Decisión nº 9906DEFINITIVA de Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 16 de Noviembre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL

DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: SOCIEDAD DE COMERCIO TRIPLESIETE SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 02 de Diciembre de 1988, bajo el N° 112, Tomo 300-A.

PARTE DEMANDADA: C.F.L. Y R.M.S.H., venezolanos, solteros, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nºs V- 9.486.049 y V-7.208.259 respectivamente, y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: C.C.G.R., abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 80.031 y de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: T.P., abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 29.722 y de este domicilio.-

MOTIVO: DESALOJO.-

EXP No. 9906-2009.-

SENTENCIA DEFINITIVA.

Se inicia el presente proceso por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 18 de Mayo de 2009.

En fecha 18 de Junio de 2009, la parte demandada dio contestación a la demanda y reconvino a la parte actora, admitiendo el Tribunal dicha reconvención en la misma fecha.

En fecha 22 de Junio de 2009, la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención.

En fecha 01 de Julio de 2009, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 03 de Julio de 2009, este Tribunal admitió el escrito de pruebas promovido por la parte actora.

En fecha 03 de Julio de 2009, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 14 de Julio de 2008, este Tribunal admitió las pruebas contenidas en los particulares 1 y 9 del escrito de pruebas presentado por la parte demandada.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alega la parte actora que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° 06, que forma parte del Edificio L.N., N° 27, en Jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, de esta Ciudad de Maracay, según documento inscrito ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Girardot del Estado Aragua, en fecha 06 de Agosto de 1.984, bajo el N° 21, Tomo 1 del Protocolo Tercero. Que en fecha 01 de Noviembre de 2006 suscribió un contrato de arrendamiento con los demandados, sobre el referido inmueble. Que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00) mensuales y CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) mensuales por cuota parte de mantenimiento, la cual cancelará el arrendatario a la arrendadora, al día siguiente al vencimiento de cada mes o más tardar dentro de los cinco (5) días primero del siguiente mes. Que se estableció que la duración del contrato ha sido fijado en seis (06) meses fijos, contados a partir del 01 de Noviembre de 2006, hasta el 30 de abril de 2007 ambas fecha inclusive. Que el arrendatario ha dejado de cancelas las pensiones arrendaticias y cuota parte de mantenimiento correspondientes a los meses de noviembre de 2008, diciembre de 2008, enero de 2009, febrero de 2009 y marzo de 2009. Que en razón de lo anterior demanda el desalojo, de conformidad con lo establecido en el articulo 34 literal “a” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada opone las cuestiones previas de los ordinales 2do; 5to; y 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativos a la ilegitimidad o falta de cualidad del actor y del representado legalmente, por no acreditar la propiedad del inmueble con documentos registrados; por no afianzar las resultas del juicio y referente a la falta de consignación con el libelo de algunos documentos que exige el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que acredite la plena propiedad del inmueble en cuestión, cesión del contrato de arrendamiento a su favor, y que no fue señalado el domicilio procesal preciso. Alegó no adeudar nada por concepto de arrendamientos, aduciendo que los cánones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2008 fueron cancelados por medio de los cheques N° 13350267 y 13350269 del BANCO CANARIAS, y fueron incluidos en los recibos de pago N° 0082 y 0083, pero que dichos cheques fueron presentados fraudulentamente en un documento de protesto, porque resultaron devueltos según la apoderada, y luego de consultar el estado de cuenta en el banco en consulta directa con la gerente de la entidad, no aparece por ningún lado la comisión bancaria por cheque devuelto, y en el protesto no aparece tampoco la copia del talón comprobante del cheque devuelto, por lo que eso, constituyendo ello una simulación de hecho punible, tipificado como delito en el Artículo 240 del Código Penal Venezolano, los meses de enero hasta marzo del año 2009, ambos inclusive, montantes a CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 450,00) cada uno les han sido consignados en el expediente N° 951,09 del Tribunal Primero De Los Municipios Girardot Y M.B.I.D.L.C.J.D.E.A., la cual ya fue recibida por la representante de la SOCIEDAD MERCANTIL TRIPLESIETE S.R.L. por lo que, al haber sido legalmente notificada por el Alguacil del Tribunal, se encuentra solvente, y que los meses de Abril y Mayo fueron cancelados por adelantado el propio mes de Junio. Que es la parte demandante quien le adeuda una gruesa cantidad de dinero proveniente de la inversión que hiciera al comienzo de la relación arrendaticia, a pesar de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, aceptada por la necesidad perentoria de la vivienda. Que la demandante y su apoderada y asistente legal hicieron un plan para simular un estado de insolvencia forzoso, el cual es un modus operandi delictual y recurrente aplicado a varios inquilinos, y que ello es una estafa. Que cuando se suscribió el contrato de arrendamiento con Administradora 59 C.A., en Noviembre de 2006, al incluir en la cláusula cuarta la falsedad sobre el perfecto estado de conservación y funcionamiento del inmueble. Que recibió formal oferta de venta tramitada ante este mismo tribunal, hecha por el ciudadano F.V.R.S., en su condición de Presidente de la Sociedad Mercantil Triplesiete S.R.L. con una vigencia de seis (6) meses, por cuya oferta invirtieron en algunos recaudos solicitados por su ente bancario, referidos a su persona e incluso recaudos relativos al inmueble que debieron ser tramitados y cubiertos por el propietario oferente. Motivado a la oferta no escatimaron en invertir en el apartamento, y era estimulada por cualquiera de los accionista de la referida sociedad mercantil. Que el tiempo de la oferta precluyó en el lapso de seis (6) meses, pero a pesar de eso, continuaba su esperanza por el supuesto deseo manifestado por dichos personajes, quienes de repente desaparecieron de la escena, apareciendo luego como apoderada y representante de dicha empresa S.M.R.d.S., quien comenzó a realizar las gestiones de cobranza y venta, pero realizaba apariciones impuntuales. Reconvino a la parte actora por la suma de Treinta y Dos Mil Cuatrocientos Setenta y Siete Con 58/100 Bolívares Fuertes (BsF. 32.477,58) correspondientes a la inversión hecha por concepto de reparaciones mayores efectuadas al referido inmueble, y que debieron ser costeados por los propietarios a tenor de los artículos 1585 y 1587 del Código Civil Venezolano, cosa que no hizo. Que por esta razón recibió el apartamento en mal estado, o sea, inhabitable.

DE LAS PRUEBAS:

La parte actora promovió:

1. Copia simple del Instrumento Poder Registrado que le fuera otorgado a la Ciudadana S.M.R.D.S., fue presentado su original a efectus vivendi por ante la Secretaria de este Juzgado. (Folios 07 al 12).

2. Contrato de Arrendamiento Notariado. (Folios 13 al 15).

3. Copia Simple del Documento Registrado de Propiedad del Inmueble. (Folios 16 al 19).

4. Copia Simple del Acta de Asamblea Registrada. (Folios 20 al 24).

5. Certificación Arrendaticia de los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I.d.l.C.J.d.E.A.. (Folio 26 al 51).

6. Original de la Notificación expedida por el Juzgado Primero de Municipio Girardot y M.B.I.d.l.C.J.d.E.A.. (Folio 150)

7. Original del Protesto sobre los cheques N° 13350267 y 13350269 presentado por ante la Notaria Quinta de Maracay. (Folio 151 al 158)

   La parte demandada promovió:

1. Copia Simple del comprobante de Consignación expedido por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I.d.l.C.J.d.E.A.. (Folio 68).-

2. Copia Simple de la Libreta de Ahorros de la Cuenta de Consignación. (Folio 69 y 70).-

3. Copias Simples de planillas de depósito bancaria. (Folios 71 y 72).-

4. Copias simples de recibos expedidos por Triplesiete S.R.L. (Folios 82).-

5. Copia Simple del Protesto de los cheques N° 133510267 y 13350269. (Folio 83 al 85).-

6. Copia Simple de Estados de Cuenta del Banco Canarias. (Folio 86 y 87).-

7. Copia Simple de Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil Triplesiete S.R.L. (Folio 88 al 93).

8. Fotografías. (Folio 94 al 116).

9. Copia Simple de Orden de corte del servicio de agua expedido por Hidrológica del Centro. (Folio 117).-

10. Copia Simple de estado de Cuenta emanado por Hidrocentro. (Folio 118 y 119).-

11. Copia Simple de Facturas de pago de Hidrocentro. (Folio 120).-

12. Copia Simple de Contrato de servicio de reparación. (Folio 121 y 122).-

13. Copias Simples de Letras de cambio. (Folio 123).-

14. Copias Simples de Facturas. (Folios 124 al 133)

15. Copia certificada del expediente de consignaciones, signado con el N° 951-09 del Juzgado Primero de Municipio Girardot y M.B.I.d.l.C.J.d.E.A.. (Folios 166 al 184).-

    PARA DECIDIR SE OBSERVA:

    DE LA RECONVENCION

    La parte demandada reconviene a la parte actora y pide el pago de treinta y dos mil cuatrocientos setenta y siete bolívares con cincuenta y ocho céntimos (Bs. 32.477,58) correspondientes a la inversión hecha por concepto de reparaciones mayores efectuadas al inmueble arrendado. Expresa que tales reparaciones debieron ser realizadas por los propietarios. Que las reparaciones fueron efectuadas bajo promesa del ciudadano F.V.R.S., condueño del edificio, cuyo monto seria considerado como inicial en el negocio de venta del apartamento. Al respecto la parte actora-reconvenida al dar contestación a la reconvención negó cada uno de los hechos alegados por la demandada reconviniente. Que no es cierto que su representada adeude la cantidad de Treinta y Dos Millones Cuatrocientos Setenta y Siete Mil Quinientos Ochenta Bolívares Exactos (Bs. 32.477.580,00), ahora Treinta y Dos Mil Cuatrocientos Setenta y Siete Con 58/100 Bolívares Fuertes (BsF. 32.477,58) por concepto de reparaciones mayores efectuadas al inmueble. Que en el contrato de arrendamiento opuesto y aceptado entre las partes, en su cláusula cuarta, la arrendataria declara expresamente que ha recibido en perfecto estado de conservación, limpieza y mantenimiento el inmueble arrendado. Que si en algún momento el mismo necesito alguna reparación mayor la misma no fue notificada por el arrendatario, incumpliendo la referida cláusula, por lo tanto es responsable de los daños y perjuicios, que en caso de haber existido las mismas por falta de notificación, por lo tanto serian de su cargo todos los gastos que con ocasión a dicha reparación se le hayan efectuado al inmueble arrendado. Negó que el apartamento se encontrara en mal estado. Impugnó los fotostátos reproducidos por los demandados. Niega que el propietario deba costear reparación alguna. Niega que la arrendadora haya manifestado que los montos serian considerados como inicial para venta del apartamento Impugna los fotostatos reproducidos.

    Al respecto observamos: Cursa a los folios 13 al 15 instrumento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual no fue impugnado por lo que es valorado plenamente, en cuya cláusula cuarta se estableció:

    La Arrendataria declara expresamente que ha recibido en perfecto estado de conservación, limpieza y mantenimiento el inmueble arrendado; muy especialmente en cuanto se refiere a las instalaciones eléctricas, cerraduras, puertas, paredes, grifos, pintura, sanitarios, tuberías y demás accesorios e instalaciones del inmueble, las cuales se encuentran en perfecto estado de conservación y funcionamiento…

    Dicho instrumental cuyo valor probatorio es contundente, pone en evidencia que la demandada reconviniente recibió el inmueble en perfecto estado de conservación, limpieza y mantenimiento, por lo que mal puede pretender desvirtuar tal hecho, pero ello no obsta a que el inquilino si haya costeado reparaciones mayores, lo cual es carga probatoria de la parte demandada, por imperio de lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

    En cuanto a las fotografías cursante a los folios 94 al 116 cabe destacar lo siguiente:

    “Las fotografías son documentos representativos que sirven para probar el estado de hecho que existía para el momento de ser tomadas, de acuerdo con la libre crítica que de ellas haga el juez. Pues bien, siguiendo las enseñanzas de H.D.E., puede afirmarse que, como es posible preparar el hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria, o de testigos presentes en aquel instante, o que hayan formado parte de la escena captada, o intervenido en el desarrollo posterior del negativo, o por el examen del negativo por peritos, o por un conjunto fehaciente de indicios. Cumplido este requisito, como documentos privados auténticos que son, pueden las fotografías llegar a constituir plena prueba de hechos que no requieran por ley un medio diferente; si falta, tendrán un valor relativo libremente valorable por el juez, según la credibilidad que le merezcan y de acuerdo con su contenido, las circunstancias en que pudieron ser obtenidas y sus relaciones con las demás pruebas (vid. “Teoría general de la prueba judicial”, tomo II, quinta edición, V.P.d.Z. – Editor, Buenos Aires- Argentina, página 579. (Juzgado de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil, Agrario, del Transito Y Bancario De La Circunscripción Judicial Del Estado Amazonas, en sentencia de fecha 19-03-2007, expediente Nº 2005-6205)

    De manera que, a los efectos de reconocerle o no valor probatorio a las fotografías analizadas, debe este sentenciador determinar primero si la autenticidad de las mismas ha quedado establecida en este proceso, y al efecto observa: No consta a los autos confesión alguna del demandado reconviniente respecto a las escenas captadas por las fotografías que se hacen valer. Tampoco consta que en dichas imágenes aparezca persona alguna que pueda ratificar la autenticidad de las mismas a través de testimoniales, ni promovió la parte que las trajo a los autos, testigos que puedan declarar en este proceso sobre las mismas, por haber participado en el desarrollo posterior del negativo, así como tampoco ha promovido el examen de dichos negativos por peritos. Tampoco consta que hayan sido reproducidas por orden judicial. Por lo tanto las fotografías deben ser desestimadas, y así se declara.

    En cuanto a los instrumentales cursante a los folios 121 al 333 observamos que se trata de copias simples de instrumentos y facturas emanadas de terceros, las cuales no fueron ratificadas en juicio, según lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desechan, y así se declara.

    Respecto a los instrumentales cursante a los folios 117 y 120 se trata de orden de corte de agua, estado de cuenta y facturas emitida por Hidrocentro, las cuales se valoran por no haber sido desvirtuadas, las cuales arrojan que había una deuda por consumo de agua, la cual se canceló más no se evidencia quien hizo el pago.

    Lo anterior nos lleva a concluir, ante la escasa actividad probatoria de la parte demandada, que sus afirmaciones no quedaron debidamente probadas, por lo que forzosamente la reconvención debe ser desestimada, y así se declara.

    DE LAS CUESTIONES PREVIAS

    La parte demandada alega la cuestión previa del ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil basado en que la demandante no acredita la propiedad del inmueble y por no constar el documento de cesión del contrato de arrendamiento ni la notificación. Aduce que con quien contrató fue con la empresa Administradora 59.

    Al respecto tenemos que La cuestión previa contenida en el Ordinal 2º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, está relacionada con la capacidad para comparecer al proceso que deben tener las personas o lo que es lo mismo capacidad procesal, que es la necesaria para intervenir en un juicio. Dispone el Artículo 136 eiusdem lo siguiente: “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, los cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley.” Es decir, que para comparecer en un proceso se requiere capacidad especial, tanto para ser demandante como para ser demandado, y todo el que tenga el libre ejercicio de sus derechos puede gestionar en juicio asistido de Abogado o por medio de apoderados judiciales. En este sentido, se ha considerado que solamente los declarados entredichos o inhabilitados, y los menores de edad, son las personas que no pueden comparecer en juicio sino mediante un representante legítimo. De la revisión de las actas procesales se evidencia que en la presente causa no fue demostrada la incapacidad de la parte actora para comparecer en juicio alegada por la parte demandada, por lo que la cuestión previa opuesta debe ser declarada sin lugar. Así se declara.-

    La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil basado en que la demandante no ofreció caución para garantizar las resultas del juicio. Al respecto debe señalarse que la caución de solvencia judicial prevista en el artículo 36 del Código Civil es sólo para la parte demandante no domiciliada en Venezuela, verificándose de autos, específicamente del registro mercantil cursante a los folios 88 al 93 que se trata de una empresa domiciliada en el territorio nacional, por lo que la cuestión previa es manifiestamente infundada, y así se declara.

    Por último se opone la cuestión previa del ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil fundamentado en que no se consignaron los documentos fundamentales de la demanda, en cuanto a título de propiedad del inmueble, la cesión del contrato de arrendamiento de administradora 59 y porque no se señaló el domicilio procesal. Al respeto observamos que la parte demandante acompañó a su libelo de demanda contrato de arrendamiento, documento de compra venta y acta de asamblea extraordinaria de la empresa Triple siete, los cuales son suficientes para cumplir con la exigencia de la norma, y así se declara.

    En cuanto al domicilio, el libelo de demanda señala el siguiente: “avenida Mérida, galpón 29 la hamaca brisas del lago, Maracay estado Aragua”. Por lo tanto la cuestión previa es desestimada, y así se declara.

    DEL DESALOJO

    Es un hecho admitido la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, y así se declara.

    En cuanto a la insolvencia en los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre a marzo de 2009, la parte demandada aduce que los meses de noviembre y diciembre 2008 fueron cancelados mediante cheques y el resto de los meses a través del procedimiento de consignaciones.

    En este sentido constatamos que cursa a los folios 151 al 153 original de instrumento expedido por la Notaría Pública Quinta de Maracay, contentivo del protesto efectuado por ese organismo, el cual debe ser valorado por no haber sido impugnado. En la referida actuación se dejó constancia que los cheque número 13350267 y 13350269 por un monto de quinientos bolívares cada uno librado contra la cuenta del co-demandado Franquiz Lucena Carlos del Banco canarias no presentaba fondos disponibles. De tal manera que al haber sido infructuoso el pago de los cheques, los cuales se libraron para cancelar los cánones de arrendamientos de los meses de noviembre y diciembre de 2008, los recibos expedidos no tienen ningún valor a los efectos del pago, y así se declara.

    Asimismo observamos que cursa a los folios 166 al 184 copia del expediente de consignaciones N° 951-09 del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de esta Circunscripción, las cuales no fueron impugnados y por lo tanto son valoradas.

    En ellas se verifica que las consignaciones se hicieron de la siguiente forma:

    FECHA DE CONSIGNACION MES CONSIGNADO

    18 de Mayo de 2009 Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo 2009

    03 de Junio de 2009 Junio de 2009

    Ahora, tratándose de pago por consignación, tenemos que en este sentido el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

    En cuanto a la forma de pago la cláusula segunda del contrato locativo reza: “El canon de arrendamiento que las partes han convenido por el inmueble objeto del presente contrato, ha sido fijado en la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares mensuales y cincuenta mil bolívares mensuales por cuota parte de mantenimiento, la cual cancelará los arrendatarios a la arrendadora al día siguiente al vencimiento de cada mes o a más tardar dentro de los cinco (%) primeros días del siguiente mes…”

    De tal manera que si el pago del canon debía efectuarse por mensualidades vencidas, la consignación podía efectuarla válidamente hasta el día 20 de cada mes. Así tenemos entonces que la consignación de los meses de enero, febrero y marzo de 2009 son extemporáneos por tardíos, lo cual sumado a la falta de pago de los meses de noviembre y diciembre de 2008 nos permite declarar la insolvencia de la parte demandada y en consecuencia la acción por desalojo resulta ajustada a derecho según lo dispuesto en los artículos 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1579, 1592 Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.