Decisión nº 6860 de Juzgado Cuarto Civil, Mercantil y del Transito de Aragua, de 21 de Diciembre de 2011

PARTE ACTORA RECONVENIDA: T.O.R., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 2.218.507.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: J.C.P.R., abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado N° 71.074.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A , inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, bajo el N° 78, tomo: 3-A de fecha 27 de enero de 2004, representada por su Presidente ciudadano: R.D.R.G., de nacionalidad venezolano, titular de la Cédula de identidad N° V-7.196.222

APODERADOS JUDICIALES PARTE ACTORA RECONVINIENTE, L.D.B. y M.A.R.A., inscritos en el inpreabogado bajo el N° 20.254 y 21.615.-

MOTIVO: Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta (Definitiva)

EXPEDIENTE: 6860

I NARRATIVA

Se inicia el presente juicio por demanda incoada por la ciudadana T.O.R.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 2.218.507, asistida por el abogado J.C.P.R., inpreabogado N° 71.074, por RESOLUCION DE CONTRATO, contra la Sociedad Mercantil Inversiones R&R Las Delicias C.A, quien expuso que en fecha 13 de febrero del año 2009, f.C.d.O.d.C.- Venta ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Estado Aragua, quedando anotado bajo el No. 18, tomo 45 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, bajo el N° 78, Tomo 3-A, de fecha 27 de enero del año 2004, representado por su Presidente ciudadano R.D.R.G., titular de la cédula de identidad No. 7.196.222, el referido contrato, tiene por objeto la venta a plazos de un inmueble propiedad de la parte actora, constituido por dos parcelas de terreno con sus respectivas bienhechurías, quedando discriminados de la manera detallada en el libelo de demanda, dichas parcelas de terrenos le pertenece a la ciudadana T.O.R.A., plenamente identificada en autos, según consta en documentos que acreditan la propiedad, y dentro del mismo contrato de Opción de Compra-Venta como parte de la negociación libre de apremios sin coacción alguna pero como parte accesoria de la negociación principal que es la venta definitiva de los terrenos y sus bienhechurías antes descritos, y que lo cedió en su condición de poseedora legítima, pacífica, interrumpida, pública, sus derechos sobre un terreno Municipal, y las partes convinieron en aceptar el precio de esa compra-venta, el valor y condiciones de enajenación del inmueble que se describe en la demanda, señalando que desde el día 31 de agosto del año 2009, hasta la presente fecha la mencionada empresa no ha cumplido con la obligación asumida en el contrato con respecto a entregar la aprobación definitiva del proyecto de construcción a lo cual se obligó contractualmente o entregarle la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), cantidad en que se valoraron los town house. Que se comunicó tanto personalmente como por vía telefónica, sin recibir ningún tipo de respuesta satisfactoria, ocasionándole un grave perjuicio de carácter patrimonial, razones por las cuales le resulto forzoso acudir a los órganos jurisdiccionales para solicitar la resolución de contrato de opción de compra venta y demandar como en efecto demanda a la empresa INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A. Estima la demanda en DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00)

En fecha 14 de julio de 2010, se admitió la presente demanda y se emplazó a la parte demandada, Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A, en la persona de su Presidente, el ciudadano R.D.R.G., para que compareciera a los veinte (20) días de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha 24 de septiembre de 2010, el alguacil dejó constancia de haber practicado la citación debidamente firmada.-

Mediante escrito presentado el 27 de octubre de 2010, los abogados L.D.B. y M.A.R.A., procediendo en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A, estando dentro de la oportunidad legal proceden a dar contestación al fondo rechazando, negando y contradiciendo los fundamentos hechos por la parte actora, procediendo igualmente a reconvenir, por resolución de contrato de opción de compra venta y que convenga a devolver la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.0000,oo) que se le entregó en cumplimiento de la obligación y a pagar por concepto de indemnización dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), o en su defecto a ello sea condenada.

En fecha 05 de noviembre de 2010, se admitió la reconvención propuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada, e igualmente se negó la medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada.

En fecha 08 de noviembre de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente apeló de la decisión en cuanto a la medida preventiva solicitada.

En fecha 12 de noviembre de 2010, el tribunal oyó la apelación ordenando oficiar al superior y ordenó remitirle copia certificada de las actas que indiquen las partes y las que señale el Tribunal, a los fines de que conozca de la apelación interpuesta.-

A los folios 75 al 83 consta en fecha 12 de noviembre de 2010, que la parte actora reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención.

En fecha 29 de noviembre de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 06 de diciembre de 2010, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas.-

Por auto de fecha 14 de diciembre de 2010, se admitieron las pruebas de ambas partes en la presente causa.

En fecha 24 de febrero de 2011, se ofició al Director de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, a los fines de dar cumplimiento a lo ordenado en auto de fecha 17 de diciembre del 2010, (folio 175).

En fecha 06 de abril de 2011, se ofició al Juzgado Superior remitiendo copias certificadas del expediente a los efectos de la apelación.

En fecha 25 de abril de 2011, se aboca la jueza S.V. al conocimiento de la presente causa, ordenándose las notificaciones correspondientes.-

En fecha 10 de junio de 2011, el alguacil dejó constancia de haber practicado las notificaciones.-

En fecha 07 de julio de 2011, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida consignó escrito de informes e igualmente consignó anexos.

En fecha 20 de julio de 2011, se agregó escrito de informes presentado por el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente.

En fecha 29 de septiembre de 2011, se practicó cómputo de días de despachos solicitado por el apoderado judicial de la parte demandada.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES:

PARTE ACTORA RECONVENIDA EN EL LIBELO DE LA DEMANDA:

Alega la parte actora ciudadana T.O.R.A., plenamente identificada en autos, asistida por el abogado J.C.P.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 71.074, que en fecha 13 de febrero del año 2009, f.C.d.O.d.C.- Venta ante la Notaría Pública Quinta de Maracay del Estado Aragua, quedando anotado bajo el No. 18, tomo 45 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con la Sociedad Mercantil INVERSIONES R&R LAS DELICIAS C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, bajo el N° 78, Tomo 3-A, de fecha 27 de enero del año 2004, representado por su Presidente ciudadano R.D.R.G., identificado en autos, que el referido contrato, tiene por objeto la venta a plazos de un inmueble de su propiedad, constituido por dos parcelas de terreno con sus respectivas bienhechurías, identificado así: la primera de ellas constituida por un lote de terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la urbanización Cantarrana N° 22, Maracay, Estado Aragua, inscrita bajo el N° catastral 01-05-03-02-0-009-001-021-000-000-000, con una extensión total de mil ciento dieciocho metros cuadrados con cuarenta y siete decímetros cuadrados (1.118,47mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: inmueble que es o fue de la familia Acosta en veintiocho metros con setenta y cinco centímetros (28,75mts); Sur: inmueble que es o fue de la familia Acosta y callejón Cantarrana que es su frente, en veintiocho metros con ochenta centímetros (28,80mts); Este: inmueble que es o fue de A.A., en cuarenta metros sin centímetros (40,00mts) y Oeste: área afectada, en treinta y ocho metros sin centímetros (38,00mts). La segunda parcela está constituida por un lote de terreno y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la urbanización Cantarrana, callejón Cantarrana, N° 22-A, Maracay, Estado Aragua; con una extensión total de dos mil ciento ocho metros cuadrados con siete decímetros cuadrados (2.108,07mts2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: terreno del I.F.A, en treinta y cinco metros con veinte centímetros (35,20mts); Sur: con casa que es o fue de A.R.M. y Callejon de entrada en treinta y tres metros con treinta y cinco centímetros (33,35mts); Este: con inmueble que es o fue de A.A. en sesenta y un metros con noventa centímetros (61,90mts) y Oeste: con terreno Municipal (cerro), en sesenta y un metros (61,00mts). Dichas parcelas pertenecen a la ciudadana T.O.R.A., antes identificada, según consta de documentos debidamente protocolizados por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del primer circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, el primero bajo el N° 12, tomo 23, de fecha 23 de marzo del año 2007 y el segundo bajo el N° 6, tomo 1 de fecha 30 de octubre del año 1996, respectivamente, que dentro del mismo contrato como parte de la negociación cedió en su condición de poseedora legítima, pacífica, ininterrumpida, pública, sus derechos sobre un terreno municipal ubicado en la Urbanización Cantarrana, calle el Canal del FONAIAP, número 1, Maracay, Estado Aragua, con una superficie aproximada de dos mil setecientos diecinueve metros cuadrados (2,719 m2), con los siguientes linderos: Norte: con canal que separa con terreno del FONAIAP, en noventa y cinco metros (95 mts); Sur: Con bienhechurías propiedad de T.O.R., en cincuenta y dos metros (52 mts); Este: Con vecinos de la Urbanización Cantarrrana de Maracay, Estado Aragua en veinte metros (20 mts) y Oeste: Con el Parque H.P. y propietaria de las bienhechurías allí construidas como consta de titulo supletorio evacuado ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua en fecha 12 de mayo de 1.993. Que en cuanto a la referida negociación de conformidad con la CLÁUSULA SEGUNDA, las partes convienen en aceptar el precio de la compra-venta por la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,oo), los cuales serían cancelados de la siguiente forma: la suma de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo,) para el momento de autenticación del contrato, otra suma por un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo) al término de ciento ochenta (180) días continuos a partir de la autenticación del contrato, y por último la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), que serían pagados en propiedad de trescientos setenta metros de construcción, distribuidos en tres TOWN HOUSES, el primero de ciento cincuenta metros cuadrados (150 m2), el segundo de ciento veinte metros cuadrados (120 m2) y el tercero de noventa metros cuadrados (90 m2), con los acabados en baños, pisos en cerámica, piezas sanitarias, pisos en general en obra gris y frisos terminados en paredes, pintura general en color blanco, acometidas para aire acondicionado, puertas internas entamboradas de madera y puertas principales de acceso. En su CLÁUSULA TERCERA establece que los town house que se mencionan anteriormente forman parte de un proyecto de construcción a futuro a realizarse por la opcionante compradora dentro de los terrenos objeto de la negociación suscrita en el contrato, por lo cual la opcionante compradora se compromete a entregar al momento del cumplimiento del segundo pago establecido en la cláusula segunda del contrato, la aprobación definitiva del proyecto de la obra de construcción, con su respectiva permisología, pudiendo prorrogarse ese plazo por uno igual de ciento ochenta (180) días, siempre y cuando se le notifique a la opcionante vendedora por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo. Que la opcionante compradora incumplió con lo establecido en las cláusulas segunda y tercera del contrato de opción de compra venta celebrado, por no haber entregado la aprobación definitiva del proyecto de construcción, ni la fecha establecida para el segundo pago, que se vencieron todos los plazos referentes a la obligación contractual lo que trae consigo la resolución de contrato por incumplimiento por parte de la opcionante compradora. Que la cláusula sexta establece: “omissis…LA OPCIONANTE COMPRADORA CONVIENE QUE SI EN EL PLAZO NO CUMPLIERE CABALMENTE SUS OBLIGACIONES O NO EJERCIERE OPORTUNAMENTE LA OPCIÓN DESISTIENDO DE LA NEGOCIACIÓN POR CAUSAS IMPUTABLES A ELLA. LA OPCIONANTE VENDEDORA HARÁ SUYAS LAS CANTIDADES DE DINERO RECIBIDAS EN SU TOTALIDAD, COMO INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS OCASIONADOS POR EL INCUMPLIMIENTO DE LA OPCIONANTE COMPRADORA…”

Alegó que el contrato fue cumplido parcialmente por parte de la opcionante compradora, habiéndose efectuado el primero y segundo pago en las fechas establecidas, pagando la opcionante compradora la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo). Que es el caso que desde el 31 de agosto del año 2009 hasta la presente fecha la empresa no ha cumplido con la obligación de otorgarle la aprobación definitiva del proyecto de construcción a la cual se obligó contractualmente o en su lugar entregarle la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo) que fue la cantidad en que se valoraron los town houses, en la cláusula segunda del ya tantas veces nombrado contrato de opción de compra venta. Que se comunicó tanto personalmente, como por vía telefónica, sin recibir respuesta satisfactoria, lo que le causo un perjuicio de carácter patrimonial al no poder disponer del inmueble como propietario que es. Por lo que se le hace forzoso demandar a la empresa R&R Las Delicias C.A.

Acompañó marcado con letra “A” al libelo original del contrato de opción de compra-venta, de fecha 13 de febrero del 2009, autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, el cual quedó anotado bajo el No. 18, tomo 45, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Marcado con letra “B” copia simple de documento de integración de los dos terrenos de fecha 28 de mayo del 2010.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE EN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

Los abogados apoderados de la parte demandada:

Rechazaron, negaron, y contradijeron que su representada hubiera incumplido sus obligaciones contractuales.

Rechazaron, negaron, y contradijeron que su representada hubiera incumplido con lo establecido en la cláusula segunda y tercera del contrato de opción de compra venta.

Rechazaron, negaron, y contradijeron que su representada hubiera incumplido alguna de las obligaciones establecidas en la convención contentiva en el documento autenticado bajo el No. 18 tomo 45 de Los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta de Maracay.

Rechazaron, negaron, y contradijeron que su representada se hubiera comprometido a entregar la aprobación definitiva del proyecto de construcción a la demandante o en su defecto entregar la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), ni hubiera incumplido con lo establecido en la cláusula segunda y tercera del contrato de opción de compra venta.

Que de los hechos narrados en el libelo, aceptaron como ciertos los aspectos siguientes:

1. Que en fecha 13 de febrero del 2009 su mandante firmó con la demandante un contrato de opción de compra-venta por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, del Estado Aragua quedando anotado bajo el No.18 tomo 45 de Los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría.

2. Aceptan como cierto que su representada pagó a la demandante la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo) y el saldo de precio restante se pagaría en especie, con la entrega de tres town houses, los cuales se valorizaron en la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo).

   Niegan en todas y cada una de sus partes los fundamentos de hecho y de derecho en la forma explanada en el libelo de demanda dado que ello no es conteste con la realidad contentiva en la negociación jurídica planteada en el documento de opción de compra venta.

   PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE EN SU ESCRITO DE RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA:

   Que en el lapso supra señalado, que en el libelo de la demanda se indica como 31 de agosto del 2009, fue modificado de mutuo acuerdo por las partes, tal como se desprende del anticipo de pago por doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), realizado el 29 de julio del 2009, así como los cheques emitidos a favor de la opcionante vendedora. -

   Que en la cláusula tercera existen dos obligaciones para su mandante, una, realizar la entrega definitiva del proyecto de obra de construcción, con su respectiva permisología y los avales de ingeniería civil y arquitectura en el plazo de 180 días, lo cual se podría prorrogar por 180 días más previa comunicación con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del referido lapso. Y la otra, se obligó a realizar la entrega definitiva de los town houses en un plazo no mayor de treinta meses a partir de la entrega a la opcionante vendedora de la aprobación definitiva del proyecto de obra de construcción con su respectiva permisología y los avales de ingeniería civil y arquitectura. Que con la comunicación de fecha 30 de junio del 2009 se cumplió con el requisito para prorrogar el lapso para conseguir la permisología para la construcción del proyecto hasta el 5 de febrero del 2010.

   Que para que su mandante pudiera cumplir con la entrega de la permisología y posterior entrega de los tres town houses, era necesario primero que la ciudadana T.O.R., cumpla su obligación de hacer la tradición de las dos parcelas, que si no realizaba la tradición de las dos parcelas conforme la obligaba la cláusula cuarta, la opcionante compradora no podía solicitar los permisos de construcción, habitabilidad y solicitar los créditos que fueran necesarios.

   Que se observa que la opcionante compradora cumplió con el pago de la suma de dinero, pero la dación de pago de los town houses esta sujeta a que se le tramita la propiedad de las dos parcelas ante el Registro Inmobiliario para poder gestionar la permisología correspondiente. Que se debería reputar que la condición no se cumple por hecho del acreedor por los cuales debería responder a los daños y perjuicios el opcionante vendedor.

   Que la ordenanza sobre los procedimientos administrativos para realizar construcciones civiles en el municipio Girardot establece entre los requisitos una copia del documento de propiedad del terreno que debe consignar la persona interesada … que se debe entender por interesado la persona legitimada para solicitar, es decir, el propietario o representante del propietario…que es obvio, que solo la persona que detenta la titularidad podrá solicitar al Municipio que le expida la permisología pertinente para poder construir.

   Sustentando lo antes expuesto acompañó marcado con letra “B” el documento de opción de compra venta; con letra “C” anticipo de pago; con letras “D”, “E”, “F”, “G”. “H” e “I” cheques emitidos a favor de la demandante reconvenida.

   Que la obligación principal de la opcionante vendedora era dar en venta dos inmuebles constituidas por dos parcelas de terreno con sus respectivas bienhechurías… que de la revisión que hicieron ante la oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot, los datos indicados como registro de la segunda parcela son erróneos, en cuanto a número y tomo, ya que le corresponden a la asociación TECNO M Y E SOCIEDAD PARA EL MANTENIMIENTO DE SERVICIO VIAL SOLIDARI; que como resultado de la precitada revisión el inmueble en cuestión se encuentra registrada en la mencionada oficina inmobiliaria bajo el No. 6, folios 17 al 19, protocolo primero, tomo 6, por lo que la opcionante vendedora indujo a error a nuestro mandante en relación a los datos de registro.

   Que por otra parte la opcionante vendedora reconvenida se obligó a traspasar la posesión que en forma pacífica, ininterrumpida y pública tiene sobre un terreno propiedad municipal, ubicado en la Urbanización Cantarrana, Calle el Canal del FONAIAP…para que la opcionante compradora solicite en nombre propio la adjudicación del terreno descrito por ante la Alcaldía de Girardot.

   Que se puede observar del documento de opción de compra venta que la opcionante vendedora reconvenida ocultó a la opcionante compradora reconviniente que una de las parcelas ofrecidas, la registrada en fecha 23 de marzo del 2007, bajo el No.12, tomo 23, protocolo primero, existe en el documento de propiedad una cláusula preferencial por veinte (20) años a favor del Municipio Girardot, por el cual el ente puede comprar el inmueble por el precio que lo vendió, por ese lapso de tiempo. Por lo que están en presencia de un vicio en el consentimiento por parte del opcionante compradora, pensando que compra unas parcelas libres de retracto convencional o cualquier otra limitación. Que en el documento tampoco se menciona que el Municipio hubiere renunciado a su derecho de preferencia.

   Que en la Gaceta Oficial del Municipio Girardot de fecha 10 de julio del 2006 No. 5372 aparece publicada la ordenanza de ejidos, en su artículo 79 se establece el derecho de preferencia del Municipio para readjudicarse la parcela que vende…

   Que con relación a la cesión de los derechos posesorios por la Ordenanza de Ejidos ninguna persona puede ceder los derechos posesorios de una parcela ejido sin previo consentimiento del Municipio, por lo que alegan hay otro vicio en el consentimiento. Que no consta la existencia de autorización alguna por parte del Municipio Girardot para ceder la posesión de la referida parcela.

   Que por la Ordenanza de Ejidos la opcionante vendedora reconvenida no podía ceder las bienhechurías sin que antes hubiera contado con el permiso del Municipio, en tal sentido ha incumplido desde el principio su obligación contractual, por lo cual se debe aplicar la cláusula penal.

   PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

   Que según los hechos contenidos en la demanda reconvencional, supuestamente se acciona para que se declare en base a esos mismos hechos la resolución del contrato de opción de compra-venta celebrado entre su persona y el demandado reconviniente, debido a un presunto incumplimiento de las obligaciones por ella asumidas. Por lo que demanda para que reconvenga en lo siguiente:

1. - La resolución del contrato de opción de compra venta.

2. - Devolver la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo), entregados en cumplimiento de la obligación.

3. - Pagar por concepto de indemnización la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo) como arras y se le condene al pago de las costas y costos del presente juicio.

   Que el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil manda hacer en la demanda una relación de los hechos y del derecho aplicable, con las pertinentes conclusiones, por lo que alega la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem. el defecto de forma de la demanda.

   Que de la simple lectura del escrito de la demanda, específicamente en su petitorio y a la mezcolanza de las normas sustantivas referidas a la anulabilidad del contrato (art. 1142 y 1148 Cód. C.) y las relativas a la resolución del contrato (art. 1159, 1141 y 1167 Cód. C.) se desprende que la pretensión de la parte actora no esta claramente definida, por no saberse a ciencia cierta que es lo que quiere si anulabilidad del contrato en base a un supuesto error en el consentimiento o si lo que pretende es la resolución del contrato celebrado interparte con base a un supuesto incumplimiento de su parte, lo que es una evidente contradicción, el fusionar dos figuras jurídicas incompatibles como lo son la anulabilidad de los contratos (nulidad relativa) y la resolución del mismo, al incluir en su demanda argumentos de hechos que no encuadran con los fundamentos de derecho de una y otra, claramente definidos en la doctrina y la jurisprudencia patria.

   Niega, rechaza y contradice la demanda incoada en su contra tanto en los hechos como en el derecho, que la parte demandada reconviniente alega hechos tan evidentemente falsos y contradictorios, que su propia irrealidad y contradicción resulta tanto de la lectura de su propio texto libelar, como en los instrumentos en ellos reflejados, con el vano propósito de establecer en principio el presunto incumplimiento de las obligaciones inherentes a su cargo, por una parte, y ante su inevitable derrota, establecer la presunta existencia de vicios en el consentimiento, que supuestamente infestan al contrato.

   Que resulta completamente falso el alegato aducido por la parte demandada reconviniente para justificar su incumplimiento, pues la obligación por ella asumida se circunscribe solamente a presentar el proyecto de la obra de construcción, con su respectiva permisología y los avales de ingeniería civil y arquitectura y para el supuesto negado que ello fuere un requisito indispensable, entonces la demandada reconvieniente debía informarlo a la mayor brevedad posible, para que ambos pudieran tomar los correctivos conducentes, que llevasen a feliz termino la negociación convenida, pero no lo hizo. Que en consecuencia la parte demandada reconviniente por acción o por omisión, por dolo o por ignorancia incurrió en el incumplimiento de las obligaciones a su cargo, que debían proceder a las obligaciones a cargo de su representada.

   Por todo ello solicita se declare sin lugar la reconvención incoada en su contra, con todos sus efectos legales, así como las medidas cautelares solicitadas, por ser contrarias a derecho.

   PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:

   1. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: La parte demandante reconvenida, promovió:

1. - Con base en el principio de comunidad de la prueba, lo manifestado por la parte demandada reconviniente en su escrito de reconvención, cuando expone: …Ciudadano Juez, para que nuestro mandante pudiera cumplir con la entrega de la permisología y posterior entrega de los tres TOWN HOUSE era necesario primero (que) la ciudadana cumpla su obligación de hacer la tradición de las dos parcelas, si la ciudadana no realiza la tradición de las parcelas conforme se obligó en la cláusula cuarta, la OPCIONANTE COMPRADORA no podría solicitar los permisos de construcción, habitabilidad y solicitar los créditos que fuere necesario…;

2. - Inspección Judicial extra litem, practicada por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 29 de Julio de 2010; y

3. - Prueba de informes, conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de que la Dirección de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua informe si en los Libros de Proyectos y Anteproyectos de Contratación Mayor aperturados desde el año 2005, aparece algún trámite o solicitud de permisos para el otorgamiento de las variables urbanas a desarrollarse en las parcelas identificadas en el contrato cuya resolución se demanda.

   2. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Por su parte, la demandada reconviniente, promovió:

1. - Alega el principio de la comunidad de la prueba y, especialmente la aceptación de la demandante reconvenida de que la demandada reconvincente pagó la suma de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00) y el documento de opción de compraventa consignado con el libelo de la demanda;

2. - Marcado con la letra B el documento de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA; con la letra C el anticipo de pago; marcado con la letra D fotocopia del Cheque del Banco Provincial No.00000453 de la cuenta corriente No.0108-0071-42-0100543777 de fecha 17 de agosto de 2009 por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,oo) a favor de la demandante reconvenida; Marcado con la letra E fotocopia del Cheque BANESCO No.35511082 de la cuenta corriente No.0134-0026-11-0263080483 de fecha 17 de agosto de 2009 por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,oo) a favor de la demandante reconvenida; Marcado con la letra F fotocopia del Cheque BANESCO No.40309686 de la cuenta corriente No.0134-0783-59-7833022665 de fecha 17 de agosto de 2009 por la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.000,oo) a favor de la demandante reconvenida; Marcado con la letra G fotocopia del Cheque BANESCO No.24703365 de la cuenta corriente No.0134-0466-65-4663020302 de fecha 17 de agosto de 2009 por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,oo) a favor de la demandante reconvenida; Marcado con la letra H fotocopia del Cheque BANESCO No.28674574 de la cuenta corriente No.0134-0276-16-2763030958 de fecha 17 de agosto de 2009 por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,oo) a favor de la demandante reconvenida; y, Marcado con la letra I fotocopia del Cheque BANESCO No.15396310 de la cuenta corriente No.0134-0034-20-0343058411 de fecha 14 de agosto de 2009 por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.160.000,oo) a favor de la demandante reconvenida. Los documentos promovidos fueron acompañados con el escrito de contestación de la demanda y reconvención.

   El propósito de la prueba es demostrar la existencia del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, por una parte y, por la otra, que la demandante reconvenida recibió de la demandada reconviniente la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES, lo cual fue ya expresamente convenido por la actora reconvenida en su escrito libelar y así se declara.

3. - Marcada con la letra J, Fotocopia de la ORDENANZA DE EJIDOS Y TERRENOS DE PROPIEDAD MUNICIPAL DEL MUNICIPIO GIRARDOT DEL ESTADO ARAGUA, donde se puede constatar que, para poder vender o ceder derechos sobre terrenos ejidos, se debe conseguir autorización del Municipio;

4. - Marcado con la letra K, fotocopia de la Ordenanza Sobre PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS PARA REALIZAR CONSTRUCCIONES CIVILES EN EL MUNICIPIO GIRARDOT DEL ESTADO ARAGUA, donde se observa que se debe tener interés legítimo y ser propietario o autorización del propietario; y,

5. - Marcado con la letra M, fotocopia del documento de venta que le hiciera el MUNICIPIO GIRARDOT del Estado Aragua a la ciudadana T.O.R.A. de la parcela ejidal ubicada en el SECTOR URBANIZACIÓN CANTARRANA, CALLEJÓN CANTARRANA, No.22, No. Catastral 01-05-03-02-0009-001-021-000-000-00, con una superficie de MIL CIENTO DIECIOCHO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (1.18,47 M2), registrado en la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 23 de marzo de 2007, bajo el No.12, Tomo 23, Protocolo Primero y el cual forma parte del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes. En este documento se observa que en su Cláusula Quinta, existe un derecho de preferencia a favor del Municipio para adquirir el inmueble y la obligación de ser autorizada la demandante reconvenida para poderlo vender a terceros.

   II MOTIVA

   PUNTO PREVIO

   Antes de dilucidar las razones de hecho y de derecho que motivaran la dispositiva de este fallo, esta juzgadora considera necesario hacer referencia al alegato de la parte demandada reconviniente en su escrito de reconvención con respecto a que se puede observar del documento de opción de compra venta que la opcionante vendedora reconvenida ocultó a la opcionante compradora reconviniente que una de las parcelas ofrecidas, la registrada en fecha 23 de marzo del 2007, bajo el No.12, tomo 23, protocolo primero, existe en el documento de propiedad una cláusula preferencial por veinte (20) años a favor del Municipio Girardot, por el cual el ente puede comprar el inmueble por el precio que lo vendió, por ese lapso de tiempo. Por lo que están en presencia de un vicio en el consentimiento por parte del opcionante compradora, pensando que compra unas parcelas libres de retracto convencional o cualquier otra limitación. Que en el documento tampoco se menciona que el Municipio hubiere renunciado a su derecho de preferencia.

   Al respecto quien suscribe, es del criterio que los vicios del consentimiento acarrean la anulabilidad o nulidad relativa de los contratos, y mal puede solicitar el demandado reconviniente la resolución y anulabilidad del mismo, ya que son dos pretensiones incompatibles entre si, una cosa es incumplir por una de las partes lo convenido en el contrato y otra cosa es que dicho contrato este corrompido de algún vicio de consentimiento. Al respecto el artículo 1.146 de nuestro Código Civil prescribe que: “Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato” (negritas del tribunal)

   Es decir, la ausencia de consentimiento, daría lugar a anular el contrato. Ahora bien, el elemento cuestionado no es la ausencia de consentimiento, sino un consentimiento prestado por error o bajo la falsa creencia de que las parcelas en venta no estaban expuestas a retracto legal por parte del ente municipal.

   El consentimiento, es la coincidencia de dos declaraciones de voluntad que procediendo de diversos sujetos capaces, se unen concurriendo a un fin común. En los contratos una de las voluntades está dirigida a prometer y la otra aceptar, dando lugar a una nueva y única voluntad, que es la voluntad contractual.

   Este proceso de formación de voluntad puede estar afectado, perturbado por vicios de consentimiento. Vicios que nuestro legislador sustantivo reduce a las hipótesis de error, dolo y violencia. Y excepcionalmente a la hipótesis de lesión, que más bien es un motivo de rescisión contractual.

   Al hablar del error, el doctor J.M.O. (vid. Teoría General del Contrato, p. 187) señala que es “la tenencia de una falsa noción sobre ella” y que hay dos clases de error: a) el error-vicio del consentimiento, que actúa sobre la voluntad interna del sujeto declarante. Hay la prestación efectiva de la voluntad declarada, sólo que lo hizo bajo la presión de motivos perturbadores y sin el debido conocimiento. Y b) el error en la declaración que opera sólo en momento de emitirse la declaración y que se llama también error obstativo o error obstáculo. En este caso –dice el mismo autor- “el asunto no estriba en controlar la causación libre y consciente de la voluntad interna del declarante, sino en mostrar que el declarante ha equivocado inconscientemente el instrumento para manifestar su voluntad libre y conscientemente formada y por tal causa ha manifestado una voluntad distinta. El problema se reduce entonces a tomar una de estas dos decisiones: validez de lo convenido según lo declarado o invalidez de lo declarado por no reflejar la declaración un verdadero consentimiento”.

   Se trate de error-vicio o error-obstáculo en el consentimiento, considera quien sentencia que, en ambas especies se debe hablar de una nulidad relativa con sus efectos, y para ser impugnado el consentimiento y anulado el contrato, deben concurrir los siguientes requisitos: a) esencialidad del error (art. 1148 Cciv). La esencialidad se da cuando incide sobre el contenido del contrato y no sobre sus circunstancias extrínsecas y que sea determinante de la voluntad negocial. b) la recognoscibilidad del mismo (art. 1149 Cciv.). Quiere decir, que ese error no sea producto de su torpeza o culpa grave, sino que efectivamente haya existido en el ánimo de aquel que impugna el contrato. Y c) excusabilidad del error (art. 1146 Cciv), que viene dada porque quien ha incurrido en el error haya obrado de buena fe, sin dolo ni culpa.

   En el caso de marras del estudio pormenorizado del presente juicio se evidencia que no se cumple con los requisitos antes mencionados, pues el contrato estaba supeditado a la entrega de la aprobación del proyecto de la obra con toda su permosilogía, y los avales de ingeniería civil y arquitectura, para que la opcionante vendedora cumpliera con la tradición de las parcelas objeto del contrato. Por lo tanto es improcedente la acción por nulidad relativa de contrato por vicio de consentimiento, alegado por la parte demandada reconviniente en su escrito de reconvención. Así se declara.

   Ahora bien, igualmente observa quien aquí suscribe en el escrito de contestación a la reconvención por parte de la demandante reconvenida que opuso la cuestión previa del ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente al ordinal 5º del artículo 340 ejusdem, en este particular quien aquí Juzga se apega a lo prescrito en el artículo 368 ejusdem, a saber: “salvo las causas de inadmisibilidad de la reconvención indicadas en el artículo 366, no se admitirá contra esta la promoción de cuestiones previas a que se refiere el artículo 346”, por lo tanto inoficioso pronunciarse sobre la misma. Por ello resuelto estos dos puntos previos, esta Juzgadora pasa hacer el análisis de fondo de la presente causa. Así se declara.

   Antes de decidir esta Juzgadora, hace las siguientes consideraciones:

   El artículo 1.166 de nuestro Código Civil señala:

   “…omissis…Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes…omissis.

   De allí se desprende que el contrato validamente perfeccionado tiene fuerza de Ley entre las partes, quienes pueden figurar personalmente o a través de sus representantes legales.

   El artículo 1.167 en cuanto a la resolución de los contratos expresa:

   …En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…

   Al respecto, la doctrina nos ha ilustrado en lo siguiente:

   La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberado de su obligación, si la otra parte a su vez no cumple con la suya.

   En cuanto a la procedencia de la acción resolutoria distingue diversas condiciones, así tenemos:

1. -Es necesario que se trate de un contrato bilateral.

2. -Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.

3. -Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución.

4. -Es necesario que el Juez declare la resolución.

   La doctrina esta de acuerdo en que la resolución de un contrato bilateral no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones.

   El Jurista E.C.B., en cuanto al efecto de la resolución de los contratos, señala como los principales los siguientes:

   “1º. La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.

   2. Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos: las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

   3. La parte cuyo cumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionarte. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato.

   En el caso de marras se trata de una demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO de opción de compraventa, mediante la cual la demandante pretende se declare la resolución del contrato celebrado por ella con la sociedad mercantil Inversiones R y R Las Delicias, C.A., ambas identificadas plenamente en autos, mediante el cual la actora prometió vender a la demandada dos terrenos de su propiedad plenamente identificados en el cuerpo del contrato, cediendo igualmente en ese acto, los derechos que poseía sobre un terreno de propiedad municipal también identificado en el citado documento que fuera autenticado por ante la Notaría Quinta de Maracay y que quedó anotado bajo el No.18, Tomo 45 de los Libros de Autenticaciones que lleva esa Notaría, en fecha 13 de Febrero de 2009. Alega la demandante que conviene en que la demandada cumplió con el pago de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.2.000.000,00), pactado, pero que incumplió la obligación a que se refieren las Cláusulas Segunda y Tercera del Contrato cuya resolución se demanda, por cuanto no le entregó, al momento de efectuar el segundo pago establecido en la Cláusula Segunda, la aprobación definitiva del proyecto de la obra en construcción, con su respectiva permisología, los avales de ingeniería civil y arquitectura, pudiendo prorrogarse dicho plazo por uno igual de 180 días, siempre y cuando se le notificare a la opcionante vendedora con por lo menos, 30 días de anticipación al vencimiento del referido plazo.

   Una vez citada como fuere la parte demandada, consignó oportunamente escrito de contestación de la demanda y reconvención, alegando que fue la actora, ahora reconvenida, quien incumplió, puesto que en la Cláusula Cuarta del contrato cuya resolución se demanda, aquella se había comprometido a hacer la tradición de las dos parcelas, puesto que de no ser así, la opcionante compradora, ahora demandada reconviniente, no podría solicitar la permisología y habitabilidad ni obtener los créditos necesarios. Alega la demandada reconviniente que la Ordenanza vigentes en el Municipio Girardot del Estado Aragua sobre Procedimientos Administrativos para realizar Construcciones Civiles, exige que los requisitos sean consignados por la persona interesada, interpretando que ello significa que es el propietario o alguna persona autorizada por el propietario, quien debe realizar dichas diligencias.

   Esto último constituye, en síntesis, la argumentación de la exeptio non adimpleti contractus, es decir, el comprador adujo no haber podido cumplir él, el contrato en virtud del incumplimiento, por parte de la vendedora, de sus obligaciones.

   El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

   Artículo 12 Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

   El contrato que se acompaña a la demanda y que ambas partes convienen en aceptar como el que celebraran en fecha 13 de Febrero de 2009, presenta, sin duda alguna, ambigüedad en cuanto a las obligaciones que asume cada una de las partes que, con base en los parámetros indicados en la disposición legal antes transcrita, se deben desentrañar. Considera quien juzga que los planteamientos principales de las partes fueron los mencionados anteriormente, es decir, la demandante reconvenida afirma que la demandada incumplió al no presentarle, como lo dice la cláusula tercera, al momento de cumplir con el segundo pago convenido en la Cláusula Segunda del contrato, la aprobación del proyecto de la obra con toda su permosilogía, mientras que la accionada reconviniente alega, por su parte, que la que incumplió fue la actora, quien debió hacer la tradición legal de las dos parcelas a la empresa demandada a los fines de que, como propietaria, ésta realizara las diligencias para la obtención de permisos, habitabilidad y solicitara los créditos necesarios para llevar a cabo la obra.

   Con base en lo planteado y a la vista de los documentos acompañados y la fundamentación jurídica esgrimida, se puede observar:

PRIMERO

Que a pesar de lo señalado por la demandada reconviniente en cuanto al presunto error en que fuera inducida debido a la errónea cita de los datos registrales de una de las dos parcelas, lo cierto es que no existe duda de que las partes se referían en el contrato de opción de compra venta, a las dos parcelas que fueron posteriormente integradas en una sola, conforme documento público que riela en autos a los folios 12 al 16, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua en fecha 10 de Junio de 2010, bajo el No.2, folio 24, Tomo 12 del Protocolo de Transcripción del año 2010.

SEGUNDO

En cuanto al alegato de la parte demandada reconviniente, a que la opcionante vendedora reconvenida oculto a la opcionante compradora reconviniente, que una de las parcelas ofrecidas, la registrada en fecha 23 de marzo del 2007, bajo el No.12, tomo 23, protocolo primero, existe en el documento una cláusula preferencial por veinte (20) años a favor del Municipio Girardot, señalando que el ente puede comprar el inmueble por el precio que lo vendió, por ese lapso de tiempo, afirmando que están en presencia de un vicio del consentimiento por parte de la opcionante comprador, dado que piensa comprar unas parcelas libres del derecho de retracto convencional o de cualquier otra limitación y que no constaba que el Municipio hubiera renunciado a su derecho de preferencia, aclarado en el punto previo de esta motiva. En este sentido es preciso indicar que en el documento de integración de las dos parcelas ya identificadas y que son el objeto de la opción de compra venta cuyo incumplimiento se demanda, se lee textualmente a su vuelto lo siguiente:

…omissis…Ahora bien, en virtud de que las dos (2) parcelas de terreno se encuentran contiguas, procedo a realizar su integración para que conforman una sola parcela de terreno, la que tiene un área aproximada de TRES MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CUATRO DECIMETROS (3.226,54 M2), lo cual consta en autorización para la integración de dichas parcelas mediante oficio emanado de la Dirección de Ingenieria Municipal de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua No. D.I.M. 934/2009, de fecha 02 de noviembre del 2009…omissis (negrillas del tribunal).

De lo antes trascrito, se observa que la Alcaldía del Municipio Girardot, autorizó a la ciudadana T.O.R.A., plenamente identificada en autos para integrar las dos parcelas tantas veces descritas, siendo una de ellas, la registrada en fecha 23 de marzo del 2007, bajo el No. 12, tomo 23, Protocolo Primero, a la cual se refiere la parte demandada reconviniente, que la actora reconvenida le oculto sobre el derecho preferente que poseía el Municipio Girardot para la compra de la misma, alegando un vicio en el consentimiento por parte del opcionante compradora por pensar que compraría unas parcelas libres del derecho de retracto convencional, al respecto considera esta Juzgadora que tal alegato queda desvirtuado de acuerdo a lo que se desprende del mencionado documento de integración en especial de la autorización emanada de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Girardot, signado con el No. D.I.M.934/2009, de fecha 2 de noviembre de 2009, lo que significa a criterio de quien aquí suscribe que con dicha autorización el Municipio mostró su desinterés en readquirir la parcela, renunciando así a ese derecho preferente. Con este análisis queda totalmente desvirtuado el alegato de la parte demandada reconviniente sobre un vicio en el consentimiento por el ocultamiento de que el Municipio Girardot goza del derecho preferente sobre la parcela registrada el 23 de marzo del 2007, bajo el No. 12, tomo 23, protocolo primero, en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua.

TERCERA

La cláusula segunda del contrato de opción de compraventa cuya resolución se demanda, establece que el pago del precio de Bs.4.000.000,00, se hará en tres pagos, a saber: Bs.1.000.000,00 al momento de la autenticación del contrato; Bs.1.000.000,00 en un plazo de 180 días; y, el tercero, mediante la entrega de Tres (3) Town Houses, con las características allí expuestas de los que iba a construir la opcionante compradora. La actora reconvenida acepta que la demandada reconviniente realizó los primeros 2 pagos y que tiene de ella recibida la suma de Bs.2.000.000,00.-

CUARTA

Por su parte, la cláusula tercera del contrato dispone que “…la OPCIONANTE COMPRADORA se obliga a entregar al momento del cumplimiento del segundo pago establecido en la cláusula segunda del presente contrato la aprobación definitiva del proyecto de la obra de construcción, con su respectiva permisología, y los avales de ingeniería civil y arquitectura, pudiendo prorrogarse este plazo por uno igual de ciento ochenta (180) días siempre y cuando se notifique a la OPCIONANTE VENDEDORA con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del referido plazo…”. No consta, sin embargo, en autos que, vencidos todos estos lapsos, la demandada reconviniente haya cumplido este extremo y, más aún, ella misma acepta que no lo cumplió debido a que la demandante no le transfirió la propiedad, aceptando indiscutiblemente, su incumplimiento.

QUINTA

La cláusula cuarta dice textualmente: “ La OPCIONANTE VENDEDORA se obliga a desocupar tanto de bienes como de personas los inmuebles objeto de la presente negociación al término de ciento ochenta (180) días contados a partir del cumplimiento del segundo pago establecido en la cláusula segunda del presente contrato; así mismo LA OPCIONANTE VENDEDORA se obliga a transferir la propiedad conforme a esta opción libre de gravámenes e impuestos nacionales y Municipales, y a presentar ante la Oficina de Registro Inmobiliario todas las solvencias correspondientes a los inmuebles.” Esta cláusula resulta también poco clara, por cuanto los 180 días para la desocupación del inmueble por parte de la OPCIONANTE VENDEDORA, comenzarían a contarse una vez cumplido el pago establecido en la cláusula segunda, que a su vez, estaba condicionado a que se entregara la aprobación del proyecto con su permisología. Además, el lapso de 180 días fue establecido en principio, para la desocupación del inmueble, pero no para la transmisión de la propiedad, pues de ser así, se hubiese dicho al final de la cláusula, por lo que quien aquí suscribe entiende que solamente se refería a la desocupación condicionada, a su vez, al cumplimiento por parte de la OPCIONANTE COMPRADORA.

SEXTA

De la copia del documento público que riela a los folios 18 al 25 del expediente, consistente en el Acta Constitutiva de la empresa demandada, INVERSIONES R Y R LAS DELICIAS, C.A., y Estatutos Sociales de la misma, de cuyo Artículo 3, se observa que el objeto de dicha empresa lo constituye “la realización de actividades de lícito comercio relacionadas con la Construcción, vialidad, exploración contratación, proyectos, importación y exportación, avalúos, compraventa, licitación…”, de lo cual se deduce que la empresa y sus personeros, tienen dilatada experiencia en compraventa de inmuebles y proyectos de obras de construcción civil, por lo que ha debido prever en el contrato, por serle conocido, con diáfana claridad, la necesidad de que le fuera trasmitida la propiedad para luego ella cumplir con la entrega de los permisos y aprobación del proyecto. O, en todo caso, solicitar de la OPCIONANTE VENDEDORA la autorización suficiente para que la municipalidad pudiese aceptar que los trámites de solicitud de aprobación del proyecto y obtención de la permisología fuesen realizados por la empresa.

SÉPTIMA

Concluye esta Juzgadora, que a la luz de la letra del contrato, de la intención que pudieren tener las partes al contratar y la buena fe que la experiencia de ambas partes permite presuponer, el incumplimiento por parte de la demandada reconviniente a su obligación de presentarle a la actora reconvenida, en la oportunidad del segundo pago establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compra que suscribieran el 13 de febrero de 2009 y que, en copia certificada, fuera acompañado con el escrito libelar, se debió principalmente a su falta de previsión y no debido a dolo de la demandante, como pretendió alegar, por lo que la presente demanda por Resolución de Contrato debe ser declara con lugar y desechada la reconvención. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

Con lugar la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por la parte actora reconvenida ciudadana T.O.R.A., cédula de Identidad N° V- 2.218.507, contra la sociedad mercantil, INVERSIONES R Y R LAS DELICIAS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, bajo el N° 78, tomo: 3-A de fecha 27 de enero de 2004, en la persona de su Presidente ciudadano: R.D.R.G., de nacionalidad venezolano, titular de la Cédula de identidad N° V-7.196.222 parte demandada reconviniente, todos suficientemente identificados en la parte superior de esta sentencia.-

SEGUNDO

Sin Lugar La Reconvención incoada por INVERSIONES R Y R LAS DELICIAS, C.A., parte demandada-reconviniente.

TERCERO

Como consecuencia de ello, queda resuelto el Contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes según documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, en fecha 13 de Febrero de 2009, el cual quedó anotado bajo el No.18, tomo 24, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

CUARTO

Se ordena librar oficio al Ciudadano Notario Quinto de Maracay, Estado Aragua, a los fines de que se sirva tomar debida nota del contenido de la dispositiva de esta decisión.- QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber resultado totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de procedimiento Civil.-

SEXTO

Se ordena la notificación de las partes, por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso establecido por la ley.-

Déjese copia certificada de la presente sentencia en el copiador de sentencias del Tribunal.

Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese a las partes.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los 21 días del mes de diciembre de 2011. Años 201° y 152°

La Jueza

Dra. S.M.V.F.

La Secretaria

Abg. Amarilis Rodríguez

En la misma fecha, siendo la una y quince minutos de la tarde (1:15 P.M.), se registró y publicó la presente sentencia.

LA SECRETARIA

SMVF/AR/smvf

Exp.No.6860