Decisión de Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 23 de Marzo de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DE LA REGIÓN CAPITAL

EXP. Nº 6173

VISTOS

: CON INFORMES DE LA PARTE ACTORA.

- I -

EXÉGESIS DEL PROCESO

Mediante libelo presentado el 16 de diciembre de 2008 por ante el Juzgado Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial para su distribución, los abogados en ejercicio A.C.S., J.E.C. y J.A.S.O., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nº V-15.096.210, V-13.113.755 y V-11.735.377 e inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nº 95.070, 118.723 y 105.824, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la FUNDACIÓN NACIONAL “EL NIÑO SIMÓN”, antes denominada “FUNDACIÓN FESTIVAL DEL NIÑO” y luego “FUNDACIÓN DEL NIÑO”, persona jurídica sin fines de lucro adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Educación, constituida mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), el 10 de noviembre de 1966, bajo el Nº 30, Tomo 18 del Protocolo Primero, quedando inscritos sus Estatutos bajo el Nº 182, folios 444 al 459, cuarto trimestre del mismo año, interpusieron demanda por resolución de contrato de arrendamiento contra la sociedad mercantil “EL TRIANGULO, LIBRERÍA, PAPELERÍA, REGALOS, S.R.L.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 5 de marzo de 1981, bajo el Nº 36, Tomo 16-A-Sgdo.

Habiendo correspondido su conocimiento a este Juzgado se admitió en fecha 26 de enero de 2009, ordenándose el emplazamiento de la demandada para la litis contestación y la notificación de la ciudadana Procuradora General de la República.

Cumplida la citación personal, los abogados M.H.P.D.C. y L.H.P., inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nº 12.482 y 39.673, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, dieron contestación a la demanda mediante escrito presentado el 20 de marzo de 2009.

En la articulación probatoria la parte demandante promovió mérito favorable de los autos, documentales y prueba de informes; la parte demandada promovió documentales, siendo admitidas por auto del 7 de mayo de dicho año, con excepción del mérito favorable.

En fecha 14 de mayo de 2009, este Tribunal declaró su incompetencia para conocer la presente causa, declinando su conocimiento los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Solicitada la regulación de la competencia por la representación judicial de la parte actora, la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo declaró la competencia de este Tribunal, en fecha 8 de julio del señalado año.

En fecha 20 de julio de 2009, la parte actora presentó informes escritos, entrando la causa en estado de sentencia, lo cual hace el Tribunal en esta oportunidad con base en las consideraciones que de seguidas se exponen.

- II -

FUNDAMENTOS DE LA DEMANDA

Antes de entrar a la resolución de la controversia, es necesario establecer que conforme al artículo 1° de la Ley de Reconversión Monetaria, a partir del 1° de enero de 2008 se reexpresó la unidad del sistema monetario de la República Bolivariana de Venezuela, en el equivalente a un mil bolívares (Bs. 1.000,00), por lo que, el bolívar resultante de esta reconversión, continuará representándose con el símbolo “Bs.”, siendo divisible en cien (100) céntimos. De ahí, que todo importe expresado en moneda nacional antes de la citada fecha, debe ser convertido a la nueva unidad, dividiendo entre 1.000, y llevado al céntimo más cercano.

Ahora bien, se trata el presente caso de una demanda de resolución de contrato de arrendamiento autenticado en fecha 21 de julio de 2000, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 30, Tomo 43 de sus Libros de Autenticaciones, esto es, antes de la entrada en vigencia de la comentada Ley, por lo cual, las expresiones monetarias que se utilizarán en este fallo serán las vigentes según el señalado texto legal. Así se declara.

Sentado lo anterior, el Tribunal para decidir, observa:

Aducen los libelistas, en síntesis, que la demandada no ha cumplido con su obligación de constituir una fianza para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones, configurándose la condición resolutoria establecida en la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento. Que el destino para el cual su representada empleará el inmueble arrendado es de interés superior al derecho que tiene la arrendataria a la prórroga legal, por cuyo razonamiento estiman que su mandante tiene derecho a rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento.

Manifestaron, que mediante documento autenticado en fecha 21 de julio de 2000, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 30, Tomo 43 de sus Libros de Autenticaciones, las partes celebraron contrato de arrendamiento de un inmueble constituido por un local signado con el Nº 5, ubicado en la planta baja del edificio sede de la demandante, en la Avenida A.B. de esta ciudad de Caracas. Que el término del contrato fue de un (1) año, prorrogable por períodos iguales, salvo que algunas de las partes manifestase a la otra la voluntad de no renovarlo, quedando evidenciado, según explican los libelistas, que la voluntad de las partes fue de celebrar un contrato a tiempo determinado, renovable por períodos también determinados, siendo éstas sucesivas renovaciones o prórrogas también a tiempo determinado.

Expresan que el canon de arrendamiento se fijó en trescientos cuarenta y ocho bolívares (Bs. 348,00) mensuales, que debían ser pagados por la arrendataria dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, pudiendo variar durante la relación arrendaticia, de acuerdo a lo pactado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento. Que con apoyo en la mencionada cláusula, mediante carta del 25 de septiembre de 2006, la Fundación informó a la demandada que la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, por resolución Nº 010409, de fecha 24 de agosto de 2006, aumentó el canon mensual del inmueble a la cantidad de un mil ciento setenta y cuatro bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 1.174,50).

Señalan que como su representada no deseaba renovar el contrato de arrendamiento por otro período, con sujeción a su cláusula primera, envió a la arrendataria una carta de fecha 31 de marzo de 2008, manifestándole su voluntad de no extender la vigencia del referido Contrato, fundamentada en que destinaría el inmueble al igual que otras instalaciones de su edificio sede, a un plan de atención integral de gran envergadura para la atención de niños, niñas, adolescentes, jóvenes y madres solteras de la capital.

Explican que la demandada envió a su representada carta de fecha 29 de mayo de 2008, acusando recibo de la carta mediante la cual su representada le comunicaba que no renovaría el contrato de arrendamiento y que entregaría el inmueble al finalizar el plazo de la prorroga legal. Que el hecho de que la Fundación notificara a la arrendataria su voluntad de no renovar implica que el término de la última renovación se cumplió el 21 de julio de 2008, de conformidad con su cláusula quinta, pues –a su juicio- en esa fecha se cumplió un (1) año contado a partir de su renovación en julio de 2007. De manera que, a partir del 22 de julio de 2008 comenzó la prorroga legal arrendaticia prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Indican que la arrendataria no ha cumplido con sus obligaciones contractuales, ocurriendo un hecho que constituye el cumplimiento de una condición resolutoria acordada por las partes en el contrato de arrendamiento. En este sentido explican que la arrendataria no ha cumplido con su obligación contractual de presentar fianza bancaria por el monto equivalente a tres (3) cánones de arrendamiento, a fin de garantizar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Que este incumplimiento no representa la mera omisión de una obligación periférica, sino la falta de cumplimiento de una obligación considerada esencial por las partes, dadas las condiciones de los sujetos que celebraron el contrato.

Fundamentaron su pretensión en los artículos 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.167, 1.197 y 1.215 del Código Civil 314 del Código de Comercio y 78 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, indicando que la arrendataria no tiene derecho a la prorroga legal, porque ésta opera solo en favor de los arrendatarios que han cumplido a cabalidad sus obligaciones contractuales, siendo el caso que la arrendataria no cumplió su obligación de presentar una garantía personal para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones, de acuerdo a lo pactado en la cláusula décima sexta por cuya razón solicita la resolución del contrato según lo estipulado en la cláusula décima tercera del mismo.

Señalan que la obligación incumplida era esencial para su representada no solo porque así lo pactaron las partes, sino porque el último canon de arrendamiento excede en un 700% del capital social de la arrendataria. Que su representada tiene necesidad de realizar obras en el inmueble, de acuerdo al plan que elaboró con el objeto de brindar atención integral a niños, niñas, adolescentes, jóvenes y madres solteras en la ciudad de Caracas, mediante la implementación del Centro de Atención integral en las instalaciones del edificio sede, así como la construcción de un comedor con capacidad para cien (100) personas para atender especialmente a quienes estén en situación de calle y mujeres embarazadas, por lo cual solicita subsidiariamente se declare la extinción del contrato de arrendamiento en función del interés superior al cual será destinado el inmueble, por cuya razón estima que debe prevalecer el interés superior de los niños y adolescentes sobre el derecho de la demandada a disfrutar de la prorroga legal arrendaticia.

Invocan asimismo, la facultad de su representada para rescindir de manera unilateral el contrato de arrendamiento.

Por último, demandan la resolución del identificado contrato de arrendamiento; y, en el supuesto que el Tribunal considere que la arrendataria no ha incurrido en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, se declare que se ha configurado la condición resolutoria establecida en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento.

Asimismo, solicitaron que se declare…“que el uso para el cual la FUNDACIÓN NACIONAL ‘EL NIÑO SIMÓN’ destinará el inmueble arrendado a la empresa ‘El Triángulo, Librería, Regalos, S.R.L’, debe prevalecer sobre el derecho de esta última empresa a disfrutar de la prórroga legal y, por tanto, cese inmediatamente dicha prórroga, la cual está corriendo en virtud del contrato de arrendamiento celebrado entre las mencionadas personas jurídicas el 21 de julio de 2000…”. Que en el caso de no proceder los anteriores pedimentos, se declare el derecho de la FUNDACIÓN NACIONAL ‘EL NIÑO SIMÓN’ a rescindir unilateralmente el señalado contrato de arrendamiento.

Estimaron la presente demanda en la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00).

CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

La representación judicial de la parte demandada niega, rechaza y contradice la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.

Convienen en que se está frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con prórrogas sucesivas. Que su representada fue notificada el 31 de m.d.m.d. 2008, de la voluntad de la arrendadora de no extender la vigencia del contrato. Que la última prórroga a raíz de la notificación, venció el 21 de julio de 2008. Que su mandante envió a la Fundación Nacional “El N.S.” una carta fechada 29 de mayo de 2008, donde acusa recibo de la notificación y manifiesta su voluntad de desalojar el inmueble al finalizar el plazo de la prórroga legal. Y que a partir del 22 de julio de 2008 comenzó a correr a favor de su patrocinada la prórroga legal de tres (3) años establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Alegan que su representada para el año 1996 ya se encontraba en carácter de arrendataria en el local arrendado, según contrato otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Caracas, en fecha 15 de octubre de 1996, bajo el Nº 6, Tomo 80 de sus Libros de Autenticaciones, por lo cual considera que la prórroga lega les de tres (3) años, con fecha de vencimiento el 21 de julio de 2011, de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 eiusdem.

Arguyen que la demandante, desde su creación ha tenido como objeto la atención integral de los niños, pero ello no la exime de cumplir y respetar las obligaciones que como persona jurídica asuma con terceras personas y en las cuales los niños no son parte como en el presente caso.

Que no puede pretender la Fundación Nacional “El N.S.” abstraerse de la aplicación del ordenamiento jurídico, cuando le convenga, arropándose bajo el artículo 79 constitucional, a cuyo efecto, invoca jurisprudencia de la Sala Constitucional, asentado en sentencia Nº 1.917 de fecha 14 de julio de 2003.

Niegan, rechazan y contradicen que su representada haya incumplido sus obligaciones contractuales relacionadas con la garantía para el cumplimiento del contrato de arrendamiento.

Indican que su mandante entregó en calidad de depósito a la arrendadora la suma de un mil cuarenta y cuatro bolívares (Bs. 1.044,00), equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento; monto este que, según explican, fue aceptado por la arrendadora como garantía de fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de su representada en sustitución de la fianza bancaria solicitada al inicio.

Que la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante resolución Nº 010409 aumentó el canon mensual de arrendamiento del local arrendado a la cantidad de un mil ciento setenta y cuatro bolívares con cincuenta céntimos (1.174,50), de lo cual fue notificado su mandante oportunamente.

Que está prohibido al arrendador exigir dos tipos de garantías como la fianza bancaria y el depósito, según el artículo 21 ibidem. Que la cantidad entregada por su mandante está en manos de la arrendadora, así como los intereses bancarios generados por esta, lo que, en opinión de los apoderados de la accionada, superan los tres (3) meses del canon de arrendamiento actual, por lo cual no puede exigírsele otra garantía diferente, puesto que la arrendadora tiene garantizadas las obligaciones con el depósito y sus intereses.

Niegan, rechazan y contradicen que el hecho de pretender poner en funcionamiento un comedor para cien (100) niños en el espacio utilizado por la arrendataria, constante de sesenta y seis metros cuadrados (66 mts2), constituya trabajos de urbanismo alguno, ni necesidad de demoler el inmueble, como pretende hacerlo ver la parte actora. Que las normas que protegen al inquilino que son de orden público, no pueden ser relajadas por acuerdos o cláusulas contractuales entre las partes, de acuerdo al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Niegan, rechazan y contradicen que la demandante tenga facultad para rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento, por ser un contrato bilateral que solo se modifica por acuerdo entre las partes.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De conformidad con los ordinales 4º y 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa el sentenciador a establecer los motivos de derecho que fundamentarán su decisión, a cuyo efecto, observa:

Según los alegatos de la demanda y su contestación, no resulta controvertida la relación contractual arrendaticia a tiempo determinado con sucesivas prórrogas, que vincula a la FUNDACIÓN NACIONAL “EL NIÑO SIMÓN” y la sociedad de responsabilidad limitada “EL TRIÁNGULO, LIBRERÍA, PAPELERÍA, REGALOS, S.R.L.”, de un local ubicado en la planta baja del edificio sede de la Fundación, conforme a documento autenticado el 21 de julio de 2000, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 30, Tomo 43 de sus Libros de Autenticaciones, el cual se acompañó adjunto a la demanda en copia fotostática simple marcada “E” (folios 50 al 57).

Tampoco existe controversia alguna en la notificación que hizo la actora-arrendadora a la demandada de no prorrogar el contrato de arrendamiento, mediante comunicación de fecha 31 de marzo de 2008, promovida marcada “3” (folios 209 y 210), ni en la aceptación que a esta manifestación realizó la demandada-arrendataria, según comunicación promovida por la actora marcada “4” (folios 113 y 114).

No obstante lo anterior, observa el Tribunal que la acción resolutoria se fundamenta en el supuesto incumplimiento contractual por parte de la arrendataria, en lo concerniente a la obligación de constituir fianza para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones, de acuerdo a lo pactado en la cláusula décima sexta del contrato de arrendamiento, que señala lo siguiente:

Para garantizar las obligaciones que por el presente instrumento asume EL ARRENDATARIO presenta al momento de la suscripción del presente Contrato una Fianza Bancaria por la cantidad de UN MILLÓN CUARENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.044.000,00), equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento. Dicha Fianza Bancaria deberá ser actualizada cada vez que el canon mensual de arrendamiento sea incrementado

Sobre el punto en análisis, la demandada se excepciona alegando el cumplimiento de todas las obligaciones que asumió por virtud del mismo, y en tal sentido sostiene que entregó en calidad de depósito a la arrendadora la suma de un mil cuarenta y cuatro bolívares (Bs. 1.044,00), equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento; monto este aceptado por la arrendadora como garantía de fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales en sustitución de la fianza bancaria solicitada al inicio.

Sostiene asimismo, que el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prohíbe al arrendador exigir dos tipos de garantías como la fianza bancaria y el depósito. Que la señalada cantidad de dinero está en manos de la arrendadora, así como los intereses bancarios generados por esta que superan los tres (3) meses del canon de arrendamiento actual, por lo cual considera que no puede exigírsele otra garantía diferente, puesto que la arrendadora tiene garantizadas las obligaciones con el depósito y sus intereses.

Centrados así, conforme a las previsiones del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, los términos en que quedó circunscrita la acción principal, precisa el Tribunal que de acuerdo al artículo 38, in fine, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,…“durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes si el inmueble estuviere exento de regulación”.

Por su parte, los artículos 40 y 41 eiusdem disponen que:

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal

Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales

De las anteriores disposiciones legales se desprende que en los contratos a tiempo determinado la Ley le otorga al arrendatario un beneficio de prórroga legal de acuerdo al tiempo de duración de la relación arrendaticia, dentro de la cual se considera que el contrato continúa siendo a tiempo determinado, pudiendo solo admitirse aquellas demandas derivadas del incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. Ello no es más que la consecuencia jurídica que deriva de la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, recogida por los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, que establecen:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. NO PUEDEN REVOCARSE SINO POR MUTUO CONSENTIMIENTO o por las causas autorizadas por la Ley

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y OBLIGAN NO SOLAMENTE A CUMPLIR LO EXPRESADO EN ELLOS, SINO A TODAS LAS CONSECUENCIAS QUE SE DERIVAN DE LOS MISMOS CONTRATOS, según la equidad, el uso o la Ley

.

(mayúsculas de la sentencia)

Al hilo de esta línea de razonamientos es incuestionable, entonces, que para que la arrendataria pueda liberarse del incumplimiento contractual demandado, no basta solo acreditar haber constituido la garantía real a que se obligó por virtud de la cláusula Décima Sexta del contrato de arrendamiento, según se desprende del instrumento que acompañó adjunto al escrito de contestación a la demanda marcado “C” (folio 86), sino que además, ante la resolución de la Dirección de Inquilinato contenida en acto administrativo Nº 010409, de fecha 24 de agosto de 2006, que reguló el canon de arrendamiento del local objeto de la relación locaticia de autos, en la cantidad de un mil ciento setenta y cuatro bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 1.174,50) mensuales, según se aprecia de los folios 58 al 65, notificada por la arrendadora mediante comunicación del 25 de septiembre del mismo año, cursante al folio 103 del expediente, conforme lo admite en la contestación a la demanda, al expresar que le fue “notificado oportunamente” (folio 78 vto.), resulta evidente que tenía la obligación de actualizar la fianza…“cada vez que el canon mensual de arrendamiento sea incrementado”…, de acuerdo a lo pactado en la Cláusula de marras.

En este contexto, no evidencia el Tribunal de los elementos probatorios cursantes en autos que la demandada-arrendataria haya ajustado la fianza en referencia, según lo convenido contractualmente. Y no puede pretender la arrendataria que los intereses que produzca el señalado depósito en dinero, conforme a las previsiones del artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios supla la obligación asumida según la cláusula en análisis, pues si bien es cierto que de acuerdo a la norma en comento, le corresponden tales intereses, también es cierto que deben ser acumulados a la cantidad dada en garantía, vale decir, en ningún momento suple la actualización de la garantía estipulada en la tantas veces mencionada Cláusula Décima Sexta.

De acuerdo a lo expuesto, forzosamente debe concluirse que la arrendataria-demandada se encuentra incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y, consecuencialmente, no goza de la prórroga legal, siendo procedente la acción resolutoria con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con la Cláusula Décima Tercera del contrato de arrendamiento. Así se decide.

El Tribunal observa:

Demanda igualmente la FUNDACIÓN “EL NIÑO SIMON”, la resolución del contrato de arrendamiento, con fundamento en la Cláusula Décima Segunda de dicho instrumento, que dispone:

Las partes convienen expresamente que si en razón de trabajos de urbanismo o de cualquier otra naturaleza contemplados u ordenados por cualquier Oficina Gubernamental o Instituto Autónomo se afectare con sus obras directa o indirectamente el inmueble objeto de este contrato, y que su propietario se viera obligado a enajenar, disponer, derribar o demoler total o parcialmente el inmueble, gravarlo en cualquier forma y/o pedir la desocupación del mismo, este contrato quedará resuelto de pleno derecho, sin que LOS ARRENDATARIOS puedan reclamar a LA ARRENDADORA, ni a terceros, ninguna clase de indemnización por tales motivos. LA ARRENDADORA en ningún caso responderá por los daños y perjuicios que puedan sufrir LOS ARRENDATARIOS, las personas que laboren en el inmueble o terceras personas por concepto de deterioro, ruina o incendio del mismo, ya sean causados por terceras personas o por causas fortuitas o de fuerza mayor. Tampoco será responsable en ningún caso por los daños o pérdidas o robos que sufran LOS ARRENDATARIOS o terceras personas en el inmueble arrendado

En tal sentido sostiene que la transcrita cláusula constituye una condición resolutoria en los términos del artículo 1.197 del Código Civil, que opera cuando sea necesario llevar a cabo trabajos contemplados u ordenados por cualquier oficina gubernamental que afecten el inmueble y que traigan como consecuencia su demolición total o parcial. Que la Fundación, en la consecución de su objeto, elaboró un plan que llevará a cabo de manera inminente, con el fin de dar atención integral a niños, niñas, adolescentes, jóvenes y madres solteras en la ciudad de Caracas. Que el proyecto consiste en implementar un Centro de Atención Integral en las instalaciones del edificio sede y la construcción de un comedor con capacidad para cien (100) personas, el cual le fue encomendado por la Administración Nacional centralizada, para lo cual es necesario realizar una serie de reformas, remodelaciones y construcciones en su sede, siendo ocupado uno de esos espacios por la arrendataria.

Al hilo de estas argumentaciones, interpreta este administrador de justicia con fundamento en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que la cláusula transcrita contiene una causal resolutoria por hechos del Estado, devenidos en trabajos de urbanismo o de cualquier otra naturaleza que impliquen la afectación directa o indirecta del inmueble, vale decir, obras ejecutadas sin vinculación directa de las partes.

En este contexto es necesario advertir que el artículo 1.585 del Código Civil, determina imperativamente las obligaciones a las que se encuentra sujeto el arrendador, dada la naturaleza propia del contrato, y en tal sentido le impone: a) la entrega al arrendatario de la cosa arrendada; b) la conservación de la cosa al estado de servir al fin para el cual se arrendó; y, c) el mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

Las sucesivas disposiciones de este texto legal sustantivo en materia arrendaticia de cosas, prevén que el arrendador esta obligado a: 1.- entregar la cosa en buen estado y una vez hechas las reparaciones necesarias, debiendo hacer durante la vigencia del contrato, las reparaciones necesarias que la cosa requiera, excepto las menores (art. 1.586); 2.- al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato (art. 1.587); 3.- si durante el arrendamiento perece la cosa objeto del contrato, éste quedará resuelto, pero que si se destruye sólo en parte, el arrendatario puede pedir la resolución del contrato o la disminución del precio del arrendamiento (art. 1.588); 4.- no puede, durante el tiempo del arrendamiento, variar la forma de la cosa arrendada (art. 1.589); 5.- si durante el contrato es preciso hacer alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del contrato, el arrendatario debe tolerar la obra aunque resulte molesta y aunque durante ella se vea privado de la cosa; que si la reparación dura mas de 20 días, debe disminuirse el precio del arrendamiento en proporción del tiempo y de la parte de que se haya visto privado; y, que si la obra es de tal naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.

En el caso de autos pretende la demandante-arrendadora la resolución del contrato con base en la cláusula en análisis, para dar cumplimiento a un programa que si bien emana del Estado por órgano del ente ministerial al cual se encuentra adscrita, según se aprecia de los folios 175 al 272 del expediente; empero, obedece al cumplimiento de su objeto, de acuerdo al artículo 2º del Decreto Presidencial que contiene el cambio de denominación de la Fundación del Niño a Fundación Nacional “El N.S. (folios 33 al 49 del expediente).

De allí que acceder a tal petición conllevaría a este órgano jurisdiccional a vulnerar la disposición 1.589 eiusdem en concordancia con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que la transcrita cláusula décima segunda no le otorga la potestad del ejercicio de la acción para incoar la resolución del contrato de arrendamiento, por lo cual, forzosamente esta petición debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

- III -

D E C I S I Ó N

Por las motivaciones que anteceden, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la acción por resolución de contrato interpuesta por la FUNDACIÓN NACIONAL “EL NIÑO SIMÓN” contra la sociedad mercantil “EL TRIANGULO, LIBRERÍA, PAPELERÍA, REGALOS, S.R.L.”, identificadas en autos; y en consecuencia, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 21 de julio de 2000, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 30, Tomo 43 de sus Libros de Autenticaciones, con fundamento en su Cláusula Décima Tercera en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, por incumplimiento de la cláusula Décima Sexta, in fine, de dicho contrato.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a la desocupación y entrega a la actora del inmueble arrendado, constituido por un local distinguido con el Nº 5, ubicado en la planta baja del edificio Fundación del Niño, situado en la Avenida A.B. de la ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, en los términos pactados en la Cláusula Décima Quinta de dicho contrato.

TERCERO

De conformidad con el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ordena a la actora la devolución a la demandada la cantidad dada en depósito con sus respectivos intereses.

CUARTO

SE DECLARA SIN LUGAR la acción por resolución del señalado contrato de arrendamiento autenticado en fecha 21 de julio de 2000, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 30, Tomo 43 de sus Libros de Autenticaciones, ejercida con fundamento en la cláusula Décima Segunda de dicho contrato.

QUINTO

Como consecuencia de la declaratoria de procedencia parcial de la demanda principal, este Tribunal no entra a conocer y por ende, a decidir, las acciones subsidiarias interpuestas con ocasión de la relación contractual.

No se hace especial condenatoria en costas por haberse declarado parcialmente con lugar la demanda.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en Caracas, a los Veintitrés (23) días del mes de marzo de dos mil diez (2010). Años 199° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO,

MSc. E.J. MOYA MILLÁN

ABOGADO

LA SECRETARIA,

M.G.J.

En esta misma fecha, se publicó y registro la anterior sentencia, siendo las 8:40 AM.

LA SECRETARIA,

EMM/Exp. 6173.