Decisión de Juzgado Undecimo de Municipio de Caracas, de 29 de Noviembre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veintinueve de noviembre de dos mil doce

202º y 153º

ASUNTO : AP31-V-2011-002146

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil TORRE SUR 25 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 08 de marzo de 1978, bajo el No 71, Tomo 5-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados CARLOS E. MEDERICO y H.A.R.T., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.107 y 106.903, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil ADMINISTRACIÓN EDIFICIO J.V., C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de mayo de 1987, bajo el No 6, Tomo 42-A, en la persona de su Directora ciudadana B.M.J., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V- 3.396.664.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados C.L.G.A., G.M.G.A. y G.M.H.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 30.147, 19.803 y 100.375, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (SENTENCIA DEFINITIVA).

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto por el ciudadano N.E.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No V-3.667.231, actuando en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil TORRE SUR 25 C.A, segùn consta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada el 10 de Abril de 2007, registrada por ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de Abril de 2007, anotada bajo el No 10, Tomo 7-A Sgdo, asistido por el A.A.A.M.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 84.877 contra la sociedad mercantil ADMINISTRACIÓN EDIFICIO J.V., C.A., por la Resolución del Contrato de Arrendamiento, suscrito por los mismos, en fecha primero (1ero) de julio de 1990, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por cuatro (4) niveles subterráneos o sótanos, marcados con los Nos 1, 2, 3 y 4, numerados en forma descendente, destinados a estacionamientos para automóviles, los cuales forman parte integrante del edificio “JOSÉ VARGAS (C.T.V.)”, ubicado en la Avenida Este Dos, cruce con Calle Sur 25, Sector Morelos, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, fundamentando su acción en los artículos 1.159, 1.264, 1.592 y 1.167, del Código Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 06 de octubre de 2011, se ADMITIÓ la demanda por el procedimiento breve ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha 24 de octubre de 2011, compareció el Abogado H.A.R.T., apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa y la apertura del cuaderno de medidas y dejó constancia de haber cancelado los emolumentos para el alguacil para la apertura del cuaderno de medidas. Asimismo ratifico la medida de secuestro solicitada en el libelo de la demanda.-

En fecha 26 de octubre de 2011, este Tribunal libró compulsa de citación a la parte demandada sociedad mercantil ADMINISTRACIÓN EDIFICIO J.V., C.A., en la persona de su Directora ciudadana B.M.J., tal y como fuese acordado mediante auto de admisión de fecha 06/10/2011. Asimismo, a los fines de llevar el orden procesal de las actuaciones acordó proveer acerca de la Medida Secuestro, en el Cuaderno de Medidas que se ordenó abrir a tal efecto.

En fecha 05 de diciembre de 2011, compareció por ante este Tribunal el ciudadano EDGAR ZAPATA, Alguacil adscrito a este sede Judicial, y consignó compulsa de citación sin firmar de la parte demandada en virtud de la imposibilidad para practicarla.

En fecha 06 de diciembre de 2011, compareció el Abogado H.A.R.T., apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó la citación por carteles de la parte demandada.

En fecha 09 de diciembre de 2011, se dictó auto ordenando librar oficios al Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME) y al Consejo Nacional Electoral (CNE), a los fines de que informará a este Tribunal sobre el último domicilio y movimientos migratorios de la ciudadana B.M.J., en su carácter de Directora de la Sociedad Mercantil ADMINISTRACIÓN EDIFICIO JOSE VARGAS C.A., a los efectos de su citación.

En fecha 20 de marzo de 2012, se dictó auto mediante el cual se ordenó agregar oficio No. ONRE/O 974-2012, proveniente del CONSEJO NACIONAL ELECTORAL (CNE), contentivo a la información requerida en fecha 09/12/2011.

En fecha 26 de marzo de 2012, compareció el Abogado H.A.R.T., apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó el desglose de la compulsa, a los fines de efectuar la citación.

En fecha 28 de marzo de 2012, se dictó auto mediante el cual se ordenó el desglose de la compulsa de citación dirigida sociedad mercantil ADMINISTRACIÓN EDIFICIO J.V., C.A., parte demandada, y sea entregada al alguacil a los fines de su práctica. Asimismo, se ordenó corregir la foliatura de conformidad con lo establecido en el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 04 de junio de 2012, compareció el Alguacil A.J.G.M. y dejó constancia por medio de diligencia, que no se pudo practicar la citación de la parte demandada, por cuanto la dirección del mismo esta incompleta.

En fecha 13 de junio de 2012, compareció el Abogado H.A.R.T., apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó la citación por carteles de la parte demandada.

En fecha 18 de junio de 2012, se dictó auto mediante el cual se ordenó citar a la parte demandada por medio de carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 25 de junio de 2012, compareció el Abogado H.A.R.T., apoderado judicial de la parte actora, y consignó publicaciones de los carteles de citación efectuados en los diarios El Nacional y Ultimas Noticias.

En fecha 06 de agosto de 2012, la Secretaria dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 17 de octubre de 2012, compareció el Abogado H.A.R.T., apoderado judicial de la parte actora, y solicitó se designará Defensor Judicial a la parte demandada.

En fecha 19 de octubre de 2012, se dictó auto mediante el cual este Tribunal designó defensor judicial de la parte demandada a la Abogada YUDMILLA TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el No 36.506.

En fecha 31 de octubre de 2012, compareció el Abogado C.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó original de Poder donde acredita su representación y presentó escrito de contestación a la Demanda.

En fecha 05 de noviembre de 2012, compareció el Abogado C.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y ratificó escrito de contestación a la Demanda.

En fecha 05 de noviembre de 2012, se dictó auto mediante el cual se ordenó cerrar la primera pieza del expediente constante de 318 folios útiles y abrir la segunda pieza, a los fines de llevar el orden procesal de las actuaciones.

En fecha 19 de noviembre de 2012, compareció el Abogado H.R., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y presentó escrito de Promoción de Pruebas.

En fecha 21 de noviembre de 2012, se dictó auto mediante el cual, el Tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora.

Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada, este Tribunal, procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:

La pretensión deducida en el presente juicio es la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad Mercantil Torre Sur 25, C.A y la sociedad mercantil ADMINISTRACIÒN EDIFICIO JOSE VARGAS, C.A, cuyo objeto es un inmueble constituido por cuatro (4) niveles subterráneos o sótanos, marcados con los niveles 1, 2,3 y 4, destinados a estacionamientos para automóviles, los cuales forman parte integrante del Edificio J.V.C.T.V, ubicado en la Avenida Este 2, Cruce con Calle Sur 25, Urbanización Los Caobos, Caracas. Señala la parte actora, que el inmueble es de su propiedad, que el contrato de arrendamiento fue celebrado el 1º de Julio de 1990, por un término fijo de tres años, con renovaciones automáticas por periodos iguales, a menos que una de las partes manifestara su intención de rescindir del contrato con sesenta días de anticipación al vencimiento del término inicial o cualquiera de las prórrogas, según la cláusula tercera, que en fecha 26 de Marzo de 2009, la arrendadora notificó a la arrendataria su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento, comenzando a partir del 1º de Julio de 2009, la prórroga legal de tres años, la cual culminaría el 1 de Julio de 2012; que el canon de arrendamiento inicial fue de Cincuenta Mi8l Bolívares (Bs. 50.000), que fue sufriendo modificaciones según los acuerdos de las partes en el transcurso de la relación arrendaticia, que la Direcciòn General de Inquilinato, mediante Resolución de fecha 12 de Noviembre de 2009, reguló el inmueble, estableciendo el canon de arrendamiento en la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SETENTA BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs. 56.470,07), que notificada la arrendataria del nuevo canon de arrendamiento, debía a partir del 1º de Septiembre de 2010, pagarle mensualmente el nuevo canon de arrendamiento fijado por la Direcciòn de Inquilinato, que la parte demandada, no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2010, violando así el contrato, que según la cláusula novena del mismo, la falta de pago de una mensualidad es causal de resolución de contrato. Alega la parte actora que en fecha 20 de Octubre de 2010, la ciudadana J.C.K.A., actuando en su propio nombre y en representación de sus menores hijos, interpuso recurso de nulidad con suspensión de efectos contra el acto administrativo contenido en la Resolución de la Direcciòn de inquilinato de fecha 12 de Noviembre de 2009, donde se fijo el nuevo canon de arrendamiento, ante el juzgado Superior Quinto de Contencioso Administrativo de la Región Capital, el cual en fecha 22 de Junio de 2011, declaró sin lugar el recurso de nulidad. Fundamenta la parte actora su pretensión en las cláusulas segunda, tercera y novena del contrato de arrendamiento, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los artículos 1159, 1264, 1592 y 1167 del Código Civil.

Por su parte la representación judicial de la parte demandada, se dio por citada en fecha 31 de Octubre de 2012, y en fecha 5 de Noviembre dio contestación a la demanda. En la litis contestación, la parte demandada aduce que la acción propuesta por la parte actora es inadmisible, por haber sido presentada en fraude a la ley, en virtud de que la parte actora presentó la misma demanda la cual correspondió conocer al Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente No AP31-2011-002019, el cual la admitió en fecha 23 de Septiembre de 2011 no le dio impulso procesal y la presento nuevamente el 3 de Octubre de 2011; alega la parte demandada que la actora presento otro libelo idéntico el cual le correspondió conocer al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, concluyendo que el mismo libelo fue presentado tres veces para burlar el control de la distribución.

En cuanto al fondo, la demandada, negó y rechazó la demanda instaurada en su contra, admitiendo la celebración del contrato de arrendamiento en fecha 1 de Julio de 1990, que la duración del contrato era de tres años prorrogable por un periodo de tres años; que en enero de 2006, las partes de mutuo acuerdo ajustaron el canon de arrendamiento en la suma de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2500,00), cantidad que la demandada pago puntualmente hasta Agosto de 2010, fecha en que la arrendadora rehusó recibir los pagos, por lo que se procedió a consignar los pagos por ante Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente No 2010-1714, por lo que es falso que exista falta de pago. Que es cierto que la Direcciòn de Inquilinato, fijó mediante resolución de fecha 12 de Noviembre de 2009, el canon de arrendamiento en la suma de CINCUENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SETENTA BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs. 56.470,07), que contra el acto administrativo emanado de la Direcciòn de Inquilinato, se intentó un recurso de nulidad conjuntamente con suspensión de efectos, que fue declarado sin lugar, pero que se ejerció el recurso de apelación el cual correspondió conocer a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, la cual no ha sentenciado aún.

Como punto previo al mérito de la causa, esta juzgadora se pronunciara sobre la inadmisibilidad por fraude a la ley, alegada por la parte demandada en la litis contestación, con fundamento en el alegato de que la parte actora presentó la misma demanda la cual correspondió conocer al Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente No AP31-2011-002019, el cual la admitió en fecha 23 de Septiembre de 2011 no le dio impulso procesal y la presento nuevamente el 3 de Octubre de 2011; alega la parte demandada que la actora presento otro libelo idéntico el cual le correspondió conocer al Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, concluyendo que el mismo libelo fue presentado tres veces para burlar el control de la distribución. Por su parte, la representación judicial de la parte actora, rechaza estas afirmaciones, señalando que son temerarias, falsas y de mala fe e incoherentes, por cuanto primero se habla de fraude procesal, luego de violación al principio de la buena fe, posteriormente fraude a la ley y fundamenta sus alegatos en el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, que establece la consecuencia jurídica del desistimiento del procedimiento. Señala además el apoderado judicial de la parte actora, que la supuesta existencia de otras demandas iguales en otros tribunales acarrearía para el caso de que hayan sido impulsadas, la litispendencia, pero nunca la nulidad del juicio en aplicación de la norma prevista por el legislador para el desistimiento; que el fraude procesal es el uso del proceso para fines distintos a la recta administración de justicia, bajo engaños, artificios o maquinaciones.

Observa quien suscribe, que la parte demandada, acompañó a su escrito de contestación de la demanda, dos fotocopias de dos libelos iguales al libelo que inicio el presente juicio y copia de los respectivos autos de admisión de los mismos libelos, no consta que la parte actora haya desistido de los mismos, ni que en alguno haya operado la perención de la instancia, por lo que no puede hablarse de inadmisibilidad del presente juicio; observa además quien suscribe que la parte demandada no aporto ningún elemento probatorio que demuestre en modo alguno la existencia de fraude procesal, fraude a la ley, mala fe, por lo que la declaratoria de inadmisiblidad de la acción propuesta se declara sin lugar. Así se decide.

En cuanto al mérito de la controversia, tenemos como hechos admitidos la celebración del contrato de arrendamiento, su objeto, su duración, la fijación del canon de arrendamiento por parte de la Direcciòn de Inquilinato en la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SETENTA BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs. 56.470,07), siendo controvertido la vigencia y aplicabilidad de la resolución que fijo el mencionado canon de arrendamiento y la solvencia de la arrendataria en el cumplimiento de su obligación de pagar el canon de arrendamiento, quedando la litis trabada en los términos expresados.

Durante el lapso probatorio, solo la parte actora ejerció su derecho de promoción de pruebas, promoviendo el documento de condominio del Edificio J.V.C., el cual producido acompañando el libelo, en fotocopia, que no fue impugnada por la parte demandada, la cual se tiene por fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y hace plena prueba del carácter de propietaria del inmueble que tiene la actora, se aprecia de acuerdo con el artículo 1359 del Código Civil; promovió la parte actora el contrato de arrendamiento producido en original acompañando el libelo y reconocido por la parte demandada, para demostrar la existencia del contrato de arrendamiento; promovió comunicación emanada de la parte actora dirigida a la demandada , recibida por B.J., directora de la empresa demandada, donde se le notificó la voluntad de rescindir del contrato de arrendamiento, la cual además de ser una copia simple de un documento privado, nada aporta al debate probatorio toda vez que no esta controvertida la vigencia ni la naturaleza en cuanto al tiempo del contrato de arrendamiento, se desecha por impertinente y por ilegal; promovió factura para demostrar que a partir de Enero de 2006, las partes acordaron que el canon de arrendamiento sería de Dos mil Quinientos Bolívares (Bs. 2.500,00) este es un hecho aceptado expresamente por la parte demandada, por lo que la prueba es impertinente; promovió la Resolución emanada de la Direcciòn de Inquilinato, de fecha 12 de Noviembre de 2009, donde se fija el canon de arrendamiento en la suma de CINCUENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SETENTA BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs. 56.470,07), este es también un hecho expresamente admitido por la parte demandada, cuya prueba también resulta impertinente; promovió marcado D copia del expediente No 87458 emanado de la Direcciòn de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, donde consta el procedimiento administrativo de regulación de los inmuebles arrendados a la demandada, para demostrar que se cumplió con la notificación , para demostrar que a partir del 1 de Septiembre de 2010, la parte demandada estaba obligada a pagar el canon de arrendamiento fijado en la resolución, se trata de un documento público administrativo, el cual hace plena prueba de las declaraciones en el contenidas, en el mismo puede apreciarse que se notifico a la demandada personalmente, así como por carteles, cumpliéndose con la última formalidad en fecha 16 de Agosto de 2010. Promovió la parte actora, copia del expediente de consignaciones arrendaticias No 2010-1714, contentivo de las consignaciones efectuadas por la arrendataria a favor de la actora, por la suma de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500, 00) cada mes, a partir del mes de Octubre de 2010, dicho expediente producido en copias no fue impugnado por la parte demandada quien además reconoció que viene pagando la suma de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00) por concepto de canon de arrendamiento; promovió facturas correspondientes a los meses desde Septiembre de 2010 hasta Enero de 2011, todas emanadas de la parte actora, las cuales carecen de valor probatorio, pues no le son oponibles a la demandada por emanar de la misma parte que las produce, se desechan.

Observa quien suscribe que la parte actora produjo acompañando al libelo copia de la sentencia emanada del Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, de fecha 22 de Junio de 2011, donde se declara sin lugar el recurso de nulidad intentado por J.C.K.A., en su propio nombre y el de sus menores hijos, contra el acto administrativo de resolución donde se fija el canon de arrendamiento de los inmuebles objetos del presente juicio, emanado de la Direcciòn de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, de fecha 12 de Noviembre de 2009, se observa así mismo, que en fecha 24 de Noviembre de 2010, dicho tribunal declaró la improcedencia de la medida cautelar de suspensión de los efectos del acto administrativo de efectos particulares impugnados mediante el recurso de nulidad, establece el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, la ejecutividad y ejecutoriedad de los actos administrativos de forma inmediata, por lo que una vez notificadas las partes, el canon de arrendamiento aplicable fue el fijado por el organismo regulador, pues el ejercicio de un recurso de nulidad no suspende los efectos del acto administrativo particular impugnado a menos que sea decretada una medida cautelar de suspensión de los efectos, pero dicha medida fue negada por el tribunal que conoció el recurso de nulidad contra la resolución, así las cosas, concluye quien aquí suscribe que el canon de arrendamiento fijado por la Direcciòn de Inquilinato era exigible a partir de la última de las formalidades de notificación, la cual se cumplió el día 16 de Agosto de 2010, por lo que a partir del 1 de Septiembre de 2010, la arrendataria debió pagar el canon de arrendamiento de CINCUENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SETENTA BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs. 56.470,07), no obstante efectuó consignaciones arrendaticias por la suma de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00) a partir del mes de Octubre de 2010, por lo que ha incurrido en incumplimiento de su obligación de pagar el canon de arrendamiento, y en consecuencia debe prosperar la acción resolutoria. Así se decide.

Por fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA de RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, instaurada por la sociedad mercantil TORRE SUR 25, C.A contra la sociedad mercantil ADMINISTRACION EDIFICIO J.V., C.A, y en consecuencia:

PRIMERO

Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1 de Julio de 1990, cuyo objeto es un inmueble constituido por cuatro (4) niveles subterráneos o sótanos, marcados con los niveles 1, 2,3 y 4, destinados a estacionamientos para automóviles, los cuales forman parte integrante del Edificio J.V.C.T.V, ubicado en la Avenida Este 2, Cruce con Calle Sur 25, Urbanización Los Caobos,

SEGUNDO

Se condena a la parte demanda a entregar de forma inmediata en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y bienes, el inmueble constituido por cuatro (4) niveles subterráneos o sótanos, marcados con los niveles 1, 2,3 y 4, destinados a estacionamientos para automóviles, los cuales forman parte integrante del Edificio J.V.C.T.V, ubicado en la Avenida Este 2, Cruce con Calle Sur 25, Urbanización Los Caobos,

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los veintinueve (29) días del mes de Noviembre de 2012. Años: 202º y 153º.

P., R. y Déjese Copia Certificada de la Presente Decisión.