Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 31 de Marzo de 2009

Exp. N° 2131-08

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA REGIÓN CAPITAL.

Recurrente: Sociedad Mercantil “Unicaucho Esténse, S.R.L.”

Apoderado Judicial de la empresa recurrente: Faiez A.H.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.164

Recurrido: Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Motivo: Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad contra la Resolución Nº 011644, de fecha 12 de Diciembre de 2007, mediante la cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble identificado como quinta Nº 36, ubicado en la Segunda Avenida con Cuarta Transversal de Monte Cristo, Municipio Sucre Estado Miranda, en la cantidad de Bs. 10.478.227,50

Realizada la distribución correspondiente del expediente por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, fue asignado a este Juzgado el conocimiento de la causa, siendo distinguida con el Nº 2131-08.

Habiéndose promovido las pruebas respectivas en el expediente, cumplidos los informes orales y todas las formas del procedimiento, siendo la oportunidad de dictar sentencia en la presente controversia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:

-I-

Sobre el recurso de nulidad incoado

Para fundamentar su pretensión la parte recurrente denuncia el vicio de falso supuesto, pues la Administración obvió el contenido del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, emitiendo un acto administrativo ilegal, pues estableció una renta máxima mensual no ajustada a los valores reales del mercado arrendaticio.

Señalan que la administración no valoró los patrones a seguir para la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual de un inmueble, y más aun, no indicó la metodología empleada, el análisis de las referenciales y el cálculo de los valores, lo cual produjo una valoración arbitraría, súbita, irregular, caprichosa, no ajustada a derecho y por demás exagerada.

De igual manera denuncian el vicio de inmotivación, toda vez que no aparecen indicados ni ponderados los factores que sirvieron de base para su determinación y no existe prueba en el expediente de que haya habido una acreditación el valor unitario de metros en los inmuebles circunvecinos, ni del precio unitario del metro de construcción del inmueble.

Alegan que le fueron vulnerados los artículos 9, 18 ordinal 5º y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que la Dirección de Inquilinato no se atiene a lo alegado y probado en autos.

Invocan el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la cual a su decir debe ser aplicada preferentemente, solicitando en consecuencia, la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en función del ejercicio del control difuso de la constitucionalidad, establecido en el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente solicitan se declare la nulidad absoluta de la Resolución Nº 011644, de fecha 12 de Diciembre de 2007, mediante la cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble identificado como quinta Nº 36, ubicado en la Segunda Avenida con Cuarta Transversal de Monte Cristo, Municipio Sucre Estado Miranda, en la cantidad de Bs. 10.478.227,50, y como consecuencia se ello se fije el canon de arrendamiento máximo mensual al referido inmueble.

-II-

De la Opinión de la Procuraduría General de la República.

Siendo la oportunidad de la presentación de los informes orales la representación de la Procuraduría General de la República niega, rechaza y contradice todas y cada una de las pretensiones de la parte recurrente en los siguientes términos:

Señala que la Dirección General de Inquilinato no incurrió en vicio de ilegalidad alguno, puesto que el acto administrativo cuya nulidad se recurre devino del ejercicio de las funciones administrativas inquilinarias conforme a lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por otro lado, la referida Dirección analizó los informes técnicos elaborados al efecto, en los cuales se consideraron los valores de: uso, clase, calidad, situación, dimensiones y todas las circunstancias que influyen en las operaciones de calculo, todo de conformidad con el artículo 29 y 30 Ejusdem.

Acota que el acto administrativo recurrido se encuentra debidamente motivado, pues del mismo se desprenden los fundamentos de hecho y de derecho que llevaron a la administración a dictarlo y la referida Dirección analizó los informes técnicos elaborados al efecto, en los cuales se consideraron los valores de: uso, clase, calidad, situación, dimensiones y todas las circunstancias que influyen en las operaciones de calculo, por lo tanto, a su decir el vicio de inmotivación resulta infundado y así solicita sea declarado.

Manifiesta que los vicios de inmotivación y falso supuesto son vicios incompatibles y que al haber sido alegados en forma conjunta los mismos se enervan entre sí.

Aduce que la administración no incurrió en el vicio de falso supuesto de hecho denunciado, pues se expresó en el acto administrativo recurrido los fundamentos de hecho para dictarlos.

Finalmente solicita se declare sin lugar el presente recurso inquilinario.

-III-

De la Opinión de la Fiscalia General de la República.

En la oportunidad de la presentación de los informes orales la ciudadana Fiscal del Ministerio Público estableció que el informe de avalúo constituye el documento esencial sobre el cual la administración tomo su decisión.

Que la administración incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de pruebas, ello derivado a que la administración no analizó el contenido del informe de avalúo.

Esgrime que la administración dio por probado un hecho con pruebas inexactas, ya que del informe de avalúo practicado carece de algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble.

Acota que no aparecen determinadas las razones esgrimidas por la administración para el establecimiento de los valores asignados, ni referencia de los elementos legales de obligatoria observancia como contenido del acto.

Finalmente concluye solicitando que la presente acción sea declarada con lugar en la definitiva, y en consecuencia se anule la resolución recurrida.

-IV-

Motivación para decidir.

Al analizar el fondo de la presente controversia se evidencia, que la misma gira en torno a la declaratoria de nulidad de la Resolución N° 011644, de fecha 12 de Diciembre de 2007, mediante la cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble identificado como quinta Nº 36, ubicado en la Segunda Avenida con Cuarta Transversal de Monte Cristo, Municipio Sucre Estado Miranda, en la cantidad de Bs. 10.478.227,50.

Se desprende del escrito libelar, que la parte recurrente, le imputa al Acto Administrativo violación del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 9, 18 ordinal 5º y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y los vicios de inmotivacion y falso supuesto.

Solicitan la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en función del ejercicio del control difuso de la constitucionalidad, establecido en el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, por ser contrario a la disposición constitucional establecida en el artículo 259.

Ahora bien, se aprecia que la parte querellante imputa al acto impugnado simultáneamente, los vicios de falso supuesto y de inmotivación, frente a tal circunstancia, debe esta Juzgadora indicar que la reiterada jurisprudencia ha sido constante en afirmar que, al alegarse concurrentemente ambos vicios, se produce una incongruencia entre los mismos, dado que se trata de vicios excluyentes. Tanto es así, que la inmotivación supone la omisión de los fundamentos de hecho y de derecho que dieron lugar al acto, y el falso supuesto alude a la inexistencia de los hechos, a la apreciación errada de las circunstancias presentes; siendo esto así, si existe falso supuesto, existe una motivación aunque sea errada, por lo tanto no puede configurarse el vicio de inmotivación.

Se observa que pese a que ambos vicios acarrean la nulidad absoluta del acto que se impugna, éstos no pueden coexistir simultáneamente, en el entendido que al existir el vicio de inmotivación, mal puede existir un falso supuesto, o viceversa, pues se supone que se desconocen las circunstancias del caso. Sin embargo, pese a la falta de conocimientos y técnicas jurídicas del abogado de la parte Recurrente, para denunciar con claridad los vicios en que haya podido incurrir la Administración y en aras de la tutela judicial efectiva y de no causar mas gravamen a la parte actora, debe forzosamente desecharse los efectos de la denuncia planteada en estos términos, y procederse al esclarecimiento en forma separada e integral de los vicios denunciados.

La parte recurrente invoca el vicio de falso supuesto, esgrimiendo al respecto que la Administración da una valoración arbitraria, súbita irregular, caprichosa, no ajustada a derecho, y por demás exagerada.

Para desarrollar tal vicio esgrimen que la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, obvió el contenido del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, emitiendo un acto administrativo ilegal, pues estableció una renta máxima mensual no ajustada a los valores reales del mercado arrendaticio.

Señalan que la administración no valoró los patrones a seguir para la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual de un inmueble, y más aun, no indicó la metodología empleada, el análisis de las referenciales y el cálculo de los valores.

Ahora bien, esta Juzgadora a los fines de esclarecer la controversia planteada, observa que la parte denuncia irregularidades en el informe técnico y el avalúo que sirvió de fundamento para la Resolución recurrida, en virtud que no se ajusta con la realidad comercial del inmueble sometido a regulación, circunstancia que violenta lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Al analizar el caso concreto se evidencia que el acto administrativo impugnado se fundamenta en el avalúo realizado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura que cursa a los folios 67 al 74 del expediente administrativo. Al hacer un estudio exhaustivo de ese informe se evidencia que dejaron de valorar características esenciales del inmueble, pues no se determinó el valor fiscal del Inmueble sometido a regulación, los valores unitarios de metros cuadrados de terrenos en las operaciones de compra-venta de inmuebles circunvecinos similares a los que fueron objeto de regulación en los últimos dos (2) años. Asimismo se observa, que no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados a los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años, las conclusiones que determinaron como se llegaron a esos valores; los cuales deben ser especificados expresamente en el dictamen respectivo, a los fines que el administrado pueda conocerlos y rebatirlos de considerarlo pertinente; deficiencias que quedan evidenciadas al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios 115 al 167 del presente expediente, que resultó de la experticia evacuada, nombrados para realizar la prueba de experticia promovida por la parte y admitida por este Tribunal, es decir, por los expertos Ing. J.D.V., Arq. Euridisis Moreno e Ing. N.B.V., la cual contiene los factores de localización, cálculo y mediciones, características generales de los inmuebles, formación de los valores y cálculo de la renta mensual del local sometido a regulación.

Ahora bien, visto que esta prueba pericial, no fue impugnada por ninguna de las partes involucradas en el caso concreto, y que la misma fue evacuada con sujeción a lo previsto en la Ley, específicamente tomando en consideración todos los requerimientos exigidos por los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 467 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio.

Al analizar esta prueba, se evidencia que los expertos utilizando los elementos previstos en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen un avalúo cuyo monto difiere significativamente del realizado por la Administración, y el cual sirvió como fundamento para la fijación del canon de arrendamiento; Así pues se observa, que en dicha experticia se le otorga al inmueble objeto de regulación un valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, de conformidad con el valor establecido por la Alcaldía del Municipio Sucre, tomando en consideración las características del mismo.

Sobre este particular, el órgano administrativo no emitió ninguna consideración al realizar el avalúo; sin embargo, los expertos concluyeron que tales montos resultan desactualizados y contrarios al espíritu de la Ley.

Asimismo, del contenido de la experticia se concluye que una vez tomados en consideración los elementos de obligatoria apreciación a los fines de determinar el monto del canon de arrendamiento del local sometido a regulación, le aplican un porcentaje de rentabilidad del 8% al local identificado como Quinta Nº 36, ubicado en la Segunda Avenida con Cuarta Transversal de Monte Cristo, Municipio Sucre Estado Miranda.

Es evidente entonces, la notable diferencia entre los valores que arrojan esta experticia y los establecidos por la Administración con base en los informes técnico y avalúo que le suministraron los peritos a su cargo. En efecto, el informe pericial evacuado en juicio tomó en consideración todos los requerimientos exigidos por los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 467 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y por ser ello así, se ratifica su pleno valor probatorio; de allí que al contrastar la diferencia existente entre los valores establecidos por la administración, y los establecidos por los expertos de este Tribunal, se corrobora las irregularidades en el informe técnico que sirvió de fundamento para la Resolución recurrida, tal como fue denunciado por la parte recurrente; así como con relación al contenido del avalúo realizado por el órgano administrativo, el cual constituye un trámite esencial para la formación del acto administrativo definitivo, circunstancia que atenta contra el derecho a la defensa del recurrente, por cuanto no se señalaron los elementos conclusivos de los valores asentados para el cálculo de la renta mensual, vicio cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto impugnado, incurriendo de esta forma en infracción del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 32 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que debe declarase la nulidad de la Resolución N° 011644, de fecha 12 de Diciembre de 2007, mediante la cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble identificado como quinta Nº 36, ubicado en la Segunda Avenida con Cuarta Transversal de Monte Cristo, Municipio Sucre Estado Miranda, en la cantidad de Bs. 10.478.227,50. Así se declara.

Realizado este pronunciamiento, de seguidas pasa este Tribunal a resolver la solicitud de desaplicación del artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por colidir con el artículo 259 de la Constitución, la subsanación de la situación jurídica infringida y la fijación del nuevo canon máximo mensual del inmueble.

Pasa esta Juzgadora a analizar y decidir la procedencia de la desaplicación solicitada por la parte recurrente, y para ello es necesario analizar el dispositivo del artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé:

Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia.

En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo

.

Ahora bien, la Constitución en su artículo 259 y el artículo 21 párrafo decimoctavo de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, prevén:

Artículo 259. La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.

.

Artículo 21. 18. En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará si procede o no la nulidad del acto o de los artículos impugnado, y determinara en su caso los efectos de la decisión en el tiempo. Igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa

. (Subrayado nuestro).

El artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios trascrito ut supra se presenta como una limitación a la tutela judicial efectiva consagrada constitucionalmente en los artículos 26 y 257 de la Constitución, y de las facultades restablecedoras del juez contencioso administrativo establecidas en el artículo 259 eiusdem y en el artículo 21 párrafo decimoctavo de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia; por cuanto imposibilitan el ejercicio de esta potestad por parte del juez contencioso administrativo en materia de regulación de alquileres, al impedir la fijación de un nuevo canon de arrendamiento a los fines de restituir la situación jurídica infringida por el órgano administrativo.

Así pues, el artículo 79 del Decreto Ley elimina la posibilidad del juez contencioso administrativo de restablecer la situación jurídica infringida fijando un nuevo canon de arrendamiento, y limita su decisión a la anulación del acto, y a remitir el caso a sede administrativa a los fines que se dicte un nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial en cuyo caso debe reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo, circunstancia que podría producir un inacabable proceso de reinicio de procedimientos de regulación de alquileres, toda vez que se pueden interponer nuevos recursos contencioso administrativo de anulación, si la nueva resolución adolece de algún vicio que amerite su nulidad sin llegarse a obtener un resultado definitivo en la materia debatida (canon de arrendamiento en sede administrativa), tal circunstancia (reinicio de nuevos procedimientos administrativos para emitir nuevo acto administrativo de conformidad con el artículo 79 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios) atenta contra la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de los justiciables a obtener con prontitud la decisión correspondiente sin dilaciones indebidas, formalismos ni reposiciones inútiles establecidas en los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, y limita como se dijo los poderes restablecedores del juez contencioso administrativo previstos en el artículo 259 eiusdem, por lo tanto contrariaría los preceptos constitucionales contenidos en los mencionados artículos violando abiertamente el principio de justicia expedita, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Ahora bien, el control difuso de la constitucionalidad de las leyes esta previsto en el ámbito Constitucional en el primer aparte del artículo 334, como en el ámbito legal en el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, mediante los cuales se prevé que en caso de incompatibilidad entre la Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán con preeminencia las disposiciones Constitucionales, correspondiendo a los Jueces en cualquier causa, aun de oficio, aplicar esta con preferencia.

Ante la manifiesta incompatibilidad del artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con los artículos 26, 257 y 259 de la Constitución, en aplicación del control difuso de la constitucionalidad de las leyes ejercido por los Jueces de la República, conforme al primer aparte del artículo 334 de la Constitución y el 20 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de lo expuesto, esta Juzgadora DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida solicitada por la recurrente, mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.

De seguida pasa este Tribunal a fijar nuevo canon de arrendamiento, a los fines de restablecer la situación jurídica infringida, se evidencia del informe pericial correspondiente a la experticia evacuada por este órgano jurisdiccional, la cual cursa a los folios Nº 115 al 167del presente expediente, y en la cual se determina el valor del inmueble identificado como quinta Nº 36, ubicado en la Segunda Avenida con Cuarta Transversal de Monte Cristo, Municipio Sucre Estado Miranda, a la cual se le acordó valor de plena prueba, por haberse concluido que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, que la base del valor estimado del local comercial calculado a razón del porcentaje de rendimiento anual del 8 %, resultando una renta máxima mensual para el local comercial sometido a regulación la cantidad de Tres Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares Fuertes con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 3.460,35), generándose una diferencia con la renta máxima mensual fijada por la resolución que mediante este recurso se impugna de Siete Mil Diecisiete Bolívares Fuertes con Ochenta y Siete Céntimos (Bs. F. 7.017,87); ya que dicha resolución establecía como renta mensual la cantidad de Diez Millones Cuatrocientos Setenta y Ocho Mil Doscientos Veintisiete Bolívares con Cincuenta Céntimos ( Bs. 10.478.227,50), o el equivalente en Bolívares Fuertes a la cantidad de Diez Mil Cuatrocientos Setenta y Ocho Bolívares Fuertes con Veintidós Céntimos (Bs. F. 10.478,22).

-V-

DECISIÓN

En mérito de lo anterior, este Juzgado Superior Séptimo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR, el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad, interpuesto la Sociedad Mercantil “Unicaucho Esténse, S.R.L.”, representada en este acto por el abogado Faiez A.H.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.164, contra la Resolución Nº 011644, de fecha 12 de Diciembre de 2007, emanada de la Dirección General Sectorial del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble identificado como quinta Nº 36, ubicado en la Segunda Avenida con Cuarta Transversal de Monte Cristo, Municipio Sucre Estado Miranda, en la cantidad de Bs. 10.478.227,50. En consecuencia:

1-. SE ANULA la Resolución Nº 011644, de fecha 12 de Diciembre de 2007, mediante la cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio al inmueble identificado como quinta Nº 36, ubicado en la Segunda Avenida con Cuarta Transversal de Monte Cristo, Municipio Sucre Estado Miranda

2-. SE DESAPLICA por Inconstitucional en el caso concreto, el artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a los fines de restablecer la situación jurídica infringida, se fija el canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble de autos, en la cantidad de Tres Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares Fuertes con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 3.460,35) mensuales.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Notifíquese a la Procuradora General de la República, al Fiscal General de la República y a la Dirección General Sectorial del Ministerio de Infraestructura

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los Treinta y Un (31) días del mes de Marzo del año dos mil Nueve (2009).

F.L. CAMACHO A.

LA JUEZ

C.A. MONTILLA T.

EL SECRETARIO

En ésta misma fecha 31 de Marzo de 2009, siendo las doce meridiem (12:00 m) se registró y publicó la anterior sentencia.

C.A. MONTILLA T.

EL SECRETARIO

Exp. Nº 2131-08/FC/*