Decisión nº 3297-10 de Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 17 de Diciembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Maracaibo, 17 de Diciembre de 2010.

200º y 151°

Se inicia el presente p.d.R.d.C.d.O.d.C.V., seguido por los ciudadanos V.J.F.U. y Z.J.A.D.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad Nos. 4.532.789 y 4.992.171, respectivamente, representados en los actos del proceso por su Apoderado Judicial O.J.F.U., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 22.855, carácter este que se evidencia de Poder Apud Acta conferido ante el Secretario Titular de este Despacho, en contra de los ciudadanos G.R.N. y M.C.D.R., venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre si, titulares de las Cedulas de Identidad Nos. V-24.733.625 y 3.932.267, respectivamente, y de este domicilio, asistidos en los actos de juicio por la Profesional del Derecho BELICE R.P., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 19.496, y de igual domicilio.

I

Ahora bien, una vez presentadas en el debate oral las alegaciones de las partes y evacuadas las pruebas durante el iter procesal, procede el Tribunal por aplicación del artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a extender por escrito el fallo completo bajo las siguientes consideraciones:

Como hemos referido, las partes dentro de la Audiencia Oral y Pública se limitaron a discutir y probar, si los demandantes han resultado agraviados en la ejecución del contrato fundamento de la pretensión, para solicitar su resolución por vía judicial, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 1167 del Código, en cuyo caso es preciso probar en el juicio, el alegato de inejecución atribuido a los demandados, de no haber honrado sus obligaciones contractuales frente a los Optantes Vendedores. En síntesis, se afirma que los accionados no adquirieron el inmueble litigioso dentro del plazo de seis (6) meses fijados en el Contrato de Opción de Compra Venta, celebrado entre las partes, mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo, en fecha 10 de Agosto de 2009, anotado bajo el Nº 29, Tomo 181. Como consta en los autos, el inmueble opcionado está constituido por un Apartamento, distinguido con el Nº 1K, situado en el Primer Piso del Edificio 10 denominado PAJAINA, del Conjunto Residencial La Esperanza, situado en la Calle 40, con Avenida Principal, Sector Cujicito en jurisdicción del Municipio Maracaibo Estado Zulia, y en su Cláusula Primera se estipuló que la duración de la Opción de Compra Venta, seria de seis (6) meses improrrogables, contados a partir del 1 de Agosto de 2009, hasta el 28 de Febrero de 2010, y así lo infiere el actor en su escrito Libelar.

Por su parte los accionados conforme a su contestación de Rechazo con alegación de Defensas, esgrimen para enervar la pretensión de los accionantes, que las partes modificaron la convención en lo que respecta al momento en el cual debía suscribirse el documento contentivo de la operación de Compra-Venta del Inmueble litigioso. En este sentido, agregan que la formalización del contrato traslativo de la propiedad, se encontraba sometido a una condición no prevista en el documento de opción de Compra Venta, por cuanto las partes abrían acordado en forma verbal modificar su término de duración, así como el modo de llevarse a cabo el negocio jurídico, sometiéndolo a la condición de que el Banco Occidental de Descuento otorgaría un Crédito Hipotecario bajo la modalidad del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. Para probar esas modificación de la convención, ofrecen como medio de prueba la testifical de las ciudadanas, A.A.O.P. y G.M.A., quienes en la Audiencia Oral y Publica, manifestaron tener conocimiento de la existencia del Contrato de Opción de Compra Venta, contentivo del acuerdo de venta del inmueble, el cual estaría sometida a la solicitud y aprobación de un Crédito Hipotecario gestionado por los demandados, y que el ciudadano V.J.F.U., se negaba a dar en venta el inmueble, luego de aprobado el crédito hipotecario.

Por otra parte se observa de actas como hecho admitido por los litigantes que, sobre el inmueble dado en opción de Compra-Venta existe una relación arrendaticia, celebrada entre ellas. En este sentido los demandantes expresan que la relación inquilinaría, se inició conforme a los términos establecidos en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Décima Primera de Maracaibo, de fecha 21 de Octubre de 2005, bajo el Nº 89, Tomo 107, cursante en los autos, pero que el mismo quedó modificado en su aplicación conforme a lo estipulado en el Contrato de Opción de Compra Venta, en lo que respecta al término de duración, canon arrendaticio, así como el Régimen de Mejoras. Por su parte los accionados sostienen la tesis de que la relación arrendaticia tuvo su origen con antelación a la firma del documento del 21 de octubre de 2.005, pues se había iniciado desde hace 14 años, con motivo de un contrato verbal de arrendamiento.

Por ultimo, observa el juzgador que durante el Debate Oral, el demandado a través de su Abogada asistente BELICE R.P., incorpora a través de su exposición, nuevos elementos de hechos al inferir de manera categórica y expresa que la convención de Opción de Compra Venta sólo beneficiaba a los ciudadanos V.J.F.U. y Z.J.A.D.F., cuando en realidad debe resguardarse el Principio de Equidad, y que en razón a ello debe considerarse Nulo de Pleno Derecho, el referido contrato.

II

Punto Previo.-

Antes de entrar a examinar el meritó de la controversia, se debe dejar sentado en este fallo, que conforme a nuestra legislación, la Audiencia de Debate (Ex. Art. 872 C.P.C.), constituye el acto procesal en el cual se trata oralmente la causa, y el Juez pone en practica el Principio de Inmediación Procesal, por cuanto tiene comunicación directa con las partes, los testigos, y demás intervinientes en el acto, lo que le permite formarse una verdadera convicción, sobre los hechos que han quedado controvertidos en la causa, y que resultan transcendentes para su decisión. Conforme a lo dicho, y partiendo del contenido de las defensas hechas a valer por la parte demandada en la Audiencia Oral, se infiere que en su actuación incorporó como un hecho nuevo en la causa, la especie o circunstancia de que el documento fundamental es “inexistente”, lo cual representa o constituye una actuación procesal que viola las formas procesales establecidas en la Ley Adjetiva para el Procedimiento Oral.

El objeto del proceso, lo han de fijar las partes con sus correspondientes escritos de alegaciones, ello en aplicación de los Principios Dispositivo y de Aportación de Partes que rigen en nuestro proceso civil. En este sentido, en la pretensión del actor para delimitar su objeto, se debe fundar en tres (3) elementos, a saber: Los Sujetos, El Petitum, y La Causa Petendí. En orden a esta formalidad, estos elementos deben constar en el Libelo con claridad y precisión, y por tanto, no deben ser alterados durante el desarrollo del proceso, salvo la facultad que otorga la Ley al actor de Reformar el Libelo, antes de la contestación de la demanda, y precluye así su periodo de alegaciones.

Por su parte el demandado dentro del Procedimiento Oral, se encuentra obligado por aplicación del articulo 865 del Código de Procedimiento Civil, a rendir su contestación en el día fijado al efecto en el Auto de Admisión de la Demanda, según las reglas ordinarias, y “…expresará en ella todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar…”, de lo cual se infiere que en dicho acto deberá oponer todos los medios defensivos idóneos para desvirtuar la pretensión del actor, es decir, que dentro de esa oportunidad deberá alegar las Cuestiones Previas, Negar, Tachar y Desconocer los instrumentos producidos por el actor, las Defensas o Excepciones Perentorias, Invocar Medios Extintivos, Modificativos o Impeditivos de la acción, de la Pretensión o de la Demanda e incluso proponer Reconvención.

Conforme a lo dicho, con la contestación a la demanda queda trabada la litis, y no le es posible a las partes, la aportación de nuevos hechos, concluyendo de esta manera el periodo de alegaciones, y por mandato del articulo 364 del Código de Procedimiento Civil, no podrá ya admitirse la incorporación de aquellos hechos traídos tardíamente, todo en obsequio al derecho de defensa de las partes, que no permite variar los términos del litigio.

En el caso de autos como ha sido referido anteriormente, la parte demandada introdujo alegatos no invocados en su contestación, al tratar de atribuirle al documento de Opción de Compra Venta el carácter de “inexistente”, lo cual representa una violación a las reglas procesales que informan el Juicio Oral, el cual presenta la particularidad de que la Audiencia de Debate constituye el momento especial, en el cual los litigantes explanan de manera oral sus argumentos, haciendo un breve análisis de sus aportaciones probatorias para llevar al animo del Juez, la certeza de sus afirmaciones de hecho. Por ello, corresponde a los sujetos procesales la iniciativa y la configuración o determinación del objeto del proceso, y además los Principios de Defensa y Contradicción, no autorizan a modificar los términos del litigio durante su desarrollo. En consecuencia, en el presente fallo no podrán ser tomadas en consideración, las nuevas alegaciones de la parte accionada. Por ultimo del estudio del expediente, se observa además que esta alegación presenta la característica de ser contradictoria, pues los hechos incorporados por el accionado en su contestación para inducir a una eventual modificación de los términos del contrato, parten del propio documento que ahora se pretende destruir con ese alegato. ASI SE DECIDE.-

III

Del Merito de la Controversia.

La pretensión de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta contenida en la demanda, la fundan los accionantes en documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Maracaibo, de fecha 10 de Agosto de 2009, anotado bajo el Nº 29, Tomo 181, que conforme a sus estipulaciones los contratantes suscribieron contrato de Opción de Compra Venta, sobre el inmueble litigioso el cual tendría un termino de duración improrrogable de seis (6) meses, contados a partir del 1 de Agosto de 2009, hasta el 28 de Febrero de 2010, periodo en el cual debieron los demandados pagar el precio de venta para adquirir el bien inmueble objeto de litigio. Ahora bien, conforme a los términos de la litis, la parte accionada para enervar la pretensión hecha a valer en el proceso, trajo a juicio el argumento de haberse modificado la Cláusula contentiva del periodo en el cual debieron los demandados adquirir el inmueble, bajo la tesis de que la venta se efectuaría al momento de la aprobación de un Crédito Hipotecario que otorgaría el Banco Occidental de Descuento, promoviendo y evacuando en este sentido, las testifícales de los ciudadanos A.A.O.P. y G.M.A., en los términos precedentemente señalados.

La Ley sustantiva civil, contempla en el artículo 1387, la inadmisibilidad de la prueba testifical, para desvirtuar convenciones contenidas en documentos públicos o privados, y en tal sentido señala lo siguiente:

No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.

Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumento publico o privado o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares….

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En este sentido la Casación Civil, en Sentencia del 12 de Abril de 2004, con ponencia del Magistrado Dr. F.A., expediente Nº 01181, dejó sentado el criterio que en lo adelante se transcribe, relativo a la Inadmisibilidad de la Prueba Testifical, en situaciones como la ocurrida en el presente juicio:

…La norma citada contiene varias reglas dirigidas a regular los supuestos en los que no es admisible la prueba de testigos. El primer Párrafo contiene la regla general, es decir, la referida a la imposibilidad de considerar la prueba testimonial, cuando con ella se pretenda probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, en aquellos casos en los cuales el valor del objeto del contrato o convención exceda de 2.000 bolívares.

Luego establece que es Inadmisible la prueba de testigos para probar lo contrario de una convención contenida en Instrumentos Público, aplicable a aquellos casos similares al caso bajo examen, pero cuyo origen o esencia es diferente. No obstante, la prueba testifical para probar la simulación de un negocio jurídico en materia civil, sólo es permitida a los terceros que no hubieren intervenido en el Negocio Jurídico, cuya simulación se deduce, es decir, no le esta permitido a quien haya intervenido en su celebración, salvo los casos previstos en los artículos 1392 y 1393…

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La anterior prohibición, proviene de que el negocio jurídico de opción de compra venta plasmado en documento autentico, no puede ser desvirtuado por medio de la Prueba Testifical, como expresa y claramente lo dispone el transcrito articulo 1387 del Código Civil, que contempla la inadmisibilidad de este tipo de pruebas para desvirtuar convenciones documentadas en forma publica, autentica o privada. En síntesis, existe una verdadera superioridad que la Ley atribuye a la prueba documental sobre la testifical. Por ello, no procede esta última cuando se quiere modificar o destruir el contenido de una convención escrita. Así, en el caso de autos se observa que el negocio jurídico al que arribaron las partes sobre el inmueble litigioso, cumple con las condiciones de existencia del contrato en los términos establecidos en el artículo 1141 del Código Civil, al haber quedado plasmado en su texto el consentimiento de las partes para obligarse recíprocamente en los términos establecidos en la convención. Al respecto la doctrina define este concepto como la manifestación de voluntad expresada en forma libre por las partes para normar una relación juridica. Tal manifestación puede ser expresa o tacita, según las diversas situaciones, y la apreciación de su existencia la hace el Juez en cada caso al momento de examinar el mérito de la controversia, cuando efectúa el establecimiento de los hechos y de las pruebas.

Con vista a las precisiones que anteceden, se debe dejar sentado en este fallo de mérito, que las alegaciones formuladas por la parte accionada en la contestación a la demanda, consistente en que la operación de compra venta, se llevaría a cabo después de la aprobación y liquidación de un crédito hipotecario, equivale a invocar que el negocio de opción de compra venta plasmado en un documento autentico, puede ser desvirtuado por medio de testigos, en el sentido de acreditar en juicio la modificación de sus condiciones originales. Al respecto, se observa que de la prueba de Informe rendida por el Banco Occidental de Descuento, cursante a los folios setenta y tres (73) y setenta y cuatro (74), se hace saber al Tribunal de la existencia de una solicitud de crédito presentada ante esa institución bancaria por los accionados, para adquirir el inmueble objeto de opción de Compra-Venta, sin embargo, de la comunicación recibida, ni de sus anexos se puede arribar a la conclusión de que los demandantes hubiesen consentido en someter el negocio jurídico de compra venta a la aprobación de un Crédito Hipotecario. Por el contrario del documento autentico de fecha 10 de Agosto de 2009, se desprende palmariamente dentro de la condición temporal fijada para la adquisición del inmueble, que dicho contrato tendría una duración Improrrogable de seis (6) meses, de lo cual se infiere que los accionados debieron adquirir el inmueble arrendado dentro del plazo concedido.

Dada las formas como se han producido los hechos en la presente causa, y bajo las circunstancias fácticas en la que se encontraban las partes una vez vencido el plazo para la compra del inmueble, se facultad a los accionantes conforme lo establece el articulo 1167 del Código Civil, para solicitar la Resolución del Contrato ante el incumplimiento de los demandados al no haber adquirido el inmueble dentro del término concedido, y visto que el negocio jurídico celebrado por las partes participa de las características que le son propias al contrato civil, de naturaleza bilateral cuya inejecución ha sido denunciada por los demandantes, se infiere que debe acordarse Resuelto el Negocio Jurídico mencionado. Por ultimo, se acuerda como carga impuesta a los accionantes restituir a los demandados la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 10.000, oo), recibida en concepto de arras, tomando en cuenta que, en la pretensión resolutoria hecha a valer los demandantes, no solicitaron la aplicación de ninguna penalidad imputable a los demandados. Así mismo, este operador de Justicia se abstiene de emitir pronunciamiento alguno en cuanto a las características, modalidades y efectos del contrato de arrendamiento existente sobre el inmueble opcionado en venta, por no ser materia controvertida en el proceso, pues en caso contrario el Tribunal estaría incurriendo en extrapetita.- ASI SE DECLARA.-

DESICIÓN

Por los fundamentos antes expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, intentaron los ciudadanos V.J.F.U. y Z.J.A.D.F., en contra de los ciudadanos G.R.N. y M.C.D.R..

SEGUNDO

Se ordena a los accionantes restituir a los demandados la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 10.000, oo), recibida en concepto de arras.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala del JUZGADOS PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diecisiete (17) días del mes de diciembre de 2010.- AÑOS: 200° de la Independencia y 151º de la Federación.-

EL JUEZ,

DR. F.A.B.

EL SECRETARIO,

MgSc. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha siendo la una de la tarde (1:00 p.m.), se publico el anterior fallo.

STRIO.-