Decisión de Juzgado Noveno Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 30 de Junio de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, treinta (30) de junio de 2010

200º y 151º

ASUNTO N° AP11-R-2010-000239.-

PARTE ACTORA: TRACTO FRAN, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, debidamente inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 26 de junio de 1984, bajo el N° 51, Tomo 54-A, modificados sus estatutos, según asiento de fecha 29 de julio de 1994, anotado bajo el N° 4, Tomo 34-A-Pro.-

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: L.S.R., A.A.B.P., H.E.M.A. y SARII B.A.G., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos: 53.042, 118.923, 131.683 y 118.922, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: J.E.M., de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-911.674.-

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: M.G.S., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 81.081, Defensora Judicial designada por el Tribunal.-

MOTIVO: DESALOJO.-

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Conoce esta alzada de las presentes actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta en fecha veinticuatro (24) de mayo de 2010 por la parte actora sociedad mercantil TRACTO FRAN, C.A., a la Sentencia Definitiva dictada por el Tribunal de la causa Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha dieciocho (18) de mayo de 2010.-

Da inicio el presente juicio con escrito libelar, mediante el cual señala la representación judicial de la parte actora, ser su mandante propietaria de un bien inmueble constituido por una parcela de terreno y la edificación sobre ella construida formada por dos (2) plantas, denominadas Residencias Silvina, situada en la Urbanización Montecristo, Los Dos Caminos, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, según se evidencia de documento de compra-venta registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 9 de febrero de 1998, anotado bajo el N° 36, Tomo 4, Protocolo 1°, el cual acompañan en copia certificada marcado con la letra “B”.-

Dicha construcción se encuentra conformada por seis (6) apartamentos y un (1) sótano, constituyendo una sola propiedad indivisible que le fue dado en venta a su representada, aún cuando los seis (6) apartamentos y el sótano que conforman el inmueble, se encontraban arrendados; siendo notificada la venta a cada uno de los arrendatarios de lo cual anexan copia simple marcada con la letra “C”.-

Destaca la parte actora, que los arrendatarios en el presenta caso, no gozan de preferencia ofertiva, por tratarse de una propiedad en bloque no sujeta a propiedad horizontal y la venta del identificado inmueble se realizó en forma global, tal como lo dispone el contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; señalando encontrarse a su decir, los arrendatarios incursos en incumplimientos de las obligaciones contractuales razón por la cual no gozando preferencia ofertiva según disposición del artículo 1618 del Código Civil.-

Refiere la representación actora, que el inmueble constituido por el apartamento identificado con el N° 6, situado en el Edificio denominado Residencias Silvina, Urbanización Montecristo, Los Dos Caminos, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, le fue dado en arrendamiento por la anterior propietaria del referido inmueble, al ciudadano J.E.M., anteriormente identificado, como consta de Contrato de Arrendamiento, el cual acompañan en Copia Certificada marcado con la letra “D”; estableciéndose en el precitado Contrato el canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 250,00) mensuales, equivalentes en la actualidad a la cantidad de DOS BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.F.2,50), que el demandado convino en pagar puntualmente al vencimiento de cada mes.-

El referido contrato fue suscrito en forma privada, por un período fijo de un (1) año, contado a partir del 1° de octubre de 1974, siendo prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo que alguna de las partes no deseara prorrogarlo, en cuyo caso debía, con un mes de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato, notificar a la otra su deseo de no prorrogar.-Indica la parte actora, que dado el vencimiento del mencionado contrato en fecha 2 de octubre de 1975, habiéndose prorrogado por un lapso de más de 15 años, éste se encuentra indeterminado, acotando que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los años 2005, 2006 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, procediendo en tal sentido la solicitud de Desalojo de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

La demanda fue debidamente admitida conforme auto de fecha siete (7) de agosto de 2007, ordenándose la citación de la parte demandada conforme a derecho.-

Infructuosas como resultaron las diligencias de citación personal, conforme a información rendida por el ciudadano M.J. VILLA M., Alguacil Titular de la Unidad de Alguacilazgo de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en el Edificio J.M.V., en fechas treinta (30) de enero y dieciocho (18) de febrero de 2008, cursantes a los folio 32 y 33 del Expediente, a solicitud de la parte actora, fue ordenada la citación mediante Cartel de acuerdo a la disposición prevista en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cumpliéndose a cabalidad con las formalidades establecidas en el mismo.-

Vencido el lapso concedido por el Legislador para la comparecencia de la parte demandada, a solicitud de la parte accionante le fue designado Defensor Judicial recayendo dicho cargo en la persona del ciudadano J.A.S., quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 118.056, a quien se ordenó notificar mediante boleta de dicha designación, y debidamente notificado aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente.-Dicha designación fue dejada sin efecto, con decisión dictada en fecha veinticinco (25) de junio de 2009, la cual ordenó reponer la causa al estado de designar nuevo defensor judicial, a fin que fueran agotados los medios y recursos posibles por éste para la defensa de la parte demandada, para dar cumplimiento a los lineamientos establecidos en la decisión del M.T. de la República de fecha 10 de febrero de 2009, Exp. N° 09-0055, caso: J.M.O.B., emanada de la Sala Constitucional (a través de la cual ratifica su criterio establecido en la decisión N° 531 de fecha 14/04/2005).-

En fecha cuatro (4) de agosto de 2009, fue designado nuevo Defensor Judicial a la parte demandada, recayendo en esta oportunidad dicho cargo en la persona de la abogada M.G.S., identificada en el encabezamiento del presente fallo, quien debidamente notificada aceptó el cargo y juró cumplirlo bien y fielmente.-

En este orden de ideas, durante el Despacho del día veintitrés (23) de marzo de 2010, procedió a dar contestación a la demanda la Defensora designada, quien opuso la Cuestión Previa prevista en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no cumplir con las exigencias requeridas en el artículo 340 de la misma norma, en cuanto al alegato esgrimido por la accionante de adeudar su defendido los cánones indicados en el escrito libelar sin haber anexado instrumento de los cuales se desprenda este incumplimiento; es decir, recibos emitidos por la demandante y no pagados oportunamente por su defendido, solicitando se declarara con lugar dicha Cuestión Previa.-Asimismo opuso como defensa de fondo la prescripción prevista en el artículo 1980 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto operó la prescripción de los cánones demandados.-Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho la demanda interpuesta en su contra por la parte actora por no ser ciertos los mismos.-

En fecha dieciocho (18) de mayo de 2010, dictó Sentencia Definitiva el Tribunal de la causa, declarando sin lugar la demanda incoada.-

Remitido el expediente a este Circuito Judicial Civil de Primera Instancia, correspondió previa su distribución el conocimiento de la presente causa a este Juzgado, el cual le dio entrada con auto de fecha once (11) de junio de 2010, fijando el Décimo (10) Día de Despacho siguiente a la indicada fecha para dictar Sentencia.-

Siendo ahora la oportunidad de decidir sobre la apelación interpuesta en la presente causa, este Juzgado procede a ello de la siguiente manera:

PUNTOS PREVIOS

DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA

Como se indicó precedentemente, la Defensora Judicial designada a la parte demandada interpuso en la oportunidad procesal respectiva Cuestión Previa en los siguientes términos:

(…Omissis…)…opongo a la demandada la Cuestión Previa prevista en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no cumplir con las exigencias requeridas en el artículo 340 de la norma antes citada. De igual modo la parte actora alega que mi representado-defendido dejo de cumplir su obligación contractual de pagar el canon arrendaticio de (Bs.250,00) correspondiente a los años 2005,2006 y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, no se evidencia que haya anexado los instrumentos de los cuales se desprenda este incumplimiento; es decir, recibos emitidos por la demandante y no pagados oportunamente por mi defendido. En consecuencia, pido se declare con lugar la referida Cuestión previa…

El Tribunal, para decidir observa:

El artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil estipula claramente que las cuestiones previas pueden ser opuestas por el demandado en vez de contestar la demanda, con lo cual, resulta a todas luces evidente que las cuestiones previas se interponen ante los defectos u omisiones contenidos en el escrito libelar, que es uno de los instrumentos con los que se traba la litis en el proceso, a fin de resolver cuestiones que no expresan relación con el fondo de la causa, mas debe ser motivado su contenido para establecer así su lógica oposición.-

Así tenemos que el Ordinal 6° del referido artículo, señala:

6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. (Negritas y subrayado de este fallo).-

En el presente caso, la pretensión de la parte actora está basada en el Desalojo de un inmueble, alegándose el incumplimiento de la relación arrendaticia existente entre ésta con el demandado, en virtud de la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento en su oportunidad respectiva.-Acompaña como medio fundamental de su pretensión Copias del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana S.R.d.S. y J.E.M., marcado con la letra “D”, el cual cursa en el Expediente a los folios 24 y 25, del cual deriva la relación arrendaticia anteriormente citada, y la obligación reclamada.-

En este punto, considera prudente esta Juzgadora referir lo que la doctrina ha calificado como documentos fundamentales de la demanda, señalado que es aquel instrumento en que se fundamenta la pretensión, aquel del cual deriva la relación material entre las partes, o el derecho que de ella nace, cuya satisfacción se exige con la pretensión contenida en la demanda.-

Se desprende de la pretensión incoada que el conflicto planteado se encuentra referido al incumplimiento por parte del demandado, de la obligación devenida de la relación arrendaticia, la cual es el pago de los cánones de arrendamiento por el uso, goce y disfrute de la cosa arrendada; siendo el Contrato de Arrendamiento el instrumento fundamental del cual se deriva el derecho y obligaciones reclamadas y no los recibos de pago a los cuales hace referencia la Defensora Judicial de la parte demandada, toda vez que es carga de dicha parte demostrar el hecho extintivo de su obligación y probarlo de conformidad con el principio de la carga de la prueba, como lo establecen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil:

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En tal sentido y por cuanto, se evidencia expresamente que el objeto de la pretensión de la parte actora se encuentra basado en el Desalojo por incumplimiento de la obligación contraída por el demandado, con el Contrato de Arrendamiento traído a los autos, la cual no es otra que la supuesta insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, siendo por ende el contrato referido, el Instrumento Fundamental de la presente demanda, del cual se deriva en forma clara los derechos y las obligaciones contraídas por las partes, es forzoso para este Tribunal desechar la cuestión previa opuesta por la parte demandada.-Así se Declara.-

DE LA PRESCRIPCIÓN DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO

Como quedó sentado, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó la defensa de la parte demandada, la prescripción prevista en el artículo 1980 del Código Civil, relativa a las mensualidades que alega la parte demandante dejadas de pagar por la parte demandada durante el año 2005 y 2006, por cuanto operó o consumió la prescripción de esos créditos arrendaticios, visto que transcurrieron más de tres años desde que nació la obligación hasta la fecha de la citación como defensor ad-litem..

Establece la norma referida lo siguiente:

Artículo 1.980: “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos.”

La pretensión de Desalojo incoada por la parte actora, se encuentra basada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado que van desde el año 2005 hasta el mes de julio del año 2007, siendo admitida en fecha siete (7) de agosto del año 2007 y verificada la citación del primer Defensor designado a la parte demandada en fecha veintiocho (28) de abril de 2009.-

En aplicación de la norma anteriormente transcrita e invocada por la defensora judicial de la parte demandada al presente caso, aunado al hecho de haberse verificado la citación del primer defensor designado en fecha veinticuatro (24) de abril de 2009 , es claro y evidente que efectivamente ha operado la prescripción de los cánones de arrendamiento que van desde el mes de ENERO del año 2005 hasta el mes de MARZO del año 2006, en virtud de haber transcurrido de forma íntegra el período de tres (3) años de vencimiento de los mismos hasta la materialización de la citación referida, establecidos en la norma.-

Con vista a ello, esta Juzgadora declara Con Lugar el alegato de prescripción, y en consecuencia, se declaran prescritos los cánones de arrendamiento que van desde el mes de ENERO del año 2005 hasta el mes de MARZO del año 2006.-Así se Declara.-

DEL INSTRUMENTO FUNDAMENTAL DE LA DEMANDA

Junto al escrito libelar consigna la parte actora los siguientes instrumentos:

• Copias Certificadas del Documento de Propiedad del inmueble objeto de la presente demanda, emanadas del Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 9 de febrero de 1998, inserto bajo el N° 36, Tomo 4, Protocolo Primero, marcada con la letra “B” (folios 13 al 16), las cuales no fueron desconocidas, tachadas ni impugnadas por la parte demandada en la oportunidad respectiva, razón por la cual este Juzgado en atención a lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil , en concordancia con el artículo 1357 y siguientes del Código Civil, les confiere pleno valor probatorio.-Así se decide.-

• Copias Fotostáticas Simples de la Solicitud de Notificación Judicial, practicada en fecha 20 de noviembre de 1997 por el Juzgado Sexto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, signada con el N° S-4122, marcada con la letra “C” (folios 17 al 23), dirigida al ciudadano J.E.M., en virtud de la Oferta de Venta del inmueble objeto de la presente causa.-Cursa en dichas copias, igualmente copia simple del Contrato de arrendamiento privado, el cual contiene una sola firma, documento éste que desecha este Tribunal por no reunir los requisitos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tratarse de una copia de un documento privado simple, el cual no ha sido traído a los autos en su forma original.-De igual manera, por el planteamiento anterior, son desechadas el resto de las copias fotostáticas que conforman dicha notificación.-Así se decide.-

• Copias Certificadas del Contrato de Arrendamiento Privado, suscrito por la ciudadana S.R.d.S. y J.E.M. en fecha 1 de octubre de 1974, marcada con la letra “D” (folios 24 y 27), observa esta Juzgadora, que aun cuando se trata de una Copia Certificada emanada de un Tribunal de Primera Instancia, ésta no pierde su condición de copia fotostática simple de un documento privado, el cual carece de las solemnidades legales respectivas, aunado al hecho de encontrarse ésta suscrita por una sola de las partes contratantes, (S.R.d.S.), razón por la que, al no reunir los requisitos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe ser desechado por carecer de valor probatorio alguno.-Así se decide.-

Del anterior análisis, se infiere que la presente pretensión de Desalojo incoada por la parte actora, se encuentra basada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento que van desde el año 2005 hasta el mes de julio del año 2007, fundamentando su pretensión en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sustentada en la relación contractual existente en virtud de la suscripción de un Contrato de Arrendamiento privado entre la ciudadana S.R.d.S. y el demandado en fecha 1ro de octubre de 1974, siendo dicho Contrato el instrumento Fundamental de la demanda.-

Ahora bien, como ha quedado sentado, dicho instrumento (Contrato de Arrendamiento) del cual se deriva el derecho deducido, ha sido desechado de la causa, por carecer de valor probatorio alguno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido traído a los autos en forma original, en tal sentido, considera este Tribunal que la parte actora no logró demostrar de forma efectiva la relación arrendaticia alegada, razón por la cual debe ser declarada sin lugar la demanda incoada, de acuerdo a lo establecido en los citados artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, al no ser probada de forma expedita la existencia del Contrato de Arrendamiento, instrumento fundamental de su pretensión.-

DECISIÓN

Por las razones de hecho y derecho que han quedado expuestas este Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte actora sociedad mercantil TRACTO FRAN, C.A., en fecha veinticuatro (24) de mayo de 2010, a la Sentencia Definitiva dictada por el Tribunal de la causa Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha dieciocho (18) de mayo de 2010, en la presente causa.-

SEGUNDO

SIN LUGAR, la pretensión que por DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil TRACTO FRAN, C.A. contra el ciudadano J.E.M., ambas partes plenamente identificada en el encabezamiento del presente fallo.-

TERCERO

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

CUARTO

SE CONFIRMA el fallo apelado.-

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y DEJESE COPIA

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta (30) días del mes de junio del año Dos Mil Diez (2010).-Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

LA JUEZ TITULAR,

DRA. C.G.C..-

EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABG. J.A.H..-

En la misma fecha siendo las ocho y treinta y dos minutos de la mañana (8:32 a.m.), se publicó, registró y dejó copia certificada de la presente decisión en el copiador correspondiente.-

EL SECRETARIO TEMPORAL,

ABG. J.A.H..-

Sentencia Definitiva.-

AP11-R-2010-000239.-