Decisión nº 4 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 14 de Enero de 2010

Opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al no cumplirse lo establecido en el ordinal 2º del artículo 340, ejusdem, y alegó que, en el libelo en ningún momento se señala con qué carácter han sido traídas a juicio sus representadas.

Opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto. Alegó que cursa por ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, un juicio por cumplimiento de contrato, cobro de cánones de arrendamiento y cláusula penal que fue incoado por la ciudadana M.A.M.C., en contra de la Sociedad Mercantil TOYOSERVICIOS, C.A., según el expediente signado con el Nº 02896 de las causas llevadas por ese Tribunal, cuya copia acompañó a los autos; señaló que la referida demanda esta fundamentada en el contrato de arrendamiento suscrito por su representada M.A.M.C., con la Sociedad Mercantil TOYOSERVICIOS, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 16 de febrero de 2007, bajo el Nº 23, Tomo 35 de los libros respectivos, copia del cual se encuentra agregada al expediente; invocó que el objeto del citado contrato de arrendamiento es una zona de terreno con una superficie aproximada de un mil cuarenta metros cuadrados (1.040 mts2), ubicado en la avenida 8 (S.R.) entre las calles 63 y 64 de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, distinguido con el Nº 63-17, el cual pretende la demandante ejercer el derecho de retracto arrendaticio en contra de sus representadas. Enfatizó que en el proceso antes citado fue solicitada la entrega del mencionado terreno por haberse cumplido el término de ese contrato de arrendamiento que, al no estar amparado por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser un terreno, la arrendataria no goza del beneficio de la prórroga legal ni la normativa aplicable es la ley especial e invocó el artículo 3 de la citada ley. Destacó que en el escrito de contestación de la demanda que cursa en el juicio signado con el Nº 02896, uno de los alegatos de la arrendataria, parte demandante en el presente procedimiento, está referido a ser ella propietaria de las bienhechurías y mejoras existentes en el inmueble arrendado, lo que necesariamente hace concluir, dando por sentado la veracidad de dicho alegato, que el contrato de arrendamiento versa y tuvo por objeto una zona de terreno; por lo tanto, en este caso, por la naturaleza del bien arrendado no es aplicable el referido decreto ley, de conformidad con el literal “a” del referido artículo 3 de la citada normativa. Puntualizó que el proceso judicial al que hace referencia va dirigido a demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, y que en caso de prosperar esta solicitud, esto implicaría que la demandante en el presente proceso carecería de cualidad e interés para sostener el presente procedimiento, al perder su cualidad de arrendataria, lo que conllevaría a que prospere la cuestión previa contemplada en el Ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Reiteró que en el proceso antes citado, se demandó el pago de cánones de arrendamiento vencidos correspondiente, supuestamente, a los meses de noviembre y diciembre del año 2008 y de enero a junio de 2009, y que de ser declarado con lugar dicho petitorio, impediría a la demandante ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, por quedar demostrada el estado de morosidad o insolvencia en el cual se encuentra dicha arrendataria, por lo que consideró procedente la cuestión previa contemplada en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción establecida en la ley. Invocó el artículo 1547 del Código Civil.

Fundamentó dicha defensa en que, la norma legal establece el término de cuarenta (40) días continuos para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio desde el momento del registro del título traslativo de la propiedad; que es evidente que, desde el día 20 de junio del 2008, fecha de registro del título traslativo, el cual se encuentra acompañado a la demanda introducida por la parte actora en el presente procedimiento, transcurrió un término superior al lapso de cuarenta (40) días, entre la fecha del registro y de la presentación y admisión de la presente demanda, produciéndose la caducidad legal de la acción. Invocó la sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Jesús Cabrera Romero, de fecha 31 de enero de 2007, expediente 05-1774, que estableció como fecha para el inicio del cómputo de los cuarenta (40) días para el ejercicio del derecho a retraer, la del registro del documento traslativo de propiedad. Más aún, alegó que de la firma de los contratos de arrendamiento efectuados entre la arrendataria, actual demandante y su co-representada M.A.M.C., como de las sucesivas consignaciones que realizara la demandante a su favor, que aquella estaba en pleno conocimiento del carácter de propietaria de dicha ciudadana, en consecuencia, resulta evidente que la parte demandante estuvo en conocimiento de la operación de venta efectuada, con muchísima mayor antelación a la fecha que ella dice haberse enterado de dicha operación, por lo cual no era necesario efectuar a ésta ningún aviso de la venta realizada.

A todo evento, procedió a dar contestación a la demanda. Rechazó, negó y contradigo la demanda por cuanto no es cierto que fuera en fecha de 23 de septiembre de 2009, el momento en que la demandante tuvo conocimiento de la venta efectuada por la ciudadana C.C.C. a la ciudadana M.A.M.C.; negó que la ciudadana M.A.M.C., haya obrado bajo un mandato tácito de administración. Alegó que tampoco es cierto que la ciudadana C.C.C. para el momento de venderle el inmueble a la ciudadana M.A.M.C. fuese arrendadora del inmueble, pues la realidad es que la ciudadana M.A.M.C., fue la verdadera arrendadora del inmueble en cuestión. Rechazó que la demandante pudiese ejercer el derecho de preferencia establecido en el artículo 42 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el artículo 3 excluye taxativamente los terrenos urbanos desocupados del ámbito de aplicación de la misma, lo cual es el caso de autos, pues en los diferentes contratos firmados entre las partes en la cláusula que específica el objeto del contrato, queda claramente establecido que es sobre una porción de terreno. Rechazó, negó y contradigo que no haya transcurrido el lapso de los cuarenta (40) días establecido para que la arrendataria pudiese ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, por cuanto es evidente que desde el momento en el cual se efectuó la venta del inmueble hasta la fecha de admisión de la presente demanda transcurrió más de un año. Rechazó, negó y contradigo que la demandante tenga derecho a exigir el retracto legal de la venta del inmueble objeto del litigio, por cuanto al momento de ejercer dicha acción no existe prueba de su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, en su condición de arrendataria, lo que igualmente impide el ejercicio de dicha acción, y por último alegó que el inmueble del presente litigio no puede ser objeto de retracto legal por cuanto en el documento de venta se estableció un contrato de renta vitalicia a favor de la propietaria primigenia (anterior propietaria), por lo tanto la adquiriente carece de la propiedad absoluta del inmueble pues con este contrato de renta vitalicia se configura la nuda propiedad, es decir, de una propiedad limitada, al no tener la adquiriente el pleno uso, goce y disfrute del bien adquirido y es opinión generalizada en la doctrina que en estos casos los inmuebles afectados por esta situación no pueden ser objeto de retracto, pues el espíritu de la ley, al establecer la institución del derecho preferencial de adquisición es que el preferido obtenga la plena propiedad, posesión, uso y disfrute del bien que pretende retrotraer, lo cual en este caso resultaría imposible.

-IV-

Puntos previos

Con vista a las defensas opuestas por la parte demandada corresponde a este Tribunal pronunciarse en forma impretermitible a cualquier otro asunto por ser de mero derecho y de orden público, lo atinente a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2 y 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con el Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y pasa a resolver dichas defensas de la siguiente forma:

En el acto de la contestación de la demanda, la parte demandada opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al no cumplirse lo establecido en el ordinal 2º del artículo 340, ejusdem, y alegó que, en el libelo en ningún momento se señala con qué carácter han sido traídas a juicio sus representadas.

Con respecto a esta defensa observa este Tribunal que del escrito libelar se desprende que, la parte actora demanda a las ciudadanas C.C.C. y M.A.M.C., antes identificadas, por retracto legal arrendaticio, a objeto de que convengan en la subrogación de su representada en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad y en el lugar de la adquiriente del inmueble arrendado, en ocasión a los contratos celebrados que versan sobre un inmueble propiedad de la ciudadana C.C.C. y que los dos últimos fueron suscritos por la ciudadana M.A.M.C., obrando bajo un mandato tácito de administración que presuntamente le fuera concedido; señaló que la ciudadana C.C.C., en su condición de arrendadora para esa fecha, vendió a la ciudadana M.A.M.C. el inmueble objeto de arrendamiento de los citados contratos, mediante documento protocolizado en la citada Oficina de Registro, en fecha 20 de junio de 2008, por lo que a juicio de este Tribunal se desprende de autos el carácter que tienen las ciudadanas demandadas según la pretensión del actor. En consecuencia, se declara sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

Resuelta como ha quedado la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto la parte demandada opuso la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, pasa este Tribunal a resolver y lo hace de la manera que sigue:

Fundamentó dicha defensa en que actualmente cursa por ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, un juicio por cumplimiento de contrato, cobro de cánones de arrendamiento y cláusula penal que fue incoado por la ciudadana M.A.M.C., en contra de la Sociedad Mercantil TOYOSERVICIOS, C.A., según el expediente signado con el Nº 02896 de las causas llevadas por ese Tribunal, cuya copia certificada consta a los autos. Estos recaudos se estiman en todo su valor probatorio por este Tribunal, por ser expedidas por un funcionario competente conforme lo establece el artículo 1.384 del Código Civil, y por haber sido traídos a las actas procesales conforme a los medios probatorios establecidos en la ley. Señaló que la referida demanda esta fundamentada en el contrato de arrendamiento suscrito por su representada M.A.M.C., con la Sociedad Mercantil TOYOSERVICIOS, C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 16 de febrero de 2007, bajo el Nº 23, Tomo 35 de los libros respectivos, que versa sobre una zona de terreno, el cual pretende la demandante ejercer el derecho de retracto arrendaticio en contra de sus representadas. Enfatizó que por haberse cumplido el término de ese contrato de arrendamiento y al no estar amparado por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria no goza de los beneficios que establece la ley especial e invocó el artículo 3 de la citada ley. Puntualizó que el proceso judicial al que hace referencia va dirigido a demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término, conjuntamente con el pago de cánones de arrendamiento vencidos correspondiente, supuestamente, a los meses de noviembre y diciembre del año 2008 y de enero a junio de 2009, y que de ser declarado con lugar dicho petitorio, impediría a la demandante ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, por quedar demostrada el estado de morosidad o insolvencia en el cual se encuentra dicha arrendataria, por lo que consideró procedente la cuestión previa contemplada en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

De la revisión minuciosa que se hace a las copias certificadas que rielan en los autos, este Tribunal observa que, la ciudadana M.A.M.C., co-demandada de autos, demandó en fecha 30 de junio de 2009, ante el Tribunal Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cumplimiento de contrato, cobro de cánones de arrendamiento y al pago de la cláusula penal, a la Sociedad Mercantil TOYOSERVICIOS, C.A., según el expediente signado con el Nº 02896 de las causas llevadas por ese Tribunal, en ocasión al incumplimiento de la arrendataria de sus obligaciones contractuales conforme a lo establecido en el artículo 1.594 del Código Civil, por cuanto el inmueble que versa sobre el contrato de arrendamiento que demandó se encuentra excluido por la Ley Especial y se rige por las previsiones del derecho común.

Sobre este punto, la jurisprudencia ha señalado que la cuestión prejudicial consiste en la existencia de un proceso distinto separado que puede influir en la decisión de mérito que se dictará en el juicio donde se opone por lo cual esta cuestión previa no tiende a suspender el desarrollo del proceso, sino que, éste continúa hasta llegar al estado en que se dicte la sentencia de mérito, donde si se paraliza hasta que se resuelva por sentencia definitiva la cuestión prejudicial, por cuanto la naturaleza de la acción que se ventila en el juicio que se alegó como prejudicial puede atentar contra la pretensión que se hace valer en la causa donde se opuso.

La cuestión prejudicial se encuentra justificada por la necesidad de que no se dicten en distintas jurisdicciones sentencias contrarias o contradictorias sobre el esclarecimiento de los hechos y la atribución de las responsabilidades que de éstos se deriven, cuando una misma conducta requiere de su calificación como ilícita. En derecho procesal, conforme a la doctrina más autorizada se denominan prejudiciales, todas las cuestiones que deben ser resueltas con anterioridad a lo principal. Esto es lo que sostiene el autor A.B. cuando expresa, refiriéndose a las cuestiones prejudiciales: “Lo que caracteriza éstas, es que no son como las cuestiones previas incidentales de una litis, sino que, no obstante, ser por lo común la materia principal para otro juicio, carácter y existencia propios hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en procesos separados se encuentran tan íntimamente ligados a la cuestión de fondo de otros juicios pendientes y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende la decisión del proceso en curso. Es forzoso paralizar en tal hipótesis éste último proceso, hasta que haya recaído en aquél, la sentencia definitiva correspondiente”. (A.B., Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, Tomo 3, página 100).

La existencia de una cuestión prejudicial pendiente contenida en el ordinal octavo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se desprende de manera clara y precisa cuando: 1) La existencia efectiva de una cuestión prejudicial vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida en el presente juicio. 2) Que dicha cuestión prejudicial curse en un procedimiento distinto al presente procedimiento y 3) Que exista vinculación entre la cuestión prejudicial planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, la cual puede influir de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, sin posibilidad de desprenderse de aquélla.

En el caso bajo estudio observa este Tribunal que la pretensión de la actora va dirigida a que por vía jurisdiccional las ciudadanas C.C.C. y M.A.M.C., antes identificadas, por retracto legal arrendaticio, convengan en la subrogación de su representada en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad y en el lugar de la adquiriente del inmueble arrendado, conforme a los parámetros establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y siendo que, antecede a esta pretensión, la acción que por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuso la co-demandado M.A.M.C. ante el Tribunal Octavo de los Municipios antes citados, amparada bajo el derecho común, en la creencia de que existe incumplimiento por parte de la arrendataria, hecho que pudiera influir en este proceso, razón por cual considera este Tribunal que debe configurarse como un requisito de procedencia de la misma, ya que la decisión definitiva del proceso distinto pudiera influir en la decisión de mérito que se dictará en el presente juicio, pues ambas acciones fueron generadas en ocasión de la relación arrendaticia celebrada en fecha 16 de febrero de 2007, entre Sociedad Mercantil TOYOSERVICIOS, C.A. y la co-demandada, ciudadana M.A.M.C. según el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó anotado bajo el No. 23, Tomo 35 de los libros respectivos, entre otros de los contratos de arrendamientos invocados en este juicio por la actora, situación ésta por la cual estima conveniente este Tribunal declarar que existe la prejudicialidad alegada y deberá la misma producir los efectos procesales que conlleva y así se decide.

En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil, se suspende el pronunciamiento definitivo en la presente causa hasta que conste en autos, mediante sentencia definitivamente firme que fue resuelta la cuestión prejudicial que deba influir en la decisión de él.

Con vista a la declaratoria anterior, y por cuanto el resultado en el proceso distinto pudiera influir de la decisión definitiva a dictarse en la presente causa, debe ser suspendido dicho pronunciamiento, y en su oportunidad decidir como punto previo la cuestión previa contemplada en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sobre la caducidad de la acción, y así se decide.

-V-

Dispositiva

Por las razones antes expuestas, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la ley, declara:

Sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al defecto de forma de la demanda por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, planteada por la parte demandada.

Con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 8 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto propuesta por la parte demandada, ciudadanas C.C.C. y M.A.M.C., antes identificadas. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil, queda suspendido el pronunciamiento de fondo en el presente juicio hasta que conste en autos, mediante sentencia definitivamente firme que fue resuelta la cuestión prejudicial que deba influir en la decisión de él.

Dada la naturaleza del fallo no hay especial condenatoria en costas.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de enero de dos mil diez (2.010). Años 199° y 150°.

LA JUEZ TITULAR

X.R.

LA SECRETARIA TITULAR,

MARIELIS ESCANDELA

En esta misma fecha, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se registró y publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA TITULAR,

MARIELIS ESCANDELA