Decisión de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 2 de Octubre de 2007

Republica Bolivariana de Venezuela

EN SU NOMBRE

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana Caracas

DEMANDANTE: Inversiones Tusaf, S.R.L., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha diecinueve (19) de Julio de 1.986, bajo el Nº 08, Tomo 70-A, Pro.

APODERADOS

DEMANDANTE: Dres. V.O.C., G.C.N. y M.B., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 8.494, 8.567 y 44.051, respectivamente.

DEMANDADA: Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha diez (10) de Agosto de 1.982, bajo el Nº 05, Tomo 104-A.

APODERADOS

DEMANDADA: Actuó representada por F.F.A., español, titular de la cédula de identidad Nº E-81.085.412, asistido por los Dres. L.Q.M. y J.H.S.P., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 713.772 y 15.2245, respectivamente.

MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento.

EXPEDIENTE: 06-0723.

- I -

- Síntesis de los hechos -

Alegó la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:

Que mediante documento privado suscrito en fecha uno (01) de Marzo de 1.984, el ciudadano Tullio Mele Ippolito, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 6.815.653, celebró contrato de arrendamiento con la empresa Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., el cual tuvo como objeto un inmueble constituido por un local industrial, que constituye la segunda (2da) planta del Edificio Edinurbi, con una superficie aproximada de Seiscientos Veintidós Metros Cuadrados (622,00 Mts.2), y los puestos de estacionamiento cubiertos para vehículos identificados con los números diez (10), once (11), doce (12), trece (13) y catorce (14) así como los puestos de estacionamiento descubiertos, identificados como quince (15) y dieciséis (16) de la planta sótano del edificio, el cual se encuentra ubicado en Calle Nueve (9) de la Urbanización La Urbina, parcelas números nueve (9) y diez (10), manzana B-8, Sector Sur, Zona 1, Municipio Sucre del Estado Miranda.

Que el citado contrato de arrendamiento le fue cedido a su mandante, con todos sus derechos y obligaciones, en fecha doce (12) de Agosto de 1.988, quedando a partir de esa fecha instituida dicha empresa como la arrendadora y habiendo administrado dicho inmueble desde la fecha de la cesión y hasta la presente fecha.

Que de conformidad con la Cláusula Segunda (2da) del referido contrato, se estableció que el canon de arrendamiento mensual era por la suma de Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 18.000,00) – Dieciocho Bolívares Fuertes sin Céntimos (Bs. F. 18,00) mensuales, a partir del primero (01) de Abril de 1.984. Que a partir del uno (01) de Marzo de 1.986, se aplicaría un aumento del quince por ciento (15%) mensual de Dieciocho Mil Bolívares (Bs. 18.000,00) – Dieciocho Bolívares Fuertes sin Céntimos (Bs. F. 18,00), año de vigencia que siga teniendo el contrato, hasta que dicha pensión mensual alcance el monto de la regulación vigente ordenada por los organismos competentes, por la suma de Treinta Mil Novecientos Cuarenta y Seis Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 30.946,85) – Treinta Bolívares Fuertes con Noventa y Cuatro Céntimos (Bs. F. 30,94), mensuales. Que de dicha cláusula se deduce que las partes pactaron la posibilidad de incrementos del canon de arrendamiento en base a la regulación oficial del local arrendado.

Que según la Cláusula Tercera (3ª) del contrato, ambas partes convinieron que el arrendatario cancelaría los cánones de arrendamiento, al vencimiento de cada mes, en moneda de curso legal, en la residencia del arrendador, dentro de los cinco (05) días siguientes a cada mes vencido, y que la falta de pago de una pensión mensual de arrendamiento, daría derecho al arrendador a resolver el contrato y exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado.

Que el contrato de arrendamiento continuó prorrogándose automáticamente por períodos de dos (02) años, desde el uno (01) de Marzo de 1.984.

Que por cuanto la empresa arrendataria se negó reiteradamente a aceptar un incremento del canon de arrendamiento para regir las nuevas prórrogas, su mandante, procedió a solicitar la fijación de un nuevo canon máximo de arrendamiento, obteniendo del órgano regulador competente, un pronunciamiento administrativo contenido en la Resolución Nº 008620, de fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, la cual, fijó un nuevo alquiler mensual para uso industrial y comercial del local objeto del contrato de arrendamiento por un monto de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) - Cinco Mil Cuatrocientos Dos Bolívares Fuertes con Setenta Céntimos (Bs. F. 5.402,70), la cual anexó en copia cerificada, alegando asimismo que la arrendataria estaba en conocimiento de la misma.

Que por cuanto para el momento de dictarse la citada resolución administrativa, se encontraba en curso una prórroga del contrato locativo, la cual vencía en fecha veintiocho (28) de Febrero de 2.006, su mandante a los fines de dar por terminada la relación arrendaticia e imponer a la empresa arrendataria de la obligación de pagar el canon máximo de arrendamiento regulado a partir del uno (01) de Marzo de 2.006, procedió a notificar judicialmente a la arrendataria a través del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha diecisiete (17) de Enero de 2.006, es decir, dos (02) meses antes, de los siguientes particulares:

o Ratificó que la cesionaria y actual arrendadora del inmueble, era la empresa Inversiones Tusaf, S.R.L.

o Que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (01) de Marzo de 1.984, no sería renovado a su vencimiento, es decir, el veintiocho (28) de Febrero de 2.006, conforme a lo previsto en la Cláusula Cuarta del contrato.

o Que de conformidad con el Artículo 38, literal d, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria tenía el derecho de disfrutar la prórroga legal por un plazo de tres (03) años, que comenzaría el día primero (01) de Marzo de 2.006 y hasta el veintiocho (28) de Febrero de 2.009.

o Que de conformidad con el procedimiento de regulación tramitado por ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, expediente Nº 72394-F2, el canon de arrendamiento máximo vigente para el local arrendado así como para los puestos de estacionamiento, es la suma de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) - Cinco Mil Cuatrocientos Dos Bolívares Fuertes con Setenta Céntimos (Bs. F. 5.402,70), de conformidad con la Resolución No. 008620, de fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, la cual le fuera debidamente notificada.

o Que de conformidad con el ultimo aparte del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la Cláusula Segunda (2ª) del contrato de arrendamiento, la arrendataria tenía el deber legal y contractual de pagar a su mandante el nuevo canon de arrendamiento a partir del día primero (01) de Marzo de 2.006.

Anexó a los autos en original dicha notificación judicial.

Que conforme a lo expuesto, la arrendataria quedó obligada a pagar como nuevo canon de arrendamiento, la suma de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) - Cinco Mil Cuatrocientos Dos Bolívares Fuertes con Setenta Céntimos (Bs. F. 5.402,70), y que dicha empresa se ha negado a pagar el mismo, adeudando para la presente fecha los cánones de arrendamiento correspondientes a los siguientes meses: Marzo, Abril y Mayo de 2.006, encontrándose actualmente en mora en el cumplimiento de su principal obligación, como es la de pagar el canon de arrendamiento fijado legalmente y por ello su mandante se encuentra facultada para demandar la resolución del contrato de arrendamiento y requerir y obtener en forma inmediata la desocupación y entrega del local arrendado.

Que en virtud de lo dispuesto en las diferentes cláusulas del contrato de arrendamiento y tomando en cuenta el incumplimiento a las obligaciones contractuales por parte de la arrendataria, es evidente la improcedencia de la referida prórroga legal y que como consecuencia de la falta de pago de las mensualidades vencidas de Marzo, Abril y Mayo de 2.006, adeuda para la fecha la suma de Dieciséis Millones Doscientos Ocho Mil Cien Bolívares (Bs. 16.208.100,00) – Dieciséis Mil Doscientos Ocho Bolívares Fuertes con Diez Céntimos (Bs. F.16.208,10), a razón de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) – Cinco Mil Cuatrocientos Dos Bolívares Fuertes con Setenta Céntimos (Bs. F. 5.402,70).

Que de lo expuesto se desprenden las siguientes consecuencias:

o Que existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

o Que la empresa arrendataria Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., ha incumplido con la obligación legal y contractual de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento, configurándose los supuestos previstos en los Artículos 1.579, 1.592, ordinal 2º, 1.599 y 1.167 del Código Civil. Que de dichos supuestos legales así como de los hechos narrados, se evidencia la consecuencia jurídica que es la resolución del contrato de arrendamiento en virtud del incumplimiento, por parte de la arrendataria de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento fijados por el organismo regulador competente.

Que la empresa arrendataria le adeuda a su mandante la suma de Dieciséis Millones Doscientos Ocho Mil Cien Bolívares (Bs. 16.208.100,00) – Dieciséis Mil Doscientos Ocho Bolívares Fuertes con Diez Céntimos (Bs. F.16.208, 10), por concepto de las mensualidades correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2.006, a razón de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) – Cinco Mil Cuatrocientos Dos Bolívares Fuertes con Setenta Céntimos (Bs. F. 5.402,70), por cada mes.

Que en virtud de lo narrado, es por lo que proceden a demandar a la empresa Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., en su carácter de arrendataria, para que convenga o a ello fuere condenada por el Tribunal, en lo siguiente:

En la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha uno (01) de Marzo de 1.984 y en la consecuente entrega del inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento en que lo recibió.

En pagar a su mandante, en calidad de indemnización de los daños y perjuicios que causa esta resolución anticipada del contrato de arrendamiento, la suma de Dieciséis Millones Doscientos Ocho Mil Cien Bolívares (Bs. 16.208.100,00) – Dieciséis Mil Doscientos Ocho Bolívares Fuertes con Diez Céntimos (Bs. F.16.208, 10), correspondiente al importe de las mensualidades insolutas vencidas de los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2.006, a razón de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) – Cinco Mil Cuatrocientos Dos Bolívares Fuertes con Setenta Céntimos (Bs. F. 5.402,70), cada una. En pagar las costas y costos que se ocasionen con motivo del presente juicio.

De conformidad con el ordinal 7º del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que fuera decretada medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que el depósito del mismo recayera en su persona.

Estimó la demanda en la suma de Sesenta y Cuatro Millones Ochocientos Treinta y Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 64.832.400,00) – Sesenta y Cuatro Mil Ochocientos Treinta y Dos Bolívares Fuertes con Cuarenta Céntimos (Bs. F. 64.832,40), de conformidad con el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

Solicitó que la citación de la empresa demandada fuera practicada en la persona de su Administrador Genere, F.F.A., titular de la cedula de identidad Nº E-81.085.412.

Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha tres (03) de Octubre de 2.006, fue admitida la demandada, por no ser la misma contraria al orden público o a alguna disposición expresa en la Ley, ordenándose el emplazamiento de la empresa demandada en la persona de su representante legal, para que compareciera por ante este Tribunal, al segundo (2º) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a las diez antes meridiem (10:00 a.m.), a dar contestación a la demanda y oponer a la misma las defensas que creyere convenientes.

Mediante diligencia estampada por el apoderado actor en fecha once (11) de Octubre de 2.006, consignó a los autos los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa, y asimismo consignó a los autos los emolumentos necesarios a los fines que el Alguacil de este Tribunal se trasladara a practicar la citación de la empresa demandada.

Cursa a los autos nota estampada por la secretaría de este Tribunal en fecha treinta (30) de Octubre de 2.006, dejando constancia de haberse librado la compulsa, la cual, conjuntamente con la boleta de citación fue consignada por el Alguacil de este Tribunal, mediante diligencia estampada en fecha dieciséis (16) de Noviembre de 2.006, dejando constancia de la imposibilidad de la práctica de la citación personal del representante legal de la empresa demandada.

En fecha veintitrés (23) de Noviembre de 2.006, la representación judicial de la empresa actora, solicitó al Tribunal, que fuera acordada la citación de la empresa demandada mediante correo certificado, de conformidad con el Artículo 219 del Código de Procedimiento Civil, previo el desglose de la compulsa, lo cual le fue proveído mediante auto dictado por este Tribunal en fecha veinticuatro (24) de Noviembre de 2.006.

En fecha veintiséis (26) de Febrero de 2.007, el representante legal de la empresa demandada, asistido de abogado, en forma expresa se dio por citado.

En fecha veintiocho (28) de Febrero de 2.007, fue levantada acta con motivo de la contestación de la demanda, la cual fue contestada en los siguientes términos:

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, fundamentando la misma en que la empresa actora no es la cesionaria del contrato de arrendamiento y que el único titular de los acciones y derechos del citado contrato, es el ciudadano Cleanto Serra Scagliarini.

De forma subsidiaria contestó al fondo de la demanda alegando a tal efecto que no es cierto lo alegado por el actor en su libelo cuando menciona que su mandante, la empresa Inversiones Tusaf, S.R.L., sea la cesionaria del contrato de arrendamiento desde el día doce (12) de Agosto de 1.988 y que no es cierto que la referida cesión se encuentre estampada en la parte final del contrato.

Que no es cierto que el contrato de arrendamiento sea un contrato a tiempo determinado, sino que el mismo es a tiempo indeterminado, por cuanto al final de su término inicial y en virtud de la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, el mismo quedó prorrogado automáticamente por el término de dos (02) años desde el día uno (01) de Marzo de 1.986, y que en fecha uno (01) de Abril de 1.988, se operó la tácita reconducción prevista en el Artículo 1.600 del Código Civil y por ende estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Que no es cierto lo alegado por el actor en el sentido de que las partes pactaron la posibilidad de incrementos del canon de arrendamiento, en base a la regulación del local arrendado, ya que para la fecha de suscripción del contrato, no había regulación, y las partes establecieron un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de Treinta Mil Novecientos Cuarenta y Seis Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 30.946,85) – Treinta Bolívares Fuertes con Noventa y Cuatro Céntimos (Bs. F. 30,94). Que no es cierto que hubiera prórrogas automáticas del contrato de arrendamiento, pues su mandante, quedó sin oposición alguna como inquilina, al expirar el término de la prórroga pactada en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, hecho mediante el cual operaron los efectos previstos en el Artículo 1.600 del Código Civil. Que el canon de arrendamiento fue establecido convencionalmente entre las partes en la suma de Treinta Mil Novecientos Cuarenta y Seis Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 30.946,85) – Treinta Bolívares Fuertes con Noventa y Cuatro Céntimos (Bs. F. 30,94), y que la regulación dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, contenida en la Resolución Nº 008620, no se encuentra definitivamente firme por cuanto es objeto de un recurso de nulidad que se ventila por ante el Juzgado Superior Tercero en lo Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital.

Que la notificación judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas no tiene efecto alguno, en el entendido que la empresa actora no es la cesionaria del contrato de arrendamiento.

Que por cuanto su mandante ha cumplido con las obligaciones asumidas y en el entendido que el contrato es Ley entre las partes, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra por la empresa Inversiones Tusaf, S.R.L., en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Que al operarse la tácita reconducción del contrato, el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Que dicho contrato tuvo determinación en el tiempo durante los primeros cuatro (04) años de su vigencia.

Que la notificación judicial practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas en fecha diecisiete (17) de Enero de 2.006, no tiene efecto alguno en el presente juicio para dar por terminado un contrato de arrendamiento que para la fecha se había convertido en un contrato a tiempo indeterminado, aunado a la circunstancia de la ilegitimidad de la persona que la practicó.

Negó que dicha notificación judicial tenga eficacia para obligar a su representada a pagar un canon de arrendamiento por la suma de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) – Cinco Mil Cuatrocientos Dos Bolívares Fuertes con Setenta Céntimos (Bs. F. 5.402,70), contraviniendo lo pactado contractualmente y que además dicha resolución no esta firme por ser objeto de un recurso de nulidad.

Que no es cierto que su mandante se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que haya incumplido con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

Que el Artículo 1.600 del Código Civil establece, que si a la terminación del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario quedare en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación del tiempo.

Que conforme a la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, se estableció un plazo de duración inicial de dos (02) años fijos, contados a partir del primero (01) de Marzo de 1.984, quedando establecido que el mismo se prorrogaba automáticamente y de pleno derecho por un término igual al establecido como plazo inicial, si ninguna de las partes contratantes hubiese dado aviso a la otra, manifestando su voluntad de darlo por terminado. Que de ello se deduce que el plazo de duración inicial se cuenta a partir del primero (01) de Marzo de 1.984, durando hasta el último día del mes de Febrero de 1.986, fecha esta en que el contrato, por omisión de las partes, quedó prorrogado automáticamente por el período de dos (02) años, que venció el ultimo día del mes de Febrero de 1.988, fecha en la cual expiró el contrato de arrendamiento a tiempo determinado y comenzó el contrato a tiempo indeterminado, por tácita reconducción, la cual está contenida en la cláusula de fianza contenida en el contrato de arrendamiento, lo que lleva forzosamente a concluir que la intención de los contratantes era celebrar a tiempo determinado, dejando abierta la posibilidad que ese prorrogara indefinidamente. Que el arrendador en la fecha del día ultimo del mes de Febrero de 1.988, fecha de la terminación de la prórroga, a pesar de lo afirmado en el libelo, no ejerció ninguna acción que hiciera presumir su voluntad de que la arrendataria dejara de ocupar el inmueble arrendado, que por el contrario, el arrendador ha recibido el pago del canon de arrendamiento convencional durante veintidós (22) años, de los cuales, van dieciocho (18) a tiempo indeterminado, que la permanencia de la arrendataria durante todo este tiempo en el inmueble, emana de la anuencia de la arrendadora. Que de lo anterior se concluye que las partes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato suscrito y una vez fenecido, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por haberse operado la tácita reconducción, por lo que la acción procedente es la prevista en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la resolución de contrato.

Como defensa subsidiaria al fondo y para el supuesto negado que el Tribunal considerare que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, de conformidad con el Artículo 885 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los Artículos 16 y 22 ejusdem, opuso como defensa subsidiaria de fondo la relativa a la prohibición legal de admitir la acción propuesta, prevista en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarse en curso la prórroga legal contenida en el Artículo 38, ejusdem.

Que la actora en su libelo afirma que el contrato de arrendamiento continuó prorrogándose automáticamente desde el día uno (01) de Marzo de 1.984 y hasta el veintiocho (28) de Febrero de 2.006, cuando supuestamente notificó la no renovación del contrato. Que en tal caso a la arrendataria le correspondía con vencimiento para el día último del mes de Febrero de 2.009 la prórroga legal de tres (03) años, lo cual no consideró el Tribunal al momento de admitir la demanda, pues su mandante no se encuentra insolvente. Que en el ámbito inquilinario prevalece el orden público de protección, consagrado en el Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que siendo un derecho irrenunciable los derechos protegidos en dicha ley, no se le puede exigir a su mandante el pago de un canon de arrendamiento que no se encuentra definitivamente firme.

Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha siete (07) de Marzo de 2.007, se recibió aviso de recibo de citaciones y notificaciones del Instituto Postal Telegráfico (Ipostel).

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de dicho lapso, siendo promovidas ambas en fecha catorce (14) de Marzo de 2.007.

Pruebas de la parte demandante:

De conformidad con el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se acogió al principio de la comunidad de la prueba en cuanto a beneficie a las dos partes intervinientes en el proceso, en especial de los siguientes documentos anexados al libelo de la demanda:

El contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., el cual le fuera cedido y traspasado a su mandante en fecha doce (12) de Agosto de 1.988.

Actuaciones de regulación del inmueble contenidas en la Resolución Nº 008620, de fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, la cual fijó un canon de arrendamiento mensual por Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) – Cinco Mil Cuatrocientos Dos Bolívares Fuertes con Setenta Céntimos (Bs. F. 5.402,70).

Notificación judicial practicada a instancia de su mandante a la arrendataria por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha diecisiete (17) de Enero de 2.006.

En el Capitulo Segundo, titulado como la inversión de la carga de la prueba, alegó que la acción de resolución de contrato de arrendamiento está fundamentada específicamente en la mora por parte de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2.006. Que en tal sentido, y de conformidad con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a la demandada el demostrar su solvencia arrendaticia, por lo que invocan la correspondiente inversión de la carga de la prueba, quedando a cargo de la demandada el demostrar el pago oportuno de los cánones de arrendamiento insolutos, con la advertencia que deben corresponder al monto fijado por el organismo regulador.

En el Capitulo Tres (03), titulado como instrumental, consignaron marcado como “A”, original de comprobante de notificación solicitada por la empresa arrendadora Inversiones Tusaf, S.R.L., efectuada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha nueve (09) de Mayo de 2.006, mediante la cual, ese Tribunal, encargado de la recepción de las consignaciones arrendaticias, notificó a su poderdante que la empresa arrendataria, había efectuado consignaciones a su favor, reconociendo así en forma auténtica a su mandante, Inversiones Tusaf, S.R.L., como la legítima arrendadora del inmueble en autos.

Asimismo, consignaron marcado como “B”, original de comprobante de notificación efectuada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, mediante la cual, ese Tribunal notificó el haberse avocado a conocer de la demanda de nulidad interpuesta por la arrendataria Distribuidora El Súper Pantalón C.A., contra la Resolución Administrativa Nº 8620, de fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

En el Capitulo Cuatro (04), titulado como argumentaciones en contra de la contestación de la demanda, la parte actora, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto la cuestión previa puesta como los alegatos de fondo esgrimidos por la parte demandada.

En relación a la cuestión previa, contenida en el ordinal 2º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegó que la demandada, mediante una errónea interpretación de la nota de cesión contenida en el contrato de arrendamiento, pretende argumentar que su mandante no tiene cualidad para intentar el presente juicio, tratando de sorprender la buena f.d.T..

Que del análisis de la referida nota de cesión se evidencia claramente que la persona natural actuante, Cleanto Serra Scagliarini, representa a la empresa Inversiones Tusaf, S.R.L., la cual es identificada en la nota de cesión, no quedando duda acerca que la nueva arrendadora es su representada, quien desde el doce (12) de Agosto de 1.988, ha administrado y ejercido todos los derechos como arrendadora, habiendo tramitado en su condición de propietaria, el correspondiente procedimiento de regulación, en el cual ambas partes actuaron sin desconocer esa cualidad. Que asimismo la arrendataria, fue notificada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha diecisiete (17) de Enero de 2.006, en el sentido que la cesionaria y actual arrendadora es su representada. Que asimismo la arrendataria procedió a consignar por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, consignaciones arrendaticias a favor de Inversiones Tusaf, S.R.L., reconociéndola en forma auténtica como su arrendadora, por lo que mal puede pretender ahora desconocer dicha cualidad, para tratar así de evadir su verdadera responsabilidad como demandada, esto es, tratar de justificar su supuesto derecho a continuar pagando la pírrica suma de Treinta Mil Novecientos Cuarenta y Seis Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 30.946,85) – Treinta Bolívares Fuertes con Noventa y Cuatro Céntimos (Bs. F. 30,94), por el uso de todo un piso de un edificio industrial, negándose a aceptar el nuevo canon fijado por el organismo regulador.

Que la demandada alegó que el contrato de arrendamiento se había indeterminado en el tiempo y que por esa razón supuestamente puede continuar pagando el alquiler fijado en el contrato de arrendamiento, de conformidad con la Cláusula Cuarta del contrato, a la cual da una errónea interpretación, que carece de asidero jurídico. Que dicha cláusula está redactada en forma plural, y que dicho contrato se renovó automáticamente por períodos sucesivos y fijos de dos (02) años a contar del uno (01) de Marzo de 1.984 y que por cuanto la arrendataria se negó a aceptar la fijación de un nuevo canon de arrendamiento, razón por la cual solicitó del organismo regulador, la fijación del mismo.

Que la parte demandada reconoció el encontrarse dentro de la prórroga legal, lo que conlleva a la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y por ende sometido al nuevo canon de arrendamiento fijado por el organismo regulador.

Que la arrendataria se encuentra insolvente arrendaticiamente.

Pruebas de la parte demandada:

De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, promovió el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y el cual fuera anexado por el actor al libelo de la demanda como su documento fundamental.

Asimismo, y de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, promovió el documento constituido por el poder especial conferido a los actores, en cuyas planas consta, vía confesión, que la actora conoce y menciona el recurso de nulidad absoluta que se ventila por ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la región Capital, incoado por su mandante en contra de la Resolución Nº 008620 de fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Promovió y consignó copia certificada del recurso de nulidad incoado por su mandante en contra de la Resolución Nº 008620 de fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Promovió y consignó copia certificada de la Resolución Nº 1012, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en fecha siete (07) de Abril de 1.995, en el expediente signado con el Nº 72394-F2, de donde se evidencia que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, para la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento, no estaba regulado y que le fueron fijados cánones de arrendamiento por montos de Doscientos Sesenta y Cinco Mil Novecientos Ochenta Bolívares (Bs. 265.980,00) – Doscientos Sesenta y Cinco Bolívares Fuertes con Noventa y Ocho Céntimos (Bs. F. 265,98), y Diecisiete Mil Seiscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 17.640,00) – Diecisiete Bolívares Fuertes con Sesenta y Cuatro Céntimos (Bs. F. 17,64), para el estacionamiento, cuyo canon no ha sido aplicado durante mas de once (11) años, ni su cumplimiento es exigible, en razón de la convencionalidad establecida en las Cláusulas Segunda y Cuarta del contrato.

Promovió y consignó copias certificadas del expediente signado con el Nº 06-0615, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por su mandante a favor de la hoy actora, por monto de Treinta Mil Novecientos Cuarenta y Seis Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 30.946,85) – Treinta Bolívares Fuertes con Noventa y Cuatro Céntimos (Bs. F. 30,94), mensuales, establecidos en el contrato.

En fecha veinticinco (25) de Junio de 2.007, la parte actora a través de su apoderado judicial, solicitó de este Tribunal que se procediera a dictar la sentencia definitiva.

- III -

- Motivaciones para Decidir -

Con el propósito de resolver la presente controversia, pasa este Sentenciador, a realizar las siguientes consideraciones:

Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir.

El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial -a saber, el thema decidendum- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda-, y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas -en la oportunidad de contestación de la demanda- quedando de esta manera trabada la litis.

Luego de una revisión minuciosa y detallada de las actas que componen el presente expediente, se constata que la pretensión actora consiste en la resolución del contrato de arrendamiento contenido en documento privado suscrito entre las partes, en fecha primero (01) de Marzo de 1.984, el cual tiene como objeto un inmueble constituido por un local industrial, que constituye la segunda (2ª) planta del Edificio Edinurbi, con una superficie aproximada de Seiscientos Veintidós Metros Cuadrados (622,00 Mts.2), y los puestos de estacionamiento cubiertos para vehículos identificados con los números diez (10), once (11), doce (12), trece (13) y catorce (14) así como los puestos de estacionamiento descubiertos, identificados como quince (15) y dieciséis (16) de la planta sótano del edificio, el cual se encuentra ubicado en Calle Nueve (9) de la Urbanización La Urbina, parcelas números nueve (9) y diez (10), manzana B-8, Sector Sur, Zona 1, Municipio Sucre del Estado Miranda, en virtud de la presunta falta de pago de los cánones de arriendo correspondientes a los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2.006; ante dicha pretensión, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y se opone la parte demandada negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes los hechos alegados por la actora, alegando a tal efecto la solvencia arrendaticia de su representada.

De la Cuestión Previa Opuesta.

La parte demandada, asistida de abogado, como punto previo en el acto de contestación a la demanda, opuso a la misma la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad del actor para comparecer en juicio, fundamentando la misma en el hecho que el cesionario del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es el ciudadano Cleanto Serra Scagliarini y no la empresa Inversiones Tusaf, S.R.L.

A dicha cuestión previa se opuso la parte demandante alegando a tal efecto, que del análisis de la referida nota de cesión se evidencia claramente que la persona natural actuante, Cleanto Serra Scagliarini, representa a la empresa Inversiones Tusaf, S.R.L., la cual es identificada en la nota de cesión, no quedando duda acerca que la nueva arrendadora es su representada, quien desde el doce (12) de Agosto de 1.988, ha administrado y ejercido todos los derechos como arrendadora, habiendo tramitado en su condición de propietaria, el correspondiente procedimiento de regulación, en el cual ambas partes actuaron sin desconocer esa cualidad. Que asimismo la arrendataria, fue notificada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha diecisiete (17) de Enero de 2.006, en el sentido que la cesionaria y actual arrendadora es su representada. Que asimismo la arrendataria procedió a consignar por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, consignaciones arrendaticias a favor de Inversiones Tusaf, S.R.L., reconociéndola en forma auténtica como su arrendadora, por lo que mal puede pretender ahora desconocer dicha cualidad, para tratar así de evadir su verdadera responsabilidad como demandada.

La cuestión previa contenida en el ordinal 2º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es una de aquellas, antes denominadas excepciones dilatorias, dirigidas a poner en evidencia presuntos errores cometidos por el actor al instaurar la relación procesal respecto a sus presupuestos (capacidad objetiva del órgano jurisdiccional, legitimación procesal y acto constitutivo de la relación procesal).

Esta cuestión previa está dirigida a evidenciar un vicio en el presupuesto procesal denominado legitimación procesal de las partes, en este caso del actor. Ella se refiere a la incapacidad de disposición del patrimonio que afecta a la parte actora.

Observa este Juzgador que, en efecto, de la nota de cesión del contrato de arrendamiento, se evidencia que el ciudadano Tullio Mele Ippolito, titular de la cedula de identidad Nº 6.815.653, cedió el contrato suscrito con la empresa Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., al Sr. Cleanto Serra Scagliarini, titular de la cedula de identidad Nº 6.063.328, quien no actúa en forma personal sino en su carácter de socio de la firma mercantil Inversiones Tusaf, C.A., y con la anuencia escrita del otro socio, Fioravante Serra Scagliarini, titular de la cedula de identidad Nº 6.208.258.

Es evidente, que la cesión del contrato de arrendamiento no fue hecha a titulo personal, sino en su carácter de socio de la empresa actora, por lo que mal puede alegar la empresa demandada la falta de cualidad de la parte actora para intentar y sostener el presente juicio, aunado a la circunstancia que la empresa arrendataria, hoy demandada, hay reconocido en forma auténtica, como se analizará más adelante en el mismo cuerpo de esta decisión, el carácter de arrendadora de la empresa actora, razón por la cual, es forzoso, para quien aquí decide, el declarar sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, como en efecto así se declara. Así se decide.

- Del Fondo de la Demanda -

Ahora bien, trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:

La actora trajo a los autos, anexo al escrito libelar y promovió durante la etapa procesal correspondiente:

• Original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha diez (10) de Febrero de 2.006, bajo el Nº 62, Tomo 05 de los libros respectivos, él cual no fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es apreciado con todo su valor por este Tribunal, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con los Artículo 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, evidenciándose del mismo la representación que los Dres. V.O.C., G.C.N. y M.B., ostentan de la parte demandante, y así se declara.

• Documento privado de fecha uno (01) de Marzo de 1.984, suscrito entre el ciudadano Tullio Mele Ippolito con la sociedad mercantil Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y el cual, el arrendador, en fecha doce (12) de Agosto de 1.988, cedió a la empresa Inversiones Tusaf, S.R.L. Dicho documento no fue atacado ni desconocido en forma alguna por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Tribunal lo aprecia con todo su valor probatorio, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361, desprendiéndose del mismo la relación contractual arrendaticia existente entre las partes, por lo que siendo efectivamente la parte demandada la arrendataria, dentro de sus deberes contractuales y legales se encuentra precisamente cumplir con la obligación de pagar en los términos convenidos la pensión arrendaticia, y así se decide.

• Copia certificada emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, de la Resolución Nº 008620, de fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, mediante la cual, al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, se le fijó un canon máximo mensual de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) – Cinco Mil Cuatrocientos Dos Bolívares Fuertes con Setenta Céntimos (Bs. F. 5.402,70), mensuales. Dichas copias certificadas no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual, quien aquí decide, las aprecia con todo su valor, de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361, desprendiéndose de las mismas, que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento fue regulado por el organismo público competente, y así se declara.

• Original de notificación judicial efectuada a la empresa Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., a solicitud de la parte actora, y practicada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha diecisiete (17) de Enero de 2.006. Dicha notificación judicial fue atacada por la parte demandada alegando a tal efecto que la persona que la practicó no era la legítimamente correcta ya que a su criterio no era la arrendadora del inmueble. Este Sentenciador al respecto observa que dado que la cuestión previa opuesta por la parte demandada y contenida en el ordinal 2º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fue declarada sin lugar, es evidente que la notificación judicial ha de ser apreciada con todo su valor de conformidad con los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361, desprendiéndose de la misma, que la actora, en tiempo hábil notificó a la arrendataria de su condición de arrendadora, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, del inicio de la prórroga legal contenida en el literal d) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y del monto a ser cancelado por concepto de cánones de arrendamiento, de conformidad con la resolución Nº 008620, de fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, a partir del día primero (01) de Marzo de 2.006.

• Consignó original de notificación efectuada a su mandante por el Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha nueve (09) de Mayo de 2.006, mediante la cual, dicho Juzgado, encargado de recibir las consignaciones arrendaticias, notificó a su mandante, que la arrendataria Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., había efectuado consignaciones a favor de la hoy actora. Dicha documental no fue atacada por la parte demandada razón por la cual, quien aquí decide, la aprecia con todo su valor, de conformidad con las previsiones contenidas en los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en armonía con el 1.357 del Código Civil, evidenciándose de la misma, que la hoy demandada, reconoció en forma auténtica el carácter de arrendataria de la empresa Inversiones Tusaf, S.R.L., y que en tal carácter había efectuado las consignaciones arrendaticias, y así se establece.

• Por ultimo, promovió original de comprobante de notificación efectuada a su mandante por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, notificándole del avocamiento de la demanda de nulidad interpuesta por la empresa Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., en contra de la Resolución Nº 008620, de fecha siete (07) de Diciembre de 2.006, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Dicha documental no fue atacada en forma alguna por la parte demandada, razón por la cual, quien aquí decide, la aprecia con todo su valor, de conformidad con los Artículos 1.357 del Código Civil en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado así que la arrendataria está en conocimiento de la regulación, y así se establece.

Por su parte, la empresa demandada, en el lapso probatorio, promovió las siguientes pruebas:

• De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, promovió el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y el cual fuera anexado por el actor al libelo de la demanda como su documento fundamental. Por cuanto dicha documental ya fue analizada y apreciada en el mismo cuerpo de esta decisión, este Juzgador considera inoficioso el volver a pronunciarse sobre la misma, y así se acuerda.

• Asimismo, y de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, promovió el documento constituido por el poder especial conferido a los actores, en cuyas planas consta, vía confesión, que la actora conoce y menciona el recurso de nulidad absoluta que se ventila por ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la región Capital, incoado por su mandante en contra de la Resolución Nº 008620 de fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Con respecto a esta probanza, considera este Juzgador, que no puede ser considerada una confesión, la circunstancia que en un documento autenticado o no se reconozca la existencia o no de un procedimiento, aunado a que dicha circunstancia no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, y así se establece.

• Promovió y consignó copia certificada del recurso de nulidad incoado por su mandante en contra de la Resolución Nº 008620 de fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura. Dicha copia certificada no fue atacada por la demandante, razón por la cual, es apreciada con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el Artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrada con dicha copia certificada que la hoy demandada está en pleno conocimiento de un proceso de regulación del canon de arrendamiento, y así se declara.

• Promovió y consignó copia certificada de la Resolución Nº 1012, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en fecha siete (07) de Abril de 1.995, en el expediente signado con el Nº 72394-F2, de donde se evidencia que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, para la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento, no estaba regulado y que le fueron fijados cánones de arrendamiento por montos de Doscientos Sesenta y Cinco Mil Novecientos Ochenta Bolívares (Bs. 265.980,00) – Doscientos Sesenta y Cinco Bolívares Fuertes con Noventa y Ocho Céntimos (Bs. F. 265,98), y Diecisiete Mil Seiscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 17.640,00) – Diecisiete Bolívares Fuertes con Sesenta y Cuatro Céntimos (Bs. F. 17,64), para el estacionamiento, cuyo canon no ha sido aplicado durante mas de once (11) años, ni su cumplimiento es exigible, en razón de la convencionalidad establecida en las Cláusulas Segunda y Cuarta del contrato. Dicha resolución administrativa no fue impugnada por la demandante, razón por la cual es apreciada con todo su valor, de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil en armonía con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero la desestima del cúmulo probatorio, por haber sido la misma derogada con la Resolución Nº 008620, dictada en fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, y así se declara.

• Promovió y consignó copias certificadas del expediente signado con el Nº 06-0615, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por su mandante a favor de la hoy actora, por monto de Treinta Mil Novecientos Cuarenta y Seis Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 30.946,85) – Treinta Bolívares Fuertes con Noventa y Cuatro Céntimos (Bs. F. 30,94), mensuales, establecidos en el contrato. Dicha documental no fue impugnada por la demandante, razón por la cual es apreciada con todo su valor, de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361, evidenciándose que la demandada efectuó consignaciones arrendaticias a favor de la hoy actora, reconociendo así su carácter de arrendadora por un monto inferior al establecido en la regulación dictada. En cuanto a la validez o no de dichas consignaciones arrendaticias, se pronunciara este Juzgador, mas adelante, en el mismo cuerpo de esta decisión, y así se declara.

Establecida así la relación contractual arrendaticia existente entre las partes, considera prudente este Tribunal, el a.l.n.d. contrato de arrendamiento a los fines de determinar su determinación en el tiempo y por ende, determinar si la calificación de la acción es la correcta.

Se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y el cual fue analizado y apreciado por este Tribunal, que el mismo fue suscrito en fecha uno (01) de Marzo de 1.984, y de conformidad con la Cláusula Cuarta fue estipulado un plazo fijo de duración de dos (02) años, contados a partir del día uno (01) de Marzo de 1.984, y se consideraría automáticamente prorrogado y de pleno derecho, por períodos iguales al término inicial de duración, si ninguna de las partes contratantes hubiere dado aviso a la otra, manifestando su voluntad de darlo por terminado, lo cual debía ser por escrito y con un (01) mes de anticipación, por lo menos, al vencimiento del plazo inicial de duración o de las prórrogas si las hubiere, por lo que la relación contractual arrendaticia es a tiempo determinado, en virtud de la renovación sucesiva de plazos fijos.

Analizada dicha cláusula contractual, se concluye que la intención de las partes fue la de contratar a tiempo determinado, con posibilidad de prórrogas. El contrato suscrito entre las partes, a pesar de haberse prorrogado por períodos iguales desde el vencimiento del plazo inicial, a tenor de lo establecido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en sintonía con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ha de calificarse como un contrato a tiempo determinado, aunado a la circunstancia, que la parte demandada, no probó en ningún momento que alguna de las partes tenía la voluntad de resolver el contrato de arrendamiento, y así se decide.

Establecida así la calificación del contrato de arrendamiento como a tiempo determinado y siendo la acción correcta la de Resolución de Contrato de Arrendamiento, pasa de seguidas este Juzgador a efectuar las siguientes observaciones:

El Artículo 1.579 del Código Civil define al arrendamiento como “un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.”, de lo que se infiere que uno de los elementos que forman el contrato de arrendamiento es precisamente, su onerosidad, caracterizado porque una de las partes contratantes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente, y tal circunstancia se refleja, indudablemente, en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento de autos, donde las partes contratantes estipularon las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que la arrendataria pagaría el precio de la pensión de arrendamiento, que a su vez es calificada por la Doctrina y la Jurisprudencia como la contraprestación debida a que tiene derecho de percibir el arrendador por el uso, goce y disfrute que el inquilino hace del bien sometido a ese régimen y, en tal caso, tomando en consideración que el contrato que se a.c.a.r.e. fecha uno (01) de Febrero de 1.984, y que los pagos debían de hacerse por mensualidades vencidas, los primeros cinco (05) días de cada mes, en este tiempo es cuando se hacía cierta, líquida y exigible la obligación de pago a cargo de la arrendataria.

Al ser esto así, debe tenerse en consideración, de acuerdo al Artículo 1.264 del Código Civil, que las obligaciones deben cumplirse tal y como fueron convenidas, y su infracción acarrea las consecuencias señaladas por el Artículo 1.167 ejusdem, entre otros.

La parte actora en su libelo de demanda alega la falta de pago por parte de la arrendataria de los cánones de arrendamiento especificados en él. A la parte actora le bastaba probar la existencia de la obligación arrendaticia sin estar compelida a probar el hecho negativo del incumplimiento de la obligación; era a la parte demandada a quien correspondía probar haber pagado, o cualquier hecho excepcionante que lo relevara de su cumplimiento.

La parte demandada, por su parte, rechazó el incumplimiento de las cláusulas del contrato de arrendamiento alegando el haber pagado oportunamente los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, y que, como la hoy actora, se había rehusado a recibirle el pago, acudió ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a consignar los mismos, pero por la suma convenida contractualmente, es decir, Treinta Mil Novecientos Cuarenta y Seis Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 30.946,85) – Treinta Bolívares Fuertes con Noventa y Cuatro Céntimos (Bs. F. 30,94), y no la suma fijada en la tantas veces citada Resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato, por cuanto dicha Resolución es objeto de un recurso de nulidad absoluta el cual se ventila por ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital.

De autos se evidencia que la hoy accionante solicitó por ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que fuera regulado el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, organismo este, que en fecha siete (07) de Diciembre de 2.004, procedió a dictar la Resolución Nº 008620, fijando un canon de arrendamiento máximo mensual de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) – Cinco Mil Cuatrocientos Dos Bolívares Fuertes con Setenta Céntimos (Bs. F. 5.402,70). También de autos se evidencia, que la arrendataria estaba en pleno conocimiento de dicha regulación, por cuanto ejerció en contra de la misma, el recurso de nulidad que prevé la Ley en contra de actos administrativos de efectos particulares, recurso éste que actualmente se ventila por ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital. Lo establecido en dicha resolución administrativa, debía ser cumplido por la empresa arrendataria, desde el día uno (01) de Marzo de 2.006, fecha ésta en la cual la actora, a través del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, entre otros particulares, le notificó judicialmente al arrendatario demandado del nuevo canon de arrendamiento. Mal puede alegar la parte demandada que dicho recurso no se encuentra firme para no cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento fijado por el órgano administrativo competente, ya que dicho acto administrativo por el hecho de haber sido ejercido el Recurso de Nulidad en su contra, no deja en suspenso sus efectos, debiendo ser acatado y cumplido, en este caso por el arrendatario, quien, en todo caso, podría, si fuera el caso, ejercer la acción de reintegro inquilinario o solicitar la compensación de cánones. Así se establece.

Siendo así, y ahora pasando al análisis de las consignaciones efectuadas por la arrendataria por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, observa quien aquí decide, que la arrendataria consignó, en forma errónea, los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, por cuanto consignó por cada mes la suma de Treinta Mil Novecientos Cuarenta y Seis Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 30.946,85) – Treinta Bolívares Fuertes con Noventa y Cuatro Céntimos (Bs. F. 30,94), y no la suma establecida en la tantas veces citada resolución dictada por la Dirección General de Inquilinato, es decir, la cantidad de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) – Cinco Mil Cuatrocientos Dos Bolívares Fuertes con Setenta Céntimos (Bs. F. 5.402,70). Este hecho de no haber sido debidamente consignadas, las sumas fijadas como canon máximo mensual, por la resolución legalmente dictada por la Dirección General de Inquilinato, invalida las consignaciones efectuadas, no pudiendo considerarse a la arrendataria en estado de solvencia en cuanto a las mensualidades por ella depositadas. Así se establece.

Es obligante declarar, luego de lo anteriormente expuesto, que por cuanto a lo largo del proceso, la parte demandada no logró probar nada que le favoreciera, a los fines de demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento denunciados en el libelo como insolutos, o hubiese demostrado la causa que la eximiera de tal pago, ésta incurrió en insolvencia arrendaticia, infringiendo e incumpliendo, de esa forma, obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, así como los Artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.167 del Código Civil, y así se declara.

De lo anterior se concluye, que la demandada en el presente juicio, no probó a lo largo del proceso, el encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y demandados lo que hace forzoso para este Juzgador el concluir que la arrendataria se encuentra en estado de insolvencia frente a su arrendadora, y en consecuencia, inmerso en el supuesto contemplado en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento en concordancia con el Artículo 1.167 del Código Civil, lo que trae como consecuencia, que se hagan procedentes las pretensiones accionadas, y prospere en un todo, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones. Así se decide.

Por ultimo, por cuanto es evidente la insolvencia arrendaticia de la empresa demandada, de conformidad con el Artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal circunstancia no la hace beneficiaria de la prórroga legal contenida en el Artículo 38 ejusdem. Así se establece.

- IV -

- D I S P O S I T I V A -

En virtud de los argumentos de hecho y de Derecho que anteceden, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentara la sociedad mercantil Inversiones Tusaf, S.R.L., en contra de la empresa Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., ambas ampliamente identificadas en el inicio de esta sentencia, decide así:

PRIMERO

Declara CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento, intentó la sociedad mercantil Inversiones Tusaf, S.R.L., en contra de la empresa Distribuidora El Súper Pantalón, C.A.

SEGUNDO

Declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, contenido el mismo en documento privado suscrito entre las partes en fecha uno (01) de Marzo de 1.984, el cual tuvo por objeto “un local industrial, que constituye la segunda (2ª) planta del Edificio Edinurbi, con una superficie aproximada de Seiscientos Veintidós Metros Cuadrados (622,00 Mts.2), y los puestos de estacionamiento cubiertos para vehículos identificados con los números diez (10), once (11), doce (12), trece (13) y catorce (14) así como los puestos de estacionamiento descubiertos, identificados como quince (15) y dieciséis (16) de la planta sótano del edificio, el cual se encuentra ubicado en Calle Nueve (9) de la Urbanización La Urbina, parcelas números nueve (9) y diez (10), manzana B-8, Sector Sur, Zona 1, Municipio Sucre del Estado Miranda, Área Metropolitana de Caracas”.

TERCERO

Se condena a la parte demandada, Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., a entregar a la parte actora, Inversiones Tusaf, S.R.L., libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ya identificado supra.

CUARTO

Se condena a la parte demandada, Distribuidora El Súper Pantalón, C.A., a pagarle a la parte actora, Inversiones Tusaf, S.R.L., de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil, la suma de Dieciséis Millones Doscientos Ocho Mil Cien Bolívares (Bs. 16.208.100,00) – Dieciséis Doscientos Ocho Bolívares Fuertes con Diez Céntimos (Bs. F. 16.208,10), correspondiente dicho monto a los cánones de arrendamiento de los meses Marzo, Abril y Mayo del año 2006, demandados como insolutos, a razón de Cinco Millones Cuatrocientos Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs. 5.402.700,00) - Cinco Mil Cuatrocientos Dos Bolívares Fuertes con Setenta Céntimos (Bs. F. 5.402,70), por cada mes.

QUINTO

A la cantidad condenada a pagar en el literal anterior, deberá deducírsele el monto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses demandados (Marzo, Abril y Mayo del año 2006) que fueron consignados por la demandada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a razón de Treinta Mil Novecientos Cuarenta y Seis Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (Bs. 30.946,85) - Treinta Bolívares Fuertes con Noventa y Cuatro Céntimos (Bs. F. 30,94), por cada mes, y que da un total de Noventa y Dos Mil Ochocientos Cuarenta Bolívares con Cincuenta y Cinco Céntimos (Bs. 92.840,55) – Noventa y Dos Bolívares Fuertes con Ochenta y Dos Céntimos (Bs. F 92,82), suma ésta que se encuentra a la orden de la arrendadora beneficiaria, quien deberá efectuar el retiro de la misma, por ante la referida Dependencia Judicial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 53 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SEXTO

De conformidad con lo previsto en la disposición legal contenida en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTÍFIQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Dos (02) días del mes de Octubre de Dos Mil Siete (2.007). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez Titular,

Dr. C.S.D.

El Secretario,

Abg. J.A.H.

En la misma fecha siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se publicó la anterior sentencia, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, dejándose copia de la misma en el departamento de Archivo de este Juzgado, conforme lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. J.A.H.

CSD/Jah.-

Exp. Nº 06-0723.