Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 17 de Febrero de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO M.C.C.A..

199º Y 150º

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Suben las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada provenientes del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto por la parte demandante, ciudadano J.A.D.L.T.G.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.491.595, domiciliado en la ciudad de M.E.M., a través de su apoderado judicial, Abogado P.I.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.299, mediante diligencia de fecha 10-08-2009 que cursa al folio 125 y su vuelto, contra la decisión del 04 de Agosto de 2009, folios 100 al 120, proferida por el mencionado Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.e.C.J., en la cual declara sin lugar la demanda de desalojo interpuesta por J.A.D.L.T.G.R. contra J.A.P.A., y con fundamento en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil condenó en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el juicio.

Admitido en ambos efectos el recurso de apelación mediante auto dictado por el a quo en fecha 18-09-2009, se acordó igualmente remitir en original el presente expediente para su respectiva distribución.

Una vez recibidas las actuaciones en este Tribunal, se le dio entrada y el curso de ley correspondiente. En fecha 28 de Septiembre de 2009, el apoderado actor, Abogado P.I.G., solicita al Tribunal se constituya con asociados a los efectos de dictar sentencia en el presente juicio. Pedimento que fue acordado por este Juzgado mediante auto del 29 de Septiembre del mismo año 2.009, fijándose el tercer día siguiente a las 10 de la mañana para su elección, folio 132. Y cumplidos los trámites pertinentes de conformidad con las disposiciones del Código de Procedimiento Civil vigente, el 15 de Octubre de 2009 tuvo lugar la constitución del Tribunal con Asociados, según se evidencia de acta que obra al folio 138 y su vuelto del expediente.

De los autos se evidencia que ninguna de las partes promovió pruebas en esta instancia superior.

Encontrándose la presente causa en estado de sentencia, procede este Tribunal con Asociados a proferirla, previas las siguientes consideraciones:

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicia la presente acción por demanda interpuesta por el ciudadano J.A.D.L.T.G.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.491.595, domiciliado en la ciudad de M.E.M., asistido del Abogado en ejercicio P.I.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.299, por desalojo, con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contra el ciudadano J.A.P.A., mayor de edad, venezolano, domiciliado en esta ciudad de Mérida, en su condición de ARRENDATARIO, del inmueble consistente en un apartamento ubicado en la Torre “A” Bucare del edificio denominado “Condominio Uno” señalado con el Nro. 1-1 del piso 1 o nivel 1 de la referida Torre “A” de esta ciudad de Mérida, objeto del contrato de arrendamiento, para que convenga o así sea decidido por el Tribunal, en dar por resuelto el contrato verbal de arrendamiento y a tiempo indeterminado, por el cual ocupa el inmueble (apartamento); hacerle entrega del referido inmueble, totalmente desocupado y en perfectas condiciones como lo recibió, tomando en consideración, lo establecido en el Parágrafo Primero del citado artículo 34 y el pago de las costas procesales.

Señala en su escrito libelar el prenombrado actor, entre otras cosas, que: Que es propietario de un inmueble, apartamento, ubicado en la Torre “A” Bucare del edificio denominado “Condominio Uno” distinguido con el Nro. 1-1 del piso 1 o nivel 1 de la referida Torre “A” de esta ciudad, el cual le fue dado en arrendamiento al ciudadano J.A.P.A., por la empresa “INMOBILIARIA VIVIENDA C.A”. (Inmovivienca), de este domicilio, representada por su Director ciudadano R.O.J.P., mediante contrato de arrendamiento Nro. IM191104-ALQAPT a plazo fijo, por un (1) año, contado a partir del primero de diciembre de dos mil cuatro (01-12-04), prorrogable por períodos iguales.

Que la mencionada empresa “INMOBILIARIA VIVIENDA C.A”. (Inmovivienca), en su carácter de arrendadora, notificó a el arrendatario J.A.P.A., de la NO RENOVACIÓN del referido contrato de arrendamiento, comenzando a correr en consecuencia, a partir del día primero de diciembre de dos mil seis (01-12-06) la prórroga legal de conformidad con el literal b del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que vencida dicha prórroga legal el día 30 de Noviembre de dos mil siete (30-11-07), la relación arrendaticia, por vía contractual tuvo una vigencia o duración de dos (2) años, contados desde el día primero de diciembre de dos mil cuatro (01-12-04) al primero de diciembre de dos mil seis (01-12-06).

Que en su condición de propietario del inmueble objeto del arrendamiento, la “INMOBILIARIA VIVIENDA C.A. (INMOVIVIENCA), le cedió y traspasó todos los derechos y obligaciones, derivados del contrato de arrendamiento, suscrito entre ella y el ciudadano J.A.P.A., que consta en documento AUTENTICADO, por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, en fecha 05 de Marzo de dos mil nueve (05-03-09), inserto bajo el Nro. 22, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Oficina Notarial. Razón por la cual tiene la cualidad jurídica para ejercer la acción a la cual se contrae esta demanda.

Que vencida la prórroga legal arrendaticia, el día 30 de Noviembre de 2.007, el arrendatario J.A.P.A., continuó ocupando con tal carácter el inmueble objeto del arrendamiento por lo que la relación arrendaticia se transformó o devino en un contrato sin determinación de tiempo, es decir, a TIEMPO INDETERMINADO, conforme los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil Venezolano, pues no se suscribió ni se celebró otro contrato a plazo fijo o determinado y además, el inquilino continuó pagando el canon mensual del arrendamiento de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 450.000,00), a la fecha CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 450,00).

Que su esposa M.A.A.D.G., titular de la cédula de identidad Nro. 5.500.119, y su persona, tienen su residencia y por lo tanto co-habitan, en vivienda de su propiedad, de dos plantas, con amplia zona verde, ubicada en el sector “ZUMBA” Parroquia J.R.S., en la Avenida Principal de la Urbanización “La Alameda” que a su vez conduce al “Estadio Metropolitano” denominada “Quinta María Auxiliadora” identificada con el Nro. 6.

Que por razones de seguridad, pues es público y notorio, que en dicho sector o zona, son constantes los actos delictivos, como robos y atracos, en viviendas, que incluso han causado muertes y lesiones a personas residentes en el sector. Por razones de salud y de edad, por ser personas consideradas de “tercera edad”, permanentemente, están en un estado de angustia y zozobra, ante tanta inseguridad que ven afectada su salud y tranquilidad. Además por razones económicas y prácticas, pues el mantenimiento de su vivienda, requiere de altos costos y como también necesitan de una persona (servicio) que les ayude en las labores propias del mantenimiento de la vivienda que ocupan, y al no tener otro inmueble destinado a vivienda, que el que ocupa como inquilino el ciudadano J.A.P.A., es por lo que 1 demanda el desalojo del apartamento Nº 1-1 de la Torre “A” Bucare.

Que por todo lo expuesto es por lo que con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al ciudadano J.A.P.A. por desalojo, para que convenga en dar por resuelto el contrato verbal de arrendamiento y a tiempo indeterminado, por el cual ocupa el inmueble (apartamento); en hacerle entrega del referido inmueble, apartamento de la Torre “A” Bucare del edificio denominado “Condominio Uno” señalado con el Nro. 1-1 del piso 1 o nivel 1 de la referida Torre “A” de esta ciudad, objeto del contrato de arrendamiento, totalmente desocupado y en perfectas condiciones como lo recibió, tomando en consideración, lo establecido en el Parágrafo Primero del citado artículo 34 y el pago de las costas procesales.

Estimó la demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 450,00) equivalente a 8.18 Unidades Tributarias.

Junto con el libelo el demandante, produjo los siguientes documentos:

1. Marcado “A”, original de documento registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 25 de Octubre de 1.989, bajo el Nro. 24, Protocolo 1ro, Tomo 3ro., 4to. Trimestre del año 1.989, sobre la propiedad del apartamento que es parte de la Torre “A” Bucare del edificio denominado “Condominio Uno” señalado con el Nro. 1-1 del piso 1 o nivel 1 de la referida Torre “A” de la ciudad de Mérida.

2. Marcado “B”, original del documento privado referido al “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Nro. IM191104-ALQAPT” celebrado entre el ciudadano J.A.P.A., mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. 680.864 y la empresa “INMOBILIARIA VIVIENDA C.A. (INMOVIVIENCA).

3. Marcado “C”, documento en original de notificación de la referida empresa “INMIVIVIENCA”, al arrendatario J.A.P.A., de no renovarle el contrato de arrendamiento.

4. Marcado “D”, documento original debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, en fecha 05 de Marzo de dos mil nueve (05-03-09), inserto bajo el Nro. 22, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Oficina Notarial, donde consta la cesión y traspaso de todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento, suscrito entre la empresa “INMOBILIARIA VIVIENDA C.A. (INMOVIVIENCA) y el ciudadano J.A.P.A..

   Mediante auto de fecha 24 de Abril de 2009 la demanda fue admitida por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, como consta al folio 13 del expediente, por cuanto la misma no es contraria a la Ley, al orden público, a las buenas costumbres y además porque es competente por el Territorio y la cuantía, emplazándose al demandado para el acto de la contestación a la demanda, que tendría lugar en el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos la citación.

   Cumplidos los trámites para la citación personal de la parte accionada, y habiendo sido infructuosa la misma, a pedimento del apoderado actor, se acordó la citación cartelaria, ordenándose librar los respectivos carteles para su publicación y fijación.

   En fecha 01 de Julio del año 2009 diligenció el abogado I.G.M.P., y consignó poder especial autenticado contentivo del mandato conferido por los ciudadanos J.D.P.D. Y L.A.P.D., quienes actúan en nombre y representación del demandado. Consignando igualmente poder general de administración y disposición que acredita la representación que ostentan los ciudadanos J.D.P.D. Y L.P.D.d.J.A.P.A. y la facultad expresa para conferir en nombre de su mandante poder a abogado para que ejerza su representación.

   En la misma fecha el apoderado judicial de la parte demandada, abogado I.G.M.P., se da por citado en nombre de su mandatario para la contestación de la demanda, como se desprende al folio 36 del expediente.

   Por auto de fecha 03 de Julio de 2009, se agregó al expediente el escrito de contestación a la demanda junto con sus anexos, que fue consignado por el abogado I.G.M.P., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, en el cual además de negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta en contra de su representado, tanto en los hechos como en el derecho, alega:

   Invoca como un punto previo la necesidad que tiene el demandante ciudadano J.A.D.L.T.G.R.d. promover pruebas que demuestren la urgencia o necesidad que tiene de ocupar el inmueble que posee el demandado como arrendatario, y cada una de las circunstancias o situaciones de hecho invocadas en su demanda de desalojo.

   Que no es cierto lo afirmado por el demandante en torno a la inseguridad de la zona donde reside, y de que sea un hecho notorio que en el lugar se cometen con frecuencia delitos y que tales circunstancias están repercutiendo en su salud y en la de su cónyuge.

   Que no es verdad lo dicho por el demandante, cuando señala que tanto él como su cónyuge son personas de la tercera edad, pues no llegan a 60 años. Que por el contrario el demando tiene 72 años de edad.

   Que el demandante miente, cuando señala en su escrito de demanda que no tienen otro inmueble, toda vez que el ciudadano J.A.D.L.T.G.R. es propietario de otros inmuebles en el Municipio Libertador del estado Mérida. Tiene un apartamento en el Conjunto Residencial Valle Verde de la Urbanización Campo Claro, adquirido según documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador en fecha 27-02-2004, bajo el Nº 39, Protocolo Primero, Tomo 20. Es propietario de un lote de terreno y sus mejoras (casa de campo), ubicadas en La Culata, registrado en la misma Oficina anterior, en fecha 20-02-2002, bajo el Nº 6, Protocolo Primero, Tomo 20.

   Que tanto el demandante como su cónyuge son personas económicamente solventes, que cuentan con diversas propiedades, tales como locales comerciales, ubicados en el Municipio Libertador: a) local comercial ubicado en la Urbanización Los Eucaliptos en la Avenida A.B., registrado en la misma Oficina anterior, en fecha 22-11-2007, bajo el Nº 23, Protocolo Primero, Tomo 36; b) local comercial en el Centro Comercial Alto Prado sector La Otra Banda, registrado en la misma Oficina anterior, en fecha 19-10-2001, bajo el Nº 41, Protocolo Primero, Tomo 6; y c) local comercial (mezzanina) en el Centro Comercial Paseo Las Américas, Avenida Las Américas, entrada S.B., registrado en la misma Oficina anterior, en fecha 31-10-2000, bajo el Nº 29, Protocolo Primero, Tomo 11.

   Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron convenientes a sus derechos e intereses, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa en la oportunidad de Ley. Cuya indicación y análisis se hará en la parte motiva de esta sentencia.

   En fecha 08 de Julio de 2009, diligencia el abogado P.I.G., en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, solicitando se le fije día y hora para un Acto Conciliatorio, folio 91 del expediente.

   En fecha 10 de Julio del año 2009, tuvo lugar el acto de declaración de los ciudadanos BROWN E.C.P. Y S.M.Z., promovidos por la parte accionante, folios 93 y 94 del expediente. Correspondiendo la declaración de ciudadanos H.D.P. Y A.M.P., también promovidos por el actor, en fecha 13 de Julio de 2009, folios 95 y 96 del expediente. Todos interrogados debidamente por el apoderado judicial de la parte actora y no repreguntados por la parte demandada.

   En fecha 14 de Julio de 2009, diligencia el abogado P.I.G., apoderado actor presentando escrito de conclusiones, el cual obra al folio 97 del expediente.

   En fecha 15 de Julio de 2009, se abrió el acto conciliatorio entre las partes intervinientes en el juicio, con la sola asistencia del apoderado actor, de lo cual se dejó constancia, folio 98 del expediente. En fecha 20 de Julio de 2009, el Tribunal entra en término para sentenciar la causa.

   Finalmente en fecha 04 de Agosto de 2009 el a quo dictó sentencia definitiva en la presente causa, mediante la cual declaró sin lugar la demanda incoada por el ciudadano J.A.D.L.T.G.R., asistido por el abogado P.I.G.; por Desalojo, y condenó en las costas del juicio a la parte demandante, por considerar que resultó totalmente vencida en el mismo.

   Fallo que fue apelado por el apoderado actor, como se evidencia al folio 125 del expediente, en el que plantea que la sentencia es evidentemente contradictoria porque la sentenciadora en Primera Instancia al analizar cada uno de los testigos promovidos por la parte actora, les da pleno valor probatorio, a favor de la parte actora, concluyendo que sus declaraciones son pertinentes y conducentes para demostrar la pretensión del actor, lo que contradice al afirmar: “Por lo que la causal planteada, relativa a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble resulta “poco probable en su demostración” y por lo tanto: “la Juzgadora considera deficientes las pruebas promovidas por el actor, para demostrar su pretensión”..

   Planteada la controversia en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a juzgar por este Tribunal en la presente sentencia consiste en determinar si es o no procedente en derecho la pretensión de desalojo del inmueble consistente en un apartamento ubicado en la Torre “A” Bucare del edificio denominado “Condominio Uno” señalado con el Nro. 1-1 del piso 1 o nivel 1 de la referida Torre “A” de esta ciudad, con fundamento en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, propuesta por J.A.D.L.T.G.R. contra J.A.P.A., cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida y, en consecuencia, si la sentencia definitiva apelada dictada por éste, mediante la cual declaró sin lugar tal demanda e impuso la costas del juicio al demandante, debe ser anulada, confirmada, revocada o modificada.

   II

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Determinado el thema decidendum de este fallo, procede seguidamente el juzgador a emitir decisión expresa, positiva y precisa al respecto, lo cual hace sobre la base de las consideraciones fácticas y jurídicas que se explanan a continuación:

   Se ha señalado supra, que de conformidad con los términos del libelo de demanda, la pretensión de la parte actora es el DESALOJO del inmueble identificado en autos, fundamentando su pretensión en la necesidad de ocuparlo de acuerdo a lo establecido en el artículo 34 literal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Disposición que reza así: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales… omissis… b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”.

   De cuyo análisis se desprende que el arrendador solicitante del desalojo debe cumplir con varios requisitos para que este proceda.

   En este sentido, sobre la referida causal de desalojo la doctrina nacional ha expresado: “... En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito,)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…” (GUERRERO Quintero, Gilberto, Tratado de Derecho Arrendaticio inmobiliario, Vol. I, 2da edición, Universidad Católica A.B., Caracas 2003, Págs. 194 y 195)

   Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones. Sin embargo a juicio del Dr. R.H.L.R.“. de Derecho Procesal”, Ediciones Liber, Caracas 2005, pág. 230, esta fórmula no es exacta “…ya que hay hechos no afirmados expresamente que sin embargo deben probarse. …” omissis “La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera sea su posición procesal. …”

   Así pues, en aplicación del criterio antes expuesto, y que esta alzada hace suyo, y del contenido del artículo 34 literal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios invocado por el actor como fundamento legal de su pretensión, son tres los requisitos necesarios para la procedencia de la acción de desalojo pretendida por el ciudadano J.A.D.L.T.G.R., y los cuales debe acreditar con la prueba pertinente, ellos son:

   1. - Que la relación arrendaticia invocada por el demandante sea a tiempo indefinido.

   2. - Que el ciudadano J.A.D.L.T.G.R., sea el legítimo propietario del bien cuyo desalojo se pretende.

   3. - Que el actor tenga, y así lo demuestre, necesidad de ocupar el inmueble, en este caso el apartamento dado en arrendamiento a J.A.P.A..

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

   Junto con el libelo de demanda la parte actora, ciudadano J.A.D.L.T.G.R., produjo los siguientes documentos:

1. Marcado “A”, original de documento registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Distrito Libertador del Estado Mérida, en fecha 25 de Octubre de 1.989, bajo el Nro. 24, Protocolo 1ro, Tomo 3ro., 4to. Trimestre del año 1.989. Instrumento público que hace plena fe entre las partes y que el Tribunal aprecia a tenor de lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y que acredita que el demandante J.A.D.L.T.G.R. es el propietario del inmueble consistente en el apartamento ubicado en la Torre “A” Bucare del edificio denominado “Condominio Uno” distinguido con el Nro. 1-1 del piso 1 o nivel 1 de la referida Torre “A” de la ciudad de Mérida, que constituye el mismo inmueble dado en arrendamiento al demandado y cuyo desalojo se pretende.

2. Marcado “B”, original del documento privado referido al “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Nro. IM191104-ALQAPT” celebrado entre el ciudadano J.A.P.A., mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. 680.864 y la empresa “INMOBILIARIA VIVIENDA C.A. (INMOVIVIENCA). Instrumento privado que no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, que el Tribunal aprecia a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, por lo que la relación arrendaticia ha quedado plenamente. Documento que demuestra que efectivamente entre el demandante J.A.D.L.T.G.R. y J.A.P.A. existe un contrato de arrendamiento desde el 01 de diciembre de 2004, que tiene por objeto el apartamento ubicado en la Torre “A” Bucare del edificio denominado “Condominio Uno” señalado con el Nro. 1-1 del piso 1 o nivel 1 de la referida Torre “A” de la ciudad de Mérida, sobre el cual recae la solicitud de desalojo.

3. Marcado “C”, documento en original de notificación de la referida empresa “INMIVIVIENCA” al arrendatario J.A.P.A., de no renovarle el contrato de arrendamiento. Cuyo efecto fue la de ponerle término al contrato de arrendamiento Nro. IM191104-ALQAPT”, suscrito inicialmente por un año renovable o prorrogable por períodos iguales. Instrumento que el Tribunal aprecia plenamente y le otorga pleno valor probatorio al no haber sido impugnado de manera alguna por el demandado. Documental que prueba que estamos en presencia de un contrato a tiempo indefinido, indeterminado.

   Aunado a lo expresado anteriormente es necesario señalar que la relación contractual no fue desconocida, por el contrario, el demandado expresamente reconoció la existencia el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, así como las condiciones de dicha relación a las que hizo referencia la parte demandante en su libelo, en especial lo referente al tiempo.

4. Marcado “D”, documento original debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Tercera de Mérida, en fecha 05 de Marzo de dos mil nueve (05-03-09), inserto bajo el Nro. 22, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Oficina Notarial, donde consta la cesión y traspaso de todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento, suscrito entre la empresa “INMOBILIARIA VIVIENDA C.A. (INMOVIVIENCA) y el ciudadano J.A.P.A.. Instrumento autenticado que hace plena fe entre las partes y que el Tribunal aprecia a tenor de lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y que acredita que el demandante J.A.D.L.T.G.R. tiene la cualidad de arrendador en el contrato de arrendamiento que tiene por objeto el apartamento ubicado en la Torre “A” Bucare del edificio denominado “Condominio Uno” señalado con el Nro. 1-1 del piso 1 o nivel 1 de la referida Torre “A” de la ciudad de Mérida, cuyo desalojo se solicita. Durante el lapso probatorio la parte actora promovió las testificales de los ciudadanos: BROWN E.C.P., S.M.Z., H.D.P. y A.M.P..

   1. - TESTIGO BROWN E.C.P.: Rindió su declaración el 10 de Julio del año 2009, bajo el interrogatorio formulado por su promovente, no fue repreguntado por la contraparte. Deposición que el Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el testigo no fue contradicho.

   2. - TESTIGO S.M.Z.: Rindió su declaración el 10 de Julio del año 2009, bajo el interrogatorio formulado por su promovente, no fue repreguntado por la contraparte. Deposición que el Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el testigo no fue contradicho.

   3. - TESTIGO H.D.P.: Rindió su declaración el 13 de Julio del año 2009, bajo el interrogatorio formulado por su promovente, no fue repreguntado por la contraparte. Deposición que el Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el testigo no fue contradicho.

   4. - TESTIGO A.M.P.: Rindió su declaración el 13 de Julio del año 2009, bajo el interrogatorio formulado por su promovente, no fue repreguntado por la contraparte. Deposición que el Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el testigo no fue contradicho.

      Las deposiciones de estos testigos d.f. a este Tribunal para apreciarlas en todo su valor probatorio, aplicables a este caso, ya que sus dichos concuerdan entre si y con las demás pruebas aportadas al proceso. Fueron contestes los declarantes al señalar que el demandante junto a su esposa tienen su residencia en la vivienda ubicada en el sector “ZUMBA” Parroquia J.R.S., en la Avenida Principal de la Urbanización “La Alameda” que a su vez conduce al “Estadio Metropolitano” denominada “Quinta María Auxiliadora” identificada con el Nro. 6. Que se trata de una casa de dos plantas, con amplia zona verde. Igualmente sus afirmaciones relativas a la situación de inseguridad en el sector antes indicado fueron claras y contestes al indicar que esa zona o sector es inseguro, que son constantes los actos delictivos, como robos y atracos, en viviendas, que incluso han causado muertes y lesiones a personas residentes en el sector. BROWN E.C.P., no solamente se conforma con resaltar lo peligroso de la zona, sino que afirma que “anoche mataron a un muchacha cerquita del estadio”; asimismo S.M.Z.D.R., además de ser conteste, afirma que fue objeto de un atraco y confirma la muerte de la muchacha referida por BROWN E.C.P.. La testigo A.M.P., manifestó que a su hija la atracaron en días pasados.

      En tal virtud este Tribunal valora las declaraciones como pertinente y conducente para demostrar la pretensión del actor.

      PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

      Produjo junto con el escrito de contestación a la demanda la siguiente prueba documental:

   1. - Copia certificada del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público en fecha 27 de Febrero de 2004, bajo el Nº 39, Protocolo Primero, Tomo vigésimo, primer trimestre de 2004. Que acredita la propiedad adquirida por el ciudadano J.A.d.l.T.G.R., el 27 de Febrero de 2004.

      Instrumento público que hace plena fe entre las partes y que el Tribunal aprecia a tenor de lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y que acredita que el demandante J.A.D.L.T.G.R. es propietario del inmueble consistente en el apartamento distinguido con el Nº A-7-1, ubicado en el nivel 7 del Edificio A, integrante del Conjunto Residencial “Valle Verde”, de la Urbanización “Campo Claro”, en jurisdicción de la Parroquia J.R.S., Municipio Libertador del Estado Mérida.

   2. - Copia certificada del documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 20 de Agosto de 2002, bajo el Nº 6, Protocolo Primero, Tomo vigésimo, tercer Trimestre de 2002.

      Instrumento público que hace plena fe entre las partes y que el Tribunal aprecia a tenor de lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y que acredita que el demandante J.A.D.L.T.G.R. es propietario del inmueble consistente en un lote de terreno, sembrado de cultivos y pastos naturales con todas las mejoras, construcciones y bienhechurías, ubicadas en el sitio denominado “La Culata”.

   3. - Copia simple del documento de venta de un local comercial, ubicado en la Urbanización Los Eucaliptos, propiedad del ciudadano J.A.d. la T.G.. Dicha copia tiene pleno valor probatorio por cuanto no fue impugnado por el adversario de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo nada aporta al proceso que desvirtúe la pretensión del actor.

   4. - Copia simple del documento de propiedad de un local para ser destinado a uso comercial u oficina, que forma parte integrante del Centro Comercial Alto Prado, que por compra adquiere el ciudadano J.A.d.l.T.G.R., por venta de la Compañía Inversiones Alto Prado (INAPACA). Dicha copia tiene pleno valor probatorio por cuanto no fue impugnado por el adversario de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo nada aporta al proceso que desvirtúe la pretensión del actor.

   5. - Copia simple del documento de propiedad del local comercial Nº M-2, situado en el Centro Comercial Paseo Las Américas, que por compra adquiere el ciudadano J.A.d.l.T.G.R.. Dicha copia tiene pleno valor probatorio por cuanto no fue impugnado por el adversario de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo nada aporta al proceso que desvirtúe la pretensión del actor.

   6. - Copias simples de recibos expedidos por el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial de Estado Mérida, que guardan relación con las consignaciones de cánones de arrendamiento hechas por el demandado. Los cuales tienen valor probatorio por cuanto no fueron impugnados por el demandante de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo nada aportan al proceso que desvirtúe la pretensión del actor, pues la controversia aquí planteada no versa sobre la falta de pago de cánones de arrendamiento por parte del arrendatario. De tal suerte nada traen al proceso.

      Ahora bien, de los medios probatorios traídos al proceso se desprende, y en aplicación del el artículo 34 literal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Disposición que reza así: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales… omissis… b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo”, que la parte demandada si cumplió con las exigencias legales para que prospere su pretensión, ha demostrado que:

   1. - Que la relación arrendaticia sea tiempo indeterminado. En este sentido tenemos que el contrato de arrendamiento suscrito con el demandado J.A.P.A., que tiene por objeto el apartamento ubicado en la Torre “A” Bucare del edificio denominado “Condominio Uno” señalado con el Nro. 1-1 del piso 1 o nivel 1 de la referida Torre “A” de la ciudad de Mérida, es a tiempo indefinido. Pues si bien, dicho contrato fue pactado inicialmente por el término de UN AÑO FIJO contado a partir del día primero de diciembre de dos mil cuatro (1-12-2004), prorrogable por lapsos o períodos iguales, por efectos de la notificación hecha por la empresa “Inmobiliaria Vivienda C.A.” (Inmovivienca) al arrendatario de la no renovación del referido contrato de arrendamiento, se le puso término al mismo, corriendo a partir del día primero de diciembre del dos mil seis (1-12-2006) la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la obligación de entregarlo a su vencimiento el 30 de noviembre de 2007. Deber que no cumplió y el arrendatario continuó de esta manera en posesión del inmueble. Situación que se ajusta a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil que establece que “si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

      De manera que el contrato de arrendamiento suscrito entre la parte demandante y el demandado se transformó en virtud de la actitud de las partes en un contrato a tiempo indeterminado, cumpliéndose así el primer presupuesto legal. ASÍ SE DECIDE.

   2. - La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento. Ha quedado plenamente demostrado en este proceso con el respectivo título de propiedad debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 25 de Octubre de 1989, bajo el No. 24, Protocolo 1, Tomo 3, del cuarto trimestre del año 1989, la condición de propietario del demandante J.A.D.L.T.G.R.d. apartamento ubicado en la Torre “A” Bucare del edificio denominado “Condominio Uno” distinguido con el Nro. 1-1 del piso 1 o nivel 1 de la referida Torre “A” de la ciudad de Mérida, que le fuera dado en arrendamiento al demandado y cuyo desalojo se pretende. Y ASI SE DECIDE.

   3. - La necesidad de ocupación del propietario, o de alguno de sus parientes consanguíneos en segundo grado, o el hijo adoptivo.

      Sobre este punto el Dr. G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, página 195, examinado en este fallo, señala “… la necesidad no viene dada por razones económicas, sino por cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.” … Omissis … “La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma, …”

      Por su parte, el autor R.H.C. al referirse en su obra “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela” a las causales de desalojo consagradas en los literales “b” y “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quien estableció: “Estas dos causales de desalojo de inmuebles arrendados a tiempo indeterminado que también se encontraban incluidas en el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas de 1947 y que también tienen sus razones de lógica en su inclusión en la nueva norma especial inquilinaria, ya que si una persona, entiéndase propietario arrendador, tiene la efectiva necesidad de hacer uso personal o de alguno de sus parientes allegados sobre el inmueble de su propiedad que se encuentra arrendado a tiempo indeterminado, es de natural entendimiento que tenga todo el derecho a accionar al arrendatario para que le haga entrega del inmueble.” (pág. 111)

      También la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en sentencia 1558 del 30-11-2000, Ponente Perkins Rocha Contreras, expuso: “Ahora bien, sobre este requisito de la prueba de la necesidad del propietario de usar su inmueble, ha sido criterio pacífico y reiterado de esta Alzada, que basta que el propietario del inmueble demuestre ser el titular del derecho que se reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado. Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por un inquilino”.

      Para este autor como para la referida Corte Primera, el concepto de necesidad referido en la causal contenida en el literal “b” debe ser entendida de manera amplia y subjetiva, y de allí que para que la demanda de desalojo prospere por esta causa, basta que el accionante pruebe su condición de propietario y su intención de ocupar el inmueble.

      Y en tal sentido se pronunció la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en sentencia del 02-05-2000, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L,” expediente 98-20343 “...Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”.

      De manera que todo esto nos lleva a concluir que la causal de desalojo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al hablar de necesidad como factor fundamental de la acción de desalojo está planteando un elemento totalmente subjetivo no imputable al arrendatario sino a un estado de necesidad del propietario o de su pariente consanguíneo o de su hijo adoptivo, elemento que, debidamente probado y sanamente apreciado, ponga de manifiesto esa necesidad, y el que complementado con el cumplimiento de los requisitos anteriormente señalados será suficiente para declarar la procedencia de la acción de desalojo intentada.

      En el presente caso tenemos que la parte actora sostiene la necesidad que tiene de ocupar, junto con su cónyuge, el inmueble de su propiedad que ocupa el arrendatario demandado; que lo necesita por razones de seguridad, pues, sostiene que es público y notorio, que en dicho sector o zona, donde reside, son constantes los actos delictivos, como robos y atracos en viviendas, que incluso han causado muertes y lesiones a personas residentes en el sector; que por su salud y de edad, por ser personas considerares de tercera edad, permanentemente están en un estado de angustia y zozobra y que ante tanta inseguridad se afecta su salud y tranquilidad.

      Como hemos indicado Ut Supra, tal necesidad fue debidamente demostrada con los testigos BROWN E.C.P., S.M.Z.D.R., H.D.P. y A.M.P.. El testigo BROWN E.C.P., fue suficientemente explicito cuando afirmó con relación a la pregunta si sabe que la zona es insegura por los atracos y robos que se cometen en el sector donde viven los esposos G.A., porque vive cerca de ellos, CONTESTO: “Si me consta, desde jueves a domingo la gente se reúne a beber y a hacer carreras en automóviles y motos, ha habido disparos, violaciones también y hasta secuestros, por lo cual mucha gente en el sector conoce de esos casos y se han mudado de la zona por la misma razón, e incluso anoche mataron a una muchacha cerquita del estadium”.- A la misma pregunta la testigo S.M.Z.D.R., CONTESTO: “Sumamente peligrosa, ahí se han ejecutado violaciones secuestros, atracos, yo fui objeto de un atraco también, anoche mataron a una muchacha cerca del estadio metropolitano, a mi me atracaron tres veces en el Kiosco que tengo venta de periódicos y revistas, la misma central de taxis La Trinidad la atracaron también, se llevaron la radio. Anoche falleció una muchacha cerca del estadio metropolitano. Los piques de motos son sumamente peligrosos, mataron a una señora, la subdirectora del colegio Madre Laura…, muchos disparos los fines de semana”.

      Finalmente la testigo A.M.P., a la pregunta ¿Diga la testigo si es cierto que los esposos, en forma separada le han manifestado que por razones de seguridad y por el alto costo de mantener la vivienda, ellos tienen necesidad de mudarse a otro lugar? CONTESTO: “Si, ellos me han dicho que por su tranquilidad, por razones de salud y económicas, ellos se van a mudar de donde viven actualmente, para un apartamento que tienen en Las Tapias, cuando se lo desocupe el actual inquilino, la zona donde ellos viven es sumamente insegura, pues por allí roban mucho las casas, inclusive estando la gente adentro, incluso a mi hija la atracaron en días pasados cuando iba para mi casa, pues yo vivo en una casita, cerca de ellos, …”.

      Prueba testifical que fue valorada anteriormente y considerada pertinente para acreditar el tercero de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo propuesta por el ciudadano J.A.D.L.T.G.R.. Esto es, la necesidad que tiene el demandante y su esposa de ocupar el inmueble dado en arrendamiento a J.A.P.A.. Y ASI SE DECIDE.

      Nuestro proceso civil se encuentra regulado por el sistema dispositivo y el Juez como operador de justicia no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos, conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

      De allí que las partes tengan la obligación desde el punto de vista de sus intereses, no solo de afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones sino también probarlos, para no correr el riesgo de que, por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sometidas, sus hechos alegados no sean considerados como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores.

      En el caso de marras tenemos, como ya se ha expresado, que el Abogado I.G.M.P. en representación de la parte demandada señaló: “… “siguiendo instrucciones claras y precisas” al respecto, en nombre de mi representado, niego, rechazo y contradigo lo afirmado por el demandante en torno a la inseguridad de la zona, y de que sea un hecho notorio que en el lugar se cometen con frecuencia delitos y que tales circunstancias están repercutiendo en su salud y en la salud de su cónyuge”. Para agregar mas adelante que “…el ciudadano J.A.D.L.T.G.R. es propietario de otros inmuebles en el Municipio Libertador del Estado Mérida”.

      De lo que se infiere que el demandado sólo se limitó a negar, rechazar y contradecir en forma genérica las razones de inseguridad argumentadas por el actor que determinan la necesidad de ocupar el inmueble cuyo desalojo solicita, invocando únicamente como hecho de excepción la condición de propietario del demandante de otros inmuebles ubicados en el Municipio Libertador del Estado Mérida. Así las cosas, se evidencia que durante el debate probatorio la parte demandante, con la prueba testifical promovida y evacuada, si llegó a probar el tercero de los requisitos para la procedencia de la acción de desalojo, cual es la necesidad que tiene el demandante y su esposa de ocupar el inmueble dado en arrendamiento a J.A.P.A.. Sin que el hecho de excepción invocado por el demandado desvirtuara de manera alguna la pretensión del actor. Sin que el demandado a lo largo del proceso llegara a demostrar que la zona o sector de “ZUMBA” de la Parroquia J.R.S., de la Urbanización “La Alameda” donde habita el accionante es segura y que en dicho sector no son constantes los actos delictivos, como robos y atracos, en viviendas, que incluso han causado muertes y lesiones a personas residentes del sector. Por todo ello la presente acción debe prosperar en derecho. Y ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

      Ahora bien, por cuanto han quedado plenamente demostrados los presupuestos legales para la procedencia de la acción de desalojo interpuesta por J.A.D.L.T.G.R., señalados en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es procedente en derecho declarar con lugar la presente acción de desalojo. Y ASI SE DECIDE.

      III

      DISPOSITIVA

      En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, actuando como Tribunal Asociado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,

      DECLARA:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta el 10 de Agosto de septiembre de 2009, por el abogado P.I.G., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano J.A.D.L.T.G.R., contra la sentencia definitiva de fecha 04 de agosto de 2009, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en el juicio incoado contra el ciudadano J.A.P.A., por desalojo de inmueble.

SEGUNDO

Se revoca el fallo apelado, proferido por el prenombrado Tribunal, que declaró sin lugar la demanda interpuesta por el ciudadano J.A.D.L.T.G.R. contra el ciudadano J.A.P.A., por desalojo y condenó en costas a la parte actora.

TERCERO

Se declara CON LUGAR la demanda propuesta en fecha 24 de Abril de 2009 ante el mencionado TRIBUNAL PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.E.C.J., por el ciudadano J.A.D.L.T.G.R., contra J.A.P.A.. En consecuencia, SE ORDENA a la parte demandada a entregar al demandante el inmueble dado en arrendamiento, totalmente desocupado libre de personas y de bienes, ubicado en la Torre “A” Bucare del Edificio denominado “Condominio Uno”, señalado con el Nº 1-1, piso 1 o nivel 1 de la referida Torre “A”, Mérida, Estado Mérida para lo cual se le concede un plazo improrrogable de seis (6) meses, contados a partir de la notificación de la sentencia definitivamente firme, como lo señala en parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

CUARTO

No hay especial pronunciamiento sobre costas, en orden a la previsión legal contenida en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que no fue confirmada la decisión proferida por el Juzgado de la causa.

Publíquese, regístrese y cópiese.

Por cuanto este fallo se publica fuera del lapso legal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes o sus apoderados judiciales, haciéndoseles saber de la publicación de esta sentencia y que, una vez que conste en autos la última notificación, comenzará a correr el lapso para la interposición de los recursos procedentes.

Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su debida oportunidad. Así se decide.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en la ciudad de Mérida, a los diecisiete días del mes de febrero del año dos mil diez. Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez Presidente,

A.C.Z.

El Juez Asociado Ponente,

A.M.G.

La Juez Asociada,

E.M.C.D.Z..

La Secretaria Titular,

S.Q.Q.

En la misma fecha, y siendo las once y treinta minutos de la mañana, se publicó la anterior sentencia, lo que certifico. Conste, a los diecisiete días del mes de febrero de 2010.

La Secretaria Titular,

S.Q.Q..

Exp. Nº 9980.