Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Julio de 2009
| Fecha de Resolución | 27 de Julio de 2009 |
| Emisor | Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Luis Rodolfo Herrera |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 27 de Julio de 2009
199º y 150º
ASUNTO: AH12-R-2008-000028
PARTE ACTORA: URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 11 de diciembre de 1951, Bajo No. 970, Tomo 4-A.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: A.B. y R.G., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 55.331 y 54.149, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: R.M.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de las cédula de identidad No. 774.650.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: C.E. MOURIÑO VAQUERO, ZHIOMAR DIAZ VIVAS, D.M.H., E.A.K. y D.M., Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 43.804, 90.733, 90.842, 98.577 y 108.257, respectivamente.
MOTIVO: Apelación (Resolución de Contrato de arrendamiento)
EXPEDIENTE Nº: 08-9911.
- I -
Síntesis del Proceso
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujera la sociedad mercantil URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A., por el cual demanda la resolución de Contrato de arrendamiento al ciudadano R.M.R.. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a su admisión en fecha 11 de julio de 2007.
Admitida como fue la demanda, se ordenó la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera y diera contestación a la demanda.
En fecha 16 de octubre de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado en el presente proceso y consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 18 de octubre de 2007, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
Durante la etapa probatoria, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
En fecha 20 de noviembre de 2007, la parte actora consignó escrito de informes.
En fecha 23 de abril de 2008, el Juzgado A quo dictó sentencia SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato intentada por la sociedad mercantil URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A. contra el ciudadano R.M.R..
Contra dicha decisión se interpuso recurso de apelación, el cual fue oído en ambos efectos por auto de fecha 7 de julio de 2008.
Por auto de fecha 9 de julio de 2008, este Tribunal le dio entrada al presente expediente y fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia.
En fecha 24 de octubre de 2008, la parte actora solicitó se dictara sentencia en el presente proceso.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:
-II-
Alegatos de las Partes
Alega la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:
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Que celebró contrato de arrendamiento con la demandada, en fecha 3 de febrero de 1992, sobre un inmueble constituido por una porción de terreno que forma parte de mayor extensión de la parcela de la parcela No. 906 de la Urbanización La Trinidad.
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Que la duración del contrato fue pactada en 6 meses prorrogables por semestres sucesivos.
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Que dicho contrato fue prorrogado varias veces, de lo cual se infiere que el contrato vigente es e suscrito en fecha 3 de febrero de 1992.
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Que la prórroga celebrada el 31 de julio de 2002, mediante transacción judicial no modificó el contenido de la cláusula segunda del contrato vigente, celebrado el 25 de enero de 1995, con excepción del tiempo de duración de la última prórroga.
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Que el último canon de arrendamiento pactado por las parte fue la cantidad de Bs. 2.500.000,00 mensuales.
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Que la última prórroga contractual suscrita lo fue en fecha 31 de julio de 2005, no produciéndose nueva prórroga con posterioridad, razón por la cual a decir de la actora operó de pleno derecho la prórroga legal.
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Que el demandado ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril y mayo de 2006.
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Que el demandado ha realizado las consignaciones de los meses reclamados como insolutos por ante el Tribunal de consignaciones competente, siendo las mismas extemporáneas.
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Que los instrumentos producidos junto al libelo de la demanda fueron reconocidos por las partes en el expediente No. 6942-06, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
La parte demandada presentó en su escrito de contestación de la demanda los siguientes alegatos:
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Que el contrato de arrendamiento inicialmente se suscribió en fecha 15 de junio de 1976 y no en fecha 3 de febrero de 1992.
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Que en dicho contrato se estableció que el inquilino pagaría el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, el día 15 de cada mes.
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Que en fecha 24 de enero de 1992, las partes suscribieron una nueva prórroga del contrato de arrendamiento.
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Que en dicha prórroga se pactó que el arrendatario se obligaba a pagar los cánones de arrendamiento por mensualidades vencidas, a más tardar el día 15 del mes subsiguiente.
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Que el contrato de arrendamiento originario se prorrogó en varias oportunidades, siendo la más relevante la celebrada en fecha 20 de julio de 1993, en la cual se modificó la cláusula primera del contrato, ampliándose el inmueble dado en arrendamiento a decir de la demandada, a la porción de terreno contigua a la ya arrendada, ocupada por la tintorería La Primera, que igualmente forma parte de la parcela 906 dada en arrendamiento.
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Que en todas las prórrogas contractuales, se modificó únicamente lo referente a la duración del contrato de arrendamiento y la cantidad a ser pagada como canon de arrendamiento.
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Que en fecha 31 de julio de 2002, las partes celebraron una transacción judicial para poner fin a un proceso se tramitó por ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se acordó una nueva prórroga del contrato de arrendamiento, por tres años.
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que la prórroga anterior venció el 31 de julio de 2005, por lo que empezó a correr la prórroga legal.
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Que los pagos reputados como extemporáneos por la parte actora fueron realizados de manera tempestiva.
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Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegado en el libelo de demanda.
- III -
Punto Previo
De la Reposición de la Causa
En primer lugar, este Tribunal advierte que cuando es ejercido el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el juez de alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum, es decir, debe apreciar de nuevo todos los hechos, alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte de la demanda.
Establecido lo anterior, en primer término, debe pasar a analizar este Tribunal lo concerniente a la cláusula Primera del contrato de arrendamiento que ha venido siendo prorrogado a lo largo del tiempo y en la cual se establece el objeto del contrato de arrendamiento.
De conformidad con lo anterior, debe este Tribunal precisar que del contrato de arrendamiento originario suscrito por las partes en fecha 15 de junio de 1976, se establece en su cláusula Primera lo siguiente:
“PRIMERA.- “LA PROPIETARIA” dá (sic) en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” una porción de terreno que forma parte de mayor extensión que es la parcela n° 906 de la Urbanización La Trinidad y con los linderos siguientes: SUR: que es su frente, con la Avenida La Trinidad en veintiún metros con treinta centímetros (21,30mts.); NORTE: Resto de la parcela n° 906 en treinta metros con treinta centímetros (30,30mts.); ESTE: Con terreno que ocupa la Tintorería La Primera, según una línea quebrada de dos tramos, uno de veinte metros (20,00mts.) y el otro de nueve metros (9,00mts.) y con el Estacionamiento del Automercado Sorocaima en diecinueve metros con diez centímetros (19,10mts.); OESTE: Con un callejón Interno en treinta y nueve metros con diez centímetros (39,10mts.). El terreno arrendado es de forma aproximadamente rectangular y tiene una superficie aproximada de un mil metros cuadrados (1.000,00 m2).”
Dicha cláusula solo fue modificada por las partes en la prórroga contractual suscrita en fecha 20 de julio de 1993, en la cual se estableció lo siguiente:
“(…)
De común acuerdo, hemos decidido modificar el contrato de arrendamiento de una porción de terreno que forma parte de mayor extensión, que es la parcela No 906 de la Urbanización La Trinidad, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera de Caracas, el día 3 de febrero de 1992 y anotado bajo el No. 44, Tomo 5 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría, en cuanto a su duración, objeto y el canon de arrendamiento. En consecuencia, las cláusulas primera, segunda y tercera del referido contrato quedan modificadas así: “PRIMERA.- La Sociedad Mercantil “URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A.” da en arrendamiento al señor R.M.R., quien así lo acepta, una porción de terreno que forma parte de mayor extensión que es la parcela No. 906 de la Urbanización La Trinidad y está alinderada así: SUR: que es su frente, con la Avenida La Trinidad en veintiún metros con treinta centímetros (21,30mts.); NORTE: Resto de la parcela N° 906 en treinta metros con treinta centímetros (30,30mts.); ESTE: Con terreno que ocupaba la TINTORERÍA LA PRIMERA, según una línea quebrada de dos tramos, uno de veintidós metros con noventa centímetros (22,90mts.) y el otro de nueve metros (9,00mts.) y con el Estacionamiento del Supermercado Victoria en diecinueve metros con diez centímetros (19,10mts.); OESTE: Con un callejón Interno en treinta y nueve metros con diez centímetros (39,10mts.). El terreno arrendado es de forma aproximadamente rectangular y tiene una superficie aproximada de un mil sesenta metros cuadrados (1.060,00 m2). A partir del día 1° de agosto de 1993 este contrato de arrendamiento se extenderá a la porción de terreno, contigua a la que se acaba de identificar anteriormente ocupada por la Tintorería La Primera, que igualmente forma parte de la mencionada parcela No. 906, y está alinderada así: Sur, en nueve metros con treinta y cinco centímetros (9,35mts.), con la Avenida La Trinidad, a que da su frente; Norte, en nueve metros (9mts.), con la arriba identificada porción de terreno; Este, en veintitrés metros con sesenta y cinco centímetros (23,65mts), con el Estacionamiento del Automercado Victoria, en veintidós metros con noventa centímetros (22,90mts.), con el terreno ocupado por el señor R.M.R., siendo su superficie aproximada de doscientos nueve metros cuadrados (209mts2).- …”
Ahora bien, una vez visto el contenido de las cláusulas antes parcialmente transcritas, debe este Tribunal observar que el inmueble objeto del contrato atacado por resolución en el presente proceso, tal y como se encuentra establecido en el contrato de arrendamiento originario y sus prórrogas, es un terreno no edificado, el cual estaría fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en ese sentido, es necesario para este Tribunal pasar a pronunciarse respecto de la aplicabilidad o no de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a fin de determinar la procedencia del presente recurso de apelación.
Así las cosas, este sentenciador debe definir lo que se entiende por contrato y por arrendamiento, respectivamente. Al respecto, nuestro Código Civil, ha definido el contrato en el artículo 1.133 ejusdem, el cual literalmente establece:
Artículo 1.133 El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
(Resaltado Tribunal)
En ese orden de ideas el autor patrio E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones expresó lo siguiente:
El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.
(Resaltado Tribunal)
Por otra parte, el arrendamiento ha quedado definido en el artículo 1.579 del Código Civil. En efecto, la norma anterior definió el arrendamiento como:
Artículo 1.579 El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.
Así mismo, el doctrinario A.E.G.F., en su obra Del Arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, definió el arrendamiento como:
… un contrato mediante el cual una de las partes cede temporalmente algo -que puede ser una cosa o una actividad- a cambio del pago que se hace por ese uso, el cual ha sido denominado precio y quien lo paga, se llama locatario, arrendatario, inquilino, empresario o patrono. El que cede el uso o efectúa la prestación recibe el nombre de arrendador, locador, casero, dueño, propietario, trabajador, contratista y algunos otros, de acuerdo al profesional que arrienda sus servicios
Otro autor, H.H., nos dice al respecto:
Es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud de la cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario, mediante el pago de un precio (Harting, Hermes: El Arrendamiento, Editorial Livrosca, Caracas, 1996)
De todo lo antes expuesto, podemos concluir que el contrato es el acuerdo de voluntades de las partes, las cuales son plasmadas en un documento, el cual no es más que un medio de prueba que permite demostrar la existencia de tal contrato.
Determinados los anteriores conceptos, debe ahora este sentenciador centrar su análisis en establecer si es aplicable o no al presente caso la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para poder determinar la procedencia o no de la demanda. En ese sentido, el artículo 3 de la indicada ley, establece lo siguiente:
Artículo 3: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto ¬Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad competente.
(Resaltado Tribunal)
Vemos pues, que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deja fuera de su ámbito de aplicación, aquellos arrendamientos de terrenos urbanos y suburbanos que no estén edificados.
Ahora bien, observa este sentenciador que en el presente caso, alega la parte actora en su libelo de demanda, que existen una serie de bienhechurias que hacen que el inmueble objeto del presente litigio, se encuentre enmarcado dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A tal efecto, considera pertinente este Tribunal transcribir lo relativo a éste punto contenido en el libelo de demanda:
Que por ser un contrato de arrendamiento celebrado sobre un terreno urbano edificado (bienchurias que sirven de vivienda al vigilante y las que sirvieron de base de operaciones a la Tintorería la Primera) la norma y procedimiento aplicable es el contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Código Civil y Código de Procedimiento Civil, en cuanto sean compatibles.
Ahora bien, de una exhaustiva revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, no se evidencia de ninguna de las probanzas aportadas al presente proceso, la existencia de las mencionadas bienchurias sobre el terreno objeto del presente litigio que puedan hacerlo objeto de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En ese sentido, es pertinente hacer referencia al criterio esgrimo por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la cual expresó mediante sentencia No. 80 de fecha 01 de febrero de 2001, lo siguiente:
De manera que la violación del debido proceso podrá manifestarse: 1) cuando se prive o coarte a alguna de las partes la facultad procesal para efectuar un acto de petición que a ella privativamente le corresponda por su posición en el proceso; 2) cuando esa facultad resulte afectada de forma tal que se vea reducida, teniendo por resultado la indebida restricción a las partes de participar efectivamente en plano de igualdad, en cualquier juicio en el que se ventilen cuestiones que les afecte. Bajo esta óptica la violación al debido proceso y la consecuente indefensión operará, en principio, dentro de un proceso ya instaurado, y su existencia será imputable al Juez que con su conducta impida a alguna de las partes la utilización efectiva de los medios o recurso que la ley pone a su alcance para la defensa de sus derechos.
(Resaltado Tribunal)
Visto lo anterior, este Tribunal considera necesaria la reposición de la causa, toda vez que la tramitación del proceso por los trámites del procedimiento breve de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, causa graves perjuicios a la parte demandada toda vez que el presente proceso se debió haber llevado por los trámites del procedimiento ordinario establecidos en el Código de Procedimiento Civil, al ser el objeto del contrato de arrendamiento, uno de los excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En virtud de lo anterior, observa este Tribunal que la mencionada reposición de la causa, garantiza el derecho a la defensa y el debido proceso de la parte demandada, así como todas las garantías consagradas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esta alzada no considera inútil la reposición de la causa al estado de admisión de la misma, ordenando al Juzgado a-quo tramitarla mediante el procedimiento ordinario que establecen los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, declarando la nulidad de todo lo actuado con posterioridad al auto de admisión de la presente demanda. Y así se decide.-
En virtud de lo anterior, resulta inoficioso el análisis de los demás alegatos esgrimidos por las partes en el caso que aquí se ventila, así como de las pruebas promovidas y evacuadas. Y así se establece.-
- IV -
Dispositiva
Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por la parte actora URBANIZADORA LA TRINIDAD, C.A., contra la decisión de primera instancia proferida en fecha 23 de abril de 2008 por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, Se declara la NULIDAD de todo lo actuado desde el auto de admisión de la reforma de la demanda, de fecha 21 de junio de 2007, inclusive y se REPONE la causa al estado de admisión de la misma, la cual se ordena tramitarla mediante el procedimiento ordinario que establecen los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Se REVOCA la sentencia apelada en todas y cada una de sus partes.
Vista la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes.
Remítase el expediente a su Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de julio de dos mil nueve (2009).
EL JUEZ,
L.R.H.G.
LA SECRETARIA,
M.G.H.R.
En la misma fecha, siendo las AM se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
LRHG/FM.
Exp. 08-9911.
