Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 24 de Noviembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veinticuatro (24) de Noviembre de dos mil nueve (2009).

199º y 150º

ASUNTO: KP02-R-2009-000907

PARTE ACTORA: Firma Mercantil URBANIZADORA TEREPAIMA C.A (UTECA), inscrita por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 03 de Diciembre de 1976, bajo el Nº 453, folios 94 vto. al 98 vto., y posteriormente inserto en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anotada con el número de expediente 5969, anotado bajo el Nº 10, Tomo 26, de fecha 28 de Octubre de 1994.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.R.V.L., L.J.C.L. y D.D.T.M., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 90.413, 90.464 y 53.723, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: J.G.M.D.L., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.637.765, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: GAETANA MINENTI DE LEO, P.A.C. y E.X.S.R., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 30.137, 41.071 y 117.668 respectivamente.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (POR APELACIÓN DEL JUZGADO CUARTO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA).

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa en juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por apelación del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara interpuesta, por Firma Mercantil URBANIZADORA TEREPAIMA C.A (UTECA), contra el ciudadano J.G.M.D.L..

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa por juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en Alzada por distribución, debido a la nulidad de la sentencia dictada por la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA en fecha 18/06/2009 (Folio 569 al 589) sobre la decisión de fecha 28/10/2008 (Folio 359 al 378) dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, quien a su vez conoció en apelación la decisión de fecha 11/08/2008 dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial Del Estado Lara (Folio 330 al 335), apelación interpuesta por la parte actora en fecha 14/08/2008 (Folio 341), juicio ya señalado que tiene como demandante a la Firma Mercantil URBANIZADORA TEREPAIMA C.A (UTECA), inscrita por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 03 de Diciembre de 1976, bajo el No. 453, folios 94 vto. al 98 vto., y posteriormente inserto en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anotada con el número de expediente 5969, anotado bajo el No. 10, Tomo 26, de fecha 28 de Octubre de 1994; y demandado al ciudadano J.G.M.D.L., venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 10.637.765, de este domicilio. En fecha 02/11/2009 se le dio entrada al presente expediente y quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa (Folio 602). En fechas 12/11/2009 y 18/11/2009 las partes intervinientes consignaron los respectivos informes (Folios 603 al 644). Llegada la oportunidad para dictar sentencia pasa este Tribunal en funciones de Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Expone la actora que es propietaria de una parcela de terreno para uso de comercio, ubicada en la vía a Carora, (hoy Avenida Las Industrias), Parroquia Unión , Municipio iribarren del Estado Lara, con una superficie de Veintiún mil quinientos cuatro metros cuadrados con treinta centímetros cuadrados (21.504,30 Mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En (77,02 mts.) con ejidos desocupados; SUR: En 68,88 mts) con Avenida las Industrias - vía a Quibor, que es su frente; ESTE: En tres líneas: La Primera de (97,26 mts). La segunda de (63,72 mts) y la Tercera de (137,86 mts.) con el dren X; y OESTE: En tres líneas la primera de (97,01 mts). La segunda: de (100,70 mts) y la tercera de (98,07 mts), con inmueble ocupado por Reinca, y la Quebrada La Ruezga. Que la Sociedad Civil, GARCIA SALDIVIA Y ASOCIADOS, debidamente autorizada por su representada celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre una parte del mencionado inmueble conformado por un área de (6.900 mts.2), ubicado en la Avenida Las Industrias de la Zona Industrial II frente a la Cámara de Industriales de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, que la parte del inmueble arrendado se encuentra alinderado así: Norte: Con terrenos ejidos desocupados; Sur: Av. Las Industrias, que es su frente; Este: Con callejón de servicio y Dren X; Oeste: Con inmueble propiedad de Reormaca. Tal como consta de contrato de arrendamiento y prorrogas, el cual comenzó a regir a partir de la fecha 01/10/2003 con el demandado. Que vencido el lapso de un (1) año ambas partes de mutuo acuerdo procedieron de manera voluntaria a prorrogar dicho contrato por periodos iguales, desde la fecha 01/10/2004 al 01/10/2005; luego fue prorrogado por seis (06) meses contados desde la fecha 01/10/2005 hasta la fecha 31/03/2006 y 01/04/2006 hasta la fecha 30/09/2006 y una última prorroga solicitada por el arrendatario que empezó desde la fecha 01/10/2006 hasta la fecha 30/03/2007, y una vez vencido dicho periodo de tiempo procedería sin más demora a la entrega del inmueble en las mismas condiciones como lo recibió sin más prorrogas, siendo ésta la ultima. Que vencida la ultima prorroga en fecha 30/03/2007 la mandante de su representada procedió a notificar nuevamente al arrendatario mediante telegrama con acuse de recibo debidamente entregado de que a partir de la fecha 01/04/2007, comenzaría a gozar de la prorroga legal, a su favor, el cual sería de un (1) año, contados a partir de la fecha 01/04/2007 hasta la fecha 30 de marzo del presente año. Por lo expuesto y dado que el demandado hizo uso de su derecho de prorroga legal y siendo inútiles las gestiones extrajudiciales para la desocupación del inmueble es por lo que procede a demandar al ciudadano J.G.M.D.L. para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento integro del lapso de la prorroga legal que le fuera conferida por efectos de la Ley, libre de personas y cosas. Estimó la demanda en la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 500,00). Fundamenta su pretensión en los artículos 33 y el literal “B” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 1167 y 1264 del Código Civil.

Por su parte, el demandado opuso como cuestiones previas, las establecidas en los numerales 3, 7, y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la primera por cuanto el poder de la accionante no fue otorgado en la forma prevista en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, la segunda la existencia de una condición o plazo pendiente, por cuanto la prorroga legal no ha transcurrido, y la tercera la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no son las alegadas en la demanda. Negó, rechazó y contradijo la demanda, en todas y cada una de sus partes, puntos y términos, tanto en los hechos narrados, por no ser ciertos, como en el derecho, por no asistir las pretensiones de quien protesta. Opuso la falta de cualidad de la actora, por cuanto la relación contractual ha sido entre J.G.M. y LA SOCIEDAD CIVIL GARCÍA SALDIVIA & ASOCIADOS e impugnó la validez de los documentos producidos y que corren insertos en los folios 20, 21 y 23 del presente asunto, específicamente el último contrato promovido y la correspondencia emitida por Ipostel. Reconoció que el demandado suscribió contrato de arrendamiento sobre el inmueble primeramente descrito; que tendría una duración de un año prorrogable automáticamente por períodos iguales. Negó que su representado hubiese sido notificado de la voluntad de no prorrogar dicho contrato suscrito con la Empresa GARCÍA SALDIVIA Y ASOCIADOS, SOCIEDAD CIVIL, ni mucho menos lo haya sido por el propietario del inmueble. Que según ese contrato y sus prórrogas, sumado al hecho de no existir notificación demostrada la última de ellas vencería el en fecha 30/09/2008 y que a partir del 01/10/2008 es que comenzaría a transcurrir la prórroga legal.

Por su parte el Tribunal A-quo en la oportunidad de dictar sentencia una vez narrados lo hechos y el derecho alegado, estableció las siguientes consideraciones:

SIC “Por cuanto se observa en autos que la parte demandada alega la falta de cualidad del actor para interponer la demanda, defensa que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil es una defensa de fondo; y observándose que todos los contratos fueron celebrados entre LA SOCIEDAD CIVIL GARCÍA, SALDIVIA & ASOCIADOS Y entre el ciudadano J.G.M.D.L., y evidenciándose en los diferentes contratos celebrados que no existía conocimiento por parte del demandado de la reserva de acciones judiciales por parte de la propietaria del inmueble y en cumplimiento de las normas que establecen la bilateralidad de los contratos esta servidora constata que la parte demandante, entiéndase URBANIZADORA TEREPAIMA C.A. no es parte en el contrato de arrendamiento celebrado, objeto de la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, razones por las que en honor a la justicia esta servidora suspende la medida de secuestro ordenada contra el inmueble una parte del mencionado inmueble conformado por un área de (6.900 mts.2), ubicado en la Avenida Las Industrias II frente a la Cámara de Industriales de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, que la parte del terreno arrendado se encuentra alinderado así: Norte: Con terrenos ejidos desocupados; Sur: Av. Las Industrias, que es su frente; Este: Con callejón de servicio y Dren X; Oeste: Con inmueble propiedad de Reomaca y aunado a ello declara sin lugar la demanda, por falta de cualidad de la parte actora por lo que en consecuencia no hace pronunciamiento alguno sobre los demás alegatos planteados Y ASÍ SE DECIDE.”

Por las consideraciones transcritas el Tribunal A-quo procedió a dictar sentencia en los siguientes términos:

SIN LUGAR la demanda intentada por la Firma Mercantil URBANIZADORA TEREPAIMA C.A (UTECA), representado por los Abogados: L.J.C.L. y D.D.T.M., contra el ciudadano J.G.M.D.L., representado por los Abogados: Gaetana Mainenti De Leo, P.A.C. y E.X.S.R., todos identificados en autos, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En consecuencia, se ordena se suspende la medida de SECUESTRO distada en fecha dos de Junio del año dos mil ocho (02-06-2008) que pesa sobre el inmueble una parcela de terreno para uso de comercio ubicada en la vía a Carora, (hoy Avenida Las Industrias), Parroquia Unión , Municipio iribarren del Estado Lara, con una superficie de Veintiún mil quinientos cuatro metros cuadrados con treinta centímetros cuadrados ( 21.504,30 Mts.2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En (77,02 mts.) con ejidos desocupados; SUR: En 68,88 mts) con Avenida las Industrias - vía a Quibor, que es su frente; ESTE: En tres líneas: La Primera de (97,26 mts). La segunda de (63,72 mts) y la Tercera de (137,86 mts.) con el dren X; y OESTE: En tres líneas la primera de (97,01 mts). La segunda: de (100,70 mts) y la tercera de (98,07 mts), con inmueble ocupado por Reinca, y la Quebrada La Ruezga; razones por las que se ordena dar por terminado el cuaderno separado identificado con el Nº KN04-X-2008-53, cuando esta sentencia sea declarada definitivamente firme Y ASÍ SE DECIDE.

Se condena en costas a la parte ACTORA por haber resultado totalmente vencida, ello conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil vigente.

COMPETENCIA DE ACTUACIÓN DEL JUZGADO SUPERIOR

En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

Así las cosas, pasa esta Alzada pasa analizar los puntos previos señalados por el accionado y que atienden también, a la decisión vinculante en este expediente, emanado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Dado que varios aspectos previos tienen que ver con las pruebas aportadas este Tribunal pasa a valorarlas en su conjunto:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

Se acompañó al libelo

1) Poder autenticado presentado por el actor a favor de los abogados A.V., LENIN COLMENAREZ Y D.T. (Folios 07 al 09)); la cual se valora como prueba de la capacidad procesal, de los apoderados para actuar en juicio, de conformidad con el artículo 150 y 151 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

2) Autorización suscrita por la actora y la firma GARCÍA SALDIVIA & ASOCIADOS, SOCIEDAD CIVIL para la administración del inmueble objeto del arrendamiento (Folios 10 y 11); el cual se valora en su contenido pues fue ratificado a través de la prueba testimonial en fecha 01/07/2008 (Folio 216 y 217); y su trascendencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

3) Contratos de arrendamientos de fechas 29/09/2003 y 25/09/2005 (Folios 12 al 17); los cuales se valoran, junto con el convenimiento del demandado, como prueba de la relación arrendaticia y su incidencia en torno al tiempo del arrendamiento será establecida en párrafo posterior, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

4) Contrato de arrendamiento suscrito por las partes de fecha 01/09/2006 (Folio 18 y 19); el cual se desecha pues siendo desconocida su firma por los demandados era deber del actor probar la veracidad del instrumento, pues era su carga legal, al no hacerlo el instrumento queda desconocido y por ello sin efecto jurídico. Así se establece.

5) Constancia de telegramas enviados por I.P.O.S.T.E.L en fecha 27/03/2009 (Folios 19 al 22); si bien es cierto el accionado impugnó el señalado telegrama, bajo el alegato de que carece de fuerza probatoria, negó que haya sido recibido por el demandado o algún representante legal. Sobre esta particular debe señalar el Tribunal que el Instituto Postal y Telegráfico de Venezuela (I.P.O.S.T.E.L) es un órgano de la Administración Pública y presta un servicio de utilidad pública, por lo tanto, sus actuaciones como el recibo agregado goza de fidelidad hasta prueba en contrario, ello en virtud del principio de legalidad que les caracteriza, por lo tanto, no basta su simple impugnación, deben presentarse las pruebas que desvirtúen su contenido. En cuanto al hecho por el cual el demandado no lo recibió ni tampoco un representante, resulta apropiado traer a colación una decisión reciente del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional de fecha 30/01/2009 (Exp. 08-1608) en la cual, bajo la ponencia del Magistrado PEDRO RONDÓN HAAZ, se estableció:

Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem al conocimiento de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió al arrendatario con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, tal como consta a los folios 92, 93 y 94, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de conocimiento del hoy quejoso. El criterio del recurrente de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, en virtud de que no había sido recibido personalmente por el arrendatario, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que, a falta de recepción personal del desahucio por parte del arrendatario, el mismo se tiene como no realizado, pese a que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.

Las consideraciones anteriores desvirtúan la relevancia, en el dispositivo de la sentencia objeto del amparo sub examine, de las pruebas que supuestamente no fueron apreciadas por el juez del fallo que se calificó como lesivo, ya que, aun en ausencia del supuesto vicio, la consecuencia jurídica que fue declarada no cambiaría.

En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que, por esencia, presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia, según el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido.

En aplicación a la costumbre, legislación y jurisprudencia vigente este Juzgado estima que la notificación gestionada en fecha 27/03/2007 es válida aun cuando el accionado alega no haberlo recibido y con ello como prueba del desahucio alegado. Así se establece.

6) Copia certificada del instrumento registrado ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 23/03/1994 bajo el Nº 38, tomo 9, Protocolo Primero (Folios 23 al 35); el cual se valora como prueba de la propiedad sobre el inmueble objeto del arrendamiento por parte del actor, de conformidad con el artículo 1.357, 1.360 y 1.361 del Código Civil. Así se establece.

7) Copia del acta de asamblea de fecha 09/07/2007 por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara (Folios 186 al 187); el cual se valora en su contenido como prueba de la representación y capacidad procesal de la actora, siendo copia simple de instrumento público a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Se acompaño con escrito de fecha 09 de Junio de 2.008

1) Copia certificada de la consignación legal arrendaticia de fecha 01/06/2007, Expediente KP02-S-2007-9247 (Folios 78 al 139); el cual se desecha pues la solvencia del arrendatario no esta en esta causa controvertida. Así se establece.

Pruebas Promovidas por la parte demandada

1) Bajo el principio de la comunidad de la prueba ratificó el valor de los contratos de arrendamientos y sus cláusulas agregadas junto al libelo de la demanda; instrumentos que ya fueron valorados por este Tribunal en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.

2) Solicitó la exhibición del documento original consignada ante la Oficina Telegráfica con la firma original del remitente, ó con su escritura autógrafa; prueba que no se valora toda vez que busca traer a debate el aspecto de la notificación por telegrama que ya fue establecido en su legalidad en punto anterior. Así se establece.

3) Solicitó la exhibición del acta de Asamblea de la Urbanizadora Terepaima C.A. de fecha 03/12/1976 anotado bajo el Nº 453; la cual se desecha toda vez que entre los folios 185 al 187 este Juzgado valoró la cualidad procesal del actor verificando su representación jurídica y cualidad para dar poder en condición de vicepresidente, por ello, no siendo cuestionado su contenido, estima este Juzgado que traer a los autos actas anteriores sin fundamentar las razones por cuestionarlas no tiene sentido, toda vez que son copias de instrumentos registrados que gozan de fe pública. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte actora

1) Ratificó los instrumentos promovidos junto al libelo y el Expediente KP02-S-2007-9247; los cuales fueron ya valorados en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.

2) Promovió informes de parte del Juzgado Primero del Municipio Iribarren para que informe sobre el Expediente Nº KP02-S-2007-9247 (Folios 238 al 321); el cual fue ya valorado en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.

3) Promovió informes de parte del Registro Mercantil Primero del Estado Lara (Folio 218 al 229); el cual se valora como prueba la cualidad procesal del actor y su representación, no obstante, ya en punto anterior este Juzgado estableció la veracidad de la representación. Así se establece.

4) Promovió informes del Instituto Postal Telegráfico (Folio 327 y 328); los cuales se valoran como prueba de la notificación efectuada y ya establecida en valoración al telegrama ut supra. Así se establece.

5) Promovió la testimonial del ciudadano I.G.T. (Folios 216 y 217); como se estableció anteriormente, son valorados los contratos y la autorización que fueron ratificados por el accionado y ahora están soportados por el testimonio del tercero de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, pero no el contrato de fecha 01/09/2006 (folios 18 y 19), pues claramente el accionado lo desconoció y el actor no insistió en su contenido. Así se establece.

Tal como se expuso antes de la valoración de las pruebas pasa este Tribunal a decidir las siguientes defensas:

PUNTOS PREVIOS

Cualidad

Según una parte de la doctrina, la cualidad del actor tiene que ver con la titularidad que éste ostenta del derecho deducido en la demanda. Es una defensa de fondo dirigida contra uno de los requisitos constitutivos de la sentencia favorable al actor, su objetivo es negar el hecho de su verificación, que supone la existencia para el momento de la introducción de la demanda del derecho subjetivo y la insatisfacción de tal derecho. Es inherente al fondo de la controversia. El maestro L.L., señala que la cualidad activa y pasiva están constituidas por una relación de identidad lógica entre el sujeto al cual la ley en abstracto atribuye un determinado derecho y la persona que en concreto se presenta en juicio para hacerla valer (cualidad activa) y la relación de identidad lógica entre el sujeto contra el cual en abstracto tal derecho puede ejercerse y la persona contra lo cual, en concreto, él es ejercido (cualidad pasiva), de lo que puede concluirse que si existe una equivalencia de conceptos entre cualidad activa y titularidad del derecho, que constituye la cuestión de fondo por excelencia.

El Profesor M.P.F.M. en su Obra Estudios de Derecho Procesal Civil (2ª. Edición. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas 2.000. p. 70) expresa lo siguiente:

SIC: “La cualidad o legitimación en la causa activa o pasiva, es un concepto implícito en el concepto de voluntad concreta de ley, ya que nadie puede hacer valer la titularidad de una voluntad concreta de ley, si no es la persona que de acuerdo con la norma sustantiva, es la titular de tal derecho (cualidad activa) ni dicha voluntad de ley puede ser hecha valer contra una persona distinta a las que de acuerdo con la norma abstracta es la llamada a satisfacer la obligación reclamada por el acreedor (derechos a una obligación) o a sufrir los efectos del ejercicio del derecho potestativo hecho valer en la demanda. Por lo tanto, es suficiente señalar como requisito constitutivo de la sentencia favorable al actor, la declaración de una voluntad concreta de ley que le reconozca el derecho subjetivo hecho valer con la demanda”

A.R.R. en su Manual de Derecho Procesal Civil venezolano, Vol. II. P. 140 señala que el proceso no se instaura entre cualesquiera sujetos, sino entre aquellos que están frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de dicha relación. Afirma que la regla general puede expresarse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Dice que para obrar o contradecir en juicio, las partes deben afirmar ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida (legitimatio ad causam), y sí realmente lo son ó no, se sabrá al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declarará fundada o infundada la pretensión que se hace valer en la demanda. La falta de cualidad, contemporáneamente, ha evolucionado hasta ser más que una defensa de fondo, es un presupuesto de admisibilidad, partiendo de la máxima que sin interés se afecta la acción y por tanto no tiene jurisdicción el Tribunal, así lo ha establecido de manera vinculante el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, por ejemplo en sentencia de fecha 06/12/2005 (Exp. 04-2584).

En decisiones anteriores este Tribunal ha establecido que siendo el contrato de arrendamiento de naturaleza personal, poco importa que el arrendador sea propietario, pues sólo basta con que el arrendatario reconozca la condición del arrendador y el consentimiento de éste. Por lo tanto, si en una relación existe un administrador que con facultades para arrendar lo hizo a un arrendatario, el propietario que dio en administración no puede venir en forma pura y simple para demandar al arrendatario, toda vez que el contrato se perfeccionó entre éste y el administrador.

Ahora bien, esta no es una regla absoluta, pues claramente existen las excepciones relacionadas con la subrogación y la cesión de derechos. El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”. En el caso de la subrogación, el nuevo propietario toma la posición del arrendador dentro de la relación y por supuesto estará facultado para intentar las acciones legales al respecto. Así se establece.

Igualmente, en anteriores decisiones se ha establecido que un propietario podría intentar la demanda, toda vez que goza del derecho real más poderoso, pero, siguiendo las reglas de la cesión de créditos debe notificarlo al arrendatario, esta es un salida lógica y legal al caso en que el administrador cese en sus funciones ante el propietario por extinción del mandato. En el caso de autos, el actor suscribió en fecha 15/09/2003 (folios 10 y 11) autorización para que GARCÍA SALDIVIA & ASOCIADOS, SOCIEDAD CIVIL arrendara el inmueble, en este caso a la demandada, expresamente en la cláusula cuarta la propietaria, aquí actora, se reservó el derecho de demandar la terminación de la relación arrendaticia, por lo tanto, contractualmente GARCÍA SALDIVIA & ASOCIADOS, SOCIEDAD CIVIL no podía intentar la respectiva demanda.

La duda surge porque en principio el instrumento de representación podría no ser del conocimiento del arrendatario y el arrendador GARCÍA SALDIVIA & ASOCIADOS, SOCIEDAD CIVIL, cumplió con su mandato incluso hasta la notificación del desahucio. Sin embargo, nuevamente la figura legal de la cesión y el mandato permiten establecer conclusiones, primero porque “el mandante debe cumplir las obligaciones contraídas por el mandatario dentro de los límites del mandato” según establece el artículo 1.698 del Código Civil, la URBANIZADORA TEREAPAIMA C.A. es la facultada para demandar la terminación de la relación. Segundo, porque las reglas de la cesión de derechos, en este caso litigiosos, si es efectuada antes de la contestación de la demanda no requiere de la autorización del demandado en este caso arrendatario, así se extrae por interpretación en contrario del artículo 145 del Código de Procedimiento Civil e interpretado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil según decisión de fecha 21/08/2003 (Exp. Nº: AA20-C-2002-000537) que estableció:

Para decidir la Sala, observa:

Tal como se observa de las transcripciones precedentes, el demandante cedió y traspasó “...LA TOTALIDAD DE LOS DERECHOS LITIGIOSOS...” con anterioridad a la citación del demandado. En este sentido, el artículo 145 del Código de Procedimiento Civil, señala que:

...La cesión que hiciere alguno de los litigantes, por acto entre vivos, de los derechos que ventila a quien no es parte en la causa, después del acto de la contestación de la demanda y mientras no sea dictada sentencia definitivamente firme, no surte efectos sino entre el cedente y el cesionario, salvo el consentimiento del otro litigante.

Si la transferencia a título particular de los derechos que se ventilan se produce por causa de muerte, se suspenderá la causa desde que aquella se haga constar en el expediente, hasta que se cite al sucesor a título particular, quien se hará parte en la causa...

. (Subrayado y negrillas es de la Sala)

En el sub iudice, la mencionada cesión de derechos litigiosos fue realizada con anterioridad a la citación del demandado, motivo por el cual, operó un cambio en la persona titular de la cualidad de demandante y, por supuesto, para ese cambio, no era necesario el consentimiento del demandado, dado que para ese momento, ni siquiera se encontraba citado para el presente juicio.

La norma transcrita ut supra condiciona los efectos de la cesión en el proceso que se trate si ésta es realizada después de la contestación de la demanda y antes de la sentencia, salvo el consentimiento de la parte contraria. Esto significa, por interpretación en contrario, que realizada dicha cesión antes de la contestación, sus efectos se hacen efectivos en el juicio y el Juez estará limitado a aceptar al cedido como integrante activo de la relación jurídica subjetiva procesal.

La misma idea fue desarrollada en decisión de fecha 05/04/2000 (RC Nº 99-713). Por lo tanto, al haberse reservado el propietario la facultad y el derecho para ejercer las acciones judiciales por el arrendamiento contra el arrendatario y siendo que la cesión fue traída a los autos con la interposición del libelo de demanda, este Tribunal estima que tal como afirma la doctrina de la M.J. “realizada dicha cesión antes de la contestación, sus efectos se hacen efectivo en el juicio y el Juez estará limitado a aceptar al cedido como integrante activo de la relación jurídica subjetiva procesal”, por lo tanto, el actor sí tiene cualidad para intentar la presente demanda pues claramente fue aceptada la relación arrendaticia por el accionado y la cesión se materializó en los términos expuestos. Así se establece.

Contrato a Tiempo Determinado e Indeterminado

En términos generales el contrato es a tiempo determinado cuando las partes han dejado entendido de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien objeto del arrendamiento; es a tiempo indeterminado aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción, mientras el arrendamiento sea de una casa para habitación este no tiene límite, de hecho puede ser hasta por la vida del arrendatario como establece el Código Civil supletoriamente. Como consecuencia de lo anterior, la doctrina y la Ley otorgan diversas consecuencias a las convenciones señaladas, así, a manera de ejemplo, la acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la de resolución para los contratos a tiempo determinado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la ley, como tal es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado. En este sentido, las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: debido a que los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34; si un contrato en principio es a tiempo indeterminado y las partes suscriben posteriormente un contrato para fijar la fecha de desocupación del inmueble, la relación arrendaticia comprenderá ambos períodos sin embargo, para efectos judiciales será considerada a tiempo determinado, por la voluntad de la última convención; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble; como último ejemplo, sin que ello signifique el agotamiento de todos los supuestos legales, existe la tácita reconducción, más conocido y anteriormente esbozado.

Al examinar el contrato de fecha 25/07/2005 (Folio 17), es claro que las partes previeron al posibilidad de prorrogar la relación varias veces y mantener la relación como a tiempo determinado, máxime porque estaba latente una opción a compra. Por ello, siendo la última de las prórrogas establecida por seis (06) meses es claro que la relación seguiría a tiempo determinado en justa correspondencia con las parámetros anteriormente establecidos, sin olvidar que aun cuando la relación tenga tanto tiempo como prórrogas transcurridas y el contrato sea a tiempo determinado, para efectos de la prórroga legal no bastará el último contrato, sino todo el tiempo de la relación arrendaticia. Así se establece.

CUESTIONES PREVIAS

Al amparo del ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil el accionado interpuso como cuestión previa:

3º La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

La anterior cuestión previa se refiere a la ilegitimidad de quien se presenta como apoderado de la parte actora, por los casos expresados taxativamente en dicho ordinal, que son: a) Por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, b) Por no tener la representación que se atribuye, o

3. Porque el poder no esté otorgado en forma legal, o sea insuficiente. El accionado alega que el ciudadano S.G.G.P. no tiene la cualidad de vicepresidente, ni representación que se atribuye por lo que el poder es insuficiente. Como se expresó anteriormente, a los folios 185 al 187 cursan copias fotostáticas valoradas, así como el informe del Registro Mercantil respectivo que otorgan la cualidad del citado ciudadano para representar a la persona jurídica que funge como actora y con la suficiencia para dar poder judicial. En consecuencia la presente cuestión previa debe ser desechada, así se establece.

Al amparo del ordinal 7 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil el accionado interpuso como cuestión previa la existencia de una condición pendiente y la prohibición de ley en admitir la pretensión propuesta, ambos argumentos están sustentados en la impugnación que el accionado hiciera del telegrama tantas veces señalado trayendo como consecuencia que la relación se indeterminara o no se conociera la voluntad de desahucio por el arrendatario, aspecto sumamente tratado ut supra por este Juzgado, estableciendo la legalidad del telegrama y la determinación de la relación, en todo caso, si existe el vencimiento de la prórroga legal o no para pedir la desocupación es un aspecto que será tratado en las conclusiones respectivas y que de inmediato se pasa a considerar. Así se establece.

CONCLUSIONES

De los alegatos y pruebas aportadas a los autos, evidencia esta alzada que existe una relación arrendaticia entre las partes, que se extrae de la valoración al contrato suscrito y los alegatos de las partes. De manera básica el actor alega que el arrendatario fue notificado de la voluntad de entrega del inmueble y que transcurrido ese tiempo y la prórroga legal, la desocupación es procedente.

Llama la atención del Tribunal que el accionado ha centrado sus defensas en aspectos como la cualidad de causa y procesal así como el desconocimiento de un telegrama que se supone practicado por un funcionario público. No obstante, la realidad es que el arrendamiento es un hecho social que debe ser tramitado en juicio con apego estricto al ordenamiento vigente. Así las cosas tenemos que la relación se inició en fecha 01/10/2003 y según el contrato de fecha 01/10/2005 las prórrogas contractuales posteriores serían de seis (06) meses. Así hubo prórrogas hasta el 31/03/2006, luego hasta el 30/09/2006 y otra hasta el 30/03/2007. Se tiene esta última como prórroga debido a que fue gestionado el desahucio, o intención de entregar el inmueble, ante el Instituto Postal y Telegráfico de Venezuela a través de telegrama valorado ut supra en fecha 27/03/2007. Por lo tanto, siendo que la relación se inició en fecha 01/10/2003 y finalizó en fecha 30/03/2007, es decir, tres años y medio, le correspondería al arrendatario una prórroga legal de un año a tenor de lo establecido en el ordinal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”. Así se establece.

Tal como expuso el Magistrado de la Sala Constitucional en la sentencia señalada, constituiría una práctica insana pretender que se comunique por Telegrama la voluntad de desocupar el inmueble y por un desconocimiento pretender que esa notificación no tenga efecto como si tuviera que ser personal, tal como es la citación. El punto medular de esta decisión, radica en determinar si la voluntad del arrendador en terminar el arrendamiento fue manifestada, si esa manifestación se efectuó debe producir sus efectos legales, tal como lo dictaminó la M.J.. Así se establece.

Sobre los informes presentados ante esta Alzada, el Tribunal observa que los argumentos señalados son reproducciones de los alegatos interpuestos en la demanda y su contestación, por lo que han sido suficientemente a.e.l.p. anteriores. Igualmente, ha señalado el Tribunal Supremo de Justicia que siempre que existan denuncias de orden público presentadas en los informes el Juzgador debe analizarlos. Como se expuso, esos alegatos fueron tratados en puntos previos, en consecuencia ninguna otra mención merecen las conclusiones presentadas por las partes en esta segunda instancia. Así se establece.

En este sentido, si la relación terminaba en fecha 30/03/2007 y la prórroga legal en fecha 31/03/2008, al accionado no le asistía ya derecho para permanecer en el inmueble, con ello, siendo la demanda intentada en fecha 08/05/2008 por el actor es claro que se hizo dentro del tiempo hábil fijado por la ley, por ello, la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento se encuentra ajustada a derecho, en consecuencia el accionado deberá hacer entrega del inmueble señalado en el libelo, como en efecto se decide.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR la APELACIÓN, interpuesta por la parte demandante, contra la Sentencia dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado L.E.L., que declaró SIN LUGAR, la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por Firma Mercantil URBANIZADORA TEREPAIMA C.A (UTECA), contra J.G.M.D.L., todos antes identificados. En consecuencia la parte demandada deberá entregar el inmueble objeto del Contrato de arrendamiento, cuyas medidas y linderos se dan aquí por reproducidas, libre de personas y cosas. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la interposición de la demanda, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. QUEDA ASI REVOCADO EL FALLO APELADO.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

BAJESE OPORTUNAMENTE.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veinticuatro (24) días del mes de Noviembre del año dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana G. Hernández Silva

En la misma fecha se publicó siendo las 02: 14 pm, y se dejo copia

La Secretaria