Decisión nº 1845 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de Merida, de 24 de Febrero de 2011
| Fecha de Resolución | 24 de Febrero de 2011 |
| Emisor | Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores |
| Ponente | Homero Sanchez |
| Procedimiento | Apelacion |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, CONSTITUIDO CON ASOCIADOS
VISTOS
SUS ANTECEDENTES
CAPITULO PRIMERO
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: TZE SHANG CHEN DE SZETU, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad número V- 9.474.921, domiciliada en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y hábil y KOCK WING SZETU CHEN, LIE Y.S.C., LAUYING SZETU CHEN DE CHENG, KOCK LUNG SZETU CHEN, Y SHUN Y.S.C. , venezolanos, mayores de edad, la tercera y el cuarto casados y solteros los demás, titulares de las cédulas de identidad números 5.729.168, 8.098.826, 9.471.350, 9.471.005 y 9.190.700, respectivamente y domiciliados en la ciudad de Mérida, estado Mérida y hábiles y KOCK YU SZETU CHEN , venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 8.098.868 domiciliado en la ciudad de Coloncito, estado Táchira y hábil.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: E.A.M.M. Y B.S.H., venezolanos, mayores de edad, divorciados, titulares de las cédulas de identidad números 2.454.015 y 8.095.740, respectivamente, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado con los números 7.333 y 36.578 en su orden, domiciliados en la ciudad de Mérida, estado Mérida y jurídicamente hábiles, representación que consta del poder autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, estado Táchira en fecha 12 de noviembre de 2007, inserto con el número 78, tomo 122, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; del poder otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Mérida en fecha 14 de enero de 1.991, anotado con el número 02, Tomo 01, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y del poder autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el número 77, Tomo 122, de fecha 13 de noviembre de 2007, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.
PARTE DEMANDADA: E.E.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 23.216.167, domiciliado en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y hábil.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: R.P.P. y E.J.C.P., titulares de las cédulas de identidad números V- 9.227.368 y V – 15.621.287, con domicilio procesal en la Urb. Alto Chama, Calle Los Frailejones, número 80, oficina PAOLINI, IZAGUIRRE Y ASOCIADOS de la ciudad de Mérida, estado Mérida, carácter que se evidencia del poder autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del estado Mérida, anotado bajo el número 59, Tomo 19, de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial.
CAPITULO SEGUNDO
SÍNTESIS DE LA PRESENTE CAUSA
La presente causa se inicia por demanda incoada por la ciudadana: TZE SHANG CHEN DE SZETU y KOCK YU SZETU CHEN, la primera actuando en su propio nombre y representación de los ciudadanos : KOCK WING SZETU CHEN, LIE Y.S.C., LAUY.S.C. DE CHENG, KOCK LUNG SZETU CHEN, Y SHUN Y.S.C., a través de sus apoderados judiciales, los profesionales del derecho E.A.M.M. y B.S.H., identificados anteriormente, por RESOLUCION de Contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA del inmueble consistente en un apartamento signado con el Nº A-4, ubicado en el Edificio Don Vincenzo, piso 4, calle 36 con avenida G.P., Parroquia el Llano, Municipio Libertador del estado Mérida, el cual tiene una superficie aproximada de ciento diez metros cuadrados con ochenta centímetros
(110, 80 Mts 2 ), que consta de recibo comedor, cuatro ( 4) habitaciones, tres ( 3 ) baños, cocina, lavadero y balcón, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE; en parte con la fachada noreste interna y en parte con escaleras y pasillo de circulación del edificio; SUROESTE; con la fachada suroeste del edificio; SURESTE : con la fachada sureste del edificio y NOROESTE; en parte con pasillo de circulación, en parte con el apartamento B 4 y en parte con la fachada noroeste interna del edificio. El precio de venta fijado fue la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES ( Bs. 100.000.000.00), hoy CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES ( Bs.F 100.000.00), pagando en el momento de la celebración del contrato de opción de compra, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES ( Bs. 40.000.000.00) hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES ( Bs,F 40.000.00) y el saldo deudor SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES ( Bs. 60.000.000.00) para ese entonces, hoy SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES ( Bs. F. 60.000.00) , los cuales debía pagar en el término de cuarenta ( 40 ) días, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra, es decir a partir del día 4 de febrero de 2007.
Alegan los demandantes que, en caso de no concretarse la venta por una causa imputable a los vendedores, estos debían devolver al comprador la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000.00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 40.000.00), más CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.4.000.000.00), hoy CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 4.000.00) como compensación por los gastos realizados por el comprador. Si la causa fuera imputable al comprador, éste debería pagar a los vendedores la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000.00), hoy DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.10.000.00), como indemnización por daños y perjuicios y se obligaba a entregar desocupado el inmueble a los vendedores.
Señalan los demandantes que el comprador E.E.M.M., no cumplió con las obligaciones establecidas en el contrato de opción de compra, en pagar el saldo deudor, es decir la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.60.000.00), en el término de cuarenta ( 40) días, ni devolvió el inmueble completamente desocupado como se estableció en el contrato, razón por la cual demandan la Resolución del contrato de opción de compra venta y la indemnización por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.F.10.000.00), según lo establecido entre las partes en el referido contrato.
En fecha 15 de julio de 2010, el A QUO, dictó sentencia declarando con lugar la acción interpuesta. La parte demandada, en fecha 09 de Agosto de 2.011 ejerció el Recurso de Apelación correspondiente, en contra la Sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, razón por la cual subieron a este Tribunal de Alzada, las presentes actuaciones.
Dicho recurso fue recibido en este Tribunal por distribución, dándosele entrada y el curso de ley correspondiente, en fecha 27 de septiembre de 2.010.
El día 30 de septiembre de 2010, el apoderado judicial de la parte demandante solicitó la Constitución del Tribunal con Asociados, para la decisión de la presente causa, lo cual fue acordado por el Tribunal, conforme al artículo 119 del Código de Procedimiento Civil.
El día 07 de octubre de 2010, siendo las 10:00 a.m., se realizó el acto de Constitución del Tribunal con Asociados, de acuerdo a lo acordado por auto de fecha 04 de octubre de 2010, siendo elegidos de las ternas presentadas, los abogados S.A.U.S. y M.C.D.Z.. Notificados los profesionales del derecho, el 11 de noviembre de 2010 fueron juramentados como Jueces Asociados, designándose como ponente al abogado S.A.U.S.. Ninguna de las partes presentó informes en esta Alzada.
CAPITULO TERCERO
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA SEGÚN LA DEMANDA Y SU CONTESTACION.
I
DE LOS TÉRMINOS DE LA DEMANDA SEGÚN EL LIBELO.
La parte actora en su libelo, demanda la Resolución del Contrato de
Opción de Compra Venta del inmueble anteriormente descrito, en razón de que el comprador incumplió su obligación de pagar el saldo deudor en el término establecido y de entregar el inmueble desocupado a los vendedores; argumentaron que dicho contrato fue celebrado en fecha 20 de diciembre de 2006, debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de Mérida, estado Mérida, anotado bajo el número 18, Tomo 134 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual obra al folio 17 marcado con la letra “D”.
En el mencionado contrato se estableció que E.E.M.M., se obligaba a comprar el apartamento ya descrito en la síntesis de la causa, pagando en el momento de la celebración del contrato de opción de compra, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000.00), hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 40.000.00) y el saldo deudor, la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.60.000.000.00), hoy SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F. 60.000.00), sería pagado en el término de cuarenta (40) días, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra, es decir, debía ser pagado el día 04 de febrero de 2007.
Se estableció expresamente una cláusula penal, para el caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, en virtud de la cual, la parte que incumpliera debía resarcir a la otra por daños y perjuicios; en este caso el incumplimiento fue de parte del comprador, por tal razón se demanda la Resolución del Contrato de opción de Compra-Venta y la indemnización de daños y perjuicios hasta por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000.00).
II
DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA SEGÚN LA CONTESTACION DE LA DEMANDA.
La parte demandada en su oportunidad dio contestación a la demanda, a través del abogado E.J.C.P., en su carácter de co-apoderado judicial, en los siguientes términos:
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- Niega, rechaza y contradice los hechos narrados, así como el derecho invocado y pretendido en el libelo de la demanda por considerarlos inciertos y maliciosos.
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- Señala como cierto, el Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre su representado E.E.M.M., y suscrito por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, estado Mérida, autenticado bajo el número 18, Tomo 134.
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- Sostiene que en fecha 21 de diciembre de 2006, sus representados sostuvieron conversación con la ciudadana TZE SHANG CHEN SZETU (codemandante), acerca de la posibilidad del otorgamiento de una prórroga de cuarenta ( 40) días más, para la obtención de un crédito con BANFOANDES, a lo cual ella accedía, siempre y cuando ellos le entregasen una cantidad de dinero mayor, razón por la cual depositaron a través del Banco Provincial la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000.00), a la cuenta de ahorro número 0108-0353-57-0200025148, a nombre de TZE SHANG CHEN SZETU, depósito realizado en la oficina sucursal de Caja Seca, estado Zulia, en fecha 21 de diciembre de 2006, con número de movimiento bancario Nº 000003588.
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- Alega que en fecha 16 de abril de 2007, BANFOANDES aprueba el crédito hipotecario y que la semana siguiente se llevaría a cabo por ante el Registro Inmobiliario la firma y liquidación a los vendedores, quienes no se presentaron para la liquidación y menos para realizar la tradición de la propiedad.
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- Señala que sus representados conversaron nuevamente con la ciudadana TZE SHANG CHEN SZETU, quien manifestó que podría tener inconvenientes en el traslado a la ciudad de Mérida, pero no obstante presentaran el documento para su firma, que ellos estarían allí.
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- Indica que gestionaron nuevamente con el banco y se lo informaron a la ciudadana TZE SHANG CHEN SZETU, quien les dijo que en ese momento no podía, que le sufragaran los gastos de pasajes y que iría a fin de año (diciembre de 2007). Nuevamente sus representados realizaron los trámites con el banco referente al crédito aprobado, y realizaron varios depósitos; como el monto que debía tener el titular del crédito, E.E.M.M., la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES ( Bs. 1.500.000.00) de la antigua denominación, hoy MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.F 1.500.00), el monto para los gastos del traslado de TZE SHANG CHEN SZETU, por la cantidad de SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES, (Bs.760.000.00), hoy SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs.F 760.00), y, un monto de CINCUENTA MIL BOLÍVARES ( Bs. 50.000.00), hoy CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.F 50.000.00) depositado al abogado de BANFOANDES, J.G.P., para gastos de redacción del documento de crédito, además de los derechos de aranceles del Registro inmobiliario; pero los vendedores nuevamente no se presentaron.
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- Sus representados se comunicaron nuevamente con los vendedores, quienes manifestaron, no haber podido trasladarse, y se volvieron a tramitar documentos, solvencias, para una nueva asignación del crédito habitacional aprobado. En fecha 06 de febrero de 2008, se pagan derechos arancelarios y no se pudo firmar el documento.
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- Es devuelto el crédito hipotecario para una nueva evaluación y en fecha 23.05.2008, asignan el crédito habitacional para la adquisición del apartamento objeto de la demanda y los vendedores manifiestan la imposibilidad de asistir a la firma.
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- Manifestamos la falta de interés de los vendedores a dar cumplimiento con la obligación y deja en entredicho la actuación de los abogados demandantes pues no han manifestado posibilidad alguna de negociación.
CAPÍTULO CUARTO
DE LAS RAZONES DE HECHO Y DE DERECHO DE LA PRESENTE CAUSA.
I
RAZONES DE HECHO
De conformidad con lo argumentado tanto en el libelo de la demanda así como en el escrito de contestación, los hechos alegados por ambas partes se pueden sintetizar de la manera siguiente:
A.- Para la parte demandante, su pretensión deviene del hecho de que consta en Documento debidamente autenticado por ante la oficina Notarial Tercera de Mérida, estado Mérida, de fecha 20 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 18, Tomo 134, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, un Contrato de Opción de Compra-Venta, celebrado entre los ciudadanos: TZE SHANG CHEN DE SZETU; KOCK WING SZETU CHEN, LIE Y.S.C., LAUY.S.C. DE CHENG, KOCK LUNG S ZETU CHEN, SHUN Y.S.C., KOCK YU SZETU CHEN y el ciudadano E.E.M.M..
En el hecho de que el ciudadano: E.E.M.M., incumplió en pagar el saldo deudor en el término de cuarenta (40) días después de firmada la opción, es decir en fecha 04 de febrero de 2007.
En el hecho de no devolver el apartamento completamente desocupado, tal como lo establecía el contrato y por no cancelar la indemnización acordada por los daños y perjuicios causados.
B.- Para la parte demandada, en el hecho de que es cierto que se suscribió, en fecha 20.12.2006, por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, estado Mérida, un Contrato de opción de Compra-Venta, debidamente autenticado bajo el Nº 18, Tomo 134, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, entre los ciudadanos: TZE SHANG CHEN DE SZETU; KOCK WING SZETU CHEN, LIE Y.S.C., LAUY.S.C. DE CHENG, KOCK LUNG S ZETU CHEN, SHUN Y.S.C., KOCK YU SZETU CHEN y E.E.M.M..
En el hecho de que los vendedores nunca se presentaron, al Registro inmobiliario a realizar la firma de la tradición de la propiedad y que este procedimiento se realizó en varias oportunidades, así como que en varias oportunidades se tramitó ante el banco la documentación para la firma del mismo.
En el hecho de la falta de interés de los vendedores a cumplir con la obligación de la venta del inmueble.
II
-
La parte actora fundamenta su pretensión en las disposiciones legales siguientes:
Artículo 1.264 del Código Civil, que copiado textualmente dice:
Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Artículo 1.159 del Código Civil, que copiado a la letra reza:
Artículo 1.159 “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.
-
La parte demandada, no fundamentó su contestación en ninguna disposición legal, simplemente , señaló que con fundamento a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, negaba, rechazaba y contradecía en todo, tanto los hechos como el derecho invocado y pretendido.
Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil dice textualmente:
En la contestación de la demanda, el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación , y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación, podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación
CAPÍTULO QUINTO
DECISIÓN POSITIVA Y PRECISA CON ARREGLO A LAS ACCIONES DEDUCIDAS Y A LAS DEFENSAS PROPUESTAS.
Definida en los términos que anteceden la controversia, el Tribunal pasa a realizar el análisis de las pruebas promovidas por las partes.
I
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
ÚNICO:
DOCUMENTAL:
Valor y mérito jurídico probatorio del Documento autenticado por ante la oficina Notarial Pública Tercera del estado Mérida, anotado bajo el número 18, Tomo 134, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual obra a los folios 17 y 18 marcado con la letra “ D “.
De acuerdo con el documento anterior, se demuestra que el optante E.E.M.M., está obligado a pagar por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000.00) y devolver a la parte accionante, el inmueble totalmente desocupado.
II
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
A.- MÉRITO DE LOS AUTOS: Escrito de contestación libelar; de los autos; escritos; diligencias; actas y actos que conforman el expediente.
B.- DOCUMENTALES.
a.- Dos (2) documentos de solicitud y análisis de crédito del Banco BANFOANDES, de fechas 16 de abril de.2007 y 23 de mayo de 2008
b.- Tres (3) instrumentos privados de documentos de venta, redactados por el Banco BANFOANDES.
c.- Comunicación de fecha 24 de marzo de 2009 emanada de la sub-gerencia del Banco BANFOANDES.
d.- Documentos del SAMAT (6 folios)
e.- Fotocopia de comunicación emitida por la Vice-presidencia de créditos de BANFOANDES.
f.- Dos (2) depósitos de dinero.
g.- Depósitos de pago al abogado de BANFOANDES y a la oficina de Registro inmobiliario.
h.- Recibo de depósito de E.E.M.M. del pago realizado a BANFOANDES.
III
VALOR Y MERITO JURIDICO DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.
La parte accionante promovió la siguiente prueba:
UNICO:
DOCUMENTAL:
Valor y mérito jurídico probatorio del Documento autenticado por ante la oficina Notarial Pública Tercera del estado Mérida, anotado bajo el Nº 18, Tomo 134, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual corre en los folios 17 y 18 marcado con la letra ” D ”.
Riela del folio 17 al 20, marcado con la letra “D”, copia simple del documento público mediante el cual la ciudadana TZE SHANG CHEN DE SZETU, en nombre y representación de parte de la sucesión indivisa SZETU, declara que dio en Opción de compra-venta del inmueble consistente en un apartamento signado con el Nº A-4, ubicado en el Edificio Don Vincenzo, piso 4, calle 36 con avenida G.P., Parroquia el Llano, Municipio Libertador del estado Mérida, y cuyas medidas y linderos, además del precio fijado, la forma de pago y una cláusula penal establecida en caso de que una de las partes no cumpliera con las obligaciones allí establecidas, se encuentran descritas en los folios 2, 3 y 4 del expediente.
De acuerdo con el documento anterior, se demuestra que el optante E.E.M.M., está obligado en pagar por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000.00) y devolver a la parte accionante, el inmueble totalmente desocupado, como lo alega la parte actora.
A dicho documento este Tribunal, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo tiene como fidedigno, por no haber sido impugnado por el adversario en su debida oportunidad, razón por lo cual se aprecia con el mérito y valor jurídico probatorio establecido en el artículo 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 1.364 eiusdem. Y así se deja establecido.
Riela del folio 89 al 93, Los Informes de la parte actora donde señala : Que la parte demandada, admitió que sus representados dieron en opción de compra-venta y se obligaban a vender con toda preferencia al ciudadano E.E.M.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº 23.216.167, domiciliado en la ciudad de Mérida, estado Mérida y hábil, quien se obligaba a comprar, el inmueble consistente en un apartamento signado con el Nº A-4, ubicado en el Edificio Don Vincenzo, piso 4, calle 36 con avenida G.P., Parroquia el Llano, Municipio Libertador del estado Mérida, el cual tiene una superficie aproximada de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS (110,83 m2), que consta de un recibo-comedor, cuatro (4) habitaciones, tres (3) baños, cocina, lavadero, balcón, no dispone de estacionamiento para vehículo, y está comprendido dentro de los siguientes linderos; NORESTE: en parte con la fachada noreste interna, y en parte con escaleras y pasillo de circulación del edificio; SUROESTE: con la fachada suroeste del edificio; SURESTE: con la fachada sureste del edificio; y NORESTE: en parte con el pasillo de circulación, en parte con el apartamento B-4 y en parte con la fachada noreste interna del edificio.
Que se pactó el precio de la venta en CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.100.000.000.00), hoy CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100.000.00).
Que en el momento de la celebración del contrato de opción de compra-venta, sus representados recibieron la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000.00), para ese entonces, hoy CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000.00).
Que el saldo deudor, vale decir la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.60.000.000.00) para ese entonces, hoy SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 60.000.00), debía ser pagado en el término de cuarenta (40) días contados a partir de la firma del contrato, es decir el 04 de febrero de 2007.
Se estableció expresamente que en caso de no llegarse a concretar la negociación por una causa imputable a cualquiera de las partes, se realizaría una compensación como indemnización de daños y perjuicios.
Que en caso de no concretarse por parte del comprador, éste debía entregar el inmueble completamente desocupado.
Que el inmueble fue adquirido por sus representados, mediante documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro en fecha 17 de noviembre de 1.977, bajo el Nº 43, folio 166, protocolo Primero, Tomo 6º del citado año, el cual se rige bajo el sistema de propiedad horizontal, de conformidad con el documento de condominio de fecha 22 de agosto de 1.977.
Que el demandado no logró probar el pago de la obligación contraída, dentro del término establecido con los elementos probatorios traídos a los autos y por último que ha quedado demostrado, que no se pagó la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES ( Bs. 60.000.00).
Al respecto este operador de justicia observa que el artículo 1.160 del Código Civil establece lo siguiente:
Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley.
De lo dispuesta en la citada norma se infiere que el deudor incumplió con la obligación de pagar en el término establecido. Ha quedado demostrado y admitido el hecho de la celebración de un contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del estado Mérida y que en ese contrato se establecieron las cláusulas por las cuales se regiría, incluyendo una cláusula penal, para el caso de incumplimiento de cualquiera de las partes contratantes. De tal manera que procede la acción resolutoria y así se deja establecido.
IV
VALOR Y MÉRITO JURÍDICO DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada promovió las siguientes pruebas:
1) MÉRITO DE LOS AUTOS: Escrito de contestación de la demanda; de los autos; escritos; diligencias; actas y actos que conforman el expediente.
Fue negada su admisión la citada prueba, por auto que corre en los folios 75 y 76, por lo tanto este Tribunal, ratifica la decisión. Así se decide.
2) DOCUMENTALES.
a.- Dos (2) documentos de solicitud y análisis de crédito del Banco BANFOANDES, de fechas 16.04.2007 y 23.05.2008
Estas solicitudes de Banfoandes tal como se evidencia, son instrumentos emanados de un tercero, que no es parte del juicio, y debieron ser ratificadas a través de prueba testifical, igualmente se observa que las mismas tienen fechas que no concuerdan con el término para realizar el pago del saldo deudor que era el cuatro (4) de Febrero de 2007. Al respecto, señala el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio, deberán ser ratificados por el tercero mediante prueba testimonial; ahora bien, como los documentos a los cuales se refiere este literal no fueron ratificados por el tercero, de conformidad con la norma citada up supra, los mismos carecen de valor probatorio alguno y así se deja establecido.
b.- Tres (3) instrumentos privados de documentos de venta, redactados por el Banco BANFOANDES.
Estos instrumentos son documentos privados emanados de un tercero como es la Sub gerencia de Banfoandes y dirigida al ciudadano E.E.M.M., documentos estos que de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debieron ser ratificado por este, mediante la prueba testimonial y al no hacerlo, la parte promoverte de la prueba, esta carece de eficacia jurídica probatoria, y así se deja establecido.
c.- Comunicación de fecha 24 de marzo de 2009 emanada de la sub-gerencia del Banco BANFOANDES.
Este sentenciador observa que la comunicación emanada de la Sub-gerencia de BANFOANDES, y dirigida al ciudadano E.E.M.M. es con la finalidad de que se actualice la documentación para continuar con el proceso; Dicha comunicación se considera impertinente, ya que nada tiene que ver dicha comunicación con el presente juicio. Es un documento emanado de un tercero que según el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe ser ratificado mediante prueba testimonial. Razón por la cual, carece también de eficacia jurídica y así se decide.
d.- Documentos del SAMAT y Aguas de Mérida (5 folios)
Instrumentos administrativos corren a los folios del 65 al 68, recibo de caja, registro, actualización, Certificado de solvencia de inmueble, expedidos por el SAMAT, y al folio 69 solvencia otorgada por Aguas de Mérida, los cuales se consideran como ciertos y se valoran como tales , en base a la jurisprudencia, y así se decide.
e.- Fotocopia de comunicación emitida por la Vice-presidencia de créditos de BANFOANDES, de fecha 29 de junio de 2007.
Se infiere de dicho instrumento, que se trata de una comunicación entre dos dependencias de Banfoandes y además por tratarse de una fotocopia, carece de todo valor probatorio por lo tanto se desestima y se considera impertinente por no tener nada que ver en el presente juicio, por lo tanto no se le otorga valor probatorio alguno. Y así se deja establecido
f.- Tres ( 3 ) vouchers de depósito realizados ante el Banco Provincial : Nº 000000557, de fecha 19/12/07, por Bs. 760.000.00 a nombre de TZE SHANG CHEN DE SZETU, Cuenta corriente Nº 0108-0022-63-0100075652; Nº 000000392, de fecha 16/06/06, por Bs. 340.000.00 a nombre de TZE SHANG CHEN DE SZETU, Cuenta corriente Nº 0108-0022-63-0100075652 y Nº 000003588, de fecha 21/12/06, por Bs. 15.000.000.00 a nombre de TZE SHANG CHEN DE SZETU, Cuenta corriente Nº 0108-0353-57-0200025148.
A los referidos vouchers de depósitos bancarios se les otorga el valor jurídico probatorio que se desprenden del artículo 1.383 del Código Civil, es decir se consideran como Tarjas y en tal sentido se aprecia.
g.- Vouchers de depósitos efectuados ante el BANCO Banfoandes, a nombre de J.G., a la cuenta de ahorro Nº 0007-0039-8500-10141693, por Bs 50.000.00, de fecha 12/11/07, con depósito Nº 12586392 y ante el Banco DELSUR, a nombre del Registro Público, cuenta Nº 370076963976100218, por Bs 277,60, depósito Nº 18230828.
En cuanto al primer voucher de depósito, observa el tribunal que el mismo fue realizado a la cuenta de ahorros Nº 0007-0039-8500-10141693, cuyo titular es el ciudadano J.G. que es una persona extraña al proceso, el cual no fue promovido como testigo en su condición de tercero, para que lo ratificara en este juicio, razón por la cual carece de valor probatorio alguno, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se deja establecido.
En lo que respecta al depósito realizado ante el Banco DELSUR, a nombre del Registro Público, a la cuenta Nº 370076963976100218, por Bs. 277,60, depósito Nº 18230828, observa el Tribunal que el mismo constituye una copia fotostática que carece de valor probatorio alguno, por cuanto este instrumento no es una copia fotostática de un documento público, ni de un documento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido que son los únicos que se pueden presentar en juicio en fotocopias, razón por la cual carece de valor probatorio alguno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se deja establecido.
h.- Recibo de depósito de E.E.M.M..
Al respecto, se observa en este voucher de depósito Nº 12586389, que se trata de un depósito de efectivo realizado por E.E.M.M., a la cuenta Nº 0007-0011-80-0010087216, cuyo titular es el mismo E.E.M.M., por un monto de Un Millón Quinientos Mil Bolívares ( Bs 1.500.000.00), y de fecha 12/11/ 07. Este instrumento carece de valor probatorio alguno por cuanto el mismo se refiere a un depósito que el demandado en autos realizo a su propia cuenta y con ello nada aporta para desvirtuar o confirmar los hechos en los cuales quedó planteada la controversia , lo que hace que este instrumento resulte impertinente como medio de prueba en el presente juicio y así se decide.
En cuanto a los informes presentados por la parte demandada, concluye el tribunal que los mismos no aportan elementos nuevos, que no hayan sido analizados mediante el estudio minucioso que ha realizado el Tribunal de los medios probatorios, que fueron aportados por esta en la oportunidad legal correspondiente.
Analizado como han sido los elementos probatorios que obran en autos, el Tribunal llega a la siguiente conclusión:
Que ha quedado debidamente probado en los autos que entre la parte actora TZE SHANG CHEN DE SZETU, KOCK WING SZETU CHEN, LIE Y.S.C., LAUYING SZETU CHEN DE CHENG, KOCK LUNG SZETU CHEN, SHUN Y.S.C. y KOCK YU SZETU CHEN y la parte demandada E.E.M.M., se celebró un contrato de opción de compra–venta, el cual tenía como objeto el inmueble consistente en un apartamento signado con el Nº A-4, ubicado en el Edificio Don Vincenzo, piso 4, calle 36 con avenida G.P., Parroquia el Llano, Municipio Libertador del estado Mérida, el cual tiene una superficie aproximada de ciento diez metros cuadrados con ochenta centímetros, (110, 80 M2), y consta de recibo comedor, cuatro (4) habitaciones, tres (3) baños, cocina, lavadero y balcón, y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: en parte con la fachada noreste interna y en parte con escaleras y pasillo de circulación del edificio; SUROESTE: con la fachada suroeste del edificio; SURESTE: con la fachada sureste del edificio y NOROESTE: en parte con pasillo de circulación, en parte con el apartamento B 4 y en parte con la fachada noroeste interna del edificio; el precio fue la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000.00 ), de los cuales la parte actora recibió la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000.00), debiendo pagar el saldo deudor en el término de cuarenta (40) días, observándose que las partes no establecieron que este saldo deudor se debía de pagar a través de la obtención de un Crédito por la ley de política habitacional. Igualmente ha quedado demostrado en los autos que el contrato de opción de compra venta se celebró el 20 de diciembre de 2006 y que el término de cuarenta (40) días para pagar el saldo deudor venció el 04 de febrero de 2007; que no consta de autos que la parte demandada E.E.M.M., haya pagado dentro del término establecido el saldo deudor del precio, razón por la cual resulta evidente que la presente acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, debe ser declarada con lugar. Y así se decide.
DECISION.
En virtud de las consideraciones expuestas ante este Tribunal Superior Primero con Asociados, en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
Sin lugar el RECURSO DE APELACION, interpuesto por parte demandada, ciudadano E.E.M.M., por medio de su apoderado, abogado R.P.P., contra la sentencia dictada en fecha 15 de julio de 2010 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Mérida.
Se CONFIRMA, en todas y cada una de sus partes, la sentencia dictada por el Tribunal de la causa, en consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA interpuesta por los ciudadanos TZE SHANG CHEN DE SZETU y KOCK YU SZETU CHEN, la primera de las nombradas actuando en su carácter de apoderada de los ciudadanos: KOCK WING SZETU CHEN, LIE YUN SZETU CHEN, LAUYING SZETU CHEN DE CHENG, KOCK LUNG SZETU CHEN y SHUN Y.S.C., contra del ciudadano E.E.M.M..
Se da por RESUELTO el contrato de OPCION DE COMPRA – VENTA, celebrado entre la ciudadana TZE SHANG CHEN DE SZETU, en nombre y representación de parte de la sucesión indivisa SZETU, y el ciudadano E.E.M.M., mediante documento debidamente autenticado por ante la oficina NOTARIAL TERCERA de MERIDA, estado MERIDA, de fecha 20 de Diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 18, Tomo 134 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina notarial.
Se ordena al ciudadano E.E.M.M., hacer entrega inmediata del inmueble consistente en un apartamento signado con el Nº A-4, ubicado en el Edificio Don Vincenzo, piso 4, calle 36 con avenida G.P., Parroquia el Llano, Municipio Libertador del estado Mérida, el cual tiene una superficie aproximada de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS ( 110,83 MTS 2) y consta de un recibo-comedor, cuatro (4) habitaciones, tres (3) baños, cocina, lavadero, balcón, no dispone de estacionamiento para vehículo, y está comprendido dentro de los siguientes linderos; NORESTE: en parte con la fachada noreste interna, y en parte con escaleras y pasillo de circulación del edificio; SUROESTE: con la fachada suroeste del edificio; SURESTE: con la fachada sureste del edificio y NORESTE: en parte con el pasillo de circulación, en parte con el apartamento B-4 y en parte con la fachada noreste interna del edificio.
Se ordena a la parte demandante, devolver a la parte demandada la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000.00), equivalentes según la reconversión monetaria a la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 40.000.00), suma esta entregada a la firma de la celebración del contrato de opción de compra – venta.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte recurrente por haber sido declarada totalmente vencida en la presente Instancia.
Publíquese, regístrese y cópiese. Bájese el presente expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despa¬cho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil del Tránsito y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Méri¬da, en Mérida, a los veinticuatro (24) días del mes de febrero del año dos mil once (2011). Años: 200º de la Inde¬pendencia y 152º de la Federación.
El Juez Presidente,
H.S.F.
Los Jueces Asociados:
S.U.S.M.C.d.Z.
Ponente
La Secretaria,
M.A.S.G.
En la misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la tarde, se publicó la anterior decisión, lo que certifico.
La Secretaria,
M.A.S.G..
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL DEL TRÁNSITO Y DE MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, veinticuatro (24) de febrero del dos mil once (2011)
200º y 152º
Certifíquese por Secretaría, para su archivo, copia de la decisión anterior, de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 112 eiusdem, debiendo insertarse al pie de la misma el contenido del presente decreto.
El Juez,
H.S.F..
La Secretaria,
M.A.S.G..
En la misma fecha se expidió la copia acordada en el decreto anterior.
La Secretaria,
Exp. 4860 M.A.S.G..
