Decisión nº 29 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 30 de Noviembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Años 199° y 150°

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadana E.L.U.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.415.019, con domicilio en el Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano D.U., mayor de edad, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nº 123.763.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano N.J.L.U., venezolano, mayor de edad, casado, teólogo, titular de la cédula de identidad No. 13.607.709 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos N.B.E., A.S.D.B. y N.B.S., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los números 7.442, 21.501 y 72.723, respectivamente, y domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

INTERVENCIÓN FORZOSA: Ciudadana D.D.C.B.G., titular de la cédula de identidad No. 14.134.421, venezolana, mayor de edad y de este domicilio, debidamente representada por los doctores REIDEMIX BARRIOS MATHEUS, Á.R.U. y YAUREPARA REINOSO GONZÁLEZ, mayores de edad, venezolanos, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nos. 43.468, 11.059 y 40.635, respectivamente, y de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 1940-09

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante escrito libelar introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia y en virtud de la distribución de fecha 20 de enero de 2009, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Admitida como fue la demanda en fecha 22 de enero de 2009, por el procedimiento oral en virtud de la materia, el Tribunal emplazó a la parte accionada para el acto de la contestación.

En fecha 27 de enero de 2009, la parte actora otorgó poder apud acta y en esa misma fecha suministró los emolumentos necesarios para el logro de la citación de la parte demandada.

En fecha 16 de febrero de 2009, el Alguacil dejó constancia que no fue posible practicar la citación personal del ciudadano N.J.L.U., parte demandada y previa la publicación de los carteles, en fecha 17 de marzo de 2009, la Secretaria dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 17 de abril de 2009, compareció la parte demandada, ciudadano N.J.L.U., se dio por citado y consignó instrumento poder.

En fecha 18 de mayo de 2009, la parte demandada dio contestación a la demanda y reconvino a la parte actora. El día 19 de mayo de 2009, presentó escrito complementario del escrito de contestación y reconvención.

El día 20 de mayo de 2009, fue admitida la reconvención, y en fecha 27 de mayo de 2009, la parte actora reconvenida dio contestación y solicitó la intervención forzosa de la ciudadana D.D.C.B.G., titular de la cédula de identidad No. 14.134.421, en su condición de cónyuge del ciudadano N.J.L.U., de conformidad con lo establecido en el artículo 370, ordinal 5to. del Código de Procedimiento Civil.

Cumplida como fue la formalidad establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 16 de septiembre de 2009, comparece por ante este Tribunal la representación judicial del tercero y se da por citado. Corre al folio 127 del expediente, escrito de contestación presentado por la llamada como tercero forzoso.

Conforme a lo pautado en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, y previa fijación efectuada por este Despacho, en fecha 28 de septiembre de 2.009, se llevó a efecto la audiencia preliminar en la presente causa y el Tribunal dejó constancia de la comparecencia de las partes.

En fecha 5 de octubre de 2009, el Tribunal al establecer la fijación de los hechos y de los límites dentro de los cuales quedó trabada la controversia, concluyó que son hechos no controvertido por las partes, la existencia del documento de fecha 25 de octubre de 2007; el documento marcado con la letra “A” y el documento de fecha 14 de noviembre de 2008, consignados por la parte actora reconvenida. En esa misma fecha, se ordenó la apertura del lapso probatorio correspondiente.

Ambas partes promovieron pruebas, y en fecha 21 de octubre de 2009, el Tribunal admitió las pruebas documentales promovidas por la parte actora reconvenida consignadas junto con el escrito libelar marcadas con los literales “B”, y “C”, que riela a los folios 15 al 24 del expediente; de fecha 25 de octubre de 2007 y 14 de noviembre de 2008, quedando a salvo su apreciación en la sentencia definitiva. En lo referido a las copias certificadas consignadas junto con la demanda marcada con la literal “A”, contentiva a la partición amigable, cursante al folio 5 al 13 del expediente, el Tribunal la admitió en cuanto a lugar en derecho, dejando a salvo su apreciación en la sentencia definitiva. En lo atinente a las testimoniales juradas de los ciudadanos E.M.V., R.A.M. y K.A.V., la parte demandada reconviniente en la audiencia preliminar cuestionó la promoción de los testigos conforme a los artículos 1387 y 1389 del Código Civil y en virtud que, la parte actora reconvenida en el escrito de contestación a la reconvención, cumplió con el requisito pautado en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitió dicha prueba, quedando a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

En esa misma fecha negó la admisión de la prueba de informes dirigida a los principales bancos del país, por cuanto no cumple con lo extremos establecidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pues fue promovida en forma genérica, siendo que los informes deben ser requeridos sobre puntos concretos que consten en documentos en poder del requerido, y debió señalar los números de las cuentas, las fechas precisas y las direcciones de las diferentes entidades bancarias. Asimismo negó la admisión de la prueba de informes dirigida a la Notaria de San Francisco, a fin de que remita copia del cheque de la transacción celebrada en fecha 25 de octubre de 2007, por cuanto no cumplió con lo extremos establecidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que existen otros medios de pruebas para traer a las actas procesales dicho recaudo, cuando se hallen en los archivos de las oficinas públicas.

En relación al documento de fecha 25 de octubre de 2007, promovido por la parte demandada reconviniente, traído a los autos por la parte demandante que riela del folio 15 al 20 del expediente, el Tribunal lo admitió dejando a salvo su apreciación en la definitiva. En lo concerniente a la copia simple del documento de fecha 11 de noviembre de 2005, que riela del folio 75 al 76 del expediente, y por cuanto la parte demandada reconvenida en el transcurso del proceso no cuestionó dicha copia, el Tribunal la admitió, dejando a salvo su apreciación en la definitiva. En relación a la documental promovida en fecha 19 de mayo de 2009, contentiva de la sentencia No. 50.129, traída a los autos por la parte actora reconvenida, el Tribunal la admite dejando a salvo su apreciación en la definitiva. En cuanto a la prueba instrumental otorgada por ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo en fecha 15 de abril de 2009, el cual quedó anotado bajo el No. 23, Tomo 72, referida a la declaración que hace el ciudadano A.A.G.F., la cual riela a los folios 73 al 74 del expediente, y por cuanto la parte actora reconvenida desconoció dicho instrumento, este Tribunal la inadmitió conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte demandada reconviniente tenía la carga de promover la testimonial jurada del tercero que no es parte en el presente juicio. En lo atinente a la prueba de confesión promovida conforme a lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil, el Tribunal admitió dicha prueba, dejando a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Firme como quedaron las providencias anteriores, en fecha 29 de octubre de 2009, el Tribunal fijó la audiencia o debate oral la cual se llevó a efecto el día 25 de noviembre de 2009. Previa exposición de las partes intervinientes en el proceso, la Juez se pronunció oralmente sobre el dispositivo del fallo. Declaró parcialmente con lugar la demanda, condenó a la parte demandada reconviniente a entregar a la parte actora reconvenida el inmueble de autos; declaró que la parte actora reconvenida tiene derecho a la retención del 20% sobre el monto de lo recibido en calidad de arras; ordenó a la parte actora reconvenida devolver a la parte demandada reconviniente el remanente del monto dado en calidad de arras; sin lugar la reconvención y condenó en costas a la parte demandada perdidosa, y estando dentro de la oportunidad legal para extender por escrito el fallo completo conforme a lo establecido en el artículo 877 eiusdem, el Tribunal pasa a decidir y lo hace de la siguiente manera:

-III-

PRETENSIÓN

Alegó la parte actora, ciudadana E.L.U.L., en el escrito libelar que en fecha 25 de octubre de 2007, celebró un contrato de opción a compra con el ciudadano N.J.L.U., que versa sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Miguel, zona 7, manzana “C”, parcela 1, de la calle 96-C, No 62-66, en Jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, edificada sobre un área de terreno propio con una superficie aproximada de trescientos metros cuadrados (300mts²) comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: parcela 19; Sur: calle 96-C; Este: Parcela 23; y Oeste: Parcela 2; que el inmueble le pertenece según se evidencia de sentencia No 50.129 emanada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 05 de Junio de 2007; que el precio fue estipulado en la cantidad de Doscientos Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 235.000,000,oo) es decir, Doscientos Treinta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 235.000,oo); que el mencionado ciudadano le dio en opción a compra la cantidad de Ciento Setenta y Siete Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 177.800.000,oo) es decir, la suma de Ciento Setenta y Siete Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 177.800,oo), los cuales fueron cancelados de la siguiente manera: Por unas mejoras de su propiedad constituidas por una casa, construidas sobre una porción de terreno propio, ubicada en el sector conocido como el Rosario, dentro de los predios de la Guadalupana Country Club, en Jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d.M.M.d.E.Z., dicho terreno mide Seiscientos Setenta y Un con Noventa y Siete Metros Cuadrados (671,97 Mts.²), comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Con entrada principal; Sur: Con parte de mayor extensión propiedad de la compañía Inversiones Agropecuaria El Rosario C.A., Este: Con minilote con su vivienda rural construida Nº 5 y Oeste: Con calle interna. Que las citadas mejoras constan de las siguientes dependencias: tres (03) habitaciones, una (01) sala, un (01) comedor, una (01) cocina, dos (02) salas sanitarias, pasillo, escalera, porche y garaje, lavadero, fachada externa acabada, construidas con paredes de bloque y cemento. Que dicha construcción mide Ciento Diez con Ochenta Metros Cuadrados (110.80 Mts.²), valorada por la cantidad de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000,oo), es decir Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 150.000,oo). Alegó que dichas mejoras estaban a nombre de la ciudadana, D.D.C.B.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 14.134.421, quien es la cónyuge del ciudadano N.J.L.U., antes identificado. Que dicha propiedad le fue traspasada por la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500), según consta en documento compraventa; que dicha venta fue realizada bajo engaño y dolo, ya que la cónyuge del ciudadano N.J.L.U. dijo que su estado civil era soltera cuando lo cierto es que son casados y colocándole un precio ínfimo al documento, según él para ahorrarse gastos. Que por otra parte, para completar la opción a compra le entregó un vehículo cuyas características desconoce ya que posteriormente tuvo que devolvérselo porque se encontraba en muy mal estado, reconociendo el mal estado en que se encontraba este vehículo, el ciudadano N.J.L.U., le entregó como compensación del vehículo, la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 25.000,oo) como parte de pago de la opción a compra, para un total real de Ciento Setenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 175.000,oo) no cumpliendo ni siquiera con lo pactado en el documento de opción a compra que era por Ciento Setenta y Siete Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 177.800,oo). Señaló que el resto para cumplir con la opción a compra le sería entregado al final cuando le cancelara el precio total, ya que éste valiéndose del parentesco familiar que los une, le dijo que iba a realizar un crédito financiero para poder usar la Ley de Política Habitacional, y así recuperar más dinero, y cancelarle lo que restaba.

Argumentó que, el contrato de opción a compra se firmó por un año contado a partir del otorgamiento, es decir en fecha 25 de octubre de 2007 y que hasta la presente ha transcurrido más de un año, siendo evidente el vencimiento del plazo estipulado para la compra del inmueble por expiración del tiempo acordado, ya que el límite máximo era hasta 25 de Octubre de 2008 de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de opción a compra y habiendo un incumplimiento por parte del ciudadano N.J.L.U., y siendo infructuoso un arreglo amistoso entre las partes. Invocó los artículos 1.159, 1.167 y 1.258 del Código Civil.

Señaló que por las razones antes expuestas, demandó al ciudadano N.J.L.U. antes identificado, para que convenga o sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:

A la resolución del contrato de opción de compraventa celebrada en fecha 25 de octubre de 2007, por ante la Notaria Pública de San Francisco, dejándolo sin efecto y como consecuencia la entrega inmediata del inmueble, ya actualmente esta en posesión del ciudadano antes mencionado.

A la resolución del contrato de venta del inmueble otorgado por la ciudadana D.D.C.B.G., quien es la cónyuge del ciudadano N.J.L.U., de fecha 08 de julio de 2008, por ante la Notaría Décima Primera dado como parte del pago de la opción de compra antes mencionada dejándolo sin efecto.

Que cancele la cantidad de Treinta y Cinco Mil Quinientos Sesenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 35.560,oo) correspondiente al 20% sobre el monto de lo acordado en arras, estipulado como cláusula penal en el contrato.

Que cancele la cantidad de Treinta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 30.000,oo) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento en el contrato.

Que cancele la cantidad de Diecisiete Mil Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 17.700,oo), por concepto de honorarios de abogados calculado a la tasa del 10% sobre la base de la cantidad dada en arras. Protestó los costos y costas.

-IV-

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En el acto de la contestación de la demanda, el ciudadano N.J.L.U., negó, rechazo y contradijo tanto los hechos, como el supuesto derecho expresado e invocado por la ciudadana E.L.U.L., ya que los hechos, fueron otros y en consecuencia el derecho le favorece, y pasó a alegar lo siguiente:

Que es cierto que el día 25 de octubre de 2007, celebró pre-contrato de opción de compra-venta con la ciudadana E.L.U.L., según documento autenticado ante la Notaría Pública de San F.d.E.Z., bajo el No. 33, Tomo 139, de los libros respectivos, por un inmueble compuesto de casa y terreno propio que tiene una superficie aproximada de trescientos metros cuadrados (300 Mts²), ubicada en la Urbanización San Miguel, Zona 7, manzana “C” parcela 1, de la calle 96-C No. 62-66, dentro de los siguientes linderos: Norte, parcela 19; Sur, calle 96-C, Este, parcela 23 y Oeste, parcela 2, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d.M.M.d.E.Z., por la cantidad de Doscientos Treinta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 235.000,oo) y que fue convenido en cancelar de la siguiente manera:

1) La cantidad de Ciento Setenta y Siete Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 177.800.000,oo), en dinero en efectivo, que confesó la ciudadana E.L.U.L. recibir en calidad de arras, como lo expresó en la cláusula segunda del documento autenticado de fecha 25 de octubre de 2007, por ante la Notaria Pública de San F.d.E.Z. bajo el No. 33, Tomo 139, de los libros respectivos, y que reafirmó en el libelo de la demanda, cuando dijo “... dándome de opción a compra el mencionado ciudadano (refiriéndose al suscrito N.J.L.U.) la cantidad de CIENTO SETENTA Y SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 177.800.000,oo) es decir CIENTO SETENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 177.800,ºº)”… (Confesión que hace plena prueba a tenor del artículo 1401 del Código Civil). Alegó que la accionante pretende cambiar la realidad de los hechos, diciendo en el libelo de la demanda que fueron cancelados de otra manera, bastando con leer los citados instrumentos para saber que no es así.

2) La parte accionante E.L.U.L., confiesa en el libelo de la demanda que debido al mal estado, de un vehículo que le había entregado para completar la opción de compra, tuvo que devolvérselo por que según sus dichos y que al reconocer el mal estado en que se encontraba el vehículo “...el ciudadano N.J.L.U. me entregó como compensación del vehículo la cantidad de veinticinco mil bolívares fuertes (Bs.F. 25.000,oo) como parte de pago de la opción a compra...”.

Expresó que no son ciertos los hechos narrados relacionados con el vehículo, lo que si es cierto, es que le entregó Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 25.000,oo) en dinero efectivo, como pago a cuenta del precio del inmueble, como lo confiesa la demandante E.L.U.L. por lo que sólo quedó a deber, la cantidad de Treinta y Dos Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 32.200,oo).

Alegó que, el pago estaba sujeto a la condición suspensiva de la voluntad exclusiva de la promitente vendedora, al expresar en la cláusula segunda del pre-contrato de opción a compra-venta, que el resto del dinero para completar el precio del inmueble sería cancelado al momento de realizarse el documento definitivo de la venta.

Que la demandante E.L.U.L. no ha aportado, ninguna prueba que le favorezca y que demuestre que haya hecho esa escritura, contentiva del negocio jurídico en mención, en el plazo originalmente estipulado.

Alegó que es propietario de una camioneta tipo sport–wagon, marca jeep, color gris, uso particular, modelo gran cherokee, año 1996, serial de carrocería: 8Y2GZ43YDTVO9O425, serial del motor 8 cilindros, placa: LAB O2O y le pertenece según documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, de fecha 11 de noviembre de 2005, bajo el No. 38, Tomo 185 y que la demandante E.L.U.L. la tenía en calidad de préstamo con carácter devolutivo y la vendió, sin su autorización al ciudadano A.A.G.F., venezolano, soltero, mayor de edad, mecánico, titular de la cédula de identidad No. 14.474.647 y domiciliado en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, por la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 35.000.000,oo), silenciándose maliciosamente este hecho y la suma recibida, como lo deja expresado el ciudadano A.A.G.F. en el documento autenticado que otorgó por ante la Notaria Quinta de Maracaibo, de fecha 15 de Abril de 2009, bajo el No. 23, Tomo 72, de los libros de respectivos, delito, que se propuso denunciar ante la Fiscalía del Ministerio Público.

Señaló que la demandante pretende dolosamente resolver el pre-contrato de opción a compra-venta tergiversando la verdad de lo acontecido, que recibió el dinero de la opción y parte del precio convenido. Para así, tratar de quedarse con las cantidades que le entregó en dinero efectivo de legal circulación a su total y entera satisfacción, como consta en instrumentos públicos y quedarse a la vez, con el inmueble aludido.

Solicitó al Tribunal desestime la demanda y la declare sin lugar en la definitiva, con los demás pronunciamientos de ley.

-V-

RECONVENCIÓN

En ese mismo acto de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino a la ciudadana E.L.U.L. antes identificada, para que cumpla con su obligación de otorgar el correspondiente documento definitivo de la venta del inmueble plenamente identificado en autos, debido a que convino que el precio de la venta fue por la cantidad equivalente a Doscientos Treinta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 235.000,oo), de los cuales la demandante reconvenida recibió la cantidad equivalente a Ciento Setenta y Siete Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 177.800,oo), en dinero efectivo, que confiesa E.L.U.L. haber recibido en calidad de arras, como lo expresa en la cláusula segunda del documento autentificado de fecha 25 de octubre de 2007, por ante la Notaria Pública de San F.d.E.Z., bajo el No. 33, Tomo 139, de los libros respectivos, y la suma de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 25.000,oo), que le entregó a cuenta del precio de la venta del inmueble referido, sumando un total de Doscientos Dos Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 202.800,oo), y la cantidad restante del precio, es decir, los Treinta y Dos Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. F 32.200,oo) serían cancelados al realizarse el documento definitivo de compra venta sujeta a una condición suspensiva.

Señaló que lo convenido en principio fue pagar el resto del precio de la venta del inmueble o sea la cantidad de cincuenta y siete mil doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 57.200,oo) en el momento de realizarse el documento definitivo de la venta del inmueble; pero la demandante le pidió que le adelantara, la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 25.000,oo), a cuenta del precio, y así lo hizo, quedando modificado el acuerdo original, configurándose una venta a plazo y el resto del precio, que es otro, se encuentra condicionado a la firma del documento definitivo de venta, (que es la tradición legal del inmueble) y se ha negado a otorgar la demandante reconvenida.

Alegó que, no habiéndose determinado el momento y el lugar (en la venta a plazo) para pagar la cantidad restante, de treinta y dos mil doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 32.200,oo), de conformidad con el artículo 1.528 del Código Civil, pide al Tribunal, fije el plazo y lugar en la sentencia definitiva.

Invocó como fundamento legal los artículos 1.167, 1.528, 1.486, 1.488 y 1.401 del Código Civil.

Y por último alegó que por todo lo expresado, es por lo que reconviene a la ciudadana E.L.U.L. para que cumpla con las obligaciones legales que tiene el vendedor conforme a los artículos 1486 y 1488 del Código Civil, como es, la tradición y el saneamiento de la cosa vendida. La tradición legal del inmueble, se materializa con el otorgamiento del documento definitivo de la venta, como también, se convino. Asimismo, ofreció en razón de la obligación que tiene el comprador, de cancelar el resto del precio del inmueble, que alcanza la cantidad de treinta y dos mil doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 32.200,oo), en entregarlos, en el momento en que se realice la tradición legal del inmueble que fije el Tribunal, ya que la demandante reconvenida, se ha negado injustificadamente a otorgarle el documento definitivo de la venta del inmueble y que le imposibilita efectuar el pago del resto del precio pendiente que esta sujeto a una condición suspensiva, cuando se estipula, que el resto del precio, se cancelara al momento de realizar el documento definitivo de la venta.

Se reservó el derecho a reclamar los daños y perjuicios que se generaron por el incumplimiento de la obligación de la vendedora de otorgar el documento definitivo de venta.

En fecha 27 de mayo de 2009, la parte actora reconvenida alegó que no es cierto que se haya negado a otorgar el correspondiente documento definitivo. Alegó que el contrato de opción a compra y los demás hechos invocados en el escrito libelar. Negó que el ciudadano N.J.L., le haya entregado dinero en efectivo como lo afirma en la reconvención, ya que la opción se realizó en especie, tanto por el inmueble y el vehículo descritos en autos. Que el promitente comprador incumplió el contrato de opción a compra por cuanto no demostró el pago al cual estaba obligado. Que el demandado en la reconvención quiere cambiar el contrato de opción a compra por una venta a plazos lo cual es infundado y temerario, alegando falsos supuestos que nunca han ocurrido, ya que tuvo que proceder a demandar por el incumplimiento con el pago de la totalidad del precio del inmueble. Entre otros dichos, alegó que, le adeuda la cantidad de sesenta mil bolívares fuertes. Asimismo invocó los artículos 1.160, 1.167 y 1.527 del Código Civil. De conformidad con lo establecido en el artículo 370 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la intervención forzosa de la ciudadana D.D.C.B.G., titular de la cédula de identidad No. 14.134.421, en su condición de cónyuge del ciudadano N.J.L.U..

Corre al folio 127 del expediente, escrito presentado por la llamada como tercero forzoso y alegó que es cierto que el ciudadano N.J.L.U. y su prima hermana E.L.U.L., celebraron el contrato de fecha 25 de octubre de 2007, en los términos contenidos en el citado documento, donde la ciudadana D.D.C.B.G. no tuvo participación alguna; que la actora reconvenida quiere darle otra motivación distinta a dicha escritura.

Señaló que, el inmueble que D.B.G. vendió aparentemente a la ciudadana E.L.U.L., de fecha 14 de noviembre de 2008, se debió a un préstamo de dinero por la cantidad de Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 500,oo).

-VI-

AUDIENCIA PRELIMINAR

En el acto de la audiencia preliminar, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, ciudadano D.U., manifestó que es cierto y convino en la celebración del contrato de opción a compra realizado por las partes por ante la Notaría de San Francisco, en cuanto al inmueble identificado en el libelo de demanda, el cual fue pactado por el precio total de venta en la cantidad de doscientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 235.000,oo) y dando de opción a compra la cantidad de ciento setenta y siete mil ochocientos bolívares (Bs. 177.800,oo), de la siguiente manera: Por un inmueble ubicado en la Guadalupana, identificado plenamente en el expediente el cual fue valorado por el ciudadano N.J.L., por la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo), más un vehículo valorado por el resto del total de la opción de compra, el cual tuvo que ser devuelto por desperfecto mecánico, recibiendo solamente la suma de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,oo), no cumpliendo completamente con la opción a compra y no siendo cierto que le haya entregado el dinero en efectivo como es mencionado en el contrato ya que existiendo un parentesco familiar se colocó de esa manera. Asimismo negó rotundamente que el ciudadano N.J.L.U., le haya entregado como forma de adelanto la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,oo) como lo estipuló en la contestación de demanda. Negó que haya vendido sin su autorización un vehículo de su propiedad al ciudadano A.G.F.; en relación a la parte interviniente como tercero negó que le haya hecho o realizado algún tipo de préstamo a la ciudadana D.D.C.B., quien es la cónyuge del demandado de autos. Señaló que la vivienda le fue entregada como parte de pago de la opción a compra y con respecto a las pruebas tachó y desconoció el justificativo de testigo del ciudadano A.A.G.F., ya que la prueba no tuvo su control impidiéndole el derecho de repreguntar como testigo, por último observó lo más importante que es el incumplimiento del contrato de opción de compra ya que se estipuló un plazo de un (1) año y ha pasado mucho más y siendo su obligación restituir el dinero dado como opción de compra previo el descuento de la cláusula penal lo hace con el inmueble y el costo del vehículo.

En ese mismo acto, los profesionales del derecho, ciudadanos N.B.E. y A.M.S.D.B., en sus caracteres de apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, ciudadano N.J.L.U., insistieron en hacer valer la documentación presentada ante este Tribunal y en particular se basan en el precontrato de venta contenido en la opción de compra a que se a hecho referencia de fecha 25 de octubre de 2.007, bajo el Nº 33, Tomo 139, de los libros de autenticaciones llevado por la Notaría Pública de San F.d.E.Z.. Alegaron la confesión hecha por la demandante reconvenida de que aceptó como compensación de un vehículo, la cantidad de veinticinco mil bolívares fuertes, como parte de pago de la opción a compra lo que sumado a lo recibido, que fue la cantidad de ciento setenta y siete mil ochocientos bolívares, totalizaría la suma de doscientos dos mil ochocientos bolívares, que su representado le ha entregado a la accionante por lo que le queda a deber la suma de treinta y dos mil doscientos bolívares fuertes. Señaló que la cantidad de veinticinco mil bolívares fuertes, a la que hace alusión la accionante debían de ser entregados cuando se otorgara el documento definitivo de la venta, que debía otorgar la accionante, dado que existe una condición suspensiva que sólo puede la accionante otorgar ese documento y habiendo recibido como ella lo manifiesta en su demanda, la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes, como parte de pago de la opción a compra, se convirtió el negocio jurídico de la opción a compra en una venta a plazo dado que se había convenido que la cancelación sería en el momento del otorgamiento del documento definitivo de la venta, y el resto de los treinta y dos mil doscientos bolívares, estaba sujeto a la condición suspensiva de la voluntad exclusiva de la promitente vendedora cuando en la cláusula segunda del contrato de opción a compra venta se establece que el resto del dinero para completar el precio del inmueble sería cancelado al momento de realizarse el documento definitivo de la venta, que sólo puede otorgar la accionante E.L.U.L..

Hizo valer las siguientes pruebas para demostrar la verdad en la presente causa: contrato de opción a compra-venta y la prueba de confesión hecha por la accionante reconvenida, ya que entre las obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida, de conformidad con el artículo 1486 del Código Civil y el artículo 1488 ejusdem, que establecen que el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición del inmueble con el otorgamiento del documento de propiedad, por lo que siendo la confesión hecha por la accionante que hace plena prueba tipificada por el artículo 1401 del Código Civil.

En cuanto a los testigos promovidos por la parte actora reconvenida, solicitó al Tribunal los deseche por cuanto no conoce la pertinencia y la necesidad de esas personas en la presente causa. Además no se puede desvirtuar con supuestos testigos el contenido de documentos públicos, como no pueden ser admitidas la prueba de supuestos testigos porque la cantidad a que se ha hecho referencia por las partes en esta causa excede de dos mil bolívares de conformidad con los artículos 1387 y 1389 del Código Civil.

En ese mismo acto, el profesional del derecho, ciudadano REIDEMIX BARRIOS MATHEUS, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana D.D.C.B.G., llamada al intervención forzosa en la presente causa, señaló que por cuanto los términos de la defensa de su representada, se encuentran plenamente determinados en el escrito de contestación de fecha 17 de septiembre de 2.009, se abstuvo de formular declaración.

-VII-

PRUEBAS DE LAS PARTES

La representación de la parte actora reconvenida trajo a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos:

Copia certificada consignada junto con la demanda marcado con la letra “A”, contentiva a la partición amigable cursante del folio 5 al 14 del expediente, debidamente homologada por convenimiento efectuado entre las partes intervinientes por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 6 de julio de 2007, según expediente No. 50.129. La citada documental fue promovida por la parte demandada reconviniente en fecha 19 de mayo de 2009, tal como se evidencia del escrito complementario de la contestación y reconvención que riela a los autos, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.359 eiusdem, y tiene como cierto que, la ciudadana E.L.U.L., es propietaria del inmueble ubicado en la Urbanización San Miguel, zona 7, manzana “C”, parcela 1, de la calle 96-C, No 62-66, en Jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, y así se decide.

Riela al folio 15 al 20 del expediente, copia simple de documento marcado con la letra “B”, autenticado por ante la Notaria Pública de San F.d.E.Z., bajo el No. 33, Tomo 139 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, de fecha 25 de octubre de 2007, contentivo del contrato de opción de compra venta celebrado por ambas partes, que versa sobre el inmueble arriba identificado. Este instrumento fue expresamente aceptado por la parte demandada reconviniente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.363 del Código Civil, y tiene como cierto que, ambas partes al momento de celebrar dicha negociación contrajeron derechos y obligaciones recíprocas y así se decide.

En relación al instrumento marcado con la letra “C”, traído a las actas procesales por la parte actora reconvenida junto con el escrito libelar, protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 14 de noviembre de 2008, que cursa a los folios 21 al 24 del expediente, el cual quedó registrado bajo el No. 2008.47, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 481.21.5.13.24 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, referido a venta que le hiciere la ciudadana D.D.C.B.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.134.421, quien es la cónyuge del ciudadano N.J.L.U., antes identificado, referido a unas mejoras de su propiedad constituidas por una casa, construidas sobre una porción de terreno propio, ubicada en el sector conocido como el Rosario, dentro de los predios de la Guadalupana Country Club, en Jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d.M.M.d.E.Z.. Este instrumento no fue tachado ni cuestionado en el transcurso del proceso por la parte demandada reconviniente, siendo que, riela al folio 127 del expediente, escrito presentado por la ciudadana D.D.C.B.G., la cual fue llamada como tercero forzoso por la parte actora reconviniente. Este instrumento no fue tachado de falso ni cuestionado por los otorgantes, por lo que hace plena fe, así entre las partes, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, y tiene como cierto la verdad de las declaraciones formuladas acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae. No obstante, por cuanto la actora reconvenida no pudo demostrar en el transcurso del proceso que dicho inmueble le fue dado como pago de la opción de compra venta que celebró con el ciudadano N.J.L.U., antes identificado, y siendo que, la ciudadana D.B.G. manifestó que no tuvo participación alguna en el contrato de opción a compra de fecha 25 de octubre de 2007; que la actora reconvenida quiere darle otra motivación distinta a dicha escritura y que es cierto que el ciudadano N.J.L.U. y su prima hermana E.L.U.L., celebraron el contrato de fecha 25 de octubre de 2007, en los términos contenidos en el citado documento, este Tribunal desecha la presente prueba por cuanto nada aporta a los fines de dilucidar la presente controversia. En la audiencia o debate oral la parte actora reconvenida alegó un hecho nuevo referente a que la parte demandada reconviniente admitió el traspaso de la propiedad que hizo el tercero interviniente como parte de la operación de opción a venta, por cuanto silenció este hecho en la contestación de la demanda. Este Tribunal no puede dar por admitido tal hecho en la contestación de la demanda pues la carga de la prueba la tenía el actor reconvenido y por cuanto quedó demostrado que, el traspaso fue una negociación aislada, a los hechos que se dilucidan en esta causa, no pudo prosperar tal alegato. En consecuencia, este Tribunal declara improcedente la intervención forzosa promovida por la parte actora reconvenida y por consiguiente, declara inadmisible la resolución del contrato de venta del inmueble otorgado por la ciudadana D.D.C.B.G., autenticado por ante la Notaria Pública Décima Primera, en fecha 08 de julio de 2008, dado como parte del pago de la opción a compra, según el escrito libelar y el cual se encuentra protocolizado por ante el Registro Público del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 14 de noviembre de 2008, que cursa a los folios 21 al 24 del expediente, y así se declara.

En relación a las testimoniales juradas de los ciudadanos E.M.V., R.A.M. y K.A.V., respectivamente, el Tribunal observa: En lo atinente a la incidencia planteada por las partes en la audiencia o debate oral con respecto a la evacuación de las pruebas testimoniales alegado por la parte demandada reconviniente en lo que se refiere a que el promovente no señalo la pertinencia de las mismas, este Tribunal hace de su conocimiento a la parte demandada reconviniente, que existe sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, que ha señalado que en las pruebas testimoniales y posiciones juradas no es necesario tal señalamiento, en virtud del principio de contradicción que debe garantizar el Juez. En lo atinente a lo planteado por la parte actora reconvenida que el Tribunal admitió dicha prueba y la parte demandada reconviniente no puede en la audiencia oral cuestionar la evacuación, es importante destacar que, en el transcurso del proceso el demandado reconviniente invocó los efectos de los Artículos 1.388 y 1.389 del Código Civil y que la admisión quedó a salvo su apreciación en la definitiva, buscando la verdad en la presente causa. No obstante por cuanto las deposiciones efectuadas por las ciudadanas E.M.V. y K.A.V. fueron evacuadas en la audiencia pública dirigidas a demostrar hechos que constan en documentos públicos, este Juzgado desecha las testificales antes citadas conforme a los Artículos 1.388 y 1.389 del Código Civil. En lo referente al ciudadano R.A.M. no compareció a la audiencia o debate oral.

Corre inserto a los folios 75 al 76 del expediente, copia simple de documento autenticado en fecha 11 de noviembre de de 2005, por ante la Notaria Pública Quinta de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el No. 96, Tomo 47, promovido por la parte demandada reconviniente, referido a la compra que hiciere de una camioneta tipo sport-wagon, marca jeep, color gris, uso particular, modelo gran cherokee, año 1996, serial de carrocería: 8Y2GZ43YDTVO9O425, serial del motor 8 cilindros, placa: LAB O2O. Este instrumento no fue cuestionado por la parte actora reconvenida, por lo que este Despacho le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero lo desecha en la presente causa, por cuanto no tiene vinculación con el instrumento fundamental de las acciones interpuestas en la presente causa, por tratarse de una negociación aislada a la que el instrumento se contrae, y así se decide.

En lo atinente a la prueba de confesión promovida por la parte demandada reconviniente conforme a lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil, referente a que la accionante reconvenida expresa en el libelo de la demanda que debido al mal estado de un vehículo que le había entregado el demandado reconviniente para complementar la opción de compra, lo devolvió y en compensación del monto del vehículo el ciudadano N.J.L.U., le entregó la cantidad de veinticinco mil bolívares fuertes (Bs. 25.000,oo) el Tribunal observa:

La doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes. En el caso de autos, la parte actora reconvenida no logró demostrar que el pago de la opción a compra fue efectuada en especies, mal puede este Tribunal dividir en perjuicio del confesante el argumento explanado en el escrito libelar, el cual no pudo demostrar en el transcurso del proceso, y así se decide.

Cabe destacar que dicho pronunciamiento obedece al criterio que la Sala de Casación Civil del Supremo Tribunal de Justicia, en fecha 20 de julio de 2004, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, en el Exp. R. C Nº 2003- 936, sobre la confesión judicial ha dejó asentado:

…Sobre la confesión y sus distintas manifestaciones, esta Sala en sentencia N° RC-0347 de fecha 2 de noviembre de 2001, caso: M.A.d.G. contra D.G. y otros, expediente N° 00-801, dejó sentado el presente criterio jurisprudencial: “...Respecto a la figura de la confesión como tal, el autor R.F.F., en su obra Estudios sobre el Código de Procedimiento Civil venezolano, Tomo II, pág. 84, la define como: “la declaración o reconocimiento que una parte hace en el juicio de los hechos litigiosos alegados por la contraria”. Según el Dr. A.B., en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo II, pág. 224, “la confesión es la declaración por la cual una persona reconoce positivamente que un hecho debe tenerse como comprobado respecto de ella”.En este sentido, la confesión puede ser judicial o extrajudicial, según se haga en juicio y a favor de la parte contraria o fuera del juicio. También la confesión puede dividirse en espontánea o voluntaria y provocada. La primera se hace por iniciativa del confesante, y la segunda a exigencia de la contraparte, en respuesta obligada a los interrogatorios que se le formulan. También puede clasificarse como expresa y tácita, esta última llamada confesión ficta; siendo la primera una declaración categórica por la cual se reconoce un hecho controvertido. No obstante lo anteriormente expuesto, la doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes. En este sentido, afirma el citado autor, A.B., que “...puede ocurrir, sin embargo, que no esté viciado el consentimiento, pero sí que no haya intervenido conscientemente en el acto, como sucede de frases inadvertidamente escapadas del confesante, o de reticencias o contradicciones suyas. En tales casos le falta el elemento convencional necesario para que produzca plena prueba, y las deducciones o presuntas afirmaciones así obtenidas, pueden ser y son de hecho, indicios, esto es, argumentos indirectos de verdad, más o menos atendibles según las especiales circunstancias; pero no tienen por sí mismas el valor de prueba completa y legal, que es propio exclusivamente de la confesión voluntaria’ (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano. Tomo III, pág. 229). Sobre estos particulares la Sala estima, que no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juridicidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte...”. (Resaltado del Tribunal).”…

-VIII-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Asimismo establece el artículo 1354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación. Norma ésta que se encuentra en armonía con lo preceptuado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuando afirma que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Sobre la regla de distribución de la carga contenida en el artículo 1354, existe jurisprudencia que ha señalado que los hechos negativos están constituidos por la negación de un acto o un hecho jurídico, los cuales no pueden acreditarse en el juicio por cuanto no son hechos en sentido real sino sólo en sentido ideal, sin embargo, éstos pueden comprobarse si existe un hecho positivo, que lo contraste y excluya en el orden lógico.

En este mismo orden existe jurisprudencia referente a la carga de la prueba que ha asentado: …

“(…) Corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in exccipiendo fit actor, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca a su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa (…)”. (Tribunal Supremo de Justicia. Sala de Casación Civil. Ponente: Dr. T.Á.L.. Exp. No. 031006. Sentencia del 27-07-2004.

“…JURISPRUDENCIA. La carga de la prueba según la posición del litigante. “(…) La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo” incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, mas al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción…” Transcrito del Código Civil Venezolano, Septiembre 2007-Septiembre 2008, Legis, página 402.

Este Tribunal hace la referencia anterior, por cuanto con gran preocupación observa la conducta procesal de las partes en los procedimientos orales que se ha venido suscitando desde la entrada en vigencia de las Resoluciones Nos. 2006-00066 y 2006-00067 por ante este Despacho, ya que incurren en inobservancia a los medios de pruebas admisibles en nuestro ordenamiento jurídico venezolano conforme a lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil y abandonan el trámite de quedar siempre aseguradas en su derecho de contradicción y fiscalización de las pruebas. Todo proceso coloca a la parte promovente del medio en la necesidad de probar la autenticidad del hecho representado, lo que conlleva a la cuestión de la credibilidad o valor de convicción que arroje la prueba, cuando el Juez hace la valoración del conjunto de pruebas adquiridas en el proceso en la etapa de instrucción y decide la causa. Cabe destacar que, el Juez no se pronuncia de la buena o mala admisibilidad de la prueba, sino su mérito o valor de convicción acerca de la verdad o falsedad del hecho que se trata de probar con el medio de prueba. Por ello, el juicio oral simplifica en gran parte el procedimiento si los intervinientes en la audiencia preliminar le dieran el cabal cumplimiento a lo prescrito en el primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.

En este mismo orden es importante acotar que, el Dr. E.C.B. ha señalado que, en el procedimiento oral, como suprema garantía del p.c., debe prevalecer la oralidad, brevedad, concentración e inmediación, por lo que concluye que la intención del Legislador Patrio sólo persigue un cambio en la mentalidad judicial con el propósito de que en un futuro próximo sea la regla en los Tribunales Civiles.

Visto el procedimiento de esta forma vale destacar que, son aplicables supletoriamente las disposiciones del procedimiento ordinario en todo aquello no previsto expresamente en el Título XI, Parte Primera del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, conforme lo establece el artículo 860 eiusdem, por lo que podemos concluir que cumplidos los extremos previstos en los artículos 864 y 865 del citado Código, la audiencia preliminar es el pilar fundamental de la controversia, pues permite simplificar en gran parte el procedimiento pues es compatible con los sistemas oral y escrito; la reunión del Juez con las partes ya iniciado el proceso y antes de la etapa para practicar pruebas y de alegar, convenir en algunos hechos y considerar admitidos y probados con las pruebas aportadas en el escrito libelar y la contestación, considerarlas superfluas, impertinentes o dilatorias, reducir o precisar el objeto, complementar el pedido de pruebas y anunciar las que se proponen aportar en el lapso probatorio y verificar la regularidad procesal, en fin es un sistema de gran flexibilidad ya que permite la conciliación del proceso con la necesaria presencia de las partes y permite al Juez inmiscuirse en la controversia.

En este mismo orden, considera quien aquí decide que, resulta pertinente hacer mención sobre el pronunciamiento que está vinculado a la interpretación del contrato, en concreto a la voluntad de las partes contratantes, y que constituye doctrina reiterada de la extinta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, reiterada la respetable posición por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 7 de noviembre de 2003, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., Exp. 00-090, que citó:

“…Por otra parte, la recurrida interpretó el contrato, sus cláusulas, y determinó la existencia de una costumbre en cuanto al retardo en el pago, supuestamente aceptada por la parte demandada y modificativa de los términos contractuales de cumplimiento de tal obligación. Este pronunciamiento de la recurrida está vinculado a la interpretación del contrato, en concreto a la voluntad de las partes contratantes. La Sala de Casación Civil ha señalado en pacífica doctrina, que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa. En efecto, al respecto ha señalado la Sala lo siguiente: “...Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho...”. En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala: “...La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa. Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada. El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de noviembre de 1995, en el juicio de la Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A., en el expediente N° 94-703, N° 569).”…

Ahora bien, con vista al alcance que las partes le han dado unilateralmente al instrumento fundamental de las acciones que se ventilan a los autos, es menester destacar que el problema de la interpretación sólo surge cuando el conflicto de intereses planteados entre las partes, gira alrededor de la existencia o alcance de un negocio jurídico, y al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo dictado en fecha 13 marzo de 2003, Exp. Nº 2001-000285, puntualizó: “…Cabe citar, al respecto, el criterio sostenido en doctrina acerca de la denuncia en casación de los errores cometidos en la interpretación de los contratos: “...En este sentido Calamandrei expresa: ...cuando sea controvertido en juicio el significado que ha de darse a la declaración mediante la cual alguien ha expresado su voluntad jurídica, el juez es llamado a realizar una actividad de interpretación, la que falta absolutamente en aquellos juicios en los que el objeto de la controversia sea, no una declaración de voluntad jurídica, sino cualquier otro hecho material como podría ser, por ejemplo, un hecho ilícito’. (Calamandrei Piero. “La génesis lógica de la sentencia civil”, en Estudios sobre el P.C., pág. 402). De acuerdo con esta doctrina es preciso entonces establecer que el problema de la interpretación sólo surge cuando el conflicto de intereses planteados entre las partes, gira alrededor de la existencia o alcance de una declaración de voluntad (negocio jurídico). Esta precisión conceptual lleva asimismo a establecer como una consecuencia la de que la labor de interpretación que en tales casos el juez debe realizar, representa una actividad adicional, un “plus”, que por estar a medio camino entre el momento de la comprobación histórica del negocio jurídico de que se trate, y el momento de la valoración de dicho negocio, forzosamente debe ubicarse en la cuestión de hecho, y no en la cuestión de derecho, lo que llevaría a excluir esta materia del campo del recurso. ...” (Subrayado de la Sala). (Márquez Añez, Leopoldo: “El Recurso de Casación. La cuestión de hecho y el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil”, pág. 176 y 177).”…

En el caso de autos, tanto el actor reconvenido como el demandado reconviniente han desnaturalizado con sus alegatos el alcance y contenido del contrato sometido bajo estudio, pues el vendedor invocó un pago en especies que no demostró y el comprador demandado reconviniente opuso como defensa una venta a plazo sometida a una condición suspensiva creada unilateralmente, problema que surge del conflicto de intereses entre los otorgantes y que se aparta al alcance de la declaración de voluntades que emana del contrato de opción a compra celebrado en fecha 25 de octubre de 2007, entre la ciudadana E.L.U.L. y el ciudadano N.J.L.U., que versa sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Miguel, zona 7, manzana “C”, parcela 1, de la calle 96-C, No 62-66, en Jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, reconocido en forma expresa en la presente causa por ambas partes, cuya existencia fue un hecho no controvertido.

Ahora bien, de la revisión y estudio que se hace a las actas procesales se evidencia que la parte actora reconvenida no logró demostrar en el transcurso del proceso que el pago efectuado por la parte demandada reconviniente fue realizado por unas mejoras constituidas por una casa, construidas sobre una porción de terreno propio, ubicada en el sector conocido como el Rosario, dentro de los predios de la Guadalupana Country Club, en Jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d.M.M.d.E.Z., valorada por la cantidad de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000,oo), es decir Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 150.000,oo). Tampoco logró demostrar que para completar la opción a compra, el comprador demandado reconviniente le entregó un vehículo que posteriormente devolvió y que el ciudadano N.J.L.U., le entregó como compensación del vehículo, la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. F 25.000,oo) como parte de pago de la opción a compra, para un total real de Ciento Setenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 175.000,oo), ni pudo comprobar que el demandado reconviniente no cumplió el pago pactado en el documento de opción a compra que era por Ciento Setenta y Siete Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 177.800,oo), por lo que este Tribunal tiene como cierto que, la parte actora reconvenida recibió un monto determinado en calidad de arras, según el instrumento fundamental de la acción.

-IX-

ANÁLISIS DE LA RECONVENCIÓN

La parte demandada reconviniente demanda el cumplimiento del contrato de venta, y por cuanto este Tribunal debe aplicar el contenido y alcance de las disposiciones que establece la Ley, sin dejar de lado la aplicación de aquellas normas de derecho sustantivo que regulan las obligaciones sujetas a condición y a término, a fin de no desdeñar la aplicación de tales normas, se observa: Establece el artículo 1.160 del Código Civil que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

En efecto, entendiendo que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, de conformidad con el artículo 1.159 ejusdem, la hoy parte demandada reconviniente debió cumplir, obligatoriamente con lo establecido en la cláusula segunda del contrato celebrado por ella con la hoy actora reconvenida, para poder requerir que cumpliera su obligación, debió pagar el saldo del precio en el término de un año (1), tal cual como lo estipula la señalada cláusula. Cabe destacar que al interpretar la norma contenida en el artículo 1.160 del Código Civil, y siendo un contrato de venta, la vendedora actora reconvenida, estaba obligada a otorgar el documento definitivo de venta, pero tal obligación se encontraba sujeta al previo cumplimiento por parte de la compradora demandada reconviniente, del pago del saldo del precio restante, en el término de un (1) año contados a partir de la autenticación del citado instrumento, conforme se puede constatar en el contrato que cursa a los folios 15 al 19 del expediente. En consecuencia, siendo el contrato Ley entre las partes, los contratantes deben sujetarse a lo estipulado en él y el Juez no puede extender el contenido de la cláusula contractual más allá de su verdadero sentido y espíritu. Es de observar que en efecto, del contrato celebrado en fecha 25 de octubre de 2007, los contratantes estuvieron de acuerdo en el objeto de la venta y en el precio de lo vendido, por lo que debió perfeccionarse de acuerdo a la Ley. Más sin embargo, al aceptar el comprador que antes de perfeccionarse el otorgamiento de la escritura de venta debe pagar el precio en un plazo determinado por el contrato, está sujetando a condición y a término la obligación. La condición es para la vendedora, vale decir, su obligación nace siempre que la compradora cumpla con el pago del precio y nace para la compradora el derecho de exigir el otorgamiento de las escrituras de venta, a partir de la fecha en que haya de pagar el precio y siempre que éste haya sido efectuado en el término establecido para ello, conforme lo establece el artículo 1.474 del Código Civil que reza: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, norma que regula las obligaciones principales que se derivan del contrato de venta, como son la transferencia de la propiedad por parte del vendedor y el pago del precio por parte del comprador.

En el caso de autos, quedó demostrado en las actas procesales que el demandado reconviniente comprador no cumplió con el pago de la obligación que contrajo en el término pactado en el contrato y que obviamente, el problema jurídico planteado se refiere a una cuestión fáctica, es decir, a una cuestión de hecho que se traduce al incumplimiento de una cuestión de derecho, que conduce a producir efectos distintos a los pautados en el contrato, por ello la importancia a entender la interpretación de la condición y el término, pues son elementos que se difieren y se excluyen entre sí. En efecto, la condición es un acontecimiento futuro e incierto; en cambio, el término es un acontecimiento futuro y cierto del cual depende el cumplimiento o la extinción de la obligación, y así lo regula el Código Civil, al establecer en el artículo 1.197, que la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto. De tal manera que queda entendido que, el término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma, tal como lo establece el artículo 1.211 del citado Código.

Es obvio que a través del contrato en referencia, ambas convinieron en transmitir, una la propiedad y la otra en pagar, pero sujetaron a condición y a término, la culminación del contrato. Si se daba la condición y el pago dentro del término, la vendedora estaba obligada a transmitir la propiedad, más si la compradora no cumplía dentro del término establecido, no podía exigir la compradora el cumplimiento de la obligación de transmitir, por aplicación del artículo 1.133 del Código Civil, que regula el vínculo jurídico entre las partes y que en este caso es el contenido de la cláusula segunda del contrato objeto del presente juicio.

En aplicación a los artículos 1.197, 1.204, 1.205 y 1.206 del Código Civil, la obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto, y conforme con el artículo 1.160 del Código Civil, es Ley entre las partes; de allí que la obligación de la vendedora, parte actora reconvenida se encuentra sujeta a la condición temporal de pago del precio y dicha condicionalidad no está sujeta a un acontecimiento cierto, por cuanto quedó demostrado, que la compradora, parte demandada reconviniente no pagó el precio, por lo que al contratar, la obligación de pagar en el término de un año (1) a partir de la firma del instrumento que lo obliga, existe una condición que hace depender la obligación en un acontecimiento incierto y por supuesto futuro, por lo que tal obligación tiene carácter de condición resolutoria, correspondiendo sólo a la vendedora, hoy parte actora reconvenida, la acción judicial de resolución y así se decide.

En este mismo orden, es menester destacar que la parte demandada reconviniente no logró demostrar en el transcurso del proceso que entregó a cuenta del precio de la venta del inmueble referido, la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 25.000,oo), para un total dado a la vendedora de Doscientos Dos Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 202.800,oo), y que la cantidad restante del precio, es decir, el monto de Treinta y Dos Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. F 32.200,oo) serían cancelados al realizarse el documento definitivo de compra venta en ocasión a la condición suspensiva que dependía de la otra parte. Tampoco logró comprobar que la demandante reconvenida cambiará los términos de la contratación original, quedando modificado el acuerdo original, configurándose una venta a plazo con un saldo deudor diferente; ni trajo pruebas que hagan inferir que quedó liberado de la condición resolutoria y que el pago de la obligación quedó condicionado a la firma del documento definitivo de venta, por no haberse determinado el momento y el lugar en la venta a plazo para pagar el monto restante de treinta y dos mil doscientos bolívares fuertes (Bs. F. 32.200,oo); ni que la vendedora se negó a otorgar la tradición legal del inmueble, por lo que se hace improcedente la aplicación del artículo 1.528 del Código Civil, y así se decide.

El artículo 1.159 del Código Civil, establece textualmente: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley... Se evidencia de lo expuesto, que errar la interpretación del artículo 1.159 del Código Civil, supra transcrito, y darle alcance a menciones que no contiene o darle valor a una modificación unilateral sería violar dicha norma, ya que expresamente señala dicho artículo que el contrato solo puede ser revocado por mutuo consentimiento o por las causas establecidas en la ley, pero nunca que el contrato pueda considerarse en cierto sentido modificado en las condiciones prefijadas originalmente, por un uso no acorde a las cláusulas contractuales, y así se decide.

Resuelto como han quedado los conflictos de intereses planteados por ambas partes, y con vista a que el contrato de opción a compra fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, a juicio de este Tribunal aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que regula el término estipulado en la cláusula SEGUNDA del contrato celebrado por las partes, cursante a los folios 17 al 19 del expediente, que fijó el momento de la extinción de la obligación asumida por la promitente vendedora y la extinción del derecho adquirido por la promitente compradora. En efecto reza la mencionada cláusula SEGUNDA: …“El precio de la venta definitiva es la cantidad de Doscientos Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 235.000.000,oo) que serán cancelados de la siguiente manera: Como opción de compra la cantidad de Ciento Setenta y Siete Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 177.800,oo) en calidad de arras, y el resto, es decir la cantidad de Cincuenta y Siete Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 57.200.000,oo), serán cancelados al momento de realizarse el documento definitivo de compra venta, la cual será realizada en el término de un (1) año y también contará con una prórroga según acuerdo escrito entre las partes, oportunidad en la cual el PROMITENTE COMPRADOR deberá pagar la totalidad del precio del inmueble y en donde ambas partes cumplirán con los requerimientos registrales para su protocolización.”…. Asimismo la cláusula TERCERA: …“LA PROMITENTE VENDEDORA, se compromete a hacerle el traspaso legal de la propiedad del mismo a EL PROMITENTE COMPRADOR, una vez que sea pagado íntegramente el precio convenido, que será cancelado en la oportunidad que sea otorgado el documento definitivo de Compra Venta, por ante la Oficina del Registro correspondiente…” CUARTA: …”Queda expresamente establecido y convenido que todos los gastos que puedan originarse por concepto de este contrato, y el de venta definitiva, permisos, honorarios profesionales, aranceles, timbres fiscales, redacción de documentos, gastos de notarias, derecho de registro y habilitación, serán por cuenta de el PROMITENTE COMPRADOR…” es obvio que la norma jurídica positiva vigente como lo constituye el artículo 1.211 del Código Civil, aplica en este caso, pues del instrumento fundamental de la acción se evidencia que fue fijado un plazo para el cumplimiento de la obligación y nacida para la promitente vendedora la acción por resolución o extinción del contrato, por no constar en el contrato que ata a las partes si el deudor no paga ignorando el término, pues llegar a tal conclusión considera quien aquí decide que, desnaturaliza el contenido del referido acuerdo contractual por lo que necesariamente debe desestimar la reconvención planteada por inadecuada fundamentación, y así se decide. (Subrayado del Juzgado)

Observa este Tribunal que, el actor para poner fin al contrato cuya resolución demandó, aplicó para resolver la controversia el artículo 1.167 del Código Civil, y señaló que el contrato de opción a compra se firmó por un año (1) contado a partir del otorgamiento, es decir en fecha 25 de octubre de 2007 y que hasta la presente ha transcurrido más de un año, siendo evidente el vencimiento del plazo estipulado para la compra del inmueble por expiración del tiempo acordado, ya que el límite máximo era hasta 25 de Octubre de 2008 de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de opción a compra, pues las partes no demostraron en el proceso la existencia de una prórroga por acuerdo escrito, y habiendo un incumplimiento por parte del ciudadano N.J.L.U., operaría el resarcimiento allí estipulado.

Ahora bien, con vista al contrato celebrado entre las partes, se hace necesario determinar el verdadero sentido y alcance de la negociación, con el fin de llegar a una conclusión definitiva en este juicio. Ambas partes, demandante-reconvenida y demandada-reconviniente, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas, como una pre-venta, la cual entendida en el sentido estricto del término, implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a la terminación de la negociación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en dicha pre-venta entre las partes hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido. Ahora bien, los contratantes establecieron en la cláusula décima del pre-contrato, una cláusula penal al poner fin al contrato, la cual señala lo siguiente:

…Las partes convienen, que si vencido el término de duración de esta Opción de Compra-Venta o de su prórroga, sin que se haya realizado la operación de Compra-Venta, por causas imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR LA PROMITENTE VENDEDORA tendrá derecho a retener para ella, de la cantidad recibida por concepto de arras de garantía el VEINTE POR CIENTO (20%), como indemnización por los daños y perjuicios que tal incumplimiento le ocasiona y devolver la diferencia a EL PROMITENTE COMPRADOR. Asimismo, si el incumplimiento fuere por causas imputables a LA PROMITENTE VENDEDORA, ésta deberá devolverle a EL PROMITENTE COMPRADOR, la cantidad que de ella ha recibido en calidad de Arras de Garantía hasta ese momento, más el VEINTE POR CIENTO (20%) de dicha cantidad, como justa indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le ocasiona.

…

Al interpretar esta Sentenciadora el sentido y alcance de la cláusula penal transcrita observa que el incumplimiento de alguna de las partes produce a favor de la otra el derecho de pedir, bien la resolución o el cumplimiento del contrato, con fundamento a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. Se trata de una causa legítima, de una causa justa que no debe ser invocada por la parte que incumple su obligación, sino que debe ser alegada o invocada por la parte afectada, ya que admitir lo contrario sería un verdadero contrasentido, y ello permitiría accionar a quien no es titular de la acción, lo que no debe ser admitido, y así se decide.

En el caso de autos, es importante determinar si la causa del incumplimiento alegado es suficiente o no para dar por terminado el contrato, es decir, si la causa es justa o legítima. El Tribunal observa que la parte actora-reconvenida invocó como causa para resolver el contrato, el incumplimiento del pago, lo que guarda relación con el contexto de la escritura, pues tal como se señaló con anterioridad las partes fijaron el precio de la negociación. De manera que considera esta Sentenciadora que las partes al haber previsto en forma expresa en el contrato, como causa de resolución el incumplimiento de cualquiera de las partes, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer, por lo que ha quedado demostrado por la parte demandante-reconvenida que logró demostrar los presupuestos establecidos en el artículo 1.257 del citado código, que establece que hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo, razón por lo que se debe admitir que no puede ser colocado en peor situación jurídica quien ha cumplido estrictamente con la contratación. La parte demandada reconviniente no logró demostrar en el transcurso del proceso bajo ninguna forma de derecho sus defensas y argumentos empleados para combatir la acción propuesta, así como la reconvención planteada.

Por su parte, el artículo 1.258 eiusdem define la cláusula penal de la siguiente forma:

La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el simple retardo

. De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”. Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por J.L.A.G., (Derecho Civil IV – Contratos y Garantías”, 10° Edición, 1996, UCAB; pág. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado. No obstante, puede afirmarse que conforme a lo pautado en el artículo 1.167 del mencionado Código, ante la existencia de un contrato de pre-venta celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, esta perfectamente facultado el actor, a su elección, para solicitar la resolución del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que expresamente establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, toda vez que el artículo 1.167 del Código Civil contempla la posibilidad de intentar la pretensión de resolución de contrato, que es precisamente lo planteado en el juicio.

Analizadas como han sido las pruebas de ambas partes, observa este Tribunal que en el presente juicio fue un hecho no controvertido la existencia de un contrato de opción a compra celebrado en fecha 25 de octubre de 2007, entre la ciudadana E.L.U.L. y el ciudadano N.J.L.U., que versa sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Miguel, zona 7, manzana “C”, parcela 1, de la calle 96-C, No 62-66, en Jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, edificada sobre un área de terreno propio con una superficie aproximada de trescientos metros cuadrados (300mts²) comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: parcela 19; Sur: calle 96-C; Este: Parcela 23; y Oeste: Parcela 2; que el inmueble le pertenece según se evidencia de sentencia No 50.129 emanada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 05 de Julio de 2007; que el precio fue estipulado en la cantidad de Doscientos Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 235.000,000,oo) es decir, Doscientos Treinta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 235.000,oo); que el mencionado ciudadano le dio en opción a compra la cantidad de Ciento Setenta y Siete Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 177.800.000,oo) es decir, la suma de Ciento Setenta y Siete Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 177.800,oo); que, el contrato de opción a compra se firmó por un año contado a partir del otorgamiento, es decir en fecha 25 de octubre de 2007 y que el vencimiento del plazo estipulado para la compra del inmueble por expiración del tiempo acordado fue hasta el día 25 de octubre de 2008 de acuerdo a la cláusula segunda del contrato de opción a compra, por cuanto no consta en las actas procesales que las partes hayan prorrogado el término pactado en el contrato de opción a compra; que el ciudadano N.J.L.U. incurrió en incumplimiento de pago; que serían por cuenta de el promitente comprador, hoy demandado reconviniente que todos los gastos que se originase por concepto del contrato de opción a compra y el de venta definitiva, permisos, honorarios profesionales, aranceles, timbres fiscales, redacción de documentos, gastos de notarias, derecho de Registro y habilitación, por lo que, este Tribunal declara improcedente el alegato invocado por la parte demandada reconviniente en la audiencia pública respecto al incumplimiento del vendedor que no presentó las solvencias en su oportunidad para el otorgamiento del título definitivo, y concluye este Despacho que procede en derecho la resolución del contrato de opción de compraventa celebrada en fecha 25 de octubre de 2007, por ante la Notaria Pública de San Francisco, dejándolo sin efecto y como consecuencia la entrega inmediata del inmueble, cuya posesión detenta el ciudadano antes mencionado, conforme a la cláusula novena del tantas veces citados instrumento y así se decide.

En consecuencia, considera ajustado a derecho el pago por concepto de daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento en el contrato, estimados en la cantidad de Treinta y Cinco Mil Quinientos Sesenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 35.560,oo) correspondiente al veinte por ciento 20% sobre el monto de lo acordado en arras, estipulado como cláusula penal en el citado contrato, tal como evidencia de la cláusula décima.

De tal manera que se desprende de autos que la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, tal y como lo invocaron las representaciones judiciales de ambas partes en la audiencia o debate oral y que este Tribunal debe decidir con la verdad real en aras de la justicia, aplicando el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, que el contrato de opción a compra venta celebrado entre ambas partes debió cumplirse de la manera como lo querían o lo entendían verosímilmente que lo fuese, y que según las probanzas aportadas por la parte actora reconvenida, y conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo pautado en el artículo 1.354 del Código Civil, logró demostrar el incumplimiento del promitente comprador de su principal obligación, cual era el pago del precio pactado.

En tanto y en cuanto, conforme a lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley, por lo que forzosamente debe concluir este Tribunal que el incumplimiento de la obligación debe ser imputado a la parte demandada reconviniente y en consecuencia, este Juzgado obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo y racional en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, declara parcialmente con lugar la acción que por resolución de contrato de opción de compra venta fue interpuesta en fecha 22 de enero de 2.009 y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente y así se decide.

Consecuencialmente, este Juzgado declara improcedente el monto reclamado por concepto de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato, calculados por la actora reconvenida en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000;oo), por cuanto configura una doble indemnización. De igual forma declara inadmisible el cobro por concepto de honorarios profesionales solicitados en el escrito libelar, y así se decide.

-IX-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA fue intentada por la ciudadana E.L.U.L. en contra del ciudadano N.J.L.U., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia, y en consecuencia queda resuelto y sin ningún efecto jurídico el contrato de opción de compra venta de fecha 25 de octubre de 2007, autenticado por ante la Notaria Pública de San Francisco, anotado bajo el No. 33, Tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada reconviniente a entregar a la parte actora reconvenida el inmueble ubicado en la Urbanización San Miguel, zona 7, manzana “C”, parcela 1, de la calle 96-C, No 62-66, en Jurisdicción de la Parroquia F.E.B.d. esta Ciudad y Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, edificada sobre un área de terreno propio con una superficie aproximada de trescientos metros cuadrados (300mts²) comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: parcela 19; Sur: calle 96-C; Este: Parcela 23; y Oeste: Parcela 2, cuya posesión detenta según la cláusula novena del arriba citado documento.

TERCERO

Se declara que la parte actora reconvenida tiene derecho a retener la cantidad de Treinta y Cinco Mil Quinientos Sesenta Bolívares (Bs. 35.560,oo) correspondiente al veinte por ciento 20% sobre el monto de lo recibido en calidad de arras, estipulado como cláusula penal en el citado contrato.

CUARTO

Se ordena a la parte actora reconvenida a devolver a la parte demandada reconviniente la cantidad de Ciento Cuarenta y Dos Mil Doscientos Cuarenta Bolívares (Bs. 142.240,oo), por concepto de remanente del monto dado en calidad de arras.

QUINTO

Con vista a la declaración anterior no se hace expresa condenatoria en costas.

SEXTO

SIN LUGAR la reconvención que por cumplimiento de contrato fue interpuesta por la parte demandada reconviniente.

SEPTIMA

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber sido vencida totalmente en el proceso.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los treinta (30) días del mes de noviembre de dos mil nueve (2009). Años 199° y 150°.

LA JUEZ TITULAR,

X.R.

SECRETARIA TITULAR,

MARIELIS ESCANDELA

En esta misma fecha, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA.

XR

Exp. Nº 1940-09

Resolución de Contrato de Opción de compra venta