Decisión nº PJ0192008000800 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 11 de Noviembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR.- JURISDICCION CIVIL.-

ASUNTO: FP02-R-2008-000295

Llegan estas actuaciones a este Tribunal en fecha 23 de octubre de 2008, provenientes del Juzgado Segundo del Municipio Heres de este Circuito Judicial, constante de doscientos treinta y seis (236) folios útiles por apelación interpuesta por la parte demandada de la sentencia dictada por el mencionado Tribunal en fecha 01 de octubre de 2008, en el juicio de Desalojo interpuesto por T.G., representado por los abogados A.J.G.C. y Rafael Alberto Rodiz Lizardi contra Empresa Mercantil Horizonte 2001, C.A., representada por los abogados S.R., Y.M.L. y E.V.C..

Alega el actor en su escrito de demanda lo siguiente:

Que es propietario de un local comercial distinguido con el Nº 05, ubicado en el Paseo Meneses cruce con Calle Independencia de esta ciudad, alinderado de la siguiente manera: Norte: con terreno de su propiedad; Sur: con Calle Independencia; Este: con local comercial de su propiedad distinguido con el Nº 04; y Oeste: con local comercial de su propiedad distinguido con el Nº 6.

Que dicho local lo cedió en arrendamiento mediante contrato escrito a tiempo determinado, en fecha 14-11-01, cuya duración sería de un año, a contra desde el 01-11-01, con la empresa mercantil Horizonte 2001, C.A., representada por su presidente la ciudadana Urimir M.Q.B..

Que el contrato se convirtió de un contrato a tiempo determinado en uno a tiempo indeterminado, cuando el arrendador siguió percibiendo el canon de arrendamiento luego del vencimiento natural.

Que el canon fue incrementándose anualmente, por lo que a partir del mes de noviembre del año 2002 hasta el mes de noviembre del año 2003 aumentó a cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000); de noviembre de 2003 a noviembre de 2004, a quinientos mil bolívares (Bs. 500.000); de noviembre de 2004 a noviembre de 2005, a seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000); de noviembre de 2005 a noviembre de 2006, no fue incrementado sino a partir de enero de 2007 en setecientos mil bolívares (Bs. 700.000).

Que en la cláusula décima se estipuló que las mensualidades serían canceladas en forma adelantada, es decir, que el canon de arrendamiento se cancelaría por mensualidades adelantadas los días 01 de cada mes, lo cual se vino cumpliendo hasta la fecha del inicio del incumplimiento de parte del obligado lo cual ocurrió desde el 01-03-07 hasta la fecha de la presentación del escrito de demanda.

Que en rezón de que el arrendador no ha dado cumplimiento en forma alguna con la obligación de cancelar los cánones o pensiones de arrendamiento pactado y pese a las diligencias que al efecto efectuó, a los fines de procurar el pago de los mismos, es por lo que demanda por desalojo a la sociedad mercantil Horizonte 2001, C.A., para que convenga o en su defecto sea condenada a lo siguiente: Primero: a que se declare la resolución del contrato de arrendamiento al cual hizo referencia. Segundo: a entregar totalmente desocupado en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado el local comercial en cuestión. Tercero: al pago de las pensiones de arrendamiento insolutas correspondientes a los meses de marzo y abril de 2007 a razón de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000) cada uno y las que se sigan venciendo hasta la entrega real y efectiva del inmueble objeto de la relación arrendaticia. Quinto: al pago de las costas y costos derivados del proceso.

El día 23 de mayo de 2007 se admitió la demanda y se emplazó a la parte demandada empresa mercantil Horizonte 2001, C.A., en la persona de su Presidenta ciudadana Urimar M.Q.B., para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente después de citada, a fin de que diera contestación a la demanda.

El día primero (01) de octubre de 2008, el Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dictó sentencia, mediante la cual declaró con lugar la demanda intentada por el ciudadano T.G..

El día 17 de octubre de 2008, mediante diligencia, el ciudadano S.R.S., en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandada, apeló de la decisión dictada en fecha 01 de octubre de 2008. Y en fecha veintiuno (21) de octubre de 2008 el tribunal de origen mediante auto que corre inserto al folio 234 oyó la apelación en Ambos efectos y ordenó la remisión de dicho expediente a la URDD., para su distribución.-

El día 27 de octubre de 2008, mediante auto, este Tribunal fijo el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-

ARGUMENTOS DE LA DECISION

Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente identificado con el código FP02-R-2008-000286 (nomenclatura de este Tribunal) pasa el juzgador a dictar sentencia con fundamento en las siguientes consideraciones previas:

La parte demandante pretende el desalojo de un local comercial ubicado en la intersección formada por el Paseo Meneses y la avenida Independencia, frente a la heladería Caribe, distinguido con el Nº 5, y cuyos linderos ya han sido mencionados en la parte narrativa de esta decisión. La causa que justifica el desalojo sería el incumplimiento de la arrendataria a su obligación de pagar las pensiones correspondientes a los meses marzo y abril de 2007.

En la contestación, el defensor judicial planteó las cuestiones previas contempladas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (CPC) con una misma fundamentación, la indeterminación del procedimiento que debe seguirse para sustanciar la pretensión porque, a decir del defensor, el actor incurre en incertidumbre al invocar la resolución del contrato al mismo tiempo que las causales de desalojo previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esto es por lo menos lo que entiende este Juzgador de la enrevesada argumentación empleada en la contestación.

El Juzgador considera que las cuestiones previas planteadas por el defensor se reducen a una sola: el defecto de forma de la demanda por haber incurrido el demandante en una indebida acumulación de pretensiones prevista en el artículo 346-6 del CPC en conexión con el artículo 78 eiusdem.

A juicio de quien decide, el demandante ha ejercitado la acción de desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente por la causal consagrada en el literal “a”, la falta de pago de por lo menos dos mensualidades consecutivas. La mención de la expresión “resolución del contrato de arrendamiento” si bien inadecuada no produce la incertidumbre a la que alude la defensa. La lectura del petitorio es clara al respecto:

…es por lo que demando, como formalmente lo hago en ACCIÓN DE DESALOJO por estar ante la figura de un contrato a tiempo indeterminado basándose en la causal del literal (A) del artículo 34 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

Así pues, la cuestión previa analizada es manifiestamente improcedente y así se decide.

En el folio 193 corre inserto un escrito presentado por los apoderados judiciales de la sociedad de comercio Inversiones H.2.C., solicitando la nulidad del poder apud acta por no haberse cumplido al momento de su otorgamiento con lo previsto en el artículo 152 del CPC porque la identidad que certificó el Secretario no es la del demandante T.G. sino la de otra persona que lleva por nombre M.D.O.F.. Solicitan los apoderados de la demandada la nulidad del poder y la declaratoria de inexistencia de los actos realizados por los supuestos apoderados de la parte actora alegando que los vicios del instrumento poder no pueden ser convalidados por tratarse de normas de orden público.

El día 28 de julio de 2008, antes que el a quo dictara sentencia definitiva, compareció el demandante T.G.O. ratificando mediante diligencia cada una de las actuaciones realizadas por los abogados A.J.G.C. y Rafael Alberto Rodiz.

En un Estado Social de Derecho y de Justicia como el que preconiza nuestro Texto Político Fundamental las instituciones procesales deben interpretarse de la manera que mejor favorezca al derecho de acción y el derecho a la defensa. En este orden de ideas, si el legislador procesal permite que el demandante subsane el poder que es insuficiente o que no fue otorgado en forma legal, mediante la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso (artículo 350 CPC) no es admisible que invocando el supuesto carácter de orden público de la norma infringida, el artículo 152 del CPC, se declare la nulidad de todas las actuaciones realizadas al amparo del poder defectuoso con lo que se entrabaría la pronta resolución del litigio privilegiando las formas sobre el fondo en franca violación de la norma constitucional que imperativamente señala que la justicia no se sacrificará por la omisión de formalidades no esenciales (artículo 257CRBV).

Es tanto más infundada la nulidad invocada que si en verdad el poder apud acta fue otorgado sin observar lo dispuesto en el artículo 152 del CPC, tal irregularidad debió ser planteada como una cuestión previa, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del acto por ilegalidad del poder, planteamiento que debió hacerse en la oportunidad de la contestación de la demanda por mandato del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Consecuencia de que la infracción del artículo 152 del CPC se haya denunciado en la etapa probatoria es la extemporaneidad de la pretendida ilegalidad del poder y así se decide.

En conclusión de todo lo expuesto, la ratificación por parte del demandante de los actos que hicieran sus abogados con el poder defectuoso es valida y así se establece.

En el capítulo primero del escrito de pruebas presentado por los apoderados de la sociedad mercantil demandada antes que un verdadero medio de prueba se hace valer una cuestión jurídica, la prohibición de la ley de admitir la acción, la cual por su naturaleza puede ser alegada en todo estado y grado del proceso. Aducen los apoderados de la demandada que la acción de desalojo es improcedente porque el contrato que une a su representada con la demandante es a tiempo determinado y la acción que procede en estos casos es la de resolución del contrato.

A diferencia de la prohibición legal de admitir la acción que es una razón de derecho que ataca el derecho subjetivo de acción, los hechos que sirvan de fundamento a la pretensión o a las defensas o excepciones sólo pueden hacerse valer en la demanda o en la contestación. Si la demandada consideraba que la relación que le vinculaba con su contraparte era un arrendamiento a tiempo determinado debió exponerlo en la contestación. El defensor judicial omitió tal alegato, seguidamente por desconocerlo. Esta omisión apareja la desestimación de la supuesta prohibición de admitir la acción fundada exclusivamente en la existencia de un contrato a tiempo determinado el cual, en cualquier caso, debió ser traído al expediente por la parte accionada puesto que ella es quien afirma tal circunstancia.

La alegación de nuevos hechos luego de fenecido el acto de contestación está prohibida por el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

El demandante produjo un ejemplar de un contrato de arrendamiento en copia fotostática simple, el cual fue consignado mediante una diligencia de fecha posterior a la demanda. No es el caso examinar si esa forma de proceder es acertada. Lo cierto del caso es que el Código de Procedimiento Civil en su artículo 429 admite la presentación de copias de esta especie (copias simples) cuando se trata de documentos públicos o privados reconocidos. A juicio de este sentenciador el artículo 429 del CPC implícitamente excluye la posibilidad de que las partes se valgan de simples copias fotostáticas de instrumentos privados, salvo que ellas sean aceptadas por la parte no promovente lo cual no es el caso de autos. Corolario de lo expuesto es que las copias simples consignadas por la parte actora no tienen valor probatorio y así se establece.

Al actor le correspondía probar la existencia del arrendamiento. Sin embargo, la parte final del artículo 398 prescribe que el Juez debe ordenar a las partes que se omita toda declaración o prueba sobre aquellos hechos en que aparezcan claramente convenidas las partes. En otras palabras, los hechos no controvertidos no son objeto de prueba.

En esta causa la demandada, por intermedio de sus apoderados judiciales, en su escrito de pruebas ha alegado la prohibición de la ley de admitir la acción porque en razón de la naturaleza del contrato, a tiempo determinado, debió demandarse la resolución (capítulo primero); promovió una comunicación dirigida a la empresa Electricidad de Ciudad Bolívar para demostrar que el ciudadano T.G., incumplió el contrato de arrendamiento, por violación de la Ley Orgánica del Servicio Eléctrico (capítulo tercero); promovió unos informes a la misma empresa (ELEBOL) para demostrar que el arrendador no cumplió nunca con su obligación de que el arrendatario disfrutara el inmueble con los servicios de electricidad legalmente autorizado por la empresa prestataria (capítulo cuarto).

No hay lugar a dudas. La parte demandada convino en la existencia del arrendamiento puesto que a lo largo del lapso probatorio quiso demostrar que su contraparte en calidad de arrendador incumplió con sus obligaciones contractuales. Por tanto, el arrendamiento es un hecho en que aparecen claramente convenidas las partes, convenimiento que incluso puede ocurrir más allá de la contestación, en el lapso probatorio como lo evidencia el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, el cual si bien se refiere al procedimiento ordinario, rige para toda clase de procesos puesto que sería un absurdo obligar a las partes a probar hechos en los que no hay controversia.

El arrendamiento es, entonces, un hecho no controvertido, exonerado de prueba, sin que el demandante tenga que probar que se trataba de un contrato sin determinación de tiempo porque lo contrario, es decir, que el contrato sí tenía un plazo de vencimiento perfectamente delimitado, era un hecho cuya prueba corría a cargo de la sociedad demandada.

La violación de la Ley Orgánica del Servicio Eléctrico es irrelevante por cuanto así se comprobara tal violación ella configuraría la violación de un deber jurídico ajeno al contrato. Sí constituiría el incumplimiento de una obligación contractual el supuesto de que el inquilino, por hecho propio, hubiera impedido a la demandada gozar del servicio de electricidad, hecho éste que no fue alegado.

La causal alegada fue la falta de pago de las mensualidades de los meses marzo-abril de 2007; la insolvencia es un hecho negativo cuya prueba tocaba a la demandada. En el lapso probatorio ningún medio de prueba ofrecieron los apoderados de la sociedad de comercio H.2.C., por cuya virtud la demanda deberá prosperar y así se decide.

Con relación al escrito de informes presentados ante esta instancia se observa:

1. - Los apoderados de la arrendataria alegan que a la actora correspondía probar el supuesto estado de insolvencia, alegación manifiestamente infundada. Reiterase que la insolvencia es un hecho negativo absoluto; no se puede exigir al arrendador que pruebe el no pago de unas mensualidades. Es el inquilino quien debe traer al expediente los recibos de pago suscritos por su arrendador, la copia certificada del expediente de consignación arrendaticia o cualquier otro medio de prueba idóneo para demostrar su estado de solvencia.

2. - El actor no tiene porque probar que es propietario del bien arrendado. Se trata de un argumento igualmente infundado. La propiedad sería presupuesto de procedencia de la pretensión de reivindicación, por ejemplo. Ningún precepto legal exige que el arrendador sea a la vez propietario del bien cuyo goce cede al arrendatario. El poseedor legítimo, es decir, el que posee como si fuera el dueño de la cosa, con ánimo de tenerla para sí mismo, puede no ser propietario, pero como tal poseedor puede ceder la cosa en arrendamiento, pues así obraría el verdadero dueño y de eso se trata la posesión, de comportarse como lo haría el titular del dominio.

   Igualmente, el usufructuario sólo tiene el uso y goce de la cosa cuya propiedad pertenece a otro, según el artículo 583 del Código Civil, y sin embargo puede cederla en arrendamiento tal cual lo contempla el artículo 598 eiusdem. Así pues, no tiene asidero jurídico serio la pretendida improcedencia de la demanda por no haber probado el demandante su cualidad de propietario del inmueble litigioso.

3. - Alega que el demandante nunca probó que el contrato fuera a tiempo indeterminado y escrito, aduciendo que la presentación del contrato de arrendamiento con posterioridad a la demanda, por diligencia, viola el artículo 434 del CPC. Con relación a este argumento el Juzgador ya estableció que la presentación de supuesto contrato en una copia fotostática simple viola el artículo 429 del CPC y no es admisible.

   Ahora bien, el arrendamiento no es un contrato solemne, que deba constar por escrito; la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé expresamente la figura de los contratos de arrendamiento verbales (artículo 34), por tanto, la falta de la versión escrita del contrato no acarrea la inadmisibilidad de la demanda. En rigor, en esta causa no es un hecho controvertido la existencia del arrendamiento porque así lo convinieron las partes en sus escritos de pruebas.

   No habiendo otro argumento que analizar es palmario que la sentencia del Juez de Municipio estuvo ajustada a derecho.

   DECISION

   En fuerza de los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el ciudadano S.R.S. en representación de la sociedad de comercio H.2.C., contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha 01 de octubre de 2008.

   En consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda incoada por T.G. contra la sociedad de comercio H.2.C., condenándose a la demandada a desocupar el local comercial ubicado en la intersección formada por el Paseo Meneses y la avenida Independencia, distinguido con el Nº 05, cuyos linderos ya han sido señalados en otro capítulo de este fallo.

   Asimismo se condena a la demandada a pagar la suma de UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.400,00) por concepto de pago de las pensiones insolutas de los meses marzo y abril de 2007 y las que se sigan venciendo a razón de SETENCIENTOS BOLÍVARES FUERTES MENSUALES hasta que se produzca la entrega del inmueble.

   De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena al pago de las costas del recurso al apelante de autos.

   Se condena a la demandada al pago de las costas del juicio.

   Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y oportunamente devuélvase el expediente a su Tribunal de origen.-

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los once días del mes de noviembre del año Dos Mil Ocho. (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-

   El Juez,

   Abg. M.A.C.

   La Secretaria,

   Abg. S.C.

   En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).-

   La Secretaria,

   Abg. S.C.

   MAC/editsira.-

   Resolución N° PJ0192008000800.-