Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 2 de Noviembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, Dos (02) de Noviembre de Dos Mil Nueve (2009)

199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000514

Vistos

, con Informes de Apelación

Materia Civil-Desalojo por Necesidad

Arrendamiento Inmobiliario

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadano U.J.F.Y., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-4.181.490.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos A.O. y R.A.M.M. abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 60.934 y 132.279, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano P.A.D.S., brasilero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-81.221.349.

APODERADOS LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos G.M., J.R.V.V. y A.B.R., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 35.514, 69.616 y 38.593, respectivamente.

OBJETO DE LA DEMANDA: DESALOJO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda de desalojo introducido en fecha 03 de Noviembre de 2008, por el ciudadano U.J.F.Y. asistido por los abogados A.O. y A.A.R.R., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial Modelo de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, contra el ciudadano P.A.D.S., por presunta necesidad de ocupar el inmueble alquilado.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 10 de Noviembre de 2008, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, de acuerdo con las reglas del procedimiento breve establecido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo pauta el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En cuanto a la medida solicitada acordó pronunciarse sobre la misma en el cuaderno correspondiente que a tales efectos ordenó abrir.

Realizados los trámites correspondientes para la citación, en fecha 30 de Junio de 2009, el abogado G.M. se constituyó en autos como apoderado judicial de la parte demandada, se dio por citado y consignó poder.

En fecha 06 de Julio de 2009, la representación de la parte accionada consignó escrito mediante el cual, entre otras defensas, dio contestación a la demanda.

Durante el evento probatorio solo la representación actora promovió las pruebas que consideró pertinentes a favor de su poderdante, siendo admitidas las mismas en su debida oportunidad.

En fecha 24 de Septiembre de 2009, el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunstancia Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar la demanda.

En fecha 05 de Octubre de 2009, la representación judicial de la parte demandante, apeló de la sentencia ante el A Quo, recurso que fue oído en ambos efectos en fecha 06 del mismo mes y año, por lo que se remitieron las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual, después de realizar el correspondiente sorteo, le asignó su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional, recibiéndolo por distribución en fecha 16 del mes y año en referencia y fijando el Décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.

En fecha 23 de Octubre de 2009, la parte actora asistida de su apoderado judicial, consignó ante esta Instancia, escrito de informes de la apelación ejercida, junto con recaudos.

Ahora bien, siendo la oportunidad para resolver la controversia, el Tribunal pasa a dictar sentencia de fondo, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, que:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

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“Artículo 1.264. -“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. …”.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

.

Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, … y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: …b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado… Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme…

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Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000

.

Verificadas como han sido las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Alegó el actor en el escrito libelar, que en fecha 24 de Diciembre de 2004, la Empresa KIRPALANI, C.A. (KIRCA), celebró un contrato de arrendamiento con la parte demandada ciudadano P.A.D.S. sobre un inmueble de su propiedad constituido por un Apartamento distinguido con las siglas “B-01-C” situado en el Piso 1, Torre “B” del Conjunto Habitacional Residencias B.V., ubicado en la Calle Este, Sector Este de la Urbanización Manzanares, Municipio Baruta del Estado Miranda, de esta Ciudad de Caracas, y que al haber finalizado la prórroga legal que le correspondió le exigió su devolución por cuanto lo necesita para ocuparlo ya que vive actualmente alquilado, resultando inútiles todas las gestiones realizadas para obtenerlo, por lo que procede a demandarlo para que desaloje el citado inmueble o a ello sea condenado por el Tribunal en base a la causal contenida en el literal “b” del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuestas como fundamento legal de su pretensión, en armonía con los Artículos 1.167, 1.264 y 1.585 del Código Civil.

Solicitó medida de secuestro, que la demanda fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con la condenatoria en costas.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

Así las cosas, el Tribunal observa de autos que cumplida la actividad citatoria correspondiente y llegada la oportunidad para el referido acto de contestación de la demanda, la parte accionada ciudadano P.A.D.S., a través de su apoderado judicial abogado G.M., presentó escrito donde, aceptó la existencia del contrato; rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, al sostener que no es cierto lo alegado por el ciudadano U.J.F.Y. ya que la Empresa KIRPALANI, C.A. (KIRCA) fue quien le arrendó y que éste último actuó solo como representante de la misma y no como propietario; que es falso que el arrendador le haya manifestado la necesidad de ocupar dicho inmueble ni que le haya señalado que vive alquilado.

Concluye argumentando que el simple elemento que el actor hubiese optado por el ejercicio de la acción de desalojo evidencia que resulta improcedente cualquier argumento relativo a que el término del contrato hubiere vencido o su representado estuviere en la obligación de restituir el inmueble por vencimiento del plazo, como presupuesto para tal acción. Por último solicitó se declare sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley.

Planteada como ha sido la controversia, es menester pasar a pronunciarse sobre la defensa perentoria de fondo opuesta por la representación demandada, y al respecto observa:

DEL ARRENDADOR Y LA SUBROGACIÓN

El apoderado judicial de la parte demandada invocó una defensa de fondo dirigida específicamente a la falta de cualidad de actor para intentar el presente juicio, al considerar que el demandante no fue quien firmó el contrato en forma personal como propietario sino que lo hizo en representación de la Empresa KIRPALANI, C.A. (KIRCA), por lo cual considera prudente este Tribunal destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación.

En tal sentido, existe jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de noviembre de 1992, que determina:

…Es doctrina imperante en el Derecho Procesal de hoy en la mayoría de los autores y en criterio de esta Sala que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga ‘legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal –Couture y Chiovenda-. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio…

.

Bajo estos criterios precedentemente señalados y que objetivamente hace suyo éste Sentenciador, la pretensión de desalojo bajo estudio, bien puede dirigirla el ciudadano U.J.F.Y., por encontrarse el mismo legitimado para intentar el presente juicio, toda vez que el efecto que pretende es producto de un vínculo inquilinario en el cual él se subrogó como consecuencia de la liquidación de la empresa en referencia de la cual era único accionista y presidente de la misma así como de la consecuente adjudicación en propiedad del inmueble de marras, tal como se desprende de los documentos que rielan a los folios 7 al 12 y 13 al 15 del expediente marcados con las letras “A” y “B”, respectivamente, que más adelante serán analizados en este fallo; lo que consecuencialmente le atribuye el carácter de parte interesada en las resultas del juicio en comento; por lo tanto, ello trae como consecuencia una declaratoria de improcedencia sobre la falta de cualidad activa señala por la representación judicial de la parte demandada, y así se decide.

Planteados como han sido los hechos de la controversia, este Órgano Jurisdiccional en atención al principio de la comunidad de la prueba; pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

De las pruebas producidas por la representación actora:

Copia certificada del contrato de arrendamiento cursante a los folios 7 al 12 del expediente marcado con la letra “A”, celebrado en fecha 24 de Diciembre de 2004, entre la Empresa KIRPALANI, C.A. (KIRCA), representada por su Presidente ciudadano U.J.F.Y., en su condición de arrendadora y el ciudadano P.A.D.S., en su carácter de arrendatario, por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 07, Tomo 66 de los libros respectivos, sobre el inmueble objeto de la presente litis identificado Ut Supra, por el lapso de un (1) año fijo contado a partir del día 15 de Enero de 2005 hasta el día 14 de Enero de 2006, considerándose extinguido si con sesenta (6) días de antelación a su vencimiento no convinieran en celebrar un nuevo contrato, según sus Cláusulas Primera y Tercera. A esta instrumental se le adminicula la documental que riela al folio 81 del expediente contentiva de comunicación vía Ipostel, sobre el disfrute de la prórroga legal; a las cuales éste Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.2359 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que la relación locataria bajo estudio por fuerza de la Ley culminó el día 14 de Enero de 2006, ya que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba que demuestre en forma fehaciente que las partes hayan convenido en una nueva contratación escrita al vencimiento de contrato; por lo que evidentemente queda demostrado en las actas procesales que la citada relación inquilinaria en principio se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, y así se decide.

De lo anterior, también entiende el Tribunal que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa anterior, operó en consecuencia la prórroga legal establecida en el Literal a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para la parte arrendadora y en forma potestativa para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (6) meses, que venció el día 14 de Julio de 2006, por cuanto la misma tuvo una duración de un (1) año fijo, ya que nada se demostró en contrario a los autos, y así se decide.

También infiere éste Juzgador que si bien es cierto que con la improrrogabilidad de la relación, se entiende que no se pretende continuar con la contratación inquilinaria a su vencimiento, es cierto igualmente que al haber vencido la referida prórroga legal en fecha cierta, y que la arrendadora consintió en que el inquilino continuara ocupando el inmueble alquilado al no demostrar en autos que manifestó su oposición a ese respecto en tiempo útil, es inobjetable para este Órgano Jurisdiccional que se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, a partir del día 15 de Julio de 2006, inclusive, tomando en consideración que la acción intentada fue deducida por el Tribunal A Quo, en fecha 10 de Noviembre de 2008, conforme se desprende del folio 16 de las actas procesales, es decir, más de dos (2) años después de haber finalizado la prórroga legal en comento, por lo cual es inevitable calificarlo, como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.

Riela a los folios 13 al 15 del expediente marcado con la letra “B” documento registrado a favor del ciudadano U.J.F.Y., por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 15 de Mayo de 2008, bajo el N° 22, Tomo 12, Protocolo Primero, de los libros que lleva el Organismo para tal fin, donde, entre otras estipulaciones, éste último adquiere la única y exclusiva propiedad del bien de marras mediante liquidación la Empresa KIRPALANI, C.A. (KIRCA) y adjudicación como único accionista de la misma, según acta de asamblea extraordinaria de fecha 21 de Febrero de 2008, registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el N° 45, Tomo A-7, de fecha 17 de Abril de 2008, a la cual se le adminicula el Acta Constitutiva de la citada compañía, cursante a los folios 74 al 79 del expediente en copia fotostática presentada ad efectum videndi de la copia certificada de su original así como Registro de Vivienda Principal a favor del mencionado ciudadano, emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) adscrito al Ministerio de Finanzas, consignado ante este Tribunal, cursante al folio 120 del expediente; y por cuanto no fueron cuestionados en modo alguno se les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil, y aprecia que el bien inmueble en referencia pertenece en propiedad a la parte demandante, y así se decide.

Ante esta Instancia Superior la representación de la parte actora presentó escrito de informes de la apelación ejercida y de su revisión se puede observar que aborda aspectos relacionados con los alegatos y defensas que fueron opuestas en la relación procesal, y así se decide.

Igualmente dicha representación a fin de demostrar la alegada necesidad de ocupación del bien de marras acompañó el escrito en comento C.d.R.l. en fecha 20 de Octubre de 2009, por la Junta Parroquial Capital de Charallave del Municipio C.R.d.E.B. de Miranda, la cual le otorga valor aprobatorio como documento administrativo conforme a la sana crítica y máximas de experiencia por no haber sido cuestionada en modo alguno, y aprecia que de ella se desprende que el ciudadano U.J.F.Y., reside en Urbanización Ciudad Miranda, Manzana 98, Tercera (3ra.) Etapa Edificio 2, Apartamento P.B., Charallave Estado Miranda, desde hace más de tres (3) años.

De las pruebas producidas por la representación demandada:

Riela a los folios 61 y 62 del expediente poder otorgado por el ciudadano P.A.D.S., a los abogados G.M., J.R.V.V. y A.B.R., en fecha 11 de Mayo de 2009, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 46, Tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen en nombre de su poderdante, y así se decide.

Ahora bien, determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia, constata este Sentenciador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, por lo que pasa a determinar si la acción intentada cumple con el presupuesto procesal invocado en el escrito libelar o si la representación demandada logró desvirtuarlo, y al respecto observa:

El Profesor G.G.Q. en su Obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 194, sobre este punto en particular, indica:

…No importa quien lo ha dado en arrendamiento, porque si la duración es indefinida, priva la necesidad del propietario del inmueble, del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, sin que valga la necesidad del arrendatario, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. No se trata de un incumplimiento imputable al locatario, sino el estado de necesidad del locador, el pariente consanguíneo en comento o del hijo adoptivo (expresión que resulta inexistente, tal como infra observamos). En ese caso, para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres (3) requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio, sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatoria u otras). La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa, la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. (…) La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma, pues un contrato de arrendamiento o una factura no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario, o alguno de los miembros de su núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos sólo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda, siempre y cuando se hayan cumplido los trámites procesales exigidos por el Código de Procedimiento Civil, para que los mismos surtan sus efectos (v.g. la ratificación por testigos de los documentos privados producidos por un tercero). Y es por esta razón que la administración pública tuvo razón al decidir no estimarlos como pruebas documentales válidas. Ahora bien, estos instrumentos si podrían ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar un inmueble, sin que para ello fuera necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios (art. 510 del CPC) o pruebas indirectas, y siempre dentro de los límites que impone la sana crítica (art. 507 eiusdem). (OPT. CPCA, sentencia del 10 de abril de 1997)

. En cuanto a la comprobación del parentesco y la referida necesidad de ocupación, traemos a colación la decisión de la misma Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, de fecha 14 de diciembre de 1999, cuando afirmó: “(...) Finalmente, y en cuanto a la denuncia según la cual en autos jamás se probó el parentesco entre el propietario del inmueble y el supuesto hermano, y la necesidad de éste de ocupar el inmueble arrendado, observa esta Corte que tales hechos quedaron suficientemente probados con los instrumentos que corren en autos. En efecto, la partida de nacimiento evidencia que los padres del propietario y los del alegado hermano son los mismos, con lo que es forzoso concluir que son hermanos y, por ello, fue correcta la apreciación del a-quo, y así se declara. En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando -directamente o por un familiar- otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y, a estos fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que sería absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por “haber emanado de terceros” pues, justamente, lo que se pretende probar con ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros. Así las cosas, esta última denuncia resulta evidentemente improcedente, y así se declara, con lo que resulta forzoso confirmar el fallo apelado (...)”.

En este sentido, se observa que a las actas procesales quedó comprobada con las pruebas aportadas por la representación actora la existencia de la convención arrendaticia a tiempo indeterminado reconocida por el demandado en el iter procesal, tal como ha sido suficientemente analizado; la cualidad o legitimación de la parte actora ciudadano U.J.F.Y. como propietario-arrendador subrogado del inmueble alquilado, por lo que pasa este Tribunal a verificar si quedó demostrada la justificada necesidad de ocupación.

Así las cosas se observa que ante el Juzgado de la causa la representación actora no aportó ninguna probanza que demostrara la necesidad invocada; sin embargo, con vista a la sentencia del Tribunal A Quo, el abogado actor a fin de demostrar la alegada necesidad de ocupación del bien de marras consignó ante este Tribunal de Alza.C.d.R.l. en fecha 20 de Octubre de 2009, por la Junta Parroquial Capital de Charallave del Municipio C.R.d.E.B. de Miranda, de la cual, si bien se aprecia que el ciudadano U.J.F.Y., reside en la Urbanización Ciudad Miranda, Manzana 98, Tercera (3ra.) Etapa, Edificio 2, Apartamento P.B., Charallave, Estado Miranda, desde hace más de tres (3) años, a criterio de este Órgano Jurisdiccional, dicho instrumento no justifica de manera alguna la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, por parte del actor, ya que no demuestra la especial circunstancia que obligue, de manera terminante, a ocuparlo por justo motivo, ni demuestra indirectamente el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular, conforme el criterio sostenido por el Profesor G.G.Q., en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, parcialmente transcrito en este fallo, que acoge objetivamente este Tribunal, ya que no prueba que la parte actora esté ocupando ese inmueble en calidad de inquilino tal como lo alegó en forma expresa e inequívoca en el escrito libelar, a través de una relación jurídico-contractual con un tercero, así como tampoco prueba que esté ocupando una habitación de dicho inmueble destinada para depósito de alguna bodega popular improvisada, y así se decide.

En tal razón, inevitablemente este Tribunal debe concluir que la acción de desalojo con fundamento en la necesidad invocada no debe prosperar en derecho, pues si bien quedó probada la existencia de la relación arrendaticia sin determinación de tiempo y la propiedad de la parte accionante, no quedó plenamente demostrado en autos el interés indudable del necesitado para ocupar el inmueble arrendado, por lo que no se conforman en las actas procesales los tres (3) requisitos en forma concurrente para la procedencia del desalojo en beneficio de él, para que se configure la causal pautada en el Literal b) del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.

Ahora bien, de conformidad a lo establecido en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, le correspondió a los abogados de la parte actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellos persiguen, y que a juicio de este Tribunal no lo hicieron, en vista que no trajeron a los autos las probanzas necesarias por medio de las cuales demostraran la necesidad invocada en el escrito libelar, lo cual era su carga desde el momento en que la representación de la parte demandada rechazó la pretensión, por lo tanto la acción que origina estas actuaciones debe sucumbir conforme al marco legal arriba analizado, y así formalmente se decide.

Concluye este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar improcedente la falta de cualidad activa, sin lugar la apelación ejercida y sin lugar la presente acción; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente se decide.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa opuesta por la representación demandada, ya que el actor se subrogó en la relación contractual con la adquisición por liquidación del inmueble de marras.

SEGUNDO

SIN LUGAR la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 24 de Septiembre de 2009, por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, ya que no quedó comprobada en las actas procesales la concurrencia de los tres (3) requisitos para la procedencia del desalojo en beneficio del actor.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano U.J.F.Y. representado por los abogados A.O. y R.A.M.M., contra el ciudadano P.A.D.S., representado por los abogados G.M., J.R.V.V. y A.B.R., todos plenamente identificados al inicio de este fallo; por cuanto no quedó probada en autos la causal pautada en el Literal b) del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CUARTO

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se condena en las cotas del recurso a la parte actora de conformidad con el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO

Se confirma la declaratoria sin lugar del fallo recurrido.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 eiusdem, y, en su oportunidad, devuélvase al Tribunal A Quo.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Dos (02) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Nueve (2009). Años 199° y 150°

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

C.Y. BETHENCOURT CHACÓN

En la misma fecha anterior, siendo las 03:05 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

JCVR/CYBCh/PL-B.CA

Asunto Nº AP11-R-2009-000514

Materia Civil- Desalojo por Necesidad

Arrendamiento Inmobiliario