Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 13 de Agosto de 2007

THEMA DECIDENDUM: La presente demanda que por vencimiento de prórroga legal, fue interpuesta por la ciudadana R.D.L.T.E.D.C., en contra del ciudadano J.A.Q.V.. La parte actora alegó que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano J.A.Q.V., sobre un inmueble consistente en un apartamento en el Paseo de la Feria, que el plazo de duración establecido fue de un año (1) fijo contado a partir del veintiuno (21) de mayo de 2.004, que posteriormente suscribió un nuevo contrato de arrendamiento, por un año más, le concedió al arrendatario el tiempo máximo de prórroga legal, por documento autenticado, indicó que vencida como se encontró la prórroga legal y habiendo gozado de la misma, el arrendatario no ha hecho la entrega del inmueble. Por su parte el demandado señaló que la acción intentada es inadmisible por el presunto vencimiento de la prórroga legal arrendaticia, que lo procedente es que hubiere demandado por cumplimiento de contrato y no por resolución de contrato, que celebró y suscribió los tres (3) contratos de arrendamiento, que la relación arrendaticia se inició el día 21 de mayo de 2.004 y el último contrato venció el día 20 de mayo de 2.007, y que es desde el 21 de mayo de 2.007 que se inició la prórroga legal arrendaticia, y que la misma no se ha vencido, ya que habiendo durado la relación arrendaticia por un lapso contractual mayor de 1 (un) año, pero menor de cinco (5) años, de conformidad al literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal, sería de un año, contado a partir del día 21 de mayo de 2.007.

Este Tribunal le corresponde determinar si efectivamente el lapso de vencimiento de prórroga legal se encuentra vencido, y si el aumento de los cánones de arrendamiento viola la resolución que declaró “CONGELADO” el canon de arrendamiento de vivienda por considerarlo un servicio de primera necesidad, de conformidad a la resolución conjunta 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2.004, publicada en la Gaceta Oficial número 37.941, de fecha 19 de mayo de 2.004 (vigente) según Gaceta Oficial número 38.683, de fecha 15 de mayo de 2.007, y para el caso en que se encuentre vencida la prórroga legal, le concierne al Tribunal declarar lo relativo a la cláusula penal. De esta forma quedó trabada la litis.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA POR ANTE EL JUZGADO A QUO.

La parte actora promovió las siguientes pruebas:

1) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL DOCUMENTO NOTARIADO BAJO EL NÚMERO 73, TOMO 31, DE FECHA 21 DE MAYO DEL AÑO 2.004, SUSCRITO POR ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA CUARTA DEL ESTADO MÉRIDA.

El Tribunal observa que a los folios 3 y 4 obra agregado original de contrato del arrendamiento debidamente notariado, suscrito por la ciudadana R.D.L.T.E.D.C., en su carácter de arrendadora y por otra parte el ciudadano J.A.Q.V., en su carácter de arrendatario, sobre un bien inmueble.

Al documento público antes mencionado este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

2) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL DOCUMENTO DEBIDAMENTE NOTARIADO BAJO EL NÚMERO 13, TOMO 31 DE LOS LIBROS DE AUTENTICACIONES, DE FECHA 27 DE MAYO DEL AÑO 2.005, LLEVADOS POR ANTE LA NOTARÍA CUARTA DE MÉRIDA.

A los folios del 6 al 8 se observa original del contrato de arrendamiento debidamente notariado, suscrito por la ciudadana R.D.L.T.E.D.C., en su carácter de arrendadora y por otra parte el ciudadano J.A.Q.V., en su carácter de arrendatario, sobre un bien inmueble.

Al documento público antes mencionado este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

3) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL DOCUMENTO DEBIDAMENTE NOTARIADO BAJO EL NÚMERO 67, TOMO 35 DE FECHA 12 DE JUNIO DEL AÑO 2.006, DONDE CONSTA LA PRÓRROGA LEGAL.

A los folios del 10 al 13 se constata copia certificada del contrato de arrendamiento emanada de la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, suscrito por la ciudadana R.D.L.T.E.D.C., en su carácter de arrendadora y por otra parte el ciudadano J.A.Q.V., en su carácter de arrendatario, sobre un bien inmueble.

Al referido documento público este Tribunal le asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil.

4) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LOS RECIBOS DE PAGO CORRESPONDIENTES AL PRIMER CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

A los folios del 59 al 77 corren agregadas copias de los recibos de pago realizados por el ciudadano J.A.Q.V., de fechas 21/12/2.006, 21/11/2.006, 20/10/2.006, 18/09/2.006, 17/08/2.006, 20/07/2.006, 20/06/2.006, 20/06/2.005, 18/07/2.005, 19/08/2.005, 20/09/2.005, 18/10/2.005, 21/11/2.005, 20/12/2.005, 16/01/2.006, 20/02/2.006, 20/03/2.006, 20/04/2.005 y 19/05/2.006.

Los expresados recibos promovidos por la parte actora no fueron impugnados por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachados con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

5) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DE LOS RECIBOS DE PAGO CORRESPONDIENTES A LA PRÓRROGA LEGAL.

A los folios del 14 al 18 se evidencian copias de recibos de pagos realizados por el ciudadano J.A.Q.V., de fechas 18/01/2.007, 21/02/2.007, 21/03/2.007, 19/05/2.007 y 20/04/2.007.

Los indicados recibos promovidos por la parte actora no fueron impugnados por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fueron desconocidos sus firmas, ni tachados con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA EN ESTE JUZGADO DE ALZADA.

La parte actora promovió las siguientes pruebas:

1) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL DOCUMENTO NOTARIADO BAJO EL NÚMERO 73, TOMO 31, DE FECHA 21 DE MAYO DEL AÑO 2.004, SUSCRITO POR ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA CUARTA DEL ESTADO MÉRIDA.

El Tribunal observa que a los folios 3 y 4 obra agregado original de contrato del arrendamiento debidamente notariado, suscrito por la ciudadana R.D.L.T.E.D.C., en su carácter de arrendadora y por la otra parte el ciudadano J.A.Q.V., en su carácter de arrendatario, sobre un bien inmueble.

2) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL DOCUMENTO DEBIDAMENTE NOTARIADO BAJO EL NÚMERO 13, TOMO 31 DE LOS LIBROS DE AUTENTICACIONES, DE FECHA 27 DE MAYO DEL AÑO 2.005, LLEVADOS POR ANTE LA NOTARÍA CUARTA DE MÉRIDA.

A los folios del 6 al 8 se observa original del contrato de arrendamiento debidamente notariado, suscrito por la ciudadana R.D.L.T.E.D.C., en su carácter de arrendadora y por la otra parte el ciudadano J.A.Q.V., en su carácter de arrendatario, sobre un bien inmueble.

3) VALOR Y MÉRITO JURÍDICO PROBATORIO DEL DOCUMENTO DEBIDAMENTE NOTARIADO BAJO EL NÚMERO 67, TOMO 35 DE FECHA 12 DE JUNIO DEL AÑO 2.006, DONDE SE ESTABLECIÓ EL TÉRMINO CORRESPONDIENTE A LA PRÓRROGA LEGAL.

A los folios del 10 al 13 se constata copia certificada del contrato de arrendamiento emanada de la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, suscrito por la ciudadana R.D.L.T.E.D.C., en su carácter de arrendadora y por la otra parte el ciudadano J.A.Q.V., en su carácter de arrendatario, sobre un bien inmueble.

A estos tres documentos públicos antes mencionados que corren agregados al presente expediente de los folios 3 al 13, este Tribunal les asigna el valor probatorio a que se contraen los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dichos documentos no fueron tachados de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil, y que son los mismos que fueron promovidos por la parte actora en el Juzgado de la causa.

ÚNICA PRUEBA PROMOVIDA POR LA PARTE DEMANDADA.

Al folio 41 se constata diligencia suscrita por el abogado en ejercicio A.J.M., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual solicitó de conformidad con el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil, absolver posiciones juradas al demandante y asimismo de conformidad con el artículo 406 del mismo Código manifestó la reciprocidad para él absolverlas.

En efecto a los folios 47 y 48 se observa acto de fecha 26 de junio de 2.007, en el cual se llevó a efecto la absolución de posiciones juradas. Estuvo presente la parte actora asistida de abogado, asimismo se encontró presente la parte demandada asistido de sus apoderados judiciales. El abogado en ejercicio P.I.G., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, pasó a estamparlas en la forma que a continuación se indica: “PRIMERA: Diga la absolvente, cómo es verdad que usted celebró y suscribió con el ciudadano J.A.Q.V., tres contratos de Arrendamiento, que son los mismos que usted acompañó al libelo de demanda? Contestó: Son dos contratos de Arrendamiento y un contrato de la Prórroga legal que por Ley corresponde. SEGUNDA: Diga la absolvente cómo es cierto que la relación arrendaticia entre usted y el señor J.A.Q.V. se inició el día veintiuno de mayo de 2.004 y concluyó el día 20 de mayo de 2.007? Contestó: El primer contrato se inició el día veintiuno de mayo de 2.004, el segundo contrato se inició el veintiuno de mayo de 2.005 y término en el 2.006 y luego el señor J.A. pidió que se venciera el contrato por tres meses por la prórroga legal y yo le dije a él le contesté que se podía tomar el año de la prórroga legal que por Ley le correspondía y luego él me contesta que no necesitaba sino tres meses, entonces le digo yo señor Quintero usted puede tomarse su prórroga legal que es un año ya que es un año y en caso tal que usted me desocupe antes de este lapso yo no le iría a cobrar, es decir, en caso de que el tiempo que falte por cumplirse la prórroga legal, que bien lo sabe que termina el veintiuno de mayo de 2.007, y así fue como se celebró la prórroga legal, entonces en el mes doce que se terminaba la prórroga legal cuando él fue a cancelarme le digo sr. Quintero entonces el día veintiuno que es lunes voy a recibir el apartamento y entonces me dice él como así, porqué, bueno porque se está cumpliendo la prórroga legal que es el día veintiuno el lunes, entonces él me dice usted me va a poner en aprietos yo necesito más tiempo, entonces le digo yo no lo creo porque usted me había pedido tres meses y ya concluye un año de la prórroga legal que por Ley le correspondía, entonces me responde pues no yo para ese día no se lo puedo entregar, fue cuando le dije me extraña señor Quintero que usted extrañe esta parte cuando usted está plenamente convencido de que es una prórroga legal y que de aquí en adelante ya no hay más plazo, todavía le digo yo a él usted sabe muy bien que al vencerse la prórroga legal me tiene que entregar el apartamento por obvio motivo y porque yo necesito el apartamento puesto que se me está casando uno de mis hijos que usted lo conoce y el apartamento es para que él lo habite y en efecto mi hijo no se ha podido casar por la Iglesia porque no me ha entregado el apartamento ya hace dos meses que mi hijo se casó por lo civil y a la fecha no ha podido celebrar el matrimonio por la Iglesia por este mismo motivo que no tiene para donde irse”. “TERCERA: Diga la posiciones absolventes cómo es cierto que usted le pidió al arrendatario J.A.Q.V. que debía pagarle por canon de arrendamiento, la cantidad de quinientos mil bolívares mensuales, durante la vigencia del último contrato de arrendamiento celebrado entre usted y él? Contestó: La razón por la cual le pedí, es decir, cincuenta mil bolívares más, porque precisamente él se estaba dando cuenta perfectamente que el canon que pagaba es irrisorio para lo que representa el apartamento y él me respondió que no había problema que incluso que si yo quería pagaba el doble de lo que estaba pagando que era cuatrocientos mil bolívares entonces fue cuando le dije que tampoco eso así, solamente le estoy diciendo que cincuenta mil bolívares más. CUARTA: Diga las posiciones absolventes (sic), cómo es cierto que el apartamento que usted le dio en arrendamiento a J.A.Q.V. no ha sido regulado por el órgano o Dirección de Inquilinato correspondiente? Contestó: No ha sido regulado por el motivo de que el canon que ese apartamento devenga es un canon mucho más bajo de lo que ésta en la tabla comercial o en la tasa arrendaticia, porque si bien sabemos un apartamento de esa categoría puede ganar más de lo que está arrendado, porque si bien sabemos que aquí en Mérida una sola habitación tiene un costo de doscientos mil bolívares donde este apartamento tiene cuatro habitaciones, dos baños, sala comedor, cocina, balcones y toda la comodidad dignamente que se necesite para vivir y la ubicación del mismo está completamente en el centro de la ciudad como es el paseo de la feria. QUINTA: Diga la absolvente cómo es cierto que la relación arrendaticia existente entre usted y el señor J.A.Q.V. es producto y ha sido convenido en los tres contratos de arrendamiento a los cuales se ha hecho referencia? Contesto: No entiendo esa pregunta. SEXTA: Diga la absolvente cómo es cierto que la relación arrendaticia entre usted y el señor J.A.Q. se debe a los tres contratos de arrendamientos celebrado entre ustedes dos? Contestó: primero y principal son dos contratos de arrendamiento y un año de prórroga legal que está plenamente establecido en el último contrato y debidamente autenticado”.

A los folios del 49 al 51 se evidencia acto de fecha 27 de junio de 2.007, para que la parte demandada absolviera las posiciones juradas, encontrándose presente la parte actora asistida de abogado, asimismo se encontró presente la parte demandada y sus apoderados judiciales, de inmediato la ciudadana R.E.D.C., parte actora asistida de la abogado en ejercicio LYDY CORREA, pasó a estamparlas en la forma que a continuación se indica: “PRIMERA: Diga el absolvente como es cierto que existen dos contratos de arrendamientos, cada uno suscritos con la ciudadana R.D.L.T.E.D.C. y el ciudadano J.A.Q.V. y un documento auténtico correspondiente a la prórroga legal, la cual venció el día 21 de mayo de dos mil siete. Contestó: No, es cierto, es falso, porque no son dos contratos, son tres contratos de arrendamientos, primero se firmó en el 2.004, 21 de mayo, el segundo el 21 de mayo del 2.005 y el tercero se firmó el 21 de mayo del 2.006 en el cual se determina y se acuerda la celebración de un contrato de arrendamiento en el último contrato a un año, se conoce que la prórroga legal nace de pleno derecho y no de un contrato que se suscribe, además ese contrato lo pague yo, con el dinero de mi propiedad, en el cual estaban los derechos de abogado de la elaboración del contrato y la prórroga no se paga nada, se da por pleno derecho, al culminar la finalización del contrato que fue el 21 de mayo, el pasado 21 de mayo de 2.007. SEGUNDA: Diga el absolvente como es cierto que en los recibos correspondientes al pago del canon de arrendamiento mensual emitido por la ciudadana R.D.L.T.E.D.C. al ciudadano J.A.Q.V. fue anunciado mes a mes la prórroga legal, la cual venció el 21 de mayo del 2.007 y estos recibos fueron suscritos por el arrendatario”. “TERCERA: Diga el absolvente como es cierto que en los recibos correspondientes al pago de arrendamiento mensual emitido por la arrendadora R.D.L.T.E.D.C. le fue anunciado al ciudadano arrendatario J.A.Q.V., la prórroga legal. CONTESTÓ: Si, fue enunciada la prórroga legal, pero hay que aclarar que la Ley es de orden público, en un recibo de pago de alquiler no está por encima del contrato, el contrato es orden público y está fijado por un año, de hay en adelante cuando se venza el contrato comienza la prórroga legal, la cual la estoy gozando a partir del 21 de mayo. CUARTA: Diga el testigo (sic) como es cierto que en el último documento auténtico firmado se hizo la aclaratoria de que era correspondiente a la prórroga legal. CONTESTÓ: Sí, se hizo, la aclaratoria, pero estábamos sentados antes de firmar yo hice la anotación, en el cual se especifica que por que habían colocado eso, y me dijeron que para no hacer otro papeleo el contrato era un contrato, es decir firmamos un contrato, para no hacer mas gastos, hay que aclarar que en libelo (sic) de la notaría la notaría (sic) que queda abajo en Las Tapias, especifica que es contrato de arrendamiento, no una prórroga legal. QUINTA: Diga el absolvente como es cierto que faltando dos meses para vencerse el término del segundo contrato el ciudadano J.A.Q.V. acudió al domicilio de la arrendadora a manifestarle que solo iba a ocupar el inmueble por tres meses mas. CONTESTÓ: Mira, no es cierto que dos meses, todo el año la he visitado para el canon de arrendamiento (sic), se hablo un momento de la posibilidad de que me iba a quedar poco tiempo en el apartamento, pero para no quedar jurídicamente desamparado decidimos las dos partes firmar un nuevo contrato de arrendamiento, en el cual insisto se hizo los pagos reglamentarios para sobre (sic) el pago de contrato, abogado y la notaría, mas nada. SEXTA: Diga el absolvente como es cierto que suscribió con la ciudadana R.D.L.T.E.D.C. un documento correspondiente a la prórroga legal. CONTESTÓ: No, suscribí una prórroga, lo que se suscribió en ese momento fue un contrato de arrendamiento, en el cual se especifica que se acuerda a celebrar un contrato de arrendamiento, en el cual a mi me denominan arrendatario y la señora R.D.L.T. es considerada arrendador. SÉPTIMA: Diga el absolvente como es cierto que habiendo gozado el ciudadano J.A.Q.V. de la prórroga legal, otorgada por la ciudadana R.D.L.T.E.D.C., prórroga legal que le correspondía por los dos años que tenía ocupando el inmueble en calidad de arrendatario en el inmueble objeto de esta demanda, no quiera ahora entregar el inmueble”. “El testigo (sic) contestó de la siguiente manera: No, es cierto, primero porque yo tengo firmado no, dos sino tres contratos de arrendamientos, en el cual se especifica los lapsos de un año cada uno, y el último que denominado por la parte contraría como prórroga, fue el último contrato de arrendamiento que se firmó en Mayo del 2.006, con vencimiento de Mayo del 2.007, y así lo acusa el contrato cuando se acuerda la celebración de un contrato de arrendamiento y así queda estampado en el libro de la Notaría de Las Tapias cuando uno busca en el libro que lo tipifica como un contrato de arrendamiento, la pregunta tiene dos partes, la segunda, yo no estoy asumiendo indebidamente el apartamento solo estoy pidiendo el derecho que me concede la Ley de una prórroga por un año, que empieza a partir del 21 de Mayo del 2.007 hasta el 20 de Mayo del 2.008, tengo entendido que las prórrogas legales se dan por pleno derecho al final de la culminación del último contrato, lo cual no estoy haciendo uso indebido del apartamento. OCTAVA: Diga el absolvente como es cierto que vencida como se encuentra la prórroga legal, el ciudadano J.A.Q.V., quiera hacer ver a la fuerza de este d.T., que la misma, la prórroga legal empezó a correr el 21 de Mayo del 2.007 a solicitud de parte de él y habiéndosele otorgado por vía auténtica el tiempo legal correspondiente. CONTESTÓ: No es cierto, porque la prórroga legal no está vencida, primero yo firme tres contratos en el cual los tres contratos rezan o acuerdan la celebración de un contrato de arrendamiento, así lo citan cada uno de ellos, por lo tanto lo que considera el estamento legal Venezolano, que ninguna prórroga se da por escrito, sino nace del pleno derecho, en el momento que el último contrato finalice, no pedí prórroga firmamos un contrato así tomamos las dos partes de firmar un contrato de arrendamiento, el cual se puede revisar en las copias de cada uno de ellos.

El autor patrio A.R.-Romberg, al tratar sobre las posiciones juradas, expresa lo siguiente:

…las posiciones juradas pueden definirse como el medio de prueba del género de la confesión, mediante el cual, una de las partes en el juicio, requiere de su adversario, bajo juramento, respuesta afirmativa, a las posiciones que le formule, sobre hechos de que tenga conocimiento personal, que sean pertinentes a la causa… (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo IV, pág. 45)

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Con base a tal criterio y del análisis de las posiciones juradas absueltas tanto por la parte actora como a la parte demandada, se pudo constatar que no hubo contradicciones de ninguna naturaleza que pudieran contradecir las alegaciones formuladas por las partes, en el caso de la demandante con relación al libelo de la demanda y en el caso del demandado con respecto al escrito de contestación de la demanda, además fueron efectuadas en forma asertiva y guardando pertinencia con los hechos litigiosos y se valoran de conformidad con los artículos 1.401 y 1.405 del Código Civil en concordancia con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil.

DEL ESTABLECIMIENTO CONTRACTUAL DE LA PRÓRROGA LEGAL: Que según la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, celebrado entre la ciudadana R.D.L.T.E.D.C., en su condición de arrendadora y el ciudadano J.A.Q.V., en su condición de arrendatario, firmado en fecha 12 de junio de 2.006, donde se estableció el término de un año fijo y se aclaró que el mismo se correspondía con la prórroga legal que es de pleno derecho. El Tribunal sobre este particular considera que la circunstancia de firmar un contrato de arrendamiento como consecuencia directa del establecimiento de la prórroga legal, en nada afecta que sea fijada tal prórroga contractualmente por las partes, pues en nada se le suprime la potestad del arrendatario, ni afecta en forma alguna lo consagrado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, salvo que la misma hubiese sido por un lapso inferior al establecido en la citada disposición legal, que no es el caso planteado en los autos.

DE LA CLÁUSULA PENAL: En el contrato de arrendamiento, celebrado entre la ciudadana R.D.L.T.E.D.C., en su condición de arrendadora y el ciudadano J.A.Q.V., en su condición de arrendatario, firmado en fecha 12 de junio de 2.006, se estableció en la cláusula NOVENA, el compromiso por parte del arrendatario de pagar la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo) diarios, por concepto de mora en la entrega del inmueble arrendado, al vencimiento de la prórroga legal.

Al determinarse en el contrato lo referente a la cláusula penal, las partes limitaron contractualmente el tope máximo que por concepto de daños y perjuicios podrían reclamarse, tal como lo afirmó la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, según como lo permite el artículo 1.276 del Código Civil, en los siguientes términos:

…Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras…

(Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal).

Para mayor abundamiento sobre la cláusula penal en los contratos, el Tribunal debe transcribir el texto de los siguientes artículos 1.257, 1.258 y 1.263 del Código Civil:

Artículo 1.257. Hay obligaciones con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento. (Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal)

Artículo 1.258. La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada. (Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal)

Artículo 1.263. A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado. (Lo subrayado fue efectuado por el Tribunal).

Con respecto al incumplimiento del contrato por la parte demandada, al no entregar el inmueble en la fecha en que venció la prórroga legal, resulta procedente el pago de la cláusula penal. Y así debe decidirse.

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: