Decisión nº 9557 de Juzgado Segundo en lo Civil de Vargas, de 31 de Mayo de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL, TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

200° y 151°

I

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

DEMANDANTE:

J.L.T.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.095.809.

APODERADOJUDICIAL: R.B.C., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 12.416.

DEMANDADA:

J.V.Á.C., A.E.C.M., G.J.R.V., M.C.G.d.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros V.-6.498.264, V.-6.490.657, V.-10.576.946 y V.-9.999.984.

APODERADOS JUDICIALES: NORELYS GARCÍA, E.R.W. y F.R., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº. 131.636, 102.898 y 81.058.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

EXPEDIENTE: 11827

DECISIÓN: DEFINITIVA

II

SÍNTESIS DE LA LITIS

La presente causa se inicia mediante demanda incoada en fecha 25 de noviembre de 2009 por el ciudadano R.B.C., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.L.T.M., en contra de los ciudadanos J.V.Á.C., A.E.C.M., G.J.R.V. y M.C.G.R., correspondiendo por distribución conocer de la misma a este Juzgado y dándosele entrada en fecha 30 de noviembre de 2009.

En fecha 10 de diciembre de 2009, el Tribunal, admite la demanda y acuerda el emplazamiento de la parte demandada.

Alega la actora en su libelo de demanda: 1) Que ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, suscribió un primer contrato de arrendamiento el 14 de septiembre de 2000, el cual quedó anotado bajo el Nº 50, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con el arrendador, propietario y hoy co-demandado, ciudadano J.V.Á.C., sobre un inmueble distinguido según la Cláusula Primera del contrato locativo como: Casa Quinta situada en la Urbanización El Palmar Este, ubicada con frente a la Avenida Copacabana, Parcela señalada con el Nº 1-2, de la Manzana B.A., Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas; 2) Que se previeron, entre otras estipulaciones, las siguientes: Cláusula Tercera: Duración del Contrato: es por tiempo determinado, que tendría una duración de Un (01) año, desde el 11 de Septiembre del 2000 hasta el 10 de septiembre de 2001 (11-09-2000 hasta el 10-09-2001), que se consideraría prorrogado el contrato por períodos iguales a menos que una de las partes notificara a la otra con un mes de antelación por lo menos, antes del vencimiento del primer período o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de darlo por terminado; 3) Que procedió en fecha 11 de Septiembre de 2004 a suscribir privadamente un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble con la empresa INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 17 de marzo de 1.982, bajo el Nº 46, Tomo 31-A, empresa que actuaba a su vez como mandataria del propietario J.V.Á.C., cuyo original de contrato forma parte integrante del expediente que se sustancia en el Tribunal Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, signado bajo el Nº 1289-09, contentivo de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran en su contra los hoy demandados: G.J.R.V. y M.C.G.R.; 4) Que a partir del mes de Junio de 2007, la empresa administradora del inmueble, INMOBILIARIA ANTILLAS REAL STATE, C.A., se negó a aceptar en su condición de arrendataria los pagos de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble arrendado, razón por la cual procedió a prevenir estados de insolvencia y a consignarlos desde junio de 2007 hasta octubre de 2009, ambos inclusive, a favor de la precitada arrendadora ante el Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en el expediente signado bajo el Nº 291-07; 5) Que en fecha 22 de Septiembre de 2005, recibió de la empresa INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A., extemporáneamente, notificación privada de no renovación y oferta de venta del inmueble arrendado fechada aparentemente el 10 de agosto de 2005; 6) Que sin embargo, en la demanda de cumplimiento de contrato alegaron los demandantes en ese proceso y aquí demandados, que esa comunicación fue emitida por la arrendadora ya mencionada, la recibió el 22 de agosto de 2005, fecha ésta última que aparece con enmendaduras y alteraciones, por cuanto lo cierto es que la recibió el 22 de septiembre de 2009, hecho en sí que sirvió de argumento para la interposición de tacha por vía incidental de ese documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.381ordinal 3º del Código Civil; 7) Que esa comunicación o notificación privada es y fue extemporánea de acuerdo a lo previsto en la cláusula tercera del citado y último contrato locativo; razón que originó la automática renovación de ese contrato año tras año y entre las originarias partes contratantes, INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A., en representación del ciudadano J.V.Á.C., en su condición de arrendadora y su persona, como arrendatario; 8) Que posteriormente a la extemporánea notificación, no ha recibido ulteriormente comunicación por parte de la arrendadora INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A., donde se le notifique formalmente que el contrato de arrendamiento no sería objeto de renovación, para que pudiera ejercer en potestad o facultativamente la prórroga legal, derivada intrínsecamente de la relación contractual arrendaticia como un derecho irrenunciable según lo expresado en los artículos 7 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 9) Que según documento inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Vargas del Distrito Federal, hoy Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, el 12 de Junio de 1996, bajo el Nº 48, Tomo 10, Protocolo Primero, que el demandado, adquirió para la comunidad conyugal un inmueble que a la postre se constituiría en el objeto de la presente acción de retracto legal arrendaticio, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, situada con frente a la Avenida Copacabana, Urbanización Palmar Este, Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, distinguida la parcela con el Nº Uno-DOS (1-2) de la manzana B.A., en el plano de la citada Urbanización, el cual se encuentra agregado al Cuaderno de Comprobantes ante la Oficina de Registro Público, bajo el Nº 451, Adicional 2, Segundo Trimestre de 1988; 10) Que la referida parcela de terreno tiene una superficie de Trescientos Cincuenta y Ocho metros cuadrados con Ochenta y Un Decímetros cuadrados (358, 81 mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la parcela UNO-UNO (1-1) de la manzana B.A., en Veintisiete metros con Veinticinco centímetros (27,25 mts); SUR: Con la Parcela Nº 2 de la manzana B.A., en Veintitrés metros con Cuarenta centímetros (23,40 mts); ESTE: Con el Boulevard Copacabana en Diecisiete Metros con Cuarenta Centímetros (17,40 mts); y OESTE: Con la parcela Nº 11 de la Manzana B.A., en Once metros con Cuarenta y Cinco centímetros (11,45 mts). La casa quinta sobre ella edificada tiene una superficie de Trescientos Veinte metros cuadrados (320 Mts²) y consta de las dependencias y comodidades especificadas en autos; 11) Que consta de documento inscrito en el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, de fecha 26 de diciembre de 2007, bajo el Nº 42, Tomo 20, Protocolo Primero, que los codemandados, ciudadanos J.V.Á.C. y A.E.C.M., por intermedio de su apoderado especial F.L.R., le dieron en venta a G.J.R.V. y M.C.G.R., el inmueble objeto de la presente acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATACIO; 12) Que luego de la írrita notificación ya descrita de fecha 10 de agosto de 2005, no fue subsecuentemente notificado en modo alguno por el propietario del inmueble, ni por su mandataria, INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A., de la venta del inmueble objeto de la vigente relación arrendaticia con las formalidades previstas en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los fines de ejercer potestativamente la Preferencia Ofertiva a que se contrae el artículo 42 eiusdem, con la particularidad que toda notificación de venta tiene una vigencia de Ciento Ochenta (180) días calendario a que se contrae el artículo 45 de la citada Ley in comento; 13) Que todo lo anterior resulta determinante para corroborar incontrovertiblemente la conculcación del derecho que le asiste como arrendatario de adquirir con preferencia el inmueble arrendado y objeto de la presente acción; 14) Que tuvo conocimiento inicialmente de la venta del inmueble cuando fue notificado verbalmente el 16 de octubre de 2009, por el apoderado judicial de los demandantes, abogado N.R., quien le informó de la demanda por cumplimiento de contrato (expediente 1289-09) que cursa ante el mencionado Tribunal de Municipio de esta Circunscripción Judicial, situación que fue perfectamente corroborada en su totalidad no solo por su persona, sino también por el abogado asistente y quien suscribe igualmente la presente demanda de retracto legal o preferencia ofertiva el 21 de octubre de 2009, cuando acudieron conjuntamente a revisar el mencionado expediente, que ciertamente fue demandado y que el inmueble fue objeto de una negociación de compra venta, no constando en ese expediente notificación auténtica de venta ni mucho menos cesión del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la presente acción a favor de los citados demandantes en ese proceso, hoy codemandados, ciudadanos G.J.R.V. y MIAGRO C.G.R.; 15) Que la relación arrendaticia se ha venido prorrogando sucesivamente al vencimiento de sus respectivas anualidades y el transcurso de los períodos comprendidos desde el 11 de septiembre de 2000 al 10 de septiembre de 2001, 11 de septiembre de 2001 al 10 de septiembre de 2002, del 11 de septiembre de 2002 al 10 de septiembre de 2003, del 11 de septiembre de 2003 al 10 de septiembre de 2004, 11 de Septiembre de 2004 al 10 de septiembre de 2005, 11de septiembre de 2005 al 10 de septiembre de 2006, del 11 de septiembre de 2006 al 10 de septiembre de 2007, del 11 de septiembre de 2007 al 10 de septiembre de 2008, del 11 de septiembre de 2008 al 10 de septiembre de 2009, del 11 de septiembre de 2009 al 10 de septiembre de 2010;16) Que asimismo es de importancia ratificar que en su condición de arrendatario ha cumplido satisfactoriamente con todas y cada una de las obligaciones contractuales arrendaticias convenidas con la arrendadora, INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, en su condición de mandataria del ciudadano J.V.A.C., especialmente la relacionada con los cánones o pensiones arrendaticias, que ante la negativa de la arrendadora de recibir su pago se vio forzado a consignarlos a partir del mes de Junio de 2007 ante el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el expediente signado bajo el Nº 291-07; 17) Que de lo narrado y de la documentación aportada se evidencia que para el momento de la negociación de compra venta y aun para la presente fecha cumplía y cumple con los requisitos exigidos en la transcrita disposición, es decir, tener más de dos años como arrendatario, solvencia en los pagos arrendaticios, por lo que de habérsele ofertado el inmueble en cuestión en las condiciones de venta efectuada y con las formalidades de Ley, hubiese manifestado su interés en la adquisición del mismo; por lo que no solo le asiste el derecho de subrogarse a los dos compradores del inmueble, ciudadanos G.J.R.V. y M.C.G.R., en las mismas condiciones y términos que se efectuó la negociación ampliamente señalada; 18) Que de ser opuesta la excepción de caducidad por los demandados, la misma no ha ocurrido por la falta de notificación mediante documento autentico, según lo previsto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no corre el lapso de caducidad previsto en el artículo 47 eiusdem, ni siquiera aplicando supletoriamente el previsto en el artículo 1.547 del Código Civil; 19) Que fundamenta su demanda en los artículos 7, 42, 43, 44, 47, 48 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 20) Solicita en el petitorio de su escrito libelar: PRIMERO: Que su persona se subrogue en las mismas condiciones y términos de negociación de los ciudadanos G.J.R.V. y M.C.G.R., en el contrato de compra venta del inmueble ampliamente descrito, según documento de venta inscrito en el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, el 26 de diciembre de 2007, bajo el Nº 42, Tomo 20, Protocolo Primero, fijándose un valor negocial para esa fecha de DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 293.000.000,00), hoy, DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 293.000,00). SEGUNDO: En caso que los compradores G.J.R.V. y M.C.G.R., se negaren a vender el inmueble antes descrito, la sentencia que se dicte constituya documento que acredite la propiedad sobre el mismo. TECERO: En el pago de costas y costos, inclusive los honorarios profesionales de abogados; 21) Que estima la presente demanda en la suma de DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 293.000,00), equivalentes a Cinco Mil Trescientas Veintisiete Punto Veintiocho Unidades Tributarias (5.327,28 UT); 21) Solicita de decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble de autos.

En fecha 10 diciembre de 2009, el Tribunal, admite la presente demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada, ciudadanos J.V.Á.C., A.E.C.M., G.J.R.V. y M.C.G.R..

En fecha 01 de febrero de 2010, el Tribunal, previa solicitud de la parte actora ordena librar compulsa de citación a la parte demandada.

En fecha 22 de octubre de 2010, comparece el ciudadano F.L.R.R., en representación de los ciudadanos J.V.Á.C. y A.E.C.M., parte co-demandada, según poder especial otorgado ante el Consulado General de Venezuela en Barcelona (España), en fecha 11 de julio de 2006, bajo el Nº 81/2006, folios 71 y 72, Tomo II, del Libros de Registro Poderes, Protestos y demás actos, llevados por esa Oficina Consular y protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 26 de noviembre de 2007, bajo el Nº 12, Tomo 2, Protocolo 3, quien asistido en ese acto por el profesional del derecho, abogado F.O.R., inscrito en el Inpreabogado Nº 81.058, sustituye en el mencionado abogado, todas las facultades otorgadas en el poder antes mencionado.

En fecha 26 de octubre de 2010, los co-demandados, ciudadanos G.J.R.V. y M.C.G.D.R., asistidos por la profesional del derecho, abogada Á.M.O., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 124.525, dan contestación a la demanda en los siguientes términos: 1) Que el 12 de Junio de 1.996 se registró ante la extinta Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Vargas del Distrito Federal, documento de compra venta en el cual la ciudadana T.D.D.A. vende a los señores J.V.Á.C. y A.E.C.M., el inmueble objeto de esta demanda; 2) Que el 14 de septiembre de 2000, el ciudadano J.V.Á.C. (propietario y arrendador) suscribió un primer contrato de arrendamiento de la casa-quinta señalada, con el arrendatario J.L.T.M., en el que se acordó, entre otras obligaciones: pagar al arrendador los cánones de arrendamiento por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes y que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado tendría una duración de un (01) año contado a partir del 11 de septiembre del año 2000 hasta el 10 de septiembre de 2001, no aperando la tácita reconducción; 3) Que el contrato se prorrogó tres (3) veces y el 11 de septiembre de 2004, se suscribió un segundo contrato de arrendamiento entre el arrendador, representado por su apoderada, la INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A y el mismo arrendatario; 4) Que el 04 de Septiembre de 2006, se celebró contrato de Opción de Compra-Venta de la casa-quinta, entre los opcionantes vendedores, ciudadanos J.V.Á.C. y A.E.C.M., representados por el apoderado F.L.R.R. ante el Consulado General de Venezuela en Barcelona (España) en fecha 11 de julio de 2006 bajo el Nº 81/2006, folios 71 y 72, Tomo II, del libro de Registro de Poderes, Protestos y demás actos, por una parte; y por la otra G.J.R.V., en su condición de opcionante; 5) Que el 26 de Septiembre de 2007, se celebró contrato de compra-venta entre el ciudadano F.L.R.R., actuando en presentación de los ciudadanos J.V.Á.C. y A.E.C.M., por una parte y por la otra G.R. y su esposa M.G.; 6) Que según se desprende de las obligaciones derivadas de la relación arrendaticia, el arrendatario estaba obligado a cancelar el canon arrendaticio en forma anticipada dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por lo que, al acudir a la vía jurisdiccional a efectuar las consignaciones, a tenor de lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concedían quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad para consignarla, por lo que de una simple suma se evidencia que si la mensualidad vencía el cinco (05) de cada mes, ahora tenía el arrendatario hasta el 20 de cada mes para estar solvente; 7) Que el demandante incumplió con su obligación de estar solvente en el pago de las mensualidades arrendaticias, insolvencia que ha perdurado en el tiempo, estando insolvente por tanto el demandante para el 26 de diciembre de 2007, fecha en que G.R. y su cónyuge compraron el inmueble en cuestión, así como para el 25 de noviembre de 2009, fecha en que el demandante consignó la presente demanda; 8) Que la preferencia ofertiva se trata de un derecho que tiene el arrendatario, pero un derecho del cual es acreedor si cumple con dos condiciones: a) Que el arrendatario tenga mas de dos (02) años como tal, requisito que ha cumplido el demandante, y, b) Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de las mensualidades. En el caso del demandante, solo ha cumplido con el primer requisito; por lo que al momento de la venta del inmueble en cuestión el demandante no era acreedor del derecho de preferencia ofertiva, estando el anterior propietario en todo su derecho de enajenarlo a quien quiera, siendo ese negocio jurídico perfectamente válido y por tanto imposible de impugnar mediante la acción de retracto legal; 9) Que para el momento de la celebración de la venta, esto es, el 26 de diciembre de 2007, el arrendatario no había depositado en el banco ni consignado en el Juzgado Cuarto de Municipio el canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2007, siendo que tenía hasta el 20 de ese mismo mes para pagar y consignar el pago. Por tanto, para el momento de la celebración del negocio jurídico supuestamente viciado de nulidad por violar el derecho del arrendatario a la preferencia ofertiva, el arrendatario no estaba solvente y en consecuencia no cumplía con el segundo requisito o condición del artículo 42 eiusdem, siendo forzoso concluir que el arrendatario no tenía derecho de preferencia alguno que pudiera haber sido conculcado con la venta del inmueble y correlativamente el anterior propietario del inmueble tampoco tenía la obligación o deber de ofrecer primero el inmueble en venta al inquilino insolvente; 10) La compraventa del inmueble se efectuó en fecha 26 de Diciembre de 2007, momento para el cual el arrendatario no se encontraba al día con el pago de los cánones de arrendamiento, ya que si bien es cierto que el demandante realizaba la consignación de los pagos ante el Tribunal, incumplió con el lapso establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos; 11) Que la insolvencia se mantuvo incluso también al momento de intentar la acción de retracto legal arrendaticio; 11) Que entre otros requisitos de la acción de retracto tenemos: a) Que el inquilino satisfaga las aspiraciones del propietario; y b) Que el inquilino ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación cierta de la negociación celebrada, y en este caso, el arrendatario no sólo estuvo desde el comienzo en conocimiento de la intención de su entonces gran amigo G.R.d. comprar la casa, sino incluso estuvo totalmente de acuerdo manifestándole que no tenía ninguna intención de comprarla por lo que G.R. podía comprarla con toda tranquilidad puesto que el arrendatario estaba por mudarse a un apartamento que había comprado. A pesar de ello no se cumplió con la formalidad de la notificación mediante documento autentico y tampoco se le entregó al arrendatario copia certificada del documento de compraventa; 12) Que siendo entonces que el inquilino se encontró insolvente durante diferentes períodos de la relación arrendaticia, incluyendo los momentos de la venta del inmueble y del ejercicio de retracto, incumpliendo con lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mal podría reclamar el reconocimiento de su derecho a preferencia sobre el inmueble y por ende ejercer el retracto legal, razón por la cual solicita declare sin lugar la presente demanda; 13) Reconviene por resolución del contrato de arrendamiento, indemnización de daños y perjuicios, daños materiales y morales.

En fecha 26 de octubre de 2010, el profesional del derecho, abogado F.R., debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 81.058, en su carácter de representante judicial de los codemandados, ciudadanos J.V.Á.C. y A.E.C.M., presenta escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos: 1) Que niega, rechaza y contradice la presente demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado por la parte actora y que en ella se pretenden deducir, ya que no gozaba del derecho de preferencia ofertiva para la fecha de la venta del inmueble objeto de esta demanda; 2) Que reconviene al actor de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil en la forma siguiente: 1) Que consta de documento de arrendamiento (documento privado) suscrito entre la Sociedad Mercantil ANTILLAS REAL ESTATE C.A., y el ciudadano J.L.T.M., que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de BOLÍVARES SEISCIENTOS MIL (Bs. 600.000,00), debiéndose cancelar las mismas por mensualidades anticipadas al arrendador o a su orden, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes; 2) Que con el expediente signado con el Nº 291-07, consignado a los autos por la parte actora, el mismo admite consignar mediante escrito de fecha 18 de abril de 2007, los meses de febrero, marzo y abril de 2007 (tres meses juntos y de forma extemporánea); mediante diligencia de fecha 03 de diciembre de 2007, admite consignar el mes de noviembre de 2007; mediante diligencia de fecha 29 de febrero de 2008, admite consignar el mes de enero de 2008; mediante escrito de fecha 25 de abril de 2008, admite consignar los meses de febrero y marzo de 2008; mediante escrito de fecha 30 de mayo de 2008, admite consignar el mes de abril de 2008; mediante escrito de fecha 29 de septiembre de 2008, admite consignar los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2008; mediante escrito de fecha 30 de abril del 2009, admite consignar los meses de diciembre 2008, enero, febrero y marzo 2009; mediante escrito de fecha 19 de octubre de 2009, admite consignar los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2009; mediante escrito de fecha 20 de octubre de 2009, admite consignar el mes de septiembre de 2009; todo lo cual indica que los pagos no fueron realizados de forma regular sino de manera extemporánea, por lo que no puede acreditar su solvencia ni antes de la venta ni al momento de ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio; 3) Que se han realizado infinitas gestiones de carácter amigable ante el prenombrado arrendatario a fin de obtener el pago de las sumas adeudadas así como los intereses de dichas sumas y la entrega del inmueble en cuestión, quien prometió entregarlo una vez recibiera un apartamento que estaba comprando, pero para su sorpresa, no solo los actuales propietarios no lo demandaron por la falta de pago sino que es el demandante quien acciona en contra de ellos por retracto legal arrendaticio; 4) Fundamenta su demanda según lo establecido en los artículos 1.159, 1.167, 1.257, 1.258, 1.264, 1.265, 1.592, 1.616 del Código Civil, así como el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 5) Que por todo lo anterior reconviene al ciudadano J.L.T.M. por DAÑOS Y PERJUICIOS, para que convenga, o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: a) A cumplir el contrato de arrendamiento y en consecuencia entregar, entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; b) Pagar los daños morales ocasionados por la presente demanda hacia nosotros; 6) Estima la reconvención en la cantidad de TRECIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. f 390. 000,00), cantidad que deberá ser indemnizada considerando los parámetros establecidos por el Banco Central de Venezuela a los fines de determinar la inflación y calcular por medio de experticia complementaria del fallo, la indexación monetaria.

En fecha 03 de noviembre de 2010, el Tribunal dicta sentencia interlocutoria declarando INADMISIBLE la reconvención interpuesta por los co-demandados reconvinientes, ciudadanos G.J.R.V., M.C.G.d.R., V.Á.C. y A.E.C.M..

En fecha 10 de diciembre de 210, vencido como se encuentra el lapso de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio y recibida como fuera la comisión ordenada librar por este Juzgado, se declara cerrado el lapso probatorio y, en consecuencia, se abre el lapso para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

En el día de hoy, Treinta y uno (31) de Mayo de 2011, este Juzgado, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, y en observancia del requisito exigido por el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa a dictar sentencia en el presente proceso, lo que hace sobre la base de la siguiente:

III

M O T I V A C I O N

Corresponde a este sentenciador previo a cualquier otra consideración, el análisis de los requisitos de procedencia de la preferencia ofertiva y/o acción de retracto legal arrendaticio.

En tal sentido, el artículo 43 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…

El artículo 42 eiusdem, establece:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Asimismo, el artículo 44 eiusdem establece:

A los fines del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones

.

Este derecho de preferencia, como su semántica indica, significa el derecho que tiene el arrendatario de ser preferido antes que cualquier otro tercero a que se le haga ofrecimiento del inmueble que ocupa en condición de tal cuando su arrendador-propietario, tenga la intención de enajenar el inmueble arrendado a un tercero ajeno a la relación arrendaticia. Es una obligación que tiene el arrendador de ofrecer en venta a su arrendatario, y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble arrendado, y actualmente se rige por las normas establecidas en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En efecto, la Sala de casación civil del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 26 de abril de 2010, F.O. Calatayud contra C.V. Alvarado y otros., con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortíz Hernández, respecto a los requisitos de la preferencia ofertiva, dejó establecido lo siguiente:

Señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

…omisis…

Por su parte el artículo 42 ejusdem reza:

…omisis…

En consideración a la normativa que antecede, se desprende que para ejercer el derecho de preferencia y/o la acción de retracto legal arrendaticio, se requiere: 1) que el arrendatario tenga mas de dos (2) años como tal, 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario.

Toca analizar para la resolución de la presente denuncia, la interpretación que le dio el juez de la recurrida al segundo requisito, el cual se refiere al estado de solvencia que debe tener el arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, sobre este punto considera la Sala que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, por lo que haciendo una interpretación literal de la norma entiende que la intención del legislador fue solicitar la solvencia al arrendatario con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, por lo que el juez de alzada en la aplicación del artículo 42 ejusdem, hizo una interpretación excesiva y sin basamento alguno al afirmar que al actor… “le correspondía acreditar, bajo los mismos criterios judiciales que se manejan en materia de desalojo, que en un lapso prudencial, diría de dos años se encontraba solvente con el pago de los cánones de arrendamiento…”, siendo lo correcto que se demostrara la solvencia al momento de ejercer el derecho…”

Entonces, corresponde a este sentenciador dictaminar en concordancia con la posición de las partes respecto a los hechos y las pruebas promovidas, si se le ha dado cumplimiento al requisito antes mencionado:

Así tenemos, que la parte demandada reconoce que la parte actora (arrendatario) en el retracto, tiene mas de dos años en su condición de inquilino del inmueble, pero alega que este se encontraba insolvente durante diferentes periodos de la relación arrendaticia, incluyendo los momentos de la venta del inmueble y del ejercicio del retracto, incumpliendo con lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por lo tanto, toca el análisis de las pruebas aportadas a los autos a fin de determinar o establecer la solvencia o insolvencia arrendaticia como requisito de procedencia de la preferencia ofertiva y/o la acción de retracto legal arrendaticio:

En este sentido, rielan a los autos los siguientes elementos probatorios:

1) Copia simple contentiva de contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano J.V.Á.C., en su carácter de arrendador, y el ciudadano J.L.T.M., en su carácter de arrendatario, encontrándose el mismo debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Vargas en fecha 14 de Septiembre de 2000, quedando anotado bajo el Nº 50, tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública. Respecto a la relación arrendaticia no existe contradicción en el presente juicio, así como tampoco es un hecho controvertido que dicha relación locaticia ha tenido una duración superior a los dos (2) años, allanando así el primer requisito establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia, la precitada instrumental acredita un hecho admitido, cual es, la existencia de un vinculo contractual arrendaticio entre la parte actora y la parte demandada en este proceso, la cual se ha extendido en el tiempo superando el tiempo mínimo previsto en la ley para el ejercicio de la preferencia ofertiva y/o acción de retracto legal arrendaticio. Asimismo, se aprecia de la citada documental (contrato de arrendamiento), que la cláusula segunda prevé: “…La pensión de arrendamiento mensual convenida, es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000,00) la cual se ajustará anualmente de acuerdo a la curva de inflación fijada por el Banco Central de Venezuela, que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar por mensualidades anticipadas a EL ARRENDADOR o a su orden dentro de los primeros cinco (5) días del mes, comenzando a regir el mismo el día 11-09-2000, cobrándose los días corridos hasta el último de mes, para cobrar los meses subsiguientes por mensualidades anticipadas en las Oficinas de EL ARRENDADOR, o en otro lugar que se designe con posterioridad…”, entonces, queda claro que la forma de pago convencionalmente pactada, es por mensualidades anticipadas dentro de los primero cinco días de cada mes. -Así se establece.

2) Copia simple de recibo de pago emitida por la INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE, C.A, en fecha 16 de junio de 2006, a nombre del ciudadano TORRES J.L., en la cual se expresa lo siguiente: “Agradecemos a usted (s) se sirva (n) tomar nota que hemos…ACREDITADO a su apreciable cuenta, el monto que se señala a continuación por el motivo que se especifica en este comprobante seiscientos mil exactos. Concepto: cancela mes de junio-2005 casa-quinta Aglaysol.”

Se deja constancia que en la mencionada documental se encuentran escritas tanto la suma como el concepto de cancelación de forma manual y que la misma cuenta con sello de cancelado con la misma fecha de emisión, a saber, 15 de junio de 2005.

3) Copia simple de recibo de pago recibido a favor del propietario Á.C.J.V., por el inquilino TORRES MACAREÑO J.L., por concepto de pago de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, por la cantidad de DOS MILLONES CUATROSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00), hoy, DOS MIL CUATROSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 2.400,00). Respecto a estas instrumentales elencadas bajo los números 2 y 3, se trata de copias simples de documentos privados emanados de terceros ajenos al juicio, pues, fueron emitidas por la sociedad mercantil INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE C.A., por lo que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431del Código de Procedimiento Civil deben ser ratificados por el tercero, situación que no consta en autos, razón por la cual se desestiman en su mérito probatorio.- Así se establece.

4) Copia simple de expediente signado con el Nº 1289/09, llevado ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, siendo los demandantes los ciudadanos G.J.R.V. Y M.C.G.R., y la parte demandada el ciudadano J.L.T.M., con fecha de entrada del 21 de Julio del 2009.- Respecto a esta documental de carácter pública, acredita la existencia de un proceso judicial con motivo del ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, el cual fue admitido en fecha 23 de julio de 2009 y declarado sin lugar en fecha 23 de febrero de 2010, por el referido juzgado. Asimismo, consta en copia certificada de cuaderno tacha que riela de los folios 2 al 60 en la pieza III del expediente, que fue objeto de una incidencia de tacha la instrumental privada contentiva de la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento y de venta del inmueble para el ejercicio del derecho de preferencia, siendo declarada con lugar la tacha incidental por ese juzgado en fecha 19 de febrero de 2010.- Así se establece.

5. - Copia simple de documento contentivo de contrato de compra venta, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Vargas del Distrito Federal, en fecha 12 de Junio de 1990, bajo el Nº 48, Protocolo Primero (1º), Tomo 10º, celebrado entre el ciudadano J.G.D., quien actúa en representación de su madre, ciudadana T.D.D.A., en calidad de vendedora, por una parte, y por la otra, los ciudadanos J.V.A.C. y A.E.C.M., en calidad de compradores, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la Casa-Quinta sobre ella construida, situada en la Urbanización El Palmar Este, en jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas, Distrito Federal, con frente a la Avenida Copacabana, parcela señalada con el número Uno-Dos (1-2) de la manzana B.A.- La precitada documental de carácter público, exenta de impugnación en el curso de este proceso, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil Venezolano, y en consecuencia acredita la venta que hiciera la ciudadana T.D.D.A., mediante representación judicial, a los ciudadanos J.V.A.C. y A.E.C.M., del inmueble antes identificado.- Así se establece.

6. - Copia certificada de documento contentivo de contrato de compra venta, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 26 de Diciembre de 2007, bajo el Nº 42, Protocolo Primero (1º), Tomo 20, celebrado entre los ciudadanos J.V.A.C. y A.E.C.M., mediante apoderado judicial, F.L.R.R., en calidad de vendedores, por una parte, y por la otra, los ciudadanos G.J.R.V. y M.C.G.R., en calidad de compradores, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la Casa-Quinta sobre ella construida, situada en la Urbanización El Palmar Este, en Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas, Distrito Federal, con frente a la Avenida Copacabana, parcela señalada con el número Uno-Dos (1-2) de la manzana B.A.- La precitada documental de carácter público, exenta de impugnación en el curso de este proceso, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil Venezolano, y en consecuencia acredita la venta que hicieran los ciudadanos J.V.A.C. y A.E.C.M., mediante representación judicial, a los ciudadanos G.J.R.V. y M.C.G.R., del inmueble antes identificado.- Así se establece.

7. - Copia simple de documento contentivo de contrato de compra venta, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 9 de Octubre de 2009, bajo el Nº 10, Protocolo Primero (1º), Tomo 3, celebrado entre los ciudadanos M.A.P.G., en su carácter de Vicepresidente de la sociedad mercantil “J y RC 22 Inversiones, C.A.”, en calidad de vendedor, por una parte, y por la otra, el ciudadano J.L.T.M., en calidad de comprador, sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, identificado con los números y letra 9-H-5, ubicado en el lado derecho del ala norte del Mirador del Caribe V, Planta Piso Nueve (09), del Edificio Mirador del Caribe V, perteneciente al “Conjunto Residencial Mirador del Caribe V, perteneciente al “Conjunto Residencial Mirador del Caribe V y VI”, situado en la Urbanización La Llanada, Sector Camurí Chico en Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda del Municipio Vargas del Estado Vargas.- La precitada documental de carácter público, exenta de impugnación en el curso de este proceso, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil Venezolano, y en consecuencia acredita la venta que hiciera la sociedad mercantil “J Y RC 22 INVERSIONES , C.A.”, al ciudadano J.L.T.M., del inmueble antes identificado.- Así se establece.

8. - Copia simple de acta de asamblea general ordinaria de los copropietarios de Residencias “Mirador del Caribe V y VI”.- La precitada documental de carácter privado y emanada de terceros ajenos al proceso, debió ser ratificada mediante la prueba testimonial, evento no ocurrido en el curso del proceso, razón por la cual la misma carece de mérito probatorio en la presente causa.- Así se establece.

9. - Respecto a las posiciones juradas debidamente evacuadas en fecha 22 y 23 de noviembre de 2010, se aprecia que el ciudadano J.L.T.M., en la oportunidad de absolver las respectivas posiciones, respondió: 1) Si es cierto que celebraba contratos de arrendamientos anuales sobre el inmueble (casa) ubicada en la Urbanización el Palmar Este; 2) Que no conoció la venta del inmueble entre los años 2007 y 2008; 3) Que no fue consultado sobre dicha venta; 4) Que no tenía una relación de amistad con el ciudadano G.R., antes de la venta ni para el momento de la misma; 5) Que si es cierto que ha realizado consignaciones ante el Tribunal Cuarto de Municipio, en el expediente 291-07; 6) Que si es cierto que ha consignado varias mensualidades conjuntas; 7) Que si es cierto que para el 26 de diciembre de 2007, no había realizado el depósito correspondiente al mes de diciembre de 2007; 8) Que si es cierto que el depósito correspondiente al mes de diciembre de 2007, se realizó en el mes de enero; y ese depósito se realizó en el mes de enero; 9) Que si es cierto que el depósito correspondiente al mes de noviembre de 2009, momento en el cual ejerció el retracto legal se hizo en diciembre de 2009; 10) Que si es cierto que en los contratos de arrendamiento se establecía que los pagos de las mensualidades debían efectuarse los primeros cinco (5) días del mes correspondiente; 11) Que si es cierto que en el mes de octubre de 2009, adquirió un inmueble ubicado en el edificio Mirador del Caribe, y el mismo lo ocupa su esposa; 12) Que si es cierto que ejerció su derecho de retracto legal en el mes de noviembre de 2009; 13) Que si es cierto que pertenece a la junta de condominio del edificio Mirador del Caribe; 14) Que no es cierto que afirmó al ciudadano G.R. que desalojaría el inmueble. Respecto a las posiciones juradas formuladas al ciudadano G.R.V., este, en la oportunidad de absolverlas, expresó: 1) Que si es cierto que el ciudadano J.L.T.M., suscribió en fecha 11 de Septiembre de 2004, contrato de arrendamiento con la empresa Inmobiliaria Antillas Real Estate C.A., sobre el inmueble ubicado en la Av. Copacabana, Urbanización Palmar Este, Caraballeda; 2) Que si es cierto que en fecha 21 de julio de 2009, interpuso demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ante el Tribunal Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas; 3) Que si es cierto que la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento fue declarada sin lugar; 4) Que es cierto que la notificación de venta del inmueble objeto de la presente acción de retracto legal, realizada por la empresa Inmobiliaria Antillas Real Estate C.A., a J.L.T.M., fue declarada extemporánea en la sentencia definitiva.

En efecto, la prueba de posiciones juradas establece algunos hechos que ya han sido fijados en las documentales aportadas a los autos, esto es: 1) La relación arrendaticia entre la parte actora y el demandado de autos; 2) Las consignaciones arrendaticias que ha venido efectuando el ciudadano J.L.T.M., por ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas; 5) Que consignó varias mensualidades conjuntas; 6) Que es cierto que el depósito correspondiente al mes de diciembre se realizó en el mes de enero de 2008; 7) Que es cierto que el depósito correspondiente al mes de noviembre de 2009, momento en el cual ejerció el derecho de retracto legal se hizo en diciembre de 2009; 8) Que los contratos de arrendamiento establecían el pago dentro de los primeros cinco (5) días del mes correspondiente; 9) Que es cierto que en el mes de octubre de 2009, el ciudadano J.L.T.M. adquirió un inmueble ubicado en el Edificio Mirador del Caribe V, y que pertenece a la junta de condominio del precitado Edificio; 10) Que los ciudadanos G.J.V. y M.C.G., interpusieron en fecha 21 de julio de 2009, demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, la cual fue declarada sin lugar. Así se establece.

10) Copia simple de expediente de consignaciones arrendaticias signado con el Nº 291.07, llevado ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, con fecha de entrada del 18 de abril del 2007, siendo el consignatario el ciudadano J.L.T.M. y a favor de INMOBILIARIA ANTILLAS REAL ESTATE C.A. En lo que atañe a estas instrumentales de carácter publico y exentas de impugnación en el curso del proceso, y tal como quedó establecido en el medio antes analizado, consta que el ciudadano J.L.T.M., procediendo en calidad de arrendatario del inmueble distinguido como CASA-QUINTA, SITUADO EN LA URBANIZACIÓN PALMAR ESTE, UBICADA CON FRENTE A LA AVENIDA COPACABANA, PARCELA SEÑALADA CON EL Nº 1-2, DE LA MANZANA B-A, JURISDICCIÓN DE LA PARROQUIA CARABALLEDA, MUNICIPIO VARGAS, DEL ESTADO VARGAS, presenta escrito ante el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, del siguiente tenor:

Consigno la cantidad de Un Millón Ochocientos Mil Bolívares (Bs.1.800.000,00), por concepto de canon de arrendamiento, correspondiente a los meses de Febrero, Marzo y Abril del año dos mil siete, del inmueble ya identificado. La cantidad aquí consignada la efectúo a favor de Inmobiliaria Antillas cuyo representante legal es el Ciudadano F.R. en su carácter de administrador del inmueble objeto de la presente consignación, en virtud de haberse negado a recibirme tal cantidad el día 10 del presente mes…

Inicia el actor las consignaciones arrendaticias en fecha 20 de abril de 2007, con el pago de tres mensualidades: Febrero, Marzo y Abril, a razón de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00) por mes, lo que arroja un total de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (/Bs.1.800.000,00); luego el 3 de mayo de 2007, consigna la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00), correspondiente al mes de mayo de 2007; el 12 de junio de 2007 consigna la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00) por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Junio del año 2007; en fecha 4 de julio de 2007 consigna la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00) exactos, por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio del año 2007; el 9 de agosto de 2007 consigna la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto del año 2007; en fecha 28 de septiembre, consigna la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre del año 2007; en fecha 23 de octubre de 2007, consigna la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES, por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre del año 2007; en fecha 3 de diciembre de 2007, consigna la suma de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre del año 2007; en fecha 15 de enero de 2008, consigna la suma de SEISCIENT0S MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2007; en fecha 29 de febrero de 2008, consigna la suma de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.600,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero del año 2008; el 25 de abril de 2008, consigna la suma de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs F. 1.200,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero y marzo del año 2008; el 30 de mayo de 2008, consigna la suma de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.600,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2008; el 29 de septiembre de 2008, consigna la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F.2.400,00), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2008; el 3 de diciembre de 2008, consigna la suma de UN MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 1.800,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2008; el 30 de abril de 2009, consigna la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.400,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre de 2008, Enero, Febrero y Marzo del año 2009; el 26 de Mayo de 2009, consigna la suma de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.600,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2009; el 19 de octubre de 2009, consigna la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.400,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2009; el 20 de octubre de 2009, consigna la suma de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.600,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Septiembre del año 2009; en fecha; el 9 de noviembre de 2009, consigna la suma de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.600,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2009; el 4 de diciembre de 2009, consigna la suma de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs.600,00), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2009, quedando así establecido con las copias del expediente de consignaciones aportado a los autos, que efectivamente el ciudadano J.L.T.M., venía efectuando el pago del canon arrendaticio por la vía del procedimiento de consignaciones arrendaticias. Así se establece.-

SOBRE LA SOLVENCIA O INSOLVENCIA

Ahora bien, en materia de consignaciones arrendaticias y específicamente sobre el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 5 de Febrero de 2009 dejó establecido lo siguiente:

“En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los Tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate, y para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares, pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquélla forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiera pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que estas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

…omisis…

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario…”

Entonces, siguiendo el criterio antes explanado en el fallo parcialmente transcrito, y no obstante que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente no indica los extremos que debe llenar el arrendatario para considerarse en estado de solvencia, entiende este sentenciador en todo concorde con el fallo de la Sala de Casación Civil de fecha 26 de abril de 2010 antes parcialmente transcrito en el cuerpo de este fallo, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se requiere que el arrendatario esté solvente con el pago de los cánones al momento del ejercicio de su derecho de retracto, en consecuencia, sería determinante la solvencia del arrendatario en la oportunidad del ejercicio efectivo de la acción de retracto legal arrendaticio.

Se aprecia entonces que la demanda fue incoada en fecha 25 de noviembre de 2009 y admitida por este juzgado en fecha 10 de diciembre de 2009, y se evidencia del expediente de consignaciones arrendaticias, consignado conjuntamente con el libelo de la demanda y luego en el debate probatorio, y que constituye un documento público al cual el Tribunal le confiere todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es: 1) Que el ciudadano J.L.T.M., introduce solicitud de consignaciones arrendaticias en fecha 18 de abril de 2007 por ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, consignando a favor del Arrendador la suma de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.800.000,00), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero, Marzo y Abril de 2007, alegando que el arrendatario se negó a recibir el pago el día 10 de abril.

Asimismo, consta de las copias del expediente de consignaciones consignado a los autos, y que riela al folio setenta y tres, III pieza del expediente, que el ciudadano J.L.T.M., consignó en fecha 4 de diciembre de 2009, la suma de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 600,00), por concepto de pago del canon arrendaticio correspondiente al mes de noviembre del año 2009.

Tenemos entonces que a tenor del fallo antes parcialmente transcrito proferido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en interpretación efectuada del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario, entonces, siendo que las partes pactaron el pago del canon arrendaticio por mensualidades anticipadas los primeros cinco (5) días de cada mes, es evidente que dichas consignaciones debían verificarse dentro de los quince días siguientes, es decir, hasta el día veinte (20) de cada mes, de lo contrario el arrendador, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio.

En el caso de marras, no se cumplió con el artículo 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, pues, las consignaciones efectuadas, incluyendo la correspondiente a la oportunidad del ejercicio del retracto se efectuaron extemporáneamente, ello en aplicación del criterio establecido por la Sala Constitucional del tribunal Supremo de Justicia en el fallo in comento de fecha 5 de febrero de 2009.

En aplicación del criterio antes explanado en el fallo proferido por la Sala Constitucional, es extemporánea la consignación efectuada para la fecha del ejercicio del retracto, pues, el canon correspondiente al mes de noviembre de 2009, que debía efectuarse hasta el día veinte (20) del mismo mes, se realizó en fecha 4 de diciembre de 2009, Asimismo resultan extemporáneas todas las anteriores, incluso la efectuada para el momento en que se hizo la negociación (compra-venta) cuya subrogación se peticiona por efecto del retracto, pues, la venta se realizó el 26 de diciembre de 2007, y la consignación del mes de diciembre de 2007 que debió materializarse hasta el día veinte (20) del respectivo mes, se realizó el 15 de enero de 2008, en consecuencia, visto que las consignaciones efectuadas por el arrendatario resultan contrarias a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues, las partes pactaron el pago por mensualidades adelantadas, no puede este sentenciador considerar como legítimamente efectuadas tales consignaciones, entonces, por vía de consecuencia, no es posible acreditar la solvencia del arrendatario, y siendo éste un requisito de procedencia de la preferencia ofertiva y/o la acción de retracto, la misma no puede prosperar en derecho, y forzosamente la presente demanda debe ser declarada SIN LUGAR y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo- Así se establece.

IV

DECISIÓN

En consecuencia, en virtud de todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, Declara:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por la parte demandante, ciudadano J.L.T.M., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.095.809, debidamente asistido por el profesional del derecho R.B.C.B., en contra de los ciudadanos J.V.A.C., A.E.C.M., G.J.R.V. Y M.C.G.R., todos identificados anteriormente, en su carácter de vendedores y compradores del inmueble supra identificado. Y ASÍ SE DECIDE.

SEGUNDO

De conformidad con el artículo 274, se condena en costas a la parte actora. Y ASÍ SE DECIDE.

TERCERO

Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto a sus apoderados judiciales. Y ASI SE DECIDE.

COMUNIQUESE, PUBLIQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas. En Maiquetía, a los treinta y un (31) días del mes de Mayo del año dos mil once (2011).

EL JUEZ,

ABG. C.E.O.F.

LA SECRETARIA,

Abg. M.V.

En la misma fecha se publicó la presente decisión siendo la una de la tarde, en Maiquetía, a los treinta y un (31) días del mes de Mayo del año Dos Mil Once (2011).

LA SECRETARIA

M.V.

Exp. 11827

Ceof/yg