Decisión de Juzgado Vigesimo de Municipio de Caracas, de 10 de Enero de 2008

El arrendatario conviene y se compromete a cancelar la pensión mensual de arrendamiento de CUATRO MIL CUARENTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 4.041,45), en la Oficina del arrendador, por mensualidades vencidas. La falta de pago de una (1) mensualidades consecutivas dará derecho al arrendador a dar por rescindido el presente contrato de arrendamiento y a solicitar la inmediata desocupación del inmueble arrendado, quedando a salvo sus derechos por los daños y perjuicios que dicha medida ocasionare. El canon de arrendamiento queda sujeto a la nueva regulación que establezcan los organismos competentes a la cual queda el inquilino obligado a cancelar desde la propia fecha de la regulación sin necesidad de ser avisado por el arrendador ni por la Dirección de Inquilinato o Tribunales de Apelaciones.

Que dicho canon de arrendamiento fue estipulado de acuerdo con la Resolución Nro. 2311, de fecha veinte (20) de Agosto de 1.991, emanada de la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Fomento, que el arrendatario ha dejado de cancelar desde tiempos remotos los alquileres debidos, pero solo proceden a demandar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.004, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.005, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.006 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.007, es decir adeuda a la fecha treinta y cinco (35) mensualidades a razón de CUATRO MIL CUARENTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 4.041,45), cada una, que arroja una deuda total por alquileres vencidos de CIENTO CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 141.450,75), y ha sido imposible hacer efectivas las mensualidades vencidas, en las oportunidades en que sus representadas ha intentado cobrar cada una de las mensualidades exigibles, siendo esta situación una burla reiterada contra el propietario del inmueble, muy a pesar del insignificable monto de canon de arrendamiento.

Que se estableció en la cláusula décima quinta lo siguiente:

La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato será causa suficiente para que el arrendador lo considere rescindido y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. En dicho caso el arrendatario se compromete a pagar al arrendador los daños y perjuicios a los cuales haya dado lugar por su incumplimiento sin que tenga el arrendador que probar dichos daños y perjuicios y a desocupar el in mueble sin mas demora.

Que por lo tanto queda claro y quedara probado en el proceso que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es un contrato bilateral sinalagmático perfecto y a tiempo determinado (cuestión indubitable e incontrovertida), que el Sr. R.G.F., no cumplió con la prestación de cancelar puntualmente los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.003 y Enero de 2.004, y agotados todos los caminos extra judiciales y amistosos que pudieran lograr en el deudor el cumplimiento exacto de la obligación, no quedo otro remedio que demandar ante la administración de justicia la Resolución de Contrato de Arrendamiento, en armonía con lo establecido en el artículo 1.167 del Código civil, vigente, y al no verificarse la prestación del Sr. R.G.F., no queda otro camino para sus representadas que solicitar al Tribunal que ordena la entrega material del inmueble.

Que en vista de todos los razonamientos expuestos, en armonía con lo establecido en el artículo 1.167, del Código Civil vigente y cumpliendo instrucciones de R.A.L.T., E.R.L.T. y L.M.L.T., ocurre a demandar como en efecto lo hace a R.G.F., a fin de que convenga o sea obligado a:

La resolución del aludido contrato de arrendamiento.

Entregar el inmueble constituido por un apartamento designado con el número tres (3), ubicado en la cuarta (4ª), Calle de Campo Claro, Segunda Planta del Edificio Acarigua, urbanización Campo Claro, Caracas, Municipio Sucre del Estado Miranda, en las mismas buenas condiciones en que declara haberlo recibido en el contrato demandado.

Las costas y costos del juicio.

De conformidad con lo establecido en el articulo 36 del Código de Procedimiento Civil, estiman la presente demanda en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 141.450,75); y fundamentan sus alegatos conforme a los artículos 1.159, 1.264, 1.269, 1.167 ejusdem, en concordancia con el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

En la oportunidad legal para ello el apoderado judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Que es cierto lo señalado en el capitulo I, del libelo de la demanda, que el primero (1) de Octubre de 1.991, la Oficina SANCHEZ HURTADO S.R.L., dio en arrendamiento a R.G.F., un apartamento designado con el número tres (3), ubicado en la cuarta (4ª) Calle de Campo Alegre, Segunda Planta del Edificio Acarigua, Urbanización Campo Alegre, Caracas, Municipio Sucre del Estado Miranda, que al pie de dicho documento no se encuentra cesión o nota de cesión y traspaso del mismo con fecha 21 de Abril de 1.994, de la Oficina SANCHEZ HURTADO S.R.L., por la parte arrendadora a D.L.T.I., en el supuesto negado de la existencia de una cesión y traspaso en cualquier otro ejemplar (original o copia) del mencionado contrato, su representado el arrendatario no tiene conocimiento de tal cesión y traspaso, por lo que esa afirmación la niega, rechaza y contradice.

Que la cesión en un acto solemne, ya que la cesión es un contrato de acuerdo a los artículos 1549 al 1157 del Código Civil Venezolano, la supuesta existencia en alguna copia u original de un ejemplar del Contrato de Arrendamiento de una nota o un sello al pie o al margen del mismo, solo indica que no se ha cumplido con la solemnidad y con la acción perfecta de la cesión nunca el señor R.G., recibió notificación alguna nunca ha aceptado sesión de traspasó alguno del contrato de arrendamiento, por lo que la misma es nula de nulidad absoluta, inexistente y así pide sea declarado por este Tribunal en su sentencia definitiva.

Rechaza, niega y contradice, la afirmación de la existencia de la cesión del contrato de arrendamiento de la Oficina SANCHEZ HURTADO S.R.L., la parte demandante, por lo que sigue vigente ese documento entre su representado R.G.F., y la Oficina SANCHEZ HURTADO S.R.L., como la arrendadora; esta ultima representada actualmente por C.B., cuyo domicilio procesal es Torre Maracaibo, piso 10, Oficina 10-A, Avenida Libertador, Caracas.

Rechaza, niega y contradice, por falsa afirmación hecha en el libelo de la demanda que el arrendatario, R.G.F., ha dejado de pagar desde tiempos remotos los alquileres del apartamento No. 3, del Edificio Acarigua, ubicado en la Cuarta (4ª), Calle de la Urbanización Campo Claro, Caracas, y para probar lo dicho en descargo y favor de su representado quien hasta la fecha ha honrado sus obligaciones señaladas en el referido contrato de arrendamiento consigna marcado con las letras “B” y “C”, copias certificadas del expediente 98007591, expedidas por los Juzgados Vigésimo Quinto de Municipio y Décimo Sexto de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas, donde el señor R.G.F., ha consignado los cánones de arrendamiento hoy demandados.

Alega que también consigna marcado con la letra “D”, recibos de pago de alquiler expedidos desde el año 1991 hasta el año 1994, por la Oficina SANCHEZ HURTADO S.R.L., a favor de J.F., anterior, inquilino y desde Octubre de 1.991, a nombre de su representado algunos suscritos por la ciudadana C.B., representante de la mencionada administradora, por lo que niega, rechaza y contradice, el argumento infundado, que su representado no ha cumplido con la obligación de pagar puntualmente los cánones de arrendamientos de los meses Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.003, Agosto, Septiembre, Octubre Noviembre y Diciembre de 2.004, de Enero a Diciembre de 2.006 y Enero a Junio de 2.007, a las pruebas anteriores por adelantadas se remite y fundamenta su afirmación a favor de su representado.

Niega, rechaza y contradice, por no existir causal alguna, las pretensiones de la actora quien carece de tal cualidad, a que resuelva el aludido contrato de arrendamiento y que se entregue el referido apartamento en “las mismas condiciones”, en que declara haberlo recibido y aspira cobrar costas, rechaza niega y contradice la pretensión de la parte actora, que se decrete la medida preventiva de secuestro, solicitud a la que se opone formalmente, ya que la misma no tiene fundamento ni base alguna, todo lo contrario, se está demostrando y se volverá a hacer en lapso de pruebas que el demandado no ha incurrido, desde que suscribió (Octubre 1.991), el contrato de arrendamiento en falta de pago de las pensiones de arrendamiento, y pide que así sea declarado por este Juzgado en la sentencia a dictarse, igualmente rechaza, niega y contradice, por no haber sido calculado conforme al articulo 36 y siguientes del C.P.C., la estimación de Bs. 141.450,75, hecha en la presente demanda.

CUESTIONES PREVIAS

Invoca y opone, además de lo señalado en la contestación previa indicada en el numeral 2º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, la ilegitimidad de la parte actora R.E. y L.L.T., ya que el contrato de arrendamiento tantas veces aludido fue suscrito en Octubre de 1.991, entre R.G.F. y la Oficina SANCHEZ HURTADO S.R.L., como se puede leer en el texto de dicho documento, la contratante (Oficina SANCHEZ HURTADO S.R.L), no hizo la cesión solemne, siendo la cesión un contrato de acuerdo a los artículos 1549 al 1557, del Código Civil a la actora, y si supuestamente existe una nota, como no existe en la copia consignada con este escrito, o un sello que no identifica plenamente las partes, ni por quien ni quien firma y ha prueba alguna de la notificación o aceptación del demandado de la cesión del contrato y tal cesión debe tomarse como nula e inexistente.

Invoca y opone la cuestión previa indicada en el numeral 3º del articulo 346 del C.P.C., la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada o representante de la parte actora, ya que al ser ilegitima la persona de la actora, obviamente hay ilegitimidad de la persona o personas (abogado J.E.A.P.), que se ha presentado como apoderado o representante de la actora, tendría que haber actuado como apoderado de la Oficina SANCHEZ HURTADO S.R.L., quien nunca cedió el contrato de arrendamiento en referencia y si en el supuesto negado lo cedió, tenia que haber cumplido con las formalidades y solemnidades que indica el Código Civil, como opina tratadistas patrios como E.H.L.R., o Lazo, P.A.Z., H Cuenca, entre otros tal cesión es nula debe tomarse como inexistente.

Establecen como domicilio procesal de la parte demandada Avenida Sucre de los Dos Caminos, Edificio Centro Parque Boyacá, local No. 8, Caracas y por ultimo solicitan que el presente escrito de contestación sea sustanciado conforme al procedimiento y declarado con lugar las cuestiones previas opuestas y sin lugar la demanda incoada.

DE LAS PRUEBAS.

Abierto el juicio para la promoción y evacuación de pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho que les otorga la Ley de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Original del documento Poder otorgado por la ciudadana R.A.L.T.d.C., al ciudadano J.E.A.P., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 56.583, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios cinco (5) y seis (6), debidamente autenticado por ante la Notario Publico Séptimo del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nro. 22, Tomo 100, de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es la Notaria Séptimo del Municipio Baruta del Distrito Metropolitano de Caracas, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por la otorgante, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tiene el abogado J.E.A.P., para ejercer la representación legal de la ciudadana R.A.L.T.d.C.. Y ASI DECLARA.

Original del documento Poder otorgado por las ciudadanas E.R.L.T. y L.M.L.T., al ciudadano J.E.A.P., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 56.583, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio, el cual corre inserto en autos a los folios siete (7) y ocho (8), debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 86, Tomo 05, de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Tercero del Municipio Chacao del Estado Miranda, y no siendo tachado por el adversario, hace fe, entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por la otorgante, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tiene el abogado J.E.A.P., para ejercer la representación legal de las ciudadanas E.R.L.T. y L.M.L.T.. Y ASI DECLARA.

Original de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la Oficina SANCHEZ HURTADO S.R.L., y el ciudadano R.G.F., en fecha 01 de Octubre de 1991, conteniendo en el referido contrato la cesión de derechos que hiciera la Oficina SANCHEZ HURTADO S.R.L., al ciudadano R.G.F. en fecha 21 de Abril de 1.994; dicho contrato corre inserto en autos al folio nueve (9); y la cesión al pie de pagina del mismo. Por cuanto el presente contrato de arrendamiento no fue impugnado ni desconocido por el adversario; y por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto a terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público, este Tribunal le otorga todo el valor probatorio, conforme a lo establecido en los artículos 1363, 1364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y como el mencionado instrumento, es el documento fundamental de la presente acción y de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convenciones allí expresadas. Y ASI SE DECLARA.

Copias certificadas de Declaración Sucesoral, solicitadas por las ciudadanas G.V.D.L.T., R.A.L.T., E.R.L.T. y L.M.L.T., las cuales corre insertas en autos a los folios diez (10) al veintiocho (28) ambos inclusive; de las mismas se desprende la relación de los bienes que forman parte del activo hereditario dejado por el de cuyus D.L.T.I., padre de la parte actora en el presente juicio donde se evidencia la existencia del inmueble objeto de la presente litis, por cuanto dicho documento es un instrumento público, y no siendo tachado por el adversario, se tiene como fidedigno; por lo que este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le da pleno valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de Regulación de Alquileres, con el N° 1132, realizada sobre el inmueble objeto del presente juicio en fecha 20 de Agosto de 1.991, emanada del Ministerio de Fomento Dirección de Inquilinato bajo expediente Nro. 24.588, la corre inserta en autos a los folios veintinueve (29) al treinta (30) ambos inclusive, de la misma se evidencia el monto del canon de arrendamiento máximo fijado al inmueble objeto de la presente litis por la la cantidad de DIECISIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES CON TREINTA CENTIMOS (Bs. 17.297,30); por cuanto la misma no fue desconocida ni impugnada por el adversario, se tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y dado que de la misma se desprende la existencia del inmueble objeto de la presente litis; este Tribunal le otorga el valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.-

Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble objeto de la presente litis propiedad del ciudadano D.L.T., la cual corre inserta en autos a los folios doscientos sesenta y dos (262) al doscientos sesenta y cuatro (264) ambos inclusive, cuyo documento original fue presentado a efectum vivendi en fecha 31 de Octubre de 2.007; siendo previamente certificado por la secretaria de este Juzgado y consta su certificación en autos; este Tribunal observa, que por cuanto las mismas fueron registradas con las solemnidades legales de un funcionario competente como lo es la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Baruta, en fecha 09 de Marzo de 1973, bajo el N° 24, folio 40, tomo 19, Protocolo Primero, haciendo plena fe entre las partes como con respecto a terceros, este Tribunal de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1357; 1359 y 1360 del Código Civil, les otorga pleno valor probatorio. ASI SE DECLARA

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

Copia fotostática del documento poder otorgado por el ciudadano R.G.F., parte actora en el presente juicio, al ciudadano M.J.C.P., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 10.864, la cual corre inserta en autos a los folios cuarenta y tres (43) al cuarenta y cuatro (44) ambos inclusive, cuyo documento original fue presentado a efectum vivendi en fecha 18 de Octubre de 2.007; siendo previamente certificado por la secretaria de este Juzgado y consta su certificación en autos; por cuanto dicho instrumento no fue impugnado por el adversario se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto del mismo se evidencia la facultad que tiene el mencionado abogado para ejercer la representación legal del ciudadano R.G.F., se le otorga pleno valor probatorio. Y ASI DECLARA.

PLANILLAS DE DEPÓSITOS BANCARIOS CONSIGNADAS POR ANTE EL TRIBUNAL VEGESIMO QUINTO DE MUNICIPIO y DECIMO SEXTO DE PARROQUIA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS:

COMPROBANTE DEL DESPOSITO FECHA DE LA CONSIGNACION MES Y AÑO QUE LE CORRESPONDE MONTO QUE LE CORRESPONDE

013299 27-05-98 Abril 98 Bs. 4.041,75

046663 22-06-98 Mayo 98 Bs. 4.041,75

013429 10-07-98 Junio 98 Bs.4.041,75

249457 18-08-98 Julio 98 Bs.4.041,75

269567 05-10-98 Septiembre 98 Bs.4.041,75

269568 10-11-98 Octubre 98 Bs.4.041,75

204898 01-12-98 Noviembre 98 Bs.4.041,75

204894 03-06-99 Mayo 99 Bs.4.041,75

25715750 28-02-2000 Enero y Febrero 2000 Bs. 8.083,50

136012 28-02-2000 Marzo 2000 Bs. 4.041,75

395544 08-06-2000 Junio 2000 Bs. 4.041,75

395564 08-06-2000 Julio 2000 Bs.4.041,75

433640 07-08-2000 Agosto 2000 Bs. 4.041,75

433641 07-08-2000 Septiembre 2000 Bs. 4.041,75

498047 05-10-2000 Octubre 2000 Bs. 4.041,75

498048 05-10-2000 Noviembre 2000 Bs. 4.041,75

487385 12-12-2000 Diciembre 2000 Bs. 4.041,75

487400 12-12-2000 Enero 2001 Bs. 4.041,75

328054 12-02-2001 Febrero 2001 Bs. 4.041,75

328055 12-02-2001 Marzo 2001 Bs. 4.041,75

369961 17-04-2001 Abril 2001 Bs. 4.041,75

447124 14-04-2001 Mayo 2001 Bs. 4.041,75

388248 27-06-2001 Junio 2001 Bs. 4.041,75

388249 27-06-2001 Julio 2001 Bs. 4.041,75

388247 27-06-2001 Agosto 2001 Bs. 4.041,75

538633 17-09-2001 Septiembre 2001 Bs. 4.041,75

513907 17-09-2001 Octubre 2001 Bs. 4.041,75

513909 17-09-2001 Noviembre 2001 Bs. 4.041,75

528519 21-01-2002 Diciembre 2001 Bs. 4.041,75

528522 21-01-2002 Enero 2002 Bs. 4.041,75

588520 21-01-2002 Febrero 2002 Bs. 4.041,75

5281521 21-01-2002 Marzo 2002 Bs. 4.041,75

0719155 30-05-2002 Abril 2002 Bs. 4.041,75

0719159 30-05-2002 Mayo 2002 Bs. 4.041,75

0719161 30-05-2002 Junio 2002 Bs. 4.041,75

0652052 16-01-2003 Jul, Ago, Sep, Oct, Nov, Dic 2002 y Enr 2003 Bs. 28.292,25

0729289 06-05-2003 Febrero 2003 Bs.4.041.75

0729293 06-05-2003 Marzo 2003 Bs. 4.041,75

0729294 06-05-2003 Abril 2003 Bs. 4.041,75

06844095 15-10-2003 May, Jun, Jul, Ago, Sep 2003 Bs.20.202,75

0758226 21-03-2004 Oct, Nov, Dic 2003 y Enr, Frb, Mar 2004 Bs. 24.250,50

0750214 31-08-2004 Abril 2004 Bs. 4.041,75

0750218 31-08-2004 Mayo 2004 Bs. 4.041,75

0750213 31-08-2004 Junio 2004 Bs. 4.041,75

0750215 31-08-2004 Julio 2004 Bs. 4.041,75

0750220 31-08-2004 Agosto 2004 Bs. 4.041,75

0758228 28-03-2005 Sep, Oct, Nov, Dic 2004 y Enr, Fbr, Mar 2005 Bs. 28.292,25

801912 27-10-2005 Abr, May, Jun, Jul, Agt, Sep, Oct 2005 Bs. 28.292,25

0639552 02-12-2005 Noviembre 2005 Bs. 4.041,75

0639542 02-12-2005 Diciembre 2005 Bs. 4.041,75

853804 10-03-2006 Enero 2006 Bs. 4.041,75

853809 10-03-2006 Febrero 2006 Bs. 4.041,75

853805 10-03-2006 Marzo 2006 Bs. 4.041,75

856400 04-04-2006 Abril 2006 Bs. 4.041,75

857257 08-05-2006 May, Jun, Jul 2006 Bs. 12.125,25

854809 08-05-2006 Agosto 2006 Bs. 4.041,75

869893 09-08-2006 Sep, Oct, Nov 2006 Bs. 12.125,25

948563 07-11-2006 Dic 2006 y Enero y Febrero 2007 BS. 12.125,25

1144089 30-01-2007 Marzo 2007 Bs. 4.041,75

1144087 30-01-2007 Abril 2007 Bs. 4.041,75

1046125 09-04-2007 Mayo 2007 Bs. 4.041,75

0992050 13-06-2007 Junio 2007 Bs. 4.041,75

0973931 12-06-2007 Julio 2007 Bs. 4.041,75

1010497 13-08-2007 Agosto 2007 Bs. 4.041,75

Vistas las consignaciones realizadas por el ciudadano R.G., por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio y Décimo Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita de Caracas, quién aquí sentencia solo pasara a analizar las consignaciones de los meses demandados, es decir Agosto a Diciembre 2.004, ambos inclusive; Enero a Diciembre de 2.005, ambos inclusive; Enero a Diciembre de 2.006, ambos inclusive y Enero a Junio de 2.007, ambos inclusive.

Desecha las consignaciones correspondientes a los meses de Abril a Noviembre 1998, ambos inclusive; Mayo 1999, Enero, Febrero, Marzo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.000, Enero a Diciembre de 2.001; Enero a Diciembre de 2.002; Enero a Diciembre de 2.003, Enero a Julio de 2.004 y Julio y Agosto de 2.007; por cuanto las mismas no son materia de lo controvertido en el presente juicio. Y ASI SE DECLARA.

Ahora bien, esta sentenciadora observa, que los pagos realizados correspondientes a los meses demandados antes mencionados, por concepto de cánones de arrendamiento fueron cancelados de la siguiente manera: Agosto de 2004, en fecha 31-08-2004, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.004, en fecha 28-03-2005, Enero, Febrero y Marzo 2005, en fecha 28-03-2005, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.004, en fecha 27-10-2005, Noviembre y Diciembre de 2.005, en fecha 02-12-2005, Enero, Febrero y Marzo de 2.006, en fecha 10-03-2006, Abril de 2006, en fecha 04-04-2006, Mayo, Julio, Julio y Agosto de 2006, en fecha 08-05-2006, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.006, en fecha 09-08-2006, Enero y Febrero de 2.007, en fecha 07-11-2006, Marzo y Abril de 2007, en fecha 30-01-2007, Mayo de 2.007, en fecha 09-04-2007, Junio de 2007, en fecha 13-06-2007 y Julio de 2007, en fecha 12-07-2007; demostrándose con ello que las consignaciones correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.004, Enero, Febrero, Abril, M.J., Julio, Agosto, Septiembre y Noviembre de 2005, son extemporáneas por tardías, ya que debían realizarse de acuerdo a lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento, es decir por mes vencido los días treinta (30) de cada mes, o de de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir dentro de los quince (15) días continuos del mes siguientes.

Con relación a los meses de Agosto de 2004, Marzo y Octubre de 2.005, fueron cancelados de de acuerdo a lo previsto en el contrato y dentro del lapso previsto en la Ley, en consecuencia las tiene como bien realizadas. Con relación a las consignaciones correspondientes a los meses de Diciembre de 2005, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2007, esta juzgadora señala que las mismas fueron canceladas por adelantado, en consecuencia es criterio sostenido por esta Juzgadora, que no se puede castigar la excesiva diligencia de las partes litigantes en un juicio, en especial en este caso la excesiva diligencia del demandado por pagar los cánones de arrendamientos antes señalados por adelantado, en consecuencia se tienen como bien realizados. Y ASI SE DECLARA.

Originales de los recibos de pago, por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble objeto de presente juicio, correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 1991, Febrero, Marzo, Mayo, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 1992, Enero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 1993, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Julio de 1994, los cuales corren insertos en autos a los folios doscientos veinticuatro (224) al doscientos cincuenta y cuatro (254) ambos inclusive; este Tribunal observa que por cuanto estos meses no están dentro de lo controvertido en la presente litis, no se les otorga ningún valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la Oficina SANCHEZ HURTADO S.R.L., y el ciudadano R.G.F., en fecha 01 de Octubre de 199; este Tribunal deja constancia que el mismo fue valorado anteriormente. Y ASI SE DECLARA.

PUNTO PREVIO

Como punto previo a la sentencia este Tribunal pasa a analizar lo siguiente, mediante escrito de fecha 18/10/2.007, el apoderado judicial de la parte demanda procede a dar contestación a la demanda y en ese mismo acto interpone las cuestiones previas previstas en el artículo 346 ordinales 2º y 3º del Código de Procedimiento Civil, las cuales textualmente rezan:

ORDINAL 2º:

La legitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio

.

Alegando el apoderado judicial de la parte demandada la ilegitimidad de la parte actora ROSAURA, EDDA y L.L.T., ya que el contrato de arrendamiento fue suscrito en Octubre de 1991, entre R.G. y LA OFICINA SANCHEZ HURTADO S.R.L., que dicha oficina no hizo cesion solemne a la actora y si supuestamente existe una nota, como no existe en la copia consignada del contrato de arrendamiento con el escrito de contestación de la demanda, un sello que no identifica plenamente a las partes, ni por quien, ni quien firma y ha prueba alguna de la notificación o aceptación del demandado, de cesión de contrato tal sesión debe tomarse como nula.

ORDINAL 3º:

La ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no éste otorgado en forma legal o sea insuficiente

.

Alegando el apoderado judicial de la parte demandada que al ser ilegitima la persona de la actora, obviamente hay ilegitimidad en la persona o personas (abogado J.E.A.P.), que se ha presentado como apoderado o representante de la de la OFICINA SANCHEZ HURTADO S.R.L., quien nunca cedió el contrato de arrendamiento en referencia y si en supuesto negado lo cedió, tenia que haber cumplido con las formalidades y solemnidades que indica el Código Civil.

DE LA CONFECCION FICTA ALEGADA POR EL ACTOR.

Mediante escrito de promoción de pruebas de fecha 31/10/2.007, en el capitulo II, el apoderado judicial de la parte actora solicita la confección ficta del demandado de acuerdo a lo establecido en el articulo 362 del Código de Procedimiento Civil, alegando que en fecha 16-10-2007, el demandado fue citado para la contestación de la demanda y en fecha 18-10-2007, compareció por ante este Tribunal el abogado M.J.C.P., quien procedió a contestar la demanda supuestamente en nombre del demandado, que de una simple revisión del poder presentado por el mencionado abogado se percataron que el mismo es un “Poder Especial”, para representar al demandado con relación al contrato de arrendamiento suscrito el 01-10-1990, y se pudo verificar que es un poder especialísimo para actuar en la Dirección General de Inquilinato, que queda igualmente facultado para atender juicios ante los Tribunales contenciosos Administrativos, intentar amparos constitucionales, consignar cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio y a responder a cualquier procedimiento de desalojo o resolución de contrato en referencia, que el supuesto representante del demandado, no tiene atribuido en el poder facultad para contestar demandas, ni para seguir las mismas en todas sus incidencias ni para promover pruebas y en el supuesto negado que así fuese lo es exclusivamente para lo atinente al contrato de arrendamiento, suscrito el 01-10-1990, por ellos en resolución de contrato y que las fecha cierta del contrato suscrito fue el 01-1991, que el contrato que podría defender el apoderado no es el contrato en referencia.

ESTE TRIBUNAL AL RESPECTO OBSERVA

Con relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal trae como colorario lo expresado por el Dr. J.L.A.G., en su libro de contratos y garantías (Derecho Civil IV 5ª edición), pagina 298, capitulo XXIII, “No es necesario que la notificación proceda a la demanda del cesionario contra el cedido; esa demanda equivale a notificación y no la presupone”, igualmente se pudo constatar de una revisión realizada a las actas que conforman el presente expediente que corre inserto en autos al folio nueve (09) contrato de arrendamiento suscrito entre la OFICINA SANCHEZ HURTADO S.R.L., y el ciudadano R.G.F., en fecha 19-01-1991, desprendiéndose del mismo que a pie de pagina se encuentra nota de cesión realizada por la mencionada oficina al ciudadano D.L.T., en fecha 21-10-1994; de lo antes expuesto esta Juzgadora observa que es valida y ajustada a derecho la cesión realizada en el referido contrato de arrendamiento y por ende totalmente valida la legitimidad de la parte actora para actuar en el presente juicio, motivo por el cual declara SIN LUGAR, la cuestión previa prevista en el ordinal 2º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la parte demandada. Y ASÍ SE DECLARA.

Con relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí juzga observa al haber quedado demostrado en el punto anterior la legitimidad y capacidad de la parte actora para actuar en el presente juicio, es totalmente valida la legitimidad del abogado J.E.A.P., apoderado judicial de la parte actora para representarlos en el presente juicio, en consecuencia se declara SIN LUGAR, la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegada por la parte demandada. Y ASI SE DECLARA.

Con relación a la confesión ficta alegada por el apoderado judicial de la parte actora en el escrito de promoción de pruebas capitulo II, este Tribunal trae como colorario lo establecido en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, del Dr. R.E.L.R., (tomo I), “Facultades expresas. El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la Ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisiòn según la equidad hasta posturas en remate, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa”, quien aquí juzga observa que si bien es cierto en el presente caso el actor solicita la confección ficta del demandado alegando que se desprende del poder especial otorgado al abogado M.J.C.P., apoderado judicial de la parte demandada, que no tiene facultad para contestar la demanda, no es menos cierto que se desprende del articulo antes trascrito que solo se requiere facultad expresa para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisiòn según la equidad hasta posturas en remate, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, facultando al apoderado para todos los actos que no estén reservados expresamente en la Ley, por lo que considera esta juzgadora que el apoderado judicial de la parte demandada esta legalmente facultado para dar contestación a la demanda ya que dicho acto no esta reservado a la ley, motivo por el cual se declara improcedente la solicitud realizada por el apoderado judicial de la parte actora. Y ASI SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Se inicia la presente controversia por cuanto alega la representación judicial de la parte actora, que en fecha 01 de Octubre de 1.991, la OFICINA SANCHEZ HURTADO S.R.L., celebro un contrato de arrendamiento con el ciudadano R.G.F., sobre el inmueble ampliamente identificado en autos, y que en fecha 21-04-1994, la mencionada oficina cedió y traspasó todos los derechos que le correspondían en dicho contrato al ciudadano D.L.T.I., a su vez propietario del inmueble, que sus representas las ciudadanas R.A.L.T., E.R.L.T. y L.M.L.T., son co-propietarias de dicho inmueble según se desprende de formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones, siendo el causante su padre D.L.T.I., quedando establecido en la cláusula segunda del contrato que el término de duración seria de un año prorrogable por periodos iguales y sucesivos y el canon de arrendamiento fue estipulado de acuerdo con la Resolución Nro. 2311, de fecha veinte (20) de Agosto de 1.991, emanada de la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Fomento, siendo el caso que el arrendatario ha dejado de cancelar desde tiempos remotos los alquileres debidos, pero solo proceden a demandar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.004, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.005, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.006 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.007, es decir adeuda a la fecha treinta y cinco (35) mensualidades a razón de CUATRO MIL CUARENTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 4.041,45), cada una, que arroja una deuda total por alquileres vencidos de CIENTO CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 141.450,75), y ha sido imposible hacer efectivas las mensualidades vencidas, en las oportunidades en que sus representadas ha intentado cobrar cada una de las mensualidades exigibles, siendo esta situación una burla reiterada contra el propietario del inmueble, muy a pesar del insignificable monto de canon de arrendamiento, motivo por el cual cumpliendo instrucciones de R.A.L.T., E.R.L.T. y L.M.L.T., ocurre a demandar como en efecto lo hace a R.G.F., en Resolución de Contrato.

Por su parte la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda alego es cierto lo señalado en el capitulo I, del libelo de la demanda, que el 01-10-1991, la Oficina SANCHEZ HURTADO S.R.L., dio en arrendamiento a R.G.F., el apartamento designado con el número tres (3), ampliamente identificado en autos, que al pie de dicho documento no se encuentra cesión o nota de cesión y traspaso del mismo con fecha 21-04-1.994, de la mencionada oficina por la parte arrendadora a D.L.T.I., y en el supuesto negado de la existencia de una cesión su representado no tiene conocimiento de tal sesión por lo que esa afirmación la niega, rechaza y contradice, que el señor R.G., nunca recibió notificación alguna y nunca ha aceptado sesión de traspasó del contrato de arrendamiento, por lo que la misma es nula e inexistente, rechaza, niega y contradice, por falsa la afirmación hecha en el libelo de la demanda que el arrendatario, ha dejado de pagar desde tiempos remotos los alquileres del apartamento No. 3, quien hasta la fecha ha honrado sus obligaciones señaladas en el referido contrato consignando por ante los Juzgados Vigésimo Quinto de Municipio y Décimo Sexto de Parroquia del Área Metropolitana de Caracas, los cánones de arrendamiento hoy demandados, niega, rechaza y contradice, por no existir causal alguna, las pretensiones de la actora quien carece de tal cualidad, a que resuelva el aludido contrato de arrendamiento y que se entregue el referido apartamento en “las mismas condiciones”, en que declara haberlo recibido y aspira cobrar costas, asimismo invoca y opone las cuestiones previas contempladas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 2º y 3º.

Realizada una valoración exhaustiva, a las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente juicio, se desprende de las pruebas consignadas por la parte demandada, contentiva de los recibos de cánones de arrendamientos cancelados correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 1998, Mayo de 1999, Enero, Febrero, Marzo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.000, Enero a Diciembre de 2.001, Enero a Diciembre de 2.002, Enero a Diciembre de 2.003, Enero a Julio de 2.004 y Julio y Agosto de 2.007; que este Tribunal al momento de las valoración de las pruebas los desecho por cuanto dichos meses no entran dentro de los meses demandados como insolutos por la parte actora en el libelo de la demanda, siendo lo demandado por la actora los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.004, Enero a Diciembre de 2.005, Enero a Diciembre de 2.006 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.007, quedando demostrado con los mismos en la valoración de las pruebas que si bien es cierto la parte demandada cancelo los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre de 2005, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2007, extemporáneos por adelantado y los meses de Agosto de 2004, Marzo y Octubre de 2.005, dentro del lapso previsto en el contrato y de acuerdo a la Ley, no es menos cierto que el demandado incumplió con su obligación contractual por cuanto las consignaciones correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.004, Enero, Febrero, Abril, M.J., Julio, Agosto, Septiembre y Noviembre de 2005, los cancelo extemporáneos por tardíos, ya que debían realizarse de acuerdo a lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento, es decir por mes vencido los días treinta (30) de cada mes, o de de acuerdo a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por tal incumplimiento y violación contractual se plantea la ejecución de una obligación y como quiera que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tipificado como bilateral y establecido por el legislador patrio que la vía posible cuando una de las partes no ejecuta su obligación como ha ocurrido en el presente caso, ya que el arrendatario el ciudadano R.G.F., a pesar de haber alegado su solvencia con el pago de los cánones de arrendamiento y de haber traído a los autos pruebas para desvirtuar dichos pagos, se pudo comprobar de un análisis efectuado a las consignaciones realizadas por la demandada, que si bien es cierto varios meses fueron cancelados de forma extemporánea por anticipado, otros cancelados dentro del lapso establecido en al contrato y de acuerdo a la Ley, no es menos cierto que hubo incumplimiento contractual por parte del demandado ya que varias consignaciones fueron canceladas extemporáneas por tardías, por lo que da derecho a la resolución de contrato.

Teniendo en cuenta lo alegado y probado en autos y por cuanto el Código Civil, establece que el arrendatario tiene dos (02) obligaciones principales debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención para que pueda presumirse según las circunstancias, y debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Asimismo quién sentencia se acoge a lo dispuesto en el referido Código en su artículo 1.161, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

DISPOSITIVA

En consecuencia por todo lo anteriormente expuesto y probado en autos queda demostrado el incumplimiento de la obligación por una de las partes, y en virtud de que dentro de los efectos del contrato, se establece que no solo deben efectuarse de buena fe y cumplir lo expresado de ellos, sino también de todas las consecuencias que se derivan de los mismos, esta sentenciadora considera que lo procedente y ajustado a derecho, es declarar como en efecto declara CON LUGAR la acción que por RESOLUCION DE CONTRATO siguen las ciudadanas R.A.E.L.T., E.R.L.T. y L.M.L.T. contra el ciudadano R.G.F.., partes suficientemente identificadas en este fallo y en consecuencia se ordena lo siguiente:

Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de Octubre de 1.991, entre la Oficina SANCHES HURTADO S.R.L., y el ciudadano R.G.F., sobre un inmueble constituido por un apartamento designado con el número tres (3) ubicado en la cuarta (4ª) calle de Campo Claro, segunda planta del Edificio Aricagua, Urbanización Campo Claro, Caracas, Municipio Sucre del Estadio Miranda, cedió y traspasó todos los derechos que le correspondían en dicho contrato a la mencionada oficina en fecha 21 de Abril de 1994, a D.L.T.I., a su vez propietario del inmueble.

Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte perdidosa, por haber resultado vencida en el presente proceso.

Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes de la presente decisión, por cuanto fue dictada fuera de lapso, todo de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Diez días del mes de Enero de dos mil ocho (2.008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

LA JUEZ

DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE.

LA SECRETARIA.

Abg. ANA A. SILVA SANDOVAL

En esta misma fecha, siendo las 11:00 a.m. se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

AAML/AS/Naydi

EXP-AP31-V-2007-001542