplimiento a lo preceptuado en el artículo 431 antes aludido, es decir, que no se cumplió con el requisito de la ratificación en juicio de los documentos emanados de terceros ajenos a la relación jurídico procesal, para que se lleve a efecto el debate contradictorio de estos medios, por constituir su omisión una limitante para que de esta forma la parte contraria ejerza el control sobre dicha prueba, produciendo como consecuencia una disminución de la garantía constitucional preceptuada en el artículo 49, numeral 1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En derivación, de tal omisión procesal, el instrumento sub-examine pierde toda eficacia probatoria, razón por la cual, a esta Juzgadora no le merece fe alguna el contenido del mismo, no pudiendo así otorgarle ningún efecto probatorio que pueda beneficiar a ninguna de las partes, y así se aprecia.

En otro orden de ideas, con respecto a la inspección judicial promovida por el actor-reconvenido y evacuada el día 18 de julio de 2001, puede observar esta Sentenciadora del contenido de la misma –lo cual coincide con las afirmaciones esgrimidas por ambas partes a lo largo del proceso-, que ciertamente la Alcaldía del Municipio San Francisco, a través de su Oficina de Coordinación de Planeamiento Urbano, emitió en fecha 05 de noviembre de 1998, la C.d.R.d.H. del edificio comercial y residencial Zeus, conforme al cumplimiento de las variables urbanas, cuya constancia reposa también en sus archivos, y data del 27 de febrero de 1997.

En tal sentido, el valor probatorio que esta Juzgadora le otorga al medio en referencia, se circunscribe a la materialización del principio de inmediación en función a las alegaciones formuladas y no contradichas por ambos litigantes, sobre la fecha de emisión de las constancias ut supra referidas, y así se aprecia.

Siguiendo con el análisis valorativo del material probatorio eficazmente aportado por la parte actora-reconvenida, corresponde ahora precisar la eficacia probatoria de la exhibición de documentos llevada a cabo. Así pues, se observa que el instrumento objeto del medio probatorio en cuestión, lo constituye el recibo extendido por la empresa SERVIBIEN, de fecha 05 de enero de 1999, por la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS DIECISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.916.000,00), ya referido en la oportunidad de valorar los instrumentos que como pruebas documentales fueron promovidos por el actor-reconvenido.

Ahora bien, del acto de exhibición llevado a cabo en fecha 19 de septiembre de 2001, conforme a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, se puede apreciar que la parte demandada-reconviniente e intimada, no compareció al mismo, por lo que debe aplicársele la consecuencia jurídica-procesal prevista en la norma en comentarios, cual es la veracidad del contenido del instrumento objeto de la exhibición.

No obstante, tal y como se apreció con anterioridad, el instrumento cuya veracidad quedó comprobada con el medio probatorio bajo análisis, estaba destinado a demostrar la realización de los pagos correspondiente a la inicial estipulada en la cláusula tercera del contrato en discrepancia, lo que advierte una vez más esta Juzgadora, escapa del debate probatorio o contradictorio planteado en este juicio, toda vez que esa afirmación fáctica fue claramente admitida por la parte demandada-reconviniente, y así se aprecia.

Cabe considerar, por otra parte, la prueba de testigos promovida por el actor-reconvenido en la oportunidad correspondiente. A los fines de ratificar el justificativo de testigos preconstituido, comparecieron a declarar los ciudadanos L.E.M. y D.J.P., anteriormente identificados, por lo que bajo esta premisa procede esta Sentenciadora a analizar cada una de las testimoniales juradas rendidas por los identificados ciudadanos.

De la declaración del ciudadano D.J.P., tal y como lo anunciara la representación judicial de la parte demandada-reconviniente en su escrito de informes, pudo apreciar esta Juzgadora de la mayoría de las deposiciones, que se trata de una testigo meramente referencial, ya que en la quinta y sexta pregunta formulada por su promovente, coincide el testigo al afirmar que los hechos sobre los cuales versan las interrogantes le constan porque devienen de comentarios que le profiriera la parte actora-reconvenida ciudadano T.S.C.. Asimismo, llama poderosamente la atención de esta Juzgadora, una manifiesta contradicción e imprecisión en la que incurre el testigo, específicamente en la pregunta número quinta y en la repregunta cuarta del interrogatorio, cuales son del tenor siguiente:

5. ) Diga el testigo si sabe y le consta que los ciudadanos T.C. y A.M. firmaron un documento privado donde se dejaba sin efecto el documento de opción de compra? Contestó: Sí, eso es correcto. El señor T.C. me dijo en las oficinas de SERVIBIEN que habina (sic) firmado un documento con el señor ARFIMIRO (sic) donde quesaba (sic) sin efecto la opción a compra.-

4. ) Diga el testigo ya que en el particular quinto le consta que los ciudadanos T.C. y A.M. firmaron un documento, qué tipo de documento fué (sic) ese? Contestó: En realidad no se que tipo de documento. Simplemente me comentó que habían firmado un documento que dejaba sin efecto el documento de opción a compra.-

Del análisis de la testimonial antes transcrita, colige esta Operadora de Justicia que el ciudadano D.J.P.C., fundamenta sus relatos en comentarios escuchados, incluso de la misma parte actora-reconvenida, motivo por el cual, al realizar el correspondiente proceso indagatorio sobre la base de las aseveraciones emitidas en sus deposiciones, se infiere poca solidez en la apreciación de los hechos, por lo cual no merece fe su testimonio, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que de haber sido apreciada favorablemente, en nada coadyuva a las afirmaciones de hecho que delimitaron el contradictorio en la presente causa, y así se aprecia.

Por su parte, del estudio y aprehensión cognoscitiva de la declaración del ciudadano L.E.M.V., infiere este Tribunal que este testigo demostró una manifiesta coincidencia con el testigo a.p. específicamente en lo que respecta a la fuente de sus aseveraciones, ya que se evidencia que el conocimiento de los hechos sobre los cuales declara saber, deviene de meras referencias, por lo que tampoco merece fe su testimonio, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que de haber sido apreciada favorablemente, en nada coadyuva a las afirmaciones de hecho que delimitaron el contradictorio en la presente causa, y así se aprecia.

Por consiguiente, partiendo de la premisa de que las dos testimoniales anteriormente apreciadas por esta Sentenciadora, fueron evacuadas con ocasión del justificativo de testigos preconstituido en fecha 21 de febrero de 2000, por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia, y toda vez que el tercero de los testigos que declaró en la oportunidad inicial ante el Notario Público ya mencionado, no compareció a rendir declaración en la oportunidad fijada para la ratificación correspondiente, resulta forzoso para esta Juzgadora desestimar en todo su valor probatorio el justificativo de testigo en referencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se aprecia.

Con relación a las testimoniales autónomas de los ciudadanos YAMILAIDA C.M. y A.E.N., de la cual se resume que ambos testigos, luego de insistir en demostrar la existencia del contrato de opción de compra-venta en pugna, lo cual está suficientemente admitido por ambos litigantes, coinciden al expresar que para la adquisición del inmueble el demandante-reconvenido tramitó un crédito con garantía hipotecaria a través de la institución financiera Banco Mercantil, transacción ésta que fue rechazada presuntamente porque el inmueble no reunía las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por el mencionado ente bancario para el otorgamiento de créditos bajo el sistema de Ley de Política Habitacional.

Pues bien, de las deposiciones efectuadas por los testigos mencionados en el párrafo que antecede, esta Operadora de Justicia destaca que, si bien es cierto que los testigos están contestes al responder a las preguntas y repreguntas formuladas, no es menos cierto que la afirmación fáctica que pretenden demostrar escapa del contradictorio previamente establecido en esta causa, toda vez que el punto relativo a que si al ciudadano T.S.C.C. le fue o no negado por la referida institución bancaria un crédito para la adquisición del inmueble objeto del contrato bilateral en litigio, no atañe a la determinación precisa, ya que el presente contradictorio versa sobre la presunta activación de la cláusula penal contenida en la estipulación séptima del contrato, específicamente lo que concierne a la supuesta devolución -y consecuente resolución automática del contrato- del precio inicial entregado como arras.

Por consiguiente, las testimoniales en este momento valoradas, nada aportan en beneficio o detrimento de las afirmaciones de hecho esgrimida por cada uno de los litigantes, e incluso, ni como producto de una labor de adminiculación con la totalidad del material probatorio eficazmente aprobado al proceso, y así se aprecia.

Para finalizar con lo que respecta al material probatorio aportado por la parte actora-reconvenida, corresponde ahora establecer una valoración jurídico-procesal de las deposiciones rendidas por los ciudadanos T.S.C.C. y A.B.M.M., quienes en calidad de partes evacuaron recíprocamente la prueba de posiciones juradas promovida por el accionante-reconvenido.

De las preguntas asertivas formuladas al ciudadano T.S.C.C., se aprecia que en su mayoría las deposiciones van direccionadas a la verificación del alcance de las cláusulas del contrato de opción de compra celebrado, lo cual, advierte una vez más esta Juzgadora, escapa del contradictorio planteado en la presente litis, ya que todo lo concerniente a las obligaciones pactadas contractualmente fue admitido por ambas partes en la oportunidad de exponer sus correspondientes alegatos de defensa; verbigracia, la recepción de la notificación practicada en fecha 23 de noviembre de 1999, conforme a lo previsto en la cláusula quinta del convenio y su obligación de llevar a cabo la venta definitiva en el lapso de noventa (90) días posteriores a tal evento. Asimismo, el resto de las preguntas versaban sobre hechos aislados a los límites de la controversia.

Por su parte, de las respuestas emitidas por el ciudadano A.B.M.M., en representación de la sociedad mercantil demandada, luego de indagar una vez más sobre la veracidad de las estipulaciones contractuales pactadas, lo cual no admite mayor discusión, se destaca lo siguiente:

Diga el absolvente como es cierto que al momento de la firma del contrato de opción de compra el día 11-12-98 con nuestro representado su representada tenía en su poder el permiso de habitabilidad con fecha 05 de noviembre de 1998. Contestó: Si, es cierto, pero no puedo recordar ahorita la fecha exacta. DECIMA PRIMERA: Diga el absolvente como es cierto que las relaciones comerciales que mantenía nuestro representado con su representada era sólo la derivada del contrato de opción de compra. Contestó: Si es cierto. (…) DECIMA QUINTA: Diga el absolvente como es cierto que de manera amistosa y extrajudicial se convino entre las partes a resolver el contrato de opción de compra. Contestó: No es cierto. DECIMA SEXTA: Diga el absolvente como es cierto que la resolución del contrato fue que su representada le cancelaba la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.32.000), que era el precio de las arras en dos partes a nuestro representado. Contestó: No es cierto. DECIMA SEPTIMA: Diga el absolvente como es cierto que el primer pago lo realizó su representada a nuestro representado por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.800.000,oo), mediante un cheque de la firma mercantil TALLER DE LATONERÍA Y PINTURA CAR MASTER C.A. del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, el día 22 de Octubre de 1999, que usted representa. Contestó: No es cierto. (…) DECIMA NOVENA: Diga el absolvente como es cierto que el segundo pago se convino en efectuarlo en el mes de Noviembre del año 1999, por el monto de DOS MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.832.000,oo) que era para saldar el precio de las arras. Contestó: No es cierto. DUODECIMA: Diga el absolvente como es cierto que este último pago su representada no le cumplió a nuestra representada. Contestó: No es cierto. (Énfasis del Tribunal)

Sin embargo, no pasa por inadvertido el énfasis que hace el Tribunal en la trascripción parcial precedentemente expuesta, donde se destaca que la pregunta décima primera provoca una confesión judicial que pudiera ser determinante en el proceso indagatorio sobre la búsqueda de la verdad como fin último de esta contienda judicial.

A los fines de establecer el alcance y validez jurídico-procesal del medio probatorio bajo estudio, conforme al sistema de valoración de tarifa legal a que se contrae el artículo 1.401 del Código Civil, observa este Tribunal que la misma deviene de la mecánica de posiciones juradas o también llamada por la doctrina Confesión Provocada, motivo por el cual, es menester indagar sobre la eficacia del medio probatorio en cuestión.

A saber, uno de los aspectos altamente controvertidos en este proceso, lo constituye la afirmación de hecho que esgrime el demandante-reconvenido relativo a una supuesta devolución parcial de la cantidad dada por concepto de arras, específicamente, el pago de la suma de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00), de los de antigua denominación, ante lo cual, el demandado-reconviniente alega tratarse de un pago cuya causa dista por completo de lo aseverado por el actor-reconvenido, toda vez que se trata de una transacción (cancelación de una obligación pendiente) producto de otras relaciones comerciales que existían entre la sociedad mercantil TALLER DE LATONERÍA Y PINTURA CAR MASTER C.A., y el ciudadano T.S.C.C., siendo el caso que el representante de ,a mencionada sociedad mercantil es el ciudadano A.B.M.M..

Ante tal afirmación, dicho sea de paso, totalmente negada y rechazada por el adversario, advierte esta Juzgadora el surgimiento de un indicio producto de lo manifestado por el absolvente ciudadano A.B.M.M., quien afirma que es cierto que las relaciones que mantenía con el ciudadano T.S.C.C., eran únicamente las derivadas del contrato de opción de compra hoy en pugna, de manera que pudiera tener total ingerencia con uno de los hechos claramente controvertidos.

Así las cosas, aprecia esta Sentenciadora que al manifestar el representante legal de la parte demandada-reconviniente que la única relación jurídica que su representada mantenía con el demandante-reconvenido, es con ocasión del contrato de opción de compra tantas veces aludido –lejos de constituir una confesión judicial volitiva como lo advierte el demandante-reconvenido en su escrito de informes, ya que el declarante obra única y exclusivamente en representación de la empresa demandada, lo que genera para quien suscribe el presente fallo, es un fuerte indicio que pudiera contrariar la afirmación de que el pago efectuado en fecha 09 de noviembre de 1999, por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00), de los de antigua denominación, fue con ocasión de una obligación producto de otras relaciones comerciales que unía a los litigantes, no obstante haberlo negado en el resto de las preguntas formuladas en su deposición, y en ese sentido valora esta Juzgadora la manifestación provocada del ciudadano A.B.M.M., cual será adminiculada con el resto del material probatorio eficazmente aportado, y así se aprecia.

En otro orden de ideas, pasa de seguida este Tribunal a examinar el resto del material probatorio aportado por la demandada-reconviniente al proceso.

Promovió la representación judicial de la empresa demandada-reconviniente, la notificación por correo certificado efectuada al ciudadano T.S.C.C., en fecha 22 de noviembre de 1999, así como también la C.d.R.d.H. expedida en fecha 05 de noviembre de 1998, por la Alcaldía del Municipio San F.d.E.Z., a través de su Gerencia de Ingeniería, Catastro y Planeamiento Urbano, ambos instrumentos en su versión original, con los cuales se pretende demostrar el cumplimiento de la obligación a que se contrae la cláusula quinta del contrato de opción de compra, lo cual, no admite mayor comprobación, tal y como ha quedado suficientemente esclarecido en el análisis probatorio realizado a lo largo del presente fallo.

Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba informativa a los fines de que la institución financiera que para ese entonteces se llamaba UNIBANCA, informara si a los ciudadano F.U., KARINA CAMUNAS, RIXIO RIOS, A.N., A.P., J.B. y M.T.A., le fuera otorgado un crédito regulado por la Ley de Política Habitacional para la adquisición de inmueble para cada uno de los nombrados, en el mismo conjunto residencial donde se ubica el inmueble objeto del contrato de opción en pugna.

Sobre este particular, observa este Tribunal que, no obstante la imprecisión en la respuesta emitida por el referido ente con relación a la información requerida, el hecho de que a los ciudadanos F.U., RIXIO RIOS, A.N., J.B. y M.T.A., se les haya otorgado un crédito, no genera un aporte significativo a los fines de comprobar las afirmaciones de hecho que delimitaron el contradictorio en la presente causa, y así se aprecia.

Por último, con relación a las testimoniales juradas de los ciudadanos L.A.O.V. y H.W.G.U., en resumen de sus declaraciones y sobre las cuales no se formularon repreguntas, observa esta Juzgadora que ambos testigos relatan sobre la oportunidad en que el ciudadano A.B.M.M., le hizo entrega al ciudadano T.S.C.C., del cheque tantas veces aludido, en la sede de la empresa TALLER DE LATONERÍA Y PINTURA CAR MASTER C.A., así como también manifiestan que saben y les consta que el referido instrumento cambiario fue emitido con ocasión del pago de una deuda por el suministro de repuestos que le hacía el demandante-reconvenido a la mencionada empresa.

Ahora bien, lejos de estimar la veracidad de las afirmaciones emitidas por los testigos bajo examen, los cuales están contestes en sus deposiciones, advierte esta Juzgadora que el objeto de sus declaraciones encuadran dentro de la prohibición expresa que el legislador sustantivo civil hace en el artículo 1.387 del Código respectivo, al pretender el demandado-reconviniente probar con el medio en referencia la existencia de una obligación, e incluso, su extinción, que claramente excede de los DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), de los de antigua denominación, hoy DOS BOLÍVARES (Bs. 2,00), tal y como advirtiera la representación judicial de la parte actora-reconvenida en su escrito de informes. En consecuencia, dada la inhabilidad legal de las testimoniales bajo examen, resulta forzoso para este Tribunal desestimar las declaraciones de los testigos promovidos y eficazmente evacuados por la parte demandada-reconviniente, y así se aprecia.

Finalizado como ha sido el análisis de los medios probatorios incorporados por la parte demandada-reconviniente, y en aras de hacer un examen integral de los mismos, a los fines de armonizar el indicio que genera la declaración emitida por el ciudadano A.B.M.M., en la oportunidad de absolver las posiciones juradas, se observa que la representación judicial de la empresa INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES J.M.L., C.A., afirma en su escrito de contestación y reconvención, que además de las negociaciones llevadas a cabo para la adquisición de un inmueble en el conjunto residencia Zeus, también mantiene con el ciudadano T.S.C.C., una relación comercial consistente en el suministro de repuestos para su empresa TALLER DE LATONERÍA Y PINTURA CAR MASTER C.A. Ahora bien, por tratarse de un hecho novedoso, correspondía a su afirmante la carga de demostrar la supuesta relación que mantenía con el demandante-reconvenido, diferente a la devenida de la compra del inmueble objeto del contrato de opción, y que dio origen al pago de la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00), mediante el cheque tantas veces aludido.

Así las cosas, como se pudo apreciar del exhaustivo análisis probatorio llevado a cabo por esta Sentenciadora de todas y cada una de las promociones incorporadas al proceso, el único medio probatorio que se promovió a los fines en referencia, fue la prueba de testigos ut pupra valorada, la cual sucumbió en su eficacia dada la prohibición legal prevista en el artículo 1.387 del Código Civil. De manera que, el indicio que surge de la declaración del ciudadano A.B.M.M. rendida en la oportunidad de absolver las posiciones juradas, encuentra sustento al no existir en actas medio probatorio alguno que sustente esa otra supuesta relación comercial, tales como facturas, órdenes de entrega y demás instrumentos que comúnmente fungen como soporte en esa naturaleza de actos de comercio.

Igualmente, sustrae este Tribunal de Instancia del entorno procesal, que el representante legal de la sociedad mercantil demandada-reconviniente, en el acto absolución recíproca de posiciones juradas, no hizo el más mínimo esfuerzo en procurar algún tipo de confesión por parte del ciudadano T.S.C.C., sobre la supuesta relación comercial que por suministro de repuestos mantenía con la empresa TALLER DE LATONERÍA Y PINTURA CAR MASTER, C.A., a quien igualmente representa el ciudadano A.B.M.M.. De manera pues, que el indicio sub-examine se hace grave al evidenciar una relación manifiesta con el hecho que se pretende inferir, que no es más que la ausencia de otra relación comercial que diera origen al pago parcial tantas veces aludido.

Asimismo, conforme a lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, el surgimiento de varios elementos indiciarios, hacen que los mismos sean concordantes y convergentes, en el sentido de que en su conjunto propenden a la creación de un juicio de verosimilitud sobre el hecho base, cual es que la única relación comercial que mantenía el ciudadano A.B.M.M., en representación de las sociedades mercantiles que preside, con el ciudadano T.S.C.C., eran producto del contrato de opción de compra en litigio; de manera que corresponde ahora hacer una adecuación de esta verificación, con las afirmaciones de hecho que constituyen el contradictorio en la presente causa.

Como ha quedado claramente delimitado a lo largo de este fallo, la presente controversia se circunscribe al examen de la conducta desplegada por cada uno de los litigantes, en cumplimiento de las estipulaciones contractuales pactadas en fecha 11 de diciembre de 1998, cuyo fin último era perfeccionar la venta definitiva de un inmueble propiedad de la empresa demandada-reconviniente.

Tal y como lo preceptúa la cláusula séptima de la convención en referencia, se estableció para ambas partes una penalidad cuyo alcance depende directamente del sujeto a cuya culpa se le atribuya el no perfeccionamiento de la venta del inmueble. Ahora bien, la importancia de realizar una adecuación jurídico-procesal de los indicios valorados, con lo denunciado por el actor-reconvenido, parte de la afirmación que éste último esgrime sobre la verdadera causa que dio origen a la emisión a su favor del cheque No. 00550896, del Banco Occidental del Descuento, girado en fecha 09 de noviembre de 1999, contra la Cuenta Corriente No. 21163750-8, por la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00), ya que alega que el pago en referencia fue con ocasión a la devolución parcial -previamente acordada- del total de la cantidad entregada por concepto de arras.

En este sentido, aprecia esta Juzgadora que la afirmación explanada en el párrafo precedente, encuentra cabida cuando se advierte el surgimiento de otro elemento indiciario, y que no es más que una mera coincidencia entre el monto total entregado en arras, esto es, CINCO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.632.000,00), y el equivalente a su mitad, esto es, DOS MILLONES OCHOCIENTOS DIECISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.816.000,00), lo que crea la convicción de esta Operadora de Justicia, sobre la premisa de que el pago de los DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00), ya referido, lo cual se acerca casi en exactitud a la mitad de la suma dineraria entregada como arras, constituyó real y efectivamente una devolución parcial de las arras pactadas en el contrato de opción de compra, todo lo cual debía verificarse en dos oportunidades, quedando pendiente la segunda, tal y como lo afirmó el actor-reconvenido en su libelo de demanda, y así se decide.

De una simple labor de exégesis, advierte este Tribunal de Instancia que las estipulaciones pactadas en el contrato bilateral de marras, emergen del principio de autonomía de la voluntad de las partes, conforme al poder que el artículo 1.159 del Código Civil les reconoce. Conforme a este principio, las partes determinan libremente y sin intervención de la ley los contratos celebrados, pero con una eficacia que el propio legislador compara con la ley. Asimismo, el artículo 1.160 eiusdem, extiende el alcance de las estipulaciones contractuales a todos los actos que se deriven de las cláusulas realmente expresadas, quedando en manos de los operadores de justicia determinar esos límites conforme a la equidad o la ley.

Tal y como ha quedó suficientemente establecido, el eje central del presente juicio se circunscribía a la determinación de una conducta asumida por el representante legal de la empresa demandada, y de la cual, infiere esta Juzgadora, se trata de una manifestación de voluntad que consecuencialmente concuerda con lo querido por los contratantes. La cláusula séptima del contrato de marras, ya citada en la narrativa del presente fallo, contiene estipulaciones resolutorias tanto expresas como consecuenciales, que si bien es cierto, los supuestos de hecho realmente acaecidos con ocasión de la venta no perfeccionada no encuadran directamente en la premisa expresamente convenida, no es menos cierto que sí constituyen actuaciones tendientes a retrotraer la situación a su estado original, previo a la contratación.

Al quedar verificado que el pago efectuado por el ciudadano A.B.M.M., de la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00), fue con ocasión de una devolución parcial de las arras entregadas por el ciudadano T.S.C.C., queda en evidencia la verdadera voluntad de los contratantes de dejar sin efecto alguno la promesa de venta inicialmente pactada, por lo que conforme a la previsión deducida del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, dada la plena prueba sustraída de los indicios armónicamente valorados, la pretensión del actor se ubica dentro del marco legal de exigibilidad, toda vez que reclama la activación, por vía de consecuencia, de la cláusula séptima antes referida, de cuyo contenido –muy a pesar de que no se desprende este supuesto de hecho-, se infiere que sin importar el por qué –dada su irrelevancia para este debate-, ambos contratantes decidieron no llevar a cabo la venta definitiva del inmueble, con las consecuencias que ello implicaba para cada uno, esto es, para el promitente comprador, la pérdida de la opción de adquirir el bien, y para el promitente vendedor, la devolución total de las arras entregadas.

Así pues, delimitado el alcance de la cláusula séptima del contrato de opción de compra objeto del presente litigio, infiere esta Sentenciadora que todas las acciones desplegadas por uno u otro litigante colocan en evidencia la real y efectiva voluntad de ambos contratantes de dar por finalizada la relación jurídica y consecuente devolución total de las arras, obligación esta última que incumplió la empresa demandada, al sólo proceder con un pago parcial de las mismas, todo lo cual hace sucumbir por vía de consecuencia directa la acción del demandado-reconviniente, de pretender la retensión de la totalidad del monto recibido por concepto de arras, todo lo cual permite a esta Jurisdicente configurar el silogismo jurídico aplicable al presente caso, y que no es más que la activación del dispositivo normativo contenido en el artículo 1.167 del Código Civil, por lo que resulta conforme a derecho declarar procedente la pretensión deducida por la parte actora-reconvenida e improcedente la reconvención formulada por el demandado-reconviniente, tal y como se declarará en la parte dispositiva del presente fallo y así se decide.

3. Por todos los fundamentos anteriormente expuestos:

Este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.J. DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

CON LUGAR la acción que por Resolución de Contrato de Opción de Compra incoara el ciudadano T.S.C.C., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES J.M.L., C.A., todos identificados en la parte narrativa del presente fallo, y consecuencialmente, se declara RESUELTO el contrato de Opción de Compra Venta celebrado por la partes y autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 11 de diciembre de 1998, anotado bajo el No. 06, Tomo 68 de los libros de autenticaciones llevados por la referida Notaría Pública.

En consecuencia, SE ORDENA a la empresa INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES J.M.L., C.A., a pagar al ciudadano T.S.C.C. la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 2.832,00), por concepto del monto faltante por pagar por concepto de arras recibidas con ocasión del contrato aquí resuelto. Asimismo, se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela a los fines de que se practique la corrección monetaria respectiva. Ofíciese.-

SIN LUGAR la reconvención propuesta por la empresa demandada INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES J.M.L., C.A., en contra del ciudadano T.S.C.C..

SE CONDENA en costas a la parte demandada - reconviniente INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES J.M.L., C.A., por haber resultado totalmente vencida en esta instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y a los fines previstos en los ordinales 3° y 9° del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Estado Zulia, en Maracaibo, a los ____________ (____) días del mes de Julio de dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

La Jueza,

(FDO)

Dra. E.L.U.N.

La Secretaria,

(FDO)

Abg. M.H.C.

En la misma fecha, siendo las ___________, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotado bajo el No. ________, en el libro correspondiente. La Secretaria.- (FDO)

ELUN/MHC/dc

Quien suscribe, hace constar que la anterior sentencia es copia fiel y exacta de su original, la cual forma parte integrante del expediente No. 37.006, contentivo de la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, incoada por el ciudadano T.S.C.C., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES J.M.L., C.A. En Maracaibo, a los veintidós (22) días del mes de Julio de dos mil nueve (2009). LO CERTIFICO.-

La Secretaria,

Abog. M.H.C.

ELUN/MHC/dc