Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 16 de Septiembre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.-

199º y 150º

PARTE ACTORA: U.J.A.G., M.C.d.A. Y S.C.R., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.027.262, V-11.071.267 y V-3.594.745, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.E.M.E., inscrito en el Inpreabogado bajo el No.51.489.

PARTE DEMANDADA: M.I.B.J., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N°. V-11.757.548.

APODERADOS JUDICIAS DE LA PARTE DEMANDADA: D.G.R. y V.J.G.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.763 y 71.039, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.

EXPEDIENTE N° 15807

CAPITULO I

SÍNTESIS DE LA LITIS

Se inicia el presente procedimiento, mediante demanda que interpusieran los ciudadanos U.J.A.G., M.C.d.A. Y S.C.R., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.027.262, V-11.071.267 y V-3.594.745, respectivamente, contra la ciudadana: M.I.B.J., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N°. V-11.757.548.

En fecha 31 de enero de 2006, el apoderado actor, consignó los recaudos relativos a la demanda.

En fecha 07 de febrero de 2006, se admitió la demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada, para que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, tuviese lugar la contestación.

Cumplidas las formalidades relativas a la citación de la demandada, en fecha 03 de agosto de 2006, comparece asistida de abogado y consignó el instrumento poder otorgado a los abogados D.G.R. y V.J.G.R..

Posteriormente, en fecha 04 de octubre de 2006, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito contentivo de la contestación al fondo de la demanda y de la reconvención.

En fecha 16 de octubre de 2006, este Tribunal admitió la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, la cual fue debidamente contestada por la parte actora en fecha 23 de octubre de 2006.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho y promovieron las pruebas que consideraron convenientes, las cuales fueron agregadas, admitidas y evacuadas dentro de la oportunidad legal para ello.

En fecha 07 de marzo de 2007, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de informes.

Endecha 17 de julio de 2007, a solicitud de la representación judicial de la parte actora, el Dr. H.D.V.C.G., en su carácter de JUEZ PROVISORIO de este Tribunal, se abocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación de la parte demandada.

Cursan a los autos, diligencias suscritas por las partes, solicitando que este Tribunal dicte la sentencia definitiva.

CAPITULO II

ALEGATOS DE LAS PARTES

Siendo la oportunidad para dictar sentencia, pasa este Tribunal a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes observaciones:

DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA

El apoderado judicial de la parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:

Que por documento autenticado celebró contrato de opción de compra venta, con la ciudadana M.I.B.J., por un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No.11-23, ubicado en la primera planta del Edificio 11-2, el cual está construido sobre un lote de terreno que forma parte de la parcela A-5 de la Urbanización El Castillejo, situada en Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Z.d.E.M.. Con una superficie aproximada de SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (64,44 Mts.2) y consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, área destinada a cocina y lavadero, tres (3) habitaciones, un (1) baño y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada Norte; SUR: Fachada Sur y escaleras; ESTE: Fachada Este; y OESTE: Apartamento 11-24.

Que en el contrato las partes convinieron que el precio de la venta del referido inmueble era de la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.35.500.000,oo), actualmente la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.35.500,oo), los cuales sería cancelados por la compradora de la siguiente manera: La cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,oo) actualmente la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,oo), al momento de la firma del contrato y el saldo restante, es decir, la cantidad de QUINCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES, (Bs.15.500.000,oo) actualmente QUINCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.15.500,oo) al momento de la protocolización del documento definitivo de compra- venta; Que de conformidad con lo pautado en la cláusula cuarta de dicho contrato se debía perfeccionar la venta en el lapso de 120 días continuos más una prorroga de 45 días mas, a partir de la celebración del mismo. Que la compradora canceló la reserva antes mencionada por un monto de DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.18.500.000,oo) actualmente la cantidad de DIECIOCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.18.500,oo) en el momento de la firma de dicho contrato y la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.500.000,oo), actualmente la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.1.500.oo), a un intermediario. Que vencido el plazo para el perfeccionamiento de la venta, la compradora no manifestó querer perfeccionar la misma, actuando siempre con evasivas y promesas verbales sin ningún resultado positivo; estipulándose en la cláusula sexta del contrato que en caso de incumplimiento por parte de la compradora, los vendedores tendrán derecho a retener para si, el 20% de la cantidad recibida como reserva, como justa indemnización de los daños y perjuicios que dicho incumplimiento les haya causado, asimismo se estipulo en dicha cláusula que en caso de incumplimiento los vendedores podrán disponer libremente el inmueble dado en opción. Que sostuvieron conversaciones con la compradora, en vista de la situación y decidieron darle una nueva oportunidad para que perfeccionara la compra del inmueble, celebrando otro contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble ya descrito, debidamente protocolizado; que confiaron nuevamente en la hoy demandada y le concedieron un nuevo lapso para que perfeccionara la venta, pero de nuevo ha sido negligente y no realizó las gestiones correspondientes para firmar el documento definitivo y cancelar la suma de dinero acordada. Que en el segundo contrato, las partes realizaron algunas modificaciones tanto en la forma de pago como de la cláusula penal en caso de incumplimiento por parte de la compradora. Que con respecto al primer contrato, aclaran que sólo recibieron la cantidad de DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.18.500.000,oo) actualmente la cantidad de DIECIOCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.18.500,oo) y no VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,oo) actualmente la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,oo), como quiso hacerlo ver la compradora en el primer contrato para justificar la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (bs.1.500.000,oo) actualmente la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.1.500,oo) que cobraría un intermediario por concepto de comisión de venta, por lo tanto la compradora quedaría debiendo la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.17.000.000,oo) actualmente la cantidad de DIECISIETE MIL BOLIVARES (Bs.17.000,oo) y no la cantidad de QUINCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (bs.15.000.000,oo) actualmente la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,oo). Que sus mandantes confiando en la buena fe de la demandada al suscribir el primer contrato, permitieron que la futura compradora y actualmente demandada, ocupara el inmueble desde la fecha de la firma del primer contrato de opción, es decir desde el 04 de agosto de 2004, que sin embargo, en el segundo contrato, en la cláusula quinta se estipuló que la oferida recibe desde esa fecha el inmueble libre de deudas, comprometiéndose la misma a pagar una justa indemnización desde el 4 de agosto de 2004, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,oo), mensuales, actualmente la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.250,oo), mensuales, hasta todo el tiempo de duración del mencionado contrato y en caso de incumplimiento del contrato hasta su definitiva entrega del inmueble, sin convertirse en ningún momento en un contrato de arrendamiento. Que la compradora hoy demandada no ha cumplido con dicha cláusula y además tuvo la mala fe de cederle la vivienda a personas extrañas. Que en la segunda contratación se le extendieron las sanciones o cláusulas penal que tendría que cumplir la hoy demandada, pudiéndose evidenciar la mala fe de la compradora, motivo por el cual procedieron a demandarla.

Finalmente, solicitan al Tribunal que la parte demandada sea condenada a lo siguiente:

1. - A la retención del 20% del monto dado por la oferida, dicho monto se encuentra especificado en la cláusula tercera del segundo contrato de opción de compra venta, es decir la cantidad de Bs.3.700.000,oo, actualmente Bs.3.700,oo.

2. -A la retención de la cantidad de Bs.2.000.000,oo, actualmente la cantidad de Bs.2.000,oo, por los daños causados por la morosidad y pérdida de la línea telefónica existente en el inmueble, lo cual se desprende de la cláusula sexta del contrato.

3. - La cantidad de Bs.4.700.000,oo, actualmente la cantidad de Bs.4.700,oo, por concepto de justa indemnización, por el uso y disfrute del inmueble por parte de la demandada, desde la fecha 04 de agosto de 2004, hasta la fecha de interposición de la demanda, lo cual quedó establecido en la cláusula quinta del contrato.

4. - La cantidad de Bs.4.200.000,oo, actualmente la cantidad de Bs.4.200,oo, por los daños causados al patrimonio de los actores.

5. - Los honorarios profesionales de abogado que genere el procedimiento calculados al 25%.

6. - Solicitan al Tribunal que se pronuncie sobre los daños morales ocasionados a la parte demandante.

7. - Que sean condenados al pago de las costas procesales.

8. - Que se decrete la inmediata desocupación y la entrega libre de personas y de cosas del inmueble objeto del presente litigio.

9. - Que se decrete la medida de secuestro del inmueble objeto del litigio.

Fundamenta su acción, además del contenido del contrato de opción de compraventa autenticado, y su documento complementario, en los artículos, 1.160, 1.167, 1.185, 1.264 y 1.273 del Código Civil.

Por último estimaron la acción en la cantidad de VEINTISEIS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.26.700.000,oo); actualmente la cantidad de VEINTISEIS MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs.26.700,oo)

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA

En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la ciudadana M.I.B.J., parte demandada en el presente juicio, compareció en fecha tres (3) de agosto de 2006, y mediante diligencia consignó instrumento poder a los abogados D.G.R. y V.J.G.R. y se dio por citada en el presente juicio.

Posteriormente, dentro del lapso legal, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito contentivo de la contestación a la demanda y de la reconvención, mediante las cuales alegó lo siguiente:

• Aceptó y reconoció como cierto que su representada firmó contrato de opción de compra venta por ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M.G., en fecha 4 de agosto de 2004, con los ciudadanos U.J.A.G., M.C.C.D.A. y S.C., haciendo entrega de la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,oo) actualmente la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,oo), para los efectos de la reserva del inmueble objeto del litigio.

• Aceptó y reconoció que su representada firmó nuevamente un contrato de opción de compra venta, en fecha 25 de febrero de 2005, por cuanto dicho crédito ante no fue aprobado y en nombre de su representada desconoció e impugnó, el contrato de opción de compra venta de fecha 25 de febrero de 2005, por cuanto a su decir, el mismo es nulo de pleno derecho.

• Señaló que la persona que se presenta como apoderado judicial abogado J.E.M., no tiene cualidad para actuar en el presente juicio y así solicita al Tribunal que lo declare.

• Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho reclamado en la presente demanda, en todo y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados, como en los derechos que se invocan en función de los mismos.

• Reconvino a la parte actora, dicha reconvención fue admitida y contestada dentro del lapso legal establecido para ello.

DE LA RECONVENCIÓN

La representación judicial de la parte demandada reconviene a la

parte actora en los siguientes términos:

“Como quiera que la situación bajo análisis, ha causado en la persona de mi representada ingerente daños materiales y morales que ha tenido que enfrentar, perdida de tiempo útil, en su actividad laboral, contratación y pago de honorarios profesionales de abogado, desequilibrio, zozobra, temor fundado y angustia en el hogar, así como también en nombre de mi representada vengo a cumplir instrucciones expresas que me ha comunicado mi poderdante para RECONVENIR, como en efecto reconvengo en toda forma de derecho, por NULIDAD DEL CUMPLIMIENTO CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, por violación de los artículos 1166, 1342, 1146, 1154, 1493, 1497, 1499 del Código Civil, contrato de fecha 25 de febrero de 2005, anotado bajo el No.28, Tomo 19, de los libros de Autenticaciones, a los referidos ciudadanos U.J.A.G., M.C.D.A. Y S.C. REYES… así como también por daños y perjuicios sufrido por mi representada y su familia la cantidad de Bs.70.000.000,oo…Igualmente que convenga en pagar la cantidad de Bs.20.000.000,oo que se le hizo entrega como reserva para la opción de compra venta en el primer contrato de fecha 04 de agosto de 2004. Mas indexación por devaluación de la moneda.

DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCION

La parte actora-reconvenida, dentro de la oportunidad legal establecido para ello, procedió a contestar la demanda y expuso que: a) la parte demandada y reconviniente reconocen los hechos expresados en el libelo de la demanda. b) la demandada acepta y reconoce la firma de los contratos que se especifican en el libelo de la demanda. c) la parte demandada-reconviniente expone sin motivación alguna que el apoderado judicial de la parte actora no tiene cualidad jurídica, cuando existe un instrumento poder notariado y que especifican todas las facultades legales para actuar en juicio. d) que la parte demandada se contradice ya que acepta los hechos pero lo hace con el simple motivo de retrasar el presente juicio, se demuestra una vez mas que la parte demandada actúa de mala fé. e) que de conformidad con lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 369 eiusdem, solicita sea declarada la inadmisibilidad de la reconvención.

Ahora bien, este Tribunal pasa a decidir la reconvención propuesta y para ello observa:

La reconvención, mutua petición o contra demanda puede definirse como una pretensión independiente, que supone como toda pretensión, que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del juez que así lo reconozca mediante la sentencia.

La pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente título que la del actor. En el caso de autos, la parte demandada reconviniente, propone la reconvención con fundamento a que el contrato celebrado entre las partes es nulo por violentar las normas contenidas en el Código Civil, empero, al contestar al fondo de la demanda específicamente del CAPITULO I, DE LA VERDAD DE LOS HECHOS, acepta y reconoce como cierto que su representada firmó sendos contratos de opción de compra venta por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., en fechas 4 de agosto de 2004 y el 25 de febrero de 2005, contradiciéndose por demás en sus dichos, además de ello nada logró probar a su favor, ya que en el escrito de contestación reconoció la relación existente entre las partes así como las obligaciones contraídas por ambas al suscribir el contrato de opción de compra venta, además de ello alega que lo cierto es que su representada estaba sujeta a la aprobación de un crédito, alegando que quien incumplió el contrato de opción de compra venta, fue la parte actora, más no trajo ninguna prueba que demostraran tales alegatos, por lo tanto, deberá declarase sin lugar, la reconvención, los daños y perjuicios, la indexación y las costas contra-demandadas por la parte demandada-reconviniente y así debe establecerse en el dispositivo del fallo.

En cuanto al CAPITULO II DE LA ILEGITIMIDAD DE LA PERSONA EN EL PRESENTE JUICIO COMO APODERADO JUDICIAL, este tribunal observa, que la parte demandada-reconviniente señala que el apoderado judicial de la parte actora-reconvenida no tiene cualidad requerida por la ley, para intentar la acción y así solicita que el tribunal lo declare. Ahora bien, la parte demandada-reconviniente promueve una defensa previa, sin embargo no indica en forma alguna el argumento por el cual opone la misma, así como tampoco señala la fundamentación legal, por lo que este órgano jurisdiccional la tiene como no opuesta y desecha este argumento del juicio y así se declara.

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA Y ANALISIS DE LAS MISMAS

i) Original del Instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el No.37,Tomo 49, de fecha 13 de mayo de 2005, marcado con la letra “A”. Por cuanto se trata de un documento público que le merece plena fe a este juzgador, por emanar de un Funcionario autorizado para ello, se le otorga todo el valor probatorio que emana del mismo, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, además por no haber sido tachado por la parte a quien le fue opuesto.

ii) Copia Certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Z.G.d.E.M., en fecha 04 de agosto de 2004, bajo el No. 57, Tomo 86, marcado con la letra “B”. Por cuanto se trata de un documento público que le merece plena fe a este juzgador, por emanar de un Funcionario autorizado para ello, se le otorga todo el valor probatorio que emana del mismo, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, además por no haber sido tachado por la parte a quien le fue opuesto. Con dicho documento queda demostrado en autos que las partes en este juicio celebraron un primer Contrato de Opción de compra venta, bajo las condiciones allí establecidas, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No.11-23, ubicado en la primera planta del Edificio 11-23, el cual está construido sobre un lote de terreno que forma parte de la parcela A-5 de la Urbanización El Castillejo, situada en Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Z.d.E.M.. Con una superficie aproximada de SESENTA Y CUATROMETROS CUADRADOS CON CUARENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (64,44 Mts.2) y consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, área destinada a cocina y lavadero, tres (3) habitaciones, un (1) baño y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada Norte; SUR: Fachada Sur y escaleras; ESTE: Fachada Este; y OESTE: Apartamento 11-24.

iii) Copia fotostática de documento de Compra-Venta, debidamente Protocolizado por ante la Oficina subalterna de Registro del Municipio Z.d.E.M., en fecha 18 de junio de 2002, bajo el No.08, Tomo 13, protocolo 1ero., marcado con la letra “C”, al respecto observa este Tribunal que por cuanto se trata de un documento público que le merece plena fe a este juzgador, por emanar de un Funcionario autorizado para ello, se le otorga todo el valor probatorio que emana del mismo, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, ya que no fue tachado por la parte demandada. Con dicho documento quedó demostrado en autos la titularidad sobre el inmueble cuyo cumplimiento aquí se demanda por parte del actor.

iv) Copia Certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Z.G.d.E.M., en fecha 25 de febrero de 2005, bajo el No.28, Tomo 19, marcado con la letra “D”. Por cuanto se trata de un documento público que le merece plena fe a este juzgador, por emanar de un Funcionario autorizado para ello, se le otorga todo el valor probatorio que emana del mismo, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, además por no haber sido tachado por la parte a quien le fue opuesto. Con dicho documento queda demostrado en autos que las partes en este juicio celebraron un segundo Contrato de Opción de compra venta, bajo las condiciones allí establecidas, sobre un inmueble, cuyas características y demás datos se dan aquí por reproducidos.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA Y ANALISIS DE LAS MISMAS.

i) En el Capítulo I, reproduce el mérito favorable de los autos, el cual no constituye un medio de prueba legal o libre que pueda ser apreciado como tal, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser invocado.

ii) Ratificó, reprodujo y promovió las documentales consignada junto con el libelo de la demanda por el actor, al efecto de demostrar que su representada M.I.B.J., firmó contrato de opción de compra venta por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 4 de agosto de 2004, donde se evidencia que se le hizo entrega de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000, oo) hoy día la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,oo), a los fines de reservar el inmueble. Así mismo dentro de éste capitulo promovió y ratificó el contrato de opción de compra venta suscrito por ante la Notaria Pública del Municipio Z.d.E.M., en fecha 25 de febrero de 2005, donde se demuestra que le concedieron 5 días para cancelar la diferencia de la opción de compra. El Tribunal ya analizó dichos documentos los cuales fueron promovidos por la parte actora junto con el escrito libelar.

iii) Solicitó la confesión del demandado por cuanto en su contestación de la reconvención fue contestada pura y simple por cuanto no probó nada que le favoreciera. En cuanto a esta solicitud el Tribunal ya se pronunció en el análisis de la reconvención.

CAPITULO II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el presente caso, la parte actora demanda al ciudadana: M.I.B.J., por el incumplimiento de contrato y la justa indemnización de los daños y perjuicios, en virtud de los CONTRATOS DE OPCION DE COMPRA VENTA de un Inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No.11-23, ubicado en la primera planta del Edificio 11-2, el cual está construido sobre un lote de terreno que forma parte de la parcela A-5 de la Urbanización El Castillejo, situada en Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Z.d.E.M.. Con una superficie aproximada de SESENTA Y CUATROMETROS CUADRADOS CON CUARENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (64,44 Mts.2) y consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, área destinada a cocina y lavadero, tres (3) habitaciones, un (1) baño y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada Norte; SUR: Fachada Sur y escaleras; ESTE: Fachada Este; y OESTE: Apartamento 11-24; cuyos Contratos constan de documentos autenticados ante la Notaría Pública del Municipio Zamora, Guatire del Estado Miranda, el primero autenticado en fecha 04 de agosto de 2004, anotado bajo el N°57 Tomo 86 y el segundo en fecha 25 de febrero de 2005, anotado bajo el N°28 Tomo 19 de los libros de autenticaciones; en virtud del incumplimiento de la opcionante, en finiquitar el documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Subalterno respectivo.

Este Juzgador para resolver sobre el fondo de la litis, observa:

PRIMERO

Que en autos se encuentra demostrado, que los ciudadanos: U.J.A.G., M.C.D.A. Y S.C.R., demandantes en este juicio, como opcionantes y la ciudadana M.I.B.J., parte demandada en este juicio, como optante, celebraron dos Contratos de Opción de Compra venta, sobre apartamento distinguido con el No.11-23, ubicado en la primera planta del Edificio 11-2, el cual está construido sobre un lote de terreno que forma parte de la parcela A-5 de la Urbanización El Castillejo, situada en Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Z.d.E.M.. Con una superficie aproximada de SESENTA Y CUATROMETROS CUADRADOS CON CUARENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (64,44 Mts.2) y consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, área destinada a cocina y lavadero, tres (3) habitaciones, un (1) baño y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada Norte; SUR: Fachada Sur y escaleras; ESTE: Fachada Este; y OESTE: Apartamento 11-24; en los cuales se establecieron entre otras cosas que: (primer contrato) “el tiempo de duración de la opción era de 120 días continuos, contados a partir de la fecha de la firma de la opción”, y en cuanto al (segundo contrato) se estableció que “el tiempo de duración de la presente poción de compra-venta, era de cinco (5) días continuos, los cuales empezarían a contarse a partir de la fecha de la firma del presente documento, los cuales por ningún motivo serían prorrogables a menos que los oferentes manifestaren por escritura autenticada su decisión de prorroga”.

SEGUNDO

No obstante que en el primer contrato se estableció que el plazo de duración de la opción de compra venta, no sería prorrogable, las partes, de común acuerdo, mediante documento complementario, autenticado, prorrogaron el plazo por 5 días continuos, no prorrogables, contados a partir del día 25 de febrero de 2005, tal y como se evidencia de los referidos contratos ya analizados y apreciados por este Tribunal.

TERCERO

Que si bien es cierto, la parte actora demanda el incumplimiento del contrato por parte de la ciudadana M.I.B.J., tal y como se evidencia de las pruebas que cursan en autos, no es menos cierto, que tanto en el primer contrato específicamente de la CLAUSULA SEXTA, se estableció que en caso de ser LA COMPRADORA quien incumpliese quedaría RESUELTO EL CONTRATO, así como en el segundo contrato específicamente de la CLAUSULA SEXTA: se estableció que si LA OFERIDA no pagase el monto restante, sería motivo suficiente para dar por RESUELTO EL CONTRATO y daría motivo a LOS OFERENTES, para solicitar de LA OFERIDA, la desocupación y la entrega libre de personas y de cosas del inmueble en cuestión.

Ahora bien, la acción incoada por la parte actora se encuentra amparada por el Código Civil en sus artículos 1.167 del Código de Procedimiento Civil, que nos señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”; el artículo 1.159 del Código Civil, que señala: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”; y el artículo 1160 del Código Civil, que señala: “Los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. (cursillas y negritas del Tribunal)

Así las cosas, la parte demandada aceptó y reconoció la existencia de dos contratos de opción de compra venta, se limitó a negar y rechazar sin haber demostrado en autos sus afirmaciones de hecho, de acuerdo al principio consagrado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, existiendo una presunción de carácter culposo en el incumplimiento por parte de la demandada en sus obligaciones contractuales, de conformidad con el artículo 1.271 del Código Civil; es decir, que al acreedor en materia de prueba, en este caso, la compradora, le bastaría demostrar la no ejecución de la obligación, y una vez probada esta circunstancia, operará la presunción contra el deudor de que el incumplimiento es debido a su culpa. Entonces corresponderá al deudor, para desvirtuar esta presunción, la demostración que el incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable. En otras palabras, según una sana interpretación del artículo 1.271, el acreedor sólo tiene que demostrar el incumplimiento, y una vez probado éste, que a su vez se presume culposo por el legislador, corresponde al deudor desvirtuar la presunción probando la causa extraña no imputable.

Sin embargo, la interpretación expuesta es modificada en parte por el legislador en lo que respecta a la prueba del incumplimiento por parte del acreedor. Siendo el incumplimiento la no ejecución de la obligación, tratándose de un hecho negativo, nuestro legislador exime de una manera general al acreedor la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiendo al deudor demostrar el cumplimiento o pago de la misma o cualquier otro hecho que la haya extinguido, lo cual no sucedió en el caso de autos, ya que la parte demandada, no aportó al proceso ningún tipo de prueba idónea con la finalidad de llevar a convicción, certeza o existencia de los hechos con los cuales pudiese haber desvirtuado la pretensión del actor.

Conforme a lo antes a.y.p.c.l. resolución del contrato persigue tutelar los derechos egoístamente considerados de la parte que ha permanecido fiel al contrato y castigar el incumplimiento de la otra parte, y demostrado como ha quedado en autos que la parte demandada incurrió en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, toda vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos…(1.160 Código Civil), además de ello la parte demandada no trajo a los autos pruebas suficientes para demostrar lo demandado por la parte actora y que hicieran presumir a este sentenciador la verdad de sus alegatos, en virtud de ello, debe declararse con lugar la presente acción y como consecuencia de ello la resolución de los contratos de opción de compra venta suscritos por las partes los cuales quedaron debidamente reconocidos en autos, todo ello en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.

CAPITULO III

DECISION

Por los razonamientos y consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda que por el INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusieran los ciudadanos: U.J.A.G., M.C.D.A. y S.C.R. contra la ciudadana M.I.B.J., ampliamente identificados en autos y como consecuencia de ese incumplimiento RESUELTOS los contratos suscritos, el primero en fecha 04 de agosto de 2004, anotado bajo el N°57 Tomo 86, de los libros de autenticaciones llevados por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora, Guatire Estado Miranda, y el segundo en fecha 25 de febrero de 2005, anotado en fecha No.28, Tomo 19 y como consecuencia de la resolución aquí decidida; se ordena a la parte demandada, ciudadana M.I.B.J. a que cumplan con su obligación contractual de entregar el inmueble libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de conservación que se le entregó al momento de la contratación, el cual se describe a continuación: Inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No.11-23, ubicado en la primera planta del Edificio 11-2, el cual está construido sobre un lote de terreno que forma parte de la parcela A-5 de la Urbanización El Castillejo, situada en Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Z.d.E.M.. Con una superficie aproximada de SESENTA Y CUATROMETROS CUADRADOS CON CUARENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (64,44 Mts.2) y consta de las siguientes dependencias: sala-comedor, área destinada a cocina y lavadero, tres (3) habitaciones, un (1) baño y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fachada Norte; SUR: Fachada Sur y escaleras; ESTE: Fachada Este; y OESTE: Apartamento 11-24.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada, a pagar a la parte actora las siguientes cantidades de dinero:1.- la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs.3.700,oo) por concepto de la retención del 20% correspondiente al monto dado por la oferida, lo cual se encuentra especificado en la cláusula tercera del segundo contrato de opción de compra venta. 2.- La cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs.2.000,oo), correspondientes a la retención del 20% por los daños causados por la morosidad y pérdida de la línea telefónica existente en el inmueble, lo cual se desprende de la cláusula sexta del segundo contrato. 3.- La cantidad de Bs.4.700,oo, por concepto de justa indemnización, por el uso y disfrute del inmueble por parte de la demandada, desde la fecha 04 de agosto de 2004, hasta la fecha de la publicación de la presente sentencia, lo cual quedó establecido en la cláusula quinta del segundo contrato y 4.- La cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.4.200,oo) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales pactados en la cláusula sexta del primer contrato; dichas cantidades deberán ser indexadas a través de una Experticia Complementaria del Fallo que se ordena practicar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

SIN LUGAR la RECONVENCION o MUTUA PETICIÓN, interpuesta por la parte demandada-reconviniente, por los argumentos expresados en el análisis de la misma.

CUARTO

SIN LUGAR, la falta de cualidad, interpuesta por la parte demandada-reconviniente, por los argumentos expuestos en el análisis de la misma.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida.

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem.

Déjese copia certificada de la presente sentencia conforme lo establece el artículo 248 ibidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques a los dieciséis (16) días del mes de septiembre del año dos mil nueve (2009).- AÑOS: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO

DR. H.D.V. CENTENO GUZMAN.

LA SECRETARIA

ABG. DUBRASKA MANZANARES

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia previo el anuncio de Ley, siendo las once de la mañana (1:00 pm.)

LA SECRETARIA

HDELVCG/hdelvcg

EXP N°18507