Decisión nº 9857DEFINITIVA de Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 14 de Octubre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: A.M.U.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 3.126.457, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: V.M.A., Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-5.263.984.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: V.M.U.R., Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 94.230.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: H.Y.T. Inscrito en el INPREABOGADO bajo el N°. 27.054 y de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO

EXP. 9857-2009.

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 25 de Febrero de 2009.

Realizados los trámites de citación y siendo infructuosa se ordenó la citación por carteles.

En fecha 01 de Julio de 2009, la parte demandada consignó escrito de Contestación de la demanda Escrito de Reconvención.

En fecha 01 de Julio de 2009, este Juzgado admitió la reconvención presentada por la parte demandada.

En fecha 03 de Julio de 2009, la parte actora consignó escrito de Contestación a la Reconvención.

En fecha 21 de Julio de 2009, se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora, siendo admitidas las mismas en fecha 23 de Julio de 2009.

En fecha 30 de Julio este Tribunal se llevó a cabo la Inspección Judicial solicitada por la parte actora.

En fecha 03 de Agosto de 2009, se recibió escrito de Promoción de Pruebas presentado por la parte demandada. Siendo admitidas las mismas en fecha 05 de Agosto de 2009.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA

Alega la parte demandante que es propietario de un (01) inmueble constituido en un terreno Municipal, situado en la Avenida Bermúdez, N° 188, Barrio Bolívar, Municipio Crespo de esta ciudad de Maracay, ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: con casa de R.M., en veintidós metros y cincuenta y nueve centímetros (22,59); SUR: Casa de C.C., en veintitrés metros y cuarenta y siete centímetros (23,47); ESTE: Con Avenida Bermúdez (su frente) en nueve metros y dos centímetros, (9,02); y OESTE: Con casa de J.E. en nueve metros y setenta centímetros (9,70). El cual lo adquirió el día 18 de Junio de 1984, quedando anotado bajo el N° 70, tomo 67, de los libros respectivos de la Notaria Publica Primera de Maracay Estado Aragua. Que para el momento de la adquisición de inmueble, el mismo contaba con (02) habitaciones, (01) baño, (01) recibo, (01) comedor, (01) cocina, (01) lavandero, y (01) local comercial, que una vez que lo adquirió fue modificado y convertido en un solo local, dejando el baño operativo, con la intención de solo realizar actividad comercial. Que en fecha 10 de Septiembre del año 1984, el ciudadano A.M.U., creo el Fondo de Comercio denominado TALLER ELECTROMECANICO EL ANCLA, registrado en el año 1984, por ante el Registro Mercantil del Estado Aragua, bajo el tomo 132-B, numero 33. Que en el año de 1994, dio en arrendamiento de forma verbal un inmueble al ciudadano V.M.A., antes identificado, para que realizara la actividad del Fondo de Comercio AUTOFRENOS VALERIO, hoy en día denominado TALLER DE FRENOS C.D.J.. Que la relación arrendaticia fue siempre en buenos y cordiales términos. Que en el año 1999, se le comunicó de manera verbal la intención de venderle el inmueble, la cual rechazó, ya que manifestó no tener posibilidades para adquirir el inmueble arrendado en el cual realiza actividad comercial. Que el 22 de diciembre del año 2005, la hija del propietario, ciudadana E.J.U.R., quien es la autorizada de cobrar el canon de arrendamiento del inmueble, a través de depósitos bancarios realizados por el Arrendatario efectuados en la cuenta bancaria N° 0134-0153-58-1532077237 en el Banco Banesco, le pasó una carta al ciudadano V.M.A., informándole que el nuevo canon seria de TRECIENTOS VEINTE BOLIVARES (320,00) y que comenzaría a regir a partir de enero de 2006, la cual se acordó por escrito y sin problema alguno. Que en fecha 01 de Noviembre de 2006, se le paso otra comunicación informando que a partir de enero de 2007, el canon seria de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (450,00), también aceptando en términos amigables, depositado dicha cantidad en fecha 04 de Enero de 2007. Que en el mes de febrero de 2007, deposito TRECIENTOS VEINTE BOLIAVRES (320,00) canon que había depositado hasta el mes de diciembre de 2006. Alegando que los canon de arrendamientos estaban congelados para los casos de vivienda, para lo cual se le respondió que era para casos de vivienda no para los locales comerciales, que además el había firmado con dos meses de anticipación el aumento del canon aceptando y dejando todo claro de manera voluntaria. Que ya cancelado el primer pago acordado no podía devolverse el mismo por que se tomaría como falta de pago y que en tal caso solicitara una regulación en la Alcadía, pero que mientras tanto debería seguir cancelando lo acordado. Que el propietario se dirigió ante la dirección de inquilinato para la regulación de alquileres y allí le manifestaron que necesitaba la Solvencia Municipal para realizar las gestiones de regularon por ante la Alcadia en el departamento de inquilinato, razón por la cual el ciudadano A.M.U., se dirigió al local para que el ciudadano Valerio le entregara las solvencias del local, pero este le respondió que las mismas las tenia su abogado, y que el le avisaba luego para entregárselas. Que manifestó que el deseaba quedarse con el local, y que lo podía hacer ya que las leyes habían cambiado, y que por los años que tiene con el local ya él había pagado su precio, y que por ningún motivo iba a pagar mas de lo que había venido pagando. Que el propietario solicitó ante la Alcadia un estado de cuenta del local y la deuda es de la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS CON DIECIOCHO (2.886,18), y al percatarse del mismo le exigió al ciudadano V.M., que le entregara las solvencias respectivas. Que el arrendatario le hizo remodelaciones al local, ya que en su interior se encuentra una estructura metálica donde existe una venta de repuestos y un cuarto que aparentemente esta destinado para habitación particular. Que la hija del propietario tiene la necesidad de ocupar el inmueble para tener un sitio donde trabajar ya que los alquileres están sumamente elevados.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE

Alega el Apoderado del demandado en su escrito de contestación de la demanda, la falta de cualidad o la falta de interés en la persona del actor, basado en que el mismo no es propietario del inmueble arrendado porque lo vendió en el año 2004. Aduce falta de cualidad del demandado fundamentado que el arrendatario es una persona Jurídica denominada Auto Frenos Sagrado C.D.J.. Que es cierto que la relación arrendaticia con Auto Frenos Sagrado C.d.J., comenzó en el año 1994. Que rechazó y contradijo que en alguna ocasión el antiguo propietario del inmueble ciudadano A.M.U., le haya ofrecido en venta el inmueble arrendado. Que se le violó el derecho de preferencia contenido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, ya que el mismo vendió el inmueble. Negó que la persona autorizada para cobrar los cánones de arrendamiento le haya pasado una comunicación en fecha 01 de noviembre de 2006, que el aumento había sido llevado a la cantidad de cuatrocientos cincuenta bolívares (450,00). Que el pago que se efectuó en enero de 2007, comprendía trescientos veinte (320,00) por concepto de canon de arrendamiento y ciento treinta bolívares (130,00) por concepto de reparaciones menores del inmueble. Negó que el inmueble tenga alguna deuda con la Municipalidad u otro ente Gubernamental del Estado Aragua, y que el arrendador le haya solicitado en algún momento las solvencias del local. Negó que el arrendatario haya realizado binehechurias al local sin el consentimiento del arrendador, ya que al no estar debidamente escritas tales prohibiciones, resulta imposible incumplir tales disposiciones. Negó que la ciudadana V.M.U.R., en su condición de Abogada, pueda tener la necesidad de un local comercial en el cual el ciudadano V.M., a través de su firma y por mas de 15 años ha realizado una actividad Mercantil, logrando alcanzar un magnifico prestigio por parte de la comunidad y que dicha comunidad ha dado fe de ello, sin contar el enorme valor comercial que la ha dado a dicho inmueble. Negó que su representado haya dejado de cancelar los cánones desde el mes de Agosto de 2007. Asimismo reconviene afirmando que su representado a través de su firma mercantil “Auto Frenos Sagrado C.D.J.” en fecha 03 tres de octubre del año 2000 y anteriormente con la firma personal “Auto Frenos Valerio” es arrendatario del local comercial. Que el Local Comercial que esta arrendado por su representado a través de su fondo de comercio desde hace mas de 15 años, esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y nunca ha tenido problemas de ninguna clase con respecto a esta negociación. Que en fecha 18 de Junio de 2009, el arrendatario tuvo conocimiento que el ciudadano A.M.U., había vendido el Local Comercial que su representado estaba ocupando en calidad de arrendatario, en forma Pura, Simple, Perfecta e Irrevocable a los ciudadanos E.J.U.R. y Raem A.Á.V., sin haberle hecho la debida notificación para que este ejerciera el derecho de preferencia según lo estipulado en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Razón por la cual demanda al ciudadano A.M.U.C., por retracto legal arrendaticio. Que la venta se hizo por Veinte Mil Bolívares (20.000,00) a los ciudadanos antes identificados no es oponible al demandado y en consecuencia el mismo debe sustituir a los compradores en dicha negociación y que por lo tanto el ciudadano A.M.U.C., debe otorgarle el derecho al inmueble o debe ser condenado, a vender por documento protocolizado de compra-vente respectiva, en cuyo acto solo pagara la cantidad de veinte mil bolívares (20.000,00), debiendo convenir el demandado en que dicha venta del mencionado local tiene que ser hecha libre de todo gravamen.

DE LAS PRUEBAS:

La parte actora promovió:

1. Original de instrumento autenticado contentivo de la venta que A.U. hiciera a E.U.R. y Raem Álvarez (folios 40 al 42)

2. Original de instrumento autenticado donde se deja sin efecto la Compra Venta entre A.U. hiciera a E.U.R. y Raem Álvarez (folios 44 y 45)

3. Original de instrumento autenticado de venta que hace A.U.C. a A.U.. (Folios 49 y 50)

4. Copia simple de Registro Mercantil de la empresa Taller electromecánico el ancla (folios 51 al 54).

5. Dos originales de libretas de ahorro del Banco Banesco. (folios 53 y 54)

6. Carta original relativa a aumento de canon de arrendamiento (folio 57).

7. Carta original relativa a aumento de canon de arrendamiento (folio 58).

8. Original de comunicación y Gaceta municipal emanada de la A.d.G. ( folio 59 al 63)

9. Original de partida de nacimiento de V.U. (folio 65)

10. Copia simple de titulo de abogado de V.U. (folio 67)

11. Copia de cedula de identidad e Inpreabogado de V.U. (folio 68)

12. Copia simple de partida de nacimiento del niño (se omite identificación) (folio 69)

13. Original de factura expedida por la alcaldía de Girardot folio (70)

14. Copias simples de estados de cuentas expedidos por IARAGIR (folios 71 al 76)

15. Inspección Judicial ( folio 79)

    La parte demandada promovió:

1. Copia certificada del Registro Mercantil de la empresa frenos Valerio (folios 85 al 88)

2. Copia certificada del Registro Mercantil de la empresa auto frenos c.d.J. (folios 89 al 91)

3. Copias al carbón de planillas de depósitos de Banesco, folios (92 al 103)

4. Copia simple de Documento de Compra Venta entre A.U., E.U.R. y Raem Álvarez folios (104 al 107)

5. Original de Contrato de Arrendamiento privado (108 al 110)

6. Original de facturas de pago Municipales folios (111 al 113)

7. Original de Constancia de residencia expedida por la asociación de vecinos (folio 114)

   PARA DECIDIR SE OBSERVA:

   DEL DESALOJO

   De la falta de cualidad

   La parte demandada alega la falta de cualidad del demandante aduciendo que no es propietario del inmueble arrendado por habérselo vendido a los ciudadanos E.U.R. y Raem Álvarez . Al respecto observamos que cursa a los folios 40 y 41 original de instrumento autenticado conforme al cual A.U.C. da en venta el inmueble a los ciudadanos E.U.R. y Raem Álvarez. De igual modo cursa a los folios 44 y 45 original de instrumento autenticado de fecha 13-04-07 conforme al cual los mencionados ciudadanos dejan sin efecto la venta realizada.

   Asimismo observamos que cursa a los folios 49 y 50 originales de instrumento autenticado conforme al cual A.U.C. da en venta el inmueble a A.M.U.. En este orden constatamos que cursa a los folios 59 al 63 comunicación de fecha 12-09-08 y gaceta Municipal emanada de la Alcaldía del Municipio Girardot, los cuales son valorados por no haber sido desvirtuados, conforme a los cuales el referido ente adjudica al ciudadano A.U.C. la parcela donde se encuentra ubicado el local arrendado.

   Los mencionados instrumentales ponen en evidencia que si bien hubo una negociación de compra-venta entre el accionante y los ciudadanos E.U.R. y Raem Álvarez, dicha negociación fue dejada sin efecto alguno. Asimismo se toma en cuenta que con posterioridad a la venta y su anulación el actor gestionó por ante la Alcaldía la adquisición de la parcela de terreno donde están construídas las bienhechurías, por lo que el propietario es el ciudadano A.U.C. y por lo tanto tiene cualidad para demandar, y así se declara.

   Respecto a la falta de cualidad del demandado observamos que se afirma que el arrendatario es la empresa Auto frenos Sagrado C.d.J.. En este aspecto observamos que cursa a los folios 57 y 58 cartas dirigidas y suscritas por el demandado, las cuales se valoran por no haber sido desconocidas, conforme a las cuales se les hace mención a aspectos relativos al arrendamiento del local. Asimismo observamos que cursa a los folios 92 al 103, copias al carbón de las planillas de depósito bancario, las cuales no fueron impugnada, conforme a las cuales el demandado realizaba los depósitos del canon de arrendamiento en forma personal, lo que arroja elementos para considerar que el arrendamiento se estableció con el demandado, no existiendo en autos prueba alguna que arroje que la relación arrendaticia se haya establecido con la empresa señalada, por lo que para esta juzgadora el demandado es el arrendatario y por lo tanto posee cualidad para ser demandado y así se declara.

   De la falta de pago

   En relación a la falta de pago de los cánones de arrendamiento a partir de febrero 2007 observamos que la parte demandante afirma que el monto del canon era de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450,00) pero que el demandado deposita la suma de trescientos veinte bolívares (Bs.320,00). En este particular observa esta juzgadora que a los folios 55 y 56 cursa original de libretas de ahorro N° 0134-0153-58-1532077237 emitida por Banesco, traída por la parte actora pero que la parte demandada mediante diligencia de fecha 28 de julio de 2009 cursante al folio 78 impugna y desconoce dichos instrumentales, aunado a que nada aportan, por cuanto no evidencian la causa jurídica de los depósitos ni quien los realizó, por lo que es forzoso desestimarlos, y así se declara.

   A los folios 92 al 103 cursa copias al carbón de las planillas de depósito bancario aportadas por la parte demandada, las cuales se valoran según criterio del Tribunal Supremo de Justicia que la asemeja a las tarjas, según lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil, y no fueron impugnadas, donde se constata que en fecha 04 de enero de 2007 el demandado depositó la suma de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450,00) y a partir del 01 de febrero de 2007 deposita la suma de trescientos veinte bolívares (Bs. 320,00). Esta probanza se adminicula al instrumental cursante al folio 58 consistente en carta recibida por el demandado, la cual no fue desconocida, conforme a la cual se le participa al arrendatario que el nuevo canon de arrendamiento a partir del 01 de enero de 2007, sería de 450,00 bolívares. De tal manera que si depositó la suma señalada en enero de 2007 es porque estuvo de acuerdo con el incremento siendo el depósito manifestación inequívoca de su aceptación. También se toma en cuenta que la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas promueve la documental contentiva del depósito por 450,00 bolívares a los fines de probar el pago del canon de arrendamiento y el pago de reparaciones menores efectuadas por el arrendador que son a cargo del arrendatario, hecho que ni fue alegado en la contestación y menos aun probado, y así se declara.

   Por lo tanto al existir conformidad con que el canon de arrendamiento a partir de enero de 2007 era de cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450,00) los pagos efectuados por la suma de trescientos veinte bolívares, resultan incompletos y por lo tanto al demandado debe considerársele insolvente, siendo procedente el desalojo, según lo dispuesto en el. Artículo 34, literal a) 1579, 1592 Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

   De la necesidad

   Con relación a la necesidad aducida por la parte actora, resulta pertinente transcribir el dispositivo legal invocado como fundamento de la acción, a saber el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza:

   Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo

   .

   Sobre la referida causal de desalojo doctrina nacional ha expresado: “... En este caso para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)…La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual…” (GUERRERO Quintero, Gilberto, Tratado de Derecho Arrendaticio inmobiliario, Vol. I, 2da edición, Universidad Católica A.B., Caracas 2003, Págs. 194 y 195)

   Sobre la necesidad de ocupar el inmueble, se ha pronunciado la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo al expresar:

   “..Ahora bien, respecto de la prueba de la necesidad, esta Corte observa que ha sido criterio reiterado que basta que el propietario demuestre ser titular del derecho que reclama y su manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado (…) la materia inquilinaria está inmersa en un marco social que no puede ser obviado por esta Alzada, por tanto, asimismo también ha sido criterio reiterado de este órgano jurisdiccional que con relación al alcance del concepto de “necesidad” contenida en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas éste constituye un concepto amplio y subjetivo, por lo que, en caso de que el oponente quisiera realizar una actividad probatoria, por cuanto ésta como se dijo no es necesaria, esta puede quedar satisfecha a través de presunciones que se puedan extraer de los medios o elementos que el solicitante lleve a los autos para así fundamentarla”. (Sentencia 02-05-00, caso “NOVEDADES DUDU S.R.L, expediente 98-20343)…”

   Asimismo dicha Corte Primera estableció que:

   …Dicho criterio se sustenta, en virtud de que el derecho de propiedad está consagrado en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el mismo no puede ser desconocido por el inquilino…

   (Jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Volumen I; Páginas 374, 375. Sentencia 1.588 del 30-11-2000. Ponente. Magistrado Perkins Roche Contreras)…”

   De lo antes explanado tenemos entonces que a los fines de la procedencia de la acción de desalojo por necesidad debe examinarse:

   1)que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado

   2)la propiedad sobre el inmueble

   3)el vínculo consanguíneo aducido, si se alegare.

   4)manifestación inequívoca de que desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad

   5) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad

   En este sentido tenemos de acuerdo a lo plasmado ut supra en el punto relativo a la cualidad, quedó establecido la existencia de una relación arrendaticia verbal entre accionante y accionado, así como que el propietario de las bienhechurías y el terreno donde están construídas las mismas pertenecen al demandante, y así se declara.

   Asimismo constatamos que cursa al folio 65 copia certificada del acta de nacimiento de la ciudadana V.M.U.R., instrumento que no fue impugnado, por lo que es apreciado, quedando plenamente demostrada que la referida ciudadana es hija del actor, y así se declara.

   También cursa al folio 66 al 68 copia de título universitario y del INPREABOGADO, el cual no fue impugnado, por lo que es valorado, que demuestra que la ciudadana V.M.U. es profesional del derecho, y así se declara

   Consta al folio 69 copia simple de acta de nacimiento del niño (se omite), la cual no fue impugnada quedando demostrada que el niño es hijo de la ciudadana V.M.U., y así se declara.

   Respecto al instrumental que en copia copia certificada cursa a los folios 85 al 91 se trata de registro mercantil de la empresa Auto frenos Valerio y Auto frenos Sagrado c.d.J., los cuales acreditan la existencia de dichas empresas

   En cuanto al instrumental cursante a los folios 108 al 110, por tratarse de instrumento privado no suscrito por la contraparte, el mismo le es inoponible, por lo que se desestima, y así se declara.

   Sobre el instrumento cursante al folio 114, se trata de instrumento privado, emanado de tercero, el cual no fue ratificado según lo dispuesto en el artículo 431 del Código de procedimiento civil, por lo que se desecha, y así se declara.

   Respecto a la inspección judicial practicada por este mismo Despacho, cursante al folio 79 se valora por no haber sido impugnada, constatándose de la misma que en el inmueble se observó una habitación en la cual habían bienes muebles, constatándose también la existencia de una estructura en metal.

   Ahora bien, el accionante solicita el desalojo aduciendo necesidad basado en que su hija, ciudadana V.U. lo requiere para trabajar por ser profesional del derecho, madre soltera y tener un hijo, hechos que fueron debidamente acreditados y que en ningún momento la parte demandada desvirtuó la alegada necesidad, lo cual llevan a la convicción de esta juzgadora que efectivamente el elemento necesidad si tiene sustento y por lo tanto se estima que la acción es procedente según lo dispuesto en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.

   De las reformas al inmueble arrendado

   En cuanto a la causal de desalojo fundamentada en el literal e) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, específicamente por haber realizado reformas no autorizadas por el arrendador, quien aquí decide observa que del material probatorio aportado y aquí valorado no se constata cuales eran las condiciones iniciales en la que se encontraba el inmueble al momento en que fue arrendado, por lo que no puede establecer con certeza si las construcciones que en el inmueble existen se hicieron con posterioridad, por lo que la causal invocada no está configurada, y así se declara.

   DE LA RECONVENCIÓN

   La parte demandada demanda el retracto legal arrendaticio a que se contrae el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo texto reza: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

   Al respecto la parte demandante-reconvenida aduce que si bien es cierto que vendió el inmueble arrendado a los ciudadanos E.U.R. y Raem Álvarez, dicha venta fue dejada sin efecto alguno. Al respecto damos por reproducidos lo señalado en el punto relativo a la cualidad, en cuanto que quedó demostrado fehacientemente que la venta efectuada por el demandante-reconvenido fue anulada, resultando que el propietario de las bienhechurías sigue siendo el actor, y que además él es el propietario del terreno por adjudicación realizada por la Alcaldía del Municipio Girardot con posterioridad a la venta y a su anulación. De manera que no hay un nuevo propietario ni venta existente en la cual el demandado –reconviniente pueda subrogarse, de allí que la acción por retracto no tiene sustento alguno, por lo que forzosamente debe desestimarse, y así se declara.