Decisión de Juzgado Vigesimo de Municipio de Caracas, de 31 de Enero de 2011

A la Resolución del Contrato de Compromiso Bilateral de Compra Venta, suscrito de forma privada en fecha 29/11/2007, entre su representada y la ciudadana RAHIZA NINOSKA M.T..

Por consecuencia de la resolución del contrato se le deduzca la cantidad de TREINTA MIL SETECIENTOS SETENTA Y OCHO BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs.f. 30.778,07), equivalente al 10% del precio estimado del valor del inmueble, quedando su representada facultada de retener dicha suma de dinero para si, como única indemnización estipulada contractualmente para cubrir daños y perjuicios y cualquier otro concepto.

Al pago de las costas que ocasiones el presente juicio, inclusive honorarios de abogado.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

En la oportunidad legal para ello la representación judicial de la parte demandada dio contestación en los siguientes términos:

Alegó que en fecha 29/11/2007, su representada suscribió con la Sociedad Mercantil INVERSIONES URBANIA 2007 C.A., un contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, a los fines de adquirir un bien inmueble ubicado en la Torre N, en el sector conocido como La Hacienda, El Encantado, en Jurisdicción del Municipio Autónomo El Hatillo, Estado Miranda, denominado Conjunto Residencial El Encantado, quedando establecido en la cláusula cuarta de dicho contrato, que el precio de la compra-venta, seria por la cantidad de TRESCIENTOS SIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs.f 307.780,76), asimismo quedó establecido en la cláusula octava que el costo total del monto del inmueble, seria cancelado en veintiún (21) cuotas, y que la última cuota seria cancelada al momento de la Protocolización del Documento definitivo de compra-venta por ante la correspondiente Oficina Subalterna de Registro. Que su representada a cancelado a la Sociedad Mercantil INVERSIONES URBANIA 2007 C.A., la cantidad de OCHENTA Y TRES MIL TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.f. 83.037,44), del total de CIENTO VEINTITRES MIL CIENTO DOCE BOLIVARES CON TREINTA Y UN CENTIMOS (Bs.f 123.112,33), correspondientes al monto de la inicial, y que de dicho monto su representada ha pagado a INVERSIONES URBANIA 2007 C.A., el sesenta y siete coma cuarenta y cinco por ciento (67%45), lo que representa más del cincuenta por ciento (50%) del monto de la inicial, y sin lugar a dudas las cuotas Nros. 9, 10, 11, 12 y parte de la 14, fueron pagadas todas en la fecha 17/06/2008, por lo que haciendo una comparación entre la fecha efectiva de pago y la fecha en que fueron canceladas, se puede evidenciar que las mismas fueron canceladas con anterioridad a sus vencimientos, y con posterioridad a dichos pagos su representada se dirigió a INVERSIONES URBANIA 2007 C.A., para cancelar las referidas cuotas, y ésta no acepto el pago de ninguna alegando, que había incurrido en retraso para la cancelación de las mismas, lo cual es falso ya que su representada había estado pagando sin ningún problema, y ante la negativa de recibir el pago correspondiente, su representada propuso a INVERSIONES URBANIA 2007 C.A., cancelar la totalidad del monto restante de la inicial el cual asciende a la cantidad de CUARENTA MIL SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON OCHENTA y SIETE CENTIMOS (Bs.f 40.075,87), correspondiente al pago de las cuotas Nros. 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20 y parte de la cuota Nro. 14, propuesta esta que tampoco fue aceptada por la mencionada Sociedad. Asimismo alegó la representación judicial de la parte demandada que en un segundo acto conciliatorio celebrado ante INDEPABIS, el día 04/06/2009, entre la empresa ANEXINCA C.A., en representación de INVERSIONES URBANIA 2007 C.A., y su representada a los fines de resolver la Promesa Bilateral de Compra-Venta, le ofreció a su mandante la cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 97.651,78), lo cual atenta contra el interés de su representada de adquirir una vivienda digna, justa, y decorosa para establecer su hogar junto a su menor hija, siendo el caso que ante la negativa de la parte actora y ante el rechazo de su representada de recibir el pago ante las oficinas de INDEPABIS, y dado que el tiempo seguía transcurriendo su representada opto por recurrir a la vía Judicial a los fines de hacer Oferta Real de Pago, por la cantidad de CUARENTA MIL SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 40.075,87), monto que corresponde a la totalidad de las cuotas correspondientes es decir desde la cuota Nro 13 a la 20, y dicho monto se encuentra depositado ante El Tribunal Quinto de Municipio del Área Metropolitana de caracas. Que INVERSIONES URBANIA 2007 C.A., pretende sobrecargar el precio del bien inmueble objeto de la Promesa Bilateral de Compra-Venta, por lo que en nombre de su representada niega, rechaza y contradice, la conducta abusiva por parte de dicha empresa, lo cual atenta contra el derecho de su representada para adquirir una vivienda digna, ya que los cobros por ajustes de precios en la venta de inmuebles constituyen una ilegalidad y cualquier aumento al precio de venta estipulado entre las partes, utilizando cualquier figura llámese IPC, o la que el demandante en este caso denomina Índices de Precios de Insumos de la Construcción, constituye un solapamiento de la figura de la indexación y no puede aplicar al desarrollo habitacional de INVERSIONES URBANIA, ya que existe regulación expresa sobre la materia dentro del marco jurídico y la demandante ha utilizado y sigue utilizando el IPC, como una especie de corrección monetaria siento eso ilegal ya que para exigir esa cancelación la vendedora debía de demandar ante un Tribunal el pago del monto adeudado, situación que no es el caso de su representada, razón por la cual pide se declare sin lugar el cobro del Índice de Precios de Insumos de la Construcción. Niegan, rechazan y contradicen que su representada se encuentre insolvente o haya cancelado las cuotas de manera impuntual, y ha cancelado desde la cuota 01 a la 14, muchas de ellas con antelación por lo que la demandante carece de argumentación legal para invocar la impuntualidad en el pago de las mismas. Que la demandante ha reconocido expresamente en su escrito libelar que su representada en fecha 17/06/2008, canceló por adelantado las cuotas Nros. 12 y 14, fijadas para ser canceladas los días 29/09/2008 y 29/11/2008, por lo que mal puede la demandante sostener que su representada desde el 16/06/2008, hasta la fecha no ha cancelado el saldo pendiente por la cantidad de NUEVE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs.f. 9.296.79), ya que para dicha fecha había cancelado con cinco (05) meses de anticipación más del cincuenta por ciento (50%) de la cuota 14, por lo tanto no puede su representada estar en estado de insolvencia y mucho menos podrían exigirle cancelación alguna, cuando conocen el record puntual de pago de su representada. Niega, rechazan y contradicen que su representada deba cancelar la cuota Nº 21, por la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLIVARES CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs.f. 184.668,47), reclamados por la demandante y en tal sentido invocan la cláusula quinta de la Promesa Bilateral de Compra-Venta, que establece que dicha cuota debía cancelarse al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, lo cual no se ha verificado en la actualidad, por lo que mal podría ser reclamado dicho monto. Finalmente alegan que quien se encuentra en estado de morosidad es la hoy demandante, quien para la fecha debió haber finalizado la obra, y en la actualidad ni siquiera ha colocado la primera piedra en la etapa que le corresponde a su representada, por lo que solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva.

PUNTO PREVIO.

Como punto previo a la sentencia este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto a la impugnación formulada por la representación judicial de la parte actora en la Audiencia Preliminar, celebrada por este Juzgado en fecha 12 de Julio de 2.010, contra el poder apud acta de fecha 13/05/2010, otorgado por la demandada ciudadana RAHIZA NINOSKA TORO MARCIAL, a las abogadas NAYADET MOGOLLON PACHECO y M.O.L., el cual corre inserto en autos al folio sesenta (60), alegando que la otorgante del poder no estuvo asistida de abogado al momento de realizar tal actuación, lo cual contraviene abiertamente el artìculo 4 de la Ley de Abogados, motivo por el cual solicitan al Tribunal que se tengan por inexistentes las actuaciones realizadas por las supuestas apoderadas constituidas en el poder objeto de la impugnación.

Antes de pronunciarse al respecto esta sentenciadora considera oportuno citar lo previsto en el artìculo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente reza:

ARTICULO 429: “… Los instrumentos públicos y los privados reconocidos tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio original o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco (05) días siguientes si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte OMISIS…”

De una revisión exhaustiva efectuada a las actas que conforman el presente expediente quien aquí decide observa que en fecha 13/05/2010, la parte demandada ciudadana RAHIZA NINOSKA TORO MARCIAL, otorgo poder Apud Acta a las abogadas NAYADET MOGOLLON PACHECO y M.O.L., el cual corre inserto en autos al folio sesenta (60), poder éste que fue impugnado por la representación judicial de la parte actora en la Audiencia Preliminar celebrada por este Juzgado en fecha 12/07/2010, pudiéndose evidenciar de lo antes expuesto y con miras a la normativa legal antes transcrita que la oportunidad procesal para la impugnación del referido documento en el presente caso era dentro de los cinco (05) días siguientes a la fecha en que fue otorgado, es decir el día 13/05/2.010, venciéndose dicho lapso el día 25/05/2010, y en el caso bajo estudio la impugnación al referido documento fue propuesta en fecha 12/07/2010, realizándose la misma de manera intempestiva fuera del lapso establecido por la Ley, motivo por el cual resulta IMPROCEDENTE la impugnación propuesta. Y ASI SE DECLARA.

De igual forma considera oportuno esta sentenciadora traer como colorario en el presente caso la sentencia de fecha 13/11/1991, dictada por el Magistrado Dr. C.T.P., reiterada en el caso Inmobiliaria Disandra C.A., contra Dino Franzini Zerbini y otra, en la cual expreso lo siguiente:

…No obstante, la Sala observa que la intención del Legislador de 1986, al regular lo relativo al otorgamiento del poder apud acta, no fue absoluto de despojar a ese acto de todo requisito, pues el artìculo 152, exige de manera terminante que el Secretario firme el acta y de fe de la identidad del otorgante, más aun cuando el otorgamiento del poder apud acta se hace mediante diligencia que redacta la propia parte, y que el Secretario, por mandato de los Articulos 106 y 107, del Código de Procedimiento Civil, debe suscribir, razón por la cual el Articulo 152, eiusdem, trae como requisito esencial que debe cumplirse, según lo contemplado en el Articulo 7 del Código Procesal Civil, que el Secretario certifique la identidad del otorgante y que obviamente el acto paso bajo su presencia, lo contrario seria dar entrada a tipo de irregularidades en el proceso…

Ahora bien acogiéndose a la decisión antes citada y analizado el poder apud acta impugnado, el cual corre inserto en autos al folio sesenta (60), se evidencia que se cumplieron las formalidades previstas en el articulo 152 del Código de Procedimiento Civil, para su otorgamiento desprendiéndose del contenido del mismo la nota dejada por la Secretaria de este Juzgado mediante la cual dejo constancia de haber identificado a la poderdante dando fe pública del acto realizado en su presencia, en consecuencia esta sentenciadora declara que el poder otorgado por la ciudadana RAHIZA KINOSKA TORO MARCIAL a las abogadas NAYADET MOGOLLON PACHECO y M.O.L., fue otorgado conforme a la Ley. Y ASI SE DECLARA.

DE LAS PRUEBAS

Estando en la oportunidad legal para promover y evacuar pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho que les confiere la ley de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Original de documento Poder otorgado por los ciudadanos H.C.D. y F.J.R., en su carácter de Director Principal clase “A” y Director Principal clase “B”, de la empresa INVERSIONES URBANIA 2007 C.A., a los ciudadanos HEBELYN T.A. y R.M.S., abogados en ejercicio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 29.439 y 45.658, respectivamente, otorgado para ejercer la representación legal de la parte actora, en el presente juicio, el cual corre inserto en los autos a los folios ocho (08) al nueve (09) ambos inclusive, debidamente autenticado por ante Notaria Séptima del Municipio del Estado Miranda, en fecha 03 de Julio de 2009, anotado bajo el Nro. 03, Tomo 76, de los libros de autenticaciones que lleva dicha notaría para tal fin. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Público de la notaria antes descrita, y no siendo tachado ni impugnado por el adversario, hace fe, entre las partes de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tienen los mencionados abogados, para ejercer la representación legal de la parte actora en el presente juicio. Y ASI DECLARA.

Original del contrato privado de Promesa Bilateral de Compra-Venta, del inmueble ampliamente identificado en autos suscrito en fecha 29 de Noviembre de 2.007, entre INVERSIONES URBANIA 2007 C.A., (LA PROPIETARIA) y la ciudadana RAHIZA NINOSKA TORO MARCIAL, (LA COMPRADORA), el cual corre inserto a los autos a los folios trece (13) al quince (15), ambos inclusive, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por el adversario y por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes y respecto a terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público; este Tribunal le otorga todo el valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1363, 1364 del Código Civil. Y ASI SE DECLARA.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Copias fotostáticas de recibos de pago por concepto de cuotas establecidas en el contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, los cuales corren insertos en autos a los folios noventa al noventa (90) al noventa y tres (93) ambos inclusive; este Tribunal observa que por cuanto los mismos no fueron desconocidos ni impugnados por el adversario y por cuanto los mismos tiene entre las partes y respecto a terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público, se tienen como fidedignos por lo que este Tribunal actuando de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Y ASI SE DECLARA.

Copia fotostática de Acta de Oferta Real de Pago de fecha 22/07/2009, realizada por el Tribunal Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentiva de la oferta Real de pago propuesta por la ciudadana RAHIZA NONOSKA TORO MARCIAL, a INVERSIONES URBANIA 2007 C.A., por la cantidad de CUARENTA MIL SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS ( Bs.f 40.075,87), monto que corresponde a la totalidad de las cuotas correspondientes a lo acordado en el contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, y que van desde la cuota 13 a la 14, la cual corre inserta en autos a los folios noventa y cuatro (94) al noventa y siete (97) ambos inclusive; por cuanto la misma no fue desconocida ni impugnada por el adversario, se tiene como fidedigna, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia este Tribunal le otorga el valor probatorio Y ASI SE DECLARA.

DEL FONDO DE LA DEMANDA

Siendo la oportunidad para dictar sentencia este Tribunal pasa hacerlo de la siguiente manera:

Los apoderados judiciales de la parte actora, señalan que su representada en fecha 29/11/2.007, celebro con la ciudadana RAHIZA NINOSKA TOTO MARCIAL, un contrato privado de Compromiso Bilateral de Compra Venta, el cual tenia por objeto el inmueble ampliamente identificado en autos, conviniendo ambas partes en la cláusula quinta que el precio del inmueble seria la cantidad de TRESCIENTOS SIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs.f. 307.780,76), y dicho precio se ajustaría mensualmente sobre el saldo deudor de acuerdo al IPC, dicho monto seria pagado conforme a lo pactado en el contrato mediante la cancelación de veinte cuotas, y el saldo restante para la venta se cancelaría al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, mediante una cuota especial marcada con el Nº 21, pactaron de igual forma en la cláusula novena del contrato, una penalización que procedería en caso de incumplimiento de las obligaciones contractuales, especialmente el pago puntual en un lapso mayor a cinco (05) días continuos al vencimiento de La fecha de pago, lo que dejaría sin efecto el contrato, quedando autorizada la propietaria para proceder conforme a lo previsto en la cláusula séptima, alegan que hasta el momento la demandada ha cancelado con ocasión del contrato suscrito la cantidad de OCHENTA Y TRES MIL TREINTA Y SEIS BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs.f 83.036,07), siendo el caso que hasta la presente no ha cancelado el saldo pendiente de NUEVE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs.f. 9.296,79) correspondiente al saldo pendiente de la cuota Nº 14, con vencimiento en fecha 29/11/2008, ni el equivalente a las cuotas Nros. 15, 16, 17, 18, 19 y 20, como tampoco canceló el saldo del precio estimado para venta correspondiente a la cuota Nº 21; y por tal incumplimiento de las obligaciones asumidas por la compradora, especialmente el pago puntual cumpliendo instrucciones de su mandante demandan formalmente a la ciudadana RAHIZA NINOSKA TORO MARCIAL, por Resolución del Contrato de Compromiso Bilateral de Compra Venta.

Por su parte la representación judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda, alega que en fecha 29/11/2007, su representada suscribió con la Sociedad Mercantil INVERSIONES URBANIA 2007 C.A., un contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, a los fines de adquirir el inmueble identificado en autos, quedando establecido en dicho contrato, que el precio de la compra-venta, seria por la cantidad de TRESCIENTOS SIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLIVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs.f 307.780,76), asimismo quedo establecido que el costo total del monto del inmueble, seria cancelado en veintiún (21) cuotas, y que la última cuota seria cancelada al momento de la Protocolización del Documento definitivo de compra-venta por ante la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, y que su representada a cancelado a la referida empresa la cantidad de OCHENTA Y TRES MIL TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.f. 83.037,44), del total de CIENTO VEINTITRES MIL CIENTO DOCE BOLIVARES CON TREINTA Y UN CENTIMOS (Bs.f 123.112,33), es decir el sesenta y siete coma cuarenta y cinco por ciento (67%45), lo que representa más del cincuenta por ciento (50%) del monto de la inicial, y las cuotas Nros. 9, 10, 11, 12 y parte de la 14, fueron pagadas todas en la fecha 17/06/2008, pagos que no acepto la demandante alegando que su había incurrido en retraso para la cancelación de las mismas, y ante tal negativa propuso a la vendedora cancelar la totalidad del monto restante de la inicial, sin ser aceptada la misma, por lo que opto por recurrir a la vía Judicial a los fines de hacer Oferta Real de Pago, por la cantidad de CUARENTA MIL SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON OCHENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 40.075,87), monto que corresponde a la totalidad de las cuotas correspondientes es decir desde la cuota Nro 13 a la 20, oferta que fue rechazada por la vendedora, asimismo niegan, rechazan y contradicen que su representada se encuentre insolvente o haya cancelado las cuotas de manera impuntual, y ha cancelado desde la cuota 01 a la 14, muchas de ellas con antelación, niegan, rechazan y contradicen que su representada deba cancelar la cuota Nº 21, ya que dicha cuota debía cancelarse al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, por ante la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, finalmente alegan que quien se encuentra en estado de morosidad es la demandante, quien para la fecha debió haber finalizado la obra, y en la actualidad ni siquiera ha colocado la primera piedra en la etapa que le corresponde a su representada, por lo que solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar en la definitiva.

Quién aquí sentencia antes de pasar a decidir la presente controversia considera oportuno traer como colorario en el presente caso la sentencia emanada del Tribunal Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictada en fecha 02/02/2007, en la cual se estableció lo siguiente:

…OMISIS En el caso bajo estudio nos encontramos en presencia de la celebración de un contrato de opción de compra-venta, folios 12 al 14 y anverso, del cual se desprende que los contrayentes se encuentran obligados recíprocamente uno respecto del otro, el hoy demandante se obligo a cumplir con el pago por cuotas de ciertas cantidades de dinero, y el demandado convino en el monto pactado y en la transferencia de la propiedad del bien inmueble una vez cumplido por el comprador el pago total de lo adeudado, se observa asimismo que, además del mutuo consentimiento de los contratantes, y de la causa del contrato, el cual es para el vendedor el precio a recibir, y para el comprador el objeto a adquirir, que la gestión realizada se trata de una compra-venta, de un bien inmueble destinado a vivienda, cuya descripción y ubicación consta en actas, por lo que siendo el contrato celebrado perfectamente válido, y siendo que las partes a lo largo del proceso han convenido en que fue celebrado entre ambas un contrato de compra-venta de un inmueble, por un monto determinado, así como ha quedado asentado el cumplimiento por parte del comprador del pago de las cuotas establecidas en el contrato aunque no en las fechas que fueron establecidas en el contrato, sino que fueron hechas en oportunidades distintas y por montos distintos. Cabe observar de ello, que si bien es cierto que el actor realizo los pagos en fechas distintas a las establecidas en el contrato, los demandados aceptaron dichos pagos en esas fechas que no correspondían al contrato, observándose igualmente una aceptación tacita respecto a dichos pagos.

Aunado a lo anterior, se desprende del contrato celebrado entre las partes, que en efecto en la cláusula cuarta quedó establecido el monto total de la venta y las fechas y montos en los cuales debían pagarse las siguientes cuotas subsiguientes, observándose por otra parte, que en la conducta de los propietarios una actitud de consentimiento, puesto que los mismos aceptaron dichos montos en las épocas que no correspondían al pago.

Con la celebración de un contrato sinalagmático, se establece un equilibrio entre las obligaciones contrapuestas de las partes que intervienen en él, y en la preservación de tal equilibrio desempeña papel relevante la fidelidad de ambos contratantes al principio de la ejecución de buena fe que consagra el artìculo 1.160 del Código Civil.

El incumplimiento de la buena fe objetiva, por parte de los contratantes, significa que el acreedor no puede pretender más, en el ejercicio de su crédito, ni el deudor rehusarse a dar menos en el cumplimiento de su obligación, de lo que exige el sentido de probabilidad, habida cuenta de la finalidad del contrato. Por lo tanto, la parte que invoca el incumplimiento del otro contratante, para que se condene a éste con la perdida de los beneficios que le ofrece el contrato, debe, por su parte, haber permanecido él mismo leal al contrato, pues tan solo excepcionalmente se ha permitido quebrantar tal principio, bajo las siguientes circunstancias, cuando la Ley autoriza a uno de los contratantes para suspender provisionalmente la ejecución de su reciproca obligación, en el caso de que el otro contratante no haya ejecutado la suya, artìculo 1.168, del Código Civil, y cuando se admite la posibilidad de una confirmación a posteriori por Tribunales, de la ruptura unilateral del contrato.

Observa quien aquí decide, que el lapso promoción y evacuación de pruebas, la parte demandada consigno una serie de recibos correspondientes al pago de las cuotas pactadas en la cláusula cuarta del contrato de compra-venta, recibos apreciados y valorados por esta Alzada, con lo cual se demostró el cumplimiento por parte de los ciudadanos O.J.Z.Z. y B.G.F., hasta la ultima cuota pactada, salvo la que se pactó para la época de la protocolización del documento definitivo de la venta del apartamento, y siendo además como antes se dijo que los ciudadanos A.E.M. y L.B.G., aceptaron dichos pagos lo que hace entender a este Juzgador que, los demandados aceptaron tácitamente los pagos realizados por la parte actora de las cuotas establecidas en la cláusula cuarta, y consecuentemente se entiende como validas y aceptadas, por lo que los demandantes han quedados liberados de la obligación y por consiguientes adquirieron el inmueble objeto de la demanda…

Quien aquí juzga de una revisión exhaustiva realizada a las pruebas aportadas por las partes intervinientes en el presente juicio, las cuales fueron debidamente valoradas en su oportunidad otorgándoles todo el valor probatorio, observa de las pruebas aportadas por la parte actora que esta demostró la existencia de la relación contractual contraída para con la demandada, y por ende la obligación reciproca contraída por las misma en dicho contrato, asimismo observa que si bien es cierto la demandante alega el incumplimiento de las obligaciones contraída por la compradora especialmente el pago impuntual, por no haber cancelado las cuotas de la forma pactada en el contrato en un lapso no mayor de cinco (05) días a su vencimiento y por adeudar las cuotas Nros. 14 a la 20, así como el incumplimiento en el pago del saldo del precio estimado para la venta correspondiente a la cuota Nº 21, no es menos cierto y así se evidencia de una revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente que corre inserto en autos a los folios noventa (90) al noventa y tres (93) ambos inclusive, recibos de pagos realizados por la demandada correspondiente a las cuotas 01 a la 13, asimismo corre inserto en autos a los folios noventa y cuatro (94) al noventa y siete (97) acta oferta real de pago practicada por el Tribunal Quinto de Municipio de la circunscripción Judicial el Área Metropolitana de Caracas, contentiva de la oferta de pago realizada por la ciudadana RAHIZA NINOSKA M.T., a la vendedora, correspondiente a las cuotas 14 a la 20, en virtud de la negativa por parte de ésta de aceptarle el pago de las cuotas en la oportunidad que se dirigió a cancelarlas, alegando que no aceptaría las mismas, por cuanto las cuotas anteriores habían sido canceladas de manera impuntual, oferta que fue rechazada por la mencionada empresa, encontrándose dicho pagos depositados en la cuenta perteneciente al referido Tribunal.

Con miras a lo antes expuesto y acogiéndose a la decisión citada en el párrafo anterior emanada del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta misma Circunscripción Judicial, quien aquí decide observa que si bien es cierto la demandada realizó el pago de algunas cuotas de manera impuntual, y no conforme a la forma prevista en la cláusula novena del contrato, no es menos cierto que hubo una actitud de consentimiento por parte de la actora al aceptar el pago de las cuotas en la época que no correspondían, evidenciándose una aceptación tacita de los mismos, y dicha aceptación se desprende de los recibos de pago que otorgó la vendedora por la cancelación de las cuotas, recibos que fueron valorados y apreciados en la valoración de las pruebas; ahora bien en cuanto al incumplimiento alegado por la actora referente al pago de las cuotas 14 a la 20, se evidencia que dichos pagos fueron rechazados por la vendedora al momento de su cancelación y en virtud de tal negativa procedió a realizar oferta real de pago a los fines de pagar las mismas, y si bien dicha oferta fue rechazada por la actora, no es menos cierto que en el presente caso existe un cumplimiento de buena fe por parte de la demandada ya que en ningún momento se negó a cancelar las cuotas correspondientes al contrato de promesa bilateral de compra- venta, objeto del presente juicio, y en cuanto al incumplimiento del pago de la cuota Nº 21, se evidencia de una lectura efectuada cronograma de pago establecido en el contrato, que dicho pago se cancelaría al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta, ante la correspondiente Oficina Subalterna, cosa que no se ha materializado aun, y por tal motivo mal podría tenérsele a la vendedora deudora de dicha cuota; en consecuencia por cuanto la empresa INVERSIONES URBANIA 2007 C.A., acepto tácitamente los pagos realizados por la parte demandada en épocas distintas a las establecidas en el contrato, y por cuanto la demandada en ningún momento se negó a realizar el pago de cuota alguna, esta considera que lo más procedente y ajuntado a derecho es declarar como en efecto declara SIN LUGAR la acción que por RESOLUCION DE CONTRATO sigue la Sociedad Mercantil INVERSIONES URBANIA 2007 C.A., contra la ciudadana RAHIZA NINOSKA M.T.. Y ASI DE DECLARA.

DISPOSITIVA.

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA SIN LUGAR la acción que por RESOLUCION DE CONTRATO la Sociedad Mercantil INVERSIONES URBANIA 2007 C.A., contra la ciudadana RAHIZA NINOSKA M.T., en consecuencia se condena a la parte perdidosa a:

Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas a la parte actora perdidosa, por haber resultado vencida en el presente proceso.

Déjese copia certificada en el acopiador respectivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Treinta y Un (31) días del mes de Enero de 2011. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZ

DRA. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA

ABG. ANA A. SILVA SANDOVAL.

Publicada en la presente fecha, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las tres y treinta (3:30 p. m).

LA SECRETARIA

AAML/AASS/Naydi

Exp. Nº- AP31-V-2.009-002356