Decisión nº 9905DEFINITIVA de Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 19 de Noviembre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: SOCIEDAD DE COMERCIO TRIPLESIETE SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 02 de Diciembre de 1988, bajo el N° 112, Tomo 300-A.

PARTE DEMANDADA: D.J.S.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.992.821, y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: C.C.G.R., inscrita en el INPREABOGADO bajo el N°. 80.031,

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: T.P., abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 29.722 y de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO.

EXP No.9905-2009.

SENTENCIA DEFINITIVA.

Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta por la parte actora, la cual fue admitida por los trámites del juicio breve en fecha 06-05-2009.

En fecha 17 de junio de 2009, la parte demandada dio contestación a la demanda y reconvino a la parte actora, admitiendo el Tribunal dicha reconvención en la misma fecha.

En fecha 19 de junio de 2009, la parte actora reconvenida rechazó y contradijo las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y dio contestación a la reconvención.

En fecha 01 de julio de 2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 03 de julio de 2009, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 20 de julio de 2009, este Tribunal se pronunció sobre las pruebas promovidas por las partes.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alega la parte actora que suscribió contrato de arrendamiento privado, con la ciudadana D.J.S.G., sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 02, que forma parte del Edificio L.N. N° 27, en Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, en esta ciudad de Maracay. Que en la cláusula segunda, se estableció como canon de arrendamiento, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) mensuales y CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) mensuales por cuota parte de mantenimiento, la cual cancelaría el arrendatario a la arrendadora, al día siguiente al vencimiento de cada mes o a mas tardar dentro de los cinco (5) días primero del siguiente mes. Que en la cláusula tercera se estableció que la duración del contrato se fijo en seis (6) meses fijos, contados a partir del 01 de noviembre de 2006, hasta el 30 de abril de 2007, ambas fechas inclusive. Que la arrendataria no cumple con la obligación adquirida de pago de canon de arrendamiento, de conformidad con el contrato de arrendamiento suscrito, y que su última cancelación fue realizada en noviembre de 2008. Que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado. Que el arrendatario dejó de cancelar las pensiones arrendaticias correspondientes a Diciembre de 2008, enero, febrero y marzo de 2009. Que por ello procede a demandar la acción de desalojo del inmueble con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Fundamenta su acción igualmente en los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada opuso las cuestiones previas de los numerales 2do., 5to., y 6to, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativos a la ilegitimidad o falta de cualidad del actor y del representado legalmente, por no acreditar de manera fehaciente e inequívoca la propiedad del inmueble con documentos debidamente registrados; por no afianzar las resultas de juicio y referente a la falta de consignación con el libelo de algunos documentos y la precisión que exige el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que acredite la plena propiedad del inmueble en cuestión, cesión del contrato de arrendamiento a su favor, y no fue señalado el domicilio procesal preciso.

Alego no adeudar nada por concepto de arrendamientos, puesto que los cánones correspondientes a los meses cobrados desde Diciembre de 2008 hasta Marzo de 2009, ambos inclusive, por la suma de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) cada uno, le han sido consignados en el expediente signado con el N° 4472, de este mismo Juzgado, a través de la cuenta de ahorros N° 0007-0061-43-0060220597 de la entidad Bancaria Banfoandes, la cual ya fue recibida por la representante de la Sociedad Mercantil Triplesiete S.R.L., ya que fue debidamente notificada por el Alguacil del Tribunal, por lo cual se encuentra en estado de legítima solvencia. Que esto puede verificarse en el referido expediente. Que los meses de Abril y Mayo fueron cancelados por adelantado el propio mes de Junio. Que el mes de septiembre de 2008, fue cancelado dos veces, que en el primero fue cancelado puntualmente, pero elaborado el recibo en fecha 15 de octubre de 2008, así como también se encuentra incluido el mes de septiembre junto a octubre y noviembre de 2008, en el recibo 0072, debiendo decir el recibo que cancela los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE. Que la insolvencia no existe, debido a que como se especifica en la cláusula octava del contrato de arrendamiento la arrendadora declara haber recibido de su parte la cantidad de UN MILLON CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.050.000,00), que corresponden a tres (3) meses de arrendamiento por concepto de depósito, en calidad de arras para garantizar el fiel y cabal cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que asumió en calidad de arrendataria, y que los mismos serán devueltos al finalizar la relación contractual. Que bajo ningún concepto el legislador previó que cada mes no aceptado debió hacerse en su oportunidad, refiriéndose a los meses iniciales en los cuales el arrendador se negó a recibir el pago, por lo que no se puede sacar otra conclusión, tal como lo obliga el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que no sea el estado de solvencia una vez que han sido depositados los cánones de arrendamiento. Que es la parte demandante quien le adeuda una gruesa cantidad de dinero proveniente de la inversión que hiciera al comienzo de la relación arrendaticia, a pesar de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, aceptada por la necesidad perentoria de la vivienda. Que la demandante y su apoderada y asistente legal hicieron plan para simular un estado de insolvencia forzoso, el cual es un modus operandi delictual y recurrente aplicado a varios inquilinos, y que ello es una estafa. Que cuando suscribió contrato de arrendamiento con Administradora 59 C.A., en Noviembre de 2006, al incluir en la cláusula cuarta la falsedad sobre el perfecto estado de conservación y funcionamiento del inmueble. Que recibió formal oferta de venta tramitada ante este mismo tribunal, hecha por el ciudadano F.V.R.S., en su condición de Presiente de la Sociedad Mercantil Triplesiete S.R.L. con una vigencia de seis (6) meses, por cuya oferta invirtieron en algunos recaudos solicitados por su ente bancario, referidos a su persona e incluso recaudos relativos al inmueble que debieron ser tramitados y cubiertos por el propietario oferente. Motivado a la oferta no escatimó en invertir en el apartamento, ya que presumía que iba a ser suyo, y era estimulada por cualquiera de los accionista de la referida sociedad mercantil. Que el tiempo de la oferta precluyó en el lapso de seis (6) meses, pero a pesar de eso, continuaba su esperanza por el supuesto deseo manifestado por dichos personajes, quienes de repente desaparecieron de la escena, apareciendo luego como apoderada y representante de dicha empresa S.M.R.d.S., quien comenzó a realizar las gestiones de cobranza y venta, pero realizaba apariciones impuntuales. Reconvino a la parte actora por la cantidad de CATORCE MIL VEINTINUEVE BOLIVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 14.029,72), correspondientes a la inversión hecha por concepto de reparaciones mayores efectuadas al inmueble y que debieron ser costeados por los propietarios a tenor de los artículos 1585 y 1587 del Código Civil Venezolano, cosa que no hizo. Que por esta razón recibió el apartamento en mal estado.

DE LAS PRUEBAS:

La parte actora promovió:

1. Copia simple del Instrumento Poder Registrado que le fuera otorgado a la Ciudadana S.M.R.D.S.. (Folios 07 al 11).

2. Contrato privado de Arrendamiento suscrito entre las partes. (Fol. 13 al 14).

3. Copia Simple del Documento Registrado de Propiedad del Inmueble. (Folios 15 al 18).

4. Copia Simple del Acta de Asamblea Registrada. (Folios 19 al 23).

5. Certificaciones arrendaticias de los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I.d.E.A.. (Fol. 26 al 51).

   La parte demandada promovió:

1. Copia simple de libreta de ahorros de la Cuenta de Consignación (Fol.56 y 57)

2. Copias simples de planillas de depósitos bancarias. (Fol. 58 y 59)

3. Copias simples de recibos expedidos por Triplesiete S.R.L. (Fol. 68)

4. Copia simple de Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil Triplesiete S.R.L. (Fol. 69 al 74)

5. Fotografías. (Fol. 75 al 83)

6. Copia Simple de estado de Cuenta emanado por Hidrocentro. (Fol. 84)

7. Copia Simple de estado de Cuenta emanado por GENI-GAS (Fol. 85)

8. Copia Simple de estado de Cuenta emanado por CADAFE. (Fol. 86 y 87)

9. Copia simple de Contrato de Servicio y Facturas (Fol. 88 al 92)

   PARA DECIDIR SE OBSERVA:

   DE LA RECONVENCION

   La parte demandada reconviene a la parte actora y pide el pago de Catorce Mil Veintinueve Bolívares con Setenta y Dos Céntimos (Bs. 14.029,72), correspondientes a la inversión hecha por concepto de reparaciones mayores efectuadas al inmueble arrendado. Expresa que tales reparaciones debieron ser realizadas por los propietarios. Que las reparaciones fueron efectuadas bajo promesa del ciudadano F.V.R.S., condueño del edificio, cuyo monto seria considerado como inicial en el negocio de venta del apartamento. Al respecto la parte actora-reconvenida al dar contestación a la reconvención negó cada uno de los hechos alegados por la demandada reconviniente. Que no es cierto que su representada adeude la cantidad de Catorce Mil Veintinueve Bolívares con Setenta y Dos Céntimos (Bs. 14.029,72), por concepto de reparaciones mayores efectuadas al inmueble. Que en el contrato de arrendamiento opuesto y aceptado entre las partes, en su cláusula cuarta, la arrendataria declara expresamente que ha recibido en perfecto estado de conservación, limpieza y mantenimiento el inmueble arrendado. Que si en algún momento el mismo necesito alguna reparación mayor la misma no fue notificada por el arrendatario, incumpliendo la referida cláusula, por lo tanto es responsable de los daños y perjuicios, que en caso de haber existido las mismas por falta de notificación, por lo tanto serian de su cargo todos los gastos que con ocasión a dicha reparación se le hayan efectuado al inmueble arrendado. Negó que el apartamento se encontrara en mal estado. Impugnó los fotostátos reproducidos por los demandados. Niega que el propietario deba costear reparación alguna. Niega que la arrendadora haya manifestado que los montos serian considerados como inicial para venta del apartamento Impugna los fotostatos reproducidos.

   Al respecto observamos: Cursa a los folios 13 y 14 instrumento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual no fue impugnado por lo que es valorado plenamente, en cuya cláusula cuarta se estableció:

   La Arrendataria declara expresamente que ha recibido en perfecto estado de conservación, limpieza y mantenimiento el inmueble arrendado; muy especialmente en cuanto se refiere a las instalaciones eléctricas, cerraduras, puertas, paredes, grifos, pintura, sanitarios, tuberías y demás accesorios e instalaciones del inmueble, las cuales se encuentran en perfecto estado de conservación y funcionamiento…

   Dicho instrumental cuyo valor probatorio es contundente, pone en evidencia que la demandada reconviniente recibió el inmueble en perfecto estado de conservación, limpieza y mantenimiento, por lo que mal puede pretender desvirtuar tal hecho, pero ello no obsta a que el inquilino si haya costeado reparaciones mayores, lo cual es carga probatoria de la parte demandada, por imperio de lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

   En cuanto a las fotografías cursante a los folios 75 al 83 cabe destacar lo siguiente:

   “Las fotografías son documentos representativos que sirven para probar el estado de hecho que existía para el momento de ser tomadas, de acuerdo con la libre crítica que de ellas haga el juez. Pues bien, siguiendo las enseñanzas de H.D.E., puede afirmarse que, como es posible preparar el hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria, o de testigos presentes en aquel instante, o que hayan formado parte de la escena captada, o intervenido en el desarrollo posterior del negativo, o por el examen del negativo por peritos, o por un conjunto fehaciente de indicios. Cumplido este requisito, como documentos privados auténticos que son, pueden las fotografías llegar a constituir plena prueba de hechos que no requieran por ley un medio diferente; si falta, tendrán un valor relativo libremente valorable por el juez, según la credibilidad que le merezcan y de acuerdo con su contenido, las circunstancias en que pudieron ser obtenidas y sus relaciones con las demás pruebas (vid. “Teoría general de la prueba judicial”, tomo II, quinta edición, V.P.d.Z. – Editor, Buenos Aires- Argentina, página 579. (Juzgado de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil, Agrario, del Transito Y Bancario De La Circunscripción Judicial Del Estado Amazonas, en sentencia de fecha 19-03-2007, expediente Nº 2005-6205)

   De manera que, a los efectos de reconocerle o no valor probatorio a las fotografías analizadas, debe este sentenciador determinar primero si la autenticidad de las mismas ha quedado establecida en este proceso, y al efecto observa: No consta a los autos confesión alguna del demandado reconviniente respecto a las escenas captadas por las fotografías que se hacen valer. Tampoco consta que en dichas imágenes aparezca persona alguna que pueda ratificar la autenticidad de las mismas a través de testimoniales, ni promovió la parte que las trajo a los autos, testigos que puedan declarar en este proceso sobre las mismas, por haber participado en el desarrollo posterior del negativo, así como tampoco ha promovido el examen de dichos negativos por peritos. Tampoco consta que hayan sido reproducidas por orden judicial. Por lo tanto las fotografías deben ser desestimadas, y así se declara.

   Respecto a los instrumentales cursante a los folios 84 al 87 se trata de copias simples de facturas superpuestas una sobre otra, los cuales deben ser desechados, pues los únicos documentos que se pueden aportar en copia simple al proceso son los documentos públicos, según lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

   En cuanto a los instrumento cursante a los folios 88 al 92 se trata de copias simples de documentos emanados de terceros, los cuales se desechan por no haber sido ratificados, según lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

   Lo anterior nos lleva a concluir, ante la escasa actividad probatoria de la parte demandada, que sus afirmaciones no quedaron debidamente probadas, por lo que forzosamente la reconvención debe ser desestimada, y así se declara.

   DE LAS CUESTIONES PREVIAS

   La parte demandada alega la cuestión previa del ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil basado en que la demandante no acredita la propiedad del inmueble y por no constar el documento de cesión del contrato de arrendamiento ni la notificación. Aduce que con quien contrató fue con la empresa Administradora 59.

   Al respecto tenemos que La cuestión previa contenida en el Ordinal 2º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, está relacionada con la capacidad para comparecer al proceso que deben tener las personas o lo que es lo mismo capacidad procesal, que es la necesaria para intervenir en un juicio. Dispone el Artículo 136 ejusdem lo siguiente: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, los cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley.” Es decir, que para comparecer en un proceso se requiere capacidad especial, tanto para ser demandante como para ser demandado, y todo el que tenga el libre ejercicio de sus derechos puede gestionar en juicio asistido de Abogado o por medio de apoderados judiciales. En este sentido, se ha considerado que solamente los declarados entredichos o inhabilitados, y los menores de edad, son las personas que no pueden comparecer en juicio sino mediante un representante legítimo. De la revisión de las actas procesales se evidencia que en la presente causa no fue demostrada la incapacidad de la parte actora para comparecer en juicio alegada por la parte demandada, por lo que la cuestión previa opuesta debe ser declarada sin lugar. Así se declara.-

   La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil basado en que la demandante no ofreció caución para garantizar las resultas del juicio. Al respecto debe señalarse que la caución de solvencia judicial prevista en el artículo 36 del Código Civil es sólo para la parte demandante no domiciliada en Venezuela, verificándose de autos, específicamente del registro mercantil cursante en los folios 69 al 74 que se trata de una empresa domiciliada en el territorio nacional, por lo que la cuestión previa es manifiestamente infundada, y así se declara.

   Por último se opone la cuestión previa del ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil fundamentado en que no se consignaron los documentos fundamentales de la demanda, en cuanto a título de propiedad del inmueble, la cesión del contrato de arrendamiento de administradora 59 y porque no se señaló el domicilio procesal. Al respeto observamos que la parte demandante acompañó a su libelo de demanda contrato de arrendamiento, documento de compra venta y acta de asamblea extraordinaria de la empresa TripleSiete, los cuales son suficientes para cumplir con la exigencia de la norma, y así se declara.

   En cuanto al domicilio, el libelo de demanda señala el siguiente: “Avenida Mérida, Galpón 29, La Hamaca, Brisas del Lago, Maracay Estado Aragua”. Por lo tanto la cuestión previa es desestimada, y así se declara.

   DEL DESALOJO

   Es un hecho admitido la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, y así se declara.

   En cuanto a la insolvencia en los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre 2008 hasta Marzo de 2009, la parte demandada aduce que cancelo los cánones correspondientes a los meses desde Diciembre de 2008 hasta Marzo de 2009, ambos inclusive, por medio de consignación por ante este mismo Juzgado. Asimismo indica la demandada que según los recibos de pago cursante al folio 68 emitido por la parte actora, se canceló dos veces el mes de septiembre 2008, y por lo tanto el mes de diciembre 2008 debe considerarse como cancelado.

   Al respecto observamos que al folio 68 cursa recibos de pago de los meses de septiembre a noviembre 2008, constatándose que efectivamente en ambos recibos se repite el mes de septiembre de 2008, evidenciándose así un error que nos permite establecer que lo cancelado en el último recibo se corresponde a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, por lo que con respecto al mes de diciembre de 2008 se considera que la demandada está solvente, y así se declara.

   Sobre los meses de enero a marzo de 2009, aun cuando la parte demandada afirma encontrarse consignando constatamos que no se impulsó la certificación del expediente de consignaciones ordenada en el auto de admisión de pruebas, por lo que no consta en autos dicho expediente, y por lo tanto no se puede verificar los pagos efectuados y menos aun si fueron legítimamente efectuados, y así se declara.

   Por lo tanto demostrada la relación arrendaticia y no habiéndose acreditado el pago ni hecho extintivo alguno nos permite declarar la insolvencia de la parte demandada y en consecuencia la acción por desalojo resulta ajustada a derecho según lo dispuesto en los artículos 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1579, 1592 Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.